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La Paz, El Carmen y los buitres

Hablamos de dos zonas tan emblemáticas como el barrio de La Paz y el barrio de El Carmen. Dos zonas de las que no ha dejado de hablar el Gobierno municipal en los últimos años, prometiendo lo indecible, pero sin invertir ni un euro

Para que unos proyectos urbanísticos como los planes especiales de La Paz y de El Carmen salgan adelante, deben obtener financiación, pues ambos fueron aprobados para ejecutarse mediante iniciativa privada y no pública

Caseta de ventas de López Rejas en el solar de la guardería de La Paz / MJA

Caseta de ventas de López Rejas en el solar de la guardería de La Paz / MJA

Como decía aquel, ‘Murcia no typical’. Efectivamente lo que no se barrunte en Murcia no se barrunta en ninguna parte. Y aquí sobre urbanismo se ha barruntado todo, incluso lo más inverosímil, y ha logrado salir adelante para convertirse en un pelotazo. Cuando traté de explicar en un foro en Madrid que en Murcia había una práctica conocida como ‘teletransporte’ de edificabilidad, los que me escuchaban no daban crédito: ¿cómo se le puede dar la misma edificabilidad a un barranco situado en el pico de una montaña que a una parcela urbanizable en el valle?, preguntaban atónitos al percatarse de que eso significaba asignarle el mismo valor económico al metro cuadrado del picacho barrancoso que al suelo urbanizable previsto dotar de servicios urbanísticos.

Pues sí, eso es así porque así lo han decidido los políticos murcianos, y así lo han avalado una serie de altos funcionarios puestos a dedo por esos políticos, y ello utilizando tres artículos del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Murcia con una redacción ambigua y contradictoria que, convenientemente retorcidos e interpretados, dan cabida a aparentar que amparan esta kafkiana práctica del ‘teletransporte’. Kafkiana y absurda, pero que durante los años en los que se materializó convirtió en millonarios a unos cuantos promotores espabilados, y es de suponer que también a ese puñado de políticos y altos funcionarios indispensables para poder llevarla a cabo.

Otro ejemplo: la desprotección de todo el suelo de huerta del municipio tan solo cuatro años después de haberlo protegido, y ello sin hacer una evaluación de impacto ambiental ni informes que se le pareciesen. Así por las bravas. Y coló esa desprotección de 75 millones de metros cuadrados de huerta tradicional de la noche a la mañana sin que nadie abriese la boca. Otra hazaña de los mismos políticos y altos funcionarios que ya tenían en su haber el milagro del ‘teletransporte’.

Ahora estamos en un nuevo ciclo, y ya no es tiempo de ir a saco con ocurrencias tan descabelladas como las antes descritas y que solo podían darse en un municipio con las características político-sociológicas como Murcia. Ahora hay que afinar el lápiz y pensar jugadas más sibilinas, porque la indolencia murciana del tiempo en los que los perros se ataban con longaniza ha pasado, y la descontrolada financiación de las cajas de ahorros ya no existe. Ya no puede pensarse en pelotazos de urbanizaciones en medio de la nada surgidos tras reclasificaciones de suelo, ni en infraestructuras absurdas; ahora el nicho que se abre es el de actuar sobre suelo urbano ya consolidado, que no necesita de infraestructuras y donde la gente no se lo pensaría para comprar una vivienda. Y de esto en la ciudad de Murcia hay un par de proyectos.

Hablamos de dos zonas tan emblemáticas como el barrio de La Paz y el barrio de El Carmen. Dos zonas de las que no ha dejado de hablar el Gobierno municipal en los últimos años, prometiendo lo indecible, pero sin invertir ni un euro. En La Paz tenemos aprobado desde hace casi diez años un Plan Especial para su rehabilitación, con la construcción de unas 3.000 viviendas donde ahora hay 1.500 en paupérrimas condiciones. En El Carmen, lo mismo, un Plan Especial para rehabilitar la zona afectada por las vías del tren y la estación con la construcción del equivalente a unas 2.000 viviendas. Dos planes especiales con los que se promete todo lo que desde la política murciana se puede prometer, es decir, un montón de mentiras. Mentiras que algunos repiten sin empacho una y otra vez desde hace una década sobre estos dos barrios, donde la única realidad papable a día de hoy es la falta de inversión, el abandono y el dejarlos hundirse en la decadencia más absoluta, como si no importara que una parte de la ciudad sucumbiese al desastre, como si esos barrios fuesen prescindibles y se les pudiera dejar morir por falta de inversión pública.

En este mandato, como no podía ser de otra forma, se volvió a insistir por parte del Gobierno municipal en que el interés por estos dos barrios era máximo, y la prueba de ello fue la formación de una mesa de trabajo para el barrio de la Paz y algún que otro proyecto, como poner cámaras de vigilancia en el barrio del Carmen. Una mesa de expertos para constatar lo que todo el mundo sabe, y es que el barrio de La Paz está al límite de lo que se puede considerar una zona habitable. Y cámaras de vigilancia para aparentar que el barrio de El Carmen las necesita porque ya es una zona insegura para vivir.

Pero lo último es que ahora el Gobierno municipal se saca de la chistera una nueva iniciativa, y la anuncia a bombo y platillo. Una nueva ponencia de valores aprobada por Catastro que hará que el IBI que se paga por las viviendas situadas en estos dos barrios se reduzca. Bajar impuestos puede estar bien, pero hacerlo depreciando el valor de las viviendas puede ser cuestionable.

Lo que ha hecho el Gobierno municipal por los habitantes de los barrios de La Paz y de El Carmen es bajarles el impuesto de inmuebles que pagan bajando el valor de sus casas. En otros municipios como el de Madrid también se ha puesto en marcha esta misma iniciativa, pero con la importante diferencia de que allí en 2011 el Gobierno del PP aprobó una ponencia de valores en la que aplicaba un ‘catastrazo’ que elevaba los valores de los inmuebles a los precios de la burbuja inmobiliaria, siendo lo lógico entonces que ahora, pasada esa burbuja y ante valores totalmente irreales, estos fuesen bajados hasta adecuarse a la realidad de hoy. En el municipio de Murcia, a diferencia de Madrid, la última ponencia que se tenía era la de 2001, es decir, antes de la burbuja inmobiliaria y el alza de precios, por lo que los valores que Catastro asignaba hasta ahora a los pisos eran los valores de 2001, que al ser previos a la burbuja especulativa podríamos decir que son los que ahora, sin burbuja, volverían a tener esos inmuebles. Si en esos años no se aprobó una ponencia de valores que recogiese la subida de los precios, no tiene ningún sentido que se haga ahora para bajar dichos valores por debajo de lo que estaban en 2001. No es de recibo esta maniobra, pues si lo que se quería era bajar el impuesto a los vecinos de estos dos barrios se podía haber hecho aplicando bonificaciones, rebajas de coeficiente de la base imponible o cualquier otra solución que no fuese bajar el valor catastral de esas viviendas por debajo de lo que valían en 2001.

Llama la atención que esta bajada del valor catastral no se produzca igual en otros barrios con problemas similares a los de La Paz o El Carmen, cuya diferencia con estos es que no tienen previsto su desarrollo urbanístico mediante planes especiales, es decir, en esos barrios no existe la expectativa de un futuro pelotazo como en los otros dos.

Como estamos en Murcia y aquí se barrunta lo que no está escrito, y teniendo en cuenta que en el poder continúan los mismos políticos y altos funcionarios y en la oposición los mismos de siempre, lo que toca es ponerse en guardia, y empezar a analizar posibles maniobras de aquellos para los que Murcia y los murcianos no son más que una vaca lechera a la que exprimir hasta dejar seca.

Veamos, para que unos proyectos urbanísticos como los planes especiales de La Paz y de El Carmen salgan adelante, deben obtener financiación, pues ambos fueron aprobados para ejecutarse mediante iniciativa privada y no pública. Para obtener financiación en los tiempos que corren hoy día ya no se puede recurrir a las cajas de ahorro ni a los bancos intervenidos por el Estado, ahora hay que girar la vista hacia los fondos de inversión que son los amos del dinero. Estos fondos de inversión no se andan por las ramas, y para invertir exigen rentabilidad efectiva y no vagas promesas con las que justificar el crédito como se hacía antes.

¿Cómo se hace atractivo un proyecto para que estos fondos de inversión financien y ‘suelten la pasta’? Muy sencillo: garantizando beneficios del orden del 10%, que es lo que moviliza a estos inversores extranjeros. La forma de poder garantizar ese beneficio solo puede lograrse rebajando los costes de urbanización y construcción de esos planes especiales lo máximo posible. Para ello hay que tener en cuenta que el mayor coste en estos proyectos de los barrios de La Paz y de El Carmen lo constituyen las expropiaciones de los inmuebles cuyos propietarios no tengan riñón suficiente para poder afrontar los gastos que la junta de compensación exija. Por lo tanto,  resulta que estar años depreciando dichos barrios es efectivo para que el valor de los inmuebles baje, y luego avalar dicha bajada del valor aprobando una ponencia de Catastro que determine que el precio de la vivienda es inferior al que tenía en 2001;  la puntilla para garantizar a los fondos buitre que el beneficio de invertir en el desarrollo de los planes especiales de estos dos barrios de Murcia es un negocio redondo, porque el gasto de expropiación de los pisos de los actuales vecinos va a ser más que asumible.

En definitiva, se puede afirmar que con el paulatino abandono y falta de inversiones de dinero público en los barrios de La Paz y de El Carmen, y su consiguiente depreciación avalada por una bajada de los valores catastrales de los inmuebles a niveles anteriores al año 2001, lo que se hace es que los desarrollos urbanísticos previstos mediante los planes especiales aprobados sean mucho más apetecibles para los fondos de inversión extranjeros, conocidos como fondos buitre, que sobrevuelan el cielo español en busca de gangas con las que obtener suculentos beneficios en unos años, a costa de lo que sea y de quien sea.

Barrunten ustedes, murcianos de dinamita, porque de lo contrario ya lo harán los de siempre por todos.

*Ángeles Micol es concejala de Ahora Murcia

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