El Pleno del Parlamento de Catalunya ha validado el Decreto-ley de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico. Acto seguido, la Cámara ha acordado que el Decreto se tramite como Proyecto de Ley, tal y como ya recomendó el Consejo de Garantías Estatutarias en su dictamen de 2 de diciembre. 

Desde el 9 de noviembre, 262 municipios de Catalunya ya no pueden otorgar nuevas autorizaciones para destinar las viviendas a alquiler de uso turístico (HUT). Así se ratifica la norma que limita esta actividad para frenar su aumento exponencial, sobre todo a raíz de la aprobación de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda que permite limitar las rentas de los alquileres de vivienda habitual. Así, se pretende evitar la fuga de los propietarios hacia este tipo de alquileres, aparentemente más rentables que el alquiler tradicional, y la presión que el incremento de estos apartamentos está provocando sobre la oferta del alquiler residencial, totalmente insuficiente para atender la demanda existente en las zonas de mercado más tensionadas, y el encarecimiento constante de su precio, que actualmente ha convertido en una odisea por el ciudadano medio, la búsqueda de una vivienda digna.

Esta suspensión de licencias afecta a los 140 municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado y a los 134 municipios que disponen de, al menos, cinco viviendas por cada cien habitantes.

Así se impone, por un lado, la necesidad de que los propietarios de las viviendas turísticas existentes pidan una licencia urbanística antes del plazo de cinco años para poder continuar con su actividad. Excepcionalmente, cuando se acredite que no se ha amortizado la inversión realizada se podrá solicitar una prórroga de otros cinco años. Aunque muchos propietarios se están planteando solicitar indemnizaciones por la responsabilidad patrimonial de la administración, es preciso tener en cuenta que, este mecanismo de cinco más cinco años de explotación, ya se contempla por la norma como un mecanismo de compensación, en aras de cumplir con los requisitos exigidos por los tribunales, que ya han resuelto sobre las regulaciones urbanísticas aprobadas en municipios como Palma, Barcelona o Bilbao, entre otros.

Y, por otra parte, impide que estos Ayuntamientos puedan conceder nuevas licencias hasta que cada uno regule esta actividad a través de su planeamiento urbanístico. Según la norma, para poder conceder nuevas licencias de alquiler vacacional, primero debe garantizarse la existencia de suelo suficiente destinado a alquiler tradicional. Y en ningún caso, podrá conceder más licencias, cuando éstas superen las diez viviendas de alquiler turístico por cada cien habitantes. 

En este caso, la norma no específica si esta ratio se aplica en todo el municipio o, es posible hacerlo por zonas determinadas. En este sentido, previo a la redacción del instrumento de planeamiento urbanístico escogido, es necesario que los Ayuntamientos realicen un estudio detallado de la situación real de su municipio respecto a la ubicación de los HUTS y de los alquileres de vivienda permanente. Hay que hacer especial énfasis en determinar cuál es la demanda real de ambos mercados, de acuerdo con los tipos de alojamientos disponibles y los recursos con los que cuenta el municipio para dar respuesta a la demanda de alquiler tradicional y cómo se puede fomentar el derecho a la vivienda digna de sus ciudadanos.

Con la tramitación del Proyecto de Ley, se pretende relajar estas medidas impuestas en el Decreto Ley, reduciendo el número de municipios obligados por la norma a los 140 estipulados como de mercado residencial tensionado. A demás, se pretende dar más manga ancha a estos Ayuntamientos, dejando a su discreción la aplicación de 10 licencias por cada 100 habitantes. 

Hay que ser conscientes de que el problema de acceso a la vivienda del mercado de alquiler es más complejo y, mientras no se regule el alquiler de temporada y el alquiler de habitaciones, difícilmente se evitará una fuga del alquiler de vivienda residencial habitual y permanente, hacia otras formas de alquiler más rentables. Sólo durante el último trimestre, los contratos de alquiler de temporada se han incrementado un 39%. En este sentido, el gobierno central ha anunciado la creación inminente de un grupo de trabajo para regular este tipo de contratos. 

En definitiva, es necesario un pacto homogéneo y estructural de todas las administraciones públicas para garantizar un mercado de alquiler suficiente y asequible. Por un lado, con una regulación estable y garantista de las diferentes formas de acceso a la vivienda. Y por otra parte, con unas políticas públicas que fomenten la diversificación de las formas de tenencia necesarias para dar respuesta a las diferentes necesidades de los demandantes de vivienda, y con recursos públicos suficientes para aumentar considerablemente la vivienda social y asequible, a través de la colaboración público-privada.

Con al menos dos años de retraso, al fin a la primera Ley Estatal de Vivienda le llega el momento de la verdad: su debate y aprobación en la sede de la soberanía popular. Tras ser aprobada en el Consejo de Ministros, el Gobierno de Coalición afirmó que esta es una “ley histórica” y que significa un “cambio radical de paradigma” en las políticas de vivienda, para poner “freno a la especulación” y “proteger a los inquilinos”. Si bien las intenciones del Ejecutivo van en la buena dirección, ¿están sus resultados acordes con sus intenciones? Como bien es sabido, uno debe juzgar las políticas no por sus intenciones sino por sus resultados. Y es en esta potencial disonancia donde se encienden todas las alarmas. Tanto es así, que el Sindicato de Inquilinas, CCOO y UGT, como la misma alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, han manifestado públicamente que esta ley va en buena dirección, pero necesita ser reformada si no quiere fracasar.

Y la alarma no es para menos. Hace un mes el Tribunal Constitucional anuló parcialmente la ley catalana de control de alquileres. Una ley que después de casi dos años de aplicación ha demostrado empíricamente ser positiva, tanto para los inquilinos como para los propietarios. Es habitual escuchar que cualquier tipo de regulación de precios de alquiler está destinado al fracaso. No obstante, en esta ocasión, la evidencia desafía el paradigma dominante. Una investigación económica del Instituto de Economía de Barcelona, escrita por los economistas Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú muestra que la ley de control catalana ha permitido bajar el precio medio de los alquileres en un 5-6%, lo que representa una bajada de los alquileres de 500€ anuales para los inquilinos, a la vez que no ha producido una reducción en la oferta, dado que no ha afectado a la cantidad de contratos firmados. Un éxito sin precedentes que muestra que una regulación de precios de alquiler ponderada y flexible funciona.

A pesar de estos efectos positivos de la norma, el Tribunal Constitucional acaba de dejar a los inquilinos catalanes desprotegidos, en un momento además de subida de precios general. Es clave resaltar que los argumentos del tribunal para tumbar esta norma no son sustantivos sino competenciales. Es decir, el Tribunal Constitucional no ve un ataque al derecho de la propiedad ni a la libertad de contratos. Algo que tampoco vio el Tribunal Constitucional alemán cuando dictó la sentencia sobre el control de alquileres de Berlín (STC 18/2019) diciendo que: “el control de alquileres (...) no viola el derecho a la propiedad privada ni la libertad de contratos ni la garantía de igualdad (...) la interferencia con el derecho a la propiedad es proporcional. Es de interés público prevenir el desplazamiento de la población más vulnerable de las zonas donde la demanda residencial es alta. Por lo tanto, el control de alquileres es necesario, no hay otras medidas que podrían, con certeza, ser igualmente efectivas en el corto plazo. (...) La garantía del derecho de propiedad no cubre la expectativa de maximización de beneficios”. 

Es, por tanto, en el ámbito competencial, donde tanto el TC español como el alemán ven el problema. La ley invade las competencias estatales en legislación civil atribuidas al art. 149.1.8 de la Constitución. Por tanto, para que Cataluña y otras comunidades autónomas puedan regular los precios de alquiler, se requiere una norma estatal habilitante y el proyecto de ley estatal actualmente no sirve para esto. Ahora se entiende por qué, tanto los sindicatos de inquilinos como el gobierno catalán y barcelonés, han salido públicamente a pedir que la ley estatal dé cobertura jurídica a una ley que ha funcionado.

Por último, es fundamental resaltar que con la Ley de Vivienda no solo nos jugamos la regulación de precios, sino que hay otros aspectos absolutamente cruciales en juego. El Ayuntamiento de Barcelona, a partir de su propia experiencia de gobierno y de las propuestas de un comité de expertos, ha anunciado que realizará enmiendas a la ley en varios aspectos. En materia de desahucios: impulsar la mediación obligatoria en la Ley de Enjuiciamiento Civil para reducir al máximo los desahucios, corresponsabilizar a los grandes propietarios a ofrecer alquiler social y prohibir los desahucios con fecha abierta. En materia de gasto público: establecer una preasignación presupuestaria anual del 1% del PIB en vivienda para acercarnos a los países más avanzados de Europa. En materia de fiscalidad: incentivar fiscalmente a los promotores que quieran construir vivienda social y asequible, a la par que penalizar fiscalmente la especulación inmobiliaria. Y en materia de regulación: eliminar la moratoria de 18 meses para la aplicación del índice de referencia, reducir los requisitos para declarar una zona de área tensionada a 2% del IPC y prohibir que se pueda repercutir a los inquilinos los gastos de mantenimiento del inmueble como el IBI o la comunidad y los honorarios de los agentes inmobiliarios, que deberían ser abonados exclusivamente por los propietarios.

A estas acertadas enmiendas, habría que añadirle la importancia de contar con un registro público de alquileres, que permitirá dotar al mercado de mayor transparencia y protección, así como favorecer la obtención de datos estadísticos. Siendo así una gran oportunidad para poder controlar también las malas prácticas arrendaticias, como se realiza en Irlanda o Inglaterra. Adicionalmente, velar por los derechos de información sobre los precios y las medidas a aplicar en la publicidad, las ofertas de alquiler y los contratos firmados también es una herramienta clave del sistema de contención de rentas, que debe asegurarse en una legislación estatal. Otro detalle esencial para destensar el mercado de alquiler es fomentar que las medidas se apliquen donde realmente es necesario y dejar que los municipios afectados, incluso el propio Estado, puedan instar el derecho a que las zonas tensionadas sean declaradas como tal, cuando se cumplan los requisitos para ello. Así, debe evitarse, que estas medidas caigan en saco roto porque el color político del gobierno autonómico no está por la labor de facilitar la asequibilidad de sus alquileres. Además, si se trata de tomárselo en serio y garantizar la efectividad real de las medidas que se plantean, es necesario disponer de un régimen sancionador que favorezca la aplicación de la norma, así como facilitar y simplificar la reclamación judicial para asegurar el cumplimiento de la norma, pues procesos largos y costosos son desincentivadores.

¿Es, por tanto, la Ley de Vivienda una oportunidad perdida? La respuesta es que todavía no. El trámite de debate parlamentario será absolutamente crucial para incluir enmiendas que resuelvan estos problemas mencionados. Eso sí, sin ellas, corremos el riesgo de desaprovechar una oportunidad histórica. 

Esta semana el Consejo de Ministros dio luz verde a la primera Ley Estatal de Vivienda de la democracia. Esta Ley recoge adecuadamente demandas sociales importantes del movimiento por la vivienda, como la prohibición de la venta de parque público, la calificación permanente de las viviendas protegidas o la apuesta por el alquiler. Además, mejora los mecanismos de gobernanza y transparencia a través del Consejo Asesor de la Vivienda, la obligación de realizar inventarios de parque público y suelo o la contabilización de las viviendas vacías. También se establece la esperada creación de un registro público estatal de contratos de arrendamiento, vinculado a los registros autonómicos existentes.

Estos son, de momento, los mayores logros de esta Ley, que pone punto final a un modelo de vivienda heredado del franquismo, basado en la promoción de la propiedad a costa del alquiler, la privatización de las viviendas protegidas a costa de la reducción de parque público y la escasa cultura de la rehabilitación.

No obstante, ¿es esta Ley efectiva para conseguir los propósitos que ella misma persigue? En relación con otras partes fundamentales de la norma, como por ejemplo la regulación de precios de alquiler o los incentivos fiscales, por desgracia la Ley parece que se desactiva a sí misma en la medida que es, en ocasiones, contradictoria, hasta tal punto que puede llegar a padecer el complejo de Penélope: lo que teje a la luz del día, lo desteje al anochecer. Los peligros de la nueva norma son su inaplicación, su dilatación temporal y que tenga una escasa efectividad para moderar los precios de alquiler.

La Ley teje de día cuando expone sus diferentes fórmulas para contener los precios de alquiler. Por un lado, siempre en zonas de mercado tensionado (ZMT), al finalizar los 5 o 7 años de contrato de alquiler, la ley congela los precios durante 3 años más al poner una prórroga extraordinaria obligatoria. Este mecanismo funciona tanto para los nuevos contratos como para los ya existentes. A este mecanismo se le incorporan excepciones que permiten incrementos de precios hasta un 10% respecto del contrato anterior para incentivar la rehabilitación o los contratos de larga duración. Por otro lado, la ley baja los precios de alquiler para empresas grandes tenedoras, topando los precios a un sistema de índice de referencia.

Sin embargo, la Ley desteje de noche por varias razones. La principal, ya muy mencionada, es el carácter voluntario de la aplicación de la Ley. Las autonomías tienen la potestad de no aplicar la regulación en sus territorios, produciendo que esta Ley no se vaya a aplicar en casi la mitad del país, según ha anunciado el Partido Popular. Además, tampoco se atribuyen competencias a las entidades locales más singulares, ni se les permite instar la declaración de ZMT cuando la comunidad autónoma no lo haga.

Asimismo, entre las autonomías que sí quieran aplicar la ley, se van a encontrar obstáculos importantes. El procedimiento para declarar ZMT es lento y difícil de cumplir por las condiciones mínimas expuestas para declarar ZMT, entre ellas, la necesidad de probar que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un incremento acumulado de 5 puntos porcentuales por encima del IPC.

Habida cuenta de la moderación de precios por la pandemia en los dos últimos años, sumado a la subida de IPC de este año y los próximos por el encarecimiento de la energía, será muy difícil alcanzar ese umbral. La alta dificultad de declarar ZMT no sólo desactiva la regulación de precios, sino también los incentivos fiscales, dado que sólo se aplicarán en ZMT.

Por su parte, respecto de la medida de regulación para grandes propietarios, cabe destacar que será una medida de escasa aplicación, pues no afectará a más del 5% de las viviendas alquiladas. Además, se da una injustificable prórroga de hasta 18 meses posteriores a la entrada en vigor de la Ley bajo la excusa de la necesidad de crear el Sistema de Índices de Precios. ¿El MITMA necesita dos años y medio para crear un Índice? ¿No le basta con el año que tenemos por delante de discusión de la Ley?

Teniendo en cuenta que ya existe un sistema estatal de alquileres de vivienda y diferentes índices de precios autonómicos en funcionamiento, como, por ejemplo, el catalán o el valenciano, parece que no hay justificación objetiva para dilatar tanto el proceso. Finalmente, no quedan establecidas, ni mencionadas las sanciones específicas por el incumplimiento de la norma, ni se establecen mecanismos, judiciales o extrajudiciales específicos, para agilizar las reclamaciones de los particulares que puedan derivarse de la aplicación de la norma.           

Cómo ya anunciamos, el peligro de la ley es su inaplicación y dilatación temporal de al menos dos elementos centrales de la norma: la regulación de precios y los incentivos fiscales. Bien porque la comunidad autónoma se niegue a aplicarla, bien porque la declaración de ZMT se haga un trámite imposible de cumplir o bien por la dilatación en el tiempo por el largo proceso de tramitación y la prórroga. Para corregirlo, es imprescindible evitar que la aplicación de la norma sea voluntaria, reducir y agilizar las condiciones para declarar ZMT, eliminar la prórroga de 18 meses, incluir sanciones para garantizar el cumplimiento de la Ley y prever mecanismos de resolución de controversias ágiles. ¿Es, por tanto, la Ley de Vivienda una oportunidad pérdida? La respuesta es que todavía no. El trámite de debate parlamentario, que se alargará por un año, será absolutamente clave para incluir enmiendas que resuelvan estos problemas mencionados. Eso sí, sin ellas, corremos el riesgo de haber desaprovechado una oportunidad histórica.