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Tres estrategias para suavizar las primeras cuotas de una hipoteca

Existen sistemas diseñados para hacer menos costosos los primeros pagos de un préstamo hipotecario; no obstante, conviene conocer también sus condicionantes

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Pixabay

La relativa recuperación económica de los últimos años, hace que el mercado hipotecario se haya activado de nuevo, aunque ni mucho menos al ritmo anterior a la burbuja previa a 2008. Por otro lado, el alza del precio de la vivienda y la alarma por los continuos desahucios de personas que viven en alquiler, pueden estar empujando a numerosos jóvenes a decidirse por comprar lo antes posible en lugar de seguir viviendo arrendados.

Es por ello que no pocas personas, solas o en pareja, se estén planteando comprar y para ello necesitan pedir una hipoteca. Los precios son elevados y aun contando con la entrada que suele exigir el banco, lo cierto es que en los primeros años las cuotas pueden ser demasiado difíciles de pagar. Ya sea porque tenemos que acometer reformas en la vivienda, porque estamos iniciando nuestra carrera profesional con un suelo ajustado.

Este escenario suele ir cambiando a lo largo de los años y los bancos, que son los principales interesados en conceder hipotecas, son conscientes de ello. En consecuencia presentan diversas estrategias para que al principio se nos haga menos gravosa la asunción de la hipoteca, de modo que con el tiempo se puedan ir regularizando las cuotas de devolución del préstamo hipotecario.

No obstante, conviene también saber que los bancos no hacen nada por amor al arte, ni mucho menos a sus clientes; adoptar alguna de estas estrategias tiene un precio extra, que a veces, si las cosas no salen como estaban previstas, puede ser demasiado alto. Conviene, pues ser cautos y realistas a la hora de negociar la aplicación de alguno de estos sistemas en nuestra hipoteca y calcular lo que vamos a pagar de más, así como si nos merece la pena.

A continuación te exponemos las tres principales herramientas para suavizar los primeros pagos de una hipoteca.

1. Cuota creciente

Las hipotecas con cuota creciente se caracterizan porque se negocia con el banco que los primeros años las cuotas serán más bajas y a partir de aquí irán aumentando progresivamente. La idea es que a medida que nos afianzamos económicamente, podemos ir asumiendo mayores pagos mensuales y en los últimos años de la hipoteca ya podremos hacernos cargos sin problemas.

Ahora bien, debemos ser conscientes que en las postrimerías del préstamo las mensualidades pueden ser muy altas, incluso el doble que al inicio, y que este servicio tiene un interés especial añadido que puede encarecer el montante final a devolver respecto a lo que sería una hipoteca convencional.

También debemos tener en cuenta que tal vez las cosas no salgan como esperamos, ya sea por menor remuneración laboral, mayor gasto familiar al aumentar la familia, etc., y que por tanto las cuotas se nos hagan muy gravosas a medida que avanzan los años. Son factores que debemos tener en cuenta -solidez laboral, intención de tener hijos, etc.- a la hora de pedir esta alternativa.

2. Carencia

La carencia es una alternativa a la que siempre nos podemos acoger, negociada con el banco, si en un momento determinado no nos vemos con posibilidad de cumplir con las cuotas de manera transitoria. De todos modos en este artículo nos centraremos en las hipotecas con carencia inicial. Esto es que deseamos pedir la hipoteca pero no queremos empezar a pagarla hasta pasados unos meses, o incluso unos años, tras la concesión del préstamo.

Los motivos pueden ser varios, pero el principal suelen ser los altos gastos asociados a la compra del piso -notarios, impuestos de actos jurídicos documentados por partida doble si es una obra nueva, IVA si es obra nueva o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales si es vivienda usada, etc.- así como las posibles reformas.

Pedir la carencia en este caso es una forma de asumir estos gastos por nuestra cuenta sin tener que ampliar la hipoteca. Por otro lado, la carencia puede ser parcial o total, es decir que por ejemplo solo paguemos los intereses durante los primeros meses o años, o bien que no paguemos nada en el caso de la carencia total.

Ahora bien, no debemos olvidarnos que la carencia no retrasa la entrada en vigor del préstamo, sino que alarga su duración, y por tanto durante el periodo de carencia, aunque no paguemos, el banco sigue contando el interés por el monto de dinero que le debemos, lo que acaba encareciendo la devolución, a veces mucho. Además, el banco puede ponernos como condición para concedernos la carencia contratar ciertos servicios adjuntos -seguros, domiciliaciiones, etc.- que en principio no deseamos.

3. Capital diferido o ballon

El capital diferido es un acuerdo al que llegamos con el banco para pagar durante los primeros años solo por una parte del montante prestado, que puede ser como mínimo del 70%. Es decir que dejamos el 30% a devolver en los últimos años de la hipoteca, como si no lo hubiéramos pedido. El inconveniente es obvio: cuando hay que devolverlo las mensualidades se disparan y muchas veces hay que refinanciar la hipoteca. Es por ello que solo debemos acogernos a esta medida si estamos seguros de que iremos muy holgados de liquidez en el futuro. 

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