Preguntas y respuestas sobre los cambios en la nueva ley que regula las hipotecas

La nueva ley hipotecaria, que vive hoy su primer día hábil tras su entrada en vigor el domingo, permitirá ahorrar entre 500 y 1.000 euros por préstamo al cliente y persigue otorgar más garantías de transparencia y seguridad a todo el proceso, entre otras novedades. Esta normativa cambiará la forma de actuar de todos los actores: bancos, notarios y clientes.

La nueva Ley Reguladora de los Contratos del Crédito Inmobiliario llega a España con tres años de retraso, ya que en la primavera del 2016 la Unión Europea emitió una directiva comunitaria que buscaba armonizar las condiciones hipotecarias en los distintos países europeos. La no aplicación de los nuevos cambios sugeridos acarreó que la Comisión Europea amenazara a España con una multa de más de 100.000 euros diarios, que finalmente no se impuso.

Damos respuesta a algunas cuestiones para despejar las dudas sobre la implantación de la nueva ley.

¿A qué contratos se aplica?

La nueva ley será aplicable a contratos de préstamos hipotecarios cuyo prestatario sea persona física y la hipoteca recaiga sobre inmuebles de uso residencial.

¿Qué proceso debo seguir para firmar una hipoteca?

Cuando el cliente decida con qué entidad bancaria concretar la hipoteca se inicia la fase precontractual, donde el notario toma especial relevancia. El cliente debe elegir con qué fedatario público quiere trabajar y el banco debe enviarle la documentación para que este “verifique el cumplimiento de los deberes de la entidad financiera y proporcione al cliente un asesoramiento imparcial y gratuito”, apuntan desde el Consejo General del Notariado (CGN). En un plazo de diez días previos a la fecha de firma, se producirá la cita entre notario y cliente. Este último deberá superar un test para que se demuestre que queda todo meridianamente claro.

Tras la emisión del acta notarial, que refleja el encuentro y lo acontecido en él, se inicia la fase contractual. Se reúnen ante el notario los vendedores, los representantes de la entidad bancaria y el comprador y prestatario.

“Ese día, el notario comprobará la identidad, capacidad y legitimaciones del comprador y vendedor, así como si es o no la vivienda habitual del vendedor; si es una Vivienda de Protección Oficial (VPO) y si está arrendada. Además, informará al comprador si sobre el inmueble pesa alguna carga, y si el vendedor está al corriente del pago de las cuotas de comunidad; solicitará al vendedor el certificado de eficiencia energética; comprobará los medios de pago que se van a utilizar; advertirá de posibles vicios ocultos en la vivienda; informará a los contratantes de sus obligaciones legales y de sus deberes fiscales; solicitará el justificante del pago del IBI y el número de referencia catastral de la vivienda; identificará al Titular Real en el caso de que intervenga una sociedad mercantil, y explicará el reparto de los gastos de la operación entre las partes”, explican desde el CNG.

Una vez expuesto todo, se leerán ambas escrituras, la de compraventa y la del préstamo (que suelen firmarse y autorizarse el mismo día) y se explicarán todos los conceptos básicos de ambas. Será el último momento antes de la firma para resolver cualquier cuestión pendiente. Tras su rubrica, el notario enviará al Registro de la Propiedad una copia auténtica electrónica de ambas escrituras.

¿Afecta a las hipotecas ya firmadas?

“Ahí va a producirse una pelea que seguramente llegue a los tribunales. Muchos van a intentar que el contrato hipotecario entre dentro de esta nueva ley”, afirma Jose Miguel Celdrán Correa, socio director de Celdrán Abogados. Según este experto, aquellos que ya hayan formalizado un acuerdo previo de préstamo con el banco intentarán alegar que el proceso no termina hasta que finaliza la escritura pública, y el banco por su lado hará valer que ya existía fecha de firma y por tanto obligación vinculante antes de la entrada en vigor de la ley. Aunque, advierte, “lo correcto es que los firmados antes vayan por la normativa anterior”. Si aún no se ha formalizado la concesión de la hipoteca y la adquisición de la vivienda, está la opción de esperar y adaptarse a la nueva normativa. “Mucha gente lo está haciendo y por eso los bancos están metiendo prisa para firmar”.

¿Qué gastos pago yo y cuáles la entidad bancaria?

La ley implica importantes novedades en el reparto de esos gastos. A partir de ahora, es la entidad financiera la que asume la mayoría de ellos. El cliente debe hacerse cargo de la tasación de la vivienda de manera obligatoria, le concedan o no la hipoteca. Esta será realizada de forma independiente por una sociedad de tasación o profesional que el cliente elija. Algunas entidades financieras, buscando ofrecer un producto mejor que su competencia, pueden decidir asumir este coste. A cargo de la entidad bancaria corren los gastos notariales, de registro de la propiedad, de gestoría y el famoso impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El Gobierno de Pedro Sánchez aprobó un Real Decreto que obliga a las entidades crediticias a asumir dicho coste, después de que el Tribunal Supremo emitiera una polémica sentencia en la que se corrigió a sí mismo y dictaminó que debía ser asumido por el consumidor.

¿Las cláusulas o comisiones abusivas desaparecen?

El artículo 14 de la norma dispone que los bancos solo pueden cobrar comisiones por servicios solicitados o, al menos, aceptados por el consumidor y “siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos que puedan acreditarse”. Comisiones como de posición deudora o la comisión de estudio previo desaparecen. “No era solicitada por el consumidor, sino que a la entidad le interesaba hacerla para obtener el perfil de riesgo”, advierte el experto sobre la comisión de estudio previo.

“En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”, reza el artículo 21 de la nueva ley. Esto quiere decir que desaparecen las cláusulas suelo, aunque matiza que en caso de incurrir en un tipo de interés negativo se mantendrá en cero. La mayoría de los bancos ya habían quitado este tipo de clausulas de sus operaciones y los consumidores que habían acudido a los tribunales habían ganado casi todos los casos.

A pesar de lo expuesto anteriormente, la nueva normativa legitima el uso de la comisión de apertura. “Se devengará de una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestatario ocasionada por la concesión del préstamo”, expone.

¿Qué sucede si entro en impagos?

Otra novedad de la ley es que se vuelve más difícil el inicio del procedimiento de desahucio. Para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado se establecen dos supuestos. Si el préstamo se encuentra en la primera mitad de vida, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales. Si el préstamo se encuentra en la segunda mitad de vida, se debe superar el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales. Adicionalmente, se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir. El Banco de España ha advertido de que estas modificaciones pueden traducirse en un aumento en los requisitos exigidos por las entidades bancarias para otorgar un préstamo.

“Antes con tres mensualidades impagadas, la entidad bancaria presentaba una demanda judicial en la que hacía valer la cláusula del vencimiento anticipado del préstamo. Había gente que entraba en impagos porque tenía cláusulas abusivas y le pedían pagar 255.000 euros por no poder pagar 1.500 euros. Eso ya no va a ser posible”, comenta el experto de Celdrán Abogados.