Esta semana el Congreso de los Diputados ha aprobado definitivamente el Real Decreto Ley de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler. Una evidente mejora con respecto a la situación actual que aportará mayor estabilidad a todas aquellas personas que viven de alquiler. Así, se alarga la duración de los contratos de tres a cinco años, si quien arrienda es una persona física, y hasta siete en el caso de que la propiedad esté en manos de una persona jurídica.

Además, a diferencia del anterior Decreto fallido que el Partido Socialista intentó aprobar hace unos meses, la nueva legislación recupera derechos que el Partido Popular había eliminado en 2013: la actualización anual del precio del alquiler vuelve a estar vinculada al IPC y asegura que, en caso de venta del piso, el alquiler deberá ser respetado aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Cuestiones claves teniendo en cuenta la nueva duración de los contratos y el contexto actual en que la compra-venta de inmuebles con fines especulativos es cada vez más intensa.

La nueva norma establece también que los gastos de gestión deberán ir a cargo de la propiedad si se trata de una persona jurídica, y se alarga de 30 días a 4 meses el tiempo de aviso que la propiedad debe conceder a las personas inquilinas en el caso de que no les quiera renovar el contrato. En materia de desahucios, por un lado se introduce la obligación de que los juzgados se comuniquen de oficio con servicios sociales para asegurar una buena atención a las familias en situación de vulnerabilidad, y por otro se da un paso más para impedir la práctica brutal y abusiva de los “desahucios abiertos”, desalojos sin fecha y hora exacta que suponen una vulneración de los derechos de las familias afectadas.

Sin embargo, pese a los avances de la reforma, seguimos lejos de las mejores prácticas europeas. La nueva ley ni permite a los ayuntamientos impedir subidas abusivas entre contrato y contrato, ni elimina los privilegios fiscales de los que disfrutan los fondos de inversión especulativos que hoy destrozan el tejido vecinal y las comunidades de los barrios. La negativa del Partido Socialista a cumplir la totalidad del acuerdo de vivienda, que desde el grupo Confederal habíamos conseguido arrancar en la negociación de presupuestos, ha impedido la inclusión de ambas medidas.

Si vivir de alquiler es cada vez más difícil en tantas ciudades de España es en gran medida consecuencia de una legislación estatal que lleva décadas impulsando la mercantilización de la vivienda, en lugar de tratarla como un derecho básico. Al igual que las hipotecas en su momento, hoy el alquiler se ha convertido en un producto especulativo que devora los ingresos de las familias de clases populares y clases medias.

Según datos europeos, España es el país europeo con mayor tasa de sobresfuerzo para pagar el alquiler. Su encarecimiento dificulta aspectos tan básicos para el buen funcionamiento de las ciudades como la emancipación de la gente joven, la cohesión de nuestros barrios o la incapacidad de contar con profesionales imprescindibles – los famosos “keyworkers” – como personal sanitario, educativo, investigadoras, etc.

Pese a la gravedad de la situación, desde el primer momento resultó claro que el PSOE sería hostil a revertir los privilegios históricos del poder inmobiliario. Quedó en evidencia cuando intentó aprobar sin previo aviso un primer texto que, no por casualidad, dejaba fuera gran parte de los avances que finalmente se incorporan. Y lo volvimos a experimentar durante la negociación del presente Decreto en la que se negaron a incorporar los sistemas europeos de control de rentas.

Las exigencias de los fondos buitres y promotores especulativos que llevan años dirigiendo las políticas de vivienda del país han impedido una reforma a la altura de las circunstancias. Pero la demanda ciudadana de corresponsabilizar a un sector que lleva años campando a sus anchas sin cortapisa alguna no ha caído en saco roto.

De hecho, los avances que se le han arrancado al PSOE en el nuevo texto no hubiesen sido posibles sin una ciudadanía organizada y vigilante. En la calle nadie duda de que sin control de precios de alquiler no hay derecho a la vivienda. Ahora, hacen falta gobiernos valientes que se atrevan a poner límites a esta nueva ola de especulación de global que acecha a nuestras ciudades.

Este martes el Congreso de los Diputados votará el Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. La principal novedad de esta norma, impulsada por el Gobierno de Pedro Sánchez, es que alarga los contratos de alquiler de 3 a 5 años cuando la propiedad de la vivienda es de un particular, una persona física, y de 3 a 7 años cuando el arrendador es una empresa.

Alargar los alquileres, y en general reforzar la política pública de vivienda, ha sido uno de los aspectos claves que Podemos estableció como condición para aprobar los presupuestos. Sin embargo, la reforma propuesta por el Partido Socialista ha caído como jarra de agua fría tanto entre las asociaciones que defienden los intereses de los inquilinos, como entre Podemos y las ciudades del cambio.

La decepción se refiere a que la norma no incide en la principal preocupación de los más de diez millones de personas que viven de alquiler en España: la subida de las rentas. A falta de cifras oficiales, los portales inmobiliarios calculan que el incremento de los alquileres durante los últimos años ha sido de más del 15%, con especial impacto en las grandes ciudades. Esta situación provoca que España se sitúe entre los países europeos donde las familias inquilinas realizan mayores esfuerzos para pagar su vivienda, tan sólo por debajo de Grecia, y Croacia.

Para mejorar la situación de las personas que viven de alquiler, la propuesta de Podemos, avalada por Barcelona, Madrid, Valencia, Cádiz, Zaragoza, Coruña, Córdoba, Santiago de Compostela y Coruña,  consiste tanto en alargar contratos, como en impedir subidas indiscriminadas entre contrato y contrato. Es decir, implementar sistemas similares a los que operan en Alemania donde casi el 50% de las viviendas se ofrecen en alquiler, Francia con más del 65% de alquiler, o Austria con casi el 60%.

Efectivamente, en los países con mayor presencia de alquiler, los contratos son largos en el tiempo y además existen mecanismos para impedir subidas abusivas en los nuevos contratos. En particular, los contratos de alquiler son ¡indefinidos en Alemania!, y de 3 años en el caso de Francia, pero con un sistema de renovación casi automática. ¿Y cómo hacen para alentar el interés del arrendador? Pues por un lado  garantizan la actualización de las rentas mientras dura el contrato de acuerdo a índices de precios oficiales, y por otro, establecen causas claras de finalización como la necesidad de la vivienda por la propiedad.

Si bien este sistema garantiza estabilidad a las personas que disponen de una vivienda de alquiler, el aterrizaje de fondos especulativos obligó a tomar nueva medidas dirigidas a facilitar el primer contrato de alquiler. En particular, entre 2012 y 2015 los gobiernos centrales de Francia y Alemania permitieron a las ciudades impedir subidas abusivas en los nuevos contratos. 

La actual modificación legislativa es la séptima que se hace en democracia. Todas ellas, desde el fatídico Decreto Boyer de 1985 que liberalizó el sistema de la noche a la mañana, pasando por la de 1995 que estableció contratos de 5 años, hasta la de 2013 del Partido Popular que redujo los contratos de 5 a 3 años, se han llevado a cabo con dos objetivos explícitamente citados en sus declaraciones de motivos: ampliar el parque de alquiler a niveles europeos y revertir la escalada de precios.

A la espera de una evaluación expost, parece que las sucesivas reformas han fracasado. El alquiler continúa siendo minoritario , un 22% frente al 50% de los países avanzados, seguramente porque  los precios están por encima de la capacidad adquisitiva de la población, hasta el punto que el 40% de los inquilinos realizan un sobreesfuerzo. Y lo que es peor, las personas que viven de alquiler en España lo hacen por obligación. Porque no disponen ni de ahorros, ni de estabilidad laboral para acceder a una vivienda en propiedad. 

Democratizar el acceso a la vivienda significa garantizar alquileres asequibles. Ningún país ha sido capaz de resolver el problema de la vivienda tan sólo promoviendo parque público, o impulsando la vivienda en propiedad. Afrontar la crisis habitacional requiere actuaciones diversas que van desde promover parque público, hasta impulsar ayudas al pago del alquiler, pasando por atender a las familias que no pueden hacer frente al pago de su vivienda. De hecho, las ciudades con más vivienda social disponen igualmente de mecanismos para impedir alquileres abusivos.   

Por eso, desde Podemos y las ciudades del cambio exigimos que la octava reforma del alquiler acabe con las subidas indiscriminadas de las rentas y entienda de una vez por todas que el alquiler interesa a amplias capas de la población. Porque sabemos que sí se puede hacer de otra manera exigimos un nuevo Decreto que beba directamente de las experiencias impulsadas en países cercanos como Francia, Austria o Alemania. Porque con alquileres imposibles ni hay derecho a la vivienda, ni hay derecho a la ciudad.

En los últimos años, miles de viviendas, locales y solares han ido a parar a manos de grandes fondos buitres.

Esta concentración inmobiliaria se está produciendo de manera opaca y está alterando radicalmente el panorama de nuestras ciudades y barrios.

Es fundamental que los poderes públicos actúen no cómo comensales en este silencioso festín sino como auténticos garantes del derecho a la vivienda y a ciudades diversas e inclusivas.

Hace apenas unas semanas, el Consejo General del Poder Judicial informaba que el número de desalojos y de ejecuciones hipotecarias continuaba aumentando. Poco después, el Instituto Nacional de Estadística detallaba que tan sólo durante el tercer trimestre de 2014, es decir, de julio a agosto, 23.000 inmuebles se habrían visto afectados por un procedimiento de ejecución hipotecaria. El 77%, serían viviendas habituales, el resto locales comerciales, segundas residencias y fincas rústicas.

Detrás de estas cifras se esconden dos realidades preocupantes. Una de ellas, visibilizada a través de las Plataformas de Afectados por la Hipoteca (PAH), es la de las familias que se ven obligadas a abandonar sus casas. La otra cara de esta situación es menos visible pero igual de preocupante. Se trata del destino de estas viviendas y locales. En los últimos años,  muchos de ellos han ido a parar a un puñado de fondos buitres, sociedades de inversión inmobiliaria (socimi) y empresas encargadas de gestionar grandes fortunas familiares (conocidas como family offices).

El fenómeno es poco conocido y cuando se habla de él se hace de manera confusa. La noticia suele aparecer en la sección de economía como prueba de un éxito en materia de atracción de capitales internacionales. Recientemente, la prensa ha celebrado el importante volumen de la inversión inmobiliaria extranjera en España en 2014. La cifra, similar a la que tuvo lugar durante 2007, justo durante el punto más alto del boom inmobiliario, es bienvenida como una señal de salida de la crisis.

Esta visión, sin embargo, oculta el principal efecto de este fenómeno: la apropiación por parte de unos cuantos fondos especulativos del destino de ciudades y barrios enteros. Seguramente, el caso que mejor ejemplifica esta intromisión son los acuerdos a los que están llegando las principales entidades financieras, muchas de ellas rescatadas con fondos públicos, para que sean firmas internacionales -como Apollo, Cerberus, Centerbridge, Kennedy Wilson y Blackstone - quienes se encarguen de gestionar sus activos inmobiliarios.

Hace unos meses, el fondo estadounidense Balckstone adquirió por 3.600 millones de euros los créditos problemáticos de Catalunya Caixa. Esto significa, en la práctica, que gestionará 38.000 pisos y 3.000 comercios, oficinas, plazas de aparcamiento y trasteros. En total, se calcula que una vez concluidas las operaciones en marcha, la banca española habrá traspasado la gestión de 99.544 millones de euros en inmuebles.

Igual de preocupante resulta la adquisición por parte de capitales internacionales de edificios emblemáticos que albergan pequeños locales comerciales, oficinas y viviendas. El objetivo es convertirlos en hoteles de cuatro y hasta cinco estrellas, grandes centros comerciales, establecimientos de comida rápida o viviendas de lujo. Este ha sido el caso, en Barcelona, de la mítica librería Catalonia, convertida en un McDonalds. O del Centro Excursionista de Catalunya, que agobiado por las deudas se ha visto obligado a vender su histórica sede a un fondo internacional que en breve construirá apartamentos turísticos.

Esta venta de inmuebles y patrimonio urbano se produce ante la pasividad, cuando no la iniciativa directa de las administraciones públicas. Con la llegada de la crisis, buena parte de ellas se está deshaciendo de inmuebles históricos, viviendas sociales, parkings, y solares. El gobierno central, a través del Plan de Ventas de Inmuebles del Estado, prevé deshacerse entre 2014 y 2015 de 15.000 propiedades, entre las cuales figuran el Palacio Centenario o el antiguo edificio de Radio y Televisión Española, ambos en Madrid. Esta estrategia también ha sido secundada por gobiernos autonómicos y locales. Así, la Generalitat catalana preveía dotarse de 400 millones de euros en 2014 a través de la venta de edificios públicos. Esta previsión ha llevado en muchos casos a malvender patrimonio. Como ha sucedido con el edificio modernista de la Casa Burés, en Barcelona, comprado finalmente por un fondo británico 6 millones por debajo del precio previsto. También la Junta de Andalucía ha acordado recientemente la venta de 70 edificios al grupo estadounidense WP Carey. Esta situación se replica igualmente en algunos consistorios como el de Marbella y Madrid.

Con ello, las administraciones pretenden dotarse de la liquidez necesaria para cerrar los presupuestos, con independencia de los perjuicios que pueda significar la situación en un futuro. Se trata, pues, de una estrategia cortoplacista ya que los bienes inmuebles son escasos y en muchos casos albergan oficinas públicas. De esta manera, la administración pasa de ser propietaria a tener que pagar un alquiler, merced a operaciones opacas alejadas del control ciudadano.

Unos poderes públicos preocupados por una salida digna de la crisis deberían actuar en sentido totalmente opuesto. La voluntad de los bancos de vender sus pisos tendría que suponer una oportunidad para incrementar el exiguo parque de vivienda pública. Un parque que representa un 2% del total de inmuebles disponibles frente al 18 o al 20% de algunos países cercanos.

Una posibilidad, pues, sería que fuesen las administraciones públicas quienes comprasen los pisos y establecimientos históricos en venta. En el caso de los pisos propiedad de bancos rescatados, sería una contrapartida de mínimos que dotaría de cierto sentido a la ingente inversión pública que han recibido.

Para ello, bastaría con imitar iniciativas como la impulsada por la región de París. Allí, la alcaldía ha decidido ejercer el derecho de tanteo y retracto en más de 8000 pisos. La medida obliga a los propietarios a informar a la administración de su interés de vender. Y posibilita que la alcaldía se adjudique dichos inmuebles a un precio inferior al del mercado. En caso de que propietario y administración no lleguen a un acuerdo, será un juez quien decida el justiprecio. El objetivo es que en 2030 el parque de viviendas sociales de París represente un 30% del total.

Por otra parte, evitar la expulsión de pequeños negocios y comercios por parte de fondos interesados en promover hoteles de lujo y centros comerciales significa defender la diversidad y en parte la identidad de los barrios que los acogen. Para ello, bastaría con limitar las licencias hoteleras y de construcción de nuevos centros comerciales.

Estas medidas exigirían, ciertamente, que los poderes públicos pasen de ser cómplices y comensales del festín inmobiliario que se está gestando en la sombra a comportarse en auténticos garantes del derecho a la vivienda y a una ciudad diversa e inclusiva. No se trata de una aspiración maximalista. Se trata, simplemente, de dejar de alimentar a un monstruo voraz que, sin límites y controles, acabará por devorarnos a todos.