En vivienda, entre el día en que se aprueba una norma y el día en que llega a un hogar hay un trecho largo, y las bondades de la política se deciden en ese trecho. La Ley de Vivienda de 2023 lo ilustra bien: su instrumento central, las zonas de mercado tensionado, apenas se ha aplicado porque su declaración depende de unas comunidades autónomas que, en varios casos, han optado por no hacerlo. La norma existe; su efecto, en buena parte del territorio, no.

Conviene tener presente esa experiencia al valorar los dos reales decretos-ley que aprobó este martes el Consejo de Ministros y que el Congreso votará el viernes. Con el primero ya publicado en el Boletín Oficial del Estado, el debate de estos días girará en torno a si el paquete se queda corto o va demasiado lejos. Es una discusión legítima, pero deja fuera la pregunta que decidirá su éxito: quién va a aplicar estas medidas, con qué recursos y con qué información.

El caso que ha precipitado los decretos muestra por qué esa pregunta importa. El desahucio de Maricarmen se aplazó durante meses a la espera de un informe de vulnerabilidad y de que el ayuntamiento o la comunidad autónoma ofrecieran una alternativa habitacional, que no llegó. Lo que el circuito administrativo no resolvió lo resolvió la movilización, que además ha forzado en una semana un paquete que llevaba bloqueado desde marzo. Es un mérito difícil de discutir. Ahora bien, la presión social no puede ser el mecanismo ordinario por el que una política pública se cumple.

Más allá de lo que se piense de cada medida —la prórroga de los contratos, la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones, la protección frente a los desahucios o las nuevas bonificaciones fiscales tienen pros y contras—, casi ninguna se ejecuta sola.

El ejemplo más claro es la protección frente a los desahucios, ampliada hasta 2030. La medida suspende el desalojo de personas vulnerables mientras las Administraciones no les ofrezcan una alternativa, y traslada así la responsabilidad a quien debe ofrecerla. Ahí está el cuello de botella: España cuenta con unas 318.000 viviendas sociales públicas, en torno al 1,7% de los hogares —un 3,3% si se adopta una definición más amplia—, frente a una media europea cercana al 8%. El gobernador del Banco de España lo resumía este martes sin rodeos: vivienda asequible en alquiler “prácticamente no hay”. No obstante, la medida tiene pleno sentido. Evitar que una persona vulnerable acabe en la calle constituye una respuesta necesaria a una urgencia real. El riesgo es que el tiempo ganado se consuma sin ampliar el parque, algo que no exige solo construir, sino también comprar, rehabilitar o movilizar vivienda privada. El decreto activa palancas en esa dirección —la incorporación de inmuebles del Estado al parque público o un IVA reducido para la vivienda protegida—, pero sus efectos se medirán en años, no en meses.

Otras medidas plantean dudas de diseño que solo la aplicación despejará. La limitación de las compras especulativas, vigente hasta 2028, afecta a las entidades dedicadas a adquirir inmuebles que compren vivienda por menos del 70% de su valor de tasación. El texto exime, con buen criterio, a quien la destine durante cinco años a alquiler asequible o social y a las entidades del tercer sector que alojen a colectivos vulnerables. Pero basta con adherirse a un Código de Buenas Prácticas, que aún debe acordarse con la autoridad competente, para quedar fuera de la limitación.

Hay, además, una carencia que precede a este decreto. La Ley de Vivienda de 2023 ya elevó hasta el 90% la reducción fiscal para los propietarios que, en zonas tensionadas, firmaran un nuevo contrato rebajando la renta más de un 5% respecto del anterior. Tres años después, deberíamos estar en condiciones de saber si ese incentivo ha rebajado alguna renta o si se ha limitado a premiar rebajas que se habrían producido igualmente. No existe una evaluación pública que permita afirmarlo, aunque la Agencia Tributaria dispone de la información para hacerla. El decreto amplía ahora ese esquema hasta el 100% en algunos supuestos y también fuera de las zonas tensionadas, sin esa evidencia. Quizá funcione; quizá no. Sin evaluar lo que ha pasado, no sabemos lo que pasará.

A ello se suma un problema de horizonte: casi todo lo aprobado es temporal. La prohibición de compras especulativas decae en 2028, y tanto las prórrogas como el escudo antidesahucios se agotan a finales de 2030, sin que se sepa qué vendrá después. La renovación automática de los contratos, recogida en el segundo decreto, es la medida que apunta a una estabilidad de fondo, pero llega al Congreso sin apoyos asegurados. Tras un decreto aprobado en marzo que no se convalidó y otro bloqueado desde julio, la estabilidad que se busca para los alquileres la necesita también la propia política.

Nada de esto invalida los decretos, pero sí obliga a tomar decisiones que no caben en un real decreto-ley. La primera es asumir que 2030 está cerca para los tiempos de la vivienda: planeamiento, licencias y obra se miden en años, por lo que el parque que pueda ofrecer alternativas antes de esa fecha tendrá que venir sobre todo de adquirir, rehabilitar y movilizar vivienda existente, y de escalar instrumentos de garantía como el que ha permitido a Maricarmen volver a su casa. La segunda es decidir hoy cómo se evaluará cada medida temporal, con qué indicadores y con qué datos, porque evaluar exige planificarlo antes y no después. Y la tercera es asegurar recursos: el decreto obliga a la administración de vivienda que designe cada comunidad a compensar las rentas de los desahucios suspendidos, pero la cobertura estatal es solo “posible”.

La movilización ha conseguido en una semana lo que la negociación no había logrado en meses. El reto ahora es que lo aprobado no necesite otra acampada para cumplirse. El viernes se vota el texto. Lo que decidirá su éxito empieza el sábado.