Cuando Frédéric Chopin y George Sand llegaron a Mallorca en 1838 lo hicieron buscando clima y salud en una estancia temporal alejada del invierno parisino. Primero se alojaron en Palma y después en Valldemossa. Aquella experiencia, inmortalizada por George Sand en Un invierno en Mallorca, refleja una práctica antigua: residir temporalmente en una vivienda ajena por motivos diversos (personales, vacacionales, estacionales).

Casi dos siglos después, el fenómeno ha cambiado de escala, de lógica y de consecuencias. Lo que antes era una forma ocasional de alojamiento se ha convertido en una industria global articulada a través de plataformas digitales capaces de comercializar millones de viviendas en tiempo real. El alquiler turístico de corta duración ha transformado barrios enteros, especialmente en ciudades y territorios como Mallorca, Málaga, Barcelona o Ibiza, donde el acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones sociales.

La tardía respuesta jurídica de la Unión Europea es un paso importante, pero insuficiente. El Reglamento (UE) 2024/1028 de alquiler de corta duración obliga a las plataformas a colaborar con las administraciones mediante sistemas de registro, verificación (desafortunadamente solo aleatoria) y transmisión de datos sobre anuncios y arrendadores (anfitriones, en la terminología de Airbnb, curiosamente seguida por las autoridades de la Unión). España, por su parte, ha respondido con el denominado Registro Único de Arrendamientos de corta duración, regulado en el Real Decreto 1312/2024 y destinado a centralizar a nivel estatal la identificación de inmuebles ofertados en plataformas digitales. La idea, en principio, parece sencilla: si cada vivienda tiene un número de registro (concedido, conforme al Real Decreto español, por el Colegio de Registradores de la Propiedad) y las plataformas lo verifican y, además, comparten información, será más fácil detectar la oferta ilegal. Pero la realidad es bastante más compleja.

De entrada, el principal problema de fondo que plantea el nuevo modelo es que se confunde transparencia con control efectivo. Registrar viviendas no equivale necesariamente a supervisarlas, controlarlas y detectarlas. Una administración puede disponer de miles de datos y seguir careciendo, como así sucede, de medios suficientes para inspeccionar inmuebles, o verificar si una vivienda turística incumple normas urbanísticas, fiscales o de convivencia.

Y, en última instancia, a este problema inicial se añade un problema de distribución y fragmentación competencial. En el estado español, las comunidades autónomas regulan el turismo; los ayuntamientos controlan el urbanismo y los usos del suelo; y el Estado impulsa ahora mecanismos centralizados de registro. El resultado es un sistema, una verdadera maraña legal, donde los datos circulan mejor que las competencias; y que, de forma particular, ha provocado enfrentamientos entre Estado y Comunidades Autónomas por la creación del registro único estatal que se superpone a los preexistentes registros autonómicos. Precisamente estos enfrentamientos han dado lugar a la anulación del registro único estatal por la reciente Sentencia nº 620/2026, de 19 de mayo, del Tribunal Supremo, lo que obliga a un replanteamiento del sistema con coordinación con las Comunidades Autónomas. Lo que demuestra, una vez más, que el fin (loable de lucha contra la oferta ilegal) no justifica los medios (la creación de un registro único no exigido por la normativa de la Unión Europea).

Las plataformas digitales tampoco salen especialmente perjudicadas del nuevo esquema regulador. Aunque aumentan sus obligaciones de colaboración, siguen actuando esencialmente como intermediarios tecnológicos y no como verdaderos corresponsables del cumplimiento de la legalidad material de los anuncios que publican. Plenamente inmersos en la denominada economía de plataformas, les es exigible algo más que una simple comprobación aleatoria del número de registro, más si cabe si tecnológicamente es posible una comprobación exhaustiva de forma prácticamente automatizada.

Y, mientras tanto, el mercado, legal e ilegal, se adapta. Parte de la oferta ilegal se desplaza, por una parte, hacia fórmulas contractuales aparentemente distintas, especialmente el llamado alquiler de temporada. Se trata de una figura plenamente válida en el derecho civil español, pensada para necesidades temporales reales (trabajo, estudios, tratamientos médicos), pero cuya utilización fraudulenta como cobertura de alquileres turísticos encubiertos resulta cada vez más difícil de distinguir. Y, por otra parte, la oferta ilegal se desplaza también hacia canales de comercialización no cubiertos por estas recientes normativas, que limitan su ámbito de aplicación a las plataformas digitales comercializadoras especializadas en alquiler turístico, por lo que surgen iniciativas en otros canales alternativos (como TikTok, o Instagram, como ha detectado el Consell de Mallorca).

Mallorca vuelve a funcionar como un espejo adelantado de Europa. Un territorio cuya economía depende del turismo, pero que al mismo tiempo experimenta de forma intensa los efectos de la presión inmobiliaria sobre la población residente.

La pregunta ya no es si debe regularse el alquiler turístico. Eso parece, finalmente, asumido. La cuestión es si las nuevas regulaciones bastarán para afrontar un fenómeno que cambia más rápido que las normas diseñadas para contenerlo. Porque el problema no es únicamente tecnológico ni administrativo. Es, sobre todo, político, urbano y social: decidir qué tipo de ciudades y territorios quieren seguir siendo habitables para quienes viven en ellos.

Mallorca resume mejor que ningún otro territorio esta contradicción contemporánea. La misma isla que históricamente vivió de acoger visitantes se enfrenta ahora al riesgo de expulsar silenciosamente a parte de su población residente. En suma, el debate sobre el alquiler turístico ya no trata únicamente sobre turismo. Trata sobre el modelo de ciudad y, en última instancia, sobre el derecho a habitarla.