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MAPAS | Tres factores que convierten a Lavapiés en un área vulnerable al aumento de pisos turísticos

Lavapiés y la zona de El Rastro concentran pisos de baja calidad y un gran porcentaje de personas en alquiler que, además, tienen un nivel de renta bajo

La suma de variables convierten el área en proclive a los alquileres turísticos que están expulsando a los vecinos, según datos del 'Atlas de la Turistificación'

"La amenaza es mayor y hay que cuidar los tejidos en cualquier mínima transformación urbana", advierte la arquitecta Mar Santamaría

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Uno de los mapas del 'Atlas de la turistificación'.

Uno de los mapas del 'Atlas de la turistificación'.

Un trabajo de diez meses para volcar en un mapa qué está pasando con el turismo y la gentrificación en la ciudad de Madrid. El resultado es el Atlas de la turistificación ', un proyecto impulsado por la comisaria Ariadna Cantís y realizado los arquitectos de 300.000km/s Mar Santamaría y Pablo Rodríguez que se define como una "aproximación" a una situación que se replica en muchas capitales europeas y algunas otras ciudades españolas. 

Madrid se perfila, según el panorama que dibuja este trabajo basado en el 'mapeo' de datos de diversas fuentes, como una ciudad en la que la  oferta de pisos turísticos (unos 13.000) está por el momento limitada solo al distrito centro de la ciudad. "En Barcelona, por ejemplo, hay más 17.000 pisos que ya se han expandido a áreas como Poble Sec", compara Santamaría, que ha presentado este martes junto a sus compañeros y otros expertos el proyecto en la Casa Encendida, que lo patrocina.

Pero dentro de esa almendra central madrileña, los mapas revelan zonas especialmente vulnerables al aumento de pisos turísticos y a la gentrificación. Es el caso del área que se expande longitudinalmente desde Atocha hasta Puerta de Toledo y que comprende el barrio de Lavapiés y la parte baja de La Latina, correspondiente a El Rastro. Allí, tras cruzar los datos de Fotocasa con los de Airbnb, se extrae que hay más pisos ofertados en la segunda web que en la primera. Una foto que se repite también en el barrio de Malasaña, como puede verse en el siguiente mapa, donde las zonas azules marcan esta tendencia. 

Número de pisos turísticos y de alquiler regular en Fotocasa. / El Atlas de la Turistificación

Número de pisos turísticos y de alquiler regular en Fotocasa. / El Atlas de la Turistificación

Lavapiés y la zona que se extiende hacia el Rastro como prolongación tiene, sin embargo, algunas particularidades que no comparten sus áreas vecinas del norte del distrito centro. Según los arquitectos que han trabajado en este proyecto, tiene los pisos con la calidad más baja en catastro, como demuestra la concentración de áreas azules oscuras en el mapa. Esto significa que son pisos antiguos, con escaleras estrechas, mala ventilación o directamente habitaciones sin ventanas, entre otras deficiencias. Unas características "que dificultan el alquiler regular pero sí valen para estar una o dos noches", dicen los expertos. 

En esta misma zona se da un gran porcentaje de personas que viven en régimen de alquiler. También pasa en el entorno de Gran Vía, donde el porcentaje puede llegar al 70%, una cifra "altísima", aseguran los urbanistas de 300.000 km/s. Esta zona además, tiene una gran concentración de franquicias, otro indicador de la gentrificación, que desplaza al comercio y la hostelería local en favor de grandes empresas. 

"No es malo per se que haya mucho porcentaje de alquiler, pero en el contexto actual hay más riesgo de desplazamiento", apunta Pablo Martínez en este punto. Luis, miembro de la red vecinal Lavapiés, ¿dónde vas? y vecino del barrio, palpa ese riesgo todas las semanas. "Hay una situación de pánico generalizado a que cumpla el alquiler. Más que su cumpleaños, los vecinos tienen apuntado la fecha que le vence el contrato porque es la fecha en la que le van a echar o tendrá que pagar el doble", explica a eldiario.es.

¿Y qué ocurre si suben los pisos? Que los inquilinos se tienen que marchar porque esta zona está en un nivel de renta que oscila entre el 1 y el 2 de 10. Esto implica, en un contexto de precios altos, que los arrendatarios dedican gran parte de esos ingresos a pagar el alquiler, lo que les deja poco margen para asumir subidas. "Teniendo en cuenta estas variables, la amenaza es mayor y hay que cuidar los tejidos en cualquier mínima transformación urbana", advierte la arquitecta Mar Santamaría.

"Analizamos este turismo de Airbnb como una segunda oleada a lo que pasó tras el plan de rehabilitación de 1997. Se destinó mucho dinero público a reformar pero no se exigió nada a los propietarios y los alquileres subieron al mejorar la infraestructura", recuerda Luis. Este vecino cree que ahora "las corralas con habitaciones sin ventanas o los chiscones que quedan ven el cielo abierto para convertirse en turísticos y hacer dinero". En su bloque, ejemplifica, se acaba de vender un habitáculo que está debajo de la escalera. "Seguramente sea una vivienda que no tiene la cédula de habitabilidad", cuenta Luis. 

Uno de los mapas del 'Atlas de la turistificación'.

Uno de los mapas del 'Atlas de la turistificación'.

El pequeño propietario que alquila su casa a los turistas porque se va a otra no es, no obstante, el perfil mayoritario en la ciudad de Madrid. "Y tampoco el que más daño hace", opina Luis, que subraya su colectivo no está "en contra del turismo, sino de este modelo". El 'Atlas de la Turistificación' arroja que el 20% de los propietarios (de un total de 8.000) concentran la mitad de las ofertas de pisos. Es más, los bolsillos de solo un 10% de los propietarios se embolsan el 50% de todos los ingresos. En este sentido, los creadores de este proyecto creen que estos datos revelan que la oferta de pisos  turísticos tiene "poco" de plataforma colaborativa. 

Comparativamente, sin embargo, Madrid mantiene unos  precios por noche en estos alquileres que siguen siendo inferiores al de otras grandes ciudades: una media de 64 euros. La cifra queda lejos de los 131 de media en Ámsterdam, los 90 de París o los 84 de Barcelona. Todos estos núcleos tienen, además, un mayor número de pisos de estas características. A la cabeza está París, con 55.178, según datos del propio portal Airbnb extraídos por los investigadores en abril de 2017.

El Ayuntamiento de Madrid presentó en mayo un  estudio sobre el impacto de la turistificación en el distrito centro que abría la puerta, según recomendaban los expertos, a soluciones como ponerles una tasa o sectorizarlos, es decir, limitarlos por manzanas, por ejemplo. Ese informe revelaba que la zona centro es la más castigada por la presión turística, ya que acumula entre el 50% y el 54% de alojamientos turísticos de toda la ciudad. Y especialmente Sol, donde 3 de cada 10 viviendas se destinan a ese uso.

Según esos datos, que son ahora confirmados por el 'Atlas de la Turistificación', por barrios  Embajadores (que incluye Lavapiés) y Universidad-Malasaña suman la mitad de la oferta del distrito en cuanto a volumen de casas, que el estudio situaba entre las 6.193 y las 9.723.

Desde entonces no ha habido nuevos movimientos públicos por parte del Ayuntamiento en este sentido. Hace apenas un mes, la red Lavapiés, ¿dónde vas?  denunciaba ante el Consistorio 18 edificios con 203 viviendas dedicados a alquileres turísticos incumpliendo la normativa de la Comunidad de Madrid y la del municipio. Y de momento, aseguran desde el colectivo, no se ha obtenido ninguna respuesta.

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