Como nos recordó recientemente la ministra socialista Isabel Rodríguez, en la vivienda asequible 'hay negocio'. ¡Y se ha quedado corta! Veamos un caso real: la reforma urbanística de la Ermita del Santo, donde se van a construir 548 viviendas de obra nueva, incluyendo rascacielos de 23 pisos, en donde la vivienda protegida representará solo un 28% del total, con precios asequibles de hasta 2.820€/m2 —prácticamente iguales a los precios de mercado: 2.877€/m2 en el mismo barrio—, unos baratos 310.200€ por un piso de 110m2, que además se privatizará en sólo 15 años. Además, fruto de un pelotazo urbanístico de manual, con una clarísima apropiación privada de la plusvalía pública por parte de un fondo buitre. Vayamos por partes.

La Ermita del Santo, localizada en el barrio de Los Cármenes del distrito de Latina en Madrid. Se trata un enclave urbano singular en la capital por su centralidad, sus vistas privilegiadas y su proximidad al río Manzanares. Esta reforma viene de lejos: el Plan General de Madrid de 1997 calificó el suelo de la Ermita como dotacional deportivo privado. Desde entonces, surgió un circuito de karting y un centro comercial con poca actividad.

Sin embargo, en la última década este espacio urbano ha sido fuertemente beneficiado por dos mejoras que han revalorizado el valor del suelo: la renaturalización de Madrid Rio y la operación Mahou-Calderón. Es así como un fondo de inversión de origen venezolano, luego transformado en la SOCIMI Desarrollos Ermita del Santo S.A. compró la propiedad del suelo en 2012 e inició un tremendo pelotazo urbanístico de la mano del Gobierno de Ana Botella —paralizado momentáneamente por el de Manuela Carmena— que será previsiblemente aprobado provisionalmente por el Gobierno de Almeida a finales de abril.

El proyecto inicial, que pretendía recalificar los terrenos a residencial privado, con un aumento de más de un 230% de la superficie edificable y de un 350% de aprovechamiento urbanístico, incluyendo la construcción de dos rascacielos de hasta 23 pisos de altura, se enfrentó a una considerable resistencia vecinal, con más de 1.087 alegaciones, una cifra enorme para la magnitud del proyecto. Tanto, que el segundo mandato de Almeida ha tenido que rectificar y ha suavizado muy ligeramente la propuesta inicial, pero sin modificar sustancialmente el modelo propuesto.

El fondo buitre propietario del suelo no solo no contribuyó nada a la revalorización del suelo, sino que además pretende no pagar casi impuestos por los beneficios millonarios previstos (vía exención fiscal de las SOCIMI). Ha conseguido las siguientes ventajas del Ayuntamiento de Madrid: primero, el cambio de uso, de dotacional deportivo privado a residencial, le permite generar beneficios mil millonarios surgidos de la nada, sólo por la recalificación de los terrenos. Terrenos revalorizados por la inversión pública en la renaturalización de Madrid Rio y la operación Mahou-Calderón. Y segundo, el incremento de la edificabilidad ya mencionado que se traduce en 548 viviendas nuevas, de las cuales el 72% serán a precio de mercado, y el restante 28% serán asequibles y privatizables en 15 años —algo impensable en País Vasco o en los referentes europeos como Viena, donde la vivienda protegida es permanente y con reserva de como mínimo el 50%—.

Esto es solo posible, primero porque esta reforma urbanística no se sujeta a la nueva Ley de Vivienda, dado que el marco jurídico aplicable es cuando se aprobó el proyecto inicial (2022). Por tanto evita un asunto clave y de obligado cumplimiento para todas las CCAA: el artículo 16 establece la calificación permanente de las viviendas. Y la disposición adicional 4º eleva las reservas de suelo protegido en suelo urbanizado al 20% (no el 10% aplicado). Pero para más inri, esta operación si que le aplicará la enorme subida de precios de vivienda protegida —de hasta 30%!— realizada por el gobierno de Ayuso, porque se utilizará el módulo de VPO cuando se califiquen las viviendas protegidas. En definitiva, el fondo buitre pondrá poca vivienda protegida, que serán muy cara, en compraventa (cuando necesitamos alquiler) y que se privatizará a los 15 años. ¿Es esta la solución a la crisis de vivienda? Precios inasumibles, gentrificación y expulsión del barrio ¿Es esta la oferta que nos ofrece el Partido Popular?

Todo ello con la guinda del modelo de ciudad estilo Miami que nos quieren colar: un modelo fragmentado, discontinuo y exclusivo, de rascacielos y espacios verdes excluyentes que dispersa las relaciones cotidianas vecinales y centrifuga posibles usos terciarios de proximidad. Un auténtico Recinto Residencial donde el verde actúa más como una barrera que como un elemento de conexión, reflejando una tendencia hacia un liberalismo verde que prioriza lo privado en lugar de lo común. Todo lo contrario al modelo europeo de Ciudad de los 15 Minutos: ciudad compacta, continua, inclusiva e integrada con la ciudad, que produce urbanidad.

Frente a este regalo de bodas envenenado de Almeida, es imperativo escuchar realmente a los vecinos, involucrándolos en un proceso participativo real que incluya a todos los actores —en lugar del infame mínimo legal de tramitación pública de 1 mes—, convirtiendo a los vecinos en actores clave del proceso urbanizador, en pos de una ciudad compacta, mixta y sostenible, que además provee de vivienda realmente asequible y permanente, la oferta que sí necesita Madrid.

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Eduardo González de Molina es investigador en la University College of London

Con al menos dos años de retraso, al fin a la primera Ley Estatal de Vivienda le llega el momento de la verdad: su debate y aprobación en la sede de la soberanía popular. Tras ser aprobada en el Consejo de Ministros, el Gobierno de Coalición afirmó que esta es una “ley histórica” y que significa un “cambio radical de paradigma” en las políticas de vivienda, para poner “freno a la especulación” y “proteger a los inquilinos”. Si bien las intenciones del Ejecutivo van en la buena dirección, ¿están sus resultados acordes con sus intenciones? Como bien es sabido, uno debe juzgar las políticas no por sus intenciones sino por sus resultados. Y es en esta potencial disonancia donde se encienden todas las alarmas. Tanto es así, que el Sindicato de Inquilinas, CCOO y UGT, como la misma alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, han manifestado públicamente que esta ley va en buena dirección, pero necesita ser reformada si no quiere fracasar.

Y la alarma no es para menos. Hace un mes el Tribunal Constitucional anuló parcialmente la ley catalana de control de alquileres. Una ley que después de casi dos años de aplicación ha demostrado empíricamente ser positiva, tanto para los inquilinos como para los propietarios. Es habitual escuchar que cualquier tipo de regulación de precios de alquiler está destinado al fracaso. No obstante, en esta ocasión, la evidencia desafía el paradigma dominante. Una investigación económica del Instituto de Economía de Barcelona, escrita por los economistas Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú muestra que la ley de control catalana ha permitido bajar el precio medio de los alquileres en un 5-6%, lo que representa una bajada de los alquileres de 500€ anuales para los inquilinos, a la vez que no ha producido una reducción en la oferta, dado que no ha afectado a la cantidad de contratos firmados. Un éxito sin precedentes que muestra que una regulación de precios de alquiler ponderada y flexible funciona.

A pesar de estos efectos positivos de la norma, el Tribunal Constitucional acaba de dejar a los inquilinos catalanes desprotegidos, en un momento además de subida de precios general. Es clave resaltar que los argumentos del tribunal para tumbar esta norma no son sustantivos sino competenciales. Es decir, el Tribunal Constitucional no ve un ataque al derecho de la propiedad ni a la libertad de contratos. Algo que tampoco vio el Tribunal Constitucional alemán cuando dictó la sentencia sobre el control de alquileres de Berlín (STC 18/2019) diciendo que: “el control de alquileres (...) no viola el derecho a la propiedad privada ni la libertad de contratos ni la garantía de igualdad (...) la interferencia con el derecho a la propiedad es proporcional. Es de interés público prevenir el desplazamiento de la población más vulnerable de las zonas donde la demanda residencial es alta. Por lo tanto, el control de alquileres es necesario, no hay otras medidas que podrían, con certeza, ser igualmente efectivas en el corto plazo. (...) La garantía del derecho de propiedad no cubre la expectativa de maximización de beneficios”. 

Es, por tanto, en el ámbito competencial, donde tanto el TC español como el alemán ven el problema. La ley invade las competencias estatales en legislación civil atribuidas al art. 149.1.8 de la Constitución. Por tanto, para que Cataluña y otras comunidades autónomas puedan regular los precios de alquiler, se requiere una norma estatal habilitante y el proyecto de ley estatal actualmente no sirve para esto. Ahora se entiende por qué, tanto los sindicatos de inquilinos como el gobierno catalán y barcelonés, han salido públicamente a pedir que la ley estatal dé cobertura jurídica a una ley que ha funcionado.

Por último, es fundamental resaltar que con la Ley de Vivienda no solo nos jugamos la regulación de precios, sino que hay otros aspectos absolutamente cruciales en juego. El Ayuntamiento de Barcelona, a partir de su propia experiencia de gobierno y de las propuestas de un comité de expertos, ha anunciado que realizará enmiendas a la ley en varios aspectos. En materia de desahucios: impulsar la mediación obligatoria en la Ley de Enjuiciamiento Civil para reducir al máximo los desahucios, corresponsabilizar a los grandes propietarios a ofrecer alquiler social y prohibir los desahucios con fecha abierta. En materia de gasto público: establecer una preasignación presupuestaria anual del 1% del PIB en vivienda para acercarnos a los países más avanzados de Europa. En materia de fiscalidad: incentivar fiscalmente a los promotores que quieran construir vivienda social y asequible, a la par que penalizar fiscalmente la especulación inmobiliaria. Y en materia de regulación: eliminar la moratoria de 18 meses para la aplicación del índice de referencia, reducir los requisitos para declarar una zona de área tensionada a 2% del IPC y prohibir que se pueda repercutir a los inquilinos los gastos de mantenimiento del inmueble como el IBI o la comunidad y los honorarios de los agentes inmobiliarios, que deberían ser abonados exclusivamente por los propietarios.

A estas acertadas enmiendas, habría que añadirle la importancia de contar con un registro público de alquileres, que permitirá dotar al mercado de mayor transparencia y protección, así como favorecer la obtención de datos estadísticos. Siendo así una gran oportunidad para poder controlar también las malas prácticas arrendaticias, como se realiza en Irlanda o Inglaterra. Adicionalmente, velar por los derechos de información sobre los precios y las medidas a aplicar en la publicidad, las ofertas de alquiler y los contratos firmados también es una herramienta clave del sistema de contención de rentas, que debe asegurarse en una legislación estatal. Otro detalle esencial para destensar el mercado de alquiler es fomentar que las medidas se apliquen donde realmente es necesario y dejar que los municipios afectados, incluso el propio Estado, puedan instar el derecho a que las zonas tensionadas sean declaradas como tal, cuando se cumplan los requisitos para ello. Así, debe evitarse, que estas medidas caigan en saco roto porque el color político del gobierno autonómico no está por la labor de facilitar la asequibilidad de sus alquileres. Además, si se trata de tomárselo en serio y garantizar la efectividad real de las medidas que se plantean, es necesario disponer de un régimen sancionador que favorezca la aplicación de la norma, así como facilitar y simplificar la reclamación judicial para asegurar el cumplimiento de la norma, pues procesos largos y costosos son desincentivadores.

¿Es, por tanto, la Ley de Vivienda una oportunidad perdida? La respuesta es que todavía no. El trámite de debate parlamentario será absolutamente crucial para incluir enmiendas que resuelvan estos problemas mencionados. Eso sí, sin ellas, corremos el riesgo de desaprovechar una oportunidad histórica. 

Esta semana el Consejo de Ministros dio luz verde a la primera Ley Estatal de Vivienda de la democracia. Esta Ley recoge adecuadamente demandas sociales importantes del movimiento por la vivienda, como la prohibición de la venta de parque público, la calificación permanente de las viviendas protegidas o la apuesta por el alquiler. Además, mejora los mecanismos de gobernanza y transparencia a través del Consejo Asesor de la Vivienda, la obligación de realizar inventarios de parque público y suelo o la contabilización de las viviendas vacías. También se establece la esperada creación de un registro público estatal de contratos de arrendamiento, vinculado a los registros autonómicos existentes.

Estos son, de momento, los mayores logros de esta Ley, que pone punto final a un modelo de vivienda heredado del franquismo, basado en la promoción de la propiedad a costa del alquiler, la privatización de las viviendas protegidas a costa de la reducción de parque público y la escasa cultura de la rehabilitación.

No obstante, ¿es esta Ley efectiva para conseguir los propósitos que ella misma persigue? En relación con otras partes fundamentales de la norma, como por ejemplo la regulación de precios de alquiler o los incentivos fiscales, por desgracia la Ley parece que se desactiva a sí misma en la medida que es, en ocasiones, contradictoria, hasta tal punto que puede llegar a padecer el complejo de Penélope: lo que teje a la luz del día, lo desteje al anochecer. Los peligros de la nueva norma son su inaplicación, su dilatación temporal y que tenga una escasa efectividad para moderar los precios de alquiler.

La Ley teje de día cuando expone sus diferentes fórmulas para contener los precios de alquiler. Por un lado, siempre en zonas de mercado tensionado (ZMT), al finalizar los 5 o 7 años de contrato de alquiler, la ley congela los precios durante 3 años más al poner una prórroga extraordinaria obligatoria. Este mecanismo funciona tanto para los nuevos contratos como para los ya existentes. A este mecanismo se le incorporan excepciones que permiten incrementos de precios hasta un 10% respecto del contrato anterior para incentivar la rehabilitación o los contratos de larga duración. Por otro lado, la ley baja los precios de alquiler para empresas grandes tenedoras, topando los precios a un sistema de índice de referencia.

Sin embargo, la Ley desteje de noche por varias razones. La principal, ya muy mencionada, es el carácter voluntario de la aplicación de la Ley. Las autonomías tienen la potestad de no aplicar la regulación en sus territorios, produciendo que esta Ley no se vaya a aplicar en casi la mitad del país, según ha anunciado el Partido Popular. Además, tampoco se atribuyen competencias a las entidades locales más singulares, ni se les permite instar la declaración de ZMT cuando la comunidad autónoma no lo haga.

Asimismo, entre las autonomías que sí quieran aplicar la ley, se van a encontrar obstáculos importantes. El procedimiento para declarar ZMT es lento y difícil de cumplir por las condiciones mínimas expuestas para declarar ZMT, entre ellas, la necesidad de probar que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un incremento acumulado de 5 puntos porcentuales por encima del IPC.

Habida cuenta de la moderación de precios por la pandemia en los dos últimos años, sumado a la subida de IPC de este año y los próximos por el encarecimiento de la energía, será muy difícil alcanzar ese umbral. La alta dificultad de declarar ZMT no sólo desactiva la regulación de precios, sino también los incentivos fiscales, dado que sólo se aplicarán en ZMT.

Por su parte, respecto de la medida de regulación para grandes propietarios, cabe destacar que será una medida de escasa aplicación, pues no afectará a más del 5% de las viviendas alquiladas. Además, se da una injustificable prórroga de hasta 18 meses posteriores a la entrada en vigor de la Ley bajo la excusa de la necesidad de crear el Sistema de Índices de Precios. ¿El MITMA necesita dos años y medio para crear un Índice? ¿No le basta con el año que tenemos por delante de discusión de la Ley?

Teniendo en cuenta que ya existe un sistema estatal de alquileres de vivienda y diferentes índices de precios autonómicos en funcionamiento, como, por ejemplo, el catalán o el valenciano, parece que no hay justificación objetiva para dilatar tanto el proceso. Finalmente, no quedan establecidas, ni mencionadas las sanciones específicas por el incumplimiento de la norma, ni se establecen mecanismos, judiciales o extrajudiciales específicos, para agilizar las reclamaciones de los particulares que puedan derivarse de la aplicación de la norma.           

Cómo ya anunciamos, el peligro de la ley es su inaplicación y dilatación temporal de al menos dos elementos centrales de la norma: la regulación de precios y los incentivos fiscales. Bien porque la comunidad autónoma se niegue a aplicarla, bien porque la declaración de ZMT se haga un trámite imposible de cumplir o bien por la dilatación en el tiempo por el largo proceso de tramitación y la prórroga. Para corregirlo, es imprescindible evitar que la aplicación de la norma sea voluntaria, reducir y agilizar las condiciones para declarar ZMT, eliminar la prórroga de 18 meses, incluir sanciones para garantizar el cumplimiento de la Ley y prever mecanismos de resolución de controversias ágiles. ¿Es, por tanto, la Ley de Vivienda una oportunidad pérdida? La respuesta es que todavía no. El trámite de debate parlamentario, que se alargará por un año, será absolutamente clave para incluir enmiendas que resuelvan estos problemas mencionados. Eso sí, sin ellas, corremos el riesgo de haber desaprovechado una oportunidad histórica. 

Este miércoles se aprobó en el Parlamento de Cataluña la proposición de ley de contención de precios de alquiler, iniciativa popular promovida por numerosas entidades sociales y sindicales. El debate sobre la regulación de los precios de alquiler no ha hecho más que comenzar: se ha convertido en el principal caballo de batalla sobre la crisis de vivienda entre inquilinos y propietarios, y sus respectivos representantes políticos y sociales.  

Los adversarios de esta medida argumentan que el remedio es peor que la enfermedad. Según ellos, el control de alquileres es una medida perversa porque en lugar de resolver el problema, lo agudiza. Al desincentivar al propietario y contaminar el mecanismo de los precios, tres efectos negativos ocurrirán: las viviendas de alquiler pasarán a ser destinadas a la compraventa; se empeorará la conservación del parque existente y se reducirá la construcción de nueva vivienda destinada al alquiler. Todo ello reducirá la oferta de vivienda produciendo un aumento mayor de los precios de alquiler. 

Este discurso se basa en los argumentos económicos que, evaluando los antiguos y estrictos controles de alquiler después de la Segunda Guerra Mundial, demostraron que generaban los efectos no-deseados anteriormente expuestos. No obstante, la pregunta de cómo de generalizable es esta evidencia de hace más de 50 años está aún sin resolver. En la última década se ha implementado en Europa y Estados Unidos otro tipo de fórmulas más flexibles, que buscan evitar las consecuencias no-deseadas. Como admite el Banco de España, este moderno control de alquileres “presenta una elevada heterogeneidad” y su escasa evaluación no permite obtener resultados tan concluyentes. Por ejemplo, las recientes regulaciones de Berlín y París están aún en fase de implementación y todavía es pronto para tener resultados robustos. 

La vivienda es a la vez derecho y bien de consumo e inversión. Inquilinos y propietarios buscan satisfacer sus legítimos intereses: para unos, encontrar una vivienda digna y asequible, para otros obtener una rentabilidad de su inversión. Conciliar ambos intereses es la clave bóveda de cualquier regulación. Sin una mínima rentabilidad no habrá oferta de viviendas. Pero sin una mínima asequibilidad, el derecho a la vivienda se verá comprometido. Equilibrar asequibilidad y rentabilidad ha sido, de hecho, la postura del Tribunal Europeo de Derechos Humanos: a los propietarios se les reconoce el derecho a percibir un beneficio razonable. Pero no resulta justificables alquileres abusivos para satisfacer beneficios excesivos. 

Algunos economistas argumentan que la crisis de vivienda es un simple desajuste de oferta y demanda. Que la única solución es aumentar la oferta de vivienda. Y compartimos que una de las soluciones fundamentales pasa por el aumento de la oferta de vivienda asequible (en Barcelona se está realizando enormes esfuerzos a ello), pero: ¿cuántas décadas tardaremos en satisfacer la demanda presente y futura? Soluciones de largo plazo no alivian crisis a corto. Los críticos del control de alquileres deben también proponer posibles medidas alternativas que produzcan efectos a corto plazo. 

Si bien gobernar los precios del alquiler no resolverá la crisis de asequibilidad de la vivienda por sí solo, el moderno control de alquileres podría ser un primer paso necesario para moldear el mercado residencial en favor del interés público. Esta medida tiene los siguientes potenciales beneficios: es una política con efectos inmediatos; es una medida costo-efectiva, rápidamente implementable y a bajo coste; es una medida que no congela permanentemente los alquileres, sino que establece incrementos controlados y temporales que concilian beneficios razonables con precios asequibles; no desincentiva la nueva construcción porque no se aplica a nuevas viviendas; no desincentiva la rehabilitación de vivienda porque permite incrementos mayores para pisos rehabilitados; eximirá al pequeño propietario de rentas medias y bajas. En definitiva, es una política esencial para dar estabilidad a nuestros vecinos, previniendo desahucios, desplazamientos y gentrificación, mientras buscamos soluciones a largo plazo.

Requerirá, eso sí, de una regulación inteligente, con muchas excepciones, mecanismos correctores y de evaluación exhaustivos. Por eso, desde el Pleno Municipal de Barcelona se está llevando a cabo una muy interesante Comisión de Estudios del control de alquileres, en donde expertos de distintas disciplinas y sensibilidades promueven un debate con menos apriorismos ideológicos y más basado en la evidencia. 

La proposición de ley no se hará efectiva al ser probablemente inconstitucional, según ha dictaminado el Consejo de Garantías Estatutarias. Si se quiere garantizar su plena eficacia jurídica, tendrá que ser la administración competente la que dé el paso adelante. No obstante, el debate suscitado es un gran avance: significa acercarnos a la reflexión europea y norteamericana de cómo diseñar un sistema de vivienda donde todos salgan ganando.