Como profesional del sector público de la vivienda leo con profunda indignación las noticias sobre el escándalo de la VPO gestionada por el PP en Alicante. De alguna forma, están manchando mi trabajo. Como ciudadano lo hago con aún más honda indignación. Están emponzoñando mi país.

El Tribunal Constitucional ha defendido en múltiples ocasiones que las CCAA son las competentes para decidir su política de vivienda, así como el régimen jurídico de “su” Vivienda Protegida. Lectura literal del texto de la Constitución española. Pero, a la vez, ha negado que pueda existir un tronco jurídico común a las 17 Viviendas Protegidas que en España existen. Grave daño al espíritu de la Constitución. Puede que inconsciente, pero ataque al disfrute de los derechos por parte de la ciudadanía, con independencia de su lugar de residencia y de la pericia o corrupción de sus autoridades autonómicas y locales.

Para la ciudadanía vasca, navarra o catalana (seguro que hay algún ejemplo más, aunque no demasiados) las noticias sobre la VPO alicantina del PP nos suena a escándalo que viene de otro país. De otro continente. Casi de otro planeta. La Vivienda protegida en estas tres Comunidades desde hace ya unos años siempre es protegida. Nunca puede ir al mercado. Siempre se adjudica con registros y procedimientos públicos que implican transparencia, libre concurrencia, objetividad y políticas de discriminación positiva de ciertas situaciones socio-económico-vitales. A años luz del sainete alicantino.

La VPO navarra, vasco o catalana (a partir de las fechas de sus respectivas reformas legales) es y será siempre Vivienda Protegida. Sea de titularidad pública o privada. Se haya hecho sobre suelo legalmente reservado a la Vivienda Protegida u otro tipo de suelo. Haya recibido ayudas públicas o carezca de las mismas. Se utilice por el usuario en alquiler o se detente en diversos tipos de propiedad. Sea en primer acceso (adjudicación), así como cualquier posterior alquiler, venta o herencia están sujetos a autorización administrativa (control de precios máximos legales y requisitos de los optantes a VPO). Las Administraciones tienen el derecho, que ejercen, de comprar toda VPO que se venda por sus titulares (tanteo y retracto). Y, además, tienen servicios de inspección-sanción al efecto. Tan así, que en muchas ocasiones la Administración no compra la VPO que se vende (se le ofrece directamente por el vendedor), sino que designa a un demandante inscrito para que la compre con su supervisión.

Este tipo de VPO es una infraestructura público-privada al servicio de la sociedad. Lo cual, por cierto, en modo alguno quiere decir que toda la Vivienda Protegida sea social, o de alquiler o pública. La VPO también puede ser asequible. Disfrutarse en diversos tipos de propiedades (plena, parcial, temporal, colectiva, etc). O ser gestionada por entidades privadas sin ánimo de lucro (fundaciones y cooperativas) o con ánimo de lucro (empresas) limitado. Nadie se hace rico con la Vivienda Protegida “infraestructura”. Y, además, la Vivienda Protegida se intenta hacer en todo tipo de barrios, no solo en los de menos recursos. Todo manifiestamente mejorable. Pero la civilización.

Comprobar que las Viviendas Protegidas del PP en Alicante se han adjudicado fraudulentamente a personas afiliadas a este partido o próximas a cargos de esta formación causa escándalo. Pero, otras cuestiones también nos causan pasmo a millones de vascos, navarros y catalanes. 

Los suelos de titularidad pública para hacer VPO en Alicante se regalan a entidades privadas, en vez de retener su propiedad pública y, si es menester, cederlos en derecho de superficie a un promotor privado que construya Vivienda Protegida que nunca vaya al mercado y con la que nadie dé un pelotazo. El problema no es que una entidad privada pueda operar sobre suelo público dentro de ciertos límites marcados por el interés general, sino que se pierda la propiedad pública del suelo público y sobre el mismo se incentiven los pelotazos privados. 

La VPO alicantina se vende desde el día primer día al doble de su precio máximo (la mitad en blanco y la otra mitad en negro) y se alquila a tres veces su precio máximo oficial (una parte en blanco y dos en negro). Estas Viviendas Protegidas, pasados unos pocos años, de forma totalmente legal, pues así lo ha decidido la Comunitat Valenciana, se pueden alquilar y vender en el mercado al precio que desee su titular. 

Y en esto la VPO alicantina es como la de otras muchas CCAA del PP: muy cara, descalificable en muy poco tiempo y, de facto, Vivienda de Mercado, pues ni se inspecciona ni se sanciona ningún incumplimiento o fraude. Lobos cuidando ovejas. Todo esto, a mi modo de ver, defensor del servicio público, pero también de la colaboración público-privada simbiótica y no parasitaria, es la pura y dura barbarie.

Obviamente, las personas que han sido descubiertas cometiendo estas tropelías deberían sufrir las consecuencias de sus acciones: perder sus cargos o su condición de empleado público, afrontar multas y sanciones y, sobre todo, devolver las VPO injustamente adquiridas. Lo primero puede pasar en el caso de los políticos. Dudo que suceda lo mismo con los “empleados” públicos. Multas ya veremos si las hay. Y lo que en estos momentos parece seguro es que ninguna de las personas afectadas se va a desprender de la vivienda afanada que hoy legalmente vale unos 250.000 euros, ilegalmente cerca de medio millón y en uno pocos años (legalmente) seguro que se acercará a los 750.000 euros. Vivienda (de facto) de Mercado en frente de la playa en la agradable ciudad de Alacant. Preferirán los barcos a la honra. Aunque merecen perder barcos y honra.

Volvamos al Tribunal Constitucional. Dado que las autoridades autonómicas no siempre ni en todo el territorio se conducen con pulcritud, estaría bien que permitiesen que se fijase un mínimo estándar legal para toda la VPO de todo el país. La Ley 12/2023 intentó muy prudentemente hacer algo en esta dirección (impedir solo en ciertos casos la descalificación de la Vivienda Protegida). El Alto Tribunal, entiendo que sin quererlo expresamente, protegió la barbarie, no la civilización.

Se me dirá que cada electorado tiene lo que se merece. Y siendo en parte cierto. Creo que el argumento tiene fallas estructurales. El disfrute de los derechos de la ciudadanía no puede depender de la residencia en un territorio en el que el cuerpo electoral y sus electos en un momento dado sean o no decentes. Cada persona, por el hecho de ser ciudadana, debe estar legal y jurisdiccionalmente protegida contra de la indecencia colectiva territorial de turno. 

Sea como fuere, en materia de Vivienda Protegida (en realidad, en política de vivienda en su conjunto) la disyuntiva es clara: civilización o barbarie. La responsabilidad también es innegable: de la ciudadanía y de los Poderes del Estado (todos ellos dimanantes del Pueblo soberano). Puede que parezca que vamos perdiendo la partida. Pero también puede que estemos empezando a ganarla. Provoca risa que el Alcalde Barcala prometa llevar a la Fiscalía las adjudicaciones si encuentra irregularidades. Lo sorprendente es que encontrase alguna regularidad. Procede que el electorado alicantino (y el de tantos otros sitios) sea decente, retire el apoyo al latrocinio particular y apoye el interés general.

El azar ha hecho que coincidan en el tiempo el documento de Sumar sobre este tema y la aprobación de la primera Ley de Vivienda de nuestra democracia. Con 45 años de retraso, por fin se cumple el mandato constitucional de desarrollar el art. 33.2 y 47 que garantiza la función social de la propiedad y el derecho a una vivienda digna. Al fin ha muerto Arrese, aquel ministro franquista que alejó a España de Europa, que impuso un modelo centrado en la promoción de la propiedad a costa del alquiler, que dejó un parque de vivienda social minúsculo, un mercado inmobiliario desregulado y un uso especulativo del suelo. Esta nueva ley es el sello definitivo de defunción de una política largamente fracasada. Una auténtica victoria de los movimientos sociales. 

La ley despliega acertadamente medidas incluidas en el documento de vivienda de Sumar. La calificación permanente de vivienda y suelo protegidos. Instrumentos para aumentar el parque de VPO de alquiler hasta llegar a niveles europeos. Mayor protección a los inquilinos susceptibles de desahucio. Prohibición de cobrar los honorarios inmobiliarios a los inquilinos. Aumento del IBI a viviendas vacías. Y por supuesto, la regulación de alquileres inspirada en la regulación exitosa catalana y respecto a la que Barcelona ha anunciado que ya está lista para aplicarla. Pese a sus aciertos, el desvío de las viviendas de alquiler habitual al alquiler turístico, de temporada o por habitaciones pone en jaque esta ley. Por eso proponemos regular estos tres agujeros. 

La ley es solo un punto de partida y el documento de vivienda de Sumar quiere ir más allá. Tres medidas claves se proponen. Primero: en zonas de mercado tensionado, limitar la compra de vivienda si no es para residir en ella, como ya ocurre en Canadá, Holanda o Nueva Zelanda. Medida avalada por la UE y que beneficiará especialmente a la población de las CCAA bajo más presión. Segundo: dedicar un 1% del PIB a inversión pública en vivienda. Sin este mínimo presupuesto es imposible llegar a un 20% de vivienda social en 20 años. Tercero: apostar por el diálogo social y la negociación colectiva entre los distintos actores, dotando antes de capacidad de representación a los sindicatos de inquilinos, cómo apuesta la Carta de la Asociación Internacional de Inquilinos.

El documento de vivienda de Sumar, un verdadero proyecto de país, se articula en 5 grandes misiones, las 5 P’s: Promoción de un parque de vivienda social y asequible a la europea, a través de la construcción, compra y movilización de vivienda mediante la intervención pública directa, así como la colaboración público-privada y público-comunitaria. Protección y estabilidad de residentes, con regulación de alquileres, contratos de alquiler de largo plazo o la promoción de hipotecas de tipo fijo, limitando las variables. Prevención de la emergencia habitacional, aumentando las ayudas al alquiler, corresponsabilizando a los grandes tenedores, apostando por el Housing First para atajar el sinhogarismo. Preservación y rehabilitación masiva del parque existente y apuesta por la construcción y rehabilitación neutras en carbono. Participación, transparencia y diálogo urbano-rural, creando una red de observatorios de vivienda para producir datos fiables y consejos de vivienda tripartitos para coproducir y evaluar las políticas. 

El proyecto de país de Sumar busca “subir el salario mínimo y bajar el alquiler, de forma que con los salarios normales se puedan pagar los alquileres habituales.” Y para ello es clave desmercantilizar parcialmente el sistema de vivienda, actuando fundamentalmente a nivel metropolitano y cambiar radicalmente nuestra fiscalidad para crear el quinto pilar del Estado del Bienestar, siempre respetando los límites del planeta. La primera P de este proyecto (Promoción) tomará décadas y requerirá de mucha inversión, consensos amplios y alianzas estratégicas. Por ello las medidas de Protección y Prevención son claves para no dejar en un injusto limbo a varias generaciones. Las coordenadas de destino son claras. No hay atajos ni soluciones per se mágicas. Pero podemos hacerlo. Avancemos sumando. 

En Catalunya en estos momentos, y no sólo por razones electorales, abundan los debates sobre vivienda. Hay una muy interesante efervescencia de congresos, jornadas y artículos de prensa. Algo muy necesario, habida cuenta del grave problema que tenemos como sociedad en esta materia. Pero, y esto no es tan positivo, abundan las explicaciones parciales y viciadas por todo tipo de intereses. Supongo que yo también tengo prejuicios, al estar lastrado por una determinada posición profesional e intelectual. Pero, con el único ánimo de ayudar a clarificar el debate, quiero poner de relieve cinco pensamientos mágicos que en materia de vivienda nos impedirán construir soluciones sólidas que faciliten la salida del grave problema social que afrontamos.

Empezaré siendo crítico con mi propio colectivo profesional y llamaré pensamiento mágico primero al de no pocos directivos de empresas públicas de vivienda. Según ellos, con procurar suelo y financiación a las empresas públicas, el problema ya está en vías de solución, pues la producción de vivienda protegida, con una parte de la misma en alquiler, por si misma solucionará todos nuestros problemas. Como con el resto de pensamientos mágicos, debo decir que hay que hacer mucho de esto (de hecho, muchísimo), pero con sólo esto no será suficiente.

El segundo pensamiento mágico es el de muchas empresas privadas, asociaciones profesionales y no pocos académicos (adecuadamente financiados) que consideran que lo único que hay que hacer para solucionar el problema de la vivienda es conseguir que la Administración no intervenga, pues de esa manera, el mercado, con su capacidad de asignar de forma eficaz y eficiente recursos, generará mucha vivienda y esta será asequible. Todos sabemos, pues lo vivimos en los recientes años 1998–2008, que la producción masiva de vivienda ni reduce el precio del suelo ni el de la vivienda (en el periodo citado, a pesar de producir 6 millones de viviendas, en un país con 25,5 millones de unidades, el precio del suelo se cuadriplicó y el de la vivienda más que duplicó). Esto no debe llevarnos a defender que no hay que producir nueva vivienda. Tampoco debemos negar que en ciertas áreas urbanas la falta de oferta de vivienda de nueva construcción es una parte relevante del problema. Pero este pensamiento mágico consiste en afirmar que si sólo la Administración fuera muy activa urbanísticamente y diera licencias de manera instantánea, el sector privado, solo haciendo crecer la oferta de vivienda, conseguiría que los precios fuesen asequibles para todos.

El tercer pensamiento mágico, con ciertas conexiones con el anterior, es el propio de muchos urbanistas que consideran que si se califica mucho suelo, ágilmente, con un cronograma inteligente y en las localizaciones adecuadas, per se habrá vivienda en abundancia y será muy barata. Suele ser una línea de razonamiento muy presente en alcaldesas y alcaldes veteranos, que en el pasado funcionaron de esta manera. Y, a pesar de la evidencia empírica de los resultados de dichas políticas en el periodo 2008–2019, siguen defendiendo que el solo urbanismo (que ellos ven simplemente como la calificación de suelo) y nada más que el urbanismo solucionará nuestros problemas. Por cierto, que este es un razonamiento que une en no pocas ocasiones a personas con pensamientos políticos completamente opuestos. Hay ultraliberales que creen que si la Administración califica suelo de forma masiva, el mercado proveerá. Pero también hay ultraintervencionistas que creen que, si se califica mucho suelo y se desarrolla bajo el férreo control de lo público, bajarán los precios de la vivienda. Obviamente yo no defiendo que el urbanismo no sea un instrumento clave para poder afrontar el problema de la vivienda. Es claro que lo es. Pero además de procurar suelo y vuelo como materias primas, hay que pensar en todos los aspectos financieros, de pura promoción y de gestión de lo construido/rehabilitado que el urbanismo no puede procesar en su completa complejidad.

Lo que yo llamo cuarto pensamiento mágico sería el de muchos activistas de la vivienda que, en una dinámica de enemigo-aliado, consideran que casi todos los problemas de vivienda se solucionan imponiendo obligaciones jurídicas especiales a los grandes tenedores de suelo y vivienda. No seré yo quien minusvalore la función social de la propiedad y la directa y grave responsabilidad de bancos, servicers y fondos en relación a la situación en la que nos encontramos. Y estando completamente a favor de que la Administración inspeccione si las viviendas de los grandes tenedores están vacías, que se vigilen prácticas como el acoso inmobiliario, que se impongan sanciones e incluso que se llegue en algunos casos a la expropiación, no creo que sólo con estas medidas se puedan resolver nuestros problemas de la vivienda. En primer lugar, por la cuota de mercado de estos grandes operadores, hoy aún muy reducida. Y en segundo lugar, por considerar, quizás me equivoque, que la mayor parte de sus buenos activos ya los han vendido o alquilado y lo que les queda tiene asociados graves problemas sociales (habitantes vulnerables) y físicos (viviendas en muy mal estado). Como con el resto de pensamientos mágicos sobre la vivienda, en modo alguno defiendo que no haya que hacer lo que prescriben los activistas. Lo que matizo es que, sólo con perseguir a los grandes operadores mercantiles cuando infringen nuestra legislación, no va a ser suficiente para proveer vivienda asequible al conjunto de la sociedad en las zonas y tiempos en las que se necesita. Es un elemento de higiene obvio e imprescindible. Tiene además elementos de justicia reparadora. Pero sistémicamente, en términos de instrumentos al servicio de la vivienda, su papel es (como el de todos los instrumentos, pues no hay ninguno mágico) limitado.

Y el ultimo, el quinto pensamiento mágico que yo detecto en vivienda es el de muchos políticos y no pocos empresarios que entienden que, “como no va a haber presupuestos públicos de vivienda potentes, en convergencia con los que hay en otros estados de la UE” (como si fuera un factor atmosférico sobre el que el hombre no tiene influencia), hay que centrarse en los incentivos fiscales que atraigan capital privado hacia la vivienda asequible. Yo soy un firme defensor de la cooperación público-privada en vivienda de alquiler asequible y creo que los incentivos fiscales pueden jugar un papel no menor. Pero me parece que hay que ser muy iluso o muy cínico para pensar que podemos desarrollar sistemas públicos y público-privados de vivienda asequible sin incrementar el gasto público. Nadie, nunca, en nuestro contexto (UE y Occidente) ha desarrollado dichas políticas y alianzas sin gastar entre el 1% y el 2% de su PIB en política de vivienda. Nosotros ahora, a duras penas estaremos en el 0,1%. Diez veces menos que los sistemas europeos ya asentados y veinte veces menos que dichos sistemas cuando afrontaron su etapa de formación bruta de capital público y público-privado de vivienda asequible. Los incentivos fiscales son necesarios. Incluso claves. Pero solo con incentivos fiscales, algo del agrado de los políticos que no quieren explicar cómo reestructurarían sus presupuestos y/o cómo incrementarían el ingreso público, que también es muy del agrado de empresarios que no quieren una Administración poderosa, no iremos muy lejos.

Concluyo con un corolario ineludible. Hay que incrementar el gasto público en vivienda (y sin esto no haremos nunca nada sólido). Es necesario hacer buen urbanismo que procure suelo y vuelo para la vivienda asequible. Hay que producir vivienda, especialmente de alquiler asequible y, siempre que sea posible, a través de rehabilitación en suelo urbano. Todo ello se debe hacer a través de empresas públicas fuertes y de alianzas entre estas y empresas privadas de largo alcance. Y finalmente es necesario que la Administración vigile el cumplimiento de la función social de la propiedad y reprima comportamientos mercantiles contrarios a derecho y al interés general. Debemos hacer todo esto a la vez. No unas u otras. Todas. Y debemos hacerlo en un contexto social complejo (fuertes necesidades no satisfechas), con muchas incertidumbres políticas y macroeconómicas, apretados por la urgencia (mucha gente no puede esperar) y en unas zonas urbanas ya densas en las que la única solución no es solo la expansión en suelo urbanizable (suelo para edificar y vuelo para rehabilitar son ya un binomio clave).

No es una tarea, en modo alguno, sencilla. Y si somos presa de alguno de estos pensamientos mágicos, solo generaremos fracasos y frustraciones. Pero creo que nuestra sociedad tiene el conocimiento y los recursos para poder tener éxito en la encomienda. Si hemos convergido con la UE en sanidad, educación, transporte o pensiones, ¿por qué no vamos a hacerlo también en vivienda? Eso sí, es tarea de muchos. Y requiere una suerte de Pacto de Estado que ojalá sea alumbrado después del actual ciclo electoral.

El pasado martes conocimos la Sentencia del Tribunal Constitucional (TC) interpuesta por el Gobierno de la Nación contra el Decreto Ley 6/2013 de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda aprobado por la Junta de Andalucía. Esta sentencia no solo declara inconstitucional varias de las medidas contenidas en esta norma, sino que además lo hace con una serie de razonamientos, a mi juicio, contrarios a la letra y espíritu de nuestra Constitución.

Partamos primero de la que ha sido jurisprudencia muy consolidada del TC en varios aspectos conectados a la vivienda. En primer lugar, el TC ha repetido hasta la saciedad que los tratados internacionales ratificados por nuestro país son, a todos los efectos, derecho interno, formando el derecho a la vivienda (como derecho a acceso a un techo digno) parte relevante de varios de estos tratados. En segundo lugar, el TC siempre ha recalcado lo evidente, que nuestra Carta Magna regula una propiedad que tiene siempre una función social (no es una propiedad “a la romana” en la que el propietario puede usar e incluso abusar de su propiedad);  dicha función social debe ser concretada, caso a caso, por las diferentes leyes sectoriales; y estas normas sectoriales pueden ser estatales o autonómicas, en función del reparto competencial entre niveles político-administrativos. Por otra parte, nuestro TC ha defendido durante décadas que los aspectos relativos al régimen del suelo y su valoración es competencia estatal, correspondiendo a las Comunidades Autónomas la definición de su propio modelo de política urbana y de vivienda, a través de leyes y otras normas autonómicas.

Pues bien, la sentencia del TC conocida esta semana echa por tierra buena parte de este acervo constitucional al considerar que la competencia estatal de coordinación de la planificación general de la actividad económica (en este caso en forma de legislación hipotecaria y regulación bancaria) impide a las CCAA adoptar normas que pretendan tutelar el derecho a la vivienda de una forma más intensa que la fijada por el legislador estatal. Más allá del contrasentido que supone que la Constitución, los estatutos de autonomía de las CCAA y tres décadas de jurisprudencia del propio TC hayan protegido la competencia en materia de vivienda de las CCAA y ahora el mismo TC venga a decir que dicha competencia debe ceder siempre a lo que el legislador estatal (que carece de competencias en materia de vivienda) establezca en materia hipotecaria, es claro que la sentencia que analizamos considera que el derecho a la vivienda de la ciudadanía debe subordinarse en la práctica todo caso a los derechos de los acreedores hipotecarios. Algo que no solo es incomprensible por el ciudadano y votante medio, sino que es contrario al texto y espíritu constitucional.

Aunque parezca increíble, a nuestro TC hay que recordarle que el derecho a techo está protegido por tratados internacionales ratificados por España, por el derecho europeo (tal y como ha tenido ocasión de recordar el TJUE, dejando claro que el derecho a la vivienda de los europeos está por encima de los derecho de acreedores comerciales o hipotecarios y tal como atestiguan las ya varias sentencias europeas que declaran contrario a derecho europeo el derecho español hipotecario) y por nuestra propia Constitución cuando regula en el artículo 47 la vivienda como principio rector de política social y económica, funcionalmente conectado a un amplio elenco de derechos civiles, políticos, económicos y sociales de imposible disfrute en el caso de carecer de un techo digno y seguro.

Pero cuando la extrañeza se torna en estupefacción es al leer al TC justificar que dado que el Estado ya ha regulado procedimientos para proteger a los deudores hipotecarios (en el momento en el que se suscitó el recurso la Ley 1/2013) las CCAA no pueden aprobar normas que tutelen en mayor medida este derecho, pues se alteraría la ordenación de nuestra economía. Produce una profunda preocupación leer que el TC considera que a los acreedores hipotecarios se les han impuesto sacrificios para aliviar la situación de unos deudores hipotecarios que ya están protegidos, por el simple hecho de que unos pocos miles (los más pobres de los más pobres) no pueden ser temporalmente desahuciados y porque otros pocos miles puedan vivir de alquiler en viviendas de la banca puestas a disposición del Estado. Es muy preocupante que nuestro TC considere que las CCAA en la práctica no pueden hacer nada en relación a un emergencia habitacional que afecta a medio millón de personas/familias por que el Gobierno ha tomado unas medidas que tutelan a poco más del 1% del colectivo afectado por los desahucios, es cuando menos turbado. Y si a todo lo anterior le añadimos que el minúsculo esfuerzo pedido a entidades financieras debe ser considerado junto con las decenas de miles de millones de euros públicos del rescate financiero (algo que ni menciona el TC), muestra bien a las claras lo alejados que están sus magistrados de nuestras calles y de la dicción literal de nuestra Constitución.

Y como colofón de todo esto, nuestro TC considera que obligar a los bancos, fondos y otras personas jurídicas a alquilar las viviendas que tienen vacías (las que ni venden ni alquilan a precios de mercado) atenta contra la política económica puesta en marcha por nuestro gobierno. Al parecer la misma consiste en mantener cientos de miles de viviendas vacías, sin ser vendidas ni alquiladas, a la espera de que esos inmuebles tengan valor de mercado más atractivo (objetivo legítimo de la banca y los fondos de inversión, pero no de nuestras Administraciones Públicas –máxime en el caso de la única especulación prohibida directamente por la Constitución, la del suelo y su vuelo-). Uno no acaba de ver que daño puede producir a la economía de banca y ciudadanía que los cientos de miles de viviendas vacías reporten ingresos a sus propietarios en virtud de su alquiler forzoso (el monto de los alquileres, menos los gastos de gestión en los que incurra el Estado).

Afortunadamente los tres votos particulares suscritos por cuatro magistrados ponen algo de cordura al resaltar que esta sentencia supone dañar la distribución competencial entre Estado y CCAA. Según su criterio (y el mío) en una materia de competencia autonómica – vivienda- no puede bastar con invocar la competencia de ordenación general de la economía del Estado – en este caso aplicada a la esfera hipotecaria- para que las CCAA estén atadas de pies y manos.

Sea como fuere, nuestro TC, con su Presidente a la cabeza, lanza, en un momento de especial efervescencia social, política y electoral, un potente mensaje a navegantes: los derechos de los acreedores hipotecarios están por encima, no solo del derecho a la vivienda de la ciudadanía, sino de las competencias de vivienda de las Administraciones Públicas. Algo que no dice nuestra Constitución, ni los tratados internacionales que hemos ratificado, ni el derecho y la jurisprudencia europea.

A buen seguro, to be continued …

La tarea de comparar los programas electorales, aunque sea sectorialmente, en unas elecciones municipales (más de 8100 ayuntamientos) y 13 autonómicas es difícilmente abordable. Si además tenemos en cuenta que en esta ocasión el número de fuerzas políticas con verdaderas posibilidades de obtener representación es mayor que en otras ocasiones, el esfuerzo se vuelve quimérico.

Yo he hecho mi selección, tan arbitraria e imperfecta como otras. Pero he tratado de cubrir el mayor espectro político y territorial a través de la lectura de los siguientes programas (todos de las inminentes elecciones, salvo los autonómicos andaluces de PSOE y Ciudadanos –el único programa de vivienda de esta formación que he podido localizar:

PP. Programa marco Municipales.

PP Valencia. Elecciones Autonómicas.

PSOE Andalucía. Elecciones Autonómicas.

PSOE Valencia. Elecciones Municipales.

Podemos. Programa marco Autonómicas.

Ciudadanos Andalucía. Autonómicas.

IU. Programa marco Autonómicas y municipales.

IU. Sevilla. Municipales.

Barcelona en Comú. Elecciones Municipales.

CIU Barcelona. Elecciones Municipales.

PNV. Programa marco Municipales y Forales.

La primera impresión general que obtiene de su lectura es que todos los partidos consideran hoy esta materia muy visible desde el punto de vista electoral, pues se le da una relevancia y se desciende a un nivel de detalle que no era habitual hasta la fecha. Es claro que los partidos han procesado este como uno de los temas que más va a pesar en el voto de los electores (desahucios, falta de vivienda asequible, paro, precariedad, desigualdad y rescate a la banca están en el aire) y actúan en consecuencia.

La segunda impresión es que todos los partidos han asumido en materia de vivienda como incuestionables asuntos que hace solo unos pocos años eran o silenciados u objeto de polémica. Sirva como primer ejemplo revelador que todos los programas que he consultado, de una u otra forma, declaran la vivienda como un derecho ciudadano que debe ser tutelado por los poderes públicos. En anteriores comicios estos eran términos utilizados solo por los partidos de izquierdas/abajo y, en todo caso, CIU (un partido tradicionalmente avanzado en términos de elaboración programática en vivienda). Y sirva como segunda muestra que casi todos los programas hablan de alquiler (no solo privado, sino público, social, privado asequible, cooperativo, etc), movilización de vivienda vacía o rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Hace una década la mayor parte de ellos habrían hablado casi solo de hipotecas para viviendas privadas en propiedad y créditos blandos para vivienda protegida también en propiedad. Alguien puede entender que los programas (otra cosa es la praxis) de nuestros partidos en materia de vivienda se está radicalizando. Pero la realidad es que se están europeizando (de nuevo, los programas, ya veremos la praxis).

La tercera impresión que se saca de la lectura es que no pocos partidos consideran suficiente con posicionarse en materia de desahucios y hacer vagas referencias a otras cuestiones generales de vivienda. El asunto es tan extremo en algunos casos que, más que programa de vivienda, esos partidos parecen tener un programa en relación a la emergencia habitacional que suponen los desahucios, pero no sobre el problema de la vivienda en general. Salvo que queramos encadenar perpetuamente burbujas inmobiliarias - rescates financieros - emergencias habitacionales los partidos políticos no deberían limitarse a realizar propuestas sobre lo urgente. Y en este defecto caen tanto algunos partidos de derechas, como otros de izquierdas/abajo.

La cuarta impresión que produce la lectura programática es que todos nuestros partidos, aunque en grados diferentes, han hecho una evolución, desde la vivienda como una cuestión fundamentalmente del  mercado, a la vivienda como un asunto público. Incluso algunos partidos hacen mucho hincapié en la vivienda como obligación de resultados de la acción pública, íntimamente ligada a la participación ciudadana. Y, finalmente, un reducido grupo de partidos cita además las tenencias diferentes a la propiedad (alquiler, cooperativas en régimen de cesión de uso, propiedad parcial y temporal, rehabilitador/inquilino, etc). Pero, y este es a mi juicio un tema capital,  ningún partido aboga con claridad por lo que más nos diferencia de los países líderes de la UE en vivienda asequible: además de una mayor y mejor acción estatal, disponen de sociedades civiles activas en la provisión de vivienda asequible a través de empresas privadas sin ánimo de lucro o con ánimo de lucro limitado. Algunos partidos llegan a acercase mucho a esta noción, cuando hablan de promotores sociales de alquiler. Pero ningún partido hace una apuesta clara por una provisión de vivienda en tres grandes grupos: pública, privada sin ánimo de lucro o con ánimo de lucro limitado y privada mercantil con ánimo de lucro. Muchos de nuestros partidos casi han descubierto la acción del estado en vivienda en estas elecciones. Esperemos que no pase de las siguientes que descubran también a la sociedad civil como algo diferente al puro mercado.

Y la quinta y última impresión general que produce esta lectura de programas de vivienda es que, salvo contadas excepciones (generalmente catalanas) nadie habla ni de objetivos numéricos, ni de presupuestos, ni de plazos. Noes buen síntoma. Un partido político que se toma en serio un problema público y que respeta la inteligencia de su electorado, además de proponer medidas, las presupuesta y calendariza. No pido que además las enmarque adecuadamente en el ámbito administrativo y competencial adecuado. Pues es algo a lo que cada día le doy menos importancia (prefiero una razonable colaboración público-pública al mejor reparto competencial). Pero si creo que debemos exigir objetivos numéricos, presupuestos y plazos. En caso contrario, corremos el riesgo de no dar crédito a ninguna propuesta. Máxime en el caso de los partidos que llevan décadas gestionando y que tienen conocimiento más que de sobra para cuantificar, presupuestar y calendarizar.

Sea como fuere, los programas de vivienda ganan cuerpo en la agenda de los partidos políticos. Ahora solo falta que se pase de las palabras a los hechos. ¿La respuesta? A partir del 25M en nuestras calles y plazas.

Ya casi no es noticia que un juez haya paralizado un desahucio de una familia pobre que ocupa la que fue su casa u otra ajena (ejemplos del pasado 2014: Girona, Mieres y Córdoba). Y ello tiene su origen en dos fuerzas de presión a las que los jueces españoles, afortunadamente, no son ajenos. Por una parte, la movilización social orquestada en torno a la PAH y similares es inmensa, única en Europa y goza del casi unánime apoyo de la ciudadanía. Y por otra parte, el Tribunal de Justicia de la UE ha fallado en repetidas ocasiones contra España por nuestra legislación sobre desahucios.

La situación en sede comunitaria es tan grave que la Comisaria de Justicia está estudiando expedientar a España ante la evidencia de que, más allá del activismo judicial, los cambios realizados en el 2013 en la legislación española no cumplen las sentencias del tribunal europeo y nuestras familias empobrecidas siguen sin poder disfrutar de los beneficios de la normativa europea en materia de consumo. A lo que hay que añadir que recientemente el TJUE ha estimado (en el contexto de un caso eslovaco) que el derecho a la vivienda de los europeos es un derecho fundamental europeo que está por encima de las clausulas civiles o mercantiles que sirvan de garantía a un contrato de consumo o préstamo (TJUE 10/9/2014 Monika Kušionová vs. SMART Capital a.s).

Si no cambian las condiciones sociales, económicas y políticas españolas, así como las jurisprudenciales europeas, las sentencias de jueces españoles paralizando o dificultando desahucios seguirán creciendo. Veamos el contexto.

La banca española que ha recibido grandes ayudas públicas (unos 240.000 millones de euros, según la Comisión UE), a partir de ahora, deberá depurar su stock inmobiliario sin nuevas ayudas. Y esa banca está procediendo a dos operaciones simultáneas de gran calado: por una parte la SAREB está vendiendo grandes paquetes de suelo, hipotecas y viviendas a grandes fondos de inversión (más o menos buitres) y por otra la SAREB está encargando (y retribuyendo) la gestión de grandes paquetes de vivienda a los bancos españoles (las mismas viviendas que la banca remitió a la SAREB). Podemos llamar a esto el deshielo. Fondos de inversión y bancos españoles tienen que vender a precios de mercado de 2015 (la parte de las pérdidas que no esté provisionada nos la comeremos los contribuyentes y las plusvalías que puedan darse irán a banca y fondos). Las viviendas que no se puedan vender por un tiempo deberán ser alquiladas a precios del 2015. Y las viviendas que no puedan ser alquiladas a precios de mercado (tienen inquilinos sociales aceptados por el banco, han sido ocupadas por familias desahuciadas, no tienen inquilino de mercado, etc) deberán ser alquiladas en esquemas de colaboración público privada entre banca, estado y tercer sector.

El cuadro macroeconómico 2013-2017 remitido por el Gobierno a la UE asume que hasta el 2017 nuestro paro va a estar por encima del 20% en un escenario de empleo precario y bajos salarios. Los trabajadores pobres han llegado para quedarse. Y la debilidad económica de las clases medias tampoco se va a resolver en unos meses.

Si la banca no da más de sí y las clases populares tampoco, no va a ser posible mantener por muchos meses el autismo político. Sirva para ilustrarlo que los PGE 2015 presupuestan partidas por valor de un 0'07% del PIB, cuando los estados europeos de referencia están en la banda del 1'5%-2'5%. Al actual ritmo presupuestario, el rescate a la banca equivale a más de dos siglos de políticas públicas de vivienda. Añádase que el Plan Estatal de Vivienda se llama 2013-2016, pero la Orden que permite disponer de fondos es del 28/11 del pasado año, los convenios de desarrollo con las CCAA han sido recientemente firmados y aún en el 2015 no se han puesto en marcha operaciones de calado. Y si tenemos una mirada más allá del Ministerio de Fomento y atendemos a las ayudas públicas que reciben las familias de bajos recursos (que otros estados de la UE tienen un fuerte componente de alquiler de vivienda), comprobaremos que España está a años luz de Estados como Francia, Alemania o Reino Unido.

¿Cómo ayudar a que el deshielo sea rápido y funcional? Suscribiendo las principales peticiones de la PAH (paralización de los desahucios, alquiler social para las familias empobrecidas y generación de un parque público de alquiler), y no censurando la ocupación colectiva de edificios vacíos de banca y estado, añado que la mejor oportunidad que tenemos en estos momentos es generar un gran parque de alquiler asequible, público y social sobre la base de las viviendas desocupadas de banca, particulares y estado que sea gestionado por empresas públicas (donde las haya y sean capaces de hacerlo –algo complicado al haberse perdido el 6% del empleo público desde el 2009, en un estado que ya tenía poco en comparación con estados referente en la UE y casi nada del mismo se dedicaba a la vivienda) y por entidades privadas, profesionales, sin ánimo de lucro que tengan un proyecto integral de atención de estas familias (alquiler, seguimiento social y programas de inserción laboral). En la UE 25 millones de viviendas, el 12% de los hogares, se gestionan de estas dos maneras: empresas públicas y entidades privadas sin ánimo de lucro (housing associations y entidades similares), todas ellas asociadas en Housing Europe.

Y en España ya están naciendo algunas iniciativas del máximo interés. Por ejemplo, el tercer sector catalán ha creado una fundación (Habitat3) que tiene por objeto gestionar vivienda vacía en alquiler asequible, con acompañamiento social e inserción laboral y que va a colaborar con las Administraciones, la banca y los propietarios privados. Otro ejemplo también relevante es el proyecto CEPES-A (empresas de economía social andaluzas) por generar una inmobiliaria social (profesional, pero sin ánimo de lucro y apoyada en las empresas cooperativas).

Necesitamos converger con la UE en la materia. Se dan las condiciones físicas y económicas para hacerlo. Es posible que hasta haya un cambio político que lo favorezca. Pero para que el deshielo de los desahucios y el stock sean fructíferos necesitamos una nueva hornada de profesionales públicos, cooperativos, sociales y privados. No hay excusa para fracasar. Debemos conseguirlo.

En primer lugar, hay que señalar que no es nada sencillo dar una opinión técnicamente bien fundada sobre este asunto, habida cuenta de la disparidad existente entre los datos de fuentes tales como el CGPJ, el BdE, el INE, los Colegios de Registradores o la PAH. Aún así, de casi todas estas fuentes se deduce que hemos superado una cota psicológica relevante (los más de 100.000 desahucios al año) y que, en breve, superaremos el medio millón de familias desahuciadas desde el inicio de la crisis.

Dicho todo lo cual, es cierto que se comprueban comportamientos diferentes entre CCAA, como prueban los siguientes datos:

¿A qué se deben estas diferencias?

No es sencillo establecer de una manera clara las razones de estos diferentes comportamientos. Aunque si tenemos que considerar algunos factores que hacen que se produzcan más o menos desahucios en un territorio:

¿Cómo es posible que en un tema tan relevante como este no sea nada sencillo conocer con exactitud la situación real en la que nos encontramos?

No estamos ante un problema técnico. Es un problema fundamentalmente político. Ciertos poderes financieros no quieren hacer frente a las consecuencias evidentes del alto nivel de desahucios y el bajo nivel de ventas del stock de vivienda: una parte de los activos inmobiliarios del Estado y la banca no se va a poder vender en lustros y se tendrá que alquilar, una fracción a precios de mercado y otra a precios sociales. Y ni política ni finanzas, hasta la fecha, han buscado a los necesarios gestores de estos programas masivos de alquiler asequible y social. Aunque la situación puede empezar a cambiar en los próximos meses, dado que la cosa ya no da más de sí.

A cualquier ciudadano le tiene que resultar difícil de comprender que una y otra vez el Tribunal de Justicia de la UE le enmiende la plana al Estado español en materia de desahucios. El TJUE le ha tenido que explicar a los poderes legislativo y ejecutivo que las normas comunitarias sobre contratos, consumo y tutela judicial efectiva deben ser respetadas en España, también en el caso de las familias que de forma repentina sufren una fuerte o total merma en sus ingresos y no pueden hacer frente a su préstamos hipotecario firmado en plena burbuja.

Como jurista me produce una profunda tristeza que el TJUE le tenga que recordar reiteradamente a mi Estado que en los contratos debe haber equilibrio entre las partes y que en los tribunales ambas partes deben gozar de similares armas procesales para la defensa de sus respectivos intereses. Como europeo me alegra que el TJUE se haya convertido en un firme muro ante los ataques a los derechos fundamentales que realizan los legisladores y el Ejecutivo español. Y como defensor del verdadero Estado Social y Democrático de Derecho me alegra mucho que estos procedimientos ante el TJUE se estén produciendo gracias a la acción de jueces españoles que, en sus propias palabras, se han negado a ser los cobradores del frac de la banca.

Dicho todo lo cual, debemos preguntarnos porqué se da este juego entre una UE que teje en materia de desahucios y un ejecutivo y legislativo español que destejen. Solo por citar las más importantes normas (parche) que han pasado a formar parte de nuestro ordenamiento jurídico recordemos que la Sentencia de TJUE de 14 de marzo del 2013 provocó la acelerada aprobación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. A su vez, la nueva norma española ha vuelto a ser descalificada, sustancialmente por los mismos motivos, por la Sentencia del TJUE de 17 de julio del 2014. Y no es descartable que la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (aún más dura, si cabe, con el inquilino pobre que con el hipotecado pobre) acabe también siendo descalificada por el TJUE en un futuro próximo.

La respuesta a la anterior pregunta es evidente, pero no hay que dejar de repetirla. El sistema financiero español tiene el poder económico y político suficiente como para hacer que las pérdidas que debieron asumir en sus balances por el estallido de la burbuja inmobiliaria (de la que son los principales responsables) casi no se reflejen en sus cuentas y, o se trasladen al estado (vg. FROB), o se congelen sine die en vehículos en los que las pérdidas son públicas y los beneficios privados (vg. SAREB). En este “arreglo” es clave que el valor de suelos, viviendas e hipotecas no refleje fielmente la realidad del actual mercado, al menos en los balances de los pocos y poderosos bancos que van quedando vivos. En este contexto encajan las normas aprobadas desde el inicio de la llamada crisis en materia de bancos y cajas (inter alia Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, Ley 26/2013, de 27 de diciembre, de cajas de ahorros y fundaciones bancarias y Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito).

Si en España se aceptara como normal la dación en pago de las viviendas según la valoración del momento en el que son ejecutadas (algo normal en buena parte de la UE, en la que hay mucho más equilibrio entre las partes en los contratos, así como en los tribunales), no solo peligraría la contabilización de los efectos del estallido de la pasada burbuja, sino que a futuro se configuraría un mercado de la vivienda deflacionista y no inflacionista. Si los bancos, en última instancia, sólo pudieran cobrarse los préstamos hipotecarios con las viviendas, serían mucho más cuidadosos en su concesión y sólo financiarían préstamos asumibles (en tipos y plazos) para el trabajador medio que se compra vivienda a un precio asequible. De ser así, los precios de las viviendas en venta bajarían y de forma indirecta los de los alquileres tambien. Si en España se permitiera un equilibrio contractual y procesal entre banca y familias hipotecadas similar al de otros países de la UE no solo estaría en juego la estabilidad del sistema financiero en el presente, sino también el futuro de nuestro especulador modelo inmobiliario.

La práctica totalidad de nuestras normas han estado orientadas a garantizar por adelantado un valor a los suelos antes de su transformación (inversión, trabajo, riesgo y ventura, etc) para fines residenciales. Y siendo la vivienda en propiedad y con hipoteca casi un monocultivo en España, el inicio del ciclo (transformación urbanística de los suelos con garantía de plusvalía para propietario, urbanizador y entidad financiera) está funcionalmente conectado con el final del mismo (comprador que se hipoteca al máximo de su capacidad adquisitiva y que responde de la misma, más allá del valor real de la vivienda, con todos sus bienes presentes y futuros y que es poco informado al comprar y avasallado al litigar). Nuestro sistema urbanístico- financiero-hipotecario-inmobiliario estaba antes de la crisis, y lo sigue estando hoy, claramente orientado a la vivienda nueva en propiedad con comprador hipotecado que se asienta sobre un suelo urbanizable en el que se ha producido un conjunto de viviendas nuevas. Los beneficios eran y seguirán siendo inconfesables.

¿Es esto lo que más le conviene al país? Es evidente que no. Cualquier observador de los mercados y políticas públicas de vivienda europeos sabe que lo que le conviene al país es una cierta mezcla de vivienda en propiedad, alquiler, cooperativas de cesión de uso, derecho de superficie y otras terceras tenencias. Cualquiera con sentido común y visión europea sabe que nos conviene construir menos vivienda nueva y rehabilitar mucho más, así como movilizar más vivienda vacía hacia el alquiler asequible. Nos convendría a todos ser más europeos en la materia, como evidencia que los países menos propietaristas y con más alquiler asequible, social y cooperativo no son los más pobres de la UE, sino los más ricos, dinámicos y justos. Según Housing Statistics 2010 de CECODHAS, España está entre los campeones del propietarismo europeo, junto con las tres repúblicas bálticas, Rumanía, Bulgaria, Hungría, Eslovaquia y Eslovenia. Y los países más propensos al alquiler (con un fuerte componente de alquiler asequible, social y cooperativo) son Suecia, Alemania, Dinamarca, Austria, Francia y Holanda. Convendremos en que en materia de vivienda nos conviene a todos estar más cerca del segundo grupo que del primero. Bueno, a todos menos al oligopolio del suelo-promoción-financiación (nuestra versión del complejo industrial-militar de los EEUU) y a sus acreedores internacionales.

Y ese 1%, de momento, es capaz de imponer al 99% un marco legislativo y una práctica administrativa doméstica favorable a sus intereses. Solo hay dos factores que no controlan: el activismo judicial (que acaba y seguirá acabando en sentencias desfavorables del TJUE) y el activismo ciudadano (sobre todo, pero no solo, de la PAH) que ahora se empieza a mutar en activismo político-electoral (Podemos, Guanyem, Muncipalia, etc). Aún no ha emergido el tercer factor con potencial obstatitvo, pero espero que lo haga: las, muy habituales en cierta UE, entidades sin ánimo de lucro y alta profesionalización (entes privados) que trabajan para proveer vivienda asequible en colaboración con las Administraciones públicas (al servicio del interés general).

Así que cuando les hablen del drama de las familias desahuciadas y el ensañamiento del Ejecutivo y el Legislativo con ellas, no piensen solo en lo hipotecario, piensen sobre todo en lo financiero. ¡Es el oligopolio, estúpido! Y si creen que me excedo, piensen en este dato: lo puesto a disposición de la banca para su salvamento público en España (cerca de 240.000 millones de euros) equivale a más de un siglo de políticas públicas de vivienda al nivel de gasto de antes del 2009.