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Un Juzgado de Santander declara nula la exclusividad suscrita entre una inmobiliaria y el vendedor de una vivienda

Considera abusivo que no exista una contraprestación para el propietario, que debe renunciar a cerrar la venta por sí mismo

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El Juzgado de Primera Instancia número 10 de Santander ha declarado nula por abusiva la cláusula de un contrato de intermediación entre el propietario de una vivienda y una inmobiliaria, que establecía la exclusividad de ésta en la venta del inmueble.

Tal régimen de exclusividad impedía al propietario vender la vivienda a través de otras inmobiliarias y también personalmente, durante un periodo de seis meses que se prorrogó seis meses más.

El propietario vendió personalmente la vivienda, situada en Arghoños, por lo que la inmobiliaria pretendía que se le condenara a abonarle 10.000 euros en concepto de honorarios o bien el 4% del precio final de venta de la vivienda.

Sin embargo, el titular del Juzgado nº 10 de Santander ha estimado las alegaciones del vendedor, quien afirmó no ser consciente de que tal pacto de exclusividad le impedía vender la vivienda personalmente, al tiempo que solicitaba que la cláusula fuera declarada nula por abusiva.

Entiende el juez que "garantizar a la inmobiliaria el cobro de los honorarios aun cuando sea el propietario el que venda directamente la finca es una cláusula que favorece a la inmobiliaria sin imponerle ninguna obligación contractual añadida, y por tanto es absolutamente abusiva".

"Quebranta el equilibrio entre las dos partes contratantes, favoreciendo injustificadamente los intereses del profesional e imponiendo al consumidor unas consecuencias para el caso de incumplimiento desproporcionadamente onerosas", añade.

Considera además que "no se advierte qué contraprestación añadida ofrece la inmobiliaria a cambio de renunciar el propietario a cerrar la venta por sí".

"Es cierto que la inmobiliaria, desde el momento en que recibe el encargo, realiza una serie de inversiones en medios materiales y humanos que no sabe si va a rentabilizar, pero éste es precisamente el riesgo empresarial de tal actividad comercial", añade.

A su juicio, "lo único cierto e indiscutible en un pacto como el que nos ocupa es que el propietario queda en manos de la inmobiliaria, porque ésta se asegura el cobro de la comisión, haya hecho mucho o poco para favorecer la venta".

Y en este caso concreto, entiende el magistrado que la dedicación de la inmobiliaria consistió en insertar un anuncio de venta por internet, colocar un cartel de venta en la vivienda, realizar cuatro visitas de potenciales clientes e insertar un anuncio en una plataforma inmobiliaria.

En su opinión, tal actividad "no parece un esfuerzo promocional que justifique ni el restrictivo pacto de exclusividad ni el devengo de honorario alguno por una venta en la que no intervino".

Ambas partes suscribieron en 2012 un contrato en el que se recogían las condiciones y características de la venta, y especialmente el precio (250.000 euros), la comisión que devengaría el demandante (del 4% más el IVA sobre el precio final de venta con un mínimo de 6.000 euros) y el régimen de exclusividad, que durante la vigencia del contrato impedía al demandado no solo vender la vivienda a través de un tercero sino también personalmente. La duración inicialmente pactada del contrato fue de seis meses, que las partes posteriormente prorrogaron otros seis.

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