Un juzgado de Gran Canaria anula por abusivos los gastos de hipoteca impuestos por el banco al cliente
Los gastos de formalización de las hipotecas han abierto un nuevo frente en la batalla de los consumidores contra los abusos bancarios. Un juez de Gran Canaria ha dictado recientemente una sentencia que decreta la nulidad de la cláusula que impone al cliente el pago de impuestos derivados del préstamo y la garantía hipotecaria, del registro y la notaría o aquellos vinculados a los incumplimientos en las obligaciones de pago, incluidos los honorarios de los abogados y de los procuradores.
El magistrado titular del Juzgado de Primera Instancia número 14 de Las Palmas de Gran Canaria, Cosme Antonio López, ha dado la razón a los demandantes, representados por el despacho de abogados Cambreleng & Asociados, y ha declarado abusiva no sólo esa cláusula, sino también las referidas al suelo del préstamo hipotecario, fijado en el 2,25%, y a los intereses de demora, que el contrato eleva hasta el 19% anual. En estos dos últimos casos, ha sido la entidad financiera, el BBVA, la que se ha allanado, es decir, la que ha reconocido la abusividad de las cláusulas y, por tanto, ha accedido a la devolución de las cantidades percibidas de más desde el momento de la firma, en junio de 2007.
La sentencia, fechada el pasado 19 de junio y notificada a las partes el 22, no se pronuncia, sin embargo, sobre las cantidades que se deben reintegrar o devolver, “al no haberse justificado ni determinado” la cuantía que pagaron los clientes por esos conceptos ni haberse aportado las facturas relativas a los mismos. Esa cifra deberá dirimirse, por tanto, en otro procedimiento. La resolución judicial, que es recurrible, impone al banco el abono de las costas procesales.
La argumentación del juez se sustenta en una sentencia dictada por el Tribunal Supremo en diciembre de 2015 que concluye que la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato contraviene normas legales.
En este caso, esa cláusula reunía los requisitos para calificarla de “condición general de contratación”. Durante el proceso, la entidad financiera no pudo demostrar la existencia de una negociación previa con los clientes ni que en la fase precontractual les hubiera informado del coste de los gastos. “La forma en la que está redactada no deja margen alguno a la negociación o debate precontractual, sino que se limita a imponer una situación dada que o se toma o se deja, sin margen al cruce de propuestas que pudiera derivar en un acuerdo resultante de mutuas cesiones y contraofertas”, expone la resolución.
El juez excluye de esta declaración de nulidad la imputación a los hipotecados de los gastos de conservación del inmueble y las primas del seguro de daños, así como los gastos de tasación, ya que considera que se trata de actuaciones que les benefician. Sí tumba. en cambio, el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que la entidad repercute íntegramente en el cliente. También los derivados del registro, que el magistrado entiende que deben ser asumidos por el banco porque es el principal interesado en la documentación e inscripción de la escritura, ya que obtiene “un título ejecutivo”.
Con respecto a los gastos notariales, la sentencia remarca que tanto los demandantes como los demandados tienen intereses en ellos. Los primeros cuentan con el asesoramiento del notario, que debe “velar por el respeto de los derechos de los consumidores”, mientras que los segundos disponen de una escritura pública que constituye, a la vez, una garantía y un título ejecutivo para poder actuar en caso de incumplimiento. Es por ello que el juez considera que estos gastos deben ser compartidos al 50% por cada uno de ellos.
La sentencia también censura la imposición de los gastos procesales derivados del incumplimiento de la obligación de pago de los consumidores, incluidos los honorarios de los abogados y los procuradores. “Es abusivo imputar de forma genérica cualquier gasto futuro sin precisar ni identificar el mismo y con independencia de su naturaleza o motivación”, sostiene el magistrado, que recuerda que hacer pagar de forma indiscriminada al consumidor todos los conceptos de un eventual procedimiento judicial y las costas contraviene la regulación en la materia.
