La Junta de Gobierno Local ha aprobado el inicio de la tramitación del denominado Plan del Frente Litoral de la Ciudad de València. Conviene comenzar aclarando que no estamos todavía ante un proyecto urbanístico concreto ni ante una propuesta cerrada de transformación del litoral. Si nos atenemos a lo conocido, lo que se ha aprobado es el inicio de un proceso destinado a elaborar una estrategia global para el conjunto de la fachada marítima valenciana.

Y precisamente por ello, por la magnitud del ámbito afectado y por la trascendencia de las decisiones que puedan derivarse de este proceso, la iniciativa merece una reflexión serena, rigurosa y alejada tanto de los entusiasmos prematuros como de los rechazos apriorísticos.

La cuestión no es si Valencia necesita una estrategia para su frente litoral. Probablemente existe un amplio consenso sobre ello. La verdadera cuestión es cómo se construye esa estrategia, quién participa en su definición y qué enseñanzas se extraen de la propia historia reciente de la ciudad.

Una idea con precedentes

El frente litoral valenciano constituye probablemente el mayor espacio de oportunidad urbana de la ciudad. En él confluyen algunos de los principales activos ambientales, paisajísticos, económicos y culturales de Valencia: la Albufera, la huerta de La Punta, la desembocadura del Turia, el puerto, las playas urbanas y los barrios marítimos de Nazaret, El Grau, Canyamelar, Cabanyal y Malva-rosa. Pensar conjuntamente todos estos espacios no solo parece razonable, sino necesario.

Sin embargo, tampoco estamos ante una idea completamente nueva. Si buscamos antecedentes de una reflexión de esta escala, resulta difícil encontrar otro ejemplo comparable que no sea la propuesta presentada en 2004 por el prestigioso arquitecto francés Jean Nouvel.

Una propuesta de desarrollo urbano del frente litoral de Valencia que buscaba, en palabras de su autor, “valorar todo lo que ya existe, mirándolo de otro modo y dándole más profundidad”. El proyecto de Nouvel conectaba Valencia con el mar desde el respeto a la historia y carácter de El Cabanyal y del conjunto de sus barrios marítimos, con la puesta en valor de la playa de la Malva-rosa y de Natzaret, la integración de la huerta de La Punta y la articulación del conjunto con el puerto. Tal vez todos esos buenos propósitos fueron los que la hicieron caer en saco roto.

Resulta especialmente significativo recordar el contexto en que aquella propuesta fue formulada. Mientras las autoridades municipales seguían empeñadas en justificar la prolongación de la avenida de Blasco Ibáñez a través del Cabanyal bajo el argumento de que ello permitiría regenerar el barrio, Jean Nouvel identificaba precisamente en el propio Cabanyal uno de los principales activos urbanos de Valencia.

En sus propias palabras: “Se consideran necesarios programas específicos para extraer de barrios como el Cabanyal el potencial que atesoran si se tiene en cuenta la calidad de su trama urbana, su abigarrada estructura social y su proximidad al mar, al puerto y a la Universidad, condiciones que lo hacen único en Europa”.

Mientras el gobierno municipal del momento veía en el barrio un obstáculo para el desarrollo urbano de la ciudad, Nouvel veía precisamente en sus valores urbanos, sociales y patrimoniales una oportunidad excepcional. Mientras unos defendían la destrucción de una parte significativa de su tejido histórico como condición para su regeneración, otros sostenían que la regeneración debía partir precisamente de aquello que hacía singular al barrio.

Dos décadas después, cuando vuelve a plantearse una reflexión global sobre el conjunto del frente litoral, en este caso por parte del actual equipo de gobierno municipal, que se siente heredero de aquel, quizá convenga recordar aquella mirada.

La memoria también forma parte del proyecto

Hablar hoy del futuro del frente litoral, al menos en el caso del Cabanyal, obliga también a recordar cómo hemos llegado hasta aquí.

Porque si el Cabanyal sigue existiendo como uno de los conjuntos urbanos más singulares de Valencia no es únicamente gracias a las administraciones públicas, a los tribunales o a los cambios de orientación política que se produjeron con el paso del tiempo. Fue posible gracias a la movilización sostenida durante años por una parte muy importante de la ciudadanía. Miles de vecinos, asociaciones, plataformas cívicas, profesionales, académicos y entidades sociales defendieron el patrimonio urbano, histórico y humano del barrio cuando hacerlo suponía enfrentarse a una de las principales apuestas urbanísticas de las administraciones de la época.

Sin aquella resistencia cívica, probablemente hoy estaríamos hablando de un barrio muy diferente. Y, sin embargo, sigue pendiente un reconocimiento institucional claro a ese esfuerzo colectivo, por parte del actual equipo de gobierno.

Con el paso de los años se ha consolidado un consenso general sobre el valor patrimonial del Cabanyal. Lo que durante décadas fue presentado como un problema urbano es hoy reivindicado por prácticamente todas las fuerzas políticas como uno de los principales activos de Valencia.

Pero una cosa es reconocer el valor del barrio y otra reconocer a quienes contribuyeron decisivamente a su conservación.

Quizá haya llegado también el momento de reconocer que quienes durante años defendieron la prolongación de Blasco Ibáñez a través del Cabanyal se equivocaron. No como ejercicio de ajuste de cuentas con el pasado, sino como condición necesaria para afrontar el futuro desde la honestidad política e intelectual que merecen los vecinos.

La historia del Cabanyal no es solamente una historia de protección patrimonial. Es también una historia de participación ciudadana y de construcción colectiva de ciudad. Y esa experiencia debería servir de referencia para cualquier proceso que aspire a definir el futuro del litoral valenciano.

Un proyecto de ciudad exige amplios consensos

Precisamente por ello, si el Plan del Frente Litoral pretende convertirse en una estrategia para las próximas décadas, debería construirse sobre los mayores consensos posibles.

Los proyectos que afectan a generaciones enteras no deberían concebirse como patrimonio de un gobierno concreto ni como herramientas de confrontación partidista. Su legitimidad dependerá de su capacidad para convertirse en auténticos proyectos de ciudad.

Desde esta perspectiva resulta inevitable plantear una reflexión sobre el momento elegido para iniciar el proceso. La propuesta se presenta cuando apenas resta un año para las próximas elecciones municipales. Es legítimo que el actual equipo de gobierno impulse aquellas iniciativas que considere beneficiosas para Valencia y resulta igualmente legítimo que incorpore esta propuesta a su futuro programa electoral.

Sin embargo, precisamente por su trascendencia, quizá el principal objetivo de esta fase inicial debería ser la construcción de acuerdos amplios y duraderos que puedan sobrevivir a los cambios políticos y a los ciclos electorales. Porque el frente litoral no pertenece a un mandato municipal. Pertenece a la ciudad.

El Cabanyal y las dudas sobre la coherencia urbanística

La experiencia del Cabanyal obliga además a formular algunas preguntas que resultan difíciles de ignorar. Entre ellas, una especialmente relevante.

Durante la tramitación del Plan Especial del Cabanyal-Canyamelar, buena parte de quienes hoy forman parte del gobierno municipal expresaron importantes reservas respecto a algunas de sus determinaciones. En algunos casos se opusieron a determinadas fases de su tramitación y, en otros, optaron por la abstención en el momento de su aprobación definitiva. Incluso algunos de ellos, en su momento fueron fieles defensores de los impulsos de prolongación de la avenida Blasco Ibañez.

Por ello resulta legítimo preguntarse cuál es hoy su valoración real de aquel instrumento urbanístico. La cuestión adquiere especial relevancia cuando se afirma, desde el actual equipo de gobierno, que el Plan Especial del Cabanyal-Canyamelar será respetado, aunque se sugiera la conveniencia de incorporar más zonas verdes para mejorar la conexión entre el barrio y el paseo marítimo

La pregunta es inevitable. Si el propio Plan Especial ya prevé una amplia franja de espacios libres y zonas verdes que, de norte a sur, separa el entorno del paseo marítimo del interior del barrio, desde la Malva-rosa hasta la dársena del puerto, ¿qué problema concreto se pretende resolver mediante la creación de nuevas zonas verdes?

Porque si el objetivo es mejorar la conexión entre el paseo y el interior del barrio, quizá el problema no sea la falta de espacios verdes, sino la necesidad de mejorar la permeabilidad urbana, las conexiones transversales, la accesibilidad o la calidad del espacio público.

Los vecinos tienen derecho a conocer con claridad cuál es el diagnóstico y cuáles son los objetivos concretos que se persiguen.

El riesgo de la especulación y la sustitución social

Esta cuestión adquiere aún mayor relevancia si se tiene en cuenta una realidad específica del frente marítimo del barrio de El Cabanyal que apenas aparece en los discursos oficiales.

A ambos lados, y a lo largo de toda la calle Eugenia Viñes, entre la calle Astilleros y el Paseo Marítimo, subsisten todavía numerosas propiedades cuya situación jurídica deriva de antiguas concesiones administrativas del suelo, otorgadas hace más de un siglo y cuya necesaria regularización definitiva, por su caducidad tras los 100 años de la concesión, continúa pendiente en muchos casos. Es el caso por ejemplo, del edificio de la Lonja de la Marína Auxiliante o la manzana entera de las viviendas llamadas de Paviñes, y que se sitúa al sur de la discoteca Akuarela Playa, en el frente del paseo marítimo. Son decenas de propiedades las que se encuentran en esa situación a lo largo de la calle.

Esta circunstancia genera incertidumbre para sus actuales propietarios, la mayor parte de ellos herederos de los iniciales concesionarios, pero también convierte estos espacios en especialmente sensibles a los movimientos especulativos. La simple expectativa de futuras transformaciones urbanísticas suele provocar aumentos del valor del suelo y operaciones orientadas más a la obtención de plusvalías que a la mejora efectiva del barrio.

Y esa presión ya venía percibiéndose desde el inicio de la tramitación del Plan Especial del Cabanyal-Canyamelar. Por ello, cualquier nueva estrategia seria sobre el conjunto del frente litoral, teniendo en cuenta la experiencia vivida en los últimos años en el Cabanyal, debería incorporar mecanismos destinados a garantizar la seguridad jurídica de los residentes, prevenir procesos especulativos y evitar que las futuras transformaciones acaben generando fenómenos de sustitución social. Mecanismos que se introdujeron con el inicio de la tramitación del PEC en 2017, para regularización de dichas concesiones, pero que a día de hoy ya han desaparecido.

Porque si durante años la principal amenaza para el Cabanyal fue la destrucción física de una parte de su tejido urbano, y la degradación social, algo que viene sucediendo a día de hoy en la Malva-rosa y Nazaret, hoy, tras la regeneración urbana, el riesgo es diferente. El peligro ya no es la desaparición material del barrio. El peligro es que la revalorización derivada de su éxito termine expulsando a quienes han contribuido a conservarlo, y eso probablemente acabará sucediendo en todos los barrios del Frente Litoral.

La regeneración social, la gran ausente

Existe además otra realidad que sorprendentemente apenas aparece en los planteamientos conocidos del anunciado Plan del Frente Litoral.

A lo largo de todo el litoral valenciano, desde la Malva-rosa hasta Nazaret, siguen existiendo importantes bolsas de pobreza, exclusión social, marginalidad, ocupación irregular de viviendas, infravivienda, chabolismo y focos de delincuencia asociados, en algunos casos, al tráfico y venta de estupefacientes.

Se trata de situaciones que no afectan exclusivamente a un barrio concreto ni pueden atribuirse a una única causa. Son fenómenos complejos, acumulados durante décadas, que requieren intervenciones integrales y sostenidas en el tiempo.

Sin embargo, resulta difícil encontrar referencias explícitas a esta realidad en los objetivos anunciados para el nuevo Plan del Frente Litoral. Y ello plantea una cuestión de fondo: ¿Puede hablarse de regeneración integral del frente litoral sin abordar de forma expresa estas situaciones?

Porque la regeneración urbana no puede limitarse a la transformación física de los espacios. Tampoco puede medirse únicamente por la calidad del diseño urbano, la creación de zonas verdes o la mejora de las infraestructuras. Una verdadera transformación del litoral debería incorporar también estrategias capaces de afrontar los problemas sociales que persisten en muchos de sus barrios.

La experiencia acumulada en numerosas ciudades demuestra que estos fenómenos no desaparecen por sí solos como consecuencia de una operación urbanística. Tampoco se resuelven simplemente desplazándolos de un lugar a otro.

Existe a veces la sensación de que determinados problemas sociales son tratados como si respondieran a una especie de ley de conservación: no se crean ni se destruyen, simplemente se trasladan de un lugar a otro de la ciudad. Pero esa lógica no resuelve los problemas. Únicamente los desplaza.

Por ello, si el nuevo Plan del Frente Litoral aspira realmente a convertirse en una estrategia integral para la Valencia del siglo XXI, debería incorporar de manera explícita objetivos de cohesión social, inclusión residencial, erradicación de la infravivienda, lucha contra la marginalidad y mejora de las condiciones de vida de los colectivos más vulnerables.

La vivienda y la regeneración urbana: una oportunidad ya prevista

Si uno de los objetivos declarados del futuro Plan del Frente Litoral es contribuir a resolver el problema de la vivienda, conviene recordar que el propio Plan Especial del Cabanyal-Canyamelar ya incorpora instrumentos de enorme relevancia para avanzar en esa dirección.

Como recordaba recientemente el urbanista Gerardo Roger, uno de los redactores del Plan Especial del Cabanyal, el planeamiento vigente contempla cuatro Actuaciones de Transformación Urbanística: Doctor Lluch, Mediterrani, Fausto Elio y PIN Piscinas. De ellas, únicamente Fausto Elio se encuentra actualmente en ejecución, pues había arrancado en la anterior legislatura.

Estas actuaciones permiten desarrollar 693 nuevas viviendas, de las cuales 255 corresponden a Vivienda de Protección Pública. A ello deben añadirse 447 Viviendas-Alojamientos Dotacionales, destinadas a facilitar el acceso a la vivienda a los sectores con mayores dificultades. En total, el PEC permite generar 702 viviendas asequibles entre vivienda protegida y alojamientos dotacionales.

La mera magnitud de estas cifras pone de manifiesto la enorme capacidad que el planeamiento vigente ofrece para contribuir a resolver uno de los principales problemas que afectan actualmente al barrio. Por ello resulta inevitable formular una pregunta sencilla: si el Ayuntamiento dispone ya de un instrumento urbanístico aprobado que permite impulsar centenares de viviendas asequibles, ¿no debería constituir su desarrollo efectivo una prioridad inmediata?

Pero la cuestión va más allá de los barrios de Cabanyal y Canyamelar. Existen actuaciones que podrían ponerse en marcha de manera inmediata y desarrollarse en paralelo a la elaboración del Plan del Frente Litoral. Entre ellas destaca la posibilidad de consolidar la empresa pública Plan Cabanyal-Canyamelar como instrumento de gestión de la regeneración urbana de los barrios marítimos y extender al conjunto del frente litoral la experiencia acumulada durante los últimos años. Ello permitiría impulsar nuevas Áreas de Regeneración y Renovación Urbana (ARRUs) en barrios como la Malva-rosa, el Grau o Nazaret, aprovechando además las oportunidades de financiación previstas en el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

La rehabilitación de viviendas, la recuperación de espacios degradados, la mejora del espacio público y las actuaciones dirigidas a combatir situaciones de exclusión social podrían comenzar de inmediato, sin necesidad de esperar a la aprobación definitiva de un futuro plan estratégico, como ya ocurrió en el caso del Cabanyal.

No existe contradicción alguna entre planificar el litoral del futuro y actuar sobre los problemas del presente. Más bien al contrario. La mejor manera de acreditar una voluntad real de transformación consiste precisamente en empezar a intervenir allí donde las necesidades son más evidentes y existen instrumentos para hacerlo.

Más aún, la puesta en marcha de estas actuaciones tendría un valor que trasciende incluso sus efectos urbanísticos o residenciales. Constituiría una prueba tangible de que la voluntad de regeneración anunciada para el conjunto del frente litoral no se limita a la elaboración de nuevos documentos estratégicos, sino que se traduce en decisiones concretas, inversiones reales y actuaciones visibles para la ciudadanía.

La regeneración del Cabanyal, iniciada en 2015, demuestra que los procesos de transformación urbana no comienzan cuando se aprueba el documento final que los ordena (2023), sino cuando existe una voluntad política sostenida capaz de movilizar recursos, inversiones y mecanismos de gestión. Precisamente por ello, impulsar desde ahora nuevas actuaciones de regeneración en la Malvarrosa, Nazaret o el Grau constituiría la mejor prueba de que el Plan del Frente Litoral aspira realmente a transformar estos barrios y no únicamente a proyectar una imagen de futuro.

La regeneración urbana del Frente Litoral no debería empezar dentro de diez o quince años. Debería empezar hoy, mediante actuaciones concretas capaces de mejorar la vida cotidiana de sus vecinos.

La credibilidad se construye gestionando el presente

La credibilidad de cualquier proyecto de transformación urbana se construye siempre sobre los hechos y no sobre los anuncios. Los vecinos suelen valorar las propuestas de futuro a partir de la capacidad que las administraciones demuestran para resolver los problemas del presente. En ese sentido existe una cuestión previa que no puede obviarse. Por interesante, necesaria y atractiva que pueda parecer la propuesta de abrir un proceso para la elaboración de un Plan del Frente Litoral, la alcaldesa y su equipo de gobierno no deberían olvidar que lo que esperan muchos vecinos, al menos en el caso del Cabanyal y Canyamelar, es la puesta en marcha de un verdadero plan de inversiones que permita hacer realidad las determinaciones ya previstas en el PEC.

Tras tres años de mandato, buena parte de esas actuaciones continúan pendientes. La construcción de vivienda pública, la generación de las condiciones necesarias para que pueda desarrollarse la vivienda privada prevista en el planeamiento, la recuperación de solares abandonados y la consolidación de los espacios vacíos existentes constituyen actuaciones que no sólo contribuirían a aliviar la crisis de acceso a la vivienda, sino también a culminar la regeneración urbana de estos barrios y de su Frente Litoral.

Porque conviene recordar una realidad que con frecuencia queda oculta tras la imagen de la primera línea consolidada del paseo marítimo. En buena parte del frente litoral comprendido entre la Malva-rosa y el Puerto, el Cabanyal-Canyamelar sigue presentando importantes discontinuidades urbanas, solares vacíos y espacios pendientes de desarrollo. En muchos puntos, más que una transición urbana consolidada entre el barrio y el mar, lo que existe es una sucesión de vacíos urbanos que actúan como una auténtica barrera entre ambos. Pero también en el interior del barrio del Cabanyal. Especialmente significativo resulta el eje Norte-Sur articulado en torno a la calle San Pedro, donde siguen existiendo edificios públicos sin uso, solares abandonados y espacios pendientes de regeneración para los que no se conocen planes concretos de recuperación.

La ejecución efectiva de las actuaciones ya previstas en el planeamiento contribuiría decisivamente a resolver esta situación y a consolidar definitivamente el frente litoral.

Además, supondría algo igualmente importante: dotar de credibilidad al propio proceso de elaboración del anunciado Plan del Frente Litoral. Por ello, junto a las preguntas sobre el futuro Frente Litoral, cabría formular otra igualmente pertinente: Si todavía no se ha conseguido activar una estrategia eficaz para recuperar y poner en uso una parte importante del patrimonio público existente en el barrio, ¿qué garantías existen de que las nuevas propuestas de escala metropolitana vayan a traducirse en mejoras reales para los vecinos?

Del proyecto electoral al proyecto compartido

Valencia tiene ante sí una oportunidad extraordinaria para redefinir su relación con el mar y con su litoral. Pero precisamente porque se trata de una oportunidad excepcional, exige algo más que ambición urbanística. Exige memoria para reconocer los errores del pasado y las aportaciones de quienes defendieron estos barrios. Exige coherencia entre los objetivos que se proclaman y las actuaciones que realmente se impulsan. Exige credibilidad basada en la gestión efectiva de los problemas existentes. Y exige participación ciudadana y consensos amplios capaces de sobrevivir a los cambios de gobierno.

El Frente Litoral puede convertirse en uno de los grandes proyectos de la Valencia del siglo XXI. Pero para lograrlo deberá ser, antes que una promesa electoral o una iniciativa de gobierno, un auténtico proyecto de ciudad construido con sus barrios y no únicamente sobre ellos.

La verdadera medida de su éxito no será la espectacularidad de las imágenes que puedan acompañarlo ni el volumen de inversión privada que consiga atraer. Será su capacidad para mejorar la vida de quienes ya habitan estos barrios, preservar su identidad, combatir la exclusión social, garantizar el acceso a la vivienda y evitar que los beneficios de la transformación acaben expulsando precisamente a quienes han hecho posible que estos lugares sigan existiendo.

Sólo entonces podremos hablar, no de un proyecto para el litoral, sino de un auténtico proyecto de ciudad para sus vecinos y vecinas.

La historia reciente de El Cabanyal constituye uno de los procesos urbanos más singulares de la España contemporánea. Pocos barrios han recorrido en apenas unas décadas un camino tan complejo: desde la amenaza de desaparición física, hasta ir camino de convertirse en uno de los espacios más atractivos y codiciados de su ciudad. Y pocos afrontan hoy una paradoja tan profunda. Después de haber logrado salvar su patrimonio arquitectónico y urbano, el principal riesgo ya no parece ser la destrucción del barrio, sino la posible sustitución progresiva de la comunidad que le ha dado sentido.

Para comprender los procesos actuales de gentrificación y turistificación resulta imprescindible analizar la trayectoria que ha conducido hasta aquí. Porque lo que ocurre hoy en El Cabanyal no puede entenderse como una consecuencia aislada de la regeneración urbana desarrollada durante la última década. Es el resultado de una larga secuencia de decisiones políticas, sociales, económicas y urbanísticas que han condicionado la evolución del barrio durante más de medio siglo.

La larga sombra de la prolongación

Durante buena parte del siglo XX, El Cabanyal vivió bajo la sombra de un proyecto que reaparecía periódicamente en los planes urbanísticos de Valencia: la prolongación del Paseo de Valencia al Mar, en su origen, a finales del siglo XIX, Paseo de Valencia al Cabanyal, y actual avenida Blasco Ibáñez. Aquella propuesta, conocida popularmente como «la avenida», generó durante décadas una incertidumbre permanente entre los vecinos. La amenaza no era únicamente urbanística; era también emocional y social. Miles de familias convivieron con la posibilidad de que sus viviendas pudieran desaparecer algún día bajo un proyecto que parecía formar parte del imaginario de determinados sectores políticos y técnicos de la ciudad, alimentando durante generaciones lo que muchos conocieron simplemente como «el miedo a la avenida».

La situación adquirió una nueva dimensión en 1988 con la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia durante el mandato del alcalde socialista Ricard Pérez Casado. Aunque el documento no desarrollaba directamente la prolongación, mantenía abierta esa posibilidad y prolongaba la incertidumbre que desde hacía décadas acompañaba a los vecinos sobre el futuro de sus viviendas y del propio barrio. Aquella posibilidad parecía responder a las tesis defendidas por el arquitecto municipal Alejandro Escribano, redactor del PGOU y firme partidario de abrir una gran perspectiva urbana hacia el Mediterráneo, autor además de la conocida expresión según la cual soñaba con poder contemplar el mar desde la verja de los Jardines de Viveros. Mientras para algunos aquella operación representaba una oportunidad de transformación urbana, para los vecinos significaba mantener viva la amenaza permanente de perder sus viviendas y ver desaparecer una parte fundamental de la identidad histórica del barrio.

El cambio político producido en 1991 con la llegada de Rita Barberá a la alcaldía no alteró inicialmente ese escenario. Sin embargo, dos años después tuvo lugar un acontecimiento que acabaría resultando decisivo para el futuro de El Cabanyal. En 1993, gracias a una iniciativa de la Generalitat Valenciana presidida por el socialista Joan Lerma, se aprobó la declaración del Conjunto Histórico-Artístico de Valencia, que incluía la protección de El Cabanyal como Bien de Interés Cultural. Lo que entonces fue percibido principalmente como una medida de protección patrimonial acabaría convirtiéndose años después en el principal instrumento jurídico para impedir la ejecución de la prolongación.

Del proyecto urbanístico a la degradación inducida

La aprobación definitiva del PEPRI del Cabanyal-Canyamelar en 2001, convertido por el gobierno municipal en uno de los proyectos más emblemáticos de la etapa de Rita Barberá, convirtió la prolongación en una actuación urbanística concreta que implicaba la demolición de más de 1.500 viviendas y la ruptura de una parte sustancial del tejido histórico protegido. Paradójicamente, aquellos fueron también años de intensa actividad inmobiliaria. El barrio se llenó de agencias y operadores que veían en la futura transformación una extraordinaria oportunidad económica. El valor inmobiliario no residía entonces en el barrio existente, sino en el barrio que podría surgir después de los derribos. El negocio consistía en sustituir una parte del tejido urbano tradicional por otro modelo urbano considerado más rentable.

Sin embargo, la ejecución del plan quedó atrapada en una larga batalla judicial, política y social que se prolongó durante más de una década. La incertidumbre terminó convirtiéndose en bloqueo, el bloqueo en degradación y, en determinadas zonas, la degradación acabó favoreciendo fenómenos de marginalidad, ocupación conflictiva y delincuencia. La paralización de inversiones, el abandono progresivo de viviendas, la aparición de solares repletos de basuras y sin vallar, y el deterioro del espacio público acabaron configurando una imagen de decadencia que ocultaba una realidad mucho más compleja. Mientras las administraciones y los tribunales debatían sobre el futuro del barrio, miles de vecinos veían deteriorarse sus condiciones de vida y muchos huyeron expulsados. La población de 30.000 habitantes que había alcanzado en los años 70/80, descendió a poco menos de los 20.000 actuales. Mientras muchas familias abandonaron el barrio, otras resistieron. Y precisamente esa resistencia acabaría convirtiéndose en uno de los movimientos ciudadanos más importantes de la historia reciente de Valencia.

La victoria vecinal y la regeneración urbana

Aquella movilización tuvo un objetivo muy concreto: preservar un lugar donde vivir. Los vecinos no luchaban para convertir El Cabanyal en un producto inmobiliario de éxito ni en un destino turístico de moda. Lo que defendían era la continuidad de una comunidad construida a lo largo de generaciones. La protección del patrimonio se convirtió en uno de los instrumentos fundamentales de aquella lucha, pero el objetivo último iba mucho más allá de la conservación de edificios. También se trataba de preservar unas formas de vida, unas relaciones sociales y una memoria colectiva que habían dado personalidad propia al barrio y habían alimentado durante décadas un fuerte sentimiento de pertenencia diferenciado del resto de la ciudad.

La declaración de expolio aprobada por el Ministerio de Cultura en 2009 y la posterior sentencia del Tribunal Supremo de 2014 que anuló definitivamente el PEPRI marcaron el final de aquella etapa. La victoria vecinal fue histórica y abrió una nueva fase basada en la rehabilitación, la recuperación del espacio público y la puesta en valor del patrimonio urbano. A partir de 2015, y con el nuevo cambio político, El Cabanyal comenzó a experimentar una profunda transformación que permitió rehabilitar edificios históricos, mejorar calles y plazas, atraer nuevas actividades económicas y recuperar buena parte de la autoestima colectiva perdida durante los años de conflicto. Toda la inversión pública de procedencia estatal y autonómica que había sido prevista inicialmente para ejecutar la prolongación se reconvirtió en fondos destinados a la regeneración urbana, permitiendo acelerar un proceso de recuperación que avanzó de forma paralela a la elaboración de un nuevo planeamiento para el barrio.

Cuando el patrimonio se convierte en negocio

La explicación más habitual sostiene que la gentrificación y la turistificación son consecuencias inevitables de la regeneración urbana. Sin embargo, la experiencia de El Cabanyal permite una lectura diferente. Quizá lo que ha cambiado no sea la existencia de intereses inmobiliarios, sino la forma de capturar el valor económico de un territorio excepcional. Durante los años de la prolongación, la rentabilidad se buscaba mediante la sustitución física de una parte del barrio. El valor estaba en el nuevo escenario urbano que surgiría tras los derribos. Hoy, por el contrario, la rentabilidad se obtiene precisamente gracias a aquello que entonces se consideraba un obstáculo: su patrimonio arquitectónico, su identidad marinera y la singularidad de su paisaje urbano.

La reaparición de numerosas inmobiliarias en los últimos años constituye una evidencia visible de ese cambio de modelo. Si durante la etapa final del conflicto muchas habían desaparecido por la falta de expectativas económicas, la consolidación del nuevo marco urbanístico y la aprobación definitiva del Plan Especial las han devuelto al barrio. Los precios de compra y alquiler se han multiplicado y una parte creciente de la actividad inmobiliaria se orienta, casi de forma exclusiva, hacia modalidades de alojamiento vinculadas al turismo.

Existe además una diferencia significativa entre el modelo inmobiliario que impulsó la prolongación y el que se desarrolla actualmente. Durante las décadas en las que se defendió la apertura de la avenida, las mayores expectativas de rentabilidad se situaban en el frente marítimo y en el propio desarrollo urbanístico asociado a la nueva vía. El Cabanyal aparecía entonces como un espacio oculto, prácticamente un territorio que había que atravesar para conectar la ciudad con el mar y con las plusvalías que se esperaba generar en el litoral. En el mejor de los casos, la discusión se planteaba en términos de cómo realizar esa operación provocando el menor impacto posible sobre el tejido urbano existente.

Sin embargo, el desarrollo turístico del frente marítimo ya se ha materializado en gran medida. La transformación de la dársena, de la Playa de las Arenas, con todos sus restaurantes centenarios, ha consolidado uno de los principales focos de atracción turística de Valencia. Las playas urbanas y el paseo marítimo reciben hoy una afluencia constante de visitantes internacionales, estudiantes y residentes temporales, a lo largo de todo el año. Una realidad difícilmente imaginable hace apenas dos décadas, cuando el Saler era percibido como la principal alternativa de ocio del litoral para buena parte de la ciudad.

Es precisamente ahora, una vez empiezan a consolidarse muchas de las plusvalías derivadas de esa transformación, cuando el mercado ha descubierto que el propio Cabanyal constituye también un extraordinario activo económico. Su patrimonio arquitectónico, su escala a pie de calle, su identidad marinera, su singularidad cultural y su proximidad al mar generan hoy un valor propio que ya no depende únicamente del atractivo del litoral. Lo que antes era percibido como un espacio de transición hacia la playa se ha convertido en un destino en sí mismo, tanto como alternativa residencial como de alojamiento turístico.

De hecho, todo apunta a que nos encontramos únicamente en las primeras etapas de ese proceso. La explotación inmobiliaria más intensiva de la franja próxima al paseo marítimo, especialmente en el entorno de Eugenia Viñes, avanza todavía más lentamente de lo que permitiría la demanda existente debido, entre otros factores, a la situación jurídica de numerosos inmuebles construidos sobre terrenos sujetos a antiguas concesiones administrativas pendientes de regularización definitiva. Una vez resuelta esa cuestión, es previsible que aumente aún más la presión inversora sobre el barrio. El Cabanyal parece ser el primer escenario de esta nueva fase de valorización urbana, pero difícilmente será el último. La Malva-rosa y, más adelante Nazaret y el Grao con su PAI, donde los nuevos desarrollos urbanos vuelven a plantear, desde una lógica distinta, ahora a través de su cauce verde, aquella histórica aspiración de abrir Valencia al Mar, podrían verse sometidos a dinámicas similares conforme el mercado continúe desplazándose a lo largo del frente marítimo de Valencia.

La turistificación y la nueva cuestión social

Es precisamente en este punto donde la regeneración urbana comienza a entrelazarse con los procesos de gentrificación y turistificación. La primera se manifiesta a través del incremento de los precios de la vivienda, la llegada de nuevos residentes con mayor capacidad económica y las crecientes dificultades para que los hijos y nietos de los vecinos históricos puedan emanciparse en el propio barrio que los vio nacer. La segunda añade una presión adicional sobre el mercado residencial al transformar viviendas destinadas tradicionalmente a residencia habitual en alojamientos turísticos de todo tipo.

El resultado es una paradoja difícil de ignorar. Mientras los edificios se recuperan, la continuidad social del barrio se debilita; mientras aumenta el valor del patrimonio, disminuye la capacidad de muchos vecinos para permanecer en él. El problema ya no es únicamente urbanístico ni patrimonial. Es también una cuestión social que afecta directamente al derecho a la vivienda, a la continuidad generacional y a la capacidad del barrio para seguir siendo una comunidad viva.

Además, el cambio social del barrio no se refleja únicamente en la evolución de los precios de la vivienda. En los últimos veinte años, la población total de El Cabanyal se ha mantenido relativamente estable en torno a los 20.000 habitantes. Sin embargo, esa aparente estabilidad oculta una transformación demográfica significativa. Durante ese periodo, el número de residentes nacidos en la ciudad de València se ha reducido aproximadamente en un 20 %, una evolución que inicialmente coincidió con los años de degradación urbana y que actualmente se produce en un contexto marcado por el fuerte encarecimiento de la vivienda. Una disminución que ha sido compensada por un incremento de magnitud similar de población nacida en el extranjero, primero vinculada en gran medida a procesos migratorios asociados a rentas más bajas y, más recientemente, a la llegada de nuevos residentes de mayor capacidad adquisitiva procedentes de diversos países, especialmente europeos. El resultado no es un barrio que pierda población, sino un barrio que cambia progresivamente de habitantes, de redes sociales, de referentes culturales y de formas de relación comunitaria. Una transformación que, lejos de ser negativa en sí misma, plantea interrogantes legítimos sobre la capacidad de mantener los vínculos sociales, la memoria colectiva y la continuidad generacional que históricamente han caracterizado a El Cabanyal.

Que esta situación ha dejado de ser una mera percepción vecinal queda reflejado en la reciente modificación de la ordenanza municipal que regula los alojamientos turísticos en Valencia. La nueva normativa, aprobada a iniciativa del Partido Popular, reconoce explícitamente la existencia de barrios saturados y establece límites máximos de concentración turística. Sin embargo, también evidencia las contradicciones acumuladas durante años. La regulación llega cuando veinticinco barrios de la ciudad ya han superado los niveles máximos fijados por el propio Ayuntamiento y cuando El Cabanyal-Canyamelar alcanza aproximadamente un 22 % de plazas turísticas autorizadas, con licencia municipal, casi tres veces el umbral máximo del 8 % del total de la población, que establece la normativa recientemente aprobada. Y esto sin tener en cuenta los cientos de plazas ilegales. Además, la ordenanza incorpora mecanismos para permitir el crecimiento futuro, pero apenas introduce herramientas eficaces para reducir el exceso ya existente, manteniendo excepciones para determinados establecimientos hoteleros de alta categoría, en zonas ya saturadas. En cierto modo, la norma constituye el reconocimiento institucional de un fenómeno cuya intensidad ya resulta difícil revertir.

La cuestión de fondo ya no es si existe saturación turística, sino qué modelo de barrio se desea construir para las próximas décadas y cuál debe ser el equilibrio entre la actividad económica vinculada al turismo y la función residencial que hizo posible la existencia misma del barrio.

Un nuevo pacto para el futuro del barrio: el desafío para la permanencia

La gran cuestión de los próximos años no será cómo rehabilitar más edificios ni cómo atraer más inversión. El verdadero debate consiste en determinar para quién se está regenerando el barrio y cuál debe ser el equilibrio entre desarrollo económico, actividad turística y permanencia de la población residente. Durante décadas, el objetivo fue Salvar El Cabanyal de la destrucción física. Hoy el desafío consiste en conseguir que los hijos de quienes lo salvaron —o de aquellos que se vieron obligados a marcharse durante los años más difíciles— puedan seguir viviendo en él.

La protección patrimonial aprobada en 1993 permitió preservar su arquitectura y su estructura urbana. El desafío actual consiste en encontrar instrumentos capaces de proteger también su continuidad social. Porque los barrios no son únicamente un conjunto de edificios, calles y plazas. Son, sobre todo, las personas que los habitan, las relaciones que construyen y la memoria colectiva que transmiten de una generación a otra.

El Cabanyal logró evitar la destrucción de su patrimonio. El gran reto de las próximas décadas consiste en evitar la sustitución de la comunidad que le dio sentido y que con su resistencia hizo posible su conservación.

¿Para cuándo el realojo de los vecinos del Bloque Portuarios? ¿Para cuándo una solución definitiva para los residentes de la antigua Lonja de Pescadores de la Marina Auxiliante? ¿Para cuándo la regularización definitiva de los suelos concedidos hace más de un siglo, en la zona de las playas del Cabanyal? ¿Para cuándo la construcción de nuevas viviendas públicas en los solares municipales de la calle San Pedro, en la calle Francisco Baldomá, en la calle Astilleros, el entorno del Clot y la explanada del antiguo PAI de las Piscinas? ¿Para cuándo la recuperación del más de un centenar de viviendas públicas abandonadas que fueron adquiridas en su día para ejecutar la prolongación?

¿Para cuándo una nueva campaña ARRU de ayudas a la rehabilitación y reedificación, que dé un nuevo impulso tanto a la iniciativa privada como a la pública? ¿Para cuándo los aparcamientos en altura contemplados en el planeamiento vigente? ¿Para cuándo la erradicación definitiva de los focos de delincuencia vinculados al menudeo de droga?

¿Para cuándo la puesta en marcha del Museo del Mar en La Casa del Bous, la Escuela Infantil, el Centro de Mayores, el Centro de Empleo y Formación, de todos los equipamientos públicos que a su llegada se encontró en obras o ya finalizados? En tres años, únicamente ha sido capaz de terminar y poner a funcionar el Centro Cívico, sin que su funcionamiento haya estado exento de polémica.

La lista podría continuar indefinidamente. Sin embargo, ninguna de estas cuestiones —todas ellas competencia directa del Ayuntamiento de València— parece formar parte de las prioridades del actual equipo de gobierno municipal, con la alcaldesa María José Catalá al frente. Tampoco parecen formar parte de “sus sueños”.

Y, en cambio, el Consistorio sí ha mostrado públicamente su preocupación porque el Gobierno central “bloquee la reconstrucción” del antiguo monumento a Sorolla en la playa del Cabanyal. Da la impresión de que el Ayuntamiento considera prioritarias cuestiones muy alejadas de las preocupaciones cotidianas del barrio.

A un año de las elecciones municipales, empieza a ser inevitable hacer balance entre promesas, proyectos anunciados y resultados reales. Pero vayamos al principio.

¿Qué prometía el Partido Popular en su programa electoral para el Cabanyal-Canyamelar?

La lectura de estas promesas electorales ya resultaba, en su momento, cuando menos paradójica. Especialmente las referidas a la “aceleración” de actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana, teniendo en cuenta que muchos de esos proyectos habían sido cuestionados, rechazados o, en el mejor de los casos, ignorados por el propio Partido Popular durante la legislatura anterior.

Aun así, podía interpretarse como una especie de rectificación política, una enmienda implícita que permitía pasar página de tiempos pasados. Y, como recordaba recientemente Iñaki Gabilondo, en una entrevista, a las personas —y también a los políticos— hay que juzgarlas más por sus hechos que por sus pensamientos. Así que vayamos a los hechos.

Tres años después, los avances reales siguen siendo difíciles de encontrar

¿Qué “aceleración” ha experimentado el proyecto de realojo para los vecinos del Bloque Portuarios? Después de tres años, lo único que parece haberse conseguido es redactar un proyecto de ejecución que ya estaba decidido anteriormente y cuyas obras siguen pendientes de licitación. Pero las preguntas esenciales continúan sin respuesta: ¿saben ya los vecinos qué coste económico tendrá su realojo en las nuevas viviendas en la calle Astilleros, junto al cuartel de la Guardia Civil? ¿Dispone el Ayuntamiento de viviendas alternativas para quienes no puedan asumir económicamente esa operación y prefieran una permuta sin contraprestación económica?

¿Conocen los vecinos de la antigua Lonja de Pescadores cuáles son los planes municipales respecto al compromiso adquirido para financiar la rehabilitación de los elementos comunes del edificio? ¿Saben en qué condiciones podrán acceder a la compra del suelo? ¿Existe realmente voluntad municipal de asumir la rehabilitación de los elementos comunes del edificio a partir del proyecto ya tramitado por la empresa pública Plan Cabanyal-Canyamelar y que cuenta incluso con licencia municipal?

¿Y qué ocurre con el resto de titulares de antiguas concesiones de suelo en calles como Astilleros, Eugenia Viñes o José Ballester Gozalvo? ¿Se mantendrán las condiciones aprobadas en 2017? ¿Se actualizarán los precios conforme al mercado actual? ¿Se aplicarán nuevos precios y criterios, como ya se ha planteado en la manzana de Paviñes, junto a la discoteca Akuarela Playa?

Tampoco existe una respuesta decidida sobre el enorme patrimonio municipal abandonado en el barrio. Los solares vacíos convertidos en escombreras y llenos de matorrales, junto con las viviendas públicas tapiadas y abandonadas, continúan degradando algunas de las calles más emblemáticas del histórico y protegido barrio del Cabanyal.

La última gran campaña de ayudas para la rehabilitación en el Cabanyal-Canyamelar se desarrolló al amparo del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. Veníamos además de la experiencia especialmente positiva del anterior plan 2013-2016, impulsado tras las elecciones de 2015, que supuso un giro de 180 grados en la regeneración urbana del barrio después de años sin políticas efectivas de rehabilitación. En ambos casos, además, las ayudas se agotaron y se consiguió la rehabilitación de más de 200 edificios de nuestro barrio.

Por eso resulta inevitable preguntarse: si, tal y como afirmaba en su programa electoral la alcaldesa María José Catalá, el objetivo era “acelerar” la rehabilitación y la regeneración urbana, ¿por qué el Ayuntamiento no aprovecha la oportunidad que ofrece el recién aprobado Plan Estatal de Vivienda 2026-2030? Su Capítulo III incorpora una línea específica de financiación para rehabilitación edificatoria, accesibilidad y renovación urbana que permitiría impulsar una nueva campaña de ayudas ARRU en el Cabanyal-Canyamelar mediante la correspondiente colaboración entre administraciones. Y, además, permitiría recuperar el verdadero sentido de la empresa pública Plan Cabanyal-Canyamelar, que durante años, en las pasadas legislaturas, desempeñó un papel fundamental como herramienta de proximidad para impulsar la rehabilitación, gestionar ayudas, coordinar actuaciones urbanas y mantener una interlocución directa con los vecinos del barrio.

En estos momentos esta empresa pública parece haber ido perdiendo progresivamente su papel como interlocutor directo entre los vecinos y la administración municipal, precisamente una de las funciones que más valor aportaba a su existencia. Y eso supone un riesgo evidente: que termine convirtiéndose en una estructura distante, cada vez más parecida a aquella antigua Cabanyal 2010 de la etapa de Rita Barberá, una entidad a la que difícilmente acudían los vecinos buscando ayuda o soluciones para el barrio.

Y en materia de aparcamiento, pese a que el propio programa electoral reconocía el problema, seguimos sin conocer cuál es el modelo que pretende impulsar el Ayuntamiento. ¿Se construirán finalmente los aparcamientos en altura previstos en el planeamiento urbanístico —un planeamiento que, por cierto, el actual gobierno municipal votó en contra—? ¿Se implantarán zonas verdes o naranjas de estacionamiento para residentes?

Mientras tanto, la delincuencia vinculada al menudeo de droga continúa instalada en el barrio. Como sucede con la energía —parafraseando la conocida ley física— ni se crea ni se destruye: simplemente se traslada de un barrio a otro dentro de la ciudad. Y aquí seguimos soportando escenas que recuerdan a los peores momentos: han regresado los robos, la rotura de cristales de vehículos y el deterioro de la convivencia. Un problema estrechamente relacionado con la degradación persistente que siguen sufriendo las Casitas Rosas y con la continuidad de la venta de droga al menudeo.

La nueva regulación de los alojamientos turísticos

Por lo que respecta al problema de los alojamientos turísticos, en el programa electoral aparecía una intención, referida al conjunto de la ciudad:

Los hechos vuelven a imponerse. Y eso conviene reconocerlo: hoy tenemos una ordenanza municipal que, al menos sobre el papel, debería impedir que en el Cabanyal-Canyamelar se autorizara una sola plaza turística más, salvo en hoteles de cinco estrellas. Con una población cercana a los 20.000 habitantes, el límite del 8 % fijado por la ordenanza supondría un máximo de 1.600 plazas de alojamiento turístico entre viviendas turísticas, apartamentos, pensiones, hostales y hoteles. Sin embargo, solo en el Registro de la Generalitat Valenciana ya figuran 2.797 plazas regladas en establecimientos hoteleros, y a ello hay que añadir otras 1.894 plazas correspondientes a viviendas turísticas. En total, más de 4.600 plazas registradas en un barrio donde la propia normativa municipal fija un límite teórico muy inferior.

La pregunta, por tanto, es inevitable: ¿qué piensa hacer el Ayuntamiento de València para reconducir esta situación? ¿Qué ocurrirá con los miles de plazas ya registradas que exceden del nivel de saturación? ¿Conoceremos algún día el listado de apartamentos turísticos que cuentan realmente con autorización municipal? ¿Se actuará de verdad contra los miles de plazas que operan sin licencia? Si no es así, ¿para qué nos sirve la nueva ordenanza en un barrio que ya se encuentra claramente desbordado por la presión de los alojamientos turísticos y donde las plazas legales e ilegales siguen creciendo día tras día?

Porque, llegados a este punto, quizá la pregunta más importante ya no sea “¿para cuándo?”, sino si existe realmente voluntad política de hacerlo.

Y conviene recordar aquí, de nuevo, aquella reflexión de Iñaki Gabilondo: a las personas —y también a los políticos— hay que juzgarlas más por sus hechos que por sus pensamientos. En este caso, más por sus hechos que por sus promesas electorales. Y, desde luego, nunca por sus sueños.

No és una iniciativa contra ningú. No és una revenja. No és un intent de reobrir velles ferides. És simplemente una proposta en positiu, una proposta de reconeixement cívic a un moviment ciutadà que durant més de dues dècades va contribuir decisivament a evitar la destrucció d’una part essencial del Cabanyal, una part important d'un Bé d'Interés Cultural, patrimoni de tots els valencians

Entre 1998 i 2019, Salvem el Cabanyal va representar una forma exemplar de participació ciutadana. Amb assemblees setmanals, amb constància admirable i amb una actitud sempre pacífica i propositiva, centenars de persones van dedicar temps i esforç a defensar el barri, els seus veïns i veïnes, el seu patrimoni històric i la seua identitat col·lectiva.

Aquell moviment no va ser patrimoni d’unes sigles ni d’un sector concret. Va ser plural i transversal. Hi participaren veïnat a títol individual, associacions, professionals de múltiples disciplines, entitats socials i també el món universitari, des de la Universitat de València i la Universitat Politècnica. Va ser una expressió madura de societat civil compromesa amb el seu entorn.

La seua tasca va transcendir l’àmbit local i va contribuir a situar el Cabanyal en l’àmbit nacional i internacional com a exemple de patrimoni en risc i de resposta ciutadana compromesa. Fruit d’aquest treball, el barri va ser inclòs pel World Monuments Fund en la seua “Watch List”, incorporant-lo al mapa mundial del patrimoni en perill. Va aconseguint situar el Cabanyal amenaçat en l’àmbit de la “Marca España” com a exemple de patrimoni en risc i de resposta ciutadana exemplar, pel fet que este moviment va rebre el reconeixement europeu amb un Premi Europa Nostra, així com el suport d’Hispania Nostra, fites que reforcen la rellevància, el caràcter i l’impacte de la seua acció.

Amb el pas del temps, la història ha parlat per si mateixa. Hui ningú discuteix el valor del barri del Cabanyal-Canyamelar com un dels barris més singulars de València, ni el seu atractiu urbà, patrimonial i cultural. El que abans alguns veien com un obstacle, hui és motiu d’orgull col·lectiu. I això també convé recordar-ho amb normalitat.

Per això pensem que posar el nom de Plaça Salvem el Cabanyal a aquest nou espai públic és un acte de justícia democràtica i de memòria compartida. No per dividir, ni reobrir velles ferides, sinó per unir. No per mirar arrere amb rancor, sinó per mirar arrere amb aprenentatge. Les ciutats madures saben reconéixer aquells moments en què la ciutadania va contribuir a millorar-les.

Però aquest reconeixement no mira només al passat. També ens interpel·la sobre el present i el futur. Perquè salvar el Cabanyal hui significa altres coses. Significa afrontar amb intel·ligència els efectes de la pressió immobiliària, la pujada dels lloguers, la dificultat d’accés a l’habitatge per a la gent jove del barri i la progressiva substitució del veïnat resident per usos temporals o especulatius.

Significa també gestionar adequadament la transformació social del barri. El Cabanyal sempre ha sigut un barri obert, acollidor i divers. La incorporació de nous veïns, vinguen d’altres barris, d’altres ciutats o d’altres països, és una realitat positiva que pot enriquir la vida col·lectiva. El problema no és l’origen de ningú. El problema és qualsevol model urbà que convertisca els barris en espais sense arrelament, sense convivència estable i sense continuïtat social. I sobretot quan l'arribada d'eixos nous veïns s'esta realitzant paral·lelament, i sense que hi haja una relació causa-efecte, amb la impossibilitat que la nostra gent jove puga mantindre's en el barri que els va veure nàixer.

Defendre la identitat del Cabanyal no és rebutjar la diversitat. És just el contrari: integrar-la sense perdre allò que dona personalitat al barri. És enriquir-la de nous matisos. Les seues tradicions, la seua memòria, la seua relació històrica amb la mar, el comerç de proximitat, la vida als carrers, la llengua pròpia i la convivència entre generacions. Eixos són els valors que cal preservar i compartir amb qui arriba. Uns valors, que solen trobar-se entre els quals es valoren a l'hora de fixar la seua nova residencia.

També continuen pendents qüestions urbanes importants: tancar definitivament les cicatrius dels antics enderrocs i resoldre amb sensibilitat la continuïtat de la trama urbana fins al passeig marítim, evitant que el barri perda la seua històrica connexió amb la mar. Mantindre eixa relació és mantindre una part essencial de la seua identitat, es salvar el Cabanyal.

La plaça proposada, a més, està situada entre el nou Centre Cívic i l’antic Escorxador, que va ser la seu de la plataforma durant anys. Pocs llocs simbolitzen millor el pas del conflicte a la convivència, de la resistència a la construcció de futur.

Des de l’Associació de Veïnes i Veïns Cabanyal-Canyamelar esperem que l’Ajuntament valore aquesta proposta amb amplitud de mires. No demanem un reconeixement revengista. Demanem memòria, respecte i sentit de ciutat.

La Plaça Salvem el Cabanyal no seria un nom del passat. És abans de res, una “alerta en el móvil” que ens han de recordar cada vegada que passem per eixa plaça, a tots els que estimem este barri, veïns i veïnes, intel·lectuals, amants del patrimoni, gent de la cultura, responsables polítics, de hui i de demà, dels riscos que amenacen als Centres Històrics de les nostres ciutats. Seria una manera de recordar que el futur dels barris sempre mereix ser defensat.

En poco más de una década, el Cabanyal ha pasado de ser un barrio sometido a políticas de degradación y expulsión vecinal a convertirse en uno de los principales focos de atracción turística de esta ciudad. Entre ambos extremos ha habido un proceso de regeneración urbana significativo, pero también una intensificación acelerada de la actividad turística que ha alterado profundamente su equilibrio residencial.

Sobre el papel, la nueva regulación es difícilmente discutible. Introduce indicadores, fija límites y persigue objetivos compartidos: proteger el uso residencial, evitar la turistificación descontrolada y garantizar la sostenibilidad urbana. Sin embargo, su eficacia depende de dos factores clave: la calidad del diagnóstico y la capacidad de actuar sobre la realidad existente. Y en ambos aspectos aparecen debilidades relevantes.

El sistema se articula en torno a dos indicadores. El primero, el indicador “A”, mide la relación entre el número total de plazas de alojamiento turístico y la población residente. Establece un umbral del 8 % a partir del cual un distrito o en su caso, algunos de sus barrios se consideran saturados. Su lógica es clara y, en términos conceptuales, correcta: la presión turística se mide de forma agregada, sin distinguir tipologías. Hoteles, hostales, pensiones, apartamentos y viviendas turísticas computan por igual. Desde el punto de vista del impacto urbano, una plaza es una plaza.

El segundo indicador, el “B”, introduce una lógica distinta. Se centra exclusivamente en los alojamientos no hoteleros —viviendas y apartamentos turísticos— y mide su peso sobre el parque residencial. Aquí los límites son mucho más restrictivos: a partir del 2 % en un distrito o en su caso, en cada uno de sus barrios, estas implantaciones dejan de ser admisibles.

La combinación de ambos indicadores genera una asimetría estructural. Mientras el problema se define en términos globales (indicador A), la intervención se concentra de forma intensiva en una sola tipología (indicador B). Las viviendas turísticas quedan sometidas a una doble restricción, mientras que los establecimientos hoteleros quedan fuera del control específico sobre el tejido residencial.

Esta diferencia no es menor. Tiene consecuencias directas sobre la capacidad real de la norma para reducir la saturación.

En el Cabanyal, los datos son contundentes. Con una población de 19.302 habitantes, el límite del 8 % se situaría en 1.544 plazas turísticas. Sin embargo, solo las plazas correspondientes a hoteles, hostales y pensiones, que se contabilizan a día de hoy en el Registro de la GVA, ya ascienden a 2.797, lo que representa aproximadamente un 14,5 % de la población. Y eso sin tener en cuenta establecimientos hoteleros que se encuentran aún en construcción en estos momentos. Es decir, incluso sin contabilizar apartamentos ni viviendas turísticas, el barrio ya supera ampliamente el umbral que la propia norma considera aceptable. ¿La puesta en marcha de la ordenanza significará el cierre de las 1.253 plazas de hoteles, hostales y pensiones que sobrepasan el nivel de saturación? No lo parece.

Esto cambia completamente la lógica de intervención. No estamos ante un problema de crecimiento futuro, sino ante un problema de exceso consolidado.

Si se incorporan las aproximadamente 1.894 plazas de viviendas y apartamentos turísticos registradas, la distancia respecto al umbral es aún mayor. Y si, además, se tiene en cuenta la existencia de alojamientos no registrados, el desfase entre la realidad y el límite normativo se amplía todavía más. ¿Servirá la puesta en marcha de la ordenanza para el cierre de las 3.147 plazas turísticas en total, que, apareciendo en el registro de la GVA, sobrepasan ese 8 %.? No lo parece, ni siquiera se está haciendo con las miles de ilegales viviendas turísticas.

La norma no introduce mecanismos eficaces para reducir ese exceso. No prevé procesos de coercitivos de reconversión, ni sistemas de reducción progresiva, ni instrumentos que permitan ajustar el volumen de plazas a los límites que ella misma establece. Su actuación se centra, fundamentalmente, en bloquear nuevas implantaciones. El modelo, en términos simples, cierra el grifo, pero no vacía el depósito.

Este enfoque podría ser suficiente en barrios que aún no han alcanzado niveles críticos. Pero en contextos de saturación estructural, como el Cabanyal, resulta claramente insuficiente. El exceso se reconoce, pero se consolida en la práctica, y así resultará difícil reconducir la situación y frenar la expulsión del barrio de nuestros jóvenes que buscan casa.

A esta limitación se añade un problema adicional: la calidad de la información sobre la que se toman las decisiones. El cálculo de la saturación se basa en las plazas registradas oficialmente, dejando fuera elementos clave como la bolsa de alojamientos ilegales o las plazas hoteleras ya autorizadas o en construcción que aún no figuran en los registros.

Esto introduce un sesgo relevante. La norma opera sobre una fotografía incompleta y, en cierto modo, atrasada de la realidad. Se pueden declarar zonas saturadas sin haber incorporado toda la presión turística existente o comprometida.

Pero el aspecto más controvertido no es solo lo que no se mide, sino también lo que sí se permite. En zonas declaradas saturadas, la norma mantiene márgenes de flexibilidad para determinados desarrollos hoteleros. Se contempla la posibilidad de implantar nuevos establecimientos de alta gama bajo determinadas condiciones, e incluso sin límites claros en suelos con determinados usos urbanísticos. Asimismo, se abre la puerta a operaciones de transformación de suelo residencial en terciario para albergar nuevos hoteles de gran tamaño.

Esto introduce una contradicción difícil de sostener: se reconoce la saturación, se restringe una parte del sistema —la vinculada al uso residencial— y, al mismo tiempo, se permite que otra parte continúe creciendo o consolidándose.

El resultado no es una reducción de la presión turística, sino una reconfiguración de su estructura. Se limita el desarrollo de viviendas turísticas, pero no necesariamente el volumen total de plazas. Se desplaza el modelo hacia formatos más empresariales sin garantizar una disminución del impacto global, a los que más bien se facilita el crecimiento. Desde el punto de vista urbano, la presión sobre el espacio público, la vivienda o el comercio de proximidad no desaparece por cambiar la tipología del alojamiento.

Además, este diseño genera efectos económicos específicos. Al restringir la entrada en determinados segmentos, se refuerza la posición de los operadores existentes. Las licencias adquieren un valor adicional derivado de su escasez, lo que favorece dinámicas de concentración y reduce la competencia. No se trata tanto de una política de reducción como de una política de selección de actores.

El problema de fondo es que la norma actúa sobre el futuro, pero no sobre el presente. Contiene el crecimiento, pero no corrige el exceso. Ordena, en el mejor de los casos, lo que puede venir, pero asume como dado lo que ya existe.

Esto tiene implicaciones claras en términos de credibilidad. Se genera una expectativa social de mejora —de reducción de la presión turística, de recuperación del uso residencial— que difícilmente se materializará en barrios ya saturados. Cuando esa mejora no se perciba, la regulación corre el riesgo de ser interpretada como insuficiente o meramente declarativa.

Conviene reconocer que no se trata de un problema sencillo. Los derechos adquiridos, la seguridad jurídica y el marco normativo limitan la capacidad de intervención sobre actividades ya implantadas. Pero esas limitaciones no deberían traducirse en la renuncia a diseñar instrumentos que permitan, al menos, una corrección progresiva del desequilibrio.

Porque sin esa dimensión correctora, el sistema queda incompleto. La norma puede ser eficaz como herramienta preventiva. Puede evitar que otros barrios alcancen niveles de saturación similares. Pero en aquellos donde el problema ya está consolidado, su capacidad transformadora es muy limitada.

El debate, por tanto, no debería centrarse únicamente en cuántas nuevas licencias se conceden o se deniegan, sino en cómo se gestiona el volumen de actividad existente. Sin mecanismos de reducción, redistribución o reconversión, el equilibrio urbano seguirá siendo más una aspiración que una realidad.

En última instancia, la cuestión es sencilla: si una norma establece un límite y reconoce que ese límite está ampliamente superado, pero no dispone de instrumentos para corregirlo, ¿qué está haciendo realmente?

En barrios como el Cabanyal, la respuesta es cada vez más evidente. Está conteniendo el futuro. Pero, sobre todo, está consolidando la saturación del presente.

El artículo 72.4 del Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante permite que el Consejo de Ministros autorice, de manera excepcional y por razones de interés general debidamente acreditadas, la implantación de hoteles en dominio público portuario, previo informe de Puertos del Estado, organismo dependiente del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. Es una habilitación excepcional, no una autorización ordinaria. Requiere motivación reforzada, acreditación singular del interés general y proporcionalidad estricta.

Podría plantearse un argumento aparentemente lógico: si la ley admite hoteles en suelo portuario demanial de forma excepcional, con mayor motivo podrían admitirse en terrenos ya desafectados. Pero esa lectura mezcla planos distintos.

El propio texto legal distingue con claridad ambos supuestos. El artículo 72.4 regula una excepción dentro del dominio público portuario. En cambio, los terrenos desafectados y cedidos gratuitamente a otra administración se rigen por el artículo 44.1, que introduce una condición decisiva: la cesión gratuita solo es válida si el suelo se destina a fines de utilidad pública o interés social. Si ese fin se incumple, la cesión se resuelve y los terrenos revierten a la Autoridad Portuaria.

La desafectación elimina la condición demanial, pero no borra la finalidad que justificó la cesión. En el derecho patrimonial público rige el principio de vinculación finalista: la causa de la cesión no es un elemento accesorio, sino su condición de validez.

El núcleo del debate no es si cabe o no un hotel, sino si es jurídicamente coherente y democráticamente legítimo alterar la finalidad que justificó la cesión gratuita de estos terrenos.

El Plan Especial de 2014: una decisión en terreno inestable

En 2014 se aprobó el Plan Especial de la Marina Juan Carlos I, que introdujo el uso hotelero como uso principal y prioritario en una de las parcelas incluidas en terrenos desafectados y cedidos gratuitamente en 2003.

No partíamos de un vacío jurídico. En diciembre de 2012, un informe de la Abogacía General del Estado ya advertía de que la explotación municipal de determinadas edificaciones revertidas podría resultar contraria al artículo 44.1 y provocar la resolución de la cesión.

No hablamos de ilegalidades declaradas, sino de una opción urbanística apoyada en una interpretación extensiva del régimen de cesión gratuita cuyo encaje jurídico ya había sido cuestionado por órganos consultivos cualificados. Si la cesión se justificó en la apertura de la ciudad al mar y en la integración puerto-ciudad, convertir una parcela estratégica en soporte principal de una actividad privada y lucrativa generaba, como mínimo, una tensión evidente con ese marco.

Las cesiones gratuitas de patrimonio público no son neutras: generan expectativas legítimas en la ciudadanía sobre el destino del suelo. Alterar sustancialmente su finalidad no afecta solo al planeamiento; afecta a la confianza institucional.

Dos escenarios posibles, dos exigencias jurídicas

Hoy la estrategia municipal parece oscilar entre dos escenarios.

Primer escenario: mantener la titularidad municipal.

Si la parcela sigue siendo municipal, el uso hotelero principal debe justificarse como fin de utilidad pública o interés social en el sentido del artículo 44.1. No basta con que el planeamiento lo permita: debe acreditarse que ese hotel cumple el objetivo que motivó la cesión.

La pregunta es directa: ¿un macro-hotel en la entrada de La Marina satisface el fin de apertura ciudadana y uso común que justificó la transmisión gratuita del suelo?

Defender que lo hace resulta discutible. Un informe de la Secretaría Municipal de mayo de 2022 ya apuntaba en esa dirección, en línea con advertencias previas de la Abogacía del Estado. Si informes cualificados alertan de tensiones con el artículo 44.1, la respuesta institucional coherente no debería ser forzar la interpretación, sino revisar el instrumento de planeamiento para adecuarlo expresamente al régimen patrimonial de la cesión.

Segundo escenario: revertir la parcela al dominio portuario.

Si el suelo vuelve a la Autoridad Portuaria, el hotel solo podría autorizarse al amparo del artículo 72.4, mediante acuerdo excepcional del Consejo de Ministros por razones de interés general debidamente acreditadas.

Pero el interés general no es una etiqueta flexible. Exige necesidad acreditada y proporcionalidad. Debe demostrarse que la actuación es singular y que no existen alternativas menos intensivas en impacto territorial y social. Invocar inversión o empleo en abstracto no satisface ese estándar reforzado.

El interés general en un distrito saturado

Aquí interviene un elemento decisivo: la saturación turística.

La modificación de las normas urbanísticas municipales sobre usos hoteleros —pendiente de aprobación— identifica zonas turísticamente saturadas en la ciudad. El distrito de Poblats Marítims figura como tal según el propio Ayuntamiento. En barrios del entorno inmediato —Grau y especialmente Cabanyal-Canyamelar— la concentración es muy elevada.

Incluso atendiendo solo a los establecimientos con título habilitante, la presión es significativa; si se añadiera la oferta irregular, la dimensión real sería aún mayor.

Este contexto no es accesorio. Cuando existen procesos acreditados de presión sobre la vivienda, sustitución de usos y desplazamiento residencial, implantar un nuevo hotel de gran escala deja de ser una decisión neutra. Si la propia planificación municipal reconoce la saturación, justificar la excepcionalidad del artículo 72.4 exige una argumentación particularmente sólida.

Desde la perspectiva de la cesión gratuita, intensificar el uso turístico dominante puede desdibujar aún más el propósito original de reforzar el uso ciudadano del frente marítimo.

Urbanismo, patrimonio y coherencia

Es cierto que la futura ordenanza prevé que en parcelas calificadas como uso hotelero no se apliquen las limitaciones previstas para parcelas residenciales en zonas saturadas. Formalmente, el argumento puede sostenerse desde el planeamiento.

Pero el debate no es solo urbanístico. Es patrimonial y finalista. Si unos terrenos fueron cedidos gratuitamente para un fin público concreto, ese fin debe seguir siendo el eje de cualquier decisión posterior. Cambiarlo sin una justificación sólida y transparente debilita la confianza ciudadana. Y hacerlo sin abrir un debate público real, de espaldas a la ciudadanía, empobrece la calidad democrática. Pero nada de ello parece importar al actual equipo de gobierno municipal.

El suelo público no es un activo disponible en términos exclusivamente económicos; está vinculado a compromisos colectivos. Cuando esos compromisos se revisan, debe hacerse de cara a la ciudad.

Precisamente por ello, resulta razonable atender los informes de la Secretaría Municipal y de la Abogacía del Estado y abordar una modificación del Plan Especial de la Marina que ajuste expresamente su ordenación a los criterios de utilidad pública directa e interés social vinculados a la cesión gratuita. Esa revisión debería garantizar que cualquier uso previsto contribuya de manera efectiva a la apertura de València al mar, a la integración puerto-ciudad y al uso abierto y común de la Dársena Interior por parte de la ciudadanía.

No se trata de excluir la actividad hotelera como posibilidad complementaria, siempre que sea subordinada y compatible con los fines públicos. Se trata de evitar que el interés económico sustituya la utilidad pública o el interés social que justificaron la transmisión del suelo.

No se trataría de paralizar el desarrollo, sino de adecuarlo con claridad al régimen patrimonial que rige los terrenos: adaptar el planeamiento al marco jurídico de la cesión gratuita, y no al revés. Solo así se refuerza la seguridad jurídica y se preserva la coherencia entre el fin que justificó la transmisión del suelo y las decisiones que hoy se adopten.

El debate no es “turismo sí o turismo no”. Es coherencia institucional, respeto a la legislación portuaria y credibilidad pública. Mantener la coherencia entre lo prometido y lo ejecutado es la mejor garantía de una integración puerto-ciudad que sea no solo física, sino también jurídica y democrática. Y por qué no decirlo, es levantar un dique ante un tsunami que se está llevando por delante nuestra forma de vida.

No estamos ante un solar cualquiera. Estamos ante una pieza estratégica del frente marítimo, en la puerta principal de la Marina, junto a los restos que dieron origen al Grau, un espacio que simboliza —y debería materializar— el histórico proceso de apertura de la ciudad al mar y de integración puerto-ciudad.

El origen: abrir València al mar

En octubre de 1997, el Ministerio de Fomento, la Generalitat Valenciana, el Ayuntamiento y la Autoridad Portuaria firmaron un convenio para modernizar las infraestructuras portuarias y, especialmente, para mejorar la integración urbana del puerto. Aquella estrategia se concretó en el proyecto “Balcón al Mar”: recuperar la Dársena Interior para uso ciudadano.

Fruto de ese proceso, el Consejo de Ministros autorizó en 2003 a la Autoridad Portuaria de València a ceder gratuitamente al Ayuntamiento más de 237.000 m² de terrenos desafectados del puerto. Esa cesión no fue neutra ni incondicionada: se realizó para fines de utilidad pública o interés social, vinculados explícitamente a la apertura de la ciudad al mar y a la integración puerto-ciudad.

Ese es el núcleo jurídico y político del asunto. No hablamos de una transmisión patrimonial ordinaria. Hablamos de una cesión gratuita finalista.

El paréntesis excepcional: America’s Cup y Fórmula 1

Posteriormente, la creación del Consorcio Valencia 2007 para organizar la 32ª edición de la America’s Cup y, más tarde, la celebración del Gran Premio urbano de Fórmula 1, alteraron profundamente la realidad física y jurídica de la Marina.

En ese contexto extraordinario:

El Plan Especial de la Marina Real Juan Carlos I, aprobado definitivamente en 2014, responde a ese contexto, marcado por la necesidad de atender una deuda excepcional derivada del crédito del ICO concedido para financiar las infraestructuras del evento.

Pero ese contexto ya no existe. La Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2021 determinó la asunción por parte de la Administración General del Estado de la deuda que el Consorcio mantenía con el ICO. La deuda fue absorbida, el Consorcio agotó su función y desapareció la justificación económica extraordinaria que condicionó el planeamiento.

Concluida esa etapa, los bienes deben destinarse plenamente al fin originario de la cesión. Y no es una opinión personal o de lo que a mi pueda “pedirme el cuerpo”: lo exigen dos informes de la Abogacía del Estado, uno de ellos redactado en la antesala de la tramitación y aprobación del Plan Especial.

Planeamiento urbanístico vs. régimen patrimonial

Existe una idea que conviene aclarar desde el rigor técnico-jurídico: que el planeamiento urbanístico asigne un uso no significa que ese uso sea jurídicamente viable desde el punto de vista patrimonial.

El planeamiento ordena usos, pero no puede alterar:

Si existe contradicción entre el uso previsto en un plan y el régimen jurídico de la cesión, prevalece el fin de la cesión. Esto no lo dicen las asociaciones vecinales. Lo dicen los informes jurídicos solicitados por las propias administraciones.

El informe de la Abogacía del Estado de 19 de octubre de 2022 señala literalmente que “probablemente resultará necesario disponer de un nuevo planeamiento que redefina total o parcialmente los usos que hayan servido hasta ese momento a los fines económicos del CV07”.

El informe de la Secretaría Municipal de 19 de mayo de 2022 aconseja expresamente modificar el Plan Especial en lo relativo a la parcela A-08-2, a la que se atribuye un uso principal hotelero.

La recomendación técnico-jurídica es clara: adaptar el planeamiento al régimen de la cesión, no al revés.

El hotel como uso principal: una decisión política

El uso hotelero es una actividad económica privada, de naturaleza lucrativa, orientada al alojamiento temporal. No constituye por sí mismo un uso abierto y común ni un equipamiento de servicio público directo a la ciudadanía.

Por tanto, no puede configurarse como uso principal o predominante en una parcela cuya titularidad municipal deriva de una cesión gratuita sujeta a fines de utilidad pública directa.

En su caso, podría contemplarse como uso compatible, subordinado y accesorio a un uso principal inequívocamente orientado al interés general y al uso ciudadano. Pero no como pieza dominante.

Mantener el hotel como uso principal exige una de dos cosas:

Y aquí aparece la propuesta del actual equipo de gobierno: devolver la parcela a la Autoridad Portuaria de València para que deje de estar sujeta a las condiciones de la cesión y pueda destinarse libremente a un hotel privado de gran altura.

Esto equivale a reconocer implícitamente que el uso hotelero principal no encaja con la cesión. Pero, en lugar de corregir un planeamiento que se redactó en el contexto excepcional del Consorcio Valencia 2007 y del crédito ICO, se opta por sacar el suelo del ámbito municipal.

Una cuestión de modelo de ciudad

La solución-opción no es técnica. Es política.

Se puede:

O se puede:

No se devuelve el suelo porque sea ilegal mantenerlo. Se devuelve para poder hacer lo que no se podía hacer cuando era de la ciudad, y eso implica:

Como arquitecto, me preocupa el modelo urbano. Como vecino, me preocupa el impacto territorial y paisajístico. Como representante vecinal, me preocupa la coherencia institucional y el interés general.

La Marina no nació para ser un enclave de rentabilidad privada desligado de la ciudad. Nació para abrir València al mar.

La decisión que en este momento adopte la Sra. Catalá, alcaldesa de la ciudad, definirá si seguimos avanzando en esa dirección o si damos un paso atrás.