¿Para cuándo el realojo de los vecinos del Bloque Portuarios? ¿Para cuándo una solución definitiva para los residentes de la antigua Lonja de Pescadores de la Marina Auxiliante? ¿Para cuándo la regularización definitiva de los suelos concedidos hace más de un siglo, en la zona de las playas del Cabanyal? ¿Para cuándo la construcción de nuevas viviendas públicas en los solares municipales de la calle San Pedro, en la calle Francisco Baldomá, en la calle Astilleros, el entorno del Clot y la explanada del antiguo PAI de las Piscinas? ¿Para cuándo la recuperación del más de un centenar de viviendas públicas abandonadas que fueron adquiridas en su día para ejecutar la prolongación?

¿Para cuándo una nueva campaña ARRU de ayudas a la rehabilitación y reedificación, que dé un nuevo impulso tanto a la iniciativa privada como a la pública? ¿Para cuándo los aparcamientos en altura contemplados en el planeamiento vigente? ¿Para cuándo la erradicación definitiva de los focos de delincuencia vinculados al menudeo de droga?

¿Para cuándo la puesta en marcha del Museo del Mar en La Casa del Bous, la Escuela Infantil, el Centro de Mayores, el Centro de Empleo y Formación, de todos los equipamientos públicos que a su llegada se encontró en obras o ya finalizados? En tres años, únicamente ha sido capaz de terminar y poner a funcionar el Centro Cívico, sin que su funcionamiento haya estado exento de polémica.

La lista podría continuar indefinidamente. Sin embargo, ninguna de estas cuestiones —todas ellas competencia directa del Ayuntamiento de València— parece formar parte de las prioridades del actual equipo de gobierno municipal, con la alcaldesa María José Catalá al frente. Tampoco parecen formar parte de “sus sueños”.

Y, en cambio, el Consistorio sí ha mostrado públicamente su preocupación porque el Gobierno central “bloquee la reconstrucción” del antiguo monumento a Sorolla en la playa del Cabanyal. Da la impresión de que el Ayuntamiento considera prioritarias cuestiones muy alejadas de las preocupaciones cotidianas del barrio.

A un año de las elecciones municipales, empieza a ser inevitable hacer balance entre promesas, proyectos anunciados y resultados reales. Pero vayamos al principio.

¿Qué prometía el Partido Popular en su programa electoral para el Cabanyal-Canyamelar?

La lectura de estas promesas electorales ya resultaba, en su momento, cuando menos paradójica. Especialmente las referidas a la “aceleración” de actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana, teniendo en cuenta que muchos de esos proyectos habían sido cuestionados, rechazados o, en el mejor de los casos, ignorados por el propio Partido Popular durante la legislatura anterior.

Aun así, podía interpretarse como una especie de rectificación política, una enmienda implícita que permitía pasar página de tiempos pasados. Y, como recordaba recientemente Iñaki Gabilondo, en una entrevista, a las personas —y también a los políticos— hay que juzgarlas más por sus hechos que por sus pensamientos. Así que vayamos a los hechos.

Tres años después, los avances reales siguen siendo difíciles de encontrar

¿Qué “aceleración” ha experimentado el proyecto de realojo para los vecinos del Bloque Portuarios? Después de tres años, lo único que parece haberse conseguido es redactar un proyecto de ejecución que ya estaba decidido anteriormente y cuyas obras siguen pendientes de licitación. Pero las preguntas esenciales continúan sin respuesta: ¿saben ya los vecinos qué coste económico tendrá su realojo en las nuevas viviendas en la calle Astilleros, junto al cuartel de la Guardia Civil? ¿Dispone el Ayuntamiento de viviendas alternativas para quienes no puedan asumir económicamente esa operación y prefieran una permuta sin contraprestación económica?

¿Conocen los vecinos de la antigua Lonja de Pescadores cuáles son los planes municipales respecto al compromiso adquirido para financiar la rehabilitación de los elementos comunes del edificio? ¿Saben en qué condiciones podrán acceder a la compra del suelo? ¿Existe realmente voluntad municipal de asumir la rehabilitación de los elementos comunes del edificio a partir del proyecto ya tramitado por la empresa pública Plan Cabanyal-Canyamelar y que cuenta incluso con licencia municipal?

¿Y qué ocurre con el resto de titulares de antiguas concesiones de suelo en calles como Astilleros, Eugenia Viñes o José Ballester Gozalvo? ¿Se mantendrán las condiciones aprobadas en 2017? ¿Se actualizarán los precios conforme al mercado actual? ¿Se aplicarán nuevos precios y criterios, como ya se ha planteado en la manzana de Paviñes, junto a la discoteca Akuarela Playa?

Tampoco existe una respuesta decidida sobre el enorme patrimonio municipal abandonado en el barrio. Los solares vacíos convertidos en escombreras y llenos de matorrales, junto con las viviendas públicas tapiadas y abandonadas, continúan degradando algunas de las calles más emblemáticas del histórico y protegido barrio del Cabanyal.

La última gran campaña de ayudas para la rehabilitación en el Cabanyal-Canyamelar se desarrolló al amparo del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. Veníamos además de la experiencia especialmente positiva del anterior plan 2013-2016, impulsado tras las elecciones de 2015, que supuso un giro de 180 grados en la regeneración urbana del barrio después de años sin políticas efectivas de rehabilitación. En ambos casos, además, las ayudas se agotaron y se consiguió la rehabilitación de más de 200 edificios de nuestro barrio.

Por eso resulta inevitable preguntarse: si, tal y como afirmaba en su programa electoral la alcaldesa María José Catalá, el objetivo era “acelerar” la rehabilitación y la regeneración urbana, ¿por qué el Ayuntamiento no aprovecha la oportunidad que ofrece el recién aprobado Plan Estatal de Vivienda 2026-2030? Su Capítulo III incorpora una línea específica de financiación para rehabilitación edificatoria, accesibilidad y renovación urbana que permitiría impulsar una nueva campaña de ayudas ARRU en el Cabanyal-Canyamelar mediante la correspondiente colaboración entre administraciones. Y, además, permitiría recuperar el verdadero sentido de la empresa pública Plan Cabanyal-Canyamelar, que durante años, en las pasadas legislaturas, desempeñó un papel fundamental como herramienta de proximidad para impulsar la rehabilitación, gestionar ayudas, coordinar actuaciones urbanas y mantener una interlocución directa con los vecinos del barrio.

En estos momentos esta empresa pública parece haber ido perdiendo progresivamente su papel como interlocutor directo entre los vecinos y la administración municipal, precisamente una de las funciones que más valor aportaba a su existencia. Y eso supone un riesgo evidente: que termine convirtiéndose en una estructura distante, cada vez más parecida a aquella antigua Cabanyal 2010 de la etapa de Rita Barberá, una entidad a la que difícilmente acudían los vecinos buscando ayuda o soluciones para el barrio.

Y en materia de aparcamiento, pese a que el propio programa electoral reconocía el problema, seguimos sin conocer cuál es el modelo que pretende impulsar el Ayuntamiento. ¿Se construirán finalmente los aparcamientos en altura previstos en el planeamiento urbanístico —un planeamiento que, por cierto, el actual gobierno municipal votó en contra—? ¿Se implantarán zonas verdes o naranjas de estacionamiento para residentes?

Mientras tanto, la delincuencia vinculada al menudeo de droga continúa instalada en el barrio. Como sucede con la energía —parafraseando la conocida ley física— ni se crea ni se destruye: simplemente se traslada de un barrio a otro dentro de la ciudad. Y aquí seguimos soportando escenas que recuerdan a los peores momentos: han regresado los robos, la rotura de cristales de vehículos y el deterioro de la convivencia. Un problema estrechamente relacionado con la degradación persistente que siguen sufriendo las Casitas Rosas y con la continuidad de la venta de droga al menudeo.

La nueva regulación de los alojamientos turísticos

Por lo que respecta al problema de los alojamientos turísticos, en el programa electoral aparecía una intención, referida al conjunto de la ciudad:

Los hechos vuelven a imponerse. Y eso conviene reconocerlo: hoy tenemos una ordenanza municipal que, al menos sobre el papel, debería impedir que en el Cabanyal-Canyamelar se autorizara una sola plaza turística más, salvo en hoteles de cinco estrellas. Con una población cercana a los 20.000 habitantes, el límite del 8 % fijado por la ordenanza supondría un máximo de 1.600 plazas de alojamiento turístico entre viviendas turísticas, apartamentos, pensiones, hostales y hoteles. Sin embargo, solo en el Registro de la Generalitat Valenciana ya figuran 2.797 plazas regladas en establecimientos hoteleros, y a ello hay que añadir otras 1.894 plazas correspondientes a viviendas turísticas. En total, más de 4.600 plazas registradas en un barrio donde la propia normativa municipal fija un límite teórico muy inferior.

La pregunta, por tanto, es inevitable: ¿qué piensa hacer el Ayuntamiento de València para reconducir esta situación? ¿Qué ocurrirá con los miles de plazas ya registradas que exceden del nivel de saturación? ¿Conoceremos algún día el listado de apartamentos turísticos que cuentan realmente con autorización municipal? ¿Se actuará de verdad contra los miles de plazas que operan sin licencia? Si no es así, ¿para qué nos sirve la nueva ordenanza en un barrio que ya se encuentra claramente desbordado por la presión de los alojamientos turísticos y donde las plazas legales e ilegales siguen creciendo día tras día?

Porque, llegados a este punto, quizá la pregunta más importante ya no sea “¿para cuándo?”, sino si existe realmente voluntad política de hacerlo.

Y conviene recordar aquí, de nuevo, aquella reflexión de Iñaki Gabilondo: a las personas —y también a los políticos— hay que juzgarlas más por sus hechos que por sus pensamientos. En este caso, más por sus hechos que por sus promesas electorales. Y, desde luego, nunca por sus sueños.

No és una iniciativa contra ningú. No és una revenja. No és un intent de reobrir velles ferides. És simplemente una proposta en positiu, una proposta de reconeixement cívic a un moviment ciutadà que durant més de dues dècades va contribuir decisivament a evitar la destrucció d’una part essencial del Cabanyal, una part important d'un Bé d'Interés Cultural, patrimoni de tots els valencians

Entre 1998 i 2019, Salvem el Cabanyal va representar una forma exemplar de participació ciutadana. Amb assemblees setmanals, amb constància admirable i amb una actitud sempre pacífica i propositiva, centenars de persones van dedicar temps i esforç a defensar el barri, els seus veïns i veïnes, el seu patrimoni històric i la seua identitat col·lectiva.

Aquell moviment no va ser patrimoni d’unes sigles ni d’un sector concret. Va ser plural i transversal. Hi participaren veïnat a títol individual, associacions, professionals de múltiples disciplines, entitats socials i també el món universitari, des de la Universitat de València i la Universitat Politècnica. Va ser una expressió madura de societat civil compromesa amb el seu entorn.

La seua tasca va transcendir l’àmbit local i va contribuir a situar el Cabanyal en l’àmbit nacional i internacional com a exemple de patrimoni en risc i de resposta ciutadana compromesa. Fruit d’aquest treball, el barri va ser inclòs pel World Monuments Fund en la seua “Watch List”, incorporant-lo al mapa mundial del patrimoni en perill. Va aconseguint situar el Cabanyal amenaçat en l’àmbit de la “Marca España” com a exemple de patrimoni en risc i de resposta ciutadana exemplar, pel fet que este moviment va rebre el reconeixement europeu amb un Premi Europa Nostra, així com el suport d’Hispania Nostra, fites que reforcen la rellevància, el caràcter i l’impacte de la seua acció.

Amb el pas del temps, la història ha parlat per si mateixa. Hui ningú discuteix el valor del barri del Cabanyal-Canyamelar com un dels barris més singulars de València, ni el seu atractiu urbà, patrimonial i cultural. El que abans alguns veien com un obstacle, hui és motiu d’orgull col·lectiu. I això també convé recordar-ho amb normalitat.

Per això pensem que posar el nom de Plaça Salvem el Cabanyal a aquest nou espai públic és un acte de justícia democràtica i de memòria compartida. No per dividir, ni reobrir velles ferides, sinó per unir. No per mirar arrere amb rancor, sinó per mirar arrere amb aprenentatge. Les ciutats madures saben reconéixer aquells moments en què la ciutadania va contribuir a millorar-les.

Però aquest reconeixement no mira només al passat. També ens interpel·la sobre el present i el futur. Perquè salvar el Cabanyal hui significa altres coses. Significa afrontar amb intel·ligència els efectes de la pressió immobiliària, la pujada dels lloguers, la dificultat d’accés a l’habitatge per a la gent jove del barri i la progressiva substitució del veïnat resident per usos temporals o especulatius.

Significa també gestionar adequadament la transformació social del barri. El Cabanyal sempre ha sigut un barri obert, acollidor i divers. La incorporació de nous veïns, vinguen d’altres barris, d’altres ciutats o d’altres països, és una realitat positiva que pot enriquir la vida col·lectiva. El problema no és l’origen de ningú. El problema és qualsevol model urbà que convertisca els barris en espais sense arrelament, sense convivència estable i sense continuïtat social. I sobretot quan l'arribada d'eixos nous veïns s'esta realitzant paral·lelament, i sense que hi haja una relació causa-efecte, amb la impossibilitat que la nostra gent jove puga mantindre's en el barri que els va veure nàixer.

Defendre la identitat del Cabanyal no és rebutjar la diversitat. És just el contrari: integrar-la sense perdre allò que dona personalitat al barri. És enriquir-la de nous matisos. Les seues tradicions, la seua memòria, la seua relació històrica amb la mar, el comerç de proximitat, la vida als carrers, la llengua pròpia i la convivència entre generacions. Eixos són els valors que cal preservar i compartir amb qui arriba. Uns valors, que solen trobar-se entre els quals es valoren a l'hora de fixar la seua nova residencia.

També continuen pendents qüestions urbanes importants: tancar definitivament les cicatrius dels antics enderrocs i resoldre amb sensibilitat la continuïtat de la trama urbana fins al passeig marítim, evitant que el barri perda la seua històrica connexió amb la mar. Mantindre eixa relació és mantindre una part essencial de la seua identitat, es salvar el Cabanyal.

La plaça proposada, a més, està situada entre el nou Centre Cívic i l’antic Escorxador, que va ser la seu de la plataforma durant anys. Pocs llocs simbolitzen millor el pas del conflicte a la convivència, de la resistència a la construcció de futur.

Des de l’Associació de Veïnes i Veïns Cabanyal-Canyamelar esperem que l’Ajuntament valore aquesta proposta amb amplitud de mires. No demanem un reconeixement revengista. Demanem memòria, respecte i sentit de ciutat.

La Plaça Salvem el Cabanyal no seria un nom del passat. És abans de res, una “alerta en el móvil” que ens han de recordar cada vegada que passem per eixa plaça, a tots els que estimem este barri, veïns i veïnes, intel·lectuals, amants del patrimoni, gent de la cultura, responsables polítics, de hui i de demà, dels riscos que amenacen als Centres Històrics de les nostres ciutats. Seria una manera de recordar que el futur dels barris sempre mereix ser defensat.

En poco más de una década, el Cabanyal ha pasado de ser un barrio sometido a políticas de degradación y expulsión vecinal a convertirse en uno de los principales focos de atracción turística de esta ciudad. Entre ambos extremos ha habido un proceso de regeneración urbana significativo, pero también una intensificación acelerada de la actividad turística que ha alterado profundamente su equilibrio residencial.

Sobre el papel, la nueva regulación es difícilmente discutible. Introduce indicadores, fija límites y persigue objetivos compartidos: proteger el uso residencial, evitar la turistificación descontrolada y garantizar la sostenibilidad urbana. Sin embargo, su eficacia depende de dos factores clave: la calidad del diagnóstico y la capacidad de actuar sobre la realidad existente. Y en ambos aspectos aparecen debilidades relevantes.

El sistema se articula en torno a dos indicadores. El primero, el indicador “A”, mide la relación entre el número total de plazas de alojamiento turístico y la población residente. Establece un umbral del 8 % a partir del cual un distrito o en su caso, algunos de sus barrios se consideran saturados. Su lógica es clara y, en términos conceptuales, correcta: la presión turística se mide de forma agregada, sin distinguir tipologías. Hoteles, hostales, pensiones, apartamentos y viviendas turísticas computan por igual. Desde el punto de vista del impacto urbano, una plaza es una plaza.

El segundo indicador, el “B”, introduce una lógica distinta. Se centra exclusivamente en los alojamientos no hoteleros —viviendas y apartamentos turísticos— y mide su peso sobre el parque residencial. Aquí los límites son mucho más restrictivos: a partir del 2 % en un distrito o en su caso, en cada uno de sus barrios, estas implantaciones dejan de ser admisibles.

La combinación de ambos indicadores genera una asimetría estructural. Mientras el problema se define en términos globales (indicador A), la intervención se concentra de forma intensiva en una sola tipología (indicador B). Las viviendas turísticas quedan sometidas a una doble restricción, mientras que los establecimientos hoteleros quedan fuera del control específico sobre el tejido residencial.

Esta diferencia no es menor. Tiene consecuencias directas sobre la capacidad real de la norma para reducir la saturación.

En el Cabanyal, los datos son contundentes. Con una población de 19.302 habitantes, el límite del 8 % se situaría en 1.544 plazas turísticas. Sin embargo, solo las plazas correspondientes a hoteles, hostales y pensiones, que se contabilizan a día de hoy en el Registro de la GVA, ya ascienden a 2.797, lo que representa aproximadamente un 14,5 % de la población. Y eso sin tener en cuenta establecimientos hoteleros que se encuentran aún en construcción en estos momentos. Es decir, incluso sin contabilizar apartamentos ni viviendas turísticas, el barrio ya supera ampliamente el umbral que la propia norma considera aceptable. ¿La puesta en marcha de la ordenanza significará el cierre de las 1.253 plazas de hoteles, hostales y pensiones que sobrepasan el nivel de saturación? No lo parece.

Esto cambia completamente la lógica de intervención. No estamos ante un problema de crecimiento futuro, sino ante un problema de exceso consolidado.

Si se incorporan las aproximadamente 1.894 plazas de viviendas y apartamentos turísticos registradas, la distancia respecto al umbral es aún mayor. Y si, además, se tiene en cuenta la existencia de alojamientos no registrados, el desfase entre la realidad y el límite normativo se amplía todavía más. ¿Servirá la puesta en marcha de la ordenanza para el cierre de las 3.147 plazas turísticas en total, que, apareciendo en el registro de la GVA, sobrepasan ese 8 %.? No lo parece, ni siquiera se está haciendo con las miles de ilegales viviendas turísticas.

La norma no introduce mecanismos eficaces para reducir ese exceso. No prevé procesos de coercitivos de reconversión, ni sistemas de reducción progresiva, ni instrumentos que permitan ajustar el volumen de plazas a los límites que ella misma establece. Su actuación se centra, fundamentalmente, en bloquear nuevas implantaciones. El modelo, en términos simples, cierra el grifo, pero no vacía el depósito.

Este enfoque podría ser suficiente en barrios que aún no han alcanzado niveles críticos. Pero en contextos de saturación estructural, como el Cabanyal, resulta claramente insuficiente. El exceso se reconoce, pero se consolida en la práctica, y así resultará difícil reconducir la situación y frenar la expulsión del barrio de nuestros jóvenes que buscan casa.

A esta limitación se añade un problema adicional: la calidad de la información sobre la que se toman las decisiones. El cálculo de la saturación se basa en las plazas registradas oficialmente, dejando fuera elementos clave como la bolsa de alojamientos ilegales o las plazas hoteleras ya autorizadas o en construcción que aún no figuran en los registros.

Esto introduce un sesgo relevante. La norma opera sobre una fotografía incompleta y, en cierto modo, atrasada de la realidad. Se pueden declarar zonas saturadas sin haber incorporado toda la presión turística existente o comprometida.

Pero el aspecto más controvertido no es solo lo que no se mide, sino también lo que sí se permite. En zonas declaradas saturadas, la norma mantiene márgenes de flexibilidad para determinados desarrollos hoteleros. Se contempla la posibilidad de implantar nuevos establecimientos de alta gama bajo determinadas condiciones, e incluso sin límites claros en suelos con determinados usos urbanísticos. Asimismo, se abre la puerta a operaciones de transformación de suelo residencial en terciario para albergar nuevos hoteles de gran tamaño.

Esto introduce una contradicción difícil de sostener: se reconoce la saturación, se restringe una parte del sistema —la vinculada al uso residencial— y, al mismo tiempo, se permite que otra parte continúe creciendo o consolidándose.

El resultado no es una reducción de la presión turística, sino una reconfiguración de su estructura. Se limita el desarrollo de viviendas turísticas, pero no necesariamente el volumen total de plazas. Se desplaza el modelo hacia formatos más empresariales sin garantizar una disminución del impacto global, a los que más bien se facilita el crecimiento. Desde el punto de vista urbano, la presión sobre el espacio público, la vivienda o el comercio de proximidad no desaparece por cambiar la tipología del alojamiento.

Además, este diseño genera efectos económicos específicos. Al restringir la entrada en determinados segmentos, se refuerza la posición de los operadores existentes. Las licencias adquieren un valor adicional derivado de su escasez, lo que favorece dinámicas de concentración y reduce la competencia. No se trata tanto de una política de reducción como de una política de selección de actores.

El problema de fondo es que la norma actúa sobre el futuro, pero no sobre el presente. Contiene el crecimiento, pero no corrige el exceso. Ordena, en el mejor de los casos, lo que puede venir, pero asume como dado lo que ya existe.

Esto tiene implicaciones claras en términos de credibilidad. Se genera una expectativa social de mejora —de reducción de la presión turística, de recuperación del uso residencial— que difícilmente se materializará en barrios ya saturados. Cuando esa mejora no se perciba, la regulación corre el riesgo de ser interpretada como insuficiente o meramente declarativa.

Conviene reconocer que no se trata de un problema sencillo. Los derechos adquiridos, la seguridad jurídica y el marco normativo limitan la capacidad de intervención sobre actividades ya implantadas. Pero esas limitaciones no deberían traducirse en la renuncia a diseñar instrumentos que permitan, al menos, una corrección progresiva del desequilibrio.

Porque sin esa dimensión correctora, el sistema queda incompleto. La norma puede ser eficaz como herramienta preventiva. Puede evitar que otros barrios alcancen niveles de saturación similares. Pero en aquellos donde el problema ya está consolidado, su capacidad transformadora es muy limitada.

El debate, por tanto, no debería centrarse únicamente en cuántas nuevas licencias se conceden o se deniegan, sino en cómo se gestiona el volumen de actividad existente. Sin mecanismos de reducción, redistribución o reconversión, el equilibrio urbano seguirá siendo más una aspiración que una realidad.

En última instancia, la cuestión es sencilla: si una norma establece un límite y reconoce que ese límite está ampliamente superado, pero no dispone de instrumentos para corregirlo, ¿qué está haciendo realmente?

En barrios como el Cabanyal, la respuesta es cada vez más evidente. Está conteniendo el futuro. Pero, sobre todo, está consolidando la saturación del presente.

El artículo 72.4 del Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante permite que el Consejo de Ministros autorice, de manera excepcional y por razones de interés general debidamente acreditadas, la implantación de hoteles en dominio público portuario, previo informe de Puertos del Estado, organismo dependiente del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. Es una habilitación excepcional, no una autorización ordinaria. Requiere motivación reforzada, acreditación singular del interés general y proporcionalidad estricta.

Podría plantearse un argumento aparentemente lógico: si la ley admite hoteles en suelo portuario demanial de forma excepcional, con mayor motivo podrían admitirse en terrenos ya desafectados. Pero esa lectura mezcla planos distintos.

El propio texto legal distingue con claridad ambos supuestos. El artículo 72.4 regula una excepción dentro del dominio público portuario. En cambio, los terrenos desafectados y cedidos gratuitamente a otra administración se rigen por el artículo 44.1, que introduce una condición decisiva: la cesión gratuita solo es válida si el suelo se destina a fines de utilidad pública o interés social. Si ese fin se incumple, la cesión se resuelve y los terrenos revierten a la Autoridad Portuaria.

La desafectación elimina la condición demanial, pero no borra la finalidad que justificó la cesión. En el derecho patrimonial público rige el principio de vinculación finalista: la causa de la cesión no es un elemento accesorio, sino su condición de validez.

El núcleo del debate no es si cabe o no un hotel, sino si es jurídicamente coherente y democráticamente legítimo alterar la finalidad que justificó la cesión gratuita de estos terrenos.

El Plan Especial de 2014: una decisión en terreno inestable

En 2014 se aprobó el Plan Especial de la Marina Juan Carlos I, que introdujo el uso hotelero como uso principal y prioritario en una de las parcelas incluidas en terrenos desafectados y cedidos gratuitamente en 2003.

No partíamos de un vacío jurídico. En diciembre de 2012, un informe de la Abogacía General del Estado ya advertía de que la explotación municipal de determinadas edificaciones revertidas podría resultar contraria al artículo 44.1 y provocar la resolución de la cesión.

No hablamos de ilegalidades declaradas, sino de una opción urbanística apoyada en una interpretación extensiva del régimen de cesión gratuita cuyo encaje jurídico ya había sido cuestionado por órganos consultivos cualificados. Si la cesión se justificó en la apertura de la ciudad al mar y en la integración puerto-ciudad, convertir una parcela estratégica en soporte principal de una actividad privada y lucrativa generaba, como mínimo, una tensión evidente con ese marco.

Las cesiones gratuitas de patrimonio público no son neutras: generan expectativas legítimas en la ciudadanía sobre el destino del suelo. Alterar sustancialmente su finalidad no afecta solo al planeamiento; afecta a la confianza institucional.

Dos escenarios posibles, dos exigencias jurídicas

Hoy la estrategia municipal parece oscilar entre dos escenarios.

Primer escenario: mantener la titularidad municipal.

Si la parcela sigue siendo municipal, el uso hotelero principal debe justificarse como fin de utilidad pública o interés social en el sentido del artículo 44.1. No basta con que el planeamiento lo permita: debe acreditarse que ese hotel cumple el objetivo que motivó la cesión.

La pregunta es directa: ¿un macro-hotel en la entrada de La Marina satisface el fin de apertura ciudadana y uso común que justificó la transmisión gratuita del suelo?

Defender que lo hace resulta discutible. Un informe de la Secretaría Municipal de mayo de 2022 ya apuntaba en esa dirección, en línea con advertencias previas de la Abogacía del Estado. Si informes cualificados alertan de tensiones con el artículo 44.1, la respuesta institucional coherente no debería ser forzar la interpretación, sino revisar el instrumento de planeamiento para adecuarlo expresamente al régimen patrimonial de la cesión.

Segundo escenario: revertir la parcela al dominio portuario.

Si el suelo vuelve a la Autoridad Portuaria, el hotel solo podría autorizarse al amparo del artículo 72.4, mediante acuerdo excepcional del Consejo de Ministros por razones de interés general debidamente acreditadas.

Pero el interés general no es una etiqueta flexible. Exige necesidad acreditada y proporcionalidad. Debe demostrarse que la actuación es singular y que no existen alternativas menos intensivas en impacto territorial y social. Invocar inversión o empleo en abstracto no satisface ese estándar reforzado.

El interés general en un distrito saturado

Aquí interviene un elemento decisivo: la saturación turística.

La modificación de las normas urbanísticas municipales sobre usos hoteleros —pendiente de aprobación— identifica zonas turísticamente saturadas en la ciudad. El distrito de Poblats Marítims figura como tal según el propio Ayuntamiento. En barrios del entorno inmediato —Grau y especialmente Cabanyal-Canyamelar— la concentración es muy elevada.

Incluso atendiendo solo a los establecimientos con título habilitante, la presión es significativa; si se añadiera la oferta irregular, la dimensión real sería aún mayor.

Este contexto no es accesorio. Cuando existen procesos acreditados de presión sobre la vivienda, sustitución de usos y desplazamiento residencial, implantar un nuevo hotel de gran escala deja de ser una decisión neutra. Si la propia planificación municipal reconoce la saturación, justificar la excepcionalidad del artículo 72.4 exige una argumentación particularmente sólida.

Desde la perspectiva de la cesión gratuita, intensificar el uso turístico dominante puede desdibujar aún más el propósito original de reforzar el uso ciudadano del frente marítimo.

Urbanismo, patrimonio y coherencia

Es cierto que la futura ordenanza prevé que en parcelas calificadas como uso hotelero no se apliquen las limitaciones previstas para parcelas residenciales en zonas saturadas. Formalmente, el argumento puede sostenerse desde el planeamiento.

Pero el debate no es solo urbanístico. Es patrimonial y finalista. Si unos terrenos fueron cedidos gratuitamente para un fin público concreto, ese fin debe seguir siendo el eje de cualquier decisión posterior. Cambiarlo sin una justificación sólida y transparente debilita la confianza ciudadana. Y hacerlo sin abrir un debate público real, de espaldas a la ciudadanía, empobrece la calidad democrática. Pero nada de ello parece importar al actual equipo de gobierno municipal.

El suelo público no es un activo disponible en términos exclusivamente económicos; está vinculado a compromisos colectivos. Cuando esos compromisos se revisan, debe hacerse de cara a la ciudad.

Precisamente por ello, resulta razonable atender los informes de la Secretaría Municipal y de la Abogacía del Estado y abordar una modificación del Plan Especial de la Marina que ajuste expresamente su ordenación a los criterios de utilidad pública directa e interés social vinculados a la cesión gratuita. Esa revisión debería garantizar que cualquier uso previsto contribuya de manera efectiva a la apertura de València al mar, a la integración puerto-ciudad y al uso abierto y común de la Dársena Interior por parte de la ciudadanía.

No se trata de excluir la actividad hotelera como posibilidad complementaria, siempre que sea subordinada y compatible con los fines públicos. Se trata de evitar que el interés económico sustituya la utilidad pública o el interés social que justificaron la transmisión del suelo.

No se trataría de paralizar el desarrollo, sino de adecuarlo con claridad al régimen patrimonial que rige los terrenos: adaptar el planeamiento al marco jurídico de la cesión gratuita, y no al revés. Solo así se refuerza la seguridad jurídica y se preserva la coherencia entre el fin que justificó la transmisión del suelo y las decisiones que hoy se adopten.

El debate no es “turismo sí o turismo no”. Es coherencia institucional, respeto a la legislación portuaria y credibilidad pública. Mantener la coherencia entre lo prometido y lo ejecutado es la mejor garantía de una integración puerto-ciudad que sea no solo física, sino también jurídica y democrática. Y por qué no decirlo, es levantar un dique ante un tsunami que se está llevando por delante nuestra forma de vida.

No estamos ante un solar cualquiera. Estamos ante una pieza estratégica del frente marítimo, en la puerta principal de la Marina, junto a los restos que dieron origen al Grau, un espacio que simboliza —y debería materializar— el histórico proceso de apertura de la ciudad al mar y de integración puerto-ciudad.

El origen: abrir València al mar

En octubre de 1997, el Ministerio de Fomento, la Generalitat Valenciana, el Ayuntamiento y la Autoridad Portuaria firmaron un convenio para modernizar las infraestructuras portuarias y, especialmente, para mejorar la integración urbana del puerto. Aquella estrategia se concretó en el proyecto “Balcón al Mar”: recuperar la Dársena Interior para uso ciudadano.

Fruto de ese proceso, el Consejo de Ministros autorizó en 2003 a la Autoridad Portuaria de València a ceder gratuitamente al Ayuntamiento más de 237.000 m² de terrenos desafectados del puerto. Esa cesión no fue neutra ni incondicionada: se realizó para fines de utilidad pública o interés social, vinculados explícitamente a la apertura de la ciudad al mar y a la integración puerto-ciudad.

Ese es el núcleo jurídico y político del asunto. No hablamos de una transmisión patrimonial ordinaria. Hablamos de una cesión gratuita finalista.

El paréntesis excepcional: America’s Cup y Fórmula 1

Posteriormente, la creación del Consorcio Valencia 2007 para organizar la 32ª edición de la America’s Cup y, más tarde, la celebración del Gran Premio urbano de Fórmula 1, alteraron profundamente la realidad física y jurídica de la Marina.

En ese contexto extraordinario:

El Plan Especial de la Marina Real Juan Carlos I, aprobado definitivamente en 2014, responde a ese contexto, marcado por la necesidad de atender una deuda excepcional derivada del crédito del ICO concedido para financiar las infraestructuras del evento.

Pero ese contexto ya no existe. La Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2021 determinó la asunción por parte de la Administración General del Estado de la deuda que el Consorcio mantenía con el ICO. La deuda fue absorbida, el Consorcio agotó su función y desapareció la justificación económica extraordinaria que condicionó el planeamiento.

Concluida esa etapa, los bienes deben destinarse plenamente al fin originario de la cesión. Y no es una opinión personal o de lo que a mi pueda “pedirme el cuerpo”: lo exigen dos informes de la Abogacía del Estado, uno de ellos redactado en la antesala de la tramitación y aprobación del Plan Especial.

Planeamiento urbanístico vs. régimen patrimonial

Existe una idea que conviene aclarar desde el rigor técnico-jurídico: que el planeamiento urbanístico asigne un uso no significa que ese uso sea jurídicamente viable desde el punto de vista patrimonial.

El planeamiento ordena usos, pero no puede alterar:

Si existe contradicción entre el uso previsto en un plan y el régimen jurídico de la cesión, prevalece el fin de la cesión. Esto no lo dicen las asociaciones vecinales. Lo dicen los informes jurídicos solicitados por las propias administraciones.

El informe de la Abogacía del Estado de 19 de octubre de 2022 señala literalmente que “probablemente resultará necesario disponer de un nuevo planeamiento que redefina total o parcialmente los usos que hayan servido hasta ese momento a los fines económicos del CV07”.

El informe de la Secretaría Municipal de 19 de mayo de 2022 aconseja expresamente modificar el Plan Especial en lo relativo a la parcela A-08-2, a la que se atribuye un uso principal hotelero.

La recomendación técnico-jurídica es clara: adaptar el planeamiento al régimen de la cesión, no al revés.

El hotel como uso principal: una decisión política

El uso hotelero es una actividad económica privada, de naturaleza lucrativa, orientada al alojamiento temporal. No constituye por sí mismo un uso abierto y común ni un equipamiento de servicio público directo a la ciudadanía.

Por tanto, no puede configurarse como uso principal o predominante en una parcela cuya titularidad municipal deriva de una cesión gratuita sujeta a fines de utilidad pública directa.

En su caso, podría contemplarse como uso compatible, subordinado y accesorio a un uso principal inequívocamente orientado al interés general y al uso ciudadano. Pero no como pieza dominante.

Mantener el hotel como uso principal exige una de dos cosas:

Y aquí aparece la propuesta del actual equipo de gobierno: devolver la parcela a la Autoridad Portuaria de València para que deje de estar sujeta a las condiciones de la cesión y pueda destinarse libremente a un hotel privado de gran altura.

Esto equivale a reconocer implícitamente que el uso hotelero principal no encaja con la cesión. Pero, en lugar de corregir un planeamiento que se redactó en el contexto excepcional del Consorcio Valencia 2007 y del crédito ICO, se opta por sacar el suelo del ámbito municipal.

Una cuestión de modelo de ciudad

La solución-opción no es técnica. Es política.

Se puede:

O se puede:

No se devuelve el suelo porque sea ilegal mantenerlo. Se devuelve para poder hacer lo que no se podía hacer cuando era de la ciudad, y eso implica:

Como arquitecto, me preocupa el modelo urbano. Como vecino, me preocupa el impacto territorial y paisajístico. Como representante vecinal, me preocupa la coherencia institucional y el interés general.

La Marina no nació para ser un enclave de rentabilidad privada desligado de la ciudad. Nació para abrir València al mar.

La decisión que en este momento adopte la Sra. Catalá, alcaldesa de la ciudad, definirá si seguimos avanzando en esa dirección o si damos un paso atrás.