Los hogares ricos calientan el mercado hipotecario mientras los de menos ingresos reducen deuda

En los dos primeros meses de este año se han firmado en España más de 72.700 hipotecas, un 21% más que en el mismo periodo del año anterior, según los últimos datos del INE, actualizados esta semana. Es un negocio al alza para los bancos, con ritmos de actividad muy elevados y campañas comerciales ambiciosas. Sin embargo, la firma de nuevas hipotecas no se está produciendo en todos los hogares por igual y se está concentrando entre aquellos que tienen un mayor nivel de renta. Así lo evidencia el Informe de Estabilidad Financiera publicado esta semana por el Banco de España y que enfatiza las diferencias que todavía existen en el mercado hipotecario.

El aumento en la firma de hipotecas tras la cuarentena de 2020 ha sido continuado y se ha acelerado durante el último año. Hasta la pandemia, los hogares llevaban casi una década recortando el volumen total de dinero que debían a los bancos ya que, aunque se firmaban nuevas hipotecas, eran mayores las amortizaciones que se producían. Tras la crisis sanitaria esto cambió y, según el Banco de España, el saldo vivo (como se conoce a este dinero que queda por devolver) ha aumentado en más de un 1%. Es decir, es mayor el importe nuevo que han concedido los bancos que el que ha sido devuelto por los clientes. Sin embargo, el supervisor señala que este fenómeno se está produciendo “exclusivamente” por los hogares de mayor renta.

Para llegar a esta conclusión, el Banco de España divide la población en cinco grupos según el nivel de renta de su código postal, conocido como quintiles [consulta aquí el mapa de la desigualdad en España por código postal]. Cada uno corresponde al 20%, siendo el primero el de menor renta y el quinto, el de mayor. Así, el supervisor constata diferencias en el comportamiento entre los hogares según los quintiles entre los que se sitúen. “Entre aquellos hogares sin deuda hipotecaria previa a la crisis sanitaria, el incremento del crédito con esta forma de garantía ha sido más acusado en las familias de zonas de los quintiles de renta más elevados”, asegura el documento, presentado este miércoles.

En el lado opuesto se encuentran los de menor renta, que han seguido con la tendencia previa a la crisis sanitaria de desendeudamiento. La pasada crisis financiera, la de 2008, impactó en los hogares con altos niveles de endeudamiento y, desde entonces, al ritmo que mejoraba la economía y el freno en el mercado inmobiliario fueron provocando una reducción de esta deuda hipotecaria. En los tres primeros quintiles, que representan al 60% de los territorios con menor renta del país, se ha apreciado durante el pasado año que ha seguido siendo mayor el volumen de préstamos devueltos que las nuevas operaciones. “Únicamente los hogares de zonas situadas en los quintiles cuarto y quinto de renta han contribuido positivamente al crecimiento del saldo de crédito hipotecario entre diciembre de 2019 y finales de 2021”, subraya el informe.

No es la única diferencia que constata el Banco de España en su informe al analizar la situación de los hogares más allá de las cifras acumuladas en la actividad hipotecaria. Aunque la morosidad y el nivel de préstamos en vigilancia especial —el paso previo al impago— es inferior entre los clientes que tienen hipotecas frente a los préstamos de las empresas, hay importantes diferencias según el tramo de la población que se trate. Así, el Banco de España muestra en su estudio que los hogares de menor renta siguen teniendo más problemas para afrontar la devolución de estos créditos, aunque no se llegue al nivel de riesgo de la pasada crisis financiera. Teniendo en cuenta el tramo de la población con menor renta, la suma de créditos con impago y aquellos en vigilancia especial, superaría el 12%, mientras que la porción de hogares con más ingresos, apenas rebasaría el 5%.

Es decir, el supervisor advierte que, aunque existe una mejora de la calidad de la cartera hipotecaria de la banca con una reducción del riesgo, las zonas que engloban a los hogares de menor renta arrastran más problemas que aquellos más ricos. Estos todavía mantienen un mayor nivel de morosidad pese a la mejora de la economía.

Más allá de estos problemas, el Banco de España defiende en el informe que los hogares españoles, en general, llegan a esta situación con una mejora de la riqueza (el valor de los activos es mayor que las deudas) respecto a la situación previa a la pandemia. A ello ha ayudado, apunta, el aumento del ahorro de los hogares y, sobre todo, la subida del valor de las viviendas. Este patrón se habría producido en todos los niveles de renta.

El peso de la deuda respecto a los activos de los hogares se ha ido reduciendo, especialmente entre los entornos de hogares de menor nivel de ingresos ya que, como se ha especificado, han seguido apostando por desendeudarse. Sin embargo, el supervisor recuerda que en el nivel más bajo de ingresos “la deuda seguiría siendo muy superior al valor de sus activos, ”lo que señalaría la vulnerabilidad de este segmento frente a perturbaciones adversas“.

Advertencia sobre la sobrevaloración de la vivienda

Volviendo al mercado hipotecario e inmobiliario, el Banco de España asegura que mantiene un seguimiento estrecho a la evolución tras la pandemia ya que sigue suponiendo en torno a la mitad de todo el volumen de financiación de la banca. Esta misma semana ha asegurado que el nivel de exposición de los bancos al sector inmobiliario sigue siendo elevado y planteó que se debe controlar de manera más cercana. El análisis que realiza el Banco de España descarta, eso sí, una vuelta a una burbuja como la que provocó la crisis de 2008, aunque ha constatado que ya existe en España “sobrevaloración” de determinados activos inmobiliarios. Es decir, que se comercializan por encima de su valor real. “Todavía es pequeño, pero existe”, aseguraba esta semana Ángel Estrada, responsable de Estabilidad Financiera en el Banco de España.

El Banco de España reconoce que una subida de los tipos de interés al tiempo que algunos hogares se vean afectados por una menor renta disponible por el aumento de precios en energía o alimentación —que afecta especialmente a las familias con menos ingresos— puede suponer más dificultades para devolver los préstamos, sobre todo las hipotecas. “Un eventual aumento de los tipos de interés podría contribuir a un cierto deterioro de la capacidad de repago de las deudas, sobre todo si es mucho más intenso de lo esperado”, señala el informe. Sin embargo, considera que aumentos moderados de los tipos de interés “no tendrían un efecto muy significativo”. Especialmente por el aumento del peso de los hogares que tienen hipotecas a tipo fijo, la más comercializada durante el último año y que supone ya en torno a una cuarta parte de la deuda hipotecaria en España.

Además del aumento de las hipotecas a tipo fijo, el Banco de España también señala al colchón de ahorro que han guardado los hogares como un vehículo para amortiguar el impacto que tenga el precio de la energía o de los alimentos en la capacidad de repago de las deudas. Sin embargo, de nuevo, “la posibilidad es desigual por estratos de renta”. “Los de menores ingresos dispondrían de menor margen para absorber por estas vías el incremento en los precios de la energía, ya que, por una parte, sus tasas de ahorro suelen ser más reducidas y, por otra, solo una proporción pequeña de estas familias ha podido acumular un ahorro extraordinario durante la pandemia”, asegura el documento.

“Las medidas aprobadas por el Gobierno para paliar el aumento de los precios de los derivados del petróleo podrían mitigar este impacto, si bien no contribuirían a que los hogares redujeran su grado de dependencia energética”, concluye.