Les cinc ajudes de l’Ajuntament al València CF per a finançar el seu nou estadi: 200 milions en beneficis urbanístics

“Pel que fa al camp de Mestalla actual, cal deixar clara una cosa. Els terrenys ja tenien un valor abans de l’ATE, el que fa l’ATE és dotar d’una edificabilitat extra, al voltant d’uns 20.000 metres sota rasant d’ús comercial valorats en l’última taxació al voltant d’uns 15 o 16 milions d’euros. Això, extrapolat als costos del futur estadi, representa entorn d’un 5% o un 6%.” Així s’ha pronunciat el nou director corporatiu i portaveu del València CF, Javier Solís, per tractar de minimitzar els privilegis que les administracions, tant l’Ajuntament com la Generalitat, han atorgat al club per ajudar-lo a finançar les obres del nou estadi i, per tant, per tractar de restar arguments a les exigències actuals del consistori perquè s’acabe.

No obstant això, el que ha comentat Solís és solament una part xicoteta dels cinc grans favors urbanístics que ha obtingut el club i que traduïts a euros suposen molt més del que diu. En concret, tenint en compte el preu mitjà actual del metre quadrat de l’habitatge nou a València, que segons el Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària (API) és de 1.884 euros (de ben segur més elevat en la zona de l’avinguda d’Aragó), i sumant el valor del terciari, les administracions aporten en beneficis urbanístics entorn de 200 milions d’euros al finançament del coliseu.

Per a entendre aquesta xifra i la situació actual de l’esquelet de ciment situat en l’avinguda de les Corts Valencianes, cal retrotraure’s a l’any 2004, en què el València CF venia de disputar dues finals de la Champions League, de guanyar dues lligues, una Europa League i la Supercopa d’Europa.

L’octubre del 2004, Juan Soler fa seu el 70% de les accions del club i assumeix la presidència en lloc de Jaume Ortí. L’alcaldessa de València llavors, Rita Barberá, que va estar present en les dues finals de Champions, es va obstinar que la ciutat acollira algun dia una final d’aquesta competició, la més important del món del futbol, però faltava la cosa fonamental: un estadi de cinc estreles que complira tots els requisits.

El nou president del València CF va pactar aquell any mateix (2004) amb la Generalitat Valenciana de Francisco Camps i l’Ajuntament de Barberá una operació urbanística amb l’objectiu de requalificar el vell Mestalla per construir-hi habitatges en el seu lloc. Amb la venda del coliseu, es finançaria la construcció d’un nou estadi i es liquidaria gran part del deute que acumulava el club, uns 130 milions d’euros en aquell moment.

Inicialment es va subscriure un protocol d’intencions entre el club, la Generalitat i l’Ajuntament pel qual es mantenia la titularitat pública del sòl del nou estadi. No obstant això, Soler no ho va veure clar i finalment es va acordar la fórmula de la permuta, per la qual l’Ajuntament va canviar la seua parcel·la valorada en 45 milions d’euros per 33 que el club havia d’anar comprant en diferents punts de la ciutat i per 20 milions d’euros a abonar a la corporació municipal, dels quals ja ha pagat 16,8 milions.

Juntament amb la permuta, s’aprova una requalificació urbanística molt avantatjosa per al club amb l’objectiu que el València CF poguera construir l’anhelat estadi i sanejar els seus comptes. I posteriorment es va aprovar l’actuació territorial estratègica (ATE) per donar més finançament encara al club.

Les obres es van escometre l’1 d’agost de 2007 sense que s’hagueren venut les parcel·les del vell Mestalla, malgrat que aquells dies el mateix Soler va parlar d’ofertes de fins a 400 milions d’euros. L’espera d’una oferta encara més gran va passar factura amb la irrupció de la crisi immobiliària que va ser el colp de gràcia per a la pilota urbanística. El 25 de febrer de 2009, any en què havia d’estar acabat l’estadi, les màquines van deixar de treballar després d’una inversió de 150 milions, amb Vicente Soriano com a president del club i, des de llavors, cap dirigent (Llorente, Amadeo Salvo i el magnat Peter Lim) ha aconseguit reprendre les obres.

Aquestes són les cinc ajudes urbanístiques atorgades al València CF per les administracions.

1. Requalificació de terrenys d’ús esportiu a ús residencial/terciari: aquest és el primer gran favor que l’Ajuntament fa al club per finançar les obres del nou estadi. D’una parcel·la d’ús esportiu en l’avinguda d’Aragó per la qual al club li corresponien 37.500 metres quadrats de sòl dotacional esportiu més una pastilla de 6.900 metres quadrats de terciari, el consistori requalifica els terrenys per a ús residencial, amb un valor molt més elevat.

2. Augment de coeficients edificabilitat: l’Ajuntament va augmentar els coeficients d’edificabilitat prenent com a referència els edificis de més altura de l’entorn de l’estadi i finalment el programa d’actuació integrada (PAI) de Mestalla s’aprova amb una edificabilitat de 75.900 metres quadrats de residencial (143 milions d’euros al preu mitjà actual del metre quadrat) i 13.500 de terciari, que sumen 89.400 metres quadrats.

3. L’ATE, 35.000 metres quadrats més de terciari: el Govern valencià va tramitar l’actuació territorial estratègica (ATE) entre els anys 2012 i 2015 per la qual s’atorguen al club 35.000 metres quadrats extra (no 20.000 com afirma Solís) de sòl terciari sota rasant en la parcel·la de l’avinguda d’Aragó. El club valora aquest sòl entre 15 i 20 milions d’euros.

4. Possibilitat de traure el terciari dels baixos del nou estadi: a més, per millorar les possibilitats de finançament, en virtut de l’ATE s’atorga al club la possibilitat de traure 41.700 metres quadrats de terciari dels baixos del nou estadi i configurar-lo en dos edificis contigus a l’estadi (cosa que tampoc esmenta Solís), en principi l’un d’ús hoteler i l’altre per a oficines, fet que possibilita poder rendibilitzar aquest sòl que abans mancava de valor en què se situaran dues torres, amb un valor d’entre 15 i 20 milions més.

5. Reducció de places d’aparcament: el conveni inicial del nou estadi incloïa una dotació de 3.450 places d’aparcament en el subsol del coliseu. No obstant això, l’ATE elimina aquesta obligació i estableix una reserva de places d’aparcament vinculada als metres quadrats de terciari, cosa que implica una reducció de places important, fins a unes 500, amb l’estalvi de costos que comporta per al club.