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¿Puede el banco vender mi hipoteca a un fondo buitre?

Las ventas de deudas a terceros actores han sido una constante en los últimos años, sobre todo en entidades crediticias con serios problemas de liquidez tras la crisis

Aún hoy se producen sin conocimiento del deudor, un aspecto que podría hacer ilegales este tipo de ventas

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Foto: American Advisors Group

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El estallido de la burbuja inmobiliaria, la tremenda crisis económica subsiguiente y la consecuente oleada de morosidad en los préstamos bancarios y las hipotecas, ha sido la constante de los dos últimos lustros. Como consecuencia de ello, y sumado al cordón sanitario que el mundo financiero impuso a los bancos españoles -entre 2008 y 2014 apenas se les prestó dinero-, las cajas de ahorro prácticamente se extinguieron y muchos pequeños y no tanto, bancos tuvieron que fusionarse para coger volumen y sobrevivir. 

Malvender la deuda privada

Otra estrategia muy frecuente entre las entidades más afectadas por la morosidad de sus deudores hipotecarios fue deshacerse de toda suerte de créditos y préstamos tóxicos, es decir que tenían muy pocos visos de ser finalmente pagados por los usuarios implicados. Y en esta línea entró la práctica de malvender las hipotecas a otros bancos, fondos de inversión o directamente a fondos buitre, que solo buscan librarse de la deuda lo antes posible obteniendo grandes ganancias.

El uso del verbo 'malvender' no es inadecuado en este caso, pues los bancos y cajas afectados solían/suelen vender las  hipotecas muy por debajo del monto del dinero que prestaron o de los cálculos de lo que teníamos que devolver. La media de las cesiones en estos casos es de rebajas del 50% respecto a lo que debemos pagar: es decir que, si tenemos una hipoteca por 200.000 euros, el banco o caja se la vende al fondo por 100.000 euros, aunque nosotros seguiremos debiendo los 200.000 euros.

Pero en algunos casos la rebaja puede llegar al 90% del monto total de la hipoteca. En el caso relatado como ejemplo, el banco vendería nuestro préstamo por 20.000 euros y el fondo trataría de recuperar la totalidad de los 200.000 euros, o lo que nos quedase por pagar. Un negocio redondo para los fondos buitre y un alivio para el banco, que tenía pocas esperanzas de cobrar.

Sin embargo, como fruto de la venta de las hipotecas, algunos deudores con problemas para pagar puntualmente se ven abocados a tratar con empresas mucho menos dialogantes que las antiguas cajas a la hora de hablar de reestructurar la deuda o de conceder moratorias en los pagos. Muchos fondos solo piensan en rentabilizar lo invertido quedándose con las propiedades para especular con ellas, o bien aplicando embargos automáticos de bienes en cuanto hay la mínima deuda.

¿Es legal esta práctica?

La práctica en sí es legal y se viene realizando desde antes de la crisis, entonces como método de especulación y autofinanciación. De hecho, la titulización, que es como se llama esta venta de hipotecas a fondos de inversión, fue uno de los motores de la burbuja inmobiliar i a, un negocio redondo que llevó a las entidades crediticias a extender los  préstamos hipotecarios por doquier para luego vendérselos en paquetes de decenas o cientos de miles a los fondos, esta vez a buen precio.

Se vendía al fondo la hipoteca con un porcentaje del interés, y el resto del mismo lo cobraban los fondos. Como estamos hablando de cientos de miles de hipotecas, es fácil ver que el beneficio era muy rentable para los fondos. Pero hay un pequeño punto en el que la  Ley Hipotecaria incide -en el artículo 149- y que podría hacer ilegales estas ventas. Se trata del derecho del deudor a tener conocimiento de la cesión de su crédito a otra entidad.

Lo que ocurre, es los bancos y cajas introducían en los contratos hipotecarios una cláusula que les permitía vender el préstamo sin ponerlo en conocimiento del deudor. ¿Por qué lo hacían? ¿Por qué lo siguen haciendo? Porque el artículo 149 de la citada Ley Hipotecaria obliga a poner en conocimiento del deudor la cesión, y el artículo 1.535 del Código Civil Español le otorga además el derecho de tanteo sobre su deuda.

Es decir que si nos enteramos de que el banco quiere vender o ha vendido nuestra hipoteca a otra entidad, tenemos el derecho de comprar la deuda al nuevo acreedor por el mismo precio que el banco iba a cobrar del fondo buitre -más los costos de la venta y los intereses generados-, que como hemos comentado, suele ser de la mitad del precio de la deuda o incluso llega a rebajarse hasta el 10%. Es decir, que podríamos, en un caso extremo, librarnos del pago de 200.000 euros a un coste de 20.000 euros.

Para ello tenemos solo nueve días desde que el banco vende nuestra hipoteca. Pasado este plazo, perdemos el derecho de tanteo. Este es el motivo por el que bancos y cajas hacen figurar en los contratos la renuncia expresa a ser informado previamente en caso de cesión; para que no podamos ejercer el tanteo. Algunos abogados y ex jueces la consideran una cláusula abusiva, pero todavía no ha habido sentencias en contra de ella, aunque algunos colectivos se están organizando. Y es que pocos usuarios conocen la figura de la titularización el derecho de tanteo. Según datos de comparador online Rasterator.com,  el 64,% de los españoles consideran que su educación financiera es “escasa” y un 36% reconoce haber contratado algún producto financiero sin entenderlo bien.

Posibilidad de dación en pago

Por otro lado, los bancos y cajas que en su día se acogieron al Código de Buenas Prácticas formulado por el FROB en 2014, tienen la obligación de ofrecer una salida negociada a los deudores de los cuales piensa vender su hipoteca. Incluso les debe plantear la dación en pago en el caso de que se den los seis requisitos siguientes:

  1. Todos los miembros de la familia han de estar en paro y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales.
  2. Ha de tratarse de la única vivienda en propiedad.
  3. La vivienda no ha de superar los 200.000 euros (aunque depende del tamaño de la población).
  4. La hipoteca no ha de tener avalista. En caso de tenerlo, el avalista se mantiene como garante del préstamo, y si el avalista tiene ingresos o propiedades, el decreto no se aplica.
  5. Casos que no estén en procedimiento de ejecución.
  6. La vivienda no está gravada con cargas posteriores, por ejemplo, un crédito impagado en el que habíamos usado la casa como aval.

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