“Cal limitar el preu de l'habitatge per protegir els consumidors i el propi mercat”

Si hi ha una bandera clara del govern d'Ada Colau és l'habitatge, l'àmbit al qual es dedicava l'alcaldessa abans de donar el salt a la institució. L'última campanya institucional que omple els carrers de Barcelona diu precisament que “l'habitatge és un dret com una casa”. No obstant això, després de més un any de govern Colau, la situació a Barcelona no és de les millors. Si bé els números mostren una millor resposta a l'emergència habitacional i els casos de desnonaments, els preus dels lloguers s'han disparat fins a arribar a batre el rècord dels anys de bombolla immobiliària i l'accés a un habitatge es fa més difícil. Mentrestant, la pressió turística no cessa i segueix inflant els preus.

Davant d'aquesta situació, l'alcaldessa va reclamar fa mesos a la Generalitat i l'Estat legislació per poder limitar els preus dels lloguers a la ciutat. Darrere de la proposta i de les polítiques d'habitatge de la ciutat hi ha Javier Burón, gerent d'Habitatge de l'Ajuntament. Jurista, consultor en matèria habitatge i exviceconseller d'habitatge del govern basc, Burón va ser un dels fitxatges del govern municipal per fer realitat aquesta aposta.

Segons les últimes dades, els preus del lloguer a Barcelona han arribat a nivells de rècord, per sobre del 2008. Com hem arribat a aquesta situació?

A la ciutat de Barcelona es donen diverses coses alhora, algunes ocorren en altres zones urbanes, i altres són més específiques. En primer lloc, som una ciutat com altres que ha patit la crisi, l'increment de la desigualtat i els desnonaments i l'emergència habitacional en un sentit ampli, aquest és un front de treball i de batalla. En segon està que a l'Estat espanyol hi ha hagut una devaluació interna, en comptes de devaluar la moneda hem devaluat els salaris. Això en una ciutat com Barcelona, on hi ha molta apetència pels habitatges i pels lloguers, amb molta gent competint pel mateix tipus de recursos suposa una dissociació entre la capacitat adquisitiva i els preus, i tenim una crisi d'accessibilitat. Això està passant en més llocs, no només està passant a Barcelona, però aquí passa amb una cruesa especial. Finalment un tercer element és que, com altres ciutats, aquesta és una ciutat envellida, que s'està envellint més, i per a la qual ni el mercat ni l'Estat tenim respostes habitacionals.

Això a nivell general. Què passa que és propi de Barcelona?

Barcelona és la capçalera d'una regió metropolitana, i és trampós fer reflexions només sobre el seu terme municipal, perquè l'1,6 milions d'habitants de la ciutat cal llegir-los en un context de 3 milions de l'àrea metropolitana, o fins i tot de 4 milions i escaig en un context de regió metropolitana. Aquí tenim alguns problemes afegits, perquè els habitatges ocupats, els desnonaments, els sòls disponibles o les capacitats econòmiques no es reparteixen d'una manera homogènia, i el que encara no hi ha és una política pública metropolitana d'habitatge.

Com es respon a la situació actual?

Primer cal dir que l'Ajuntament de Barcelona sempre va ser bastant actiu en matèria d'habitatge. No es pot dir que tinguem una política d'habitatge públic municipal i un servei públic d'habitatge ben estructurat, potent, com el poden tenir altres ciutats europees, però si mirem a escala de l'Estat espanyol és de les que més ràpid i amb més creativitat ha tractat de desenvolupar coses. El que passa és que ara amb el repte que tenim el que es tracta és de fer molt més en termes quantitatius i qualitatius, perquè cal desenvolupar instruments nous, i molt ràpid, cosa que en habitatge és complicat. Treballem amb els sòls, treballem amb urbanisme, fem edificis i gestionem lloguers, i treballem amb la gent de serveis socials. És un pack que impedeix ser extraordinàriament ràpid.

Més enllà d'aquestes dificultats, què s'està fent?

Primer, estem en tot el que té a veure amb l'emergència habitacional. Tenim un equip de persones especialitzat en la detecció de casos de desnonaments, en la paralització dels mateixos, en la negociació amb els propietaris per intentar aconseguir sortides, temporals o definitives, en el mateix habitatge en què estan o en altres, a través d'ajuts públics al lloguer o del parc públic, o altres solucions. El que estem fent ara mateix és garantir que en tots els casos que som capaços de seguir, ningú se'n va al carrer. Hi ha una solució, temporal o definitiva, millor o pitjor, de més o menys qualitat, però això està garantit. Aquest equip, que es diu la Unitat Contra l'Exclusió Residencial (UCER), té molts instruments però n'hi ha un de nou que és molt potent, que és que hi ha moltes més ajudes al lloguer de les que teníem en el passat. És una política que tenim consorciada amb la Generalitat però per primera vegada, i crec que som la primera ciutat rellevant a l'Estat espanyol que ho fa, hi ha unes ajudes que són 100% finançades per l'Ajuntament. Aquest pack d'equip i un instrument com són les ajudes al lloguer estem convençuts que evita molts desnonaments.

No hi ha més desnonaments ara?

Ara tenim més desnonaments que en el passat, perquè estan millor rastrejats, perquè n'hi ha més i perquè els atenem millor, però si no tinguéssim aquestes ajudes al lloguer encara tindríem molts més desnonaments. Aquest és un front de treball

Però també cal respondre a les situacions que no són d'emergència. 

Un altre front de treball és que a la ciutat tenim 10 mil habitatges públics o d'entitats del tercer sector en lloguer a preus inferiors als del mercat, en una ciutat en la qual hi ha 280 mil unitats convivencials que són inquilins i que té 684 primers domicilis. A aquest respecte no som una ciutat europea. Sí som una ciutat europea o centre europea en el percentatge de lloguer, que és el 30% del total del mercat. És dels més grans, sinó el més gran, de tot l'Estat, però després la mida del parc públic i el parc de lloguer sense ànim de lucre o amb ànim de lucre limitat és diminut. 10.000 sobre 280.000 és el no-res, i 10.000 sobre 684.000 és encara menys.

Quines solucions hi ha a aquesta manca d'habitatge a preus assequibles?

El repte és ser capaços de tenir un servei públic d'habitatge i unes entitats del tercer sector i fins i tot algunes entitats professionals i mercantils que siguem capaços d'articular una oferta de 100.000 habitatges de lloguer a preus inferiors als del mercat; lloguer moderat, lloguer social, lloguer públic, ... No pots passar de 10.000 a 100.000 habitatges en tres minuts, però el que sí que farem, i en això estem, és posar el Patronat Municipal d'Habitatge a la màxima capacitat productiva que puguem. Quan vam assumir la gestió el patronat era capaç de produir uns 250-300 habitatges a l'any. Cap al 2018 arribarem a una capacitat productiva de 1.250 habitatges a l'any, i després la idea és no caure bruscament sinó poder estabilitzar en un nivell d'entorn a 1.000.

Amb aquestes xifres creus podrà l'Ajuntament impactar en els preus del mercat?

Suposem que l'Ajuntament disposa de pressupostos en el futur, que la Generalitat millora la seva situació econòmica i pot invertir més i fins i tot que desenvolupem algunes aliances amb el tercer sector i algunes entitats mercantils. No passarem immediatament de 10.000 habitatges a 100.000, així que costarà molt tenir capacitat d'incidència sobre el mercat. Has de tenir més o menys un terç de la massa del mercat per poder influir en els preus i ser un operador que compti, i això tardarà anys.

I doncs?

La reflexió que et fan ciutats que tenen unes polítiques públiques d'habitatge molt madures, en què s'han invertit molts diners i on s'han fet les coses bé, és que malgrat tots aquests esforços cal també una normativa d'àmbit estatal –perquè afecta a la propietat i a la llibertat d'empresa– que prevegi dos elements. D'una banda, índexs de preus de referència, produïts per l'administració però molt sòlids tècnicament i respectats arreu del món, en els quals es digui que per a una determinada zona, amb un determinat nombre de metres quadrats, d'habitatges d'una edat determinada, amb cert tipus de qualificació energètica, el preu raonable del mercat seria aquest. Per tant, l'inquilí no hauria de pagar més, llevat que vulgui fer-ho per aquest habitatge en concret. I l'arrendador ha de saber que si arrenda per sobre d'aquest preu té un marge de benefici superior al que dóna el mercat.

Disposar d'un índex indicatiu de preus resol el problema? 

Això en moltes ciutats per si mateix ja modera els preus, si ets capaç d'elaborar un índex de prestigi que conegui tothom. Però hi ha ciutats que han fet un pas més –aquest és el segon element– i el que diuen és: en certs contextos temporals, en certs llocs de la ciutat i en certes condicions socioeconòmiques, cal limitar el preu del lloguer, tant per als nous contractes que se signin com per a les actualitzacions de contractes en vigor. Això últim és important perquè en molt bona part d'Europa els contractes de lloguer són de llarg termini. Aquesta situació que tenim nosaltres de contractes de tres anys és rara, l'habitual són contractes de 10 o 15 anys, o de per vida, com a Alemanya.

Però regular els preus no està en mans de l'Ajuntament.

No, nosaltres no podem fer aquest viatge sols, perquè és una competència estatal i perquè segurament haurà de fer alguna cosa també el Parlament de Catalunya, hi ha competències que poden ser compartides. Viena, per exemple, que té cent anys de política pública d'habitatge, que té habitatge públic, cooperatiu, del tercer sector, i són els principals arrendadors d'habitatge de la ciutat, on gairebé tothom viu de lloguer, tenen més de 400.000 unitats que no són de mercat. Fins i tot Viena defensa la idea que en determinats moments, en determinats llocs els preus no poden fluctuar lliurement i ha d'haver-hi límits. Els dos sistema que marquem de referència són Berlín, que porta més temps, i París, que és més nou i cal veure com evoluciona. Hi ha ciutats europees grans, atractives, que conciten l'arribada de molta gent i que fan que el territori i els habitatges siguin un bé molt escàs i molt cotitzat, que llancen la idea de protegir els consumidors, sí, però també el mercat.

Protegir el mercat?

Que el mercat no entri en una espiral inflacionista i especulativa que en algun moment explotarà. Aquesta és una idea que compartim. I això sol sortir menys en el debat públic, però és molt important la protecció del mercat. Un mercat en el qual els preus creixen al 10% o 20% tots els anys abans o després rebenta. Tenim experiències en relació al totxo, ja va rebentar el mercat de les hipoteques i el de la compravenda. Si alguna cosa té un creixement anual molt per sobre del creixement del PIB, és que és un mercat sobreescalfat. Podem esperar que rebenti el mercat de lloguer i que els contribuents paguin els plats trencats, com ja es va fer abans, o podem mirar de refredar-lo, que és el que no es va fer.

Com es concretarien a Barcelona els models de Berlín o París?

El model alemany, per exemple, és molt complex, perquè és un preu per metre quadrat en funció de la localització, de l'edat i de l'equipament de l'habitatge, amb la qual cosa és un índex que no és senzill de crear. No és tan senzill com dir “en tota la ciutat de Barcelona, tants euros el metre quadrat”, perquè depèn de tots aquests factors. Però la idea és que hauríem de construir aquest índex de referència, i aquesta sí que és una cosa que pot fer la ciutat de Barcelona sola. Ningú ens prohibeix que fem un estudi del mercat i que als consumidors els recomanem uns preus mentre no siguin vinculants. Però la idea sí que seria utilitzar tots aquests factors –localització, mida, edat i estat de l'habitatge– per recomanar al mercat uns preus. El que no podem fer sols és el següent pas, atorgar-li a aquest índex conseqüències jurídiques. Això és una qüestió que ha de fer el Parlament i sobretot les Corts.

Amb una llei catalana d'arrendaments urbans, de la qual s'està parlant ara, es podria establir aquesta limitació de preus?

Hi ha marge de maniobra per fer coses, però la tesi que defensem nosaltres és que si s'ha d'arribar a les últimes conseqüències –el model de París i el model de Berlín– en els dos casos hi ha una llei estatal que ha autoritzat prèviament que les ciutats realitzin aquest tipus d'esquemes. I en el nostre cas jo crec que és bastant evident que si limites el preu al qual es pot treure rendiment a un bé econòmic com és l'habitatge estàs limitant el dret a la propietat i estàs limitant la llibertat d'empresa. Això és innegable. Però la Constitució permet limitar-los si hi ha interessos addicionals en joc, com l'interès general, i altres drets constitucionals afectats. I en el nostre cas està afectat el dret a l'habitatge, però també el dret a l'accés als serveis socials, a l'educació o a la sanitat, perquè en realitat del nostre domicili després depèn l'accés a tot el paquet de serveis públics. Amb la qual cosa, no es tracta de disminuir fins a la mínima expressió uns drets constitucionals i maximitzar els altres, es tracta de buscar un cert equilibri.

Mentrestant, l'elaboració d'un índex de preus de referència sí que està en mans del consistori. Hi ha alguna previsió?

Hauríem de ser capaços de presentar en societat un model el 2017. Ara bé, també crec que hem de mesurar les nostres possibilitats. L'Ajuntament de Barcelona serà proactiu, farà una proposta, que serà tècnicament ben estructurada, oberta al debat, però alguna cosa haurà de dir l'INE, l'Institut d'Estadística de Catalunya, el Govern, el Govern de l'Estat, ... Podem llançar la pedra a l'estany i avançar el debat, però no pot ser una tasca només de l'Ajuntament de Barcelona. Serem proactius i hi haurà notícies durant el 2017, però necessitem companyia en el viatge. Companyia d'altres ciutats, que és una cosa que també estem treballant, i d'experts, dels instituts oficials d'estadística de l'administració.

Davant la proposta de limitació de preus, alguns col·lectius de propietaris han dit que potser ja no els sortiria a compte llogar. 

L'índex de referència ha d'estar molt bon construït tècnicament i la limitació de preus hauria de permetre un rendiment tal que l'actiu, l'habitatge, es pugui mantenir: que si cal rehabilitació s'ha de pagar, i que el propietari tingui un rendiment. Ara bé, entre el més de 20% de rendiment i el 5% o el 10% hi ha prou marge de maniobra. Una caracterització caricaturesca i molt despectiva que se sol fer d'aquest tipus de reflexions és dir: “Ah, vostès volen tornar al decret Boyer o la congelació de lloguers de Franco”. En una situació de postguerra, amb un parc destrossat i sense empreses capaces de fer habitatges, el que va fer el franquisme en el seu dia va ser de facto limitar severament els preus. Amb la qual cosa és veritat que la gestió d'aquests actius econòmics es va tornar no interessant, i donaven uns rendiments que no permetia ni tan sols rehabilitar i mantenir els habitatges en condicions de bon ús. No estem parlant d'això. Estem parlant de que en una ciutat algú pot obtenir un 20% i escaig de benefici aquest any, un altre 20% i escaig l'any següent i després vendre l'habitatge i desaparèixer. Aquest és el cicle mental que tenen molts inversors. O en canvi pots obtenir, per exemple, tots els anys un rendiment del 7% o el 8% en els propers 15, 20 o 30 anys. Aquest segon model de negoci és més raonable, com a mercat en si mateix i també perquè la gent pugui accedir a uns lloguers que pugui pagar.

Això està lluny de treure l'habitatge del mercat.

La idea no és: com l'administració no és capaç de produir suficients lloguers barats i com el mercat està esbojarrat, anem a prohibir que el mercat existeixi. No és això el que estan fent a París o a Berlín. La idea és: l'administració ha de fer tot el que està en les seves mans però, tot i així, en el cas de relacions de força en mercats on la part privada és molt gran, en alguns casos cal protegir el mercat de si mateix, perquè el mercat funcioni bé a llarg termini i perquè la gent pugui viure a la ciutat. Perquè en el cas de Barcelona i l'àrea metropolitana el que provocarà si no és que cap de nosaltres puguem viure a la nostra ciutat, i que Barcelona sigui un emissor de població a altres municipis de l'àrea metropolitana. I no emetrem primer la població de més nivell econòmic. Emetrem primer la població amb nivells econòmics més febles o amb futurs laborals més fràgils. No és raonable que tota aquesta gent es vagi movent per l'àrea metropolitana com a conseqüència d'un mercat que no és òptim.

Hem parlat de solucions a més llarg i mig termini, com la construcció o una necessitat legislativa. Quines respostes poden tenir ara mateix persones que potser no estan en situació d'emergència, però tenen sous baixos i tenen dificultats per accedir a un lloguer amb els preus disparats?

D'entrada les ajudes al lloguer, perquè no tenen perquè ser només per a les persones en risc d'exclusió social que estan a punt de perdre l'habitatge. Si progressivament anéssim disposant de fons suficients per fer d'això una política generalitzada estaríem convergint amb la Unió Europea. Perquè aquests països que tenen molt parc de lloguer públic o privat sense ànim de lucre, alhora també té una política d'ajudes directes al lloguer fort. Les dues coses es combinen. Nosaltres farem tot el que puguem, però clar, les possibilitats pressupostàries de la ciutat són limitades, i hauríem de poder tenir més diners per a ajudes al lloguer finançades per les tres administracions: l'estatal, l'autonòmica i la municipal. I després hi ha una altra gran reflexió, que en el cas de Barcelona cal matisar molt, la mobilització d'habitatges buits.

Per què cal matisar-la?

Hi ha habitatges que estan buits, que necessiten rehabilitació, que estan insuficientment utilitzats, que es pot millorar el seu estat i el seu ús. Però això en altres llocs és molt més cert que aquí per diverses raons. D'entrada, perquè la banca, quan va explotar la bombolla, aquí tenia menys habitatge que en altres llocs, i el que tenia l'ha comercialitzat més ràpidament, perquè el mercat va parar menys temps, amb la qual cosa en termes relatius hi ha molt pocs. La banca pot tenir entre 3.000 i 5.000 habitatges a la ciutat. Són molt poquets en termes relatius. En altres municipis pot representar una part molt important de la solució dels problemes a futur. Però en una ciutat amb 684.000 primers domicilis, que la banca en tingui 3.000 o 5.000 estructuralment no és un factor clau.

I més enllà de la banca?

El conjunt dels habitatges buits a la ciutat ascendeix a una mica més de 30.000 segons alguns estudis municipals. Hi ha altres estudis que diuen poden haver-hi fins a 80.000. Encara que ens poséssim salomònics i diguéssim que són 50.000, aquests habitatges han de ser objecte de la política pública, sense dubte, poden ser un instrument addicional per a solucionar problemes, sí, però no seran un instrument central com en altres ciutats. A Barcelona tenim una part petita de l'estoc total buida, la qual cosa no vol dir que no haguem de fer cens d'habitatges buits, que no haguem d'oferir ajuts a la rehabilitació i a la mobilització d'habitatge buit cap al lloguer assequible i que en els casos en els quals s'incompleixi la normativa vigent no impulsem procediments sancionadors, i en tot això estem. Però cal contextualitzar-ho. Per a la ciutat per exemple a dia d'avui és més important estructuralment i a futur la política de rehabilitació que la política només de mobilització d'habitatge buit. Ara bé, són dues polítiques que es toquen, perquè els pocs habitatges que no estan en lloguer o en venda ara mateix a la ciutat és que tenen problemes; o de localització, o d'estat, o temes d'herències entre els germans i germanes, ...

No hem parlat de com es comptabilitzen els pisos turístics en aquest escenari.

Hi ha una xifra oficial que és el nombre d'habitatges que han rebut llicències. Això és cert. Després tots tenim accés a una cosa que es diu internet i podem buscar en els portals i sabem que la realitat no és la del nombre de llicències, que hi ha bastants habitatges d'ús turístic que no tenen llicència. Hi ha estimacions diverses de si són dues vegades o tres vegades l'oferta legal, i és evident que és un factor que afecta. L'establishment econòmic a dia d'avui encara diu que són dos mercats diferenciats, segmentats, que no hi ha cap connexió entre l'un i l'altre, i que els propietaris que lloguen un habitatge per a ús turístic i obtenen una rendibilitat de 3.000 o 5.000 euros al mes, són un mercat, i que la gent que lloga el seu habitatge per obtenir 800, 900 o 1000 euros al mes són un altre mercat.

Però això no té cap sentit.

És ciència ficció. En una ciutat com Barcelona l'oferta és escassa i la demanda és abundantíssima, de fora de la UE, de la UE, de tot l'Estat espanyol, de part de Catalunya i de la pròpia ciutat. El territori és finit i les disponibilitats són limitades. Doncs és evident que aquests recursos tenen un valor altíssim, i si els estàs posant en lloguer turístic els estàs detraient del lloguer habitacional normal i corrent. És així i ho diuen ara mateix els estudis i estadístiques, però d'altra banda tothom qui viu a Barcelona i passeja també ho veu. Jo veig al meu carrer habitatges en què durant quatre mesos hi ha hagut molta gent, i no tenien llicència turística, i són habitatges podrien estar llogats com ho està el meu tot l'any, i al meu barri el preu del lloguer puja com a conseqüència de la pressió. Però tampoc podem fer la lectura que el preu del lloguer a Barcleona és car només per habitatges turístics irregulars. És un factor molt important, però no és l'únic. La ciutat és atractiva en si mateixa, i hi ha molta gent amb capacitat de compra que arriba a la ciutat i vol estar uns dies, unes setmanes, uns mesos o uns anys. Hi ha una mica de tot, és un context complicat.

Paral·lelament a tot això, l'Ajuntament està fomentant un altre model de propietat de l'habitatge.

A Barcelona, a Catalunya i a Espanya ens hem acostumat a que, en matèria d'habitatge, l'administració o no et dóna res, o et dóna un habitatge que és indiferenciable del del mercat. És de la mateixa qualitat o de més, a preu de construcció, i tu no fas res. Més enllà que és un dret que tens, i entres en un registre i passes per uns procediments d'adjudicació. Això cal seguir fent-ho, però a la resta de la UE no és l'única solució. Hi ha veïns que s'agrupen, tenen un projecte, posen el seu temps, els seus diners, busquen finançament, suport tècnic, i després a l'administració també li demanen ajuda, sòl, acompanyament tècnic, subvencions, ... però el que munten són cooperatives d'habitatge. Bàsicament vol dir que l'administració i els ciutadans cooperem per satisfer un dret d'una manera en què el ciutadà assumeix molt més protagonisme en el pagament, però també en el disseny d'on viurà el dia de demà. Seria passar del sol·licitant d'habitatge protegit escrit en un registre, al cooperativista que es mou i li demana a l'administració una part de l'esforç. Nosaltres estem molt compromesos amb això també, per moltes coses. Per l'estalvi, per l'empoderament del ciutadà, pel fet que en aquest cas no només es construeix habitatge sinó que es teixeix comunitat, ...

Com estan impulsant aquestes cooperatives?

La ciutat té dos experiments en marxa i ara passarem de l'experimentació a la producció en sèrie. Ara en breu licitarem sis sòls i ho seguirem fent a futur. La idea és que volem construir una petita xarxa de cohabitatge, que si és reeixida després entenem que tindrà un cert caràcter multiplicador i anirem a més. Això de baix a dalt. L'altra cosa que volem fer, que hi ha a la resta de la UE i que caldria tractar de donar-li una volta aquí a Barcelona, és que en altres llocs hi ha entitats privades molt professionals, que treballen en matèria d'habitatge, que o bé no tenen ànim de lucre o bé tenen un ànim de lucre limitat. Lloguen habitatge no a preu social però tampoc al preu del mercat, i es diuen housing associations. Això no existeix ni a Barcelona, ni a Catalunya, ni a Espanya i estem compromesos amb llançar la primera housing association aquí. Acceptem que és una estratègia de dalt a baix, perquè aquí estem parlant de posar el capital, de fer una certa inversió, tenir sòls, i volem fer una certa combinació de les dues estratègies. De baix a dalt i de dalt a baix.

Fa uns dies es va presentar el projecte de cooperatives d'habitatge als veïns de la Barceloneta, i les dificultats del procés deixaven la sensació que no era per a tothom. Els casos que estan en marxa, de gent que porta temps treballant-hi com Sostre Cívic i la Borda, no semblen tan extrapolables.es va presentar el projecte de cooperatives d'habitatge als veïns de la Barceloneta

És cert que hi ha barreres. Per exemple, la gent que tenim en risc d'exclusió social o molt a prop de l'exclusió social no es pot plantejar això, té un munt de problemes, i té el dia a dia i ha de sobreviure. És un camí per a gent de classe mitjana, no cal que siguin rics, però requereix dues coses, no només renda, sinó que requereix un cert capital cultural. No és per a tothom avui, però clar, hi ha ciutats on n'hi ha 100.000, i quan és així ja es fan com xurros, perquè la ciutat assumeix que això és un camí per accedir a l'habitatge i que requereix una sèrie de coses. La idea seria passar de l'experimentació, amb aquests dos projectes en marxa, a la, entre cometes, “industrialització”. Com més prototipem, menys barreres d'entrada hi haurà. Primer perquè el camí es coneixerà, segon perquè sabrem exactament quin nivell de renda, d'endeutament i d'esforç requereix, i després perquè la massa crítica fa que les coses baixin de preu. Quan n'hi hagi més serà més fàcil fer-ho i serà més barat. ¿Això vol dir que pot acabar sent el cohabitatge una solució habitacional per a tothom? No, perquè ni tan sols a Estocolm és per a tothom. Però clar, no és el mateix que d'aquests 100.000 habitatges de lloguer a preus assequibles que necessitem, els 100.000 els hagi de fer l'administració, que sigui la propietària i els hagi de mantenir amb pressupost, o que, per exemple, 35.000 d'aquests siguin de cooperatives i housing associations. Seria un altre context, que és ara el context de Viena. El municipi de Viena és el major arrendador d'Europa, és tan gran que ha hagut de dividir el seu parc en tres societats municipals diferents, però més d'un terç de l'oferta a la ciutat la realitzen les associacions de cooperatives i les housing associations. El problema és que no tenim un segle. Ells això ho han fet amb un segle i amb una morterada de diners. Nosaltres no tenim el segle i segurament no tindrem la morterada de diners, però cal anar construint els instruments.