La experiencia, poco explícita, pero que ahí está, de los Planes Nacionales/Estatales de Vivienda, con sus procelosos y pesados procedimientos, debería tenerse muy en cuenta. Los programas y medidas pudieron estar inadecuadamente planteadas, los procedimientos quizás contribuyeron, con su excesiva burocracia, puede que se dieran otros factores, pero, en resumen, parece que todo ello llevó a imposibilitar su implementación. Y eso que los recursos eran mucho menores en cuantía a lo que ahora se plantea, y aun así parece que no se consiguieron gastar. Algún programa quedó en blanco. Que no vuelva a ocurrir. Se supone que este debería ser ahora el objetivo.

La vivienda en alquiler asequible o social ha pasado a convertirse en prioridad nacional. Los recursos se han aumentado considerablemente. Se requiere que lleguen a su destino, que se gasten y que se gasten bien. Requisito previo indispensable es entonces que se conozcan. Uno de los factores que más ha podido contribuir al relativo fracaso de los Planes de Vivienda es la falta de información. Ni los ciudadanos, ni los promotores, ni siquiera los ayuntamientos, conocían que podían solicitar esos recursos, suficientes o no.

Por más que haya que confiar, y propiciar, la co-gobernanza interadministrativa, la administración central no puede presupuestar ayudas por cerca de 5.000 millones de euros y que su aplicación dependa tan solo de su distribución, con los criterios que sea, entre las CCAA y de que estas los quieran o no aplicar. Parecería que, cuando menos, que se reclamaría una agresiva y nueva campaña de información, llamando a la presentación de proyectos, incitando a que estos surjan, como ya dijimos, “desde abajo”. Es más, la relación directa entre el ente público central y el proyecto concreto podría preverse que se materializase mediante el pago directo, y anticipado, de parte de la subvención, precisamente para asegurar su puesta en marcha.

Ante el maná europeo se formulan propuestas. Son grandes proyectos o suma de no tan grandes pero agrupados en paquetes, que pueden convertirse en “PERTE”, en el argot legislativo de la Recuperación con transformación, RDL 36/2020 de 21 de diciembre. Son los Proyectos Estratégicos para la Recuperación y Transformación económica. Por lo que se ha dicho, remiten al vehículo eléctrico, la inteligencia artificial, etc, es decir a proyectos que suenan a ciencia ficción adelantada al presente. Podrían no ser los únicos. 

Los proyectos presentan dos grandes novedades. En primer lugar, su propio contenido, innovador, pero a su vez otro no menos importante, la exigencia de superar escollos burocráticos, cuellos de botella procedimentales o, en definitiva, rutinas. Exigen hacer las cosas de forma distinta a como se han venido haciendo, superar los dos lemas del argumentario anti-innovación: “eso no se ha hecho nunca” o, más conclusivo, “es ilegal”. Por eso, el reciente RDL introduce medidas urgentes de modernización administrativa en general. No puede entrar, sin embargo, en la superación de escollos y resistencias sectoriales, que requerirían también muchos de los potenciales proyectos innovadores.

Uno de ellos podría ser un PERTE compuesto por un amplio número de promociones de nueva vivienda en alquiler asequible, con precios concertados por debajo de mercado, que pudiera dar lugar a un rápido aumento suficientemente significativo de unidades como para influir en este. Su contenido resulta de hecho innovador y con gran capacidad de arrastre. Podría además propiciar mayor industrialización del sector de la construcción. Al igual que otros, requiere superar ataduras y restricciones burocráticas, en su mayoría urbanístico procedimentales.

¿Qué falta? En este caso, además de la obligada inversión, que ya parece haberse decidido aplicar, hace falta suelo. A ello hemos dedicado entregas anteriores. Y, además, suelo en aceptable localización, tanto público como privado.

Habría entonces que atraer esos suelos al Proyecto/PERTE. Serían suelos expectantes que habrían de reconocer su arrastrada inviabilidad, pero que pudieran ver en el cambio una oportunidad, aunque ello implicase una reducción de las nunca logradas expectativas. Para ello habría que poder romper, como en los procedimientos, arrastradas limitaciones derivadas de los planes urbanísticos. Esto es, rígidas clasificaciones de suelo, escleróticas calificaciones constatadas impracticables y otros lastres que requerirían, casuísticamente, modificaciones de ese rígido planeamiento. Habría que hacer modificaciones puntuales, muchas al unísono y de forma fulminante ¿Podríamos hacerlo? Ese es sin duda el reto, pero, como en otros PERTEs, esto es lo que en este se requeriría. Unas cuantas modificaciones a la vez en cada ciudad y, simultáneamente, en distintas ciudades cuyos mercados de alquiler están tensionados. Solo así conseguiríamos que se tuviera una pretendida incidencia significativa, necesariamente cuantitativa, en esos mercados.

Para esta oportunidad excepcional de potencial cambio de modelo promocional, del de propiedad al buid to rent, habría que entender que, cuando se habla de “suelos”, habría de entenderse una gama de posibilidades, desde los vacíos propiamente dichos, a los antes ocupados susceptibles de regeneración/sustitución, o los que significarían construir sobre lo ya construido. Algo que ya hemos apuntado en nuestra entrega 6 de esta saga. 

Se trata ahora de apuntar las bases de un PERTE de vivienda en alquiler. Se trataría de un ejercicio de obligada co-gobernanza, como ahora se dice, entre los tres niveles: Gobierno central, una Autonomía y un Ayuntamiento. El gobierno central aportaría la financiación y, en su caso, las exenciones fiscales. El gobierno autonómico la liberación de las ataduras legales, al modo que hace el citado Real decreto Ley (RDL), incluyendo sobre todo la cobertura a las modificaciones de planeamiento, así como las exigencias de rebajar precios de alquiler resultantes, por debajo de mercado, respecto a los índices oficiales de estos, del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). El Ayuntamiento correspondiente habría seleccionado los enclaves en donde producir cada una de las promociones, a iniciativa propia o a propuesta de  privados, habiendo convenido acometerlas con los propietarios privados de los suelos/edificios en donde producirlas, así como, en cada caso, con el fondo/promotor/gestor que las vaya a acometer, concertando los precios máximos de alquiler, por debajo de mercado. En los conciertos lo bueno sería que participase la correspondiente Autonomía. Una concentración secuencial e integrada de protocolos entre los distintos actores que superan sin duda lo que es habitual. Los PERTEs se caracterizan por eso: nunca se ha hecho antes y sin embargo resulta necesario, por lo que implica de cambio, precisamente, de patrones anteriores.

Aparece sin duda como un proceso difícil, incluso imposible, máxime si se quiere desarrollar deprisa, al hilo del calendario europeo de financiación-recuperación. Esta sería sin embargo la oportunidad ¿única? de hacerlo. Los excepcionales recursos europeos, apoyándose en los acuerdos antes conceptualmente descritos, podrían dar lugar a un efecto significativo en el mercado de la vivienda en alquiler.

El nuevo suelo a urbanizar siempre ha estado fuera, ganándole al campo, al suelo rural burocráticamente roturado en los Planes urbanísticos como No Urbanizable. Ahí se ha ido produciendo la extensión de las ciudades, en la que promover las sucesivas oleadas de nuevas viviendas en venta. En las metrópolis, con su crecimiento “a saltos”, se iba saltando a los municipios cercanos, tendiendo a ocupar sucesivas coronas, cada vez más alejadas del centro. Hoy, los ciudadanos metropolitanos de Madrid residen en áreas y municipios fuera incluso de la Comunidad de Madrid, en Guadalajara y más allá, desde hace tiempo, o en Toledo, más recientemente.

Irse a vivir lejos compensaba, por el menor precio de la vivienda. Se reducía este y se aumentaba el coste (en dinero y tiempo) del transporte cotidiano. El coche, al fin y al cabo, facilitaba el alejamiento, que tenía otras ventajas. Todo ello era, y ha sido, característico de la vivienda en propiedad. La propiedad compensaba el alejamiento. Recientemente, también ha empezado a producirse en alquiler, apoyado en el transporte público, cercanías y Ave. El teletrabajo refuerza la posibilidad de alejarse del centro.

El alquiler, sin embargo, busca preferentemente las áreas centrales, reduciendo la necesidad de largos desplazamientos y eludiendo la dependencia del coche, de cuya propiedad, hasta ahora ineludible, al menos como deseo, se puede prescindir. 

Habría que buscar entonces suelo donde más se desea y en donde, por precio, no cabe, en la mayoría de los casos, manifestarse en demanda explícita. Es decir, en las áreas centrales o en sus más cercanos aledaños, donde todo, o casi todo, está construido.

Cualquier alteración de las condiciones urbanísticas en el continuo edificado remite a decisiones municipales, con el control y beneplácito de las CCAA. Las propuestas tienen pues que ser de “abajo a arriba”, proceder de los ayuntamientos, por sí mismos y/o a través de los mecanismos de colaboración público-privada que estos organicen, en su caso conjuntamente con su correspondiente autonomía.

Sin embargo, y en contraste con esa exigencia de “abajo a arriba”, los recursos de inversión/apoyo/subvención vienen de arriba abajo. En este momento, desde Europa, con los fondos de recuperación, y “lanzados” desde el gobierno central, en los Presupuestos Generales del Estado (PGE) y/o mediante programas específicos. En términos conceptuales y procedimentales cabe resumir que los proyectos tienen que llegar arriba y los recursos posarse abajo. 

Bien, alertada la necesidad de lo que habrían de ser nuevos procedimientos, a lo que habrá que volver, veamos en qué tipo de proyectos podría materializarse la inversión, concretando lo que pueden ser las líneas generales, de mejora de la eficiencia energética, con las 3R: regeneración, remodelación y rehabilitación. Apuntamos tres tipos de proyectos:

Levantes en edificios

Un número significativo de edificios que, construidos antes de la norma que ahora rige en la zona donde están, presentan un potencial de edificación adicional, sin hacer ninguna modificación del planeamiento urbanístico. Estos edificios sí que están en áreas centrales. No sabemos cuántos son en cada ciudad. Se deberían acometer los correspondientes inventarios. En París, se llegó a hacer y resultó que había una capacidad no usada para unas 14.000 viviendas. En Madrid y en otras ciudades españolas podría ser proporcionalmente semejante.

Se podría hacer (con o incluso, sin inventario previo) una agresiva y fuertemente publicitada convocatoria nacional a las Comunidades de Propietarios (CP) de esos edificios. Estas lo podrían plantear por sí mismas, reclamando apoyo técnico, o mediante su acuerdo previo con técnicos e incluso con promotores especializados, cuyo número aumentaría con la mera convocatoria del programa. Se podría incentivar mediante la reducción de impuestos y subvenciones, que ahora se abren. Su aplicación estaría amparada en la doble capacidad de los levantes: de un lado, el aumento de nuevas viviendas donde son más demandadas y, de otro lado, de integrar la mejora de la eficiencia energética del edificio. Respondería en definitiva a la prioridad, más general, de la rehabilitación, con mejor utilización de infraestructuras existentes.

Esos levantes se están ya produciendo individualmente. Comprobada la capacidad de la estructura del edificio (o eventualmente la necesidad de su refuerzo) las CP autorizan el levante y obtienen: la rehabilitación integral del edificio con mejora energética, ascensor si no tienen, mejora de los espacios comunes y, en algunos casos, una derrama positiva. Las viviendas en las plantas añadidas se venden. Sus ingresos, en áreas de altos precios, permiten pagar todos los gastos de la operación conjunta. 

Ello podría cambiar si los levantes se planteasen en un Programa municipal conjunto, en una línea lanzada desde una CCAA o incluso a nivel nacional. Se podría alentar el alquiler e incluso el alquiler con precio tasado, por debajo de mercado, concertado de antemano junto a la licencia. Sin duda, para ello habría que establecer contrapartidas a los inversores-promotores-gestores (IPG), que ahora se reclaman, que se lanzarían a convencer a las CP y a invertir/construir y gestionar los levantes.

Levantes en barrios completos

Se trataría del levante de nuevas plantas en conjuntos de edificios en antiguas promociones unitarias que hoy componen barrios. Están en las primeras periferias de las ciudades y responden a primeras promociones, con edificación de baja calidad usualmente de las 4 plantas que, como máximo, todavía se aceptaba construir en su momento sin ascensor. Requerirán la modificación de un planeamiento que tiene fijada la edificabilidad en lo que existe y que suele presentar mucha rigidez, incluso ante actuaciones menores de rehabilitación/compleción.

Se trata de conjuntos barriales cuyos edificios presentan una calidad y cuentan con un estado de mantenimiento que contrasta, por insuficiencia. con los espacios libres y la urbanización consolidada. En algunos casos los árboles han crecido y ofrecen un entorno medioambientalmente mucho mejor que la propia edificación. Levantar dos (o eventualmente 3) nuevas plantas en todos los edificios, permitiría aprovechar al máximo las infraestructuras existentes y mejorar el conjunto. Espacios comunes y/o equipamientos que puedan faltar podrían alojarse en las plantas bajas de los edificios o, en su caso, en los vacíos dejados por la demolición de alguno de ellos. Los residentes afectados serían realojados en las viviendas de las nuevas plantas altas. Cabría plantear edificios de aparcamiento (cuya dotación suele ser insuficiente) pensando en el futuro, en que puedan ser reutilizados, si la necesidad desaparece. También, introducir componentes de movilidad colectiva/ compartida, que faciliten la accesibilidad en transporte público, en sustitución de una urbanización ya hecha. Cabría incorporar en su caso autobuses lanzadera a estaciones en lugar de obras de infraestructura.

Estas actuaciones podrían acometerse mediante inversión pública directa. Encajarían en la prioridad que ahora se otorga a la regeneración urbana, más allá de la rehabilitación. También se podría llamar a la colaboración público-privada, incentivando el alquiler con precios por debajo de mercado, aumentando la capacidad de mejora. 

Una vez identificados en cada municipio los conjuntos que pudieran ser objeto del aumento de plantas en los edificios, y tras la negociación con los residentes, se habría de poner en marcha una Modificación del Plan General conjunta de todos ellos en un ámbito discontinuo, asignándole una condición de emergencia para reducir plazos. En cada uno de ellos, se procedería a realizar un plan-programa de actuación específico, que podría a ser objeto de concursos entre IPG/profesionales.

Áreas de Inmediata Acción (AIA)

Lo de “inmediata” resulta cierta e intencionadamente voluntarista. Se trata de una denominación que pretende reflejar emergencia y prioridad. Se trataría de un Programa de lo que podríamos llamar AIA, Áreas de Inmediata Acción. Aunque pudieran ser de promoción pública, en ellas se buscaría sobre todo la colaboración público-privada. Serían ámbitos relativamente reducidos, por ejemplo, entre 5 y 20 horas, precisamente localizados en vacíos alveolares o en el borde del continúo edificado de la ciudad. Estarían dirigidos a rellenar, remodelar, completar y/o sustituir, obviamente con realojo in situ, lo existente. Partiendo de una porción de Suelo Urbano, (consolidado o no) podrían englobar suelos no Urbanos, clasificados de Urbanizable o rústico. En los casos de suelos pertenecientes a un Sector ya delimitado, e incluso con Junta de Compensación ya constituida, lo que fuera a hacerse en la AIA habría de repartirse, mediante acuerdo explícito de estos, entre todos los miembros de la Junta, entren o no sus propiedades  en la correspondiente AIA. Cabría también el uso de suelos dotacionales o de otros usos fallidos, con aumento en su caso de edificabilidad y/o alturas y aprovechando en principio las dotaciones e infraestructuras existentes, con posibilidad, pero sin exigencia, de aumentarlas. Junto a la incorporación de nuevos vacíos, cabría incorporar diversas situaciones, para aplicar alguna o las 3R nunca logradas, de regeneración, rehabilitación, remodelación, incluida la demolición de edificación obsoleta que pudiera ser sustituida. También la construcción sobre lo construido, superponiendo nuevas plantas con rehabilitación energética de edificaciones existentes, como en los programas anteriores. 

Las AIAs se habrían de destinar sobre todo a la construcción de vivienda en alquiler para siempre. Podrían establecerse en cada caso porcentajes diversos de tres componentes: vivienda social (cedida en su caso a un ente público para su gestión), vivienda con alquiler asequible concertado (por ej. 25-30% por debajo de mercado) que habría de ser mayoritaria y, en su caso, vivienda libre, en porcentaje menor. No se trataría de una Vivienda de Protección Oficial (VPO), superando así su burocrático entramado, sus tamaños y sobre todo su aberrante periodo de caducidad. Para establecer los alquileres asequibles, por debajo de mercado, se usarían los precios de referencia del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA).

Tendrían prioridad las AIA apoyadas en transporte público, desarrolladas en torno a o al lado de una estación de tren o metro o expresamente alimentada por lanzaderas que las conectasen a estas, cuya implantación y material móvil se considerasen costes de urbanización. Se podrían obviar los aparcamientos bajo rasante y construirlos en edificios exentos (que no computarían) utilizables para el carsharing y reutilizables a medio largo plazo para otros usos.

Habrían de tener calles normales, urbanas, amables, sin tanto suelo de asfalto como ha sido habitual en las grandes promociones de los años del boom. No implicarían cesiones de suelo para dotaciones. Públicos o privados podrían incorporarse usos complementarios vinculados a las promociones de vivienda, coworking, escuelas infantiles, bibliotecas, gimnasios, etc, también abiertos al barrio del que pasen a formar parte.

Teniendo en cuenta las condiciones de entorno en que se insertasen, las densidades habrían de ser altas, eficientes, propiamente urbanas, al igual que las alturas. Prestando especial atención, en ambos parámetros, a las condiciones de mantenimiento, cruciales en el alquiler. Sin porcentajes prefijados, habría que alentar también la incorporación de oficinas y locales de negocio en añorada mezcla de usos. Para ello, habrá que asegurar que su incorporación tuvieran las mismas ventajas fiscales que las de la promoción de vivienda en alquiler

Se trataría de delimitar con excepcional urgencia, varias AIA en cada ciudad que se lance a ello. Podrían ser delimitadas de oficio por la Comunidad Autónoma y/o el Ayuntamiento a partir de sus suelos y con el acuerdo, en el caso de incorporarles, de otros propietarios de suelo y/o edificios. También cabría que estos formulasen propuestas directamente, solo privadas. Lanzada la convocatoria, todas las AIAs propuestas podrían ser objeto, en su caso, de una simultánea Modificación del Plan General. Algo que, cuando se quiere, puede ser muy rápido. 

Cada AIA debería contener al menos un porcentaje mínimo respecto al número total de viviendas en alquiler del municipio. Con unas cuantas AIAs simultáneas se trataría de conseguir un número significativo de viviendas en alquiler asequible que pudiera incidir en el mercado. Eso sí, con el compromiso de construirlas en un plazo máximo preestablecido, seriamente penalizadas en caso de incumplimiento. Habría que recortar también pasos y plazos. 

El papel del Gobierno de España, englobado en su nueva Agenda Urbana, consistiría en el lanzamiento del Programa. Habría de restringir excepcionalmente cargas de los propietarios de suelo, supeditados a acuerdos fehacientes de estos. A su vez, añadir a las ventajas fiscales ya existentes otras como la desgravación del IVA de construcción. Con ello, parece que el premio se habría conseguido. Además, habría que abrir una línea de financiación específica que facilitase (u obligase) a los bancos a dar créditos promotor, tras el acuerdo de poner en marcha la AIA. La financiación podría ser en los Presupuestos, dentro de los Planes de Vivienda, apoyada en algo más directo, como avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Sin duda, la ambiciosa propuesta presenta a su vez muchas dudas. Seguro que enseguida surgen tanto problemas conceptuales, al superar normas y esquemas inercialmente aplicados, como prácticos. Sus resultados son inciertos. El mayor desafío, sin embargo, es el jurídico, al responder a una excepcionalidad que siempre se cuestiona, y más en esto del suelo y la equidistribución de cargas y beneficios. Y, además hay que contar con los “recurridores” profesionales, respondiendo tantas veces a intereses más o menos confesables. Quedan muchos aspectos por concretar, que son más que detalles. Ahora bien, la propuesta abre una línea de actuación que, aunque muy difícil, entiendo que puede resultar factible y que, de serlo, significaría una solución.

En 2018, al cambiar el Gobierno y nada más llegar al ministerio entonces aún de Fomento, Ábalos se encontró preparado el Plan Nacional de Vivienda 2018-21 y lo firmó. Sustituía y daba continuidad al anterior, 2013-16 que había sido prorrogado al 2017. Ambos formaban parte de una saga de Planes, a los que, de forma rutinaria, los gobiernos anteriores habían reducido la política de vivienda, con mayor y más bien menor financiación. Son Planes que pudieran ser catalogados con el dicho del que mucho abarca poco aprieta. Con gran ambición, los Planes cubren muchos programas, sin declaradas prioridades. Dada la distribución de competencias, el Plan establece un tope de financiación global y requiere la firma de Convenios con las distintas CCAA y Ayuntamientos. En el verano del 2018 ya estaban firmados.

El problema reside en que estos Planes, más allá de como puedan ser catalogados, son de hecho un misterio. No hay información sobre su aplicación y cumplimiento. Demandada, el Portal de Transparencia del Ministerio no la aporta. Esa ausencia de información contrasta con el detallado informe trimestral que se exige a todas las CCAA. ¿Lo cumplen? Ahora que la vivienda, como problema, ha irrumpido en la escena pública, la evaluación de esos Planes sería fundamental, tanto en la inversión realizada en los distintos programas (¿han sido todos desarrollados?) como en el funcionamiento de hecho de los procedimientos, en cadena, entre los tres niveles de administración, que habrán de seguir implementándose.

Por ej. uno de los programas, en ambos Planes, consiste en la subvención a jóvenes para pagar el alquiler. Se dice que, en concreto en la Comunidad de Madrid, es el único que se ha aplicado. Cuando ahora se propone, en la nueva ley, el bono de 250 euros, como supuesta novedad (que alguno ha llegado a tildar de “repugnante” maniobra electoral) parece que se ignora que viene ya produciéndose desde hace años, aplicada (más o menos) por gobiernos de distinto perfil. Cuando se habla en serio de la medida se echa en falta, precisamente, la ausencia de evaluación en España (que se inició con los gobiernos de Zapatero) teniendo que recurrir a la evaluación francesa, que concluye que el 78% de la subvención va al propietario. ¿No sería importante conocer, y poder evaluar, cómo ha ido en España?

Otro programa se dirigía ya a subvencionar con hasta 35.000 euros/vivienda, la promoción de viviendas en alquiler con precio asequible. Para ello, se establecía un tope para este de 7 euros/m2/mes, en toda España. Se haya aplicado o no (parece, sin datos, que poco o nada) ya se deberían haber concluido dos cosas: no se puede establecer un tope único (los 7 euros/m2 resultan casi la mitad del alquiler medio en alguna Comunidad y del orden de la media, o incluso superior a esta, en otras) y no basta con la subvención si no se arbitran, además, canales de financiación. Para lo primero, ahí están los índices de precios territorializados que pueden servir de referencia más ajustada. En cuanto a la ausencia de financiación, parece que la experiencia (si la hay) refuerza la necesidad de añadir esa componente cuando se pretende incentivar la promoción de viviendas en alquiler asequible.

Por supuesto, entre los programas figuraba la rehabilitación, la asignatura pendiente supuestamente priorizada al menos desde el 2013. Conocer cuánto y cómo ha funcionado sería fundamental de cara a la aún mayor prioridad que se quiere asignar a esta línea, incluso con la aparente novedad de dirigirla a conjuntos a regenerar, en lugar de a viviendas individuales. Dentro del Plan o no, hay experiencias positivas, cuya enseñanza debería ahora conocerse y servir de apoyo al diseño de nuevas actuaciones.

Promesas de miles de viviendas. El Gobierno central

Desde el mismo Ministerio de Fomento casi simultáneamente al Plan, en 2018, se empezó a prometer la construcción de 20.000 viviendas, para contribuir a la formación de un gran parque de vivienda pública. Parecía una propuesta al margen del Plan, aunque nunca se aclaró esa relación. Después, la cifra llegó a las 100.000. Nada se sabe qué ha pasado. Al parecer, en estos años solo se han noticiado dos convenios, de algo más de 300 viviendas cada uno, en Barcelona y Valencia. Las dificultades encontradas deberían explicarse. Formarían parte de esa imprescindible evaluación, que parece siempre faltar en España, como base de las renovadas propuestas actuales.

Las 20.000 viviendas han vuelto a aparecer ahora, 2021, incluso con reparto ya concertado entre las CCAA e inversión asignada, de algo más 1.000 millones, en los PGE y en el RDL recientemente aprobado. Como las noticias se reducen a las grandes cantidades, falta por conocer la letra pequeña. En rápido cálculo, se deduce que se trata de una inversión (¿media?) por vivienda de 50.000 euros. Supuesto que el suelo se aporta sin coste por CCAA y ayuntamientos, esa inversión por vivienda resulta quizás suficiente en algún caso, pero manifiestamente insuficiente en la mayoría de las ciudades. Ahora bien, tampoco se ha dicho de qué tamaño de vivienda se está pensando. Si es en el tradicional máximo permitido para la Protección Oficial, la insuficiencia resulta evidente. No se sabe cómo se ha de completar la inversión necesaria en ese supuesto. Cabría pensar sin embargo en viviendas más pequeñas, apartamentos en cohousing, con servicios comunes, para jóvenes y no tanto y/o para convivencia intergeneracional. Esto es, aprovechar la inversión pública para innovar y superar rutinas, superando la caduca Protección Oficial.

En un artículo de este diario, (Cristina G. Boliches, 14.10.21) se recoge el mantenimiento del aludido mayor objetivo:

“En total, la previsión del Ejecutivo pasa por impulsar un parque de 100.000 viviendas, promovidas en su conjunto a lo largo de la presente legislatura. De ellas, prácticamente la mitad son públicas. El resto conlleva acuerdos con el sector privado y, dentro de estos últimos, aún hay flecos por cerrar. ” Se sigue estando, se dice, en negociación con grandes tenedores“.

Rompiendo moldes, que parece que alguna vez se podría intentar, cabría concebir alguna línea de actuación directa del gobierno central, a partir de su capacidad de inversión, y de condicionar y/o rebajar la fiscalidad, así como de ofrecer suelo “propio”, de las empresas públicas dependientes de la AGE. Siempre habrá que contar con las CCAA y los ayuntamientos, que son competentes en urbanismo. No obstante, se podrían pensar actuaciones que se armaran desde “arriba”, y se presentaran, una vez que se “empaqueten”, ante las autoridades urbanísticas locales.

Promesas por cumplir. La Comunidad de Madrid

Otras CCAA están preparando concursos para promover directamente, o en colaboración público-privada, la promoción de viviendas en alquiler regulado. Carezco de información sistemática sobre ellas. El caso de la Comunidad de Madrid (CM) es especial, además de ser la que, al menos cuantitativamente, parece ser la mayor, no está exenta de una singularidad en gran medida discutible.

En la guerra de las cifras, la CM ha prometido promover 25.000 viviendas. Lo denominan del Plan VIVE. De ellas, algo más de 6.000 ya salieron a concurso el pasado 2020. Sobre suelo público de la CM en diversos municipios, se organizaron 4 grandes lotes que, por acumulación de actuaciones de 100 o 200, contabilizan del orden de 1.700 viviendas cada uno. Al parecer, por la desconfianza ante los pequeños o medianos promotores, (que por otra parte hubieran tenido gran dificultad de conseguir financiación) se construyeron esos grandes lotes, a los que obviamente solamente podían concurrir los grandes (o los muy grandes) en definitiva, grandes fondos internacionales con sus gestores de aquí. En la adjudicación provisional, pero que ya se conoce como definitiva, solo (o nada menos) se van a promover 5.406 viviendas en los 3 lotes que han encontrado promotor. El cuarto ha quedado desierto.

Se trata seguramente del mayor acuerdo de colaboración público-privada. Responde a aquello de “segundos fuera”. Su peculiaridad arranca del nunca explicado empecinamiento de la CM (desde hace años) por que sus suelos de cesión (para sistemas supramunicipales) tuvieran la condición de demaniales, distinta a la patrimonial, habitual del resto de las entidades públicas. Su aportación de suelo a los concursos ha de hacerse mediante la concesión demanial, una figura también distinta a la de cesión del derecho de superficie. Es una discusión aparentemente solo formal-burocrática pero que atañe a quienes se ha de convocar en esos concursos, bien a todos, grandes y pequeños, como exige la ley de Contratos del Estado, de acuerdo con las directrices europeas, o bien filtrado por tamaño y capacidad inversora, como se ha hecho. Recurrido el procedimiento, el Tribunal Administrativo de la CM ha llegado a aceptarlo de forma insólita. Al estar inmersos en una emergencia sanitaria, el Tribunal llega a afirmar que se puede aceptar como algo extraordinario, por una sola vez y sin que sirva de precedente. No parece pues que la CM pueda seguir convocando concursos con las mismas pautas.

Curiosamente, el RDL 26/2020, al que ya hemos hecho mención, y que no consiguió movilizar un solo suelo público al objetivo de promover viviendas en alquiler regulado, solo le valió a la CM, para justificar la emergencia como contexto en que justificar su Plan VIVE. Aunque el RDL se refería a la cesión del derecho de superficie, también aludía. de forma colateral, a la concesión demanial. En ello se amparó la CM para justificar la emergencia, con el resultado arriba indicado. 

Fragmentando los concursos por actuaciones, que son menores, en cada municipio (como se está haciendo en otras CCAA) podrían potencialmente participar promotores locales, diversificando una oferta que, conocedora de las características de cada lugar, podría además ajustar más los precios. No obstante, tanto en Madrid, como en otros lugares, haría falta que los programas contuvieran una financiación que el sistema bancario no ofrece hoy para las promociones de vivienda en alquiler, y en menor medida, regulado, aun siendo fruto de la colaboración público-privada.

La necesidad de financiación, al parecer no considerada, llevaría a tener que incorporar al BdeE y a los bancos, en las negociaciones de los programas tanto del gobierno central como de las CCAA, en cuanto se pretenda convocar a la iniciativa privada, intentando cubrir una gama de inversores-promotores más amplia que los grandes fondos. Constituiría capítulo obligado en una nueva legislación de vivienda, amparada además en la mejor tradición de respaldo financiero a la tradicional protección oficial.

El ayuntamiento de Madrid. Anuncio de promesas ni siquiera iniciadas

El actual ayuntamiento, más allá de su declamación (junto a todas las fuerzas políticas representadas) a favor del parque de vivienda pública, no ha iniciado una sola vivienda nueva. Solo está terminando y entregando las ya iniciadas por la corporación anterior. A esta se le acusó de solo haber terminado y entregado 64 pero, tras superar la auto prohibición de no promover nuevas viviendas en alquiler (herencia de corporaciones anteriores, que además vendían las que tenían) consiguió iniciar más de 3.700. Hasta ahora el récord de producción de viviendas en una legislatura.

Pues bien, este ayuntamiento ha anunciado la convocatoria de concursos en colaboración público-privada de promoción de viviendas en alquiler regulado, por debajo de mercado, aportando para ello parcelas de suelo público. Anunciadas ya a mediados en 2020, los concursos no terminan de convocarse.

Contradictoriamente, el ayuntamiento lleva al menos tres concursos de venta de parcelas al mejor postor, en el mercado y forzando este, aunque hayan quedado en su mayoría desiertos. El último y más llamativo caso, de una parcela en Valdebebas, ha obtenido el gran “éxito”. Se ha conseguido vender por la mayor repercusión de suelo nunca registrada en ese ámbito. Eso sí, bajo la justificación de conseguir viviendas con precio de vivienda (obviamente libre) por debajo del inflado mercado, que esa venta ha conseguido contribuir a presionar al alza. Todo un triunfo a contracorriente de la tendencia actual, en principio a favor de la vivienda en alquiler regulado.

El nuevo suelo a urbanizar siempre ha estado fuera, ganándolo al campo, al suelo rural burocráticamente roturado en los Planes urbanísticos como No Urbanizable. Ahí se ha ido produciendo la extensión de las ciudades, en la que promover las sucesivas oleadas de nuevas viviendas en venta. En las metrópolis, con su crecimiento “a saltos”, se iba saltando a los municipios cercanos, tendiendo a ocupar sucesivas coronas, cada vez más alejadas del centro. Hoy, los ciudadanos metropolitanos de Madrid residen en áreas y municipios fuera incluso de la Comunidad de Madrid, en Guadalajara y más allá, desde hace tiempo, o en Toledo, más recientemente.

Irse a vivir lejos compensaba, por el menor precio de la vivienda. Se reducía este y se aumentaba el coste (en dinero y tiempo) del transporte cotidiano. El coche, al fin y al cabo, facilitaba el alejamiento, que tenía otras ventajas. Todo ello era, y ha sido, característico de la vivienda en propiedad. La propiedad compensaba el alejamiento. Recientemente, también ha empezado a producirse en alquiler, apoyado en el transporte público, cercanías y AVE. El teletrabajo refuerza la posibilidad de alejarse del centro.

El alquiler sin embargo busca preferentemente las áreas centrales, reduciendo la necesidad de largos desplazamientos y eludiendo la dependencia del coche, de cuya propiedad, hasta ahora ineludible al menos como deseo, se puede prescindir. 

Habría que buscar entonces suelo donde más se desea y en donde, por precio, no cabe, en la mayoría de los casos, manifestarse en demanda explícita. Es decir, en las áreas centrales o en sus más cercanos aledaños, donde todo, o casi todo, está construido.

Cualquier alteración de las condiciones urbanísticas en el continuo edificado remite a decisiones municipales, con el control y beneplácito de las CCAA. Las propuestas tienen pues que ser de “abajo a arriba”, proceder de los ayuntamientos, por sí mismos y/o a través de los mecanismos de colaboración público-privada que estos organicen, en su caso conjuntamente con su correspondiente CA.

Sin embargo, y en contraste con esa exigencia de “abajo a arriba”, los recursos de inversión/apoyo/subvención vienen de arriba abajo. En este momento, desde Europa, con los fondos de recuperación, y “lanzados” desde el gobierno central, en los PGE y/o mediante programas específicos. En términos conceptuales y procedimentales cabe resumir que los proyectos tienen que llegar arriba y los recursos posarse abajo. 

Bien, alertada la necesidad de lo que habrían de ser nuevos procedimientos, a lo que habrá que volver, veamos en qué tipo de proyectos podría materializarse la inversión, concretando lo que pueden ser las líneas generales, de mejora de la eficiencia energética, con las 3R: regeneración, remodelación y rehabilitación. Apuntamos tres tipos de proyectos:

Levantes en edificios

Un número significativo de edificios que, construidos antes de la norma que ahora rige en la zona donde están, presentan un potencial de edificación adicional, sin hacer ninguna modificación del planeamiento urbanístico. Estos edificios sí que están en áreas centrales. No sabemos cuántos son en cada ciudad. Se deberían acometer los correspondientes inventarios. En París se llegó a hacer y resultó que había una capacidad no usada para unas 14.000 viviendas. En Madrid y en otras ciudades españolas podría ser proporcionalmente semejante.

Se podría hacer (con o incluso sin inventario previo) una agresiva y fuertemente publicitada convocatoria nacional a las Comunidades de Propietarios (CP) de esos edificios. Estas lo podrían plantear por sí mismas, reclamando apoyo técnico, o mediante su acuerdo previo con técnicos e incluso con promotores especializados, cuyo número aumentaría con la mera convocatoria del programa. Se podría incentivar mediante la reducción de impuestos y subvenciones, que ahora se abren. Su aplicación estaría amparada en la doble capacidad de los levantes: de un lado, el aumento de nuevas viviendas donde son más demandadas y, de otro lado, de integrar la mejora de la eficiencia energética del edificio. Respondería en definitiva a la prioridad, más general, de la rehabilitación, con mejor utilización de infraestructuras existentes.

Esos levantes se están ya produciendo individualmente. Comprobada la capacidad de la estructura del edificio (o eventualmente la necesidad de su refuerzo) las CP autorizan el levante y obtienen: la rehabilitación integral del edifico con mejora energética, ascensor si no tienen, mejora de los espacios comunes y, en algunos casos, una derrama positiva. Las viviendas en las plantas añadidas se venden. Sus ingresos, en áreas de altos precios, permiten pagar todos los gastos de la operación conjunta. 

Ello podría cambiar si los levantes se planteasen en un Programa municipal conjunto, en una línea lanzada desde una CCAA o incluso a nivel nacional. Se podría alentar el alquiler e incluso el alquiler con precio tasado, por debajo de mercado, concertado de antemano junto a la licencia. Sin duda, para ello habría que establecer contrapartidas a los inversores-promotores-gestores (IPG), que ahora se reclaman, que se lanzarían a convencer a las CP y a invertir/construir y gestionar los levantes.

Levantes en barrios completos

Se trataría del levante de nuevas plantas en conjuntos de edificios en antiguas promociones unitarias que hoy componen barrios. Están en las primeras periferias de las ciudades y responden a primeras promociones, con edificación de baja calidad usualmente de las 4 plantas que, como máximo, todavía se aceptaba construir en su momento sin ascensor. Requerirán la modificación de un planeamiento que tiene fijada la edificabilidad en lo que existe y que suele presentar mucha rigidez, incluso ante actuaciones menores de rehabilitación/compleción.

Se trata de conjuntos barriales cuyos edificios presentan una calidad y cuentan con un estado de mantenimiento que contrasta, por insuficiencia. con los espacios libres y la urbanización consolidada. En algunos casos los árboles han crecido y ofrecen un entorno medioambientalmente mucho mejor que la propia edificación. Levantar dos (o eventualmente tres) nuevas plantas en todos los edificios, permitiría aprovechar al máximo las infraestructuras existentes y mejorar el conjunto. Espacios comunes y/o equipamientos que puedan faltar podrían alojarse en las plantas bajas de los edificios o, en su caso, en los vacíos dejados por la demolición de alguno de ellos. Los residentes afectados serían realojados en las viviendas de las nuevas plantas altas. Cabría plantear edificios de aparcamiento (cuya dotación suele ser insuficiente) pensando en el futuro, en que puedan ser reutilizados, si la necesidad desaparece. También, introducir componentes de movilidad colectiva/ compartida, que faciliten la accesibilidad en transporte público, en sustitución de una urbanización ya hecha. Cabría incorporar en su caso autobuses lanzadera a estaciones en lugar de obras de infraestructura.

Estas actuaciones podrían acometerse mediante inversión pública directa. Encajarían en la prioridad que ahora se otorga a la regeneración urbana, más allá de la rehabilitación. También se podría llamar a la colaboración público-privada, incentivando el alquiler con precios por debajo de mercado, aumentando la capacidad de mejora. 

Una vez identificados en cada municipio los conjuntos que pudieran ser objeto del aumento de plantas en los edificios, y tras la negociación con los residentes, se habría de poner en marcha una Modificación del Plan General conjunta de todos ellos en un ámbito discontinuo, asignándole una condición de emergencia para reducir plazos. En cada uno de ellos, se procedería a realizar un plan-programa de actuación específico, que podrían ser objeto de concursos entre IPG/profesionales.

Áreas de Inmediata Acción (AIA)

Lo de “inmediata” resulta cierta e intencionadamente voluntarista. Se trata de una denominación que pretende reflejar emergencia y prioridad. Se trataría de un Programa de lo que podríamos llamar AIA, Áreas de Inmediata Acción. Aunque pudieran ser de promoción pública, en ellas se buscaría sobre todo la colaboración público-privada. Serían ámbitos relativamente reducidos, por ejemplo entre 5 y 20 hectáreas, precisamente localizados en vacíos alveolares o en el borde del continuo edificado de la ciudad. Estarían dirigidos a rellenar, remodelar, completar y/o sustituir, obviamente con realojo in situ, lo existente. Partiendo de una porción de suelo urbano, (consolidado o no) podrían englobar suelos no urbanos, clasificados de urbanizable o rústico. En los casos de suelos pertenecientes a un sector ya delimitado, e incluso con Junta de Compensación ya constituida, lo que fuera a hacerse en la AIA habría de repartirse, mediante acuerdo explícito de estos, entre todos los miembros de la Junta, entren o no sus propiedades  en la correspondiente AIA. Cabría también el uso de suelos dotacionales o de otros usos fallidos, con aumento en su caso de edificabilidad y/o alturas y aprovechando en principio las dotaciones e infraestructuras existentes, con posibilidad, pero sin exigencia de aumentarlas. Junto a la incorporación de nuevos vacíos, cabría incorporar diversas situaciones, para aplicar alguna o las 3R nunca logradas, de regeneración, rehabilitación, remodelación, incluida la demolición de edificación obsoleta que pudiera ser sustituida. También la construcción sobre lo construido, superponiendo nuevas plantas con rehabilitación energética de edificaciones existentes, como en los programas anteriores. 

Las AIA se habrían de destinar sobre todo a la construcción de vivienda en alquiler para siempre. Podrían establecerse en cada caso porcentajes diversos de tres componentes: vivienda social (cedida en su caso a un ente público para su gestión), vivienda con alquiler asequible concertado (por ej. 25-30% por debajo de mercado) que habría de ser mayoritaria y, en su caso, vivienda libre, en porcentaje menor. No se trataría de VPO, superando así su burocrático entramado, sus tamaños y sobre todo su aberrante periodo de caducidad. Para establecer los alquileres asequibles, por debajo de mercado, se usarían los precios de referencia del MITMA.

Tendrían prioridad las AIA apoyadas en transporte público, desarrolladas en torno a o al lado de una estación de tren o metro o expresamente alimentada por lanzaderas que las conectasen a estas, cuya implantación y material móvil se considerasen costes de urbanización. Se podrían obviar los aparcamientos bajo rasante y construirlos en edificios exentos (que no computarían) utilizables para el carsharing y reutilizables a medio largo plazo para otros usos.

Habrían de tener calles normales, urbanas, amables, sin tanto suelo de asfalto como ha sido habitual en las grandes promociones de los años del boom. No implicarían cesiones de suelo para dotaciones. Públicos o privados podrían incorporarse usos complementarios vinculados a las promociones de vivienda, coworkings, escuelas infantiles, bibliotecas, gimnasios, etc, también abiertos al barrio del que pasen a formar parte.

Teniendo en cuenta las condiciones de entorno en que se insertasen, las densidades habrían de ser altas, eficientes, propiamente urbanas, al igual que las alturas. Prestando especial atención, en ambos parámetros, a las condiciones de mantenimiento, cruciales en el alquiler. Sin porcentajes prefijados, habría que alentar también la incorporación de oficinas y locales de negocio en añorada mezcla de usos. Para ello, habrá que asegurar que su incorporación tuvieran las mismas ventajas fiscales que las de la promoción de vivienda en alquiler

Se trataría de delimitar con excepcional urgencia, varias AIA en cada ciudad que se lance a ello. Podrían ser delimitadas de oficio por la Comunidad Autónoma y/o el Ayuntamiento a partir de sus suelos y con el acuerdo, en el caso de incorporarles, de otros propietarios de suelo y/o edificios. También cabría que estos formulasen propuestas directamente, solo privadas. Lanzada la convocatoria, todas las AIA propuestas podrían ser objeto, en su caso, de una simultánea Modificación del Plan General. Algo que, cuando se quiere, puede ser muy rápido. 

Cada AIA debería contener al menos un porcentaje mínimo respecto número total de viviendas en alquiler del municipio. Con unas cuantas AIA simultáneas se trataría de conseguir un número significativo de viviendas en alquiler asequible que pudiera incidir en el mercado. Eso sí, con el compromiso de construirlas en un plazo máximo preestablecido, seriamente penalizadas en caso de incumplimiento. Habría que recortar también pasos y plazos. 

El papel del Gobierno de España, englobado en su nueva Agenda Urbana, consistiría en el lanzamiento del Programa. Habría de restringir excepcionalmente cargas de los propietarios de suelo, supeditados a acuerdos fehacientes de estos. A su vez, añadir a las ventajas fiscales ya existentes otras como la desgravación de IVA de construcción. Con ello, parece que el premio se habría conseguido. Además, habría que abrir una línea de financiación específica que facilitase (u obligase) a los bancos a dar créditos promotor, tras el acuerdo de poner en marcha la AIA. La financiación podría ser en los Presupuestos, dentro de los Planes de Vivienda, apoyada en algo más directo, como avales del ICO.

Sin duda, la ambiciosa propuesta presenta a su vez muchas dudas. Seguro que enseguida surgen tanto problemas conceptuales, al superar normas y esquemas inercialmente aplicados, como prácticos. Sus resultados son inciertos.  El mayor desafío sin embargo es el jurídico, al responder a una excepcionalidad que siempre se cuestiona, y más en esto del suelo y la equidistribución de cargas y beneficios. Y, además hay que contar con los “recurridores” profesionales, respondiendo tantas veces a intereses más o menos confesables. Quedan muchos aspectos por concretar, que son más que detalles. Ahora bien, la propuesta abre una línea de actuación que, aunque muy difícil, entiendo que puede resultar factible y que, de serlo, significaría una solución.

La propia denominación resulta ambigua. De un lado, se tiende a confundir o suponer similar con vivienda social. De otro lado, también se tiende, en el otro extremo, a identificar con la vivienda ofertada en el mercado, al ser, por definición, la susceptible de ser alquilada, y por tanto “asequible”, obviamente para los pueden jugar en el mercado, reconocidamente o no, excluyente.

Más allá de la ambigüedad del término, parece que su “asequibilidad” deriva, por contraste, con los precios de mercado, que se reconoce que no resultan asequibles para una proporción significativa de la población, especialmente de los jóvenes. Es decir, serían una modalidad de viviendas cuyo precio de alquiler estaría por debajo del mercado, adoptando como referente los índices territorializados del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). Y adoptaría esos precios por debajo de mercado mediante una concertación y acuerdo público-privado, entre la iniciativa privada, de inversión y promoción, y la administración pública que ofrezca las correspondientes contraprestaciones a esa iniciativa. Hasta aquí las viviendas asequibles, en esta propuesta, serían semejantes a las sociales. La diferencia estribaría sin embargo fundamentalmente en los destinatarios, que ya no se verían restringidos en cuanto a sus ingresos: podrían ser todos los demandantes potenciales. Asimismo, la reducción respecto a los precios de mercado sería menor a las se produciría en las viviendas sociales.

Es una modalidad nueva y, por así decir, iconoclasta. No se dirige a los más vulnerables, no contiene esa condición de implícita “caridad”, que tienden a adoptar todas las medidas de corte social. Las viviendas asequibles (o como quiera que se las terminase llamando) tratan de incidir en el mercado con sus propias “armas”, ofertando en este viviendas similares a las libres, pero a menor precio, tratando intencionadamente de robar inquilinos a las viviendas del mercado, con sus potenciales (y tantas veces enloquecidas) subidas de precios de alquiler. Se trataría pues de incidir en el mercado por una línea distinta a la intervención en este, con su control de precios, que tanta contestación genera. Estaría plenamente justificada por sus potenciales efectos de rebaja de los precios de mercado, por la propia competencia que introducirían en este, siempre y cuando se promovieran en un número relativamente significativo.

Hay constancia de que existe una cierta capacidad (e intención) inversora, sobre todo de grandes grupos (o fondos) que admitirían rebajar sus expectativas de beneficios, de mercado, rebajando el alquiler. en la medida que se les asegurase unas mejores condiciones de acceso (por ej. suelo “devaluado”) y que esas condiciones estuvieran aseguradas durante un prolongado periodo de tiempo, en definitiva, suficiente para amortizar la inversión. Se habla que la producción de viviendas asequibles pudiera equipararse a la financiación privada de infraestructuras. Al finalizar ese periodo, de 40, 50 o hasta 80 años, las viviendas (en principio, adecuadamente mantenidas) podrían cederse a un organismo público encargado de su gestión o, incluso, proceder a venderse a los inquilinos, aunque ello pudiera resultar contradictorio en principio con este sistema.

Tanto de cara a las viviendas sociales como a las “asequibles” se jugaría en principio, sobre la base de concursos de suelo público cuyo uso se concedería en determinadas condiciones por un largo periodo. En cada caso, y mediante protocolos diferenciados, se podría establecer desde el correspondiente ayuntamiento, una estrategia conjunta, introduciendo una gama de precios “controlados”, diseñados para incidir en el mercado, y que podrían apoyarse en medidas de apoyo de la Comunidad Autónoma (si  esta las ofreciese) y remitirse en todo caso a las directrices de fiscalidad y/o de financiación que se estableciesen, como marco, desde la nueva legislación estatal de vivienda y su desarrollo reglamentario.

Esta nueva modalidad de vivienda asequible podría eventualmente alcanzar a suelos privados cuya calificación urbanística y/o localización hubiera conllevado su inviabilidad en el mercado. Si el marco los considera en términos generales y los ayuntamientos y CCAA respondieran a la llamada de atención que la nueva ley significara, podrían ponerse en valor, aceptando la rebaja de expectativas que pudieran haber concitado en su momento y de cuya imposibilidad estuvieran ya convencidos. Podrían también aportar suelo para nuevas viviendas, aceptando las reglas de su provisión “devaluada”en el mercado.

La modalidad de viviendas asequibles presenta, según se mire, una ventaja, o un inconveniente: está dirigida a los grandes grupos o fondos (más o menos buitres). Aquellos de los que la nueva ley pareciera no solo querer separarse, sino incluso “castigar”. Esto es algo negativo en sí mismo. La nueva ley se hace, se supone, para conseguir objetivos, no para castigar, algo que pudiera contraponerse a esos objetivos. Dirigirse a esos grandes grupos con los que poder pactar una estrategia y, mediante acuerdos concretos, materializar promociones de viviendas con precios por debajo de mercado, podría resultar un gran éxito. 

Esos grandes grupos, minoritarios en cuanto a la cantidad de viviendas con que cuentan, han jugado de hecho un papel de liderazgo en el mercado de vivienda de alquiler. Al igual que han impulsado sorprendentes subidas de los alquileres, a las que los propietarios particulares se han enseguida apuntado, también pudieran ejercer un efecto contrario, contribuyendo con su promoción concertada de “asequibles”, a reducir las tensiones al alza. Es una apuesta.

Todo teórico, y sin experiencia que lo pueda avalar, se abren quizás nuevas oportunidades con estas dos modalidades de vivienda en alquiler: sociales y asequibles, que puedan acuñarse en la nueva ley.

Podríamos hablar de “viviendas de regulación pública” al incluir viviendas directamente públicas, así como las que sean producto de la colaboración público-privada, imprescindible para conseguir un parque de vivienda en alquiler asequible en número significativo. Matizando, dentro de esa regulación, propondría establecer dos modalidades: sociales y asequibles, como ya apuntaba en mi primer artículo. La distinción entre ambas estribaría tanto en sus objetivos como en sus destinatarios. También requerirían distintas condiciones.

Las viviendas asequibles, con precio concertado del alquiler, tratarían de incidir en el mercado, tendiendo a mitigar la continua alza de los alquileres. No tendrían restricción en cuanto a sus destinatarios. A ellas dedicaremos otro capítulo de esta saga.

Las sociales serían aquellas que tuvieran restringido sus destinatarios, en función de sus ingresos, normalmente medidos en número de IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Nos remiten a las ya acuñadas Viviendas de Protección Oficial (VPO) empleadas durante décadas. Constituirían una versión renovada de este caduco régimen de protección, reducido hoy a la burocracia. Cumpliendo las condiciones que se establecieran, se concertaría el precio del alquiler y la inversión necesaria en cada caso (permitiendo ajustarlos al lugar) entre el promotor privado y la administración, mediante un nuevo protocolo, más sencillo y rápido que el de la calificación de VPO.

Sorprende el escándalo que parece generar hoy todo anuncio de regulación, cuando durante todo el proceso de formación de nuestras ciudades y metrópolis, esa regulación ha existido y se ha aceptado, desdoblando la nueva oferta entre la libre y la “protegida”. Durante décadas, esta última fue mayoritaria y solo en las últimas, cuando ya se nos decía que no había ya problema de vivienda, fue pasando a algo marginal. Todo fue pasando a ser “libre”, ese clamor que hoy resuena en eslóganes políticos, anuncios publicitarios e incluso en algún nombre de perfume.

La inversión pública directa, incluso importante en el inicio (hoy habría que decir en la “prehistoria”) fue reduciéndose drásticamente hasta desaparecer de hecho. El desglose, entre libre y protegida, empezó a establecerse ante la promoción privada de nueva vivienda para la venta. Los apoyos públicos, y por tanto las contrapartidas, sobre todo en términos de financiación, e incluso en fiscalidad, permitían al promotor privado acometer vivienda protegida, cuyos precios de venta estaban limitados y estaban dirigidos a unos destinatarios con ingresos igualmente acotados. Esto, sin embargo, es básicamente historia pasada. La “Protección Oficial” ha ido reduciendo sus plazos de vigencia (con el atractivo de pasar pronto a libres) y desactualizándose sus módulos. Se ha terminado reduciendo a unas exigencias preciosistas de características de la vivienda y al proceloso proceso burocrático de su calificación. Las exigencias han sido superadas por el Código de la Edificación y las demandas de ahorro energético. Queda solo la burocracia. Las VPO no ofrecen hoy nada a los promotores privados de vivienda. No hay contrapartidas, solo engorros y limitaciones. Salvo excepciones, obligadas por las circunstancias (que alguna se debe comentar) la promoción privada no tiene el más mínimo incentivo, hoy, para acometer VPO.

El sistema estaba concebido para el acceso a la propiedad. Tras contar con los incentivos y contrapartidas, el promotor se aseguraba la ayuda posterior del banco, que igualmente comprometido con el sistema, le concedía la hipoteca al destinatario de reconocidos reducidos recursos, en el que se subrogaba la parte alícuota de su legalmente favorecido préstamo promotor. Este cobraba y salía. El banco se encargaría después de cobrar la hipoteca.

La regulación de las VPO también contempla el alquiler. No por casualidad, apenas se han construido VPO en alquiler. También hay una limitación legal, respecto a los módulos de máximo valor de venta, en euros por m2, el precio del alquiler solo puede alcanzar el 5,5%. No sería una mala rentabilidad, considerada en abstracto, respecto a la inversión. No obstante, surgen hándicaps. No solo la ausencia de contrapartidas iniciales (frente a la limitación de la renta de los inquilinos y del alquiler) sino también los riesgos del cobro directo y del mantenimiento (o a través de especialistas que cobrarán por ello) a lo largo del gran número de años necesario para amortizar la inversión. Casi nadie acomete pues ese tipo de inversión/promoción.

Un gran parque público de viviendas sociales: lo más añorado hoy por todos

Que no se cuenta con este parque es algo reconocido y, curiosamente, reclamado hoy por todos, incluso por aquellos que, directa o elusivamente, hasta hace poco no lo consideraban necesario. El BdeE es quizás el paradigma del converso a estos efectos. Reconocida la carencia, habría que entrar a considerar cómo se puede conseguir. En principio, aunque muchas veces aparezca por inercia la alusión a la Protección Oficial, no parece que pueda construirse a partir de la periclitada regulación de esta.

Bien, constatemos en primer lugar las distintas apuestas (o quizás solo ilusiones) por este gran parque, con seguridad conveniente, pero que ha sido planteado como necesario, desde distintas posiciones, pese a la evidente imposibilidad de alcanzarse a corto plazo, algo que apenas se reconoce.

La generación de ese parque ha constituido en primer lugar la “guía” o el objetivo del ministerio del ramo, el MITMA. Se ha hablado de un parque “público”, incluso dejando en sordina la potencial colaboración público-privada, trasmitiendo implícitamente que las instituciones públicas fueran capaces, con su esfuerzo, su capacidad de gestión y su inversión, de generarlo. Volveremos sobre ello cuando consideremos las promesas aún sin cumplir.

Paradigma de la ilusión puede ser la primera acción del compendio de medidas que, por unanimidad de todos los grupos políticos, adoptó el Ayuntamiento de Madrid en 2020, para salir de la crisis de la pandemia, añorando la situación de Viena, que no por casualidad, lleva 100 años empecinándose en asegurar la mayoritaria presencia de vivienda social en su ciudad.

Pues bien, más allá de las ilusiones, la “necesidad” del parque de vivienda social es algo hoy común en las declaraciones de expertos, representantes de patronales y directivos de empresas del sector inmobiliario. Es algo necesario, dicen sin decirlo, que complemente nuestra actuación en el mercado y que canalicen la demanda (¿necesidad?) de los que, lógicamente, no puede atender el mercado excluyente. Si existiera, ese parque público les quitaría un peso de encima. No son cosa nuestra, parecieran decir, y algunas veces lo explicitan.

Más allá de ilusiones y justificaciones, parece que tratar de construir un parque de vivienda social en alquiler debiera ser un objetivo, reconocido como tal en la nueva ley y en la que, coherentemente, se establezcan las bases y procedimientos para lograrlo, reconociendo que, aunque pueda parecer paradójico, constituye un objetivo nuevo. Asumiendo también, lógicamente, que se trata de un objetivo a medio-largo plazo.

Bazas y requisitos para generar un parque de vivienda social de regulación pública

Por más que aumente la inversión pública directa de los distintos niveles de la Administración, nunca será suficiente para generar ese parque con un número de viviendas significativo. Nunca previsiblemente aumentará esa inversión de forma suficiente, ni siquiera incluyendo lo que se canalice a la rehabilitación de edificación existente. Habrá que recurrir, sin desdoro alguno, a la colaboración público-privada. Para ello habrá que establecer las condiciones que lo permitan e incentiven, ya que, de entrada, la inversión privada no podría acometer con rentabilidad la promoción de viviendas sociales, para destinatarios con bajos recursos.

La primera condición sería aportar suelo (en principio público) cuyo uso (derecho de superficie) sea cedido muy barato, o incluso gratuito, durante un largo periodo de tiempo, que permita amortizar la inversión. Además, hoy, habría que asegurar la financiación para construir, si se pretende que entren en esta (apasionante) apuesta promotores medianos y pequeños, los adentrados en los circuitos locales. Habrá que abrir el campo a los promotores, conocedores del inmobiliario, y no solo depender de los fondos. La financiación a promotores habría de estar previamente convenida con los bancos y apoyada, en su caso (si resulta imprescindible) en un aval ICO. 

Los promotores podrán colocar la promoción, bien en términos de “build to rent”, para que un tercero la explote en alquiler durante los años de la concesión del suelo, bien convirtiéndose, además de promotor, y ante las nuevas condiciones, en un gestor, cobrador de rentas y mantenedor de la promoción en ese largo periodo. 

No obstante, esas condiciones no resultarán previsiblemente suficientes para atraer a la iniciativa privada. Máxime, si se restringen los posibles destinatarios de las viviendas a aquellos que solo cuenten con 3 veces el IPREM (como se ha hecho en RDL__ de 2020) Se requerirá entonces, acompañar la concesión de suelo con una subvención pública directa que permita, cuanto menos, que la construcción pueda realizarse con rentabilidad y, además, que una vez consumada esta pueda venderse a un gestor que pueda explotarla, igualmente, con una mínima rentabilidad, habida cuenta de la obligada limitación de los alquileres que puedan cobrarse. Esa subvención no haría sino suplir o complementar la capacidad inversora pública, que será sin duda mucho menor. En último término, las viviendas así construidas pasarán a ser públicas al finalizar el periodo de concesión del suelo y destinadas a ser permanentemente en alquiler. No se podrían vender.

Dentro de este, que no puede ser sino un enunciado de condiciones, habrán de considerarse, y resolverse, otras dos cuestiones. La primera, que dentro de este “parque” habrían de integrarse las VIS (Viviendas de Integración Social) y otras alternativas habitacionales ante las emergencias, quizás más precarias, con las que los ayuntamientos han de contar. La segunda, más delicada, consiste en establecer, de forma contundente y procedimentalmente clara, que las rentas de las viviendas sociales, aun siendo reducidas, tienen que rigurosamente cobrarse y por tanto pagarse. Con consecuencias si no se pagan. La experiencia de impagos en la vivienda pública obliga a considerar esta cuestión muy seriamente en la nueva regulación. Los desahucios no se pueden obviar, ni excluir lamentablemente de las previsiones de cobros. Habrá fallidos no justificados a los que habrá que dar solución, ya que no se puede hoy dejar a nadie en la calle, pero tendrán que ser soluciones de emergencia.

Resulta evidente que todo ello ni es fácil, ni saldrá solo. Ahora bien, si se pretende llegar a contar con un parque de vivienda social, son las medidas que habrá que adoptar en primer lugar desde su regulación en la nueva ley y en su desarrollo reglamentario, así como en los presupuestos.

El pasado 11 de octubre publiqué en este mismo diario un largo artículo sobre vivienda: “Algunas pinceladas de diagnóstico y un índice”. Este aludía al desarrollo, que parecía necesario, de cuestiones que allí quedaban esbozadas. Se trata de una serie de siete artículos que, al igual que el primero, pretenden aportar ideas para una nueva ley. Todos están escritos antes de la aprobación del Anteproyecto de la Ley de Vivienda (APLV). Quizás puedan aportar algo a su elaboración parlamentaria.

Empecemos por el principio. No conocemos en profundidad el parque de vivienda, ni cuantitativa ni, en menor medida, cualitativamente. Afirmación que difícilmente me discutirán, habiéndose contribuido, desde tantas y variadas posiciones, al clamor de la insuficiencia de estadísticas sobre la vivienda.

En el canto a la propiedad privada que suelen hacer gala los autodenominados liberales (que dejan de serlo en tantos aspectos) suelen tender a cuestionar todo lo que pueda significar limitar su ejercicio, incluso la información sobre ella. En especial respecto a la vivienda, la propiedad ha venido siendo amparada en la opacidad. 

Esa era la tradición, que arrastra el mundo inmobiliario. Felizmente, en la actualidad se ha superado en parte esa opacidad, aunque todavía ni se explotan suficientemente los grandes archivos fuentes de datos, ni se cruzan, de forma sistemática, el Censo, el Padrón, el Catastro, el Registro de la Propiedad y el IRPF. Si hubiera algún impedimento legal para hacerlo, habría que superarlo.

Una nueva ley de vivienda habría de partir del conocimiento de su propio objeto, el parque de vivienda y de su gran diversidad interna, aún más desconocida. Antes de pasar a regularlo, habría de introducir medidas y mecanismos para conocerlo de manera más precisa. Es más, las medidas regulatorias habrían de apoyarse en ese mayor conocimiento. 

El gran parque que hemos acumulado, a lo largo de décadas de intensa construcción de viviendas, solo se cuenta de hecho, y de forma sistemática, cada 10 años, en los Censos. Ahora nos toca, en 2021, cuyos resultados sin embargo no conoceremos hasta el 2023. Nos dará un nuevo total, previsiblemente en torno a los 26 millones de viviendas. Nos dará un total y, al parecer, una distinción entre las viviendas principales, que están sirviendo de vivienda habitual, y el ahora ya mayor resto, formado por variopintas situaciones. Si acaso, las viviendas “vacías”, que tanto litigio han ocasionado, aparecerán como “deshabitadas”, sin resolver la consustancial incertidumbre respecto a su detección.

Pues bien, deberíamos habilitar un nuevo sistema de registro de las viviendas, semejante al de los coches. La nueva ley seria la ocasión de hacerlo. Los coches, desde que salen de la fábrica, cuentan con un número de chasis indeleble. Las viviendas podrían tenerlo. En todo caso, en cuanto alguien los adquiere, cuentan con una matrícula, que los acompaña en todas sus posibles transacciones hasta el desguace. Cabría pensar, para las nuevas viviendas, algo semejante al chasis de identificación de los vehículos. En todo caso, contando con la gran proporción de viviendas ya construidas y acumuladas a lo largo de los años, podríamos asimilar esa matrícula con el número de referencia catastral. Este ya empieza a constar en impuestos y transacciones. Debería ser imprescindible que conste, y así regularse.

Ahora bien, a partir de la “matrícula” como identificación, podrían, y deberían establecerse diferentes nuevos registros. Habría dos registros fundamentales: Viviendas de Uso Privativo (VUP) y Viviendas Activos Financieros (VAF). Dentro de este, cabrían dos registros diferenciados: Viviendas para Vender (VAFV) y viviendas para Alquiler (VAFA) Junto a esos tres registros básicos convendría establecer otros dos: Viviendas en cesión de uso (VCU) y Viviendas de Uso Turístico (VUT). Se trataría de que la suma de los cinco registros fuera exhaustiva y siempre la misma en tiempo real. Cambiaria cada año con el saldo neto de las nuevas construidas y las demolidas. 

Aquel particular que cuenta con una o varias viviendas tendría que registrarlas expresamente en uno u otro registro. En el VUP podría registrar cuantas viviendas quisiera, sin limitación alguna. Lo podría hacer por las motivaciones que sea, sin restricción y sin tener que dar explicaciones. Ahí podrían incluirse, además de la vivienda habitual, las que reservase para sus hijos, o incluso las que no se atreviese a sacar al mercado por prudencia, justificada o no. Nadie se lo impediría. Ahora bien, mientras que las viviendas de su propiedad estuvieran “resguardadas” en el registro VUP, no estarían sometidas a regulación alguna (salvo su obligada declaración en el IRPF) pero no podrían comercializarse. Solo cederse, sin transacción económica, a parientes o amigos. 

Si el particular registra una vivienda en VAF, tendría que decidir de entrada en cual la registra, en VAFV o VAFA. Si va a vender su vivienda habitual, tendría que darla de baja en VUP e inmediatamente darla de alta en VAFV y registrar en VUP la nueva que se compre. Todo se debería poder hacer desde la misma notaria. Lo mismo habría de hacer una empresa propietaria. Los registros, sin exigencia ni complicación alguna más allá de la libre decisión del propietario, permitirían que estos cambiarán a voluntad, y de forma inmediata, sus viviendas de un registro a otro. No obstante, estos registros, apoyados en la capacidad del big data, y en el marco de la transformación digital en curso, permitiría que pudiéramos contar, en tiempo real, y de forma diferenciada territorialmente (por municipios o incluso por secciones censales) con la disponibilidad de viviendas en venta o alquiler, ocupadas, pendientes de transacción u ociosas. Los registros terminarían por fin con la nebulosa de las viviendas con qué cuentan los grandes tenedores, no solo en número sino también en localización y situación. Se podrían hacer mapas, algo que se ha echado de menos, en concreto en la Sareb, siendo un “invento” público. También terminarían con la incertidumbre de las condiciones en que se encuentran las viviendas.

Para esos nuevos registros, habría que aprovechar para reclamar de los propietarios, particulares o empresas, que rellenaran una pequeña ficha de características de cada una de sus viviendas. Semejante a los formularios de la Seguridad Social o de la Agencia Tributaria. Ficha en que, junto a la matrícula, obligatoria ya para todo, se recogiese al menos: fecha de construcción, tipología, superficie, estado de conservación (en la fecha de registro) y situación: abandonada, vacía desde la fecha que sea, alquilada, okupada (denunciada o no), en el mercado para alquilar o vender. Con base en la ficha que se estableciese, se organizaría el propio registro de las VAF e incluso de las VUP, susceptibles en cualquier momento de pasar a VAF. Si los propietarios de VUP no quisieran rellenar de entrada la ficha, lo habrían de hacer para pasar alguna de sus viviendas a VAF y ponerla en el mercado.

La obligación de registro, y de introducir la matricula en toda transacción de vivienda, permitiría quizás eliminar del mercado algunos “locales” (por llamarles de algún modo) que, pasando por viviendas, pudieran no ser registrables como tales. Muchos de los relatos de la búsqueda de vivienda en las grandes ciudades muestran los cuchitriles que se están ofreciendo, que hacen añorar los minipisos de la ministra Trujillo que, aun pequeños, hubieran contado con todo lo necesario. 

Una vez establecidos, e implementados, los nuevos registros, y siendo públicos, algunas de las discusiones actuales desaparecerían. En concreto, la que envuelve a la existencia, o no, de viviendas ociosas (vacías) y su número. Pero también a diluir los potenciales “atentados” a la propiedad privada, que ahora se achacan genéricamente. El conocimiento detallado del parque de vivienda y su distribución sería una buena base de políticas públicas e incluso de decisiones empresariales. Aunque las empresas presuman de conocimiento del mercado, los registros contribuirán a que lo conocieran mejor. La transparencia, dicen, es otra de las claves del buen funcionamiento del mercado.

Los unos por los otros, la casa sin barrer. De un lado, una ley más amplia y ambiciosa, que llevaba años madurándose y, de otro lado, una propuesta de contención de los precios de alquiler en áreas tensionadas, como si este fuera el bálsamo de Fierabrás. Pues bien, han encontrado la escoba. Van a barrer la casa con una ley cuyos contenidos apuntan a resolver el que hoy vuelve a ser reconocido como problema de la vivienda. No está claro que lo vaya a conseguir. Parece que todavía cabe proponer ideas de mejora, de cara a su redacción misma, primero, y después a su tramitación parlamentaria.

¿Cuál es el problema hoy?

Se nos había dicho, y podíamos pensarlo, que habíamos superado el antiguo problema de la vivienda, que se llegó a enunciar como “sociedad sin vivienda”. Hace ya 60 años. No es así, aunque vuelve presentando distintas características. Como se llegó a idealizar, todo el mundo podía tener acceso, en el mercado, a la vivienda en propiedad. La gama de precios, del centro a la más extrema periferia (o más allá) colocaba a cada uno, y nunca mejor dicho, en “su sitio”. La ilusión pareció materializarse con la burbuja, de hecho financiera, que desbocó el “ladrillo”. Después se truncó. Escaldados, los bancos ahora apenas dan financiación a compradores finales. Pocos pueden comprar. La presión, voluntaria u obligadamente, se vuelca al alquiler. La necesidad de vivienda en alquiler la reconoce hasta el Banco de España, aunque advierte a los bancos que no den financiación a los promotores que pretendan construirlas. No hay pues crédito para promover viviendas en alquiler.

El problema, el de la vivienda, vuelve entonces hoy a plantearse, en una doble faceta: la general, del difícil acceso a la vivienda, por inasequible para una proporción significativa de la población (tanto en propiedad como en alquiler) o, en lo específico, la carga que el alquiler acapara de los ingresos del hogar (de fuente fiable, en Madrid, superior al 50%) o la imposibilidad de pagar los incrementos en el alquiler que los propietarios tienden a reclamar a los inquilinos ya asentados. Al parecer, piensan que pueden encontrar otros que sí estén dispuestos a pagarlos, sea de forma permanente o coyuntural (turistas). La expectativa de poder aumentar los alquileres es lo que parece que atrae la inversión, tanto de particulares (los de siempre) como, sobre todo ahora, de los grandes fondos, (expresamente buitres o no tanto) que han “descubierto” la “mina” del alquiler en España. Estos son los que pueden invertir, por sí mismos o incluso con crédito hipotecario, que a ellos si se lo dan los bancos.

¿La clave reside en aumentar la oferta?

Resulta curioso la aceptación, que parece unánime, y sin duda amparada en los manuales de economía básica, de que lo que hace falta, para que bajen los precios, es construir más vivienda en alquiler. No pasó así con la vivienda en propiedad. Solo se construía, más y más, cuando los precios subían anualmente dos dígitos. Pudiera ser que, con el alquiler, la mayor oferta propiciara una reducción de los precios, pero ese supuesto está por ver. Por ahora, lo que se constata, es que cualquier anuncio de contención de precios se rechaza, como catástrofe que va a detener la inversión. Pareciera que esta solo puede continuar ante la expectativa de poder aumentar incesantemente los precios de alquiler. Viene a decir de hecho: nadie invertiría para propiciar la bajada de precios, lo que viene a contradecir el principio de manual, de la oferta y la demanda. Por eso, seguramente solo se promueven hoy nuevas viviendas en pequeñas dosis, que no “alteren” las condiciones de mercado, en cada uno de los lugares donde se promueven, en un mercado absolutamente fraccionado, como es el de la vivienda. Esto es lo que está ahora ocurriendo. Cuando los grandes fondos (y los promotores-gestores que los guían, ya que no saben nada del mercado inmobiliario) anuncian la promoción de miles de viviendas, lo hacen para toda España, con adecuadas “pequeñas dosis” en cada lugar. No hacen sino responder a la condición, nunca resuelta, de la vivienda y del mercado inmobiliario, que es la localización. Esta todavía lastra en mayor medida en el alquiler. No cabe, como en la propiedad, irse lejos, en una continua extensión de la ciudad. Para alquilar, hay suelo donde no hay demanda y no lo hay donde la demanda se concentra. Habría que generar o “inventar” nuevo suelo, como recuerda J.Clos, presidente de ASVAL. Un gran reto al que la nueva ley debería abrir el camino de responder.

No obstante, pese a lo paradójico o cuestionable (por desconocido) que pueda significar el aumento del parque de vivienda en alquiler, todo el mundo pareciera aceptarlo como solución a los problemas de inasequibilidad, suponiendo su beneficioso efecto en la reducción de precios.

Promesas de nuevas viviendas apenas materializadas

De ahí los constantes anuncios de propiciar la promoción de nuevas viviendas en alquiler por parte de las instituciones públicas, tanto de promoción pública como en colaboración público-privada. Miles de viviendas (alguien ha sumado 200.000) que, supuestamente por su dificultad (de habilitar suelo y/o de gestión) apenas parece que están saliendo adelante. Con programas diversos, los retrasos son comunes. Requieren sin embargo un análisis especifico, tanto cualitativo, de concepto, como cuantitativo, por aquello del ruido y las pocas nueces.

En todas esas propuestas sin embargo se da una ambigüedad ni siquiera reconocida. Se llega a la confusión de hablar, indistintamente, de viviendas asequibles y de viviendas sociales. Habría que diferenciarlas y clarificar, legalmente, su alcance. Y ello en relación a las viviendas de Protección Oficial, vieja rémora del franquismo, que habría también que revisar. También clarificar lo que son las viviendas ociosas (vacías o deshabitadas, que llama ahora el INE) y, sobre todo, cómo se detectan. Todo ello sí sería responsabilidad de la nueva ley.

Establecer distintos tipos de vivienda: más que una mera clasificación

Cada tipo o clase de vivienda debería responder a un distinto y complementario objetivo. También debería contar con procedimientos específicos de promoción y aprobación, más allá de las viviendas libres, en venta o alquiler, que simplemente habrían de pedir licencia de edificación donde encontraran suelo y financiación para construirlas.

La vivienda asequible sería la que tiene un precio tasado, concertado con la administración, por debajo de mercado y dirigido, sin restricciones, a cualquier usuario, al margen de sus ingresos. Se trataría de establecer conciertos con los promotores privados en los que aceptaran un menor beneficio a cambio de determinadas condiciones, por ,ej. suelo barato o gratuito y cedido durante décadas. Estas viviendas sí que podrían incidir en el mercado, “robando” demandantes y con mayor posibilidad de incidir entonces en la reducción de precios.

Las viviendas sociales estarían condicionadas, y dirigidas en exclusiva, a determinados usuarios en función de sus reducidos ingresos, en la tradición del caduco régimen de la Vivienda de Protección Oficial. Superado este régimen, que ya carece de incentivos ni prerrogativas para el promotor, debería reconducirse también a un sistema de concierto de precios, apoyado en algún nuevo tipo de subvención, directa o indirecta, que supla la objetiva insuficiencia de ingresos para el promotor. Hasta el BdeE llega reconocer la necesidad de viviendas sociales, que al parecer acaba de descubrir. Sin embargo, la labor social de conseguir alojar a sus potenciales destinatarios que, con sus reducidos ingresos no pueden acceder al excluyente mercado, no incidiría en los precios de este. Nunca ha formado parte de la demanda, aunque si lo fuera de la “necesidad” , un término tan poco económico.

Habría a su vez que clarificar su ajuste con los suelos calificados en los planes urbanísticos como destinados restrictivamente a algún tipo de “protección oficial”. La nueva ley parece que va a obligar a que su validez mínima sea de 30 años. Si la PO convenientemente se llegara a eliminar, y se sustituye por otros sistemas de concierto, habrá que regular la trasposición.

Herencia asimismo de esa Protección restan las Viviendas de Integración Social (VIS) destinadas a población vulnerable, que apenas puede pagar un alquiler nominal. Solo pueden ser de hecho viviendas públicas, que han de contar con ellas como “alternativa habitacional”, que se reclama en casos de desahucios extremos.

Las viviendas ociosas solo lo serian entre las que se registrasen como activos financieros. En nuevos registros, se distinguiría entre viviendas de uso privativo (en el número que su propietario decida tener), que quedarían fuera del mercado, y las viviendas que son activos financieros, destinadas a la venta o al alquiler, por elección de su propietario. Se habla, sin datos, que hay 82.000, 150.000 o 167.000 viviendas vacías en Madrid. Otros afirman que no las hay, que no las puede haber en un mercado tensionado.

La clave reside en que hubiera nuevos registros a partir de la “matrícula” de la vivienda: su referente catastral. Los cuchitriles que se venden o alquilan como “viviendas” (el “luminoso” ático de 13 m2, que en Madrid se ha convertido en emblema) tendrían que contar con matrícula para poderse comercializar. Todas y cada una de las viviendas tendrían que estar obligatoriamente en alguno de los registros, eso sí, con facilidad máxima de paso de un registro a otro.

La propiedad privada y la función social de la vivienda, ambas son constitucionales

Resulta obligado formalizar la distinción entre esas dos modalidades, las viviendas de uso privativo (clara expresión de propiedad privada) y las que se tienen, para su comercialización, como una modalidad de activo financiero. Desde esta condición, se parecen más a las acciones, los bonos o los vehículos financieros para canalizar el ahorro y la inversión. Eso sí, la diferencia estriba en que, con esos peculiares activos, se está cumpliendo la función social que la Constitución atribuye a la provisión de vivienda. Su regulación, como la de otros activos, está plenamente justificada.

Estos días estamos viendo la demagógica mezcla de esos dos conceptos, tratando de victimizar a los propietarios particulares por lo que la nueva ley pudiera afectarles (que parece que no pretende hacerlo) en su propiedad privada, y tendiendo a englobar a los propietarios como si fueran, todos ellos, los afanados ahorradores, que cuentan con la renta de su vivienda o viviendas alquiladas como parte de sus ingresos vitales. Para los grandes Fondos, que tienen viviendas como activos, esa propiedad es distinta, no la usan, solo la utilizan como si fueran otros activos, que se compran, se venden, se especula con ellos. Igual que con las acciones o vehículos que puedan esconder hipotecas basura. No conviene, ni viene a cuento, criminalizarlos, pero tampoco “idealizarlos” como propietarios privados que pueden hacer lo que quieran con sus viviendas. Con dudas, se puede quizás llegar a aceptar que un propietario queme voluntariamente la vivienda que habita, que haga con ella lo que le dé la gana, que diría la presidenta Ayuso. Con activos que cumplen una función social constitucional no se puede permitir.

Los caseros: particulares, empresas y fondos. ¿Quién manda?

Muy mayoritariamente, se habla del 85%, los arrendadores son particulares. Ha sido así hasta hace poco. Otro 10% son los tenedores intermedios, de hasta 10 viviendas, y solo el 5% son grandes empresas o fondos. Los fondos fueron los que, cuando compraron a precio de saldo vivienda pública en Madrid, esperaron (poco después) a que terminase la vigencia de la Protección Oficial para producir grandes subidas en los alquileres, desmintiendo las promesas de la alcaldesa Botella, que había afirmado que el cambio de dueño de las viviendas no iba a alterar las condiciones del arrendamiento. Fue en Madrid el pistoletazo de salida del bárbaro y acelerado incremento de alquileres, al que pronto se apuntaron los particulares, aumentando al tiempo las exigencias a los potenciales inquilinos. ¿Quién introdujo el aval por 10 veces el alquiler, como condición pactada “voluntariamente” entre las partes? Como si los inquilinos, si pretenden serlo, tuvieran posibilidad alguna de negarse a lo que les imponen los caseros. Las “innovaciones” de exigencias a los inquilinos corren como la pólvora.

Competencias: quien puede regular

Curiosamente, se rechaza la intervención del gobierno central, cuando es el único que puede hacerlo, si se trata de regular la función social de la propiedad o la fiscalidad. También se le necesita para establecer el marco para canalizar la gran financiación.

La ley catalana ha sido recurrida y, no por casualidad, también lo fue el intento de regulación desde Berlín, invadiendo allí competencias del estado federal alemán. Las CCAA que intenten abordar la regulación del alquiler necesitan pues una ley marco de rango estatal: un paraguas. Para las que no pretenden hacerlo, no es más que un estorbo, una llamada de atención a la que tienen que responder ideológicamente, no solo rechazando su necesidad, sino acusándolo de lo que sea, incluso de inconstitucional.

Convendría analizar de forma comparativa las medidas “alternativas” que están proponiendo e incluso poniendo en marcha las distintas CCAA, ante la presión del problema de la vivienda, que también tienen que reconocer como tal, más allá de su reverencia ante el sacrosanto mercado, tan excluyente. El mercado, o más correcto sería hablar de mercados, claro que funcionan, pero dejan fuera a demasiados. Cabe recordar que la Constitución recoge expresamente una “economía social de mercado”. A los más talibanes les sobra eso de “social”, tan poco económico.

El suelo público debería ponerse a disposición de la producción de vivienda asequible o social. Eso lo proclaman todos. Ello sin embargo rompería la inercia de venderlo al mejor postor, lo que las empresas o entidades públicas vienen estando obligadas a hacer. Las subastas de venta de suelo público al mejor postor, incluso calentando el mercado, son todavía hoy habituales. Intentos de trastocar esa rutina mercantilista, incluso mediante un RDL del Mitma, son ignorados por otros ministerios y empresas (Ej, RDL 26/2020)

La contención, incluso reducción, de los precios de alquiler. Una medida solo en parte útil

La contención de precios de alquiler, o de su incremento, puede ser, coyunturalmente, una medida parcial para resolver algunos problemas. Serán solo (o nada menos) los de los ya alquilados. No va a tener incidencia en conseguir que inquilinos con menores ingresos accedan a las “áreas tensionadas”. Siempre habrá otros que, pudiendo haber pagado la subida del alquiler, se beneficiarán de su contención. Seguirán siendo los preferidos por los propietarios. Ni se puede proponer como panacea, y menos como condición estructural de regulación del mercado, ni tampoco se puede rechazar por principio, como atentado al sacrosanto mercado, por parte de sus talibanes, que niegan toda regulación, al margen de las reconocidas insuficiencias del supuesto “libre mercado”. Hasta el BdeE acepta la regulación de precios como medida temporal.

La rehabilitación: arrastrada asignatura pendiente, que nunca sabemos qué logros alcanza

Llevamos más de10 años diciendo que había que trasladar nuestra prioridad a la rehabilitación del gran parque de viviendas acumulado, frente a nuestra tradicional, y obsesiva, tendencia a su incesante incremento. Los sucesivos Planes Nacionales de Vivienda, al menos el 2013-16-17 y el de 2018-2021 incluyen la rehabilitación. No hay información sobre los resultados. En ausencia de evaluación de medidas pasadas (como es habitual en España) se plantea una serie de programas (en el reciente RDL, de 5 de octubre 21) englobando la rehabilitación en una aproximación más amplia, de regeneración de barrios. Interesante nueva línea a tener en cuenta, en relación con la generación de vivienda asequible en alquiler. Habría que analizar experiencias anteriores.

Ideas para una ley

Es posible que todas las anteriores consideraciones hayan sido tenidas en cuenta para la nueva Ley de Vivienda. Si fuera así, apenas han aparecido en la comunicación que se ha hecho. Como es habitual ahora, esta se ha focalizado en los conceptos de bronca, sobre todo en la parcial, y temporal, medida de la contención de precios.

Los aspectos que antes se han enunciado reclaman al menos un mínimo desarrollo propositivo. A ello podrán dedicarse sucesivas notas en una serie que esta presentación inicia.

Alba Rico, en una entrevista de hace unos días en Público, aludía con acierto a que “hay una cierta izquierda que considera que la buena dirección es la derrota”. Sin duda ha contribuido a la pérdida del Ayuntamiento frente a otra izquierda que, con otros planteamientos, ha conseguido, ensanchando su alcance, la mayoría de los votos en Madrid; en ese feudo de la derecha que siempre ha sido, y tiende a seguir siendo, la capital. Quizás se nos había olvidado, confiando en que la labor de Carmena gobernando la ciudad de otro modo y para todos, podía superar esa condición. Confianza que, malévolamente trasmitida, también ha contribuido a la, de hecho, pretendida derrota.

La izquierda de la derrota cuestiona eso de gobernar para todos. Cuestiona incluso gobernar, gestionar la ciudad. Si ha llegado a las instituciones es para seguir reivindicando, desde ese altavoz, su enfrentamiento impotente ante las fuerzas financieras y empresariales que dominan el mundo y por tanto la ciudad. Ante estas fuerzas, solo cabe la denuncia. Así lo han manifestado de forma expresa algunos ediles que han planteado una candidatura tan supuestamente pura como intrínsecamente perdedora.

La fallida candidatura ha implicado un hándicap para la consolidación de un Ayuntamiento de progreso, pero su efecto ha sido más amplio. Se ha apoyado en una doble aproximación que se ha extendido más allá de los escasos votantes de la imposible alternativa. De un lado, cuestionando precisamente la idea de gobernar para todos, incluidas las empresas. Pareciera que, frente a éstas, el Ayuntamiento hubiera debido oponerse, paralizando sus propuestas. La ciudad, por más que la derecha lo intentó proclamar, no se ha paralizado. Los “puros” lo han intentado y no lo han conseguido.

De otro lado, y seguramente con mayor larvado alcance, acusando a la Corporación de estos años de no haber contrarrestado la desigualdad en la ciudad. La acusación ha sido adoptada sin empacho como crítica por una derecha que, desde la Sra Thatcher, la ensalza como valor. Pero, curiosamente, también lo ha sido por parte de la izquierda. Desde ambos flancos, la acusación ha consistido en el supuesto menosprecio de los distritos periféricos, fuera de la M30. Además de no ser cierto, la acusación responde a un mal entendimiento de la “desigualdad” y su manifestación hoy en la ciudad de Madrid. Algo que resta por analizar con seriedad pero que tanto se presta a la fácil critica, ante las lacerantes diferencias de ingresos que se disparan en un marco de bajos salarios y precariedad.

En el primer Plan General de Madrid de la democracia, en los años 80, identificamos la desigualdad en la ciudad. Se trazó la que ya se ha consolidado como la diagonal de la desigualdad. En aquellos momentos, era drástica y notoria entre centro y periferia y entre el Noroeste-Norte y el Sudoeste- SE-Este. En todos estos últimos distritos, se daban abultadas carencias arrastradas, en el tardío y acelerado crecimiento de la ciudad de las décadas anteriores. Como consecuencia, desde el Plan se planificó un enorme y trascendental esfuerzo de compensación, con más de 1.100 nuevas dotaciones en los distritos más desfavorecidos, junto a todo tipo de acciones de sutura e integración entre ellos y con los distritos más ricos. Era lo que en aquel momento se llamaba el salario indirecto. Tras la aprobación del Plan, el programa fue puesto en marcha en los primeros años con notables resultados. Después, una vez alcanzada cierta “inercia de compensación”, y a menor ritmo, los sucesivos gobiernos de la derecha continuaron la tarea. La ciudad, en lo que respecta a la ciudad misma, había llagado a ser, de hecho, mucho menos descompensada.

La desigualdad, sin embargo, no solo continuaba sino que, incluso, se había acrecentado. Era la basada en las rentas, cuyas diferencias entre unos distritos y otros son notables. A los efectos arrastrados de la localización (barrios de los ricos, barrios de los pobres) se unían, reforzando las diferencias, los efectos de la crisis. Había habido muchos perdedores pero también ganadores y ambos seguían siendo residentes en Madrid. Parece que nunca se ha analizado así. Seguramente, se habían quedado en Madrid más ganadores de los que, respondiendo al mismo patrón, en décadas anteriores tendían a desplazarse a los municipios del Noroeste.

La nueva desigualdad, extrema, resulta difícil de compensar en y por medio de la ciudad. Es la hipótesis que quizás no hemos considerado suficientemente. Las genéricas proclamas anticapitalistas ni distinguen razones, ni siquiera lo pretenden. La confrontación entre posiciones contrapuestas se convierte en algo más ideológico, tanto en la derecha como en la izquierda, separándose de la realidad urbana. La ciudad pasa de hecho a un segundo plano. La frustración ante la dificultad de resolver la desigualdad, frente a la que las medidas urbanas se muestran impotentes, repercute. Conlleva a la desafección y, en términos prácticos, a la abstención. Objetivo logrado por la izquierda que busca la derrota.

Para lograrlo encontraron el espantajo de Chamartín. Apoyada mayoritariamente por la población madrileña, se ha convertido en un arma con incidencia entre los que, ante la imposibilidad de los grandes cambios, ¿la revolución anticapitalista?, resultan proclives al desencanto, cuando no, esperemos, a deslizarse a votar a la extrema derecha, como ya ha pasado en otros países de Europa.

Chamartín contenía los ingredientes para ser utilizada en esa abstracta demostración de la insuficiente lucha contra la desigualdad. Había un banco por medio. Con su reconocida mala imagen, ganada a pulso, facilitaba la tarea. Por más que se dieran condiciones arrastradas que impedían (o dificultaban en extremo y a un alto coste) prescindir de su colaboración, facilitaba manifestar que se estaba contra la colaboración público-privada. La realidad es que el Ayuntamiento anuló la Operación Chamartín tal y como se había venido antes planteando. Frente a ello, formuló una propuesta nueva, totalmente distinta, que no fue sin embargo reconocida por la izquierda que buscaba la derrota. Además del banco, en tanto sujeto maligno, la operación, ciertamente grande en cualquier caso, se pretendía mostrar como máximo exponente de que no se estaba contribuyendo a contrarrestar las diferencias Sur-Norte, al concentrar en este las oficinas de primer nivel de la apuesta por el gran Centro de Negocios. Es una apuesta de ciudad, para toda la metrópoli, que solo podía plantearse allí, en torno a la nueva estación. Entonces, solo cabria anularla para que el Norte, al perderla, se igualase más al Sur. Pura demagogia de quienes no desconocían ni la incapacidad de decidir donde situar esas oficinas ni en menor medida de poder distribuirlas a discreción, al margen de la accesibilidad única e indivisible de la nueva estación.

A los efectos de la izquierda vengativa, la apuesta albergaba esa ventaja. Permitía utilizarla como arma arrojadiza frente al Sur, huérfano de esas condiciones, que pudiera sentirse menospreciado. Y se consiguió. Más allá del escaso porcentaje de votantes que lo hicieron directamente a los declarados anticapitalistas, los conspicuos patrocinadores de la negación consiguieron la suficiente abstención entre los que se sintieron afectados por el mensaje: el supuesto abandono del Sur. Así se consiguió desvirtuar la gran victoria alcanzada por Carmena, ampliando su base electoral. Con ello se consiguió la derrota.

*Eduardo Leira es arquitecto. Máster en Planeamiento Regional y Urbano por la Universidad de California Berkeley (1973). Ha dirigido el Plan General de Madrid con el alcalde Tierno Galván y es marido de Manuela Carmena, exalcaldesa de Madrid.