Un jutge declara que un banc no pot executar una hipoteca si ha venut tot el seu deute
“Cal concloure, raonablement, que en supòsits en els quals la participació del partícip [el Fons, segons la resolució] en el préstec hipotecari és total, l’entitat emissora de la participació hipotecària no està legitimada per instar la seva execució”. Així de contundent es manifesta el magistrat Jesús Miguel Alemany Eguidazu, del jutjat 1 de Fuenlabrada, en la sentència en que nega a ‘Unión de Crédito para la Financiación Mobiliaria e Inmobiliaria Credifimo EFC’ el dret a executar les quantitats pendents de pagament d’una hipoteca. El jutge argumenta la seva negativa en què Credifimo EFC havia cedit l’adjudicació de la finca hipotecada al fons de titulització d’actius TDA25. I afegeix: “Com es tracta d’un defecte processal insoluble, procedeix dictar acte deixant sense efecte l’execució despatxada”. Això vol dir que una entitat financera no té dret a ordenar l’execució d’una hipoteca si aquesta hipoteca ha estat titulitzada al 100%.
La sentència, a la qual ha tingut accés ara CatalunyaPlural, està datada el passat 6 de març i deixa “sense efecte l’execució ordinària despatxada per la quantitat no coberta en l’execució hipotecària”, tal i com demanaven les persones afectades. En l’escrit d’oposició a l’execució s’al·lega, d’un costat, que “l’executant va cedir l’adjudicació de la finca hipotecada a TDA25” i, d’un altre, que aquest Fons hauria adquirit la finca a un preu inferior “per posteriorment vendre-la sense pagar impostos i com si es tractés d’un sola transmissió privant el deutor de la possibilitat de conèixer el benefici real obtingut per l’executant, que, a més, formalment, conserva l’acció executiva per reclamar el deute pendent”.
Aquesta sentència va en la línia de la comunicació del Banc d’Espanya, recollida en l’article Rebolcada als desnonaments? publicat per aquest mitjà el passat 21 d’abril, on es deia: El Banc d'Espanya, en resposta a una consulta realitzada per l'advocat Óscar Viera, ha emès una comunicació que assenyala que per al cas que un crèdit o préstec amb cobertura hipotecària hagi estat ‘titulitzat’ -convertir determinats actius, generalment préstecs, en valors negociables al mercat- l'entitat originària o sigui la que va concedir l'operació creditícia, deixa de ser la part creditora del vincle contractual referit: “De conformitat amb la Llei 19/1992, sobre règim de societats i fons d'inversió immobiliària i sobre fons de titulització hipotecària, la titulació d'un préstec suposa que l'entitat que va concedir-lo deixa de ser la creditora del préstec, encara que conservi per Llei la titularitat registral i segueixi mantenint, llevat de pacte contrari, la seva administració.”
Per tant, en un contracte de préstec on hi ha un creditor i un deutor, quan es produeix la cessió del 100% del préstec, segons diu el Banc d'Espanya i corrobora la resolució judicial, l'entitat bancària deixa de ser el creditor hipotecari. En conseqüència i de confirmar-se la sentència, les entitats financeres en el cas d'haver cedit a un tercer -a un ‘Fons de Titulització’- els drets que tenia sobre un determinat deute, ja no formarien part de la relació contractual i per tant no tindrien res a reclamar a títol personal. Aquesta és l’argumentació a la qual recorre el jutge Jesús Miguel Alemany per donar la raó als ciutadans de Fuenlabrada que es van negar a que Credifimo els executés una hipoteca de la qual ja no n’era propietària.
S’han produït moltes execucions hipotecàries per part d’entitats financeres i bancs tot i haver titulitzat el préstec? Es poden anular aquestes execucions o les que puguin estar en curs en aquests moments i es trobin en aquesta mateixa situació?
La sentència del jutge Alemany, n’obre la via.
Per més informació
Accés a la resolució judicial de la Jutjat de Primera Instància nº 1 de Fuenlabrada
Asociación de Hipotecados Activos - José Manuel Novoa.
Què són els Fons de Titulització – Banco de España.
