El auge de los apartamentos turísticos merma la oferta de alquiler residencial en las principales ciudades andaluzas
Encontrar una vivienda para vivir el alquiler en el centro de ciudades como Málaga, Granada o Sevilla, que son también de las más visitadas de Andalucía, se está volviendo cada vez más complicado porque los propietarios prefieren ponerlas en el mercado como apartamentos turísticos, es decir, para estancias cortas. Resulta una fórmula mucho más lucrativa para ellos, especialmente en el caso de viviendas bien situadas, ya sea porque están en los cascos antiguos de las principales ciudades o en la costa en los destinos más demandados.
De hecho, una de las razones por las que la Junta de Andalucía puso en marcha el decreto de regulación de los apartamentos turísticos era sacar de la clandestinidad esta oferta en pro de una mayor garantía para los clientes, pero también evitar que se eligiera como camino más fácil que ofrecer “las viviendas en alquiler residencial cuando su escasez se está convirtiendo en un problema”, especialmente en el casco antiguo de Málaga, según han reconocido fuentes de la Consejería de Turismo y Deporte. Y es que puede ser tan buen negocio que algunos han dado la vuelta de tuerca y siendo inquilinos de una vivienda la han colgado para ofrecerla por temporadas sin consultar a su propietario, porque por unas semanas se pagaban varios meses de la renta, como nos cuenta una de las afectadas por esta maniobra en Sevilla.
Tomando como referencia cinco de los portales más populares para alquileres vacacionales (homelidays.es, niumba.com, hometogo.es, homeaway.es y triphouse.es), por un lado, y otros tantos entre los líderes en alquiler residencial (idealista.com, fotocasa.es, enalquiler.com, pisos.com y ya encontre.com), por otro, se puede tener una radiografía de la evolución de estos dos mercados en Andalucía.
El cuadro que ilustra esta información ha sido elaborado por eldiario.es/andalucia a partir de 10 portales que permiten tener datos desglosados por provincia de sus anuncios. Hay que tener en cuenta cinco premisas como punto de partida: los datos han sido recabados a 30 de junio de 2016 y es una fotografía fija de un mercado que fluctúa a diario con nuevas bajas e incorporaciones; no suele haber exclusividad, por lo que una vivienda puede estar colgada en varios; una misma propiedad puede tener varios anuncios en un portal porque se ofrezca en diferente régimen, por ejemplo entera o por habitaciones; pese a que son datos del conjunto de la provincia, el grueso de la oferta se concentra en las capitales y sobre todo en sus centros; y los portales más conocidos para alquiler residencial brindan ya en su mayoría la opción de estancias cortas por la creciente demanda.
Con estas premisas, la primera cuestión que salta a la vista es que la mayoría de los portales especializados en alojamientos temporales en viviendas tienen una oferta mucho más amplia que los de alquiler residencial, especialmente en los citados casos de Málaga, Granada y Sevilla, pero también se comienza a notar en las costeras Almería y Huelva.
En segundo lugar, se evidencia que todavía hay mucha oferta pendiente de cumplir las nuevas exigencias de la Junta de Andalucía que entraron en vigor el pasado 11 de mayo y que afectan a las viviendas, no reguladas por la normativa para alojamientos rurales, que se ofrezcan todo el año con fines turísticos como son las que figuran en los cinco portales analizados de este mercado. Los mismos suman una media de más de 25.000 inmuebles, cuando la Junta de Andalucía tiene constancia de la regularización de menos de 10.000, o sea, menos de la mitad.
De hecho, un total de 9.682 viviendas con fines turísticos han cumplimentado ya su declaración responsable, según los últimos datos ofrecidos por la Junta de Andalucía. De éstas 6.962 constan como presentadas y han sido validadas, por lo que ya pueden ejercer, y hay 3.468 inscritas en el registro -lo que ya es obligatorio- y cuentan con un número asignado que deberán usar en toda su publicidad. Por provincias, en Málaga figuran como cumplimentadas 5.662; en Cádiz, 1.336; en Sevilla, 940; en Granada, 748; en Almería, 580; en Córdoba, 216; en Huelva, 177; y en Jaén, 23.
Por otra parte, los responsables de estos portales confirman el auge de los apartamentos turísticos. Desde 2009 idealista.com incluyó en su portal la opción de alquileres vacacionales. “El alquiler tanto residencial como vacacional no ha parado de crecer. En 2001 solo el 9% de las viviendas se ofrecían en el mercado, mientras que en 2015 Eurostat informaba que más del 21% de los españoles viven de alquiler. El boom de las viviendas de alquiler vacacional ha sido incluso mayor”, expone Almudena Ucha, directora de Rentalia, que desde 2012 forma parte plenamente de este grupo.
En su opinión, los años de la crisis han ocasionado una bajada de la “vivienda vacía” y los propietarios de segundas residencias han optado cada vez más por obtener un rendimiento económico de ellas. “Este rendimiento puede ser de forma mensual -alquiler residencial- o por días/semanas -alquiler vacacional-, pero siempre es bueno que estas viviendas estén en el mercado y no vacías, con la depreciación y pérdida de ingresos que esto supone para el propietario”, comenta.
Desde airbnb.es, que no ha sido incluido en el cuadro porque no ofrece de manera tan detallada los datos por provincia como el resto pero que conviene tener en cuenta por ser una de las plataformas más demandadas en estos momentos, explican que sus anuncios son sobre todo de “home sharing”, personas que comparten su hogar parcial o completamente. En estos momentos tienen unos 15.000 anuncios en Andalucía, lo que supone un incremento del 75% crecimiento en el último año. Son Málaga (con más de 4.500) y Sevilla (con más de 4.000) las que encabezan la oferta, lo que a su vez representa un crecimiento del 60% en cada caso el último año.
En homeaway.es no tienen cifrado el volumen de crecimiento por comunidades autónomas, pero sí en el conjunto del país. “En tan solo tres años hemos pasado de anunciar 15.000 alojamientos a ofrecer más de 88.000, sólo en España, y más de 1,2 millones en un total de 190 países, lo que da una idea de la dimensión del crecimiento del alquiler vacacional a nivel global”.
En cuanto a los precios del alquiler vacacional, Jonas Müller, responsable en España de hometogo.es, ofrece una media en las provincias con más demanda en Andalucía, estando a la cabeza Cádiz, con 183 euros como precio medio por semana en septiembre. Por detrás se sitúan Málaga (146), Sevilla y Granada (141) y Córdoba (137). El mayor nicho lo tiene esta plataforma en Málaga, donde anuncian cerca de 14.000 alojamientos.
De momento no se han disparado los precios
No es tanto que haya subido el precio del alquiler residencial como que se ha reducido o por lo menos se ha estancado su oferta. En este sentido, el precio medio de la vivienda en alquiler residencial en Andalucía había subido el último año un 1,2% hasta el pasado mes de mayo, con un precio medio de 6,27 euros por metro cuadrado al mes, según datos de fotocasa.es. En todo caso, entre las provincias de España con costa que están protagonizando los mayores incrementos interanuales en el precio de la vivienda en alquiler figura Huelva a la cabeza con un 17,3% en lo que va de año, el segundo mayor, tras las Islas Baleares (18,1%).
“Este mercado está creciendo con fuerza en España, tanto desde el punto de vista de la oferta como de la demanda. Por ello, los precios están subiendo de forma generalizada en buena parte del país”, explica la responsable de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio. Pese a todo, Andalucía todavía está casi 15 puntos por debajo de la media nacional. En este sentido, en ranking de comunidades autónomas con el precio medio de la vivienda de alquiler al uso más bajo en mayo, Andalucía ocupa la novena posición, tras haber registrado en 2007 su máximo histórico: 8,4 euros por metro cuadrado al mes. Desde entonces ha acumulado un descenso de un 25,5%.
Mientras, el informe anual que elaboran Técnicos en Tasación (TecniTasa), revela que la ciudad de Andalucía más cara para vivir de alquiler es Marbella (Málaga), con el metro cuadrados por mes a 19,19 euros, y la más barata es Huelva, con 1,98. Esta comparativa arroja también cuáles son las cinco ciudades más caras si una familia quisiera vivir de alquiler en una vivienda de 100 metros cuadrados. En el paseo de Gracia en Barcelona tendría que disponer de 2.958 euros al mes para pagar la renta. El mismo tipo de vivienda en la calle Serrano de Madrid le costaría 2.784 euros; en Pamplona, 2.490; en Marbella, 1.920; y en Cádiz, 1.768.
Por último, destacar que Andalucía ha recibido en los cuatro primeros meses de 2016 un total de 2.694.861 20,7 extranjeros, lo que supone un 20,7% más que en el mismo periodo del año anterior, según la Encuesta de Movimientos Turísticos en Frontera (Frontur) difundida por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El número de turistas que optan por el alojamiento de mercado, en lugar de quedarse con familiares, conocidos o vivienda propia, ha crecido. En concreto, un 10,1% en el caso del alojamiento hotelero y un 6,8% en el caso de los que recurren a viviendas en alquiler vacacional.
