El sector logístico, “estrella” del mercado inmobiliario vasco, mantendrá “un lugar destacado” en 2017, según CBRE

El sector logístico ha sido “la estrella” del mercado inmobiliario vasco en 2016 y se prevé que este año tenga también “un lugar muy destacado”, debido, entre otros factores, a los crecimientos cercanos al 26% que ha experimentado el comercio electrónico en Euskadi durante los pasados ejercicios y que espera que se mantengan, según el último informe de la compañía de consultoría y servicios inmobiliarios CBRE.

El vicepresidente de CBRE, Javier Kindelan, y el director de la oficina en Bilbao, Juan José López del Corral, han presentado este lunes en la capital vizcaína su informe sobre el mercado inmobiliario en el País Vasco, que constata que la mejora de la economía vasca en 2016 ha convertido al mercado inmobiliario vasco en “un sector atractivo” para los inversores.

Según ha explicado Juan José López del Corral, destaca el desarrollo “muy importante” en el sector logístico que está “muy vinculado” al crecimiento del comercio electrónico en el entorno del 26% que se ha producido en los últimos años y que se espera repetir este año también.

Esta evolución, unida al “consumo estable” en una población con tasas de desempleo por debajo de la media estatal y una renta media superior a la media, hace que el comercio, tanto tradicional como electrónico, esté “tirando de otras actividades”.

El informe constata que este crecimiento en la demanda de espacio logístico se ha dado principalmente en los entornos metropolitanos de Bilbao y San Sebastián. “Ha sido en 2016 la estrella y este año va a tener un lugar muy destacado”, ha asegurado el director de la oficina de Bilbao de CBRE.

El vicepresidente de la compañía, Javier Kinderlan, ha explicado, en este sentido, que se buscan espacios “cada vez más cercanos” al núcleo urbano para ser utilizados en la distribución.

Según CBRE, las rentas del sector industrial y de logística en las zonas principales de la Comunidad Autónoma Vasca han mantenido ligeros crecimientos, principalmente en las tres capitales vascas y sus entornos metropolitanos. En Bilbao la renta máxima se sitúa en 6,40 euros/m2, si bien la renta media oscila alrededor de los 3,50 euros/m2.

En este ámbito, la compañía confirma “un interés inversor muy fuerte” en mercados como Bilbao y observa “una escasez de operaciones en las áreas principales, por falta de producto de alta calidad y no por demanda por parte de inversores”.

Por ello, augura que este año “se caracterizará por un incremento de operaciones con mayor contracción de Fondos Internacionales, alta presión inversora, escasez de producto, y mayor y mejor financiación, junto con un interés en la ciudad de Bilbao como centro del sector logístico”.

LOCALES COMERCIALES Y OFICINAS

En función del informe de la consultora, uno de los sectores más activos en los últimos meses ha sido el de los locales comerciales en Bilbao, principalmente por la entrada de marcas de moda nacionales, que suponen el 44% del total. Le siguen en importancia las marcas de complementos (23%) y las marcas especializadas (19%).

El estudio refleja, asimismo, que el aumento de la actividad del comercio en las principales arterias ha propiciado el aumento del número de marcas que están buscando “mejores ubicaciones” en Bilbao y San Sebastián.

En este sentido, apunta que la falta de locales vacíos en las principales zonas comerciales de la ciudad está provocando el desplazamiento a otras áreas. Las calles “más favorecidas” son las perpendiculares al tramo comprendido entre Plaza Moyúa y Plaza Circular.

En cuanto a los centros comerciales, Bizkaia concentra el 54% del total de la oferta de locales de Euskadi. En este territorio, hay trce centros con 394.168 m2 de superficie bruta alquilable. El precio del alquiler medio de los locales comerciales en ubicaciones principales de la capital vizcaína y la capital guipuzcoana, con espacios de unos 300m2, se sitúa en 120 euros/m2 al mes.

También se ha reactivado la inversión, con importantes incrementos desde 2014 en ciudades como Bilbao o San Sebastián. Las rentabilidades iniciales rondan el 4,50% en estas dos ciudades, mientras que en Vitoria alcanza el 6%.

Por su parte, el sector de oficinas ha experimentado un crecimiento de la demanda durante el primer semestre del año, si bien en el segundo se ha “paralizado”, según el informe de CBRE. Sin embargo, la compañía prevé un aumento de la demanda y de los ratios de ocupación durante este año.

El Bilbao metropolitano cuenta con 820.000 m2 de espacio de oficinas, de los que 190.000 m2 están situados en edificios mixtos y 630.000 en inmuebles de uso exclusivo para este mercado. En concreto, el número de edificios de uso exclusivo de oficinas en la ciudad abarcan 375.000 m2.

Entre las tendencias crecientes identificadas por CBRE, destaca la actividad de rehabilitación de oficinas en Bilbao. Según datos de la consultora, el tamaño medio de los 25 principales edificios de uso exclusivo de oficinas o mixto comercial-oficinas del centro de Bilbao es de 5.500 m2. Su media de construcción es 1975 y el 80% de los edificios de oficinas del distrito de negocios fueron construidos en los años 70, por lo que sus áreas comunes y fachadas precisan “actualización”. La media de desocupación en estos edificios es del 12% y la renta media de 13,50 euros/m2 mensuales.

En cuanto a la inversión en el segmento de oficinas, destacan las realizadas en el último año en las áreas de Gran Vía-Moyúa y Abando. Las ventas medias en estas zonas se han situado en 3.650 euros/m2, mientras que en Abando están en los 3.100 euros/m2. Además, las rentabilidades iniciales en el Distrito de Negocios de Bilbao han descendido desde 2013, cuando se encontraban por encima del 6% a la media de 5,5% de 2016. La previsión para 2017 de CBRE es una continuación de esta tendencia.

RESIDENCIAL

El informe remarca que el mercado vasco no ha sufrido cambios “sustanciales” en el ámbito residencial y en 2016 ha mantenido la recuperación iniciada en 2014 y ha confirmado la estabilización de precios, que, a su entender, continuará este año. Aunque el estudio considera que los números “no son aún representativos en valor absoluto”, los responsables de la consultora han destacado que “han vuelto las grúas” en suelos “muy específicos” donde “de verdad” existe demanda.

CBRE destaca la “moderación” en el desarrollo de nuevas viviendas libres, de manera que la promoción entre 2008 y 2016 es aproximadamente la mitad a la desarrollada entre 2001 y 2007. Por su parte, la vivienda protegida supone una media del 40% de la producción total. Además, durante 2016, el régimen cooperativo ha supuesto una tercera parte de la producción de vivienda protegida.

El stock de vivienda en Euskadi, se sitúa en torno a las 10.200 viviendas, en línea con la media a nivel nacional, de las que la mitad está en Bizkaia, el 30% en Gipuzkoa y el 20% en Álava. El informe destaca que, en el caso de la vivienda nueva, el stock en el territorio vizcaíno supone un 0,6% respecto al total, frente al 1,6% en los otros dos territorios. No obstante, en los tres casos se sitúan por debajo de la media estatal, que se sitúa en el entorno del 2,1%.

Teniendo en cuenta el stock “limitado” y la “escasez” de suelo, el estudio constata que los precios de la vivienda en Euskadi, tanto nueva como usada, siguen liderando el ranking estatal. En concreto, en el País Vasco el precio medio de la vivienda se sitúa en 2.818 euros, frente a los 1.646 de la media del conjunto de comunidades.

Por su parte, los alquileres de viviendas libres, que se mantenían estables hasta 2013, han subido progresivamente hasta situarse en 2016 en 880 euros de renta media en Bizkaia, en 860 en Gipuzkoa y en 750 en Álava.