El mercado de la vivienda busca el punto de equilibrio: más familias compradoras y menos especulador
Tras ocho años de crisis, el mercado de la vivienda comienza a dar algunas señales de estabilización. Los datos de compraventas, hipotecas y nuevas construcciones vuelven al crecimiento después de años desplomados. Y otros datos muestran lo que algunos expertos ven como una vuelta a la normalidad. Entre estos indicadores, se encuentra que disminuye el peso de las sociedades mercantiles entre los compradores y aumenta el tiempo de posesión de los activos que se venden. Todo dentro de la dualidad de un mercado diferenciado entre los lugares más apartados (con sobreoferta) y los centros de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde algunas voces alertan de la vuelta de un sobrecalentamiento en el precio.
En el caso de quien compra las viviendas, el porcentaje de familias sobre el total de compradores aumentó el año pasado hasta representar un 87,29% de las compraventas en 2015, según los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria. Al observar la serie histórica, se ve un descenso del peso de las personas jurídicas en la evolución de las compraventas.
“El peso de las sociedades mercantiles en la compra de vivienda está descendiendo notablemente con la recuperación del mercado inmobiliario. Estos datos muestran una cierta vuelta a la normalidad ya que la vivienda, en condiciones normales, no suele estar vinculada a estas sociedades mercantiles, debiendo presentar un peso muy reducido”, apunta el anuario. Esta “anomalía”, generada por “las situaciones de impago derivadas de la crisis inmobiliaria, ”poco a poco corrigiéndose“, añade.
Evolución de las compraventas de viviendas registradas por tipo de adquiriente
Tras la explosión de la burbuja inmobiliaria, el sector comenzó una caída libre que podría estar revertiéndose. Pedro Montoya, director de Real Estate de KPMG en España, explica que el proceso de salida de la crisis comienza cuando “el mercado toca fondo, es decir, cuando se estima que los precios podrían no bajar más”. “En ese momento, el mercado empieza a ser atractivo y los fondos comienzan a invertir. Extractando el proceso general de inversión, los primeros fondos que intervienen son aquellos que cuentan con la recuperación del mercado en sí misma para obtener la rentabilidad a corto plazo”, apunta.
“Posteriormente, aparecen los fondos e inversores que cuentan con la puesta en valor de los activos mediante inversión en mejoras o cambios en dichos activos y, tras éstos, los que obtienen la rentabilidad mediante la explotación de los activos”, añade. En este punto nos encontraríamos ante una segunda fase en este proceso de salida. “Actualmente y con carácter general, el proceso del mercado español se va enfocando hacia el segundo tipo de inversores. Lo anterior, unido a que el comprador para uso propio de viviendas confía en que ya no va a bajar el precio y tiene mayor acceso al crédito, así como al hecho de que se están entregando promociones (rehabilitaciones y obra nueva), podría justificar el aumento del porcentaje de personas físicas frente al de jurídicas”, añade al responder sobre la mayor presencia de familias entre los compradores.
Promedio de días de posesión de las viviendas objeto de transmisión
Otro de los indicadores que muestra que el mercado tiende a estabilizarse es el que analiza el periodo medio de posesión de una vivienda antes de ser vendida. Este dato permite hacer una distinción entre comprador e inversor. El periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas en 2015 fue de 4.609 días, lo que corresponde con 12 años y 229 días. Este dato supone el sexto año consecutivo de crecimiento y marca un nuevo máximo en la serie histórica, según los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria.
“La intensa reducción del número de compraventas en los últimos años, acompañada de una importante reducción de precios, ha llevado a que las operaciones de compraventa con fines especulativos se hayan reducido significativamente, por el propio desinterés que las expectativas generaban”, dice el anuario de 2015 de los Registradores. “El mercado inmobiliario ha estado copado principalmente por compraventas con fines de uso, para los que el periodo medio de posesión tiende a incrementarse significativamente”, concluye.
