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¿Estás pensando en comprar una casa? Así te afectará la nueva ley hipotecaria

La nueva ley limita las comisiones que se pueden cobrar por el reembolso anticipado de la hipoteca y amplía las cantidades de impago para que se ponga en marcha el proceso de ejecución hipotecaria

Los bancos no deberán vender otros productos vinculados al crédito (como tarjetas o seguros), aunque sí pueden informar de la diferencia de precio si el cliente decide combinarlos

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La UE adopta normas para evitar la concesión "irresponsable" de hipotecas

Una pareja delante de un cartel de una promoción de viviendas. EFE

Si estás pensando en comprar una casa, lo más probable es que vayas a tener que pedir una hipoteca para poder financiarla. La  nueva ley hipotecaria que se está tramitando te va a afectar. También lo hará en el caso de que ya tengas firmado tu crédito, aunque con un impacto más limitado. 

Las múltiples sentencias relativas a las hipotecas, incluidos los tirones de orejas del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre cómo España aplica la ley, hacían necesario homogeneizar la normativa. A esto se sumaba que había que trasponer una directiva europea. Ahora, el Ejecutivo ha desarrollado un proyecto de norma que plantea cambios en el vencimiento anticipado, el reembolso o la forma de comercialización de hipotecas. Sin embargo, algunos expertos ven algunos aspectos no tan positivos como que encarecerá el crédito o que sigue recayendo mucha responsabilidad en el notario. 

¿Si voy a firmar una hipoteca como me afecta? 

El proyecto de ley prevé cambios tanto la fase previa a la firma de la hipoteca como las condiciones cuando se tenga ya el préstamo. Para tratar de que el cliente sepa el riesgo que asume al firmar la hipoteca, el banco no podrá realizar ventas vinculadas, es decir, que obliguen al consumidor a que contrate otros productos para que le den la hipoteca, como tarjetas de crédito, seguros de vida, etc... Lo que sí puede hacer son ventas combinadas. En ese caso la entidad deberá darle dos presupuestos al cliente: una con cuál sería el tipo de interés solo contratando la hipoteca y otro con el tipo de interés contratando la hipoteca más los otros productos. 

Otra de las cosas que cambia la ley es cómo presentar la información para los clientes. "Además de la ficha normalizada, que ahora será europea, se añade: Una ficha con cláusulas especialmente sensibles". Algunos abogados desconfían de que la firma de este tipo de fichas vaya a hacer que el consumidor entienda más claramente lo que está firmando. 

¿Qué papel tendrá el notario? 

"Durante los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas", apuntaba el ministerio de Economía en la nota de presentación del proyecto de ley.

Algunos expertos se muestran escépticos ante esta disposición. Marcelo Tamargo, socio fundador del despacho Espacio Legal, dice que "el notario está para dar fe". "Con los problemas que ha habido hasta ahora, que todo ha pasado por los notarios, es como si sigues dejando el lobo cuidando las ovejas", dice. 

Si ya tengo una hipoteca, ¿qué cambia? 

En el caso de tener ya un préstamo en vigor, lo que afectará a los hipotecados es el clausulado relativo qué ocurre si deja de pagar o a su cancelación anticipada. La nueva normativa establece límites a las comisiones por el reembolso anticipado, es decir si se quiere devolver antes la hipoteca, y además aumenta las cuotas que son necesarias para que se active el vencimiento anticipado, el que inicia el proceso de ejecución hipotecaria.

Además, la nueva normativa busca promocionar el cambio de tipo de interés variable a fijo o permitir la conversión de moneda en el caso de que haya contratado una préstamo en otra divisa (tras las últimas sentencias de hipotecas multidivisas).  La nueva regulación "incentiva" la conversión a préstamos de tipo fijo. "Para ello se favorece la novación del préstamo y la subrogación del acreedor estableciendo, en este tipo de casos, una comisión menor que en el caso del reembolso anticipado", apunta el ministerio de Economía en su nota explicativa. Así, los topes que pone la norma como máximo de comisiones será del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si se produce durante los 3 primeros años de vigencia del contrato. Si se produce en los siguientes años la comisión será del 0% si se produce con posterioridad. 

¿Qué pasa a partir de ahora con el vencimiento anticipado? 

La declaración de vencimiento anticipado dependerá del número de cuotas del préstamo vencidas y no satisfechas y de la fase de la vida del préstamo en la que se produzca el impago. Durante el transcurso de la primera mitad de vida del préstamo, el vencimiento anticipado se producirá tras el impago de mensualidades que conjuntamente superen el 2% del capital concedido o de 9 cuotas mensuales. Durante la segunda mitad de la vida del préstamo, se producirá tras el impago equivalente a mensualidades que superen el 4% del capital concedido o de 12 cuotas mensuales.

Hasta ahora, la normativa establecía que se podía activar el vencimiento anticipado cuando se dejaran de pagar tres cuotas de la hipoteca. El Tribunal Superior de Justicia de la UE ya había tirado de las orejas a España por este aspecto de la normativa. Hay una salvedad en este caso y es que los casos judicializados están excluidos del cambio normativo. 

¿Y si quiero devolver antes de tiempo la hipoteca? 

El nuevo proyecto normativo limita las comisiones que se pueden cobrar en el caso de que se quiera devolver el préstamo antes de la fecha pactada. La nueva norma establece que en el caso de un contrato a tipo fijo se podrá cobrar una comisión máxima del 0,5% del capital reembolsado anticipadamente y durante los primeros 5 año establece que se cobre un máximo 0,25% del capital reembolsado anticipadamente. Si se trata de una hipoteca a tipo variable durante los 10 primeros años se establece una comisión máxima del 4% del capital reembolsado anticipadamente. Si se quiere reembolsar en un periodo posterior, la comisión máxima es del 3%. 

¿Va a ser más caro hipotecarse? 

Algunos expertos ven que este aumento de protección al consumidor hará que sea más caro hipotecarse. "Lo que no hay que pensar es que las familias van a tener menos riesgos y van a pagar lo mismo", dijo el presidente del think tank de la la CEOE, el Instituto de Estudios Económicos, José Luis Feito, en la presentación de un informe sobre los cambios que incluye la nueva normativa. 

¿Esta ley va a acabar con los procesos judiciales? 

Esto no está tan claro. Aunque el hecho de que se firme de puño y letra que se ha entendido todo lo incluido en el contrato puede complicar llevar a los tribunales si en algún caso la información que se ofrece no es transparente. 

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