La directora de endocrinología de un hospital público madrileño lanza una socimi valorada en 33 millones
Mónica Marazuela es una reputada endocrinóloga española. Ha publicado múltiples estudios a nivel nacional e internacional y está presente en la dirección la Sociedad Europea de Endocrinología. Es, además, la responsable de este campo en el Hospital de La Princesa, un centro público madrileño, donde también dirige un equipo de investigación sanitaria. Pero Marazuela es también la principal accionista, junto a su marido e hijos, de la próxima socimi de vivienda en alquiler que llegará a la Bolsa: Mistral Patrimonio Inmobiliario Socimi.
La inmobiliaria ha recibido el visto bueno del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) para empezar a cotizar en este parqué secundario en el que han brotado en los últimos años casi 60 socimis. Llega con una valoración algo superior a los 33 millones de euros y una cartera de activos compuesta por 222 viviendas en alquiler, 165 garajes y 124 trasteros anexos, 17 locales y 92 garajes y 21 trasteros no anexos, tal y como figura en el folleto de emisión publicado este jueves.
La doctora Marazuela cuenta con el 35% de la sociedad, como primera accionista. Su marido, Juan Antonio Martínez, posee el 10,20% y sus cuatro hijos suman otro 8,64%. De este modo, juntos suman casi el 54% del capital. Además, sus hermanos, Susana y Pedro, ostentan el 35% de la inmobiliaria. El resto está en manos de accionistas minoritarios.
La empresa que cotizará en el MAB, todavía sin fecha, remonta su historia al año 2016. Entonces, un fondo luxemburgués Ben Oldman, especializado en la compra de deudas y activos inmobiliarios, creó la sociedad para la adquisición de los inmuebles que se encontraban en la compañía Ahorro Corporación Patrimonio Inmobiliario. Esta empresa había sido creada en 2004 por nueve cajas de ahorro para invertir en el sector inmobiliario. Desde 2014 se encontraba en liquidación a petición de Bankia, una de las partícipes, según especifica la socimi en su folleto.
Ya desde el año 2016 Mazaruela y su marido se encontraban en el capital de la sociedad. El fondo luxemburgués acabó finalmente saliendo de Mistral, dejando a la familia Mazaruela con la parte mayoritaria de las acciones. Desde su salida, el consejo de administración está compuesto por Martínez como presidente ejecutivo, la doctora de La Princesa, como consejera no ejecutiva y Óscar Lapastora, con el cargo de consejero ejecutivo.
La empresa está especializada en la gestión de viviendas en alquiler y tiene presencia en 11 provincias españolas. De las más de 220 casas que tiene en su haber, 165 se encuentran en régimen de Vivienda de Protección Oficial (VPO), que se encuentran en Sevilla, Girona, Albacete y Navarra. La compañía apunta que este hecho provoca que tenga que hacer frente a “limitaciones” a la hora de poder subir las rentas. Este tipo de viviendas tienen contratos de protección que terminan entre el 2020 y 2039.
La socimi apunta que su objetivo pasa por intentar subir las rentas de estas viviendas protegidas hasta el máximo que permita la regulación pertinente en cada una de las localidades. Además, según vayan venciendo los contratos de protección de las respectivas viviendas, Mistral estudiará si los renueva o los da por finalizados, “en función de las características del mercado de alquiler en la zona”.
Lapastora, que cumple las funciones de director general de la empresa, apunta en declaraciones a eldiario.es que “se estudiará caso a caso” las viviendas que venzan su contrato de VPO. Avanza que el objetivo para las primeras que vencen ya el próximo año será prorrogar esos contratos. “En algunas provincias la diferencia entre VPO y libre no es muy grande”, explica.
Respecto a la vivienda libre que tiene en su cartera, la socimi apunta que adquirió estos inmuebles, en algunos casos, con contratos de alquiler que contenían rentas “significativamente por debajo de las del mercado”, por lo que pretende elevarlas según vayan venciendo los acuerdos, manteniendo “altos niveles de ocupación”. La empresa especifica que la vivienda libre le da una rentabilidad del 5% y la protegida del 4%. El director general remarca los esfuerzos que se han hecho por parte de los actuales gestores de la empresa para adaptar las rentas a los niveles de mercado.
Con estas dos estrategias, la empresa confía en mejorar sus ingresos en los próximos años, al calor del crecimiento de precios de la vivienda de alquiler, aunque advierta de que “se prevé un freno en la evolución en el sector”. Además, aunque asegura que no tiene ningún activo concreto “en el radar”, la compañía abre la puerta a crecer mediante adquisiciones, en capitales de provincia o localidades con “una alta demanda de vivienda de alquiler”. “Es objeto de la socimi continuar invirtiendo en el futuro a nivel nacional en activos residenciales con alto potencial de apreciación”, añade la empresa en el folleto.
Lapastora señala que lo más interesante para la empresa es encontrar edificios enteros y no viviendas dispersas, como una forma de mejorar la gestión de estos activos. Sin embargo, advierte que “es complicado” encontrar inmuebles que se adapten a sus intereses.
Una familia con trayectoria en el sector
La familia Marazuela Azpiroz cuenta ya con su segunda generación dedicada al sector inmobiliario, y en concreto a la vivienda en alquiler. Lapastora especifica que los padres de los tres hermanos, Pedro Marazuela -que era también doctor- y Emilia Azpiroz, habían realizado inversiones previas en viviendas en Madrid o Málaga a través de sociedades como Allas SL.
Esta empresa, que es propiedad 100% de la familia, es la encargada de la administración de la nueva socimi, que empezará a cotizar el próximo martes día 7 de agosto. El director general remarca que la doctora del hospital de La Princesa y su familia no participan en la gestión diaria de la empresa. La sanitaria y sus hermanos aparecen ligados en otra media docena de sociedades mercantiles cuyos objetos sociales van desde la hostelería a la energía fotovoltaica, pasando por la asesoría empresarial, según figura en Infoempresa.
Las socimis son empresas de inversión inmobiliaria especializadas en la compra de activos para su posterior arrendamiento. Son empresas que, cumpliendo con ciertas exigencias como la obligación de cotizar y de repartir dividendo cada año, quedan exentas del pago del impuesto de Sociedades. El auge del mercado de vivienda en alquiler ha provocado la proliferación de empresas de este tipo, con varias incorporaciones nuevas cada mes.
