El Ayuntamiento de Madrid ha presentado el Plan de Calidad del Aire y Cambio Climático, llamado “Plan-A” –porque descarta cualquier Plan B–, cuyo objetivo es “conseguir una ciudad sostenible que garantice la salud de la ciudadanía frente al reto de la contaminación atmosférica, reduzca las emisiones de gases de efecto invernadero y fortalezca la ciudad frente a los impactos del cambio climático”.

Se articula en cuatro ejes: “Movilidad sostenible, gestión urbana baja en emisiones, adaptación al cambio climático y sensibilización ciudadana”. A diferencia de otros documentos anteriores, plantea la colaboración con otras administraciones (Comunidad de Madrid, ayuntamientos vecinos y Gobierno central) y, si se le dota de un presupuesto adecuado, es el intento más serio, profesional y decidido que se ha hecho nunca en Madrid para coger el toro del cambio climático por los cuernos y acometer simultáneamente en todos los frentes, medidas tan drásticas como sean necesarias para hacer la ciudad –y la región– más sana y resiliente.

Lástima que ni el Ayuntamiento ni “las otras administraciones” hayan sido capaces de elaborar un plan conjunto. Madrid es mucho más que el término municipal de la capital. Es una conurbación que afecta a todo el centro de la península ibérica y cualquier medida urbanística, medioambiental, de movilidad o territorial, debe concebirse con criterios metropolitanos.

Aunque el Plan supera con mucho las propuestas que cualquier administración madrileña haya hecho hasta hoy, la “colaboración institucional” que plantea es insuficiente. Convencer, no imponer, es imprescindible cuando el escepticismo medioambiental al que se enfrenta se transforma en abierta hostilidad si advierte movimientos contra el máximo icono de la libertad individual para la sociedad occidental: el automóvil privado.

Primero el alcalde de Alcorcón demandó al Ayuntamiento de Madrid por aprobar el protocolo que prohibirá la entrada de vehículos privados a la capital si esta alcanzara el escenario más desfavorable de contaminación. Lamentó David Pérez que Madrid tomara esa medida unilateralmente, sin consensuarla con los “ayuntamientos vecinos”, pero la demanda no fue por eso. Fue literalmente “por limitar la libre circulación de las personas, garantizada por la Constitución española”.

Meses después, tras las restrictivas medidas contra la contaminación adoptadas el último año por el Ayuntamiento de Madrid, el consejero de Medio Ambiente de la Comunidad de Madrid propuso que las empresas fomentaran el teletrabajo para evitar desplazamientos. Resulta sorprendente que un alto cargo “medioambiental” prefiera abrir el melón nada menos que de todo un sistema de trabajo –y consecuentemente de relaciones laborales– a cuestionar mínimamente el uso del automóvil privado.

Posteriormente, tras activar el Ayuntamiento de Madrid el protocolo para alta contaminación, que prohíbe circular al 50% de los coches dentro del perímetro de la M-30, Esperanza Aguirre califica de “cochófobo” al Ayuntamiento y exhibe su escepticismo medioambiental quejándose en público de estar “inmovilizada” en su casa pues sus dos coches, ambos con matrícula “par”, no podían circular ese día. No tardaron en calcularle el tiempo que tardaría en llegar al trabajo como cualquier otro ciudadano: 15 minutos en metro, 18 minutos en autobús y 20 minutos andando.

Al poco tiempo, como alternativa a la posible “peatonalización” de la Gran Vía, propuso que los técnicos municipales evaluaran el costo de construir ¡un túnel! desde Plaza de España a Cibeles, advirtiéndoles de que debido a la gran diferencia de altura entre ambos puntos de la ciudad “no sería una obra fácil”, es decir, “barata”. Como si, dificultades técnicas aparte, el Ayuntamiento no estuviera aún suficientemente endeudado.

Hablando de la Gran Vía, por emblemática que sea, no es una arteria principal de tráfico. El debate sobre su posible peatonalización solo consigue desviar la atención del auténtico reto que tiene por delante la región de Madrid: el Plan de Movilidad Metropolitano, plan que, liderado por el Gobierno regional, elaborado conjuntamente con todos los ayuntamientos metropolitanos e inserto en otro de mayor rango sobre “Estrategia Territorial”, no solo coordinaría las políticas de transporte colectivo por carretera, ferrocarril o BRT, sino que establecería las pautas de desarrollo –no necesariamente crecimiento– de la más grande conurbación urbana del Sur de Europa.

¿Tiene sentido que el Ayuntamiento de Madrid elabore un detallado mapa de “aparcamientos disuasorios” dentro su término municipal? Disponer grandes playas de estacionamiento en Valdebebas, Canillejas o Villaverde significa atraer el tráfico privado hasta allí cuando una persona que va a trabajar a Madrid desde El Escorial, Móstoles, Alcalá de Henares o Aranjuez donde debe tenerlos es en sus respectivas ciudades para hacer el trayecto hasta Madrid en transporte colectivo. ¿Tan difícil es que trabajen juntas las administraciones?

Porque estamos ante la clave del problema de la movilidad territorial. Inés Sabanés, concejala de Medio Ambiente del Ayuntamiento de Madrid, que vela para cumplir los mandatos de París y Marrakech de cara al 2020, 2030 y 2050, lamenta que los problemas de contaminación “están directamente relacionados con décadas de diseño urbano que dieron prioridad al coche privado frente a sistemas de transporte más eficientes y sostenibles”.

Temo una polarización entre el ecologismo “cochófobo” –generalmente de izquierdas– que solo piensa en términos de transporte público y el radicalismo “cochófilo”–mayoritariamente de derechas– envuelto en la bandera del libre albedrío y la sagrada libertad individual. Con adhesiones inquebrantables y sin matices ni puntos de encuentro. Se trata de valores y principios que se anteponen a todo sin admitir que están obligados a encontrar espacios de consenso. El cambio climático y la calidad del aire que respiremos no admiten demora.

El diagnóstico es impredecible y el riesgo de equivocarnos, enorme. En 1917 el grueso de la población occidental se desplazaba en bicicleta o tranvía, el medio de transporte barato y solidario por excelencia. El automóvil era un objeto de superlujo al alcance de muy pocos que en solo medio siglo se convirtió en el medio de transporte preferido –y en “objeto de deseo”– de la mayor parte de la población. Tanto es así que ciudades y territorios se reconfiguraron hacia el automóvil privado. Hoy, un siglo más tarde, estamos dispuestos a retrotraerlos… hacia el transporte colectivo y la bicicleta.

Como bien dice Sabanés “los coches privados provocan el 70% de las emisiones del conjunto del transporte, ocupan veinte veces más espacio que los autobuses y solo transportan el 30% de las personas. De manera que un medio de transporte 'minoritario' provoca los mayores impactos de contaminación”. Pero atención: el coche eléctrico, no contaminante, en poco tiempo estará plenamente integrado entre nosotros, y el coche sin conductor está al caer.

En el cartesiano discurso de Sabanés no tiene cabida el componente “objeto del deseo” del coche. Imaginemos un 2050 con ciudades y territorios redefinidos para autobuses, trenes, tranvías, bicicletas y BRT. Imaginemos asimismo coches –en realidad drones rodantes– que consumen cero y contaminan cero. Das al botón y él solito te lleva. Aunque haya atascos –como había en el lejano 2017– tú vas leyendo o echando un sueñecito. Aparca en un aparcamiento disuasorio municipal o regresa él solo a casa para volver por la tarde a recogerte.

El “mientras tanto” no es nada obvio. El ecologismo, más que una ideología, es un sentimiento muy profundo… tanto como la libertad individual. Aquí no se confrontan argumentos, se confrontan sentimientos.

Posdata: Para ese “mientras tanto” ahí va una idea para la Gran Vía. Nada de calle peatonal: tranvías y bicicletas en doble sentido. Coches que sólo la atraviesan, como podría pasar en las calles San Bernardo o Peligros. Las fotos son de Melbourne.

El momento de dar la noticia estaba bien elegido. Escasamente una semana antes del mes de agosto la prensa publica que el grupo Wanda propone demoler el Edificio España y volverlo a reconstruir.

Los medios de comunicación se han hecho eco del tema por la evidente importancia del edificio en la ciudad de Madrid. Sin embargo el asunto es muchísimo más complejo, delicado, grave -y atractivo- de lo que estamos percibiendo en los últimos días. Va mucho más allá del tira y afloja que se avecina entre un Ayuntamiento necesitado de captar inversiones y un gran inversor que ha apostado por implantarse firmemente en Madrid.

No se trata únicamente de la transformación de un inmueble por emblemático que sea. Por primera vez en la historia contemporánea de Madrid confluyen en un solo edificio tantas variables técnicas, económicas, urbanísticas, históricas y políticas, que la ciudad debería aprovechar la oportunidad que se le presenta para promover el más amplio debate posible sobre su modelo de crecimiento interno.

Un poco de historia: En junio de 2014 el Banco Santander vende al Grupo Wanda el edificio. Éste cuenta con un proyecto de rehabilitación interior, ganado en un concurso restringido por los arquitectos Carlos Rubio Carvajal, Enrique Álvarez-Sala Walther y Antonio Ruiz Barbarín. Las fachadas se respetaban íntegramente.

Wanda está por una opción mucho más radical. Decide hacer su propio proyecto encargándoselo a Norman Foster y Carlos Lamela. La nueva propuesta planteaba una reestructuración interna de tal magnitud que en la práctica suponía mantener solo las fachadas principales y vaciar el edificio por dentro. Para que legalmente fuera posible, la Comisión Local de Patrimonio Histórico -organismo mixto entre el Ayuntamiento y el Gobierno regional de Madrid- aceptó en diciembre de 2014 rebajar el grado de protección y seguidamente el pleno municipal lo aprobó solo con el voto favorable del PP. Siete meses después los nuevos propietarios consideran demasiado arriesgado su propio proyecto y comunican al Ayuntamiento que la única opción es “desmontar la fachada y reconstruirla piedra a piedra”.

*NOTA: La fachada no es de piedra, sino de ladrillo, parte visto y parte chapado en piedra natural. Cualquiera que sepa cómo se “desmonta” una fachada de ladrillo sabe que ese amable eufemismo significa en realidad “demoler”.

Las notas de prensa sobra la compra del edificio por Wanda ya adelantaban que “La Comunidad rebajará el grado de protección histórico-artística del inmueble para poder demoler todo su interior, conservando únicamente la fachada y los laterales. El dictamen regional consideró que ”se favorece la puesta en valor de un edificio muy degradado en los últimos años debido a su inactividad, preservándose las partes que revisten importancia y que lo caracterizan desde el punto de vista arquitectónico y escultórico“ (El Mundo, 5 junio 2014). Es decir, el edificio fue adquirido con este compromiso previo de la administración, requisito prudente y sensato por parte de los compradores antes de hacer una inversión de esta envergadura.

Por tanto, antes de materializarse la propia compra, se redactó un anteproyecto que proponía “demoler todo su interior, conservando únicamente la fachada y los laterales”. Teniendo en cuenta que se trata de un edificio que en su parte más alta tiene 117 m etros de alto (27 plantas), no hace falta ser especialista para darse cuenta de que mantener esa fachada en pie es el eje central de la toda la propuesta.

Foster y Lamela se habían rodeado de los mejores calculistas de estructuras. Ahí estaba Valladares, uno de los principales gabinetes de cálculo de España, junto a Arup, firma de indudable prestigio mundial ¿Alguien puede creer que semejante concentración de talento estructural no detectó que aquello era inviable -a ese coste- en cuanto comenzó a calcular?

La fachada no es autoportante -no resiste su propio peso-, está apoyada en los forjados. Si estos en gran medida se tiran, una fachada de esas dimensiones levantada con ladrillos y con técnicas constructivas de posguerra -no había apenas acero- quedaría muy inestable, seriamente expuesta a esfuerzos horizontales de viento y con grave peligro de colapsar. Wanda conocía los riesgos de su propuesta antes de comprar el edificio en junio de 2014, y sin embargo los desveló un año más tarde, en julio de 2015.

Entretanto la anterior delegada del área de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, Paz González, a tan solo dos meses de las elecciones municipales aseguró que “dado que su edificio sería el más beneficiado por la reforma” Wanda se comprometía a costear un tercio del presupuesto de la reforma de la plaza de España -30 millones de euros- (Cinco días, 13 marzo 2015), operación que, como tantas y tantas otras, tampoco costaría un solo euro a los madrileños, apenas un ligero “desajuste de caja inicial”, como matizó rápidamente la Dirección General de Planeamiento.

Todo es un problema de costo. Una disparidad del precio de la obra tan importante como para poner en riesgo el desembarco inmobiliario de Wanda en Madrid. Ricardo Aroca, catedrático de cálculo de estructuras y uno de los técnicos a los que el nuevo Ayuntamiento solicitó un informe sobre la viabilidad de conservar la fachada original del edificio fue muy gráfico: “Si se ha podido ir a la luna ¿cómo no se va a poder mantener la fachada del Edificio España? El problema es que ir a la luna resultó muy caro”.

En la rueda de prensa del pasado 7 de septiembre, tras la intervención del propio Ricardo Aroca, se evidenció que Wanda compró un edificio sujeto a una normativa y con un determinado grado de protección -que además se lo personalizaron-, que sus arquitectos presentaron un proyecto para mantener las fachadas y vaciar el interior, pero que cabe deducir que ese proyecto en realidad no fue redactado para mantener las fachadas, sino para tirarlas.

No hace falta tener el colmillo retorcido de Bernie Gunther ni el ojo clínico del teniente Colombo para intuir la secuencia de todo este episodio: Wanda, avalado por unos informes técnicos incuestionables, comunica al Ayuntamiento la realidad. Mantener la fachada original supone un sobrecosto de la obra que penaliza extraordinariamente el emprendimiento inmobiliario. El equipo de Ana Botella lo tiene claro: ante la proximidad de las elecciones el tema es implanteable. Se respeta el calendario de presentación de los proyectos y después de las elecciones, justo antes del verano, sale a la luz pública. Arquitectos e ingenieros, por tanto, continúan su trabajo pero…

El nuevo ayuntamiento ha sido ágil y contundente. Lo fue cuando le presentaron el problema y encargó inmediatamente dos informes independientes a los catedráticos Ricardo Aroca y Hugo Corres. Lo volvió a ser cuando a finales de Julio Wanda expuso a los medios de comunicación su propuesta de demoler las fachadas. El concejal de urbanismo, José Manuel Calvo, se mantuvo firme en su decisión de respetarlas, zanjando en 48 horas cualquier posible “polémica”. Y lo ha vuelto a ser ahora. Wanda organizó una visita guiada al edificio con la prensa. Allí su director para España expuso que no tenían plan B. Solo se planteaban demoler el edificio por completo y reconstruir las fachadas. De nuevo en 48 horas, Calvo, flanqueado por la cúpula de la Dirección general de Control de la Edificación y por los catedráticos cuyos informes contrató, despejó cualquier duda de que toda intervención en el edificio España pasa por mantener las fachadas originales.

La “polémica” a la que me refería vendría por una arriesgada propuesta que en esos días lanzó el Decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, José María Ezquiaga. “El Ayuntamiento debería convocar una consulta ciudadana para que sean los madrileños quienes decidan. … El edificio no es histórico, no tiene un valor intrínseco derivado de su antigüedad, y arquitectónicamente tampoco es excepcional. Pero su imagen es lo suficientemente significativa como para que los madrileños puedan considerar que forma parte de su memoria y quieran conservarlo. … La pregunta no es si se puede tirar la fachada, sino si los madrileños se sienten vinculados al edificio, si forma parte de su memoria, si es un icono de Madrid” (El País, 23 julio 2015).

El referéndum es un arma de varios filos. Primero habría que delimitar cuál es el umbral de apoyo popular para que una iniciativa de una asociación profesional -el Colegio de Arquitectos- sea sometida a votación popular. El concejal de Participación Ciudadana, Pablo Soto, considera que ese nivel mínimo de apoyo es el 1% de la población mayor de edad empadronada en Madrid.

Suponiendo que se llegara a ese porcentaje de “interesados” tengo mis dudas que fueran muchos más los “votantes” y por tanto que el resultado de la consulta sea más democrático que la decisión de los representantes municipales y regionales elegidos democráticamente. Y tengo dudas porque mientras éstos serían asesorados por la flor y nata de los profesionales del sector, para un asunto técnico que al final se reduce a un problema de -gran- sobrecosto de obra, ese mínimo porcentaje del pueblo soberano, lo suficientemente concienciado y/o radicalizado votaría con el corazón, con las tripas o con el carnet del partido, no con la cabeza.

El sector conservacionista antepondría la imagen que desde niño ha identificado el edificio con su ciudad. Un icono de la madrileñidad. Recordarán cuando iban a jugar de pequeñitos a la Plaza de España y alguno se sentirá tentado de llamar al príncipe Carlos de Inglaterra para que nos recuerde cómo hay que defender la superficialidad de nuestro patrimonio histórico. Para ellos un icono urbano se reduce a su piel. Lo que suceda dentro no les interesa tanto. A eso llamo “votar con el corazón”.

Este verano he visto definir a este edificio como “franquista” y por tanto habría que acabar con él. A eso llamo “votar con las tripas”. Desde esa óptica el monasterio, perdón, el ministerio del Aire y una parte nada desdeñable de edificios de Chamberí y del Barrio de Salamanca como el Carlos III y la Fundación Gregorio Marañón -al menos su estética- merecen el oprobio. Ni que decir tiene que la Cruz de los Caídos debería ser pulverizada, pero… ¿Son franquistas la Torre de Madrid que hace esquina con este edificio, la Torre del Retiro, la Torre de Valencia o el Diario Arriba?

Refiriéndonos únicamente a los edificios nobles del centro de Madrid ¿Cuáles son de estética franquista? En Berlín se presume del estadio olímpico -rehabilitado por el mismo arquitecto que va a hacer la ampliación del Santiago Bernabeu- o del aeropuerto de Tempelhoff -que en estos momentos están estudiando su adecuación para centro de acogida de refugiados-, iconos ambos de la arquitectura nazi.

En Roma exhiben con orgullo el complejo EUR mussoliniano y en Como la “Casa del Fascio” –así, como suena- está considerada uno de los más importantes edificios de la arquitectura universal del Siglo XX ¿Deberían mantenerse solo los edificios de los emperadores romanos buenos y tirar los de los malos? ¿Quién dibuja la línea? El Edificio España es un edificio privado que aunque tenga un look modelo “glorioso imperio” muy del gusto del dictador, merece su propia consideración histórica.

Wanda expuso su estrategia a un Ayuntamiento de Madrid -el de Ana Botella- cuyos políticos -no sus técnicos- tenían un sistema de valores muy distinto al de los políticos del actual ayuntamiento. Desde la “Operación Chamartín” a la “Manzana de Canalejas”, sus criterios de intervención en el centro de la capital son muy diferentes. Sus planteamientos ante la regeneración y la gentrificación de los barrios a que darán lugar no tienen nada que ver. Si a Wanda le dieron expectativas de que podría tirar la fachada y ahora se las quitan obligándole a asumir el sobrecoste, buscará con toda lógica compensaciones. Si no aquí, en Campamento o si no en ese megaproyecto diez veces más caro que aún no sabemos dónde va a hacer (ABC, 25 junio 2015).

Pero lo que por ahora sabemos es que Wanda va a pelear -con sus argumentos- por derribar las fachadas. Se está jugando mucho dinero. Si al final lo consiguiera estaremos ante un asunto que provocará fricciones y será objeto de ríos de tinta ¿Reconstruir las mismas fachadas? Las del Edificio España se corresponden con criterios constructivos, estructurales y compositivos basados en los conocimientos técnicos de los años 50. Hoy los edificios se conciben, se proyectan y se construyen de otra manera. Mimetizar el chapado de piedra o el llagueado de los ladrillos sin más aportación intelectual, sería Disneylandia. Pensemos en las diferencias entre una operación de cirugía hace 60 años o en la actualidad. El gran debate del Edificio España no habría hecho más que empezar.

La única forma de acabar, o al menos minimizar, este sistema de gobierno de las multinacionales, los fondos y las grandes corporaciones a través de políticos interpuestos es ganando elecciones

Las últimas elecciones municipales y regionales produjeron un vuelco político. De las 50 ciudades más pobladas de España sólo 12 serán gobernadas por el Partido Popular. El dato es más duro entre las 30 primeras: solo 3 (el 10%). Y entre las 15 grandes capitales con más de 300.000 habitantes únicamente 2: Málaga y Murcia. Esta es la verdadera magnitud del batacazo que Rita Barberá, la noche de las elecciones confesaba gráficamente al oído al exdelegado del gobierno en Valencia, encarcelado tres días después por presunta corrupción.

A los pocos días, la mismísima Amnistía Internacional entró en escena en materia de vivienda con un demoledor informe. Entresacamos algunas de sus frases:

Termina su informe con una dolorosa afirmación: "Es difícil encontrar en España una violación de derechos humanos tan extendida y tan invisible".

Liderados por Madrid y Barcelona, los nuevos ayuntamientos se han lanzado desde el primer minuto a paralizar tantos desahucios como les sea posible. Todos, incluso los gobernados por el PP, que ya no pueden ir contracorriente, han comenzado a poner en marcha la batería de medidas que recogían sus programas electorales para acabar con el drama. En mayor o menor medida son las siguientes:

Sabemos por tanto las líneas maestras que regirán la actividad de las administraciones en esta materia, pero ¿alguien cree que sus contrapartes van a quedarse de brazos cruzados mientras les dejan sin negocio? La banca, las aseguradoras, los fondos de inversión o las eléctricas son entidades con mucho ánimo de lucro. Su gestión no está sometida ni a medidas de transparencia ni a control democrático alguno. Trabajan con los mejores bufetes de abogados, manejan todos los recursos que la economía de mercado pone a disposición de cualquier empresa pero llegan donde no puede llegar cualquier empresa.

Una semana después –sólo una semana– de que la nueva alcaldesa de Madrid dijera en una entrevista en televisión, que los servicios jurídicos del ayuntamiento están revisando los contratos de venta de viviendas sociales municipales a diferentes fondos buitre, uno de ellos –Blackstone– anunciaba la transmisión de su cartera de viviendas –entre ellas 1.200 adquiridas a la EMVS de Madrid– a una SOCIMI –Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, Fidere– que previamente había constituido. Fidere se estrenó en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) con una ganancia del 2,5%. Como avanzábamos en estas mismas páginas hace dos años (22 Agosto 2013: Otro negocio más: privatizar la vivienda de alquiler), el mercado de la vivienda de alquiler es un excelente negocio.

El problema para los abogados de Manuela Carmena es que, pese a que consigan encontrar irregularidades en el proceso de venta, o incluso que, como dijo la alcaldesa “esta pueda no ser legítima”, es mucho más difícil revertir un contrato de compraventa a una SOCIMI que cotiza en bolsa, cuyos accionistas son inversores institucionales y pequeños inversores, que si el propietario siguiera siendo una sola institución de inversión colectiva –el fondo buitre–. De ahí que Fidere exprese con tranquilidad que “con el objetivo de incrementar la rentabilidad de sus accionistas, gestionará su cartera de viviendas seleccionando clientes –es decir, inquilinos– económicamente solventes y con visibilidad de ingresos a largo plazo”con el objetivo degestionará su cartera de viviendas seleccionandoy con visibilidad de ingresos a largo plazo.

La pregunta pertinente es ¿Se trata de una solución encontrada sobre la marcha, en cuanto sonaron las alarmas, por los bufetes de abogados que trabajan para los fondos buitre, o el blindaje de la operación estaba previsto desde el principio? En este sentido los Tribunales de Arbitraje, compuestos por “profesionales independientes norteamericanos” –no jueces de carrera– que incorpora el Tratado de Libre Comercio con Estados Unidos –TTIP–, no hacen presagiar nada bueno para las administraciones españolas.

Ante ello, la voluntad política de no vender ni una sola vivienda pública más, de hacerse con la mayor cantidad de viviendas vacías para compensar las que no puedan recuperarse y de constituir importantes parques públicos de vivienda protegida de alquiler, son las principales armas de que las nuevas administraciones locales y regionales disponen para defender a los colectivos más vulnerables de un sistema ante el que hasta hoy siguen indefensos.

Un sistema que aún no permite la dación en pago y en el que es legal que los subasteros se queden con las viviendas subastadas tras un desahucio, al 50% de su valor de mercado. Un sistema en el que después de haber sido desahuciada, una persona sigue debiendo todo lo que le queda por pagar de la hipoteca.

Que en Madrid los distintos gobiernos –municipal, regional y nacional– hayan trabajado y legislado en favor de las grandes corporaciones y no de sus ciudadanos, nos puede indignar pero es legal. Que viviendas municipales –de la EMVS– y regionales –del IVIMA– hayan sido malvendidas con dumping de entre el 30 y el 40% bajo el precio de mercado es perfectamente legal. Que al cabo del tiempo conozcamos que una de las empresas del hijo de la alcaldesa –Aznar Jr.– ha sido intermediaria –es decir, comisionista– en la venta de viviendas del ayuntamiento al fondo buitre nos puede revolver el estómago, pero es absolutamente legal.

Tan legal como que en contra de los fundamentos de la economía de mercado, el gobierno de España creara a medida y para uso exclusivo de SAREB un vehículo financiero –el FAB– consistente en una joint venture entre el inversor (51%) y la propia SAREB (49%), en el que si el inversor “reside fuera de España” las rentas obtenidas están totalmente exentas de tributación todos los inversores que compraron viviendas –fondos buitre– que compraron viviendas a SAREB, tienen su sede fuera de España.

En tiempo de descuento, Ana Botella apuró la legalidad que le proporciona el sistema, gobernó para los poderosos hasta más allá del decoro democrático e ignoró las necesidades de los ciudadanos en dos ocasiones: En la primera sacó a concurso ¡sólo dos días antes de las elecciones municipales a las que no se presentaba! varios terrenos municipales para construir “vivienda privada en venta” es decir, exactamente lo contrario que todos los partidos, incluido el suyo, proponen hacer con el patrimonio de suelo municipal: Destinarlo a “vivienda pública en alquiler”. No decimos que dicha venta sea intrínsecamente perversa. Tal vez las urgencias económicas del ayuntamiento terminen haciéndolo necesario, pero ¿no debería haberse dejado preparado para que el equipo de gobierno entrante tomase su propia decisión?

La segunda fue que en el último pleno antes de las elecciones, Botella tuvo tiempo de pasar su último rodillo. Ese bodrio de centro comercial que se ha empezado a construir frente al Matadero. Una muralla contraria a la permeabilidad que el cuidadoso proyecto “Madrid Río” tenía previsto para esa área emblemática de la ciudad. Ha conseguido aunar en su contra no sólo a todos los demás partidos sino a todos los estamentos de la sociedad civil. El Colegio de arquitectos lo define como “de estética incalificable” y los vecinos están recogiendo firmas para pararlo: destruirá el comercio de proximidad del barrio. El Plan Especial fue aprobado en ese pleno desestimando sin justificar las 300 alegaciones presentadas. Rápidamente los promotores metieron las máquinas. La obra ha comenzado sin licencia utilizando una pirueta legal aprobada por el gobierno regional de Esperanza Aguirre, mediante la cual basta con la promesa de que el promotor cumplirá con la legalidad. El nuevo Ayuntamiento tendrá que echar números para calcular las indemnizaciones antes de parar las obras. En todo caso es encomiable el esfuerzo y la clarividencia de Ana Botella para, contra la opinión del conjunto de la sociedad, sacar adelante este emprendimiento, movida sólo por el interés… de todos los madrileños.

No será fácil desmontar el entramado. Para quienes gobiernan entre bastidores y para los políticos que sin pudor trabajan para ellos, al enemigo ni agua. Aprovechan cualquier resquicio, violentan los procedimientos y chantajean con las indemnizaciones por parar lo que ya está en marcha. Por si acaso la nueva Ley Mordaza nos recuerda que hay líneas que cruzarlas cuesta entre 600 y 30.000 Euros por persona.

La única forma de acabar, o al menos minimizar, este sistema de gobierno de las multinacionales, los fondos y las grandes corporaciones a través de políticos interpuestos es ganando elecciones. La exigencia de Ciudadanos de paralizar la privatización del 49% del Canal de Isabel II es un ejemplo de libro. Si el PP no aceptaba la lista de condiciones que le impuso, no sería presidenta de la Comunidad de Madrid Cristina Cifuentes, una política con un talante muy distinto al de sus predecesores pero perteneciente a un partido que difícilmente renunciará a su ADN. A ese ADN que resume el presidente Rajoy en una frase para la historia: “una cosa es ser solidario y otra serlo a cambio de nada”.

La clave está en que, desde el comienzo de la democracia en España, nunca ha habido tanta conciencia colectiva para acabar con la injusticia, la desigualdad, la corrupción y la falsa moral.

En la misma semana en la que dio comienzo la campaña electoral para las elecciones municipales y regionales tuvieron lugar en Madrid las conferencias y mesas redondas del Salón Inmobiliario (SIMA) 2015. De cara a las elecciones, todos los partidos apuestan por potenciar la vivienda de alquiler, la regeneración de barrios y la creación de parques de vivienda de alquiler social para, en mayor o menor medida, paliar el drama de los desahucios. Hasta ahí todo en orden. Hoy no se entendería dejar de proponerlo. Las diferencias, como siempre, están en la letra pequeña, en cuánto de verdad hay en que ésta sea su apuesta principal y cuánto están realmente dispuestos a mojarse.

El SIMA de este año ha lanzado mensajes optimistas: “2015 será un año magnífico”. El mercado se recupera, el negocio vuelve y esto arranca de nuevo. En titulares de El Mundo, “El ladrillo vuelve al PIB”.

Luego, conforme se leen los artículos, resúmenes de prensa y declaraciones, y se escuchan las entrevistas, mesas redondas y tertulias, vamos observando que sí, pero no tanto.

No hay apenas obra nueva. En 2014 se vendió un 14% más de viviendas que en 2013, pero un 17% menos de nueva construcción, porcentaje a aplicar sobre bajadas similares de obra nueva año tras año desde 2009. Es decir, se venden fundamentalmente pisos ya construidos.

Puesto que hay suficiente demanda de pisos de lujo, se están rehabilitando numerosos edificios emblemáticos en áreas “prime” de la ciudad. No obstante, los promotores son cautos sobre la rehabilitación: “Sólo se rehabilita si salen los números”. Con la misma rotundidad -y toda lógica- se expresan los bancos. Según Alberto Pulido, director de Negocio Hipotecario del Santander, “con la nueva regulación proteccionista para el deudor, quienes tengan rentas más bajas van a ver restringido su acceso al crédito”. Resumiendo: para eso que dicen los políticos de “regenerar barrios degradados”, que requieren costosas obras de consolidación estructural, gran necesidad de eficiencia energética, sofisticados estudios sociales y medioambientales, participación del vecindario -o sea, tiempo- y cuya clientela es mayoritariamente insolvente… que no cuenten con ellos.

En cualquier caso, la idea de que los precios “han tocado fondo” está haciendo que los promotores comiencen a posicionarse ante nuevos emprendimientos, prácticamente siempre bajo dos premisas: que se trate de obra nueva y de viviendas en venta.

En esta línea, el presidente de los Promotores inmobiliarios madrileños, José Antonio Gómez-Pintado, plantea que si se redujera la carga fiscal (actualmente en un 26%) mediante “ajustes a favor del ladrillo”, el sector, que en 2007 llegó a suponer el 16% del PIB español y hoy es tan sólo el 7%, podría alcanzar una velocidad de crucero que le permitiera estabilizarse en torno a un deseable 10%. Y el director de la consultora Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, considera que  el sector “se habrá recuperado” cuando la cifra de 200.000 hipotecas que actualmente se están concediendo al año se duplique.

Como coletilla al final de sus artículos y conferencias, los promotores, constructores y ejecutivos bancarios suelen incluir alguna frase en apoyo de la vivienda en alquiler. Pero no nos engañemos. Enfocan su discurso, se expresan, y por tanto piensan, en términos de venta. En realidad es lo que siempre han hecho. Es el campo en el que saben trabajar bien. El ciclo inmobiliario se basa en invertir y, con unos márgenes de tiempo muy controlados, recuperar la inversión, obtener beneficios y reinvertir. En ese mercado no hay cabida para las promociones en alquiler. En ellas, el primer euro entra en caja como mínimo dos años después de poner en marcha la operación. La banca no termina de creérselo, por lo que el promotor privado sabe que necesita un fuerte pulmón financiero para plantearse entrar en un mercado -el alquiler- que le obliga a desenvolverse básicamente con fondos propios. Es otro modelo de negocio, con retornos a largo plazo, para otro tipo de inversores.

Estamos entonces ante el escenario -desolador- que se le va a presentar a las nuevas administraciones que salgan de las elecciones. Algunas empresas municipales de vivienda están en proceso de liquidación, otras en concurso de acreedores, la mayor parte sin capacidad alguna de inversión y la práctica totalidad -como organismos dependientes de sus ayuntamientos y gobiernos regionales- sobreendeudadas. Los nuevos responsables municipales y autonómicos tendrán que tomar la decisión política de a qué destinar los escasos recursos económicos de que dispongan para el área de vivienda.

Abordemos el problema de la vivienda desde otro punto de vista. En vez de poner el foco en el promotor -sea éste público o privado-, pongámoslo en el usuario. Hablemos de vivienda como un instrumento más de las políticas redistributivas de renta.

En España, la llamada “protección oficial” no es otra cosa que el diferencial de interés que un banco cobra a las personas que compran una vivienda calificada como “protegida” frente a otra en el mercado libre. Es un sistema de redistribución de la riqueza en el que el Gobierno negocia con los bancos para que rebajen una parte del porcentaje de interés. Esa parte la pagamos los ciudadanos con nuestros impuestos, de forma que la vivienda, que ha de cumplir previamente unas características muy exigentes para obtener la calificación, queda “protegida oficialmente”.

No hablamos del mercado de vivienda libre en venta, el que dominan los promotores inmobiliarios, las gestoras de cooperativas y los bancos. Que vuelve a contar con financiación y en el que los compradores son solventes. Estamos hablando de dinero público. Ese que escasea. El verdadero debate está en si hoy -y durante un tiempo- en el estado de penuria económica en que se encuentran las administraciones, todo el dinero público destinado a vivienda debe dirigirse al alquiler y no a la compra.

No hay dinero para ambas a la vez. Habrá que elegir. Mucho más cuando los diferentes partidos se están comprometiendo a contar con parques públicos de vivienda de alquiler social en sus programas contra los desahucios. Estas viviendas también cuestan dinero, incluso el que se deja de percibir al captarlas mediante exenciones fiscales a empresas y particulares.

Será difícil rectificar en los planeamientos urbanos ya existentes la condición de “protegibles” que tienen las viviendas de numerosas parcelas privadas destinadas a la venta. Más difícil aún se les hará a los partidos que gobiernen -salvo al PP, que no tiene ese problema-, que después de haber repudiado la venta de viviendas a fondos buitre por parte de sus antecesores, se tengan que sentar con otros fondos de inversión, bancos o SOCIMIS a negociar la creación, en el mejor de los casos, de empresas mixtas -por mucho que se reserven su control- para gestionar las viviendas de los organismos municipales (las diferentes EMVs) o regionales (IVIMA, INCASOL, AVRA) que o están quebradas o no tienen recursos para mantener.

Hay soluciones. Las SOCIMIS son un buen instrumento para articular un parque privado de viviendas protegidas de alquiler. Asimismo los ayuntamientos pueden explorar el campo de las viviendas de compra progresiva, como está haciendo la Generalitat de Cataluña, si bien las ya veteranas “Viviendas Protegidas de Alquiler con Opción a Compra” siguen constituyendo el producto más apropiado para fijar población que, empezando en régimen de arrendamiento, quieran dar, años después, el salto a una vivienda en propiedad.

Dos ejemplos, uno de hace 90 años y otro de hace unas semanas:

A finales de abril, en un excelente programa de televisión, Jordi Évole conversaba sobre los modélicos desarrollos municipales de vivienda social construidos en Viena durante la década de los años 20 del pasado siglo. El ayuntamiento socialdemócrata hubo de enfrentarse a la endémica escasez de vivienda local agravada por los miles de personas que llegaron a Viena procedentes de todos los rincones del extinto imperio austrohúngaro tras la Primera Guerra Mundial. Su interlocutor austriaco destacó que la totalidad del programa está financiado por las arcas públicas.

En realidad se financió sobre la marcha mediante un impuesto a las grandes fortunas. El alcalde Karl Seitz y el concejal de hacienda Hugo Breitner fueron vilipendiados durante todo su mandato por los medios conservadores. Seitz fue detenido y enviado a un campo de concentración durante el periodo nazi. Breitner pudo exiliarse a los Estados Unidos. A aquella década de gobierno municipal socialdemócrata se le conoce como “la Viena roja”. Hoy, no sólo su maravillosa arquitectura, sino sus procedimientos de acceso a la vivienda -toda de alquiler- y la repercusión que los programas de vivienda social pública tienen en la economía doméstica de los ciudadanos vieneses, continúan siendo emblemáticos a nivel mundial.

El caso de Nueva York

En este momento el Ayuntamiento de Nueva York, poco sospechoso de ser considerado bolchevique, está inmerso en una ambiciosa campaña de captación de viviendas sociales públicas. Se da la circunstancia de que el próximo mes de junio caduca un programa de cuatro décadas que limita los precios del alquiler de más de un millón de apartamentos. Pues a cambio de mantener los precios de tantas viviendas que han acabado sus años de protección, el alcalde Bill de Blasio ha presentado su propuesta.

Tiene dos líneas: por una parte, ha negociado con los promotores privados agrupados en la llamada “Junta de Bienes Raíces de Nueva York”, alcanzando un acuerdo mediante el cual el ayuntamiento eleva de 25 a 35 años el periodo de bonificación fiscal de sus promociones de vivienda protegida privada. El apoyo de los promotores es fundamental para evitar el bloqueo del gobernador Andrew Cuomo en el parlamento de Albany, capital del estado.

Por otra, establece un impuesto a las viviendas de gama alta, ¿les suena? Actualmente en Nueva York las viviendas que se venden por más de 1 millón de dólares pagan un “Impuesto-Mansión” del 1%. De Blasio plantea subir un 1% adicional a las viviendas de más 1,75 millones y un 1,5% a las de más de 5 millones.

La suma de ambas líneas financiará la construcción, rehabilitación o incorporación al stock municipal de viviendas sociales, de 60.000 unidades en los próximos 10 años. Todas de alquiler y repartidas por los distritos de una ciudad tan duramente gentrificada como Nueva York. No puede haber guetos.

Como vemos, la clave está en la fiscalidad, en gestionar la vivienda como un instrumento más de las políticas redistributivas de renta: los problemas son similares y todo está inventado desde hace mucho tiempo. Los nuevos gobernantes podrían fijarse en lo que se está haciendo en otras ciudades.

De cualquier forma, todas estas alternativas a los “ajustes a favor del ladrillo”, a ese “ladrillo que vuelve al PIB”, están dentro del mismo sector, es decir, también son ladrillo. Pero, como el colesterol, hay “ladrillo malo y bueno”. Depende de lo que se quiera hacer con él.

Por fin se habla de ello. Del drama humano de los desahucios causados por la venta de viviendas de promoción pública a fondos buitre que está diariamente en las cabeceras de los medios de comunicación. Se han tenido que superar con creces las cotas de dolor y humillación de los afectados, de inmoralidad y violencia económica de los fondos y de vergüenza y desprestigio de las administraciones públicas para que el tema, además de titulares de prensa, ocupe el papel primordial que le corresponde en los debates parlamentarios, en los plenos de los ayuntamientos… y en los programas políticos, para las próximas elecciones municipales y regionales.

En agosto de 2013, cuando aún no era un tema de preocupación y en plenas vacaciones, dimos en este periódico el primer toque de atención sobre lo que se venía encima. Desde entonces la empresa autonómica –Instituto de la Vivienda (IVIMA)– y la municipal –Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS)– de Madrid han encabezado la indignidad nacional de malvender viviendas públicas, lo que el consejero de Vivienda de la Comunidad de Madrid definió como “operaciones habituales para hacer rodar el stock”, con un escandaloso dumping de entre el 30 y el 40% bajo el precio de mercado.

El Programa de Estabilidad Presupuestaria y Financiera presentado por el Ministerio de Economía y Hacienda obligó a comunidades autónomas y a ayuntamientos a cuadrar las cuentas. Y claro, no es fácil desprenderse de organismos públicos innecesarios, segundos canales de televisión aún más innecesarios, equipamientos públicos infrautilizados, autopistas radiales aún más infrautilizadas o puestos sin contenido pero magníficamente remunerados, en los que colocar a miembros del partido. Sí lo es en cambio vender edificios de vivienda pública.

Era lo que estaba más a mano, lo más rápido. La decisión dependía de una única empresa (IVIMA, EMVS…) y el trasnochado y obsoleto “carácter social” bajo el que se fundaron en las primeras legislaturas democráticas no presentaba dificultad para su puesta al día. Así, sin complejos ideológicos, el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid pusieron en marcha operaciones de venta de activos con los que ajustar sus propios balances.

El que viviera gente en ellos era un problema menor. Si se ha sido capaz de sortear las manifestaciones y las mareas que domingo tras domingo martilleaban a la ciudadanía con los despidos de médicos y profesores y con los destrozos de los sistemas públicos de sanidad y educación que afectan a gran parte de la población, ¿cómo no se iba a poder torear de salón este asunto que afectaba a sólo unos pocos miles de desgraciados? Además irían cayendo por goteo, siempre lejos de las zonas prime, como diría Chico Buarque: “sin entorpecer la vida de la ciudad”. Recientemente la alcaldesa de Madrid despachó el tema diciéndonos que “… las viviendas siguen siendo protegidas, los derechos y condiciones del contrato siguen siendo los mismos. Lo único que ha cambiado es su casero”.

Vulnerables que no lo son para la ley

El gobierno hizo su parte aportando la Ley de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social, aprobada por el parlamento en mayo de 2013 y conocida como Ley antidesahucios, que tiene una sentencia en contra del Tribunal de Justicia de la Unión Europea por considerar que viola la Carta Europea de Derechos Fundamentales y que el gobierno español está obligado a reformar. Su primer capítulo trata de la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables. La promocionó con pompa y circunstancia, destacando que era la primera ley en la historia de España al respecto.

Pero cabe pensar al dictado de quién se redactó. El listón para formar parte del colectivo “especialmente vulnerable” estaba tan alto que, por resumir, en 2013 hubo más desahucios que en 2012, pero menos que en 2014. El porcentaje de desahucios evitado ha sido estadísticamente despreciable, y es que cuando el nivel de exigencia es tan alto para ser beneficiario de una ley debe uno preguntarse ¿a quién beneficia realmente esa ley? En casos como éste aplíquese el método de aproximación del teniente Colombo: ¿quién se benefició más del asesinato?

Por supuesto, tanto el ayuntamiento como la comunidad saben perfectamente que la realidad es muy distinta de lo que dice la alcaldesa. Las viviendas siguen siendo protegidas de 10 a 20 años más, pero las condiciones para los usuarios han cambiado radicalmente. Lo que no dicen los responsables públicos es que los plazos de protección no tienen nada que ver con los plazos de alquiler. Los nuevos propietarios ya no renuevan los contratos de alquiler “sin opción a compra” de las antiguas viviendas del IVIMA. Las que eran de la EMVS sólo hasta un máximo de 3 años con un 10, 15 y 15% de incremento cada año.

En los alquileres “con opción a compra” hacen todo lo posible para no materializar la compra. Han incrementado el 50% los gastos de comunidad y además ahora ha de pagarse el IBI (400 euros al año). Para remate el IVIMA daba ayudas económicas a los inquilinos, la mayoría en riesgo de exclusión social. Gran parte de ellas acaban el próximo mes de marzo, en dos meses ya no podrán pagar, por lo que se teme una avalancha de desahucios a partir de junio, un mes después de las elecciones municipales y regionales, según la Asociación de Afectados por la Venta de Viviendas del IVIMA.

¿Y si no gana el PP?

Si las gana el Partido Popular la ciudadanía habrá refrendado sus políticas, incluída la de vivienda, por lo que no habrá motivo para alterar el rumbo. Pero ¿y si no? Si los partidos de izquierda, solos o en coaliciones, llegan al poder y cumplen sus programas, los desahucios se pararán. Costará algo de tiempo y por el camino habrán de dejarse algunas plumas, pero se pararán. La nueva política de vivienda tendrá un alto componente de política-antidesahucios, y el consiguiente nuevo planeamiento urbano tendrá como ejes la vivienda social y los equipamientos públicos, tanto los grandes de carácter metropolitano como los pequeños de proximidad vecinal.

Las nuevas y endeudadas administraciones habrán de gestionar la miseria económica en la que van a desenvolverse. Serán prioritarios los parques públicos de vivienda de alquiler, operaciones baratas, con gastos principalmente de mantenimiento. Y dejarán de serlo los nuevos y extensos barrios periféricos previstos en planes anteriores, barrios apoyados en costosas infraestructuras, grandes edificios de nueva construcción, más nuevos centros comerciales, etc.

El IVIMA y las distintas EMVS deberán reconfigurarse en buena medida como gestoras de viviendas de alquiler social y por primera vez el urbanismo madrileño será introspectivo, no expansivo. Se basará en la regeneración de barrios y en la recuperación de edificios de todo tipo y ya no en los grandes desarrollos inmobiliarios. Es de suponer que se mirarán con lupa los tres megaproyectos que el ayuntamiento de Ana Botella y el gobierno regional de Ignacio González anunciaron a bombo y platillo como escaparate de la pujanza económica madrileña siempre vinculada “al ladrillo”: La Ciudad de la Justicia, la Operación Chamartín y la –en ciernes– Operación Campamento.

Se revisarán también los pliegos de condiciones con los que se vendieron las viviendas a los fondos buitre, en pos de cualquier resquicio legal que permita algún tipo de replanteamiento de la adjudicación. Habrán de estar preparados para las presiones que recibirán. No olvidemos que vender viviendas por debajo del costo de producción se considera “dinamizar la economía”, mientras que recorrer el camino inverso, recomponiendo las reglas del juego alteradas unilateralmente por una de las partes será calificado como “inseguridad jurídica”.

Pero ¿qué trascendencia tendrá esta política en la ciudad? ¿cómo se apreciará? Es más ¿llegará a notarse? Evidentemente los actuales –y futuros– afectados por los desahucios claro que lo notarán. El derecho constitucional a una vivienda digna estará por delante de otros, pero una política de vivienda de estas características llevada a cabo por administraciones que no tendrán dinero para gastar, será prácticamente imperceptible.

La Operación Chamartín está al final del Paseo de la Castellana, Campamento al comienzo de la carretera de Extremadura y la Ciudad de la Justicia junto al aeropuerto. Muchísimas personas por tanto verían cómo día a día la ciudad “progresa”. Sin embargo en esto no hay grúas ni máquinas ni tan siquiera carteles que anuncien nuevas obras. La invisibilidad está garantizada y los efectos además se producirán fundamentalmente en barrios alejados del centro, sin nada interesante que ofrecer a la prensa, por los que no pasan personas influyentes. Nada de glamour. Algo parecido a la medicina preventiva: no se ve.

Será una gran cantidad de minúsculas operaciones puntuales, fundamentalmente de gestión y puesta a punto de edificios en mal estado. Muchas obras sin trascendencia visual, pequeñas acupunturas urbanas, en palabras de Jaime Lerner, que no marcarán ninguna impronta arquitectónica ni ciudadana. Los excelentes barrios de la periferia de Madrid, distinguidos a nivel mundial, concebidos por las primeras administraciones democráticas para acoger a tantísima población que malvivía en la periferia y para ordenar el crecimiento de la ciudad, hace mucho que están hechos.

Ahora simplemente se trata de recomponer un parque lo más grande posible de viviendas públicas de alquiler social y los espacios urbanos que los circundan. De una puesta al día, tanto en lo material como en lo humano, de los equipamientos públicos que los sirven (colegios, guarderías, dispensarios médicos, parques de bomberos, centros de día, polideportivos, etc.) De asegurar la limpieza y la recogida de basuras, facilitar la actividad cotidiana del pequeño comercio, reconducir en nuevos emplazamientos la vida de las personas afectadas por los procesos de gentrificación o asegurar la movilidad urbana de forma equilibrada y orientada al transporte público. En suma, intensificar el urbanismo de proximidad, acondicionando las partes más degradadas de la ciudad para que los cada vez más amplios sectores de la población golpeados por la crisis y en situación de vulnerabilidad, puedan tener una vida digna e integrada en su barrio.

Y habrá que hacer un esfuerzo para visibilizarlo. Un esfuerzo de pedagogía para dar a conocer lo que se está haciendo, y un esfuerzo de marketing porque mucha gente, por desconocimiento o por intencionalidad política, transmitirá constantemente la idea de “que no se está haciendo nada”.

El Gobierno ha elaborado un anteproyecto de Ley “para la Dinamización de las Áreas Comerciales Urbanas” que, según el pequeño comercio, prevé “una nueva modalidad de gestión de centros urbanos”. ¿Nueva?

Los BID (Business Improvement Districts) o “zonas de mejora de negocios”, adaptado al español como “Área de promoción de iniciativas empresariales” o más comúnmente, “Áreas comerciales urbanas” son originarias de Estados Unidos. Nacieron como alternativa urbana a los grandes malls, constituyéndose en un excelente sistema de gestión público-privada de algunos sectores comerciales de la ciudad, especialmente de los conocidos como “Centros Comerciales Abiertos”. Esta figura cuajó rápidamente en la Europa de los centros históricos repletos de comercio turístico, bares, cafés y restaurantes.

Desde la antigüedad, las ciudades han sido principalmente focos comerciales que compiten con otras por atraer productos, servicios y especialistas en distintas áreas económicas. Hoy lo llamamos “constituirse en hubs”. Asumiendo este principio, debemos aceptar que a su vez una pequeña parte de la ciudad pueda constituirse en un hub especializado. Un barrio, una plaza o una calle. Puede tener igual sentido un BID vinculado a una calle (la Calle del Sonido o la de las zapaterías) que un barrio: El Raval (Barcelona), Santa Cruz (Sevilla), Barrio Húmedo (León).

Además, los BID no se conforman con alcanzar un ámbito local. En la web de la Asociación de BID de Nueva York verán cómo lejos de limitarse a sustentar la economía de un determinado barrio, proyectan una dimensión nacional e internacional.

El proceso es sencillo. Una vez delimitada el área del BID -que puede crecer- los comerciantes de la zona constituyen por mayoría una asociación. Al igual que en una comunidad de vecinos, quienes hayan votado en contra están también obligados a integrarse. La clave está en que no haya nadie que se beneficie del BID sin contribuir. Posteriormente debe aprobarse en un pleno municipal. La asociación pacta con los ayuntamientos mejorar los servicios básicos municipales -que el ayuntamiento continúa prestando- comprometiéndose a invertir periódicamente en los aspectos que más interesen a los propios comerciantes. Ellos corren con los gastos de incrementar la calidad de los servicios, pero a cambio... deciden.

Deciden cómo quieren que sea su BID, tanto en lo inmediato (más seguridad, mejor mantenimiento, recogida de basuras, mejor iluminación, mobiliario urbano, marketing corporativo, normativas de horarios y de ruidos, etc.) como en otras áreas que implican una gestión urbana público-privada más compleja (accesibilidad, líneas de transporte público, aparcamientos, promoción del patrimonio cultural, páginas web, BID en la red, etc.). Incluso influyen en decisiones estratégicas de la ciudad, pues los comerciantes siempre han tenido mucho poder. Así, por ejemplo, en uno de los centros comerciales abiertos más importantes de España -el centro de San Sebastián- no ha podido implantarse nunca El Corte Inglés.

En las ciudades medianas, los BID de los cascos antiguos comerciales no tendrían competencia directa (Oviedo, Santander, Santiago, Girona, Málaga, Segovia, Cáceres), pero en las grandes ciudades podrá haber diferentes BID que compitan por la misma clientela (por ejemplo el Barrio de las Letras, Chueca o el Triball, en Madrid). El resultado es que se harán más atractivos, mejorarán y al ayuntamiento no le costará dinero. Pagan los comerciantes, y casi todos ganan. Casi todos.

Bonificaciones de impuestos

Pero la opción que propone el ministerio de Economía, en principio derivada del modelo anglosajón y europeo, presenta dos puntos controvertidos que han encendido las alarmas: 1. Los bares y restaurantes no podrán formar parte del BID y 2. Los ayuntamientos bonificarán hasta el 95% del IBI a los comerciantes.

Lo primero es sorprendente. Se entiende que el Gobierno quiera estimular el comercio favoreciendo a los pequeños comerciantes, cuyo voto le es mucho más fiel que el de cualquier otro sector social, pero no se entiende que quede al margen el segmento hostelero, quien más tira del consumidor en los cascos antiguos de las ciudades. Posibles BID en Sierpes (Sevilla), Pozas (Bilbao), Parte Vieja (San Sebastián) o Plaza Mayor (Madrid) quedarían automáticamente desactivados, pues la mayor parte de sus locales son bares o restaurantes.

Lo segundo es directamente regresivo. Hoy el Impuesto de Bienes Inmuebles que recaudan los ayuntamientos se destina a toda la ciudad. El de las áreas objeto de posibles BID -de indudable valor comercial- también. Con la propuesta del gobierno, hasta el 95% del IBI que dejan de pagar en los BID se destinaría a ellos mismos.

Sólo el PP y Convergencia y Unió votaron el pasado mes de junio a favor de una proposición del Grupo Popular presentada en la Comisión de Economía del Congreso, instando al Gobierno a promover los BID. La primera voz que se ha alzado en contra es la de la Federación Española de Municipios, con gran presencia en su seno del propio Partido Popular. Motivo: si no se suben los impuestos, los ayuntamientos no podrían seguir prestando los mismos servicios básicos que actualmente prestan en toda la ciudad, y como en los BID no van a dejar de hacerlo, otras partes urbanas “menos vistosas” se resentirán.

Por tanto, como no pueden incrementar su deuda, las cosas hay que pagarlas y las cuentas tienen que cuadrar: a alguien le van a subir los impuestos. Hay al menos tres posibilidades:

1. Subirlos en toda la ciudad. Los propietarios de viviendas y locales del resto de la ciudad estarían pagando unos servicios extra que ellos no reciben. Esta opción significa agrandar aún más la brecha social.

2. Subir el conjunto de impuestos municipales, no sólo el IBI, únicamente al resto de propietarios (de viviendas y hostelería) de las zonas afectadas. Ellos son los que más se benefician de las mejoras del barrio. Lo repercutirán en precios de venta y alquileres.

3. Aplicar una subida selectiva que exima a los más desfavorecidos y afecte por tanto al conjunto de la clase media urbana que como sabemos, “aguanta lo que le echen sin lanzarse a la calle a protestar”.

Aun estando a favor de los BID -el Partido Socialista lo está- es difícil aceptar el texto del Gobierno. Ceder capacidad de gestión municipal sin un claro beneficio público a cambio, supone sencillamente privatizar el espacio público de los sectores comerciales más emblemáticos de las ciudades –y generalmente los más rentables- Es traspasar poder a organizaciones no elegidas democráticamente, defensoras sólo de sus propios intereses, que, por muy legítimos que sean, no son los de todos los ciudadanos.

Algunos perdedores

Decíamos antes que ganan casi todos, pero naturalmente hay quien pierde. Los precios de los alquileres en zonas comerciales de primer nivel -mejoradas- siempre suben y algunos de los actuales habitantes tendrán que marcharse. Habrá muy escasas excepciones -zonas exclusivas como el Paseo de Gracia o Serrano- en las que los alquileres no se resentirán si se convierten en BID, pero en general se producirá un trasvase de población hacia zonas más “baratas” de la ciudad. Su lugar, tras actualizar las prestaciones de los edificios rehabilitándolos, será ocupado por personas de mayor poder adquisitivo, que a su vez demandarán más servicios y un comercio más elitista. Es el característico proceso de gentrificación, anglicismo que viene a significar “ennoblecimiento del barrio” y que debe ser estudiado con mucha profesionalidad y con mucha menos demagogia de la que venimos observando recientemente en los medios de comunicación. De él hablaremos en el siguiente artículo.

El Ministerio de Economía y Competitividad ha tenido muy loablemente en cuenta las necesidades de los comerciantes de las áreas urbanas más representativas y turísticas, y está legislando en su beneficio. Pero dando otra vuelta de tuerca veríamos que muchos de los comerciantes están alquilados, por lo que el IBI en realidad lo dejarían de pagar los arrendadores. Ellos son los que presionarían al ayuntamiento para que apruebe por pleno dejar de cobrarles el porcentaje de IBI. Si conociéramos quienes son los dueños de los locales tal vez nos sorprendiéramos.

El arquitecto japonés Shigeru Ban ha recibido el premio Pritzker (equivalente al Nobel de arquitectura). La lista de los Pritzker es una relación de los grandes maestros de la arquitectura del último cuarto del Siglo XX hasta la actualidad y algunos se corresponden con el estereotipo del gran arquitecto que tiene interiorizada la sociedad… Algunos.

Muchos otros no y hay quienes son exactamente lo contrario. A diferencia de los Nobel de física, economía o matemáticas, de alto contenido empírico y cuyas investigaciones son medibles y tasables, el Pritzker de arquitectura, como el Nobel de literatura o de la paz, incorpora un grado de subjetividad que tiene mucho que ver con las corrientes de pensamiento imperantes en el momento en que se concede.

Shigeru Ban es un arquitecto comprometido con las dificultades de su tiempo, de su sociedad y de su entorno. Desde el inicio, su trayectoria está llena de respuestas sencillas a problemas gravísimos. Ha conseguido convencer al mundo de que las construcciones de emergencia -lo que se conoce como “habitabilidad básica”- , extremadamente baratas, y rápidas de ejecutar pueden tener un grado de “calidad arquitectónica” comparable al de cualquier edificio emblemático.

“Calidad arquitectónica”. No vamos a hablar de lo que es eso en un medio de prensa generalista. Digamos sólo que ante los problemas derivados de las múltiples crisis económicas, sociales, políticas, climatológicas o sísmicas que un día sí y otro también suceden por todo el planeta, la sociedad actual, suficientemente sensibilizada, entiende la “habitabilidad básica” como una respuesta a la desgracia y a la pobreza que debe estar preparada para producir, ejecutar y mantener de forma inmediata y en cualquier parte del mundo. Uno de los principales componentes de la “habitabilidad básica” es algo tan sencillo pero tan importante como la “dignidad humana”. Y precisamente ahí, en la dignificación de las construcciones, de los barrios y de las ciudades interviene la “calidad arquitectónica”.

Viviendas tras el terremoto (Kobe, Japón)

Viviendas tras el terremoto (Kobe, Japón)¿Se acuerdan de las matanzas de Ruanda y de los millones de refugiados a que dio lugar? Pues por aquellos años Shigeru Ban ideó algo tan simple como un tubo de cartón. Uno de esos canutos que hemos usado toda la vida para guardar planos y posters pero más grande. Lo suficiente para que pudiera utilizarse como un pequeño pilar, una pequeña viga o para que pudiera sustituir a una hilera de ladrillos. Un material sencillo y barato con unas prestaciones tanto para estructura como para cerramiento increíbles. Con una transmisión térmica prácticamente nula, unas posibilidades de fabricación infinitas, fácil de transportar y de montar en obra. Que no pesa y que se puede cortar con un serrucho. Por si esto fuera poco está hueco, es decir, por dentro pueden pasar todo tipo de cables e instalaciones. Y si se necesita más resistencia se puede rellenar de hormigón. Es en sí mismo un encofrado.

Otro de los principios de la “habitabilidad básica” es el trabajar siempre con materiales locales y en Ruanda lo que hay son bosques. Shigeru Ban mostró su tubo a Naciones Unidas, y no le fue difícil convencerles de que podía utilizarse para la construcción de cabañas en lugar de talar árboles.

Hoy tiene ya una larga trayectoria de construcciones de este tipo. Ha creado escuela construyendo pequeñas casitas y edificios de viviendas, pabellones polivalentes (como el del IE en Madrid), iglesias y hasta un Centro Pompidou. El uso de los tubos en estructuras ligeras para cubiertas lo hace ideal para construir grandes espacios de forma industrializada y por tanto barata.

La implantación masiva de los composites en la construcción y por tanto la capacidad de emplear materiales orgánicos, abrirá año tras año inmensas posibilidades de utilización constructiva a los tubos de Shigeru Ban, pero con la vuelta de tuerca que supone fabricarlos a base de residuos y deshechos reciclados de los vertederos que proliferan en las grandes aglomeraciones urbanas del tercer mundo. Desgraciadamente el cambio climático proporcionará suficientes ocasiones para que podamos comprobar sus bondades.

Shigeru Ban es lo que llamaríamos un arquitecto “minimalista”, sólo que a diferencia de otros magníficos “minimalistas” premiados con el Pritzker, como su compatriota Tadao Ando, el suizo Peter Zumthor o el australiano Glenn Murcutt, su minimalismo tiene sus raíces en la necesidad de una vida digna para los más pobres. Les sugiero que lean con cariño a Joan McDonald, viceministra de Vivienda y Urbanismo del gobierno de Patricio Aylwin en Chile, tras dictadura de Pinochet. Decía cosas como ésta: “Los arquitectos debemos salir de nuestra torre de cristal, de la especialización y de los referentes de la arquitectura occidental. Hay que llegar de la gente a los proyectos y no al revés”. Esta observación hoy está plenamente aceptada. Lo interesante es que ella lo decía hace 30 años.

Por cierto, desde 2010 y con la excepción del portugués Eduardo Souto de Moura, el Pritzker no sale de Asia. Tres japoneses, el estudio SANAA (Kazuyo Sejima/Ryue Nishizawa), Toyo Ito y ahora Shigeru Ban, y el chino Wang Shu (otro especialista del reciclaje) lo llevan acaparando. El centro de gravedad de la economía mundial se desplazó hace tiempo hacia Asia. El de la conflictividad geopolítica se está desplazando aceleradamente. Y cuatro Pritzker en cinco años nos indican con claridad que ante los enormes problemas de las aglomeraciones urbanas, la pobreza, los desastres medioambientales y las catástrofes naturales, las respuestas más vanguardistas se están dando también en Asia.

La vivienda protegida es un potente instrumento de redistribución de rentas y movilidad social. Permite a los jóvenes emanciparse, a los jubilados vender su vivienda en propiedad y a los más desfavorecidos simplemente seguir viviendo como ciudadanos. Algunos ya piden su desaparición.

Los medios de comunicación hablan constantemente de las políticas sociales: Educación y Sanidad. Muy escasamente se habla de Vivienda. No se percibe como política social. Y bien contentos están los nuevos dueños del sector, los fondos-buitre, quienes interpretan, lógicamente, que si la vivienda no es un problema mediático su negocio no corre peligro. Están encantados de que no se hable de ello, de que los españoles no hayan interiorizado aún la vivienda como algo que les afecta todos los días y en todos los ámbitos de su vida.

Enumeremos unos cuantos inputs que nos sitúen en el contexto de lo que significa 'Política de vivienda':

El Gobierno, a instancia de las eléctricas, penaliza las viviendas productoras de su propia energía y no contaminantes. Todo un canto a la coherencia medioambiental: mientras que en Varsovia está comenzando la sustitución del obsoleto Protocolo de Kyoto, los ciudadanos que menos dañan el medio ambiente pagan más impuestos por consumir el sol de España.

El Ayuntamiento de Madrid promulga recientemente una ordenanza que prevé multar con cantidades absurdas e impagables a los mendigos que afeen el devenir urbano.

Paralelamente repasemos negocios vinculados a grandes operaciones estratégicas:

Ciudad Olímpica. Privilegiado entorno de 'apartamentos para atletas' que saldrían al mercado como apartamentos de lujo al acabar las Olimpiadas. Pelotazo inmobiliario asegurado… Y frustrado.

Masiva expropiación de suelo en torno a la T-4 para su recalificación como residencial. Pelotazo de tiempos de Álvarez Cascos al frente de Fomento. Sus plusvalías harían viable económicamente la operación de la nueva terminal.

Suelos residenciales en el entorno de 'La Venta de la Rubia' junto a Eurovegas, tercer gran pelotazo recientemente evaporado.

Las quebradas autopistas radiales, enorme negocio con ingresos cautivos de época de Arias Salgado. Decenas de miles de ciudadanos verían acortados los desplazamientos desde su lejana residencia al trabajo en la capital. De paso generaría importantes plusvalías a terrenos convenientemente recalificados en ciudades del segundo y tercer cinturón metropolitano.

Sufrimos dolorosamente recortes en sanidad, educación, transportes, etc., consecuencia del pacto PP-PSOE, impuesto por la Troika para introducir en la Constitución la “prioridad absoluta del pago de la deuda sobre los demás gastos de las administraciones públicas”. Lo comprobamos a diario sin enterarnos de que la vivienda social se desmorona y que la pública simplemente ha desaparecido. Muchos ciudadanos consideramos imprescindible una política fuerte y universal de sanidad y educación públicas pero no tenemos totalmente asumida la necesidad de una vivienda social pública.

¿Piensa usted que estos dramas tienen que ver con la Política de Vivienda?

La pobreza energética: Millones de familias españolas no pueden pagar ni luz ni calefacción ni agua, y otras tantas, tras pagarlo, no tienen para nada más. Ni para comer. Las iniciativas políticas buscando al menos una moratoria invernal han sido rechazadas por el Grupo Popular en el Parlamento. (En 2012 cortaron la luz a 1.400.000 hogares).

Todos y cada uno de los desahucios que cubren España de vergüenza (127 diarios en 2012).

Queramos o no, hoy la Política de Vivienda, es decir, el conjunto de decisiones políticas por las que las administraciones siguen una línea política de actuación, gira en torno al Banco Malo (SAREB).

En el episodio del pequeño bloque de Salt (Girona), okupado a instancias de la Plataforma Afectados por la Hipoteca, SAREB ha contradicho al nuevo Plan Estatal de Vivienda (Abril 2013), que propone “la creación de un parque público de vivienda protegida sobre suelos o edificios de titularidad pública, destinados a alquiler en rotación para familias de bajos ingresos”.

Es bochornoso que haya tenido que ser el Tribunal de Derechos Humanos de Estrasburgo quien paralizara el desalojo exigido por SAREB y tolerado por la Generalitat catalana. La bofetada que supone para el Gobierno, independientemente de que los Mossos d'Esquadra hayan expulsado finalmente a los ocupantes, abre la Caja de Pandora de la insurrección contra la política de malvender patrimonio público, sea de SAREB o de las diferentes empresas de vivienda autonómicas o municipales. Un primer efecto ha sido que SAREB anunciara la cesión hasta 4 años de unas 1.500 viviendas para ser gestionadas como alquiler social por comunidades y ayuntamientos.

La vivienda social es la columna vertebral del desarrollo urbano. Las Siedlungen alemanas, Hofen austriacas, ciudades-jardín y New Towns británicas, los Lower East Side y Fort Greene neoyorquinos o los Consorcios urbanísticos madrileños, han ejemplificado desde principios del siglo XX el crecimiento urbano ordenado. En Latinoamérica, desde el histórico Programa de Vivienda Básica chileno a los actuales Proyectos Urbanos Integrados colombianos, están cambiando el perfil de las ciudades. En la rica y exquisitamente urbanizada Holanda, la mitad de las viviendas del país son de alquiler social.

En vivienda social han trabajado, y trabajan, los mejores arquitectos del mundo. Son el campo de experimentación de los avances sociales en materia de convivencia. Actualmente se desarrollan prototipos para unidades familiares muy diferentes a las de hace sólo 30 años. Se materializan nuevas formas de habitar, de construir, de modular y de optimizar recursos y presupuestos. Se crea patrimonio, se hace ciudad.

Y aquí entramos en el eje del problema: La izquierda percibe aquellas áreas de alto contenido social como territorio natural donde practicar sus políticas sociales. La derecha descubre en ellas “áreas de oportunidad, espacios para el negocio”.

Hoy en España la vivienda protegida cuesta igual que la libre en los barrios periféricos de las grandes ciudades, por tanto su futuro no es competir con ella. Su futuro está en crear parques de vivienda de alquiler, públicos o privados. Y aquí aparece el negocio.

Ya hay voces que proponen su desaparición exigiendo libertad absoluta de mercado. No entienden que la vivienda protegida es un potente instrumento de redistribución de rentas y movilidad social. Permite a los jóvenes emanciparse y tener su primera casa, a los jubilados vender su vivienda en propiedad, capitalizarse para su jubilación y vivir dignamente en una vivienda alquilada más pequeña. A los más desfavorecidos, a quienes más duramente ha golpeado la crisis, simplemente seguir viviendo como ciudadanos.

Pero como las demás políticas sociales, la vivienda también depende del dinero público, y por tanto hoy es extremadamente vulnerable. Los fondos especulativos –y sus terminales en la administración- han visto que ahí hay mucho negocio. Una vez privatizada, la “trasnochada” vivienda social será puesta al día, modernizada, adaptada al nuevo tiempo: Liberalizada. Actualmente ya han comenzado campañas de desprestigio de “tan obsoleto e insostenible despilfarro urbano”. En un programa de televisión líder de audiencia un intermediador inmobiliario identificó a los usuarios de viviendas sociales como votantes de izquierda apesebrados que no pagan impuestos. Es totalmente falso, pero transmite un mensaje muy eficaz.

Recordemos un artículo de la Constitución española: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”. Hace unos días Iñaki Gabilondo nos recordó atinadamente un comentario de Pascual Sala, ex presidente del Tribunal Supremo y del Consejo general del Poder Judicial. Decía que frente a la actual política de vivienda, la Constitución es subversiva.

Estamos olvidando nuestros derechos.

Bruselas, al rescatar parte de la banca española, obligó al Gobierno a crear una entidad que concentrara los innumerables activos bancarios en manos de las cajas nacionalizadas. Debían deshacerse de ellos urgentemente para eliminar el riesgo inmobiliario al que estaban gravísimamente expuestos sus balances.

Se le llamó “Sociedad de Gestión de Activos de Reestructuración Bancaria” (Sareb), alias “Banco Malo”. Por supuesto, no es ni bueno ni malo: ni siquiera es un banco. Es una empresa con el 45% de capital público que vende viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, terrenos y préstamos.

Prevé vender 7.500 viviendas en 2013, pero tarda en coger ritmo. Con motivo del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (30 mayo-2 junio), El Mundo decía: “Sareb elige el SIMA para medir su potencial. En él venderá al menos 5.000 viviendas”. En mayo vendió 350. La prensa señala: “Sareb se ha quejado en varias ocasiones de cierta apatía en el mercado de inmuebles”, igual que el presidente Rajoy se quejó de que “la realidad le impedía cumplir su programa electoral”.

Esto trae consigo una llamada de atención del mismísimo FMI. Resultado: la dirección de Sareb, de la que se esperan acciones empresariales de un ingenio acorde con sus estratosféricos sueldos (más de 32.000 euros mensuales tanto la presidenta como el director general), pone en marcha un plan de choque: “Aceptar descuentos adicionales flexibilizando la política de precios para adaptarlos más al mercado”. Es decir, bajar los precios.

En junio duplicaron las ventas: 750. Pero como necesitaban más rapidez sacaron su arma secreta: el Fondo de Activos Bancarios (FAB), creado por la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, mientras se gestaba la propia Sareb.

Se trata de un artefacto financiero diseñado para uso exclusivo de Sareb. Nadie más puede disponer de este arma de comercialización masiva. El inversor interesado en comprar activos constituye al 51% una joint venture con la propia Sareb, que se queda con el 49% restante. El vehículo, registrado en la Comisión Nacional del Mercado de Valores, carece de personalidad jurídica propia, se monta con una simple escritura pública y sus condiciones fiscales son inmejorables: los FAB tributan en el Impuesto de Sociedades al 1% –como las SICAV–, salvo que el inversor sea “no residente” en España, en cuyo caso las rentas obtenidas están totalmente exentas de tributación. La misma Ley 9/12 establece que este régimen fiscal no será indefinido, se mantendrá sólo el tiempo que el FROB (el Estado, los contribuyentes) forme parte del FAB. Dicho de otra manera: lo que hace que el inversor prácticamente no pague impuestos es precisamente que Sareb tenga el 49% de la joint venture. ¡Viva la economía de mercado!

Mediante un FAB, Sareb cierra este verano su primera transacción de envergadura: “Operación Bull”, una cartera compuesta por 900 viviendas situadas principalmente en el arco mediterráneo. El nombre elegido: Bull (toro), término asociado en el argot financiero con “mercado alcista”. Ya está en marcha la “Operación Harvest” (fincas rústicas) y en la recámara aguardan las operaciones “Teide” (viviendas) y “Corona” (oficinas), con previsiones iniciales de 150 y 450 millones respectivamente.

Aunque la estimación inicial de “Bull” era vender activos por 500 millones de euros, la cartera que saldría a licitación en julio fue de unos 200 millones que finalmente se adjudicó por 100 al fondo H.I.G. de alto riesgo.

Según su página web, Sareb “no contempla dar financiación para adquirir activos de la sociedad”. Pues sí la ha dado. Concretamente 40 millones de euros. Además al estar valorada la joint venture en 60 millones, el 49% propiedad de Sareb supone aproximadamente otros 30. Lo que significa que para desprenderse de activos por 100 millones, está corriendo con 70 millones de riesgo. Es decir, si el Plan de Negocio no cumple sus objetivos, Sareb asumiría el 70% de las pérdidas y, como el 45% de su capital es público, ¿sabe usted qué cubre en última instancia el 45% de estos 70 millones? Efectivamente: nuestros impuestos.

Según Sareb, su 49% le proporcionará plusvalías cuando los inmuebles se revaloricen. Pero ¿quién se beneficiará de la “posible” revalorización de inmuebles comprados a los FAB en condiciones financieras ultrafavorables? ¿El vendedor o los compradores? ¿De qué revalorización se beneficiará Sareb? ¿De la de las viviendas que ni aun así hayan podido vender?

El 80% de su cartera –40.000 millones de euros– son créditos a promotores inmobiliarios. Éstos, no sin lógica, piden que Sareb haga una quita a su deuda equivalente a la baja con que le transmitieron los préstamos –un 55% de media–. Sareb no acepta, les obliga a responder por su deuda íntegra. Esta medida provocará la desaparición de numerosos promotores y la consiguiente jibarización del sector en beneficio de quienes orbiten en torno a la propia Sareb. De nuevo, ¡viva el liberalismo!

En mayo, Sareb liquida su participación en un préstamo a Metrovacesa por 35 millones. En agosto vende a un fondo neoyorquino de alto riesgo una cartera de préstamos a Colonial por 245 millones, y en estos días ha sacado otro paquete de créditos procedentes de Bankia y NovaCaixaGalicia por 337 millones. Aunque destaca “los principios de transparencia que rigen los procesos de venta”, Sareb no ha dado detalles financieros de ninguna operación. Su mismo nombre sugiere la escasa transparencia del proceso: “Operación Bermuda”.

Falta total de transparencia

Pero lo auténticamente peligroso de esa falta de transparencia es lo siguiente: Sareb puede empaquetar y transmitir una hipoteca a un nuevo acreedor a través de otro FAB cuya opacidad es tal que le permite hacerlo en cualquier documento contractual, sin escritura pública ni autorización de terceros, y sin siquiera pagar los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. De manera que un inversor institucional –aseguradoras, fondos de pensiones, fondos buitre, hedge funds, SICAVs, etc.– puede ser el nuevo acreedor de la hipoteca sin que el deudor tenga por qué saberlo. ¿Versión ibérica de las subprime norteamericanas? Legalmente es posible y no hay razones para pensar que Sareb vaya a ser más transparente vendiendo activos financieros que viviendas.

Sareb ha autoproclamado su éxito subrayando “el interés que las operaciones ”Bull“ y ”Bermuda“ ha despertado entre los inversores institucionales extranjeros”, algo evidente si compran a precio de ganga, no pagan impuestos y el Estado español asume el 70% del riesgo de que el FAB fracase, es decir, que ni aun así se vendieran las viviendas. Resalta además que “la calidad de las ofertas presentadas –generalmente por fondos buitre– revela la confianza de los inversores internacionales en la recuperación del mercado inmobiliario español”.

El problema es que el asunto no es mediático. En ruedas de prensa y artículos todo queda camuflado en el ampuloso lenguaje economicista que sólo entienden los iniciados. Pero cuando el tiempo permita estudiar la crisis española con perspectiva, se comprobará con cifras lo que todos ya sabemos: que el Gobierno decidió hacer de España un paraíso fiscal para los grandes especuladores y los fondos buitre, quienes con muy poco riesgo y las espaldas bien cubiertas por la garantía del Estado –es decir, por nuestros impuestos– se están beneficiando a espuertas de la gestión de empresas públicas que proclaman trabajar por el interés general de los ciudadanos españoles. Los desahuciados, los parados y los afectados por las preferentes son sólo víctimas colaterales del gran negocio.