10

¿Qué hacemos con las viviendas vacías? ¿Esta es la cuestión más urgente que trata de responder el anteproyecto de ley para la función social de la vivienda de la Comunidad Valenciana presentado por el Consell. Pero esta pregunta pertinente y urgente no nos debe ocultar otra pregunta importantr: ¿Cuál debe ser el alcance de las políticas públicas de vivienda?

Es bien conocido que el modelo residencial mediterráneo se ha basado en la propiedad –un 84% de la población– frente a un modelo con más peso del alquiler en el norte de Europa, donde la población alquilada puede superar el 50% en el caso de Alemania y los Países Bajos. Lógicamente distintos puntos de partida han generado debates diferentes en cada país europeo; mientras en los países donde hay más alquiler el debate se centra en las ayudas, en España se debate la necesidad de conservar, cuando menos, el usufructo temporal de la vivienda.

La situación en Europa

La situación en EuropaEl debate sobre la vivienda en Europa siempre ha estado vinculado con las políticas sociales. La organización Semester Alliance alertaba ya en 2014 que la crisis estaba afectando a la exclusión residencial con datos preocupantes: 25,7 millones de personas en la UE tenían graves carencias habitacionales y los gastos para vivienda de las personas en riesgo de pobreza representaban hace 2 años el 41% de sus ingresos, frente al 37% de 2005. Países como Suecia o los Países Bajos, que ya tienen un parque importante de vivienda en alquiler social, se debaten sobre la capacidad financiera de las cooperativas y las instituciones locales para abordar nuevos proyectos, y sobre sí hay que regular o no los precios del alquiler, en todo o en parte, de las viviendas.

Como en otras cosas, tenemos en el sur de Europa otro rasgo diferencial; ningún otro país tiene un número de viviendas vacías como el que tenemos en los territorios mediterráneos (con Grecia y España a la cabeza), con lo cual hay pocas experiencias europeas sobre lo que se puede hacer con estos pisos vacíos que puedan servir de guía.

Otros países del sur europeo, como Francia, por contra, sí que tienen históricamente un gran stock de vivienda social y una notable preocupación por la segregación social y espacial que ayudan a menguar algunos de sus efectos nocivos. Esta inquietud fue plasmada hace 15 años con la ley 2000-1208 SRU, relativa a la solidaridad y a la renovación urbana, que, desde una perspectiva centralista clara, ordena las políticas públicas de vivienda en los territorios, dando objetivos comunes (un 20% de vivienda social en alquiler) y dejando cierta libertad local sobre las políticas para lograrlo. Además de regular una buena parte del urbanismo y las normas de construcción, esta ley, en el artículo 55, impone cuotas de vivienda social a los municipios, intentando que todos tengan para evitar la segregación urbana. Esta perspectiva la ha vuelto a poner de actualidad Manuel Valls, primer ministro francés en estos momentos, que percibía en la concentración de pobreza en determinados barrios una de las causas de la radicalización de franceses y su militancia en movimientos yihadistas. Por eso está obligando a hacer vivienda social en los municipios que no lo han hecho, forzando a que el 25% de la vivienda social de las zonas que están fuera de los barrios marginales de la ciudad deben beneficiar al 25% de los hogares más pobres del municipio; el derecho a la diversidad social de los barrios forma parte de la ley, en una lucha clara frente a la segregación urbana. La vivienda debe ser un factor de inclusión social, no de exclusión.

En cuanto a eso, la ley vasca y la catalana tienen opciones muy distintas sobre la localización del parque de alquiler social. En el caso de Cataluña, la Ley 24/2015, de 29 de julio, en el artículo 5.7 indica que los alquileres sociales que tienen que ofrecer las entidades financieras deben ser “…preferentemente la vivienda afectada por el procedimiento o, alternadamente, una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal”; es decir, la entidad financiera podrá ofrecer una vivienda sin salida comercial en un barrio degradado. Esta opción ya se había establecido más claramente en el Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, que matiza la necesidad de movilizar el parque público de vivienda en “municipios de demanda fuerte y acreditada” y en el caso de ejercer el derecho de tanteo y retracto “…se priorizará el ejercicio del derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas en buen estado de conservación, situados en barrios sujetos a una degradación social especial y que tengan un precio inferior al del mercado”. El enfoque de la ley catalana es diametralmente opuesto a la Ley 2000-1208 SRU francesa y a la ley valenciana ahora en proyecto. Parece evidente que las dos nuevas leyes catalanas buscan anclar la vivienda social a los barrios más degradados y es una oportunidad evidente para las entidades financieras para liberarse del stock inmobiliario con menos salida comercial a costa de la segregación urbana.

En nuestra opinión, el peligro de concentración espacial de la vivienda social es evidente. La ley vasca, con una filosofía semejante a la SRU francesa, persigue el mismo objetivo cuando habla de la cohesión social –mezcla o coexistencia de usos urbanísticos y colectivos sociales diferentes en un mismo hábitat– como un objetivo de la ley. Por ello, la Ley 3/2015 obliga a que el planeamiento que incluya vivienda protegida deba tener la autorización de la Administración para “garantizar una calificación equilibrada de las reservas que evite los riesgos de segregación socioespacial” (art. 80.5, Ley 3/2015, de 18 de junio).

El caso valenciano

El caso valencianoEn el caso valenciano, aunque el derecho a una vivienda digna está reconocido por el Estatuto de Autonomía (art. 16), la CE (art. 47) y diferentes pactos internacionales, las políticas públicas de vivienda han sido mínimas y poco ambiciosas si tenemos en cuenta que hablamos de uno de los pilares básicos del estado de bienestar.

Nuestro punto de partida es débil: desconocemos con exactitud el número de viviendas vacías que tenemos y las estimaciones que tenemos a nuestro alcance son manifiestamente mejorables. El último dato oficial que tenemos es el censo de 2011, que nos dice que el número de viviendas vacías en la Comunidad Valenciana es de 505.000, un 16% del total, y llega al 19%-20% en los municipios de menos de 10.000 habitantes. Este porcentaje baja cuando nos referimos a las ciudades más pobladas de nuestro territorio: Valencia (13,6%, 57.195 viviendas), Alicante (13,5%, 25.170 viviendas), Castellón (15,1%, 13.695 viviendas) y Elche (13,6%, 13.560 viviendas). Sin embargo, sólo en estas cuatro ciudades superaríamos sobradamente los 100.000 pisos y casas vacías. Ahora bien, no todas estas casas son adecuadas para vivir y muchas sólo obtendrían cédulas de segunda ocupación tras unos gastos importantes. ¿Cuántas? No lo sabemos: uno de los problemas crónicos de las políticas públicas de vivienda es la falta de información fiable, continúa y comparable no solamente sobre la producción y el stock, sino sobre los precios de venta o de alquiler segmentados adecuadamente.

En todo caso, es evidente que hay un número de viviendas vacías amplias y una necesidad de vivienda derivada de una situación de falta de recursos económicos. La propuesta de la nueva ley valenciana, con determinadas limitaciones, pretende movilizar esas viviendas con buen criterio: sólo a los que tengan más de 10 viviendas vacías (en sintonía con la ley catalana, pero no la ley vasca), más de dos años y sin voluntad de alquilarlas o venderlas a precio de mercado y llegando a la expropiación del usufructo en determinados casos.

Los objetivos de la política pública de vivienda

Los objetivos de la política pública de viviendaLa ley propuesta pretende, en todo caso, acordar y concertar con los grandes propietarios la cesión de estos pisos vacíos para alquiler social. Y en este punto radica una de las aportaciones más interesantes de la norma: evitar la segregación urbana. La sociología urbana advierte de los peligros de la dualización de la ciudad; la concentración de la vivienda y del alquiler social sólo en determinados barrios, que son los más pobres de la ciudad, donde ya vive la población de menor renta y que tradicionalmente han sufrido una falta de dotaciones públicas. Esta ley de vivienda no puede servir para que los grandes propietarios puedan vender o ceder únicamente los pisos que no tienen salida en el mercado, por su localización, por su falta de adecuación o por la falta de compradores solventes para esos inmuebles.

Hay que vigilar que la futura norma en materia de función social de la vivienda no pase a ser una coartada legal para concentrar las rentas bajas y el alquiler social en determinados barrios, como hizo la política de vivienda franquista. De esta tarea se debería ocupar el Observatorio del Hábitat y la Segregación Urbana que se pretende crear. El derecho subjetivo a una vivienda digna, debe evitar –dice el borrador– la concentración y la segregación espacial de los solicitantes y garantizar la cohesión social del espacio urbano. Este principio, en coherencia, se extiende también a la financiación de los parques públicos municipales de vivienda que la ley pretende fomentar porque, como es lógico, también los ayuntamientos han incorporado a su agenda la necesidad de crear o de incrementar su parque público de viviendas de alquiler social; Después de las nefastas políticas de vivienda que tuvieron ayuntamientos como el de Madrid, que vendieron –sin derecho de tanteo para los inquilinos– el patrimonio público de vivienda, tanto el Ayuntamiento de Madrid como el de Valencia han anunciado inversiones importantes –1.300.000€ en el caso de Valencia– para comprar pisos destinados a alquiler social. El objetivo, también a escala municipal, debería ser distribuir esas compras por el conjunto de la ciudad y no exclusivamente en los barrios donde son más baratas y que son, también, los barrios donde hay más stock inmobiliario con peor salida comercial en manos de entidades financieras: Fuensanta, Benicalap, Torrefiel, Orriols, el Cabañal y Benimàmet… barrios donde, curiosamente, encontramos los porcentajes más altos de viviendas vacías de la ciudad (después del centro histórico y los Poblados del Norte).

Desgraciadamente, no tenemos datos sobre la localización de las viviendas del fondo social de vivienda en alquiler creado a raíz del RD ley 27/2012 y mucho menos de las acciones de creación de alquiler social de entidades financieras, pero es probable que estos inmuebles se situen en los barrios socialmente más pobres y en los municipios con menor demanda de compra.

El objetivo de las políticas públicas de vivienda debe ser proporcionar un hogar digno, bien mediante el mercado, bien asegurando un patrimonio público amplio y homogéneamente distribuido por el conjunto del territorio. La aplicación del derecho de tanteo y retracto sobre la transmisión de vivienda protegida es también una opción excelente para distribuir el stock de vivienda por el conjunto de la ciudad, si bien debería revisarse si los módulos de venta vigentes son adecuados a la realidad del mercado. Naturalmente, el incremento de ese patrimonio público no podemos dejarlo exclusivamente a una ley que tenga como objetivo resolver qué se puede hacer con las viviendas vacías, también se debe incorporar a los planes de vivienda y, sobre todo, debe ser un objetivo básico del planeamiento urbano y su gestión, especialmente el destino del aprovechamiento municipal a patrimonio público de vivienda destinada a alquiler social. Y esta vez, si pudiese ser, sin trampas que autorizan a los ayuntamientos a utilizar ese aprovechamiento para financiar otros proyectos, como es tradición en la política local. Ya en 2005, en plena burbuja inmobiliaria, los ayuntamientos incumplían la obligación política de invertir en vivienda social, como expresaba el ‘síndic de greuges’ en aquel momento. Implica, también, un cambio en las políticas públicas de vivienda; en la ciudad de Valencia es conocido que los distintos gobiernos municipales y autonómicos han tramitado como ATE la recalificación del estadio de Mestalla por más de 90.000 m2 de edificabilidad (unas 900 casas) y no han exigido ninguna vivienda social, ni en alquiler ni en venta, ni ningún m2 sometido a protección pública. Los terrenos de la avenida de Suecia y de la avenida de Aragón están situados en uno de los barrios mes exclusivos y caros de la ciudad, y aquí ninguna institución ni ningún movimiento social han reclamado vivienda social. Distinto criterio se tuvo con la recalificación de los terrenos del Ciudad de Valencia situados en el barrio de Orriols, de rentas mucho más bajas; en este caso, el 30% de las viviendas construidas sí que deberán ser protegidas. En Orriols sí, en el Pla del Real no. Son estas perspectivas urbanísticas segregadoras las que intenta corregir la SRU francesa, la ley vasca y esperamos que la valenciana en un futuro.

Finalmente, creo que la futura ley valenciana de función social de la vivienda, una vez sea aprobada su versión definitiva por las Cortes, se enfrentará a grandes retos. El primero y más evidente es la gestión del patrimonio público de vivienda ya existente, que ha tenido clarísimas insuficiencias presupuestarias que han impedido que muchas de las viviendas fueran adecuadas. La gestión económica, administrativa, legal y el mantenimiento de un número creciente de viviendas implica la movilización de un contingente importante de recursos que no sabemos hasta qué punto estarán disponibles. No será fácil, tampoco, establecer el coste de asegurar los riesgos que se puedan sufrir por la ocupación habitacional del plan de fomento del alquiler y de alquiler solidario. Qué compañía de seguros se arriesgará a asegurar unas rentas antes de conocer quién será su inquilino?, y si la compañía no lo hace, como puede la Generalitat acotar cuánto se gastará en asegurar al propietario rentas y conservación adecuada de la vivienda?

El texto presentado y que deberá ser tramitado y debatido, por otro lado, tiene muchos otros puntos interesantes, como la mediación, el cálculo de la renta adecuada en caso de expropiación del usufructo o la lucha frente a la pobreza energética, pero sobre todo debe servir, como sociedad, para mirarnos a nosotros mismos y pensar que no podemos quedarnos parados ante la realidad evidente de que muchas personas no pueden acceder a una vivienda digna, mientras hay viviendas vacías durante años. Y debemos pensar también que esta situación no se puede repetir cíclicamente y que el mejor antídoto para que eso no ocurra es la existencia de un amplio patrimonio público de vivienda por el conjunto de la ciudad.

Sociólogo, profesor asociado al Departamento de Sociología y Antropología Social de la Universidad de Valencia, consultor e investigador autónomo. Ha colaborado en la redacción de la Ley de la función social de la vivienda.

]]>

Què fem amb els habitatges buits? Aquesta és la qüestió més urgent que tracta de respondre l’avantprojecte de llei per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana presentat pel Consell. Però aquesta pregunta pertinent i urgent no ens ha d’ocultar una altra pregunta important: Quin ha de ser l’abast de les polítiques públiques d’habitatge?

És ben conegut que el model residencial mediterrani s’ha basat en la propietat –un 84% de la població– enfront d’un model amb més pes del lloguer al nord d’Europa, on la població llogada pot superar el 50% en el cas d’Alemanya i els Països Baixos. Lògicament distints punts de partida han generat debats diferents en cada país europeu; mentre als països on hi ha més lloguer el debat se centra en les ajudes, a Espanya es debat la necessitat de conservar, si més no, l’usdefruit temporal de l’habitatge.

La situació a Europa

La situació a EuropaEl debat sobre l’habitatge a Europa sempre ha estat vinculat amb les polítiques socials. L’organització Semester Alliance alertava ja el 2014 que la crisi estava afectant l’exclusió residencial amb dades preocupants: 25,7 milions de persones a la UE tenien greus carències habitacionals i les despeses per a habitatge de les persones en risc de pobresa representaven fa 2 anys el 41% dels seus ingressos, davant el 37% del 2005. Països com Suècia o els Països Baixos, que ja tenen un parc important d’habitatge en lloguer social, es debaten sobre la capacitat financera de les cooperatives i les institucions locals per a encetar nous projectes, i sobre si cal regular o no els preus del lloguer, en tot o en part, dels habitatges.

Com en altres coses, tenim al sud d’Europa un altre tret diferencial; cap altre país té un nombre d’habitatges buits com el que tenim als territoris mediterranis (amb Grècia i Espanya al capdavant), amb la qual cosa hi ha poques experiències europees sobre què es pot fer amb aquests pisos buits que puguen servir de guia.

Altres països del sud europeu, com França, per contra, sí que tenen històricament un gran estoc d’habitatge social i una notable preocupació per la segregació social i espacial que ajuden a minvar alguns dels efectes nocius. Aquesta inquietud va ser plasmada fa 15 anys amb la llei 2000-1208 SRU, relativa a la solidaritat i a la renovació urbana, que, des d’una perspectiva centralista clara, ordena les polítiques públiques d’habitatge als territoris, donant-los objectius comuns (un 20% d’habitatge social en lloguer) i deixant una certa llibertat local sobre les polítiques per a aconseguir-ho. A més de regular una bona part de l’urbanisme i les normes de construcció, aquesta llei, en l’article 55, imposa quotes d’habitatge social als municipis, intentant que tots en tinguen per a evitar la segregació urbana. Aquesta perspectiva l’ha tornada a posar d’actualitat Manuel Valls, primer ministre francés en aquests moments, que percebia en la concentració de pobresa en uns barris determinats una de les causes de la radicalització de francesos i la seua militància en moviments gihadistes. Per això està obligant a fer habitatge social als municipis que no ho han fet, forçant que el 25% de l’habitatge social de les zones que estan fora dels barris marginals de la ciutat han de beneficiar el 25% de les llars més pobres del municipi; el dret a la diversitat social dels barris forma part de la llei, en una lluita clara enfront de la segregació urbana. L’habitatge ha de ser un factor d’inclusió social, no d’exclusió.

Sobre això, la llei basca i la catalana tenen opcions ben distintes sobre la localització del parc de lloguer social. En el cas de Catalunya, la Llei 24/2015, de 29 de juliol, en l’article 5.7 indica que els lloguers socials que han d’oferir les entitats financeres han de ser “…preferentment l’habitatge afectat pel procediment o, alternativament, un habitatge ubicat dins del mateix terme municipal”; és a dir, l’entitat financera podrà oferir un habitatge sense eixida comercial en un barri degradat. Aquesta opció ja s’havia establit més clarament en el Decret llei 1/2015, de 24 de març, que matisa la necessitat de mobilitzar el parc públic d’habitatge en “municipis de demanda forta i acreditada” i en el cas d’exercir el dret de tanteig i retracte “…es prioritzarà l’exercici del dret de tanteig i retracte sobre els habitatges en bon estat de conservació, situats en barris subjectes a una degradació social especial i que tinguen un preu inferior del del mercat”. L’enfocament de la llei catalana és diametralment oposat a la Llei 2000-1208 SRU francesa i a la llei valenciana ara en projecte. Sembla evident que les dues noves lleis catalanes busquen ancorar l’habitatge social als barris més degradats i és una oportunitat evident per a les entitats financeres per a alliberar-se de l’estoc immobiliari amb menys eixida comercial a costa de la segregació urbana.

A parer nostre, el perill de concentració espacial de l’habitatge social és evident. La llei basca, amb una filosofia semblant a l’SRU francesa, persegueix el mateix objectiu quan parla de la cohesió social –mescla o coexistència d’usos urbanístics i col·lectius socials diferents en un mateix hàbitat– com un objectiu de la llei. Per això, la Llei 3/2015 obliga que el planejament que incloga habitatge protegit haja de tenir l’autorització de l’Administració per a “garantir una qualificació equilibrada de les reserves que evite els riscos de segregació socioespacial” (art. 80.5, Llei 3/2015, de 18 de juny).

El cas valencià

El cas valenciàEn el cas valencià, tot i que el dret a un habitatge digne està reconegut per l’Estatut d’Autonomia (art. 16), la CE (art. 47) i diferents pactes internacionals, les polítiques públiques d’habitatge han estat mínimes i poc ambicioses si tenim en compte que parlem d’uns dels puntals bàsics de l’estat de benestar.

El nostre punt de partida és feble: desconeixem amb exactitud el nombre d’habitatges buits que tenim i les estimacions que en tenim a l’abast són manifestament millorables. L’última dada oficial que tenim és el cens del 2011, que ens diu que el nombre d’habitatges buits a la Comunitat Valenciana és de 505.000, un 16% del total, i arriba al 19%-20% als municipis de menys de 10.000 habitants. Aquest percentatge baixa quan ens referim a les ciutats més poblades del nostre territori: València (13,6%, 57.195 habitatges), Alacant (13,5%, 25.170 habitatges), Castelló (15,1%, 13.695 habitatges) i Elx (13,6%, 13.560 habitatges). Nogensmenys, només en aquestes quatre ciutats superaríem àmpliament els 100.000 pisos i cases buides. Ara bé, no totes aquestes cases són adequades per a viure-hi i moltes només obtindrien cèdules de segona ocupació després d’unes despeses importants. Quantes? No ho sabem: un dels problemes crònics de les polítiques públiques d’habitatge és la falta d’informació fiable, continua i comparable no solament sobre la producció i l’estoc, sinó sobre els preus de venda o de lloguer segmentats adequadament.

En tot cas, és evident que hi ha un nombre d’habitatges buits ampli i una necessitat d’habitatge derivada d’una situació de manca de recursos econòmics. La proposta de la nova llei valenciana, amb unes limitacions determinades, pretén mobilitzar aqueixos habitatges amb bon criteri: només als que tinguen més de 10 habitatges buits (en sintonia amb la llei catalana, però no la llei basca), més de dos anys i sense voluntat de llogar-los o vendre’ls a preu de mercat i arribant a l’expropiació de l’usdefruit en uns casos determinats.

Els objectius de la política pública d’habitatge

Els objectius de la política pública d’habitatgeLa llei proposada pretén, en tot cas, acordar i concertar amb els grans propietaris la cessió d’aquests pisos buits per a lloguer social. I en aquest punt rau una de les aportacions més interessants de la norma: evitar la segregació urbana. La sociologia urbana adverteix dels perills de la dualització de la ciutat; la concentració de l’habitatge i del lloguer social només en uns barris determinats, que són els més pobres de la ciutat, on ja viu la població de menys renda i que tradicionalment han patit una manca de dotacions públiques. Aquesta llei d’habitatge no pot servir perquè els grans propietaris puguen vendre o cedir únicament els pisos que no tenen eixida al mercat, per la seua localització que tenen, per la falta d’adequació o per la falta de compradors solvents per a aqueixos immobles.

S’ha de vigilar que la futura norma en matèria de funció social de l’habitatge no esdevinga una coartada legal per a concentrar les rendes baixes i el lloguer social en uns barris determinats, com va fer la política d’habitatge franquista. D’aquesta tasca s’hauria d’ocupar l’Observatori de l’Hàbitat i la Segregació Urbana que es pretén crear. El dret subjectiu a un habitatge digne, ha d’evitar –diu l’esborrany– la concentració i la segregació espacial dels sol·licitants i garantir la cohesió social de l’espai urbà. Aquest principi, en coherència, s’estén també al finançament dels parcs públics municipals d’habitatge que la llei pretén fomentar perquè, com és lògic, també els ajuntaments han incorporat a la seua agenda la necessitat de crear o d’incrementar el seu parc públic d’habitatges de lloguer social; Després de les nefastes polítiques d’habitatge que tingueren ajuntaments com el de Madrid, que van vendre –sense dret de tanteig per als inquilins– el patrimoni públic d’habitatge, tant l’Ajuntament de Madrid com el de València han anunciat inversions importants –1.300.000€ en el cas de València– per a comprar pisos destinats a lloguer social. L’objectiu, també a escala municipal, hauria de ser distribuir aqueixes compres pel conjunt de la ciutat i no exclusivament als barris on són més barates i que són, també, els barris on hi ha més estoc immobiliari amb pitjor eixida comercial a les mans d’entitats financeres: Fuensanta, Benicalap, Torrefiel, els Orriols, el Cabanyal i Benimàmet… barris on, curiosament, trobem els percentatges més alts d’habitatges buits de la ciutat (després del centre històric i els Poblats del Nord).

Malauradament, no tenim dades sobre la localització dels habitatges del fons social d’habitatge en lloguer creat arran del RD llei 27/2012 i molt menys de les accions de creació de lloguer social d’entitats financeres, però és probable que aquests immobles se situen als barris socialment més pobres i als municipis amb menys demanda de compra.

L’objectiu de les polítiques públiques d’habitatge ha de ser proporcionar una llar digna, bé mitjançant el mercat, bé assegurant un patrimoni públic ampli i homogèniament distribuït pel conjunt del territori. L’aplicació del dret de tanteig i retracte sobre la transmissió d’habitatge protegit és també una opció excel·lent per a distribuir l’estoc d’habitatge pel conjunt de la ciutat, si bé hauria de revisar-se si els mòduls de venda vigents són adequats a la realitat del mercat. Naturalment, l’increment d’aqueix patrimoni públic no podem deixar-lo exclusivament a una llei que tinga com a objectiu resoldre què es pot fer amb els habitatges buits, també s’ha d’incorporar als plans d’habitatge i, sobretot, ha de ser un objectiu bàsic del planejament urbà i la seua gestió, especialment la destinació de l’aprofitament municipal a patrimoni públic d’habitatge destinat a lloguer social. I aquesta vegada, si poguera ser, sense trampes que autoritzen als ajuntaments a utilitzar aqueix aprofitament per a finançar altres projectes, com és tradició en la política local. Ja el 2005, en plena bambolla immobiliària, els ajuntaments incomplien l’obligació política d’invertir en habitatge social, com expressava el síndic de greuges en aquell moment. Implica, també, un canvi en les polítiques públiques d’habitatge; a la ciutat de València és conegut que els distints governs municipals i autonòmics han tramitat com a ATE la requalificació de l’estadi de Mestalla per més de 90.000 m2 d’edificabilitat (unes 900 cases) i no han exigit cap habitatge social, ni en lloguer ni en venda, ni cap m2 sotmés a protecció pública. Els terrenys de l’avinguda de Suècia i de l’avinguda d’Aragó estan situats en un dels barris mes exclusius i cars de la ciutat, i ací cap institució ni cap moviment social han reclamat habitatge social. Un criteri distint es va tenir amb la requalificació dels terrenys del Ciutat de València situats al barri dels Orriols, de rendes molts més baixes; en aquest cas, el 30% dels habitatges construïts sí que hauran de ser protegits. Als Orriols sí, al Pla del Real no. Són aquestes perspectives urbanístiques segregadores les que intenta corregir l’SRU francesa, la llei basca i esperem que la valenciana en un futur.

Finalment, crec que la futura llei valenciana de funció social de l’habitatge, una vegada en siga aprovada la versió definitiva per les Corts, s’enfrontarà a grans reptes. El primer i més evident és la gestió del patrimoni públic d’habitatge ja existent, que ha tingut claríssimes insuficiències pressupostàries que han impedit que molts dels habitatges estigueren adequats. La gestió econòmica, administrativa, legal i el manteniment d’un nombre creixent d’habitatges implica la mobilització d’un contingent important de recursos que no sabem fins a quin punt estaran disponibles. No serà fàcil, tampoc, establir el cost d’assegurar els riscos que es puguen patir per l’ocupació habitacional del pla de foment del lloguer i de lloguer solidari. Quina companyia d’assegurances s’arriscarà a assegurar unes rendes abans de conèixer qui en serà l’inquilí?, i si la companyia no ho fa, com pot la Generalitat fitar quant es gastarà a assegurar al propietari rendes i conservació adequada de l’habitatge?

El text presentat i que haurà de ser tramitat i debatut, d’altra banda, té molts altres punts interessants, com la mediació, el càlcul de la renda adequada en cas d’expropiació de l’usdefruit o la lluita davant la pobresa energètica, però sobretot ha de servir, com a societat, per a mirar-nos a nosaltres mateixos i pensar que no podem quedar-nos parats davant la realitat evident que moltes persones no poden accedir a un habitatge digne, mentre hi ha habitatges buits durant anys. I hem de pensar també que aquesta situació no es pot repetir cíclicament i que el millor antídot perquè això no passe és l’existència d’un ampli patrimoni públic d’habitatge pel conjunt de la ciutat.

*José Manuel Luis-Hortolano: Sociòleg, professor associat al Departament de Sociologia i Antropologia Social de la Universitat de València, consultor i investigador autònom. Ha col·laborat en la redacció de la Llei de la funció social de l’habitatge

]]>