La vivienda se ha convertido probablemente en uno de los mayores problemas cotidianos de muchas familias. Jóvenes que trabajan y aun así no pueden independizarse. Parejas que llevan meses buscando un alquiler que puedan pagar. Familias que destinan una parte cada vez mayor de sus ingresos a la vivienda. Personas que, después de una separación o cualquier cambio en su vida, descubren que encontrar una casa se ha convertido en una carrera de obstáculos.

La preocupación está plenamente justificada. La cuestión es si estamos afrontando bien el problema.

Nuestra Constitución, recoge en su artículo 47, el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y encarga expresamente a los poderes públicos promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo. En unos artículos antes, el 33 reconoce el derecho a la propiedad privada y establece que su función social delimitará su contenido de acuerdo con las leyes.

Los dos preceptos forman parte de la misma Constitución y conviene leerlos juntos.

Durante demasiados años, décadas mejor dicho, hemos tenido en España una política pública de vivienda muy inferior a las necesidades reales. Se ha construido poca vivienda protegida, se ha producido poco suelo verdaderamente disponible para edificar, muchos desarrollos urbanísticos llevan años bloqueados y una parte muy importante del parque de viviendas permanece cerrada.

Canarias no permanece al margen de este problema y añade circunstancias propias. La insularidad, la fragmentación territorial, el coste de las infraestructuras, los mercados inmobiliarios de dimensiones muy diferentes entre unas islas y otras y la enorme dificultad para convertir nuevo suelo en solares complican todavía más la situación.

Cuando el problema de la vivienda ha terminado explotando, buena parte de las respuestas públicas se han dirigido hacia quienes ya tienen una vivienda. Se limitan usos, se imponen obligaciones, se endurecen determinadas condiciones y se pretende recuperar para el mercado residencial viviendas que sus propietarios destinan legítimamente a otros fines.

Creo que ahí estamos cometiendo un error de base.

¿Es igual cualquier propietario?

Pensemos en una familia que vive en su casa y tiene además un pequeño apartamento que compró hace veinte años. Durante mucho tiempo pagó su hipoteca. Ahora lo alquila y esos ingresos ayudan a pagar los estudios de un hijo, complementan una pensión o forman parte de los recursos ordinarios de la familia y, en muchos casos, son necesarios para su sustento.

Pensemos también en quien ha heredado la casa de sus padres, ha gastado buena parte de sus ahorros en rehabilitarla y obtiene de ella una pequeña renta.

Y pongamos al lado un fondo o una sociedad que compra quinientas, mil o varios miles de viviendas porque forman parte de una cartera de activos de la que pretende obtener la máxima rentabilidad. Es lo que coloquialmente llamamos un “fondo buitre”.

Jurídicamente todos son propietarios y todos tienen derechos. Económica y socialmente representan realidades completamente distintas.

La política de vivienda debería partir de esa diferencia.

La función social de la propiedad permite una intervención pública sobre determinados usos y situaciones. Pero esa intervención debería graduarse atendiendo también a la realidad sobre la que actúa. La concentración de cientos o miles de viviendas dentro de una estrategia puramente empresarial o especulativa admite un tratamiento muy distinto del de una familia que dispone de una o dos viviendas además de la suya. En esos casos, la función social de la propiedad debería reflejarse con mucha más intensidad.

Para muchas familias, una segunda vivienda representa el ahorro acumulado durante años. Algunas personas constituyen un plan de pensiones; otras mantienen sus ahorros en el banco; otras compraron una pequeña vivienda pensando en su jubilación o en el futuro de sus hijos.

Tratar de la misma manera situaciones tan distintas conduce fácilmente a políticas equivocadas y resulta éticamente poco comprensible.

¿Quién debe pagar la protección de un inquilino vulnerable?

Hay familias que atraviesan situaciones muy difíciles. Una pérdida de empleo, una enfermedad, una separación o cualquier otro problema grave puede hacer imposible seguir pagando el alquiler. Una sociedad decente debe ofrecer una respuesta a esas personas.

La pregunta aparece inmediatamente después.

¿Quién debe soportar económicamente esa protección?

Imaginemos a una persona jubilada que tiene una segunda vivienda alquilada y recibe 700 euros mensuales. Una parte importante de sus ingresos depende de esa renta. El arrendatario deja de pagar y, por circunstancias de vulnerabilidad suficientemente justificadas, los poderes públicos consideran que debe permanecer durante un tiempo en la vivienda mientras se busca una solución.

La medida puede ser socialmente razonable.

El problema aparece cuando toda la factura termina en manos del propietario.

Durante ese tiempo deja de percibir la renta y continúa pagando IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y los demás gastos que le correspondan. Puede tener incluso una hipoteca sobre esa vivienda. Cuando finalmente recupera el inmueble, puede encontrarse además con desperfectos que tendrá que afrontar y, si encima el inquilino era insolvente, no percibirá nada, ni rentas debidas ni reparación por los daños sufridos en su vivienda.

La protección de una persona vulnerable constituye una política social y las políticas sociales deben financiarse con recursos públicos.

Hay además otra consecuencia que muchas veces olvidamos.

Las normas modifican comportamientos.

Un propietario que conoce casos de personas que han pasado muchos meses sin cobrar y con dificultades para recuperar su vivienda o, simplemente, ya ha vivido esta situación con anterioridad, ¿qué va a decir? ¡Otra vez, a mí, no me toca! La próxima ocasión que vaya a dar el piso en alquiler, quizá exija dos nóminas indefinidas, un aval, mayores garantías o un nivel de ingresos que muchas familias no pueden acreditar. Otro propietario directamente decide no alquilar.

Después llega una pareja joven con unos ingresos normales y descubre que nadie quiere asumir el riesgo de alquilarle.

Una medida concebida para proteger al arrendatario puede terminar cerrando el mercado precisamente a quienes tienen una situación económica más débil.

¿Por qué hay 211.331 viviendas vacías en Canarias?

El dato merece detenerse en él.

El Censo de Población y Viviendas de 2021 contabilizó 211.331 viviendas vacías en Canarias, prácticamente una vivienda de cada cinco.

El propio Gobierno de Canarias ha puesto en duda la cifra por la forma en que se calcula, a partir del consumo eléctrico, y probablemente la real sea algo menor, pero se le aproxima.

Naturalmente, esas 211.331 viviendas no pueden aparecer mañana en los portales inmobiliarios y solucionar de golpe el problema. Algunas están situadas en lugares donde apenas existe demanda. Otras necesitan una rehabilitación completa. Muchas están afectadas por herencias, proindivisos o conflictos familiares. Habrá viviendas reservadas legítimamente para hijos o familiares y otras integradas en patrimonios empresariales.

Pero la dimensión del dato impide tratarlo como una cuestión secundaria.

Detrás de cada vivienda cerrada puede haber una historia distinta.

Una persona hereda una casa antigua que necesita 50.000 euros de obras y sencillamente no puede pagarlos.

Cuatro hermanos heredan la vivienda de sus padres. Uno quiere vender, otro conservarla, otro vive fuera y nadie termina tomando una decisión.

Otro propietario tiene un piso perfectamente habitable y podría alquilarlo, pero teme el impago y prefiere mantenerlo cerrado.

En otro caso existe un problema registral o jurídico que lleva años sin resolverse.

Todo eso es vivienda ya construida. Calles, redes, servicios e infraestructuras ya existen alrededor de muchas de esas casas.

Antes de pensar siempre en ocupar más territorio, merece la pena preguntarse qué podemos hacer para recuperar una parte de ese enorme patrimonio residencial.

Y también qué estamos haciendo para que quien podría alquilar una vivienda deje de tener miedo a hacerlo.

¿Es realmente la vivienda vacacional la causa del problema?

He escrito bastante sobre esta cuestión y mantengo la misma posición.

La vivienda vacacional debe estar regulada. Debe cumplir condiciones de seguridad, salubridad, convivencia y calidad, y su implantación puede requerir límites cuando existan problemas territoriales, turísticos o residenciales reales y acreditados.

Lo que cuestiono es que la falta de vivienda creada durante décadas termine convirtiéndose en la razón para impedir a una familia destinar legítimamente su propiedad a una actividad turística.

La Ley canaria 6/2025 estableció un marco muy restrictivo para el uso turístico de las viviendas. La norma reconoce en su preámbulo la singularidad de La Palma, La Gomera y El Hierro y la existencia de un régimen turístico específico para las llamadas Islas Verdes; sin embargo, esa singularidad tiene un reflejo mínimo en el articulado. Esta Ley no me gusta, nunca me ha gustado y, personalmente, opino que su génesis deriva de otros intereses que no vienen al caso aquí ni mencionar.

Sin entrar a fondo en su contenido, la realidad de La Palma merece analizarse desde La Palma.

Una vivienda vacacional aquí puede ser la antigua casa familiar rehabilitada con ahorros. Los ingresos llegan directamente a su propietario. El visitante compra en el supermercado, alquila un vehículo, desayuna en una cafetería, va a restaurantes y se mueve por diferentes municipios.

Ese modelo ha permitido que muchas familias participen directamente de la actividad turística.

También existen operadores profesionales y empresas, por supuesto. Cuando se produce una concentración de viviendas capaz de generar un problema residencial acreditado, el tratamiento entonces, puede y debe ser diferente.

Lo que cuesta justificar es que una familia con una vivienda vacacional, de la que depende para sobrevivir, termine pagando las consecuencias de una política pública en general, ineficaz, en la que la construcción de vivienda pública ha sido casi inexistente, se ha movilizado poco suelo y no se han conseguido sacar al mercado miles de viviendas vacías.

Si hubiera vivienda residencial suficiente a precios razonables, la falta de vivienda dejaría de servir como argumento público para restringir el uso vacacional.

Por cierto, antes de seguir, y para los suspicaces, yo no tengo ninguna vivienda vacacional.

Continúo.

Podrían existir otras razones para regularlo. Ordenación turística, territorio, medio ambiente, convivencia o capacidad de determinadas zonas. Cada una tendría que acreditarse y regularse conforme al problema que realmente existe.

La escasez residencial tendría mucha menos relación con ello.

¿Dónde construimos entonces las viviendas que faltan?

Aquí llegamos a otro de los grandes problemas.

Muchos municipios tienen suelo clasificado por su planeamiento para crecer y, sin embargo, apenas disponen de solares donde realmente pueda construirse.

Un terreno puede llevar veinte años clasificado como urbanizable y continuar exactamente igual que el primer día.

¿Por qué?

Porque entre el suelo urbanizable que aparece coloreado en un Plan General y el solar donde mañana puede comenzar a construirse una vivienda hay un camino muy largo.

Hay que ordenar pormenorizadamente el suelo, gestionar el ámbito, reparcelarlo cuando proceda, realizar cesiones, redactar proyectos y ejecutar calles, aceras, saneamiento, abastecimiento, electricidad, telecomunicaciones y el resto de las infraestructuras necesarias.

Todo eso cuesta mucho dinero.

Y aquí aparece una realidad económica que se percibe especialmente en las islas pequeñas.

Urbanizar un metro de calle, instalar una red de saneamiento o ejecutar una infraestructura eléctrica puede costar lo mismo, e incluso más, en una isla que en un gran mercado inmobiliario peninsular. Lo que cambia radicalmente es el valor que tendrá después el suelo o la vivienda terminada.

En Madrid o en determinadas grandes ciudades puede afrontarse una urbanización muy costosa porque el valor final del producto permite recuperar la inversión.

En un municipio pequeño de una isla no capitalina los números pueden ser muy diferentes.

El propietario hace cuentas y descubre que necesita invertir una cantidad enorme para transformar el suelo y que, una vez terminado todo el proceso, difícilmente recuperará lo invertido. Y digo difícilmente por no decir imposible.

¿Qué hace entonces? Nada.

El suelo continúa siendo urbanizable en el Plan General. Pasan diez años. Pasan veinte. Y seguimos diciendo que el municipio dispone de suelo para construir, aunque en realidad no exista un solo solar disponible.

Ese problema lo conocemos perfectamente en La Palma, pero también se reproduce, con circunstancias distintas, en otras de nuestras islas canarias y en muchos lugares de España.

¿De verdad podemos esperar indefinidamente a que unos propietarios privados desarrollen actuaciones económicamente inviables y después sorprendernos porque falta suelo?

La vivienda pública también necesita suelo.

Podemos anunciar cien, quinientas o mil viviendas protegidas, pero para construirlas necesitamos parcelas adecuadas, urbanizadas, dotadas de servicios y situadas allí donde realmente exista demanda.

La promoción privada necesita exactamente lo mismo.

Por eso producir suelo también es hacer política de vivienda. Nuestros políticos deben entenderlo y asumirlo, y si hay que cambiar la legislación básica del suelo porque España tiene muchísimas realidades diferentes, pues se cambia.

¿Qué podemos hacer entonces?

Creo que aquí está la parte más importante.

Durante años hemos acumulado problemas y sería poco útil limitarnos ahora a buscar culpables. Hay medidas concretas que pueden adoptarse y que permiten actuar sobre cada una de las causas que hemos ido describiendo.

1. Volver a producir vivienda y suelo de manera sostenida

España necesita una política estable de vivienda pública y protegida que no aparezca únicamente cuando el problema alcanza las portadas de los periódicos.

Hace falta vivienda para alquiler social, pero también vivienda protegida para familias que trabajan y tienen unos ingresos normales y que, aun así, han quedado expulsadas del mercado libre. Y para construirla hace falta… suelo.

Cuando un sector resulta razonablemente viable, corresponde a la iniciativa privada desarrollarlo conforme a las reglas urbanísticas. Cuando pasan décadas, existe una necesidad evidente de vivienda y el desarrollo privado resulta económicamente inviable, los poderes públicos tienen instrumentos para intervenir. Pueden participar en la urbanización, utilizar sistemas públicos de ejecución o articular fórmulas de colaboración que permitan transformar ese suelo en solares.

La inversión pública puede obtener además un retorno para la sociedad en forma de suelo para vivienda protegida, equipamientos o patrimonio público. Al mismo tiempo aparecen solares privados sobre los que pueden construirse nuevas viviendas. La vivienda pública y la privada pueden formar parte de la misma solución cuando el objetivo consiste en aumentar realmente la oferta.

2. Recuperar una parte de las viviendas vacías

Las viviendas cerradas requieren políticas diferentes según la razón por la que permanecen vacías.

Cuando el problema es el coste de la rehabilitación, pueden establecerse ayudas suficientemente atractivas para que el propietario pueda acometer las obras. Esas ayudas pueden vincularse, cuando proceda, a que posteriormente la vivienda se incorpore durante un determinado periodo al mercado residencial. La Administración contribuye a recuperar el inmueble y, a cambio, consigue que una vivienda que llevaba años cerrada vuelva a utilizarse.

Cuando el problema es la desconfianza del propietario, la solución debe dirigirse precisamente a reducir ese riesgo. Programas públicos de alquiler seguro, garantías de cobro, cobertura frente a determinados daños e intermediación de la Administración pueden conseguir que muchos propietarios que hoy prefieren mantener una vivienda cerrada decidan alquilarla. Eso aumentaría la oferta sin necesidad de construir una sola vivienda nueva.

3. Proteger al inquilino sin abandonar al propietario

La vulnerabilidad social debe seguir siendo atendida. Pero si una Administración decide que una persona que ha dejado de pagar debe permanecer temporalmente en una vivienda, debe asumir también las consecuencias económicas de esa decisión.

La renta puede quedar garantizada durante ese tiempo y pueden establecerse mecanismos para cubrir los daños que excedan del desgaste normal de la vivienda. De esa manera nadie queda abandonado. El inquilino recibe la protección que necesita y el pequeño propietario continúa percibiendo la renta que legítimamente le corresponde.

Además, ofrecer esa seguridad puede animar a más propietarios a poner viviendas en alquiler. Una mayor oferta terminará beneficiando también a quienes buscan casa.

4. Ayudar a desbloquear viviendas atrapadas durante años

Herencias, copropiedades, discrepancias familiares y problemas documentales mantienen muchas viviendas fuera de uso. Aquí probablemente hacen falta políticas menos espectaculares, pero muy prácticas.

Servicios de mediación, asesoramiento jurídico y asistencia técnica pueden facilitar acuerdos entre herederos y propietarios, ayudar a regularizar determinadas situaciones y evitar que una vivienda permanezca quince años cerrada mientras se deteriora. Evidentemente no todos los conflictos tienen solución. Pero recuperar una parte de esas viviendas ya supondría un avance.

5. Diferenciar entre pequeños propietarios, grandes tenedores y realidades territoriales distintas

La política de vivienda tampoco debería aplicar las mismas reglas a situaciones económicas que nada tienen que ver entre sí.

Un pequeño propietario que obtiene una renta complementaria de una vivienda y una entidad que concentra cientos o miles de inmuebles tienen capacidades económicas, objetivos y posiciones en el mercado completamente diferentes. Las medidas más intensas deberían concentrarse allí donde existe verdadera acumulación, retención especulativa o capacidad para influir significativamente sobre el mercado residencial.

La misma lógica debería aplicarse territorialmente. España tiene mercados de vivienda muy diferentes. Madrid, Barcelona, una ciudad media, una localidad rural o una isla de ochenta mil habitantes difícilmente pueden recibir siempre la misma respuesta. En Canarias ocurre incluso entre islas.

La vivienda vacacional en una zona sometida a una enorme presión turística puede requerir determinadas medidas. En territorios como La Palma, donde buena parte de esa actividad pertenece a pequeños propietarios y contribuye a distribuir directamente los ingresos turísticos por la economía local, el análisis tiene que ser diferente. La regulación debe responder al problema que realmente existe en cada lugar.

Todo esto cuesta dinero. Construir vivienda pública cuesta dinero. Urbanizar suelo cuesta dinero. Rehabilitar viviendas cuesta dinero. Garantizar rentas y atender situaciones de vulnerabilidad también.

Pero precisamente ahí está la cuestión.

La política pública de vivienda debe ser financiada y asumida por los poderes públicos. No podemos convertir permanentemente al ciudadano particular en quien paga la factura de aquello que durante años no se hizo.

Durante demasiado tiempo hemos permitido que se acumulen la falta de vivienda pública, la parálisis del suelo, las viviendas cerradas y la desconfianza en el alquiler. Podemos seguir intentando administrar una oferta cada vez más escasa, enfrentando al inquilino con el propietario, al residente con la vivienda vacacional o buscando cada cierto tiempo un nuevo responsable particular del problema.

O podemos empezar a trabajar sobre sus causas.

La Constitución encargó a los poderes públicos promover las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna.

Después de demasiados años administrando el problema, quizá ha llegado el momento de ponerse las pilas y empezar a resolverlo de verdad.

En La Palma, detrás de una vivienda vacacional puede encontrarse la antigua casa de los padres, una pequeña propiedad rehabilitada con los ahorros de muchos años o una vivienda adquirida por una familia para completar unos ingresos que, en nuestra isla, no suelen ser especialmente altos.

Ese dinero puede ayudar a pagar una hipoteca, complementar una pensión, mantener el inmueble o contribuir a que un hijo estudie fuera de La Palma. Y el visitante que se aloja allí compra en el supermercado, desayuna en una cafetería, alquila un coche, va a restaurantes, consume productos locales y deja dinero en municipios a los que difícilmente llegaría si toda la oferta turística estuviera concentrada en grandes zonas hoteleras.

Durante los últimos años se ha repetido hasta la saciedad que una parte importante del problema de la vivienda en Canarias estaba en la vivienda vacacional.

El razonamiento se apoyaba en que cada vivienda destinada a turistas era una vivienda menos para residentes, por lo que reduciendo unas aparecerían las otras y los alquileres terminarían bajando.

Con ese relato llegaron la turistificación, la gentrificación y, finalmente, la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, con cupos, límites, antigüedades y restricciones muy importantes.

¿Tiene La Palma el mismo problema turístico que Lanzarote, Fuerteventura o las grandes zonas turísticas de Tenerife y Gran Canaria?

Evidentemente no.

Nuestra isla lleva décadas intentando atraer más visitantes, mejorar su conectividad y consolidar una oferta alojativa suficiente. Aquí no existe, con carácter general, una concentración turística capaz de transformar barrios enteros o desplazar masivamente a la población residente.

Hasta la propia Ley 6/2025 reconoce que La Palma, La Gomera y El Hierro tienen una realidad demográfica, turística y residencial distinta y que su modelo se apoya en una actividad mucho más pequeña y vinculada al territorio.

¿Quién está detrás de las viviendas vacacionales de La Palma?

La vivienda vacacional ha cubierto precisamente una parte de ese hueco. En La Palma representa una parte muy importante de la oferta alojativa y ha permitido rehabilitar casas, recibir visitantes en municipios rurales y repartir los ingresos del turismo entre muchas familias y pequeños negocios. También conviene mirar quién está detrás de esas viviendas. Hay operadores profesionales, empresas e inversores, y cuando existe una concentración capaz de afectar realmente al mercado residencial es lógico que se regule. Pero meter en el mismo saco a un fondo que acumula decenas de inmuebles y a una familia que explota una sola vivienda heredada o comprada con sus ahorros es una forma bastante pobre de hacer política.

Y tampoco conviene fingir que esta regulación nació en un vacío. Está en la hemeroteca que la patronal hotelera participó activamente en el debate durante toda la tramitación. Ashotel apoyó expresamente la vía de urgencia del proyecto, defendió que empezaran a percibirse cuanto antes sus efectos, incluida una moratoria vacacional, y manifestó públicamente su oposición a varias propuestas que relajaban la regulación.

Una patronal está para defender los intereses de sus asociados y nada hay de extraño en que lo haga. Lo que sería ingenuo es ignorar que la vivienda vacacional compite con el alojamiento hotelero y que esos intereses estuvieron muy presentes mientras se construía el nuevo marco legal. Eso no demuestra que la ley se aprobara para beneficiar a los hoteles, pero sí aconseja mirar con bastante más cuidado quién soporta finalmente sus restricciones y si responden de verdad a la realidad de cada isla.

¿Qué ha ocurrido con las viviendas que iban a volver al alquiler de larga duración?

A finales de julio habían transcurrido algo más de siete meses desde la entrada en vigor de la ley y ya había datos suficientes, al menos, para poner en duda aquella explicación tan segura.

Según el ISTAC, en junio de 2025 había 45.450 viviendas vacacionales disponibles en las plataformas analizadas; en junio de 2026 eran 36.497. Son 8.953 menos, una caída del 19,7 %. La estadística mide oferta disponible en plataformas, no bajas registrales, y el periodo comienza seis meses antes de la entrada en vigor de la ley, por lo que sería incorrecto atribuir toda esa reducción a la nueva regulación. Pero la caída existe y es muy importante.

El resultado tampoco acompaña a aquella promesa de aumento de oferta y bajada de precios. Idealista situó el precio ofertado del alquiler en Canarias en junio de 2026 en 15,9 euros por metro cuadrado, un 4,7 % más que un año antes y en el máximo de su serie.

Y el 27 de julio, Diario de Lanzarote recogía la experiencia de varias inmobiliarias de una isla con mucha más presión turística que La Palma: muy pocos propietarios se habrían pasado al mercado residencial, algunos habían retirado directamente sus viviendas y, según uno de los profesionales consultados, el alquiler de larga temporada no había aumentado, sino disminuido. No es una estadística oficial y no debe presentarse como tal, pero encaja bastante mal con la idea de que basta con sacar viviendas del vacacional para que reaparezcan, casi por arte de magia, en el alquiler habitual.

Los datos tampoco permiten afirmar que la vivienda vacacional no influya nunca en los precios. Sería tan simplista como afirmar lo contrario.

Ahora bien, lo que sí se empieza a desmontar es el automatismo sobre el que se ha apoyado buena parte del discurso político: una vivienda que deja de comercializarse turísticamente no queda obligada a convertirse en residencia habitual.

El propietario puede venderla, reservarla para sus hijos, utilizarla algunos meses o mantenerla cerrada. Si el alquiler residencial no le ofrece suficiente seguridad o no le compensa el riesgo, prohibirle una opción no le obliga a escoger la que el legislador desea.

¿Por qué siguen cerradas más de 200.000 viviendas en Canarias?

El Censo de 2021 contabilizó en Canarias 211.331 viviendas vacías y otras 83.722 de uso esporádico.

Nadie sensato puede afirmar que todas estén listas para alquilar ni que permanezcan cerradas por la misma razón. Muchas necesitarán obras, estarán afectadas por herencias, se encuentran en lugares sin demanda o responden a decisiones familiares perfectamente legítimas. Pero con un parque de ese tamaño fuera de la residencia habitual, cuesta entender que durante años se haya colocado el foco principal sobre unas decenas de miles de viviendas vacacionales y se haya hablado mucho menos de cómo conseguir que una parte de esas más de doscientas mil viviendas vuelva realmente al mercado.

Las razones son muchas, pero una de ellas resulta evidente, y es la falta de confianza en el alquiler residencial. Quien entrega las llaves de una vivienda necesita saber que cobrará la renta, que podrá recuperarla en un plazo razonable si se produce un incumplimiento y que, si termina en los tribunales, el procedimiento no convertirá un impago en años de gastos, deuda incobrable y una vivienda deteriorada.

Esa percepción de riesgo existe y no desaparece calificando al propietario de insolidario. Incluso CCOO Canarias, desde una posición difícilmente sospechosa de representar los intereses de los arrendadores, ha planteado fórmulas de intermediación y garantías de cobro para movilizar viviendas vacías.

La protección de una familia vulnerable corresponde a los poderes públicos, cierto, y si un arrendatario atraviesa una situación grave, debe recibir ayudas, alojamiento y protección social con recursos públicos.

Pero cuando esa carga termina recayendo durante meses o años sobre un pequeño propietario particular, el mensaje que reciben los demás es bastante sencillo: quizá sea más prudente no alquilar.

Y después nos sorprendemos de que haya viviendas cerradas.

¿Y qué pasa con la vivienda pública y con el suelo para construir?

Durante demasiado tiempo se construyó poca vivienda pública, se produjo poco suelo urbanizado y numerosos ámbitos previstos por los planes permanecieron bloqueados.

Un terreno dibujado como urbanizable en un Plan General sirve de poco si no se desarrolla y en Canarias o al menos, en las llamadas islas menores y más concretamente, en las Islas Verdes, poco o ningún suelo urbanizable resulta viable desarrollarlo para los propietarios porque el coste de dicho desarrollo, posiblemente exceda el del valor del suelo ya desarrollado. No estamos en Madrid.

Hace ya tiempo que vengo defendiendo que la crisis de vivienda exige una actuación pública de mucha mayor escala y sigo pensando que ahí está una parte esencial de la solución. Hay que construir vivienda protegida, urbanizar suelo, también desde las Administraciones Públicas, facilitar promociones privadas, rehabilitar inmuebles y ofrecer garantías que permitan movilizar una parte de las viviendas cerradas.

La Administración no puede construirlo todo y la iniciativa privada tampoco resolverá las necesidades de quienes no pueden acceder al mercado, por lo que ambas tienen que avanzar al mismo tiempo, y de la mano.

Todo eso cuesta dinero, exige gestión y tarda años. Y claro, aprobar una restricción sobre lo que puede hacer un particular con su vivienda es bastante más sencillo, y al final vuelve a pagar el pato quien no causó el problema.

¿Tiene algún sentido impedir durante cinco años que una vivienda nueva se destine al alquiler vacacional?

La nueva ley de vivienda vacaciones (Ley de Ordenación del Uso Turístico de Viviendas) establece, como regla general, que una vivienda nueva no puede dedicarse al uso vacacional hasta que transcurran diez años, reducidos a cinco en La Palma, La Gomera y El Hierro, aunque el planeamiento pueda rebajar ese plazo en determinados supuestos.

¿Qué hará una persona que tiene unos ahorros y quiere invertir precisamente en vivienda vacacional?

Difícilmente construirá una vivienda nueva para dedicarla durante cinco años a un uso que no forma parte de su proyecto y que puede ofrecerle una rentabilidad muy inferior. Lo más probable es que busque una vivienda que ya tenga más de cinco años, la compre, la reforme y la destine al uso turístico.

No hace falta ser un genio ni un estudio de cien páginas para anticipar la consecuencia de normas como esta: en lugar de favorecer que esa inversión cree una vivienda nueva y aumente el parque inmobiliario, la norma empuja al inversor hacia viviendas que ya existen y que incluso podrían estar en el mercado residencial.

El Servicio de Estudios y Dictámenes Jurídicos del Colegio de Abogados de Santa Cruz de La Palma advirtió expresamente de este resultado al analizar la nueva regulación.

Si una medida concebida para preservar vivienda puede terminar incentivando la compra de vivienda ya construida, retirándola del mercado de alquiler de larga duración, quizá el problema no esté en que la realidad sea demasiado compleja, sino en que la norma no se ha elaborado pensando suficientemente bien sus propios efectos.

¿Para qué sirve entonces una ley especial para La Palma, La Gomera y El Hierro?

La Ley 14/2019 creó para las Islas Verdes un régimen turístico propio y de aplicación preferente, y la propia Ley 6/2025 reconoce que prevalece cuando exista conflicto.

El informe del Colegio de Abogados de SC de La Palma, considera que varias de las nuevas limitaciones chocan con esa legislación especial y que no deberían aplicarse aquí.

Habrá debate jurídico y probablemente decisiones administrativas y judiciales sobre esa cuestión, pero políticamente cuesta justificar que el legislador reconozca una realidad distinta para La Palma y, a la hora de restringir, reproduzca buena parte de la lógica diseñada para zonas con una presión turística incomparablemente mayor.

¿Dónde está entonces la solución?

La vivienda vacacional debe cumplir la ley, las condiciones de seguridad y salubridad, respetar la convivencia y someterse a controles reales, eso nadie lo pone en duda.

Las concentraciones empresariales o grandes tenedores que estén causando un problema residencial acreditado pueden requerir límites específicos y ahí sí hay que incidir. Pero si de verdad queremos que una familia encuentre vivienda, habrá que dedicar mucha más energía a construir vivienda pública, producir suelo, facilitar nuevas promociones, rehabilitar inmuebles y conseguir que una parte de las viviendas cerradas vuelva al mercado con garantías suficientes para propietarios e inquilinos.

En La Palma, además, necesitamos turismo y necesitamos que sus ingresos lleguen a la población.

Castigar una modalidad que ha permitido que muchas familias participen directamente de esa actividad mientras seguimos sin resolver la falta de vivienda pública, el bloqueo del suelo y la enorme bolsa de viviendas cerradas puede acabar causando daño sin solucionar aquello que se pretendía corregir.

Por eso la pregunta que nos ha servido de título sigue teniendo sentido. Quizá la vivienda vacacional tenga que regularse y quizá en determinados lugares contribuya a tensionar el mercado, pero los primeros resultados no encajan con el papel de gran culpable que se le atribuyó.

La oferta vacacional ha caído con fuerza, el alquiler residencial no se ha abaratado y las viviendas que debían regresar al mercado no aparecen en la dimensión prometida. Mientras tanto, continúan ahí los problemas que llevan décadas esperando una respuesta: escasez de vivienda pública, falta de suelo realmente disponible, lentitud administrativa y miles de propietarios que no confían lo suficiente en el alquiler residencial como para abrir la puerta de sus viviendas.

Quizá hemos dedicado demasiado tiempo a buscar culpables entre los particulares porque mirar hacia otro lado era más cómodo. Y quizá convendría empezar a exigir a las Administraciones que hagan aquello que ninguna ley puede imponer a un pequeño propietario: construir vivienda, crear suelo, dar seguridad y asumir con recursos públicos la política social que les corresponde.

Con la que está cayendo con la vivienda en Canarias, una de las preguntas que más se repite es: ¿por qué hay tan poco suelo disponible si hace tanta falta construir?

La respuesta de manual suele mirar siempre al planeamiento, a los Planes Generales de Ordenación (PGO) de los municipios.

Esto puede ser verdad en algunos casos, pero el diagnóstico se queda muy corto.

En la mayoría de los municipios medianos y pequeños de las islas, el verdadero problema no es que falten suelos urbanizables, sino algo mucho más tozudo: el suelo está clasificado, pero económicamente está muerto.

Hay terrenos que el planeamiento ya ha señalado como futuros espacios de expansión de la ciudad y, sin embargo, ese suelo difícilmente llegará al mercado.

Está clasificado en los PGO, sí, pero no está disponible.

Esa es una de las grandes contradicciones del urbanismo.

En Canarias, la Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, permite clasificar como suelo urbanizable aquellos terrenos llamados a transformarse mediante urbanización para atender necesidades reales de crecimiento, normalmente en continuidad con el suelo urbano existente. Es decir, suelo situado junto a la ciudad o al pueblo, pensado para desarrollarse cuando haga falta crecer. Así resulta, en términos generales, del artículo 39 de la Ley 4/2017.

El mismo problemaaparece también en el suelo urbano no consolidado y en ámbitos de transformación urbana que, aun estando dentro de la ciudad o en su borde inmediato, necesitan completar urbanización, redistribuir cargas, obtener dotaciones o ejecutar obras para convertirse en suelo realmente edificable. La Ley canaria regula esta realidad en los artículos 49 y siguientes, y también en las actuaciones de dotación de los artículos 53 y 54.

Hasta ahí, la idea tiene sentido. El problema empieza después.

Clasificar suelo como urbanizable o incluirlo en un ámbito urbano pendiente de transformación no significa que ese suelo esté listo para construir. Significa que puede llegar a estarlo si se ordena, se gestiona, se urbaniza y se cumplen las cargas que exige la ley.

Dicho de forma más clara: una cosa es pintar el crecimiento o completar ciudad en un plano y otra muy distinta es convertir ese suelo en calles, aceras, redes de agua, saneamiento, alumbrado, electricidad, zonas verdes y parcelas edificables.

Ese paso cuesta mucho dinero. Y ahí empieza el bloqueo.

La regla legal de fondo es bastante clara: quien se beneficia de que un suelo deje de ser un dibujo en el planeamiento y pase a convertirse en suelo urbano real y por tanto, edificable (sus propietarios), son quienes deben asumir el coste de esa transformación.

Resulta lógico: si el planeamiento permite que un terreno gane valor porque puede convertirse en suelo edificable, quienes obtienen ese beneficio son quienes deben pagar las cargas necesarias para hacerlo posible: cesiones, urbanización, conexiones, servicios, dotaciones y demás costes de ejecución.

El Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, habla en su artículo 7 de actuaciones de transformación urbanística. Y el artículo 18 regula los deberes vinculados a esas actuaciones: en particular, su apartado 1 recoge los deberes propios de las actuaciones de urbanización, y su apartado 2 adapta esos deberes para las actuaciones de dotación.

La Ley canaria concreta esa misma lógica para el suelo urbanizable ordenado.

Su artículo 44 impone a los propietarios deberes como ceder suelo para viales, espacios libres, equipamientos y servicios públicos, entregar el 10% del aprovechamiento urbanístico y asumir el coste de la urbanización. Esa lógica se reproduce también en el suelo urbano no consolidado y en determinados ámbitos de transformación o dotación.

Como decimos, todo eso tiene sentido en abstracto, quien se beneficia de que un suelo se transforme, pase de dibujo a realidad, y que pueda ser edificado, es quien debe asumir el coste de ello.

Pero esa regla solo funciona si las cuentas salen.

En una capital o en una gran ciudad, donde el valor final del suelo urbanizado es muy alto, pagar toda la urbanización sale rentable. Por ejemplo, si urbanizar cuesta 5 millones, pero el solar ya urbanizado valdrá 10 millones, la operación es claro que saldrá adelante.

En muchos municipios pequeños ocurre lo contrario. Los propietarios también tendrán que pagarlo todo, pero hacer calles, aceras, redes de agua, saneamiento, alumbrado, muros, movimientos de tierra o conexiones exteriores en un pueblo pequeño es tan caro o más que en una gran ciudad.

La obra puede costar igual o incluso más, pero el valor final del solar no cubre el gasto. Si urbanizar cuesta 5 o 6 millones y el suelo final tendrá un valor de 3 o 4, ya me dirán dónde está el interés para los propietarios del suelo.

El propietario no ejecuta porque pierde dinero y el promotor no entra porque no hay margen.

Resultado: el suelo sigue ahí durante años. A veces durante décadas.

¿Cómo se desarrolla?

Para desarrollar ese suelo hay que elegir un sistema de ejecución urbanística.

En Canarias, la Ley 4/2017 distingue entre sistemas de ejecución privada y sistemas de ejecución pública. Entre los privados están el concierto, la compensación y la ejecución empresarial.

Entre los públicos están la cooperación, la expropiación y la ejecución forzosa, tal como regulan los artículos 203 a 205 de la Ley canaria. El sistema más característico es la compensación.

En términos sencillos, significa que los propietarios toman la iniciativa, es decir, deciden desarrollar lo, se organizan, asumen las cesiones obligatorias (y gratuitas) y pagan los costes de urbanización. La Ley canaria permite este sistema cuando la iniciativa urbanizadora está apoyada por propietarios que representen, al menos, el 50% de la superficie, conforme al artículo 208.1.b).

En la práctica, en los municipios medianos y pequeños ese sistema se estrella contra la realidad antes vista: los propietarios saben que urbanizar les costaría más de lo que luego valdría el suelo ya urbanizado.

El sistema de cooperación tampoco resuelve siempre el problema.

En este sistema, la Administración toma la iniciativa, dirige y ejecuta la actuación.

Sin embargo, tiene un problema: la Administración ejecuta las obras de urbanización, pero con cargo a los propietarios, como recoge el artículo 238 de la Ley canaria.

Es decir, cambia quién impulsa y dirige, pero no cambia lo principal: siguen pagando los propietarios. Y si el problema es precisamente que el coste hace inviable la actuación, el suelo seguirá bloqueado.

La expropiación, por su parte, permitiría a la Administración asumir directamente la actuación. Pero se utiliza poco: exige presupuesto, decisión política y una justificación intensa del interés público.

Así que el problema queda atrapado en una especie de círculo.

La compensación no funciona porque los propietarios no pueden asumir el coste.

La cooperación tampoco porque el coste vuelve a recaer sobre los propietarios.

La expropiación casi nunca se usa porque es cara, compleja y conflictiva.

Y el suelo que debería urbanizarse , mientras tanto, sigue solo dibujado en el plano.

El problema no es solo jurídico. Es económico.

Esta es la idea que muchas veces se olvida.

Cuando se habla de falta de suelo, conviene distinguir entre dos cosas muy distintas: suelo clasificado y suelo viable.

Puede haber mucho suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado en el planeamiento y, al mismo tiempo, muy poco suelo realmente disponible.

Muchas leyes urbanísticas parecen pensadas desde la lógica de las capitales o de las grandes ciudades. Allí, el coste de urbanizar los suelos urbanizables o urbanos no consolidados sale rentable, pero en el resto de lugares, casi nunca.

Y cuando la ley aplica el mismo esquema económico a realidades muy diferentes, el resultado puede ser injusto y, peor aún, inútil e inaplicable.

¿Hay que modificar la forma de ejecutar el suelo?

Probablemente sí.

No se trataría de que una ley autonómica eliminara sin más el deber de los propietarios de costear la urbanización. Ese deber forma parte del esquema básico de la legislación estatal del suelo, en todo caso, habría que modificar ésta.

La cuestión, en el ámbito autonómico, sería otra: permitir, por ley y en supuestos excepcionales, una cofinanciación pública de actuaciones urbanísticas deficitarias cuando exista un interés general cualificado y cuando la Administración reciba a cambio un retorno público real en forma de suelo urbanizado, vivienda protegida, dotaciones o patrimonio público de suelo.

Y decimos por ley, porque la previsión de esa fórmula no puede quedarse únicamente en un convenio. El convenio sirve cuando hay acuerdo. Pero si no hay acuerdo, no.

La ley debería prever una herramienta más clara: un verdadero sistema legal de ejecución urbanística mixta, de iniciativa pública, participación obligatoria y compensación mediante suelo resultante.

Una posible solución: ejecución mixta para suelos inviables

La idea sería sencilla.

Cuando exista un interés público claro en desarrollar un suelo urbanizable o un ámbito urbano no consolidado (por ejemplo, por falta de vivienda, necesidad de suelo público, obtención de dotaciones, crecimiento ordenado del municipio, regeneración urbana o desbloqueo de un ámbito estratégico ) la Administración debería poder tomar la iniciativa y participar económicamente en la urbanización.

La Administración activaría ese sistema por razón de interés público cualificado, con las garantías legales necesarias, cuando quede acreditado que la ejecución privada ordinaria no es viable.

En ese modelo, la Administración asumiría o financiaría la urbanización y, a cambio, recibiría una parte del suelo resultante ya urbanizado. Ese suelo podría incorporarse al patrimonio público de suelo, destinarse a vivienda protegida, dotaciones, equipamientos, espacios libres o políticas públicas de suelo.

El propietario, por su parte, no tendría que adelantar una urbanización que no puede pagar o que no le resulta rentable. Contribuiría mediante la entrega de una parte del suelo resultante.

¿Cómo se llevaría a cabo?

Pongamos un ejemplo sencillo: si de un ámbito de suelo el 20% debe destinarse a calles, zonas verdes, dotaciones y demás cesiones obligatorias, quedaría un 80% con aprovechamiento.

En un sistema mixto regulado por ley, podría establecerse que, si la Administración asume el coste de urbanizar, recibirá a cambio una parte de ese suelo con aprovechamiento (por ejemplo, un 40% del ámbito) para compensar esa financiación pública.

Así, la Administración obtendría suelo ya urbanizado para fines públicos, y el propietario conservaría otro 40% también urbanizado y edificable, sin tener que asumir directamente un coste que hacía imposible la actuación.

El municipio obtiene suelo real. El propietario obtiene suelo viable. Y el planeamiento deja de ser un dibujo para convertirse en ciudad.

¿Por qué un porcentaje legal y no el coste real exacto?

A primera vista, parecería lógico que, si la Administración financia la urbanización, deba cobrarse el coste real exacto de esa urbanización, mediante suelo. Es decir, que si le cuesta 5 millones, se cobre los 5 millones en valor del suelo.

Sin embargo, en muchos municipios pequeños esa regla matemática no vale: si los costes de las obras superan el valor del terreno, el coste real podría absorber prácticamente todo el aprovechamiento del propietario, y éste quedarse sin nada.

La fórmula dejaría de ser una técnica de equilibrio y se acercaría a una expropiación total de hecho.

El objetivo no debería ser arruinar al propietario. El objetivo debería ser desbloquear suelo.

Por eso tendría sentido que la ley fijara porcentajes objetivos o, al menos, una horquilla clara, con la finalidad de repartir de forma transparente el esfuerzo de una actuación que, por sí sola, el mercado no ejecutaría.

El propietario aportaría una parte relevante del suelo resultante, mientras que la Administración asumiría el déficit porque existe un interés público acreditado.

Y el municipio recibiría suelo urbanizado vinculado a finalidades públicas.

Esa es la clave: retorno público real.

La legislación estatal sobre patrimonios públicos de suelo ya ofrece una pista útil.

Los artículos 51 y 52 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana vinculan esos patrimonios a finalidades como regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública, facilitar la ejecución de la ordenación territorial y urbanística y destinar bienes y recursos principalmente a vivienda protegida u otros usos de interés social.

Si la Administración recibe suelo urbanizado para vivienda pública, dotaciones, equipamientos o políticas públicas de suelo, la operación deja de ser una ayuda al propietario y pasa a tener una justificación pública mucho más clara.

Naturalmente, con garantías

Una fórmula así tendría que estar prevista por ley y aplicarse solo cuando exista un interés público cualificado: falta de suelo, necesidad de vivienda, obtención de dotaciones o regeneración urbana.

También debería excluir los ámbitos donde la ejecución privada ya sea rentable, fijar porcentajes objetivos y asegurar que el suelo recibido por la Administración quede vinculado a fines públicos.

La regla sería sencilla: quien participe lo hace conforme al sistema legal; quien no quiera participar debe poder salir mediante expropiación y pago del justiprecio que corresponda.

Así se evitarían dos riesgos: convertir la intervención pública en una ayuda injustificada a propietarios privados, o mantener bloqueados durante décadas los suelos de municipios pequeños donde las reglas ordinarias no funcionan.

Menos suelo dibujado y más suelo real

Durante años se ha pensado que bastaba con clasificar suelo urbanizable o delimitar ámbitos urbanos de transformación.

La experiencia demuestra que no.

La pregunta no debería ser solo cuánto suelo clasificado tiene un municipio, sino cuánto de ese suelo puede ejecutarse de verdad.

Si la respuesta es “muy poco”, el problema no está solo en el planeamiento. Está también en el sistema de ejecución.

El objetivo no es especular con el suelo ni regalar dinero público. Es hacer posible que el suelo clasificado llegue a convertirse en suelo disponible.

Porque una cosa es clasificar en papel.

Y otra muy distinta es materializarlo, hacerlo realidad.

José Elías Viña Guerra, director del Grupo de Estudio de Derecho Urbanístico, Ordenacióndel Territorio y Medio Ambiente del Colegio de Abogados de Santa Cruz de La Palma.