“El mercado no es un destino; es una construcción social” (Pierre Bourdieu). En vivienda, los diagnósticos empiezan a resultarnos dolorosamente familiares. Sabemos que los alquileres han corrido más que los salarios. Sabemos que la emancipación juvenil se retrasa hasta edades incompatibles con cualquier idea razonable de autonomía personal. Sabemos que muchas familias trabajadoras viven pendientes de una renovación de contrato, de una subida inasumible o de una oferta que desaparece en cuestión de horas. Sabemos también que la vivienda ha dejado de ser una preocupación localizada en los márgenes de la vulnerabilidad para convertirse en una inquietud transversal, que atraviesa a jóvenes, clases medias, familias con empleo, personas mayores y barrios enteros.

Lo que ya no podemos permitirnos es seguir describiendo el problema sin modificar de manera profunda las condiciones que lo producen. La vivienda se ha situado en el centro de la agenda pública porque ha entrado de lleno en el centro de la vida de la mayoría social. Y cuando un bien de primera necesidad se convierte en una fuente de angustia cotidiana, la política no puede refugiarse en la neutralidad. Gobernar es elegir. Y ante una emergencia habitacional, elegir significa poner la capacidad pública del lado de quienes necesitan una vivienda para vivir, no de quienes la conciben únicamente como una expectativa de rentabilidad.

Esa es la razón de ser del Decreto de Medidas Urgentes aprobado por el Gobierno Vasco. No es una norma más. Es una pieza esencial del escudo social vasco en materia de vivienda. Un escudo pensado para proteger a la demanda, ampliar derechos, movilizar vivienda, regular donde sea necesario y acelerar respuestas allí donde los procedimientos habituales ya no alcanzan el ritmo de la vida real.

Durante demasiado tiempo se nos ha querido encerrar en una discusión simplista: oferta contra demanda, mercado contra intervención, regulación contra libertad. Ese marco es pobre y, sobre todo, inútil para quien necesita una casa. Euskadi no puede permitirse soluciones de trinchera ni prejuicios ideológicos. Necesitamos toda la potencia pública y privada disponible. Construir más vivienda protegida, sí. Movilizar vivienda vacía, también. Regular los precios en zonas tensionadas, por supuesto.

No hay una medida milagrosa. Hay una política pública que debe operar en todos los frentes. El escudo social parte de una convicción sencilla: la vivienda no puede ser tratada como un bien cualquiera. Es la condición material que permite casi todo lo demás. Sin vivienda no hay emancipación, no hay igualdad de oportunidades, no hay arraigo comunitario, no hay proyecto familiar ni estabilidad emocional suficiente para construir una vida. Tampoco desarrollo económico ni competitividad.

Por eso este decreto adapta algunos de los instrumentos centrales del sistema vasco de vivienda a la realidad actual del mercado. Bizigune se refuerza para captar más vivienda vacía y ponerla al servicio del alquiler asequible. Gaztelagun se actualiza porque las condiciones de emancipación de las personas jóvenes no son hoy las mismas que hace una década. Las rentas máximas subvencionables se elevan y se incorporan nuevas realidades residenciales como el alquiler de habitaciones y el subarriendo, que durante demasiado tiempo han estado en la vida real antes que en las normas. También ampliamos la reserva de vivienda protegida en alquiler para menores de 36 años, porque una sociedad que aplaza indefinidamente la emancipación de su juventud se está empobreciendo por dentro.

Otro paso especialmente relevante ha sido la incorporación de los índices de referencia de precios del alquiler para los tres territorios. Con ellos, las zonas tensionadas quedan reguladas al completo en Euskadi. Esto no es una declaración simbólica. Es una herramienta efectiva para intervenir allí donde el mercado ha dejado de ofrecer respuestas razonables y equilibradas, convirtiéndose en una peligrosa amenaza de inequidad. Regular no es un capricho. Regular es reconocer que hay ámbitos de la vida colectiva que no pueden quedar abandonados a la ley del más fuerte. Lo hacemos, además, desde un modelo vasco que busca combinar protección e incentivo. No se trata solo de limitar precios. Se trata también de asociar las zonas tensionadas a una estrategia más amplia: captar vivienda, activar suelo, facilitar nuevos desarrollos, aplicar atractivos incentivos fiscales, mejorar la colaboración con los ayuntamientos y ordenar un mercado que hoy expulsa a demasiada gente de los lugares donde quiere vivir.

La vivienda se ha convertido en la gran causa social y económica de nuestro tiempo. Y toda causa justa requiere algo más que gestión: requieren dirección política, compromiso moral y una cierta disposición al combate democrático. Combatir la idea de que la vivienda es ante todo un activo financiero. Combatir la resignación de quienes dicen que no hay nada que hacer.

Un ejemplo de innovación social en política de vivienda es el nuevo modelo intergeneracional de apartamentos dotacionales que Alokabide está implementando. Las futuras promociones combinarán alojamientos para jóvenes y apartamentos dirigidos preferentemente a personas mayores de 70 años, autónomas, que voluntariamente quieran trasladarse a una vivienda más adecuada a su momento vital y pongan su vivienda en propiedad a disposición de Bizigune. La idea es poderosa porque rompe varios bloqueos a la vez. Ofrece a personas mayores una alternativa accesible, segura, comunitaria y mejor adaptada a sus necesidades. Facilita la emancipación juvenil en un régimen rotativo. Y permite incorporar viviendas hoy infrautilizadas al alquiler asequible. No enfrenta generaciones: las conecta. No mira a las personas mayores como un problema: las reconoce como parte activa de la solución. No se limita a construir metros cuadrados: construye comunidad.

Sirva este caso para visualizar la política de vivienda que necesitamos: una política capaz de sumar protección social, inteligencia urbana e innovación pública. Una política que no se conforme con contar viviendas, sino que se pregunte qué vidas hace posibles.

El plan integral de acceso a la vivienda empieza por una decisión política clara: proteger. Proteger a quienes alquilan, con mayor seguridad y certidumbre también para los propietarios que desean alquilar. Proteger a quienes quieren emanciparse. Proteger el derecho a quedarse en nuestros barrios o ciudades sin riesgo a vernos expulsados por una concepción financiera de la vivienda con la que nos estamos haciendo mucho daño como sociedad. 

Hay debates que definen una época. La vivienda es uno de ellos, y la buena noticia es que Euskadi tiene un plan.

En vivienda, los diagnósticos ya los conocemos de memoria. Sabemos que los alquileres suben más rápido que los salarios, que la emancipación juvenil se retrasa, que en muchos barrios hay más persianas bajadas que luces encendidas. Lo realmente decisivo hoy no es describir el problema una vez más, sino asumir algo más incómodo: si no actuamos, pondremos en riesgo nuestra competitividad y, sobre todo, a toda una generación que verá truncado su proyecto de vida.

House Action es el nombre del congreso que hemos celebrado este miércoles en Donostia, pero para nosotros es sobre todo una filosofía que nos inspira. Es la idea de que la política de vivienda solo tiene sentido si se traduce en llaves que giran, contratos que se renuevan, barrios que reviven y jóvenes que pueden decir “ya estoy en casa” sin que sea una quimera.

Durante años, el debate se ha planteado como una trinchera ideológica: intervención frente a mercado, control frente a libertad, regulación frente a desregulación. En Euskadi hemos optado por otra cosa: una posición pragmática y decididamente activa. La vivienda es al mismo tiempo un derecho, un factor de cohesión social y una condición para que la economía funcione. No nos basta con tener razón en teoría; queremos tener impacto en la práctica.

De ahí nace nuestra idea de la “caja de herramientas”. El acceso a la vivienda no se arregla con una única medida milagrosa, ni con un gran titular. Se resuelve sumando instrumentos distintos que, juntos, cambian el resultado. Levantar nuevas plantas sobre edificios públicos para crear alojamientos de alquiler sin ocupar más suelo. Facilitar que bajos comerciales vacíos se conviertan en viviendas dignas, activando barrios que tenían demasiadas persianas bajadas. Comprar viviendas cuando es necesario para evitar que familias pierdan su alquiler protegido, como hemos hecho en Arrasate o Errenteria. Recuperar patrimonio vacío -un viejo convento en Azpeitia, la antigua Casa de los Sindicatos en Arrasate- y convertirlo en hogar para gente joven. No son conceptos: son obras, contratos, mudanzas.

Otro cambio de fondo tiene que ver con el cómo construimos. Si queremos vivienda asequible en tiempo razonable, necesitamos industrializar parte del proceso. En proyectos como los de Sopela estamos demostrando que se puede construir con más precisión, más rapidez y mejor calidad, reduciendo residuos y tiempos de obra. Es pasar de la vivienda como pieza única y lenta a un modelo que permite escalar sin perder dignidad ni diseño.

Pero la vivienda no se agota en las paredes. Se juega también en la plaza, en la calle, en el portal. Por eso, cuando hablamos de regeneración urbana en lugares como Sestao, hablamos de ascensores urbanos que conectan barrios, de espacios públicos que vuelven a ser transitables y seguros, de zonas verdes que se recuperan. Una política de vivienda que no mejora la vida cotidiana a pie de calle se queda a medias.

En el centro de todo esto hay una prioridad muy clara: la juventud. Si los jóvenes no pueden emanciparse, el país se empequeñece demográfica, económica y también anímicamente. Programas como Gaztelagun, adaptados a la realidad de las zonas tensionadas y con un lenguaje más claro y cercano, pretenden precisamente eso: adelantar la edad de emancipación, dar seguridad en el pago del alquiler y acompañar en un mercado que a veces parece diseñado para expulsar a las nuevas generaciones.

Esta filosofía de House Action no se agota en nuestras fronteras. La emergencia habitacional recorre Europa, y por eso hemos defendido en Bruselas, junto a otros territorios, que la vivienda asequible sea reconocida como una infraestructura social básica, al nivel de un hospital o una escuela. Esa mirada permite movilizar financiación estable de largo plazo y obliga a fijar objetivos medibles de parque asequible, no solo declaraciones de buena voluntad.

Hay también un compromiso que considero esencial: la transparencia. Si decimos que House Action es pasar de la intervención al combate, tenemos que poder demostrarlo. Por eso nos hemos comprometido a publicar periódicamente indicadores claros: cuántos levantes iniciamos, cuántos locales se reconvierten en vivienda, cuántas viviendas compramos para mantener su función social, cuántos proyectos se ejecutan con construcción industrializada, cuántos jóvenes acceden a ayudas, cuántos barrios se regeneran. Las políticas se evalúan por sus resultados, no por sus adjetivos.

Nada de esto sería posible sin un ecosistema activo: ayuntamientos que se atreven a revisar su planeamiento, empresas que apuestan por la industrialización, entidades del tercer sector que impulsan proyectos innovadores, universidades que aportan conocimiento, ciudadanía que exige y se implica. Nuestro compromiso es ofrecer reglas claras, acompañamiento técnico y una financiación ordenada. La invitación es sencilla: si hay proyectos viables, los queremos en la mesa.

Al final, House Action es esto: la decisión de que la política de vivienda no se quede en un PowerPoint bien diseñado. Es encender luces donde antes había abandono, es evitar desahucios que parecían inevitables, es transformar edificios vacíos en oportunidades, es ayudar a que una joven llame a su ama desde su nuevo hogar y pueda decir, sin miedo a la próxima subida: “ya estoy en casa”.

Porque en vivienda, o actuamos o pondremos en riesgo nuestra competitividad, lastrando a toda una generación a un futuro incierto. Y en Euskadi hemos decidido hacer, hemos decidido que nuestra posición no puede ser otra que “de combate”.

Hace diez años, el Parlamento Vasco reconoció la vivienda como un derecho subjetivo, tan esencial como el resto de pilares del Estado del Bienestar. Hoy ese compromiso sigue vivo, y es gracias al esfuerzo colectivo de muchas personas y también al trabajo de los sucesivos gobiernos que desde entonces han compartido los valores que emanan de la Ley 3/2015 de derecho a la vivienda.

A la vista de las circunstancias actuales, esta efeméride no puede recordarse a modo de celebración triunfalista o autocomplaciente. El desafío que aún hoy representa la escasez y carestía de vivienda exige la renovación de un “contrato con la ciudadanía” por el que la vivienda pasó a ser un derecho subjetivo en el País Vasco, así como con el papel de las administraciones en la consecución de este objetivo. Y la renovación de este “contrato social” exige evaluar el desempeño de esta y otras normas que afectan a la compleja cadena de valor de la vivienda, y apuntar a los nuevos pasos que la actual situación plantea.

De ser un derecho declarativo y genérico enunciado en el texto constitucional, carente de una prestación concreta, gracias a esta ley vasca el derecho a la vivienda pasó a ser un derecho de carácter subjetivo en Euskadi, exigible a los poderes públicos -al igual que la educación o la sanidad-. En la práctica, esto significa que la administración está obligada a proporcionar un alojamiento digno en alquiler protegido. Y, de forma subsidiaria, a prestar el debido apoyo económico para acceder a una vivienda en el mercado libre.

La vivienda ocupa hoy un lugar central en la agenda de este gobierno, del mismo modo que “el problema de la vivienda” lo ocupa en la vida y en los anhelos de nuestra ciudadanía. Así lo atestiguan los numerosos y variados estudios demoscópicos que sitúan la escasez y carestía de la vivienda como uno de sus principales problemas.

Nuestra ley constituye la clave de bóveda de la arquitectura jurídica de nuestro país en materia del derecho a la vivienda y una exigencia política y social de primer orden. La iniciativa legislativa impulsada por el PSE-EE, y que finalmente obtuvo el respaldo del Parlamento con los votos favorables de EH Bildu y el escaño de UPyD, fue pionera, avanzada, se adelantó a su tiempo y eso ha propiciado que hoy sea un referente. Su fortaleza diez años después de su aprobación, sin duda, la ha convertido en una referencia para quienes hoy nos miran desde otras comunidades dando sus primeros pasos en esta dirección.

Como dijo Oscar Niemeyer, el arquitecto y urbanista brasileño, “las personas tienen que soñar, de lo contrario las cosas simplemente no suceden”. Pero este mandato legislativo no es sólo un sueño, ni un texto de filosofía jurídica. Esta ley nos impele a la audacia y a la tenacidad como responsables institucionales que somos. Las necesidades de los jóvenes vascos han cambiado, la sociedad es diferente a la de la década anterior, y la crisis de 2009 sembró de piedras el camino por el que transitar. Somos conscientes de que la cadena de valor de la vivienda constituye un fenómeno extraordinariamente complejo. Hay que afinar muchas teclas para conseguir la armonía adecuada. Por eso, hemos de desconfiar de quienes prometen soluciones o bálsamos de fierabrás, ofreciendo respuestas mágicas e inmediatas o se encastillan en regulaciones aparentemente bienintencionadas, pero que han demostrado sobradamente sus límites o carencias a lo largo del tiempo.

No es pretencioso afirmar que, como país, hemos venido haciendo los deberes. Recordaré simplemente la firma del Pacto Social por la Vivienda y la puesta en marcha del Foro Social de Urbanismo y Vivienda. Nos comprometimos a que el trabajo de diagnóstico fuera coral y compartido. Y anunciamos que el arsenal normativo e instrumental del gobierno estaba en posición de combate para responder a los nuevos retos de una sociedad en permanente cambio. En esta década, desde la aprobación de la Ley-2015, el parque actual de vivienda en alquiler asciende a 28.000 viviendas de las que 18.000 son gestionadas por Alokabide. Más de 3.000 unidades convivenciales han accedido a una vivienda de alquiler. Y, a día de hoy, 33.000 personas reciben una prestación económica destinada a sufragar gastos de vivienda en alquiler.

Pero estas cifras no son todo lo satisfactorias que quisiéramos. Las prestaciones y subsidios constituyen hoy la primera medida a nivel cuantitativo, cuando la ley establecía esta medida como complementaria a la prestación directa de una vivienda en alquiler. Nuestra vocación, en sintonía con la Ley cuya aprobación conmemoramos hoy, debe ser la de responder con viviendas contantes y sonantes -y no tanto con subsidios y prestaciones, que también- a las necesidades de vivienda digna de nuestra ciudadanía.

A tal fin, estamos definiendo una hoja de ruta coherente con objetivos claros y con un marco de referencia despejado. En primer lugar, perseguimos la conformación de una reserva estratégica de suelo, dado que el suelo es la materia prima imprescindible que permite la posterior promoción y edificación de vivienda. Y hay que recordar que el gobierno no dispone actualmente de suelo, sino que éste reside mayoritariamente en los ayuntamientos.

En segundo lugar, es imprescindible abordar una nueva regulación que aligere la tramitación del suelo. Hoy los tiempos de la tramitación son incompatibles con la vida de la gente, con la urgencia vital de disponer de una vivienda. Es imprescindible, por tanto, otro ritmo de desarrollo de los procesos urbanísticos que sea compatible con el tiempo y con las necesidades de la ciudadanía. Creo firmemente que el éxito de un mercado equilibrado y accesible depende hoy en gran medida de la revisión y de la actualización de la Ley del Suelo a las necesidades de nuestro país.

En tercer lugar, la ley de 2015 señala la necesidad de desarrollar una gestión eficiente y la captación de recursos para una política de vivienda sostenible. Trabajamos para impulsar, en esta dirección, un Fondo Social para la financiación público/privada de la vivienda de alquiler. Es preciso reconocer que los presupuestos públicos no son suficientes para abordar esta tarea colosal. Se equivocan quienes piensan que la voluntad política y los poderes públicos exclusivamente son capaces de mover montañas. Necesitamos incorporar capital privado en este proceso de transformación. Y sumar también a la causa social de la vivienda diferentes instrumentos financieros públicos, extrayendo el mejor provecho del mandato que tanto el BEI, como el ICO o el mismo Instituto Vasco de Finanzas tienen de la Comisión Europea, el Gobierno de España y el Gobierno vasco respectivamente.

En cuarto lugar, no se entiende que, si la vivienda ocupa un lugar central en nuestra sociedad del bienestar, se deje la regulación en manos del mercado. Esto no ocurre en sectores y mercados estratégicos como la energía o el trabajo. Y es incomprensible que la regulación del precio de la vivienda sea tan insuficiente, mientras asistimos a una carrera desbocada de precios y de condiciones fuera de toda lógica. Creo sinceramente que la aplicación de zonas tensionadas constituye una herramienta muy válida, que permite regular los alquileres en zonas en que estos se han disparado, impidiendo el acceso a un alquiler razonable y asequible para buena parte de las clases medias.

El reto es apasionante. Se trata de situar a la ciudadanía en el centro de la política. La fortaleza del consenso político y la firmeza de nuestra voluntad constituyen el mejor aval para afrontar este desafío. Decía Aldo Rossi, el célebre urbanista italiano del neorracionalismo, que “el espacio urbano es un campo de luchas, pero también es un campo de encuentros”. Hagamos que la política de vivienda propicie igualmente espacios de encuentro y de acuerdos de país.

Estas últimas semanas Madrid, Barcelona y Valencia han acogido sonoras manifestaciones de denuncia ante el tensionamiento del mercado de la vivienda que agobia a tantas personas, limitando sus expectativas vitales. Lo cierto es que, a pesar de la bonanza de algunos datos macroeconómicos, nos enfrentamos al riesgo de que las condiciones de vida de significativas capas de la sociedad se vean condicionadas en función del porcentaje de renta que deben dedicar a sufragar los costes de la vivienda.

Esta crisis de oferta y carestía de la vivienda que atraviesa el conjunto de Occidente –y particularmente las metrópolis europeas– se ha situado en el foco informativo y está mereciendo un gran despliegue de opinión y análisis así como una ferviente actividad política. Este mismo miércoles, sin ir más lejos, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana comparece ante el pleno del Congreso para dar cuenta de las medidas que está adoptando el Gobierno de España en múltiples campos. Sin embargo, es muy probable que la ministra deba enfrentar en el debate planteamientos que insisten en una identificación clásica de las políticas atribuibles a la derecha y a la izquierda ideológicas, en función de si éstas abordan el problema desde la óptica de la oferta o de la demanda. 

Cuando se nos cuestiona por si las políticas llevadas a cabo han fracasado en Euskadi, hay expertos que aseguran que no, aunque resulte evidente que, pese a todos los esfuerzos, el incremento de la demanda ha sobrepasado todas las expectativas. Corren ríos de tinta sobre las razones que han desembocado en este enorme tensionamiento del mercado inmobiliario, pero hay consenso en que el incremento de la demanda se ha generado como consecuencia de cambios demográficos acelerados: unidades convivenciales más pequeñas, mayor longevidad, incremento de flujos migratorios.

La oferta, sin embargo, no ha crecido en la misma proporción, y seguramente aún somos deudores de la gran recesión económica de 2008 que tuvo en el sector inmobiliario el epicentro de todos los males. Tampoco ayuda la arraigada identificación de la vivienda como activo financiero y no como bien de primera necesidad. Incremento exponencial de la demanda de viviendas –sin que ello esté representando un aumento significativo de población– frente a una escasa y rígida oferta de vivienda libre y protegida. He ahí un resumen rudimentario pero fácilmente comprensible de la actual crisis habitacional. 

Pienso que no estaríamos enfocando adecuadamente nuestro trabajo si nos limitásemos a actuar exclusivamente sobre la demanda o sobre la oferta, y va siendo hora de que asumamos que, ante el problema de la vivienda, toda la potencia de fuego disponible será necesaria si queremos obtener resultados distintos a los obtenidos hasta ahora. El modelo vasco de políticas de vivienda actúa sobre la demanda cuando hace del derecho constitucional a una vivienda digna un derecho exigible ante la administración, lo que conlleva ayudar con prestaciones económicas específicas a las personas que no alcanzan a pagar el alquiler de una vivienda en el mercado libre. Actuamos también sobre la demanda cuando invitamos a los ayuntamientos a que soliciten la declaración de mercado residencial tensionado, que permite topar los incrementos desbocados de los alquileres. Y actuamos sobre la demanda cuando diseñamos una fiscalidad singular que mitiga la pesada carga que representa el pago de una hipoteca o un alquiler, en la renta disponible de las familias. 

Pero Euskadi actúa de forma decidida sobre la oferta cuando se propone recrecer el parque de vivienda protegida en régimen de alquiler, que es nuestra principal infraestructura de país, y aumentarlo hasta en 7.000 nuevas viviendas en la presente legislatura; o cuando acordamos políticas fiscales verdaderamente incentivadoras para que los propietarios coloquen sus viviendas en el mercado, incluyendo un servicio público de intermediación. Actuamos sobre la oferta al solicitar a los Ayuntamientos que aprueben e implementen planes trianuales con los que planificar nuevos desarrollos residenciales, adaptar ordenanzas que faciliten la conversión de lonjas en viviendas, movilizar suelos privados para agilizar la construcción de vivienda libre o protegida, e incluso cuando instamos a la aplicación del decreto de vivienda deshabitada para incentivar su salida al mercado o penalizar fiscalmente a quienes persistan en mantenerlas vacías sin justificación razonable.

Desde la perspectiva vasca, las leyes estatales y autonómicas en vigor pueden ponerse al servicio de una misma causa con doble vertiente: el amparo a los demandantes de vivienda y el aumento de la oferta. Por eso queremos dar recorrido y profundidad a la figura de las zonas tensionadas, para que no se queden en una mera declaración que limite el incremento de los precios del alquiler, que no es poco. Queremos asociar esa figura –que implica el reconocimiento expreso del municipio de que sufre un grave problema con el mercado de la vivienda– a medidas de incentivo de la oferta cuyo principal objetivo sea el de salir de esa situación de tensionamiento más pronto que tarde.

Debemos abogar sin prejuicios ideológicos por implementar políticas integrales que sepan sacar provecho de las amplias prerrogativas que nos confieren las leyes a los distintos niveles institucionales en que está repartida la compleja competencia de la vivienda, el suelo y el urbanismo. En el Gobierno vasco tenemos claro que hay que actuar en todos los frentes, porque el problema atraviesa de un modo u otro al conjunto de la sociedad y hace tiempo dejó de ser un fenómeno exclusivo de las clases más desfavorecidas. Es un problema que tiene solución, como la han tenido otros problemas de enorme envergadura que España ha enfrentado en las últimas décadas. Pero si dejamos que su abordaje termine siendo pasto de las llamas partidistas y de estrategias simplistas de confrontación, tendrá graves implicaciones económicas que pueden lastrar nuestra competitividad así como el anhelo compartido de una sociedad cohesionada en la que la vivienda accesible se entienda como una robusta columna del Estado de Bienestar.