“A ver, corazón, me lo exige la marca. Este piso es sí o sí con Kiron”. Álvaro estaba interesado en un piso anunciado en Tecnocasa por 220.000 euros en el barrio de Las Águilas de Madrid, hasta que la comercial de la inmobiliaria le aseguró que solo se lo vendía si para la hipoteca utilizaba la financiera filial de la empresa, que se llama Kiron. Dos clientes han contado a elDiario.es las presiones de comerciales de la inmobiliaria para contratar la financiera y este medio tiene constancia de al menos dos casos más. Las asociaciones de consumidores y el Ministerio de Consumo coinciden en que se trata de una práctica ilícita. Tecnocasa niega que obligue a contratar la financiera.

Ya se lo había sugerido a Álvaro la comercial con otras palabras menos explícitas, pero a base de preguntarle, la trabajadora acabó reconociendo que si no firmaba con Kiron ni siquiera podría ver la vivienda. “Lo siento, no puedes ver el piso”, “Kiron y Tecnocasa van de la mano”, son algunas de las frases más explícitas de la comercial en las conversaciones de WhatsApp a las que ha tenido acceso elDiario.es. Kiron realiza un estudio de mercado y negocia con las entidades bancarias para cerrar la hipoteca y después cobra unos honorarios de intermediación de entre el 3% y el 4% sobre el valor total.

Las plataformas de consumidores Cecu y Facua coinciden en que se trata de una práctica ilegal. En Facua, de hecho, recibieron una reclamación con un caso parecido, pero el consumidor no siguió adelante con la denuncia. “El consumidor siempre tiene derecho a elegir banco, da igual que compre a una promotora, a un particular o a través de un intermediario”, sentencia Rubén Sánchez, portavoz de Facua, que añade que por ello sería una “cláusula abusiva” y admiten la posibilidad de presentar una reclamación si reúnen pruebas al respecto. 

Desde el CAES, el abogado experto en vivienda Víctor Palomo explica que ha trabajado también con un cliente que, en su caso, accedió a la compra obligado a contratar Kiron.

Cecu apunta al artículo 82.1 del RDL 1/2007, que establece que “se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

Las cláusulas que “vinculen cualquier aspecto del contrato a la voluntad del empresario” o que supongan la “limitación de derechos del consumidor”, en este caso la elección de una hipoteca, se consideran ilegales. 

Tecnocasa lo niega

Preguntada por elDiario.es, Tecnocasa asegura que “la contratación de Kiron no es en absoluto obligatoria”, lo cual argumenta con el hecho de que solo el 37% de las compraventas realizadas a través de Tecnocasa fueron intermediadas por Kiron. “Cualquier práctica de presión, imposición o vinculación entre la compra de un inmueble comercializado por la red Tecnocasa y la contratación de servicios de intermediación de crédito de Kiron es completamente contraria a la política de la compañía”, añaden.

“Lo que hacen los franquiciados de la red Tecnocasa, cuando detectan que un cliente puede necesitar financiación para adquirir una vivienda, es informarle de la existencia de Kiron para que, si así lo desea, pueda recibir información sobre las opciones de financiación disponibles y la viabilidad de su operación. A partir de ahí, la decisión de contratar o no dichos servicios corresponde exclusivamente al cliente y se adopta siempre de forma libre y voluntaria”, abundan.

La versión choca con los testimonios recogidos por elDiario.es. El de Álvaro no es el único caso en que Tecnocasa ha vinculado estas dos prácticas de manera presuntamente ilícita. Facua tiene una reclamación al respecto y este medio ha contactado con otro caso. Julio, nombre ficticio porque el protagonista prefiere el anonimato, llegó más lejos y firmó en el año 2024 un documento de reserva sin conocer estas condiciones. Además, abogados del CAES explican que se han encontrado con personas que habían firmado con la financiera presionadas por Tecnocasa.

“En una reunión que tuve para firmar el documento de responsabilidad hipotecaria (que esclarece el importe por el que responde un inmueble en caso de impago), me di cuenta de que imponían una cláusula obligatoria para hacer la hipoteca con Kiron”, relata Julio. “Además de eso, me imponían unos nuevos honorarios que no estaban contemplados”, añade. 

“Fue un momento desagradable, una conversación muy tensa y compleja, porque te están forzando a comprar un producto, pero al mismo tiempo tienes miedo a perder el piso. Te ves ante el documento y ya sin tiempo de echarte atrás, notas la tensión en el trato personal”, cuenta. “Lo hacen para impedir la competencia”, añade. 

“No puedo coger ninguna oferta que no sea con Kiron”

En el caso de Álvaro, se disponía a visitar el piso cuando le dijeron que era obligatorio presentar documentación para el estudio financiero antes y también que tendría que realizar la hipoteca con la financiera Kiron. “Me exigen que no puedo coger ninguna oferta que no sea con Kiron por este piso. Lo siento, ya si me sale otra cosa te contacto!”, fue el primer mensaje explícito. 

Incrédulo, Álvaro insistió en preguntar, ya que un compañero de la inmobiliaria sí que le había dicho que podía hacerse por otra vía. “En otra ocasión sí, pero este piso se tiene que cerrar con Kiron”, insistía la comercial, “porque Kiron y Tecnocasa van de la mano”. 

“Lo siento, no puedes venir a ver el piso”, concluye la comercial al ver que Álvaro no accedía, tras lo cual advirtió que hablaría con el Ministerio de Consumo para averiguar si se trataba de una práctica abusiva. “Puedes consultar con consumo”, dice. En respuesta a elDiario.es, fuentes del departamento de Pablo Bustinduy reconocen la práctica como abusiva. 

Nacida en Milán y fundada por Oreste Pasquali, Tecnocasa tiene más de 1.000 oficinas en España, adonde llegó en 1994 con sedes en Madrid y Barcelona. Un año después abrió su financiera Kiron, que hoy tiene más de 100 oficinas en el país y se define en su página web como “el grupo líder en intermediación inmobiliaria y de crédito en Europa”. 

El CEO de Tecnocasa en España es Miguel Ángel Pérez Luna, que ocupa el cargo desde principios de 2018. La empresa facturó 35,4 millones de euros y ganó 12,2 en 2024, últimas cuentas disponibles. Cuenta con cuatro filiales entre las que está Kiron, que facturó 7,8 millones en 2024 y obtuvo 3,7 millones de beneficios.

El Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) ha revocado la condena por estafa impuesta en primera instancia a una mediadora inmobiliaria que operaba en Fuerteventura y ha acordado su absolución al entender que no ha quedado probado con la solidez exigible el “engaño bastante” propio del delito. La sentencia recurrida, dictada por la Audiencia de Las Palmas el 13 de octubre de 2025, le imponía un año de prisión y el pago de 15.000 euros de indemnización a los compradores.

Los hechos se remontan a la primavera de 2016. Según la resolución, el 22 de abril de 2016 unos clientes de la investigada le hicieron una transferencia de 14.000 euros para la reserva de un apartamento en Fuerteventura y, el 24 de mayo de 2016, realizaron otras tres transferencias por 11.000 euros, 1.275 euros y 15.000 euros, esta última bajo el concepto de “reforma apartamento”.

El 27 de mayo de 2016 se firmó un contrato privado de arrendamiento con opción a compra sobre la vivienda, que después no llegó a elevarse a público por la calificación del inmueble como VPO, circunstancia que la Sala de lo Penal del TSJC recoge como parte del contexto del conflicto. La Audiencia había considerado probado que la acusada actuó “aprovechándose del desconocimiento del idioma” de los compradores y que les hizo creer que la operación no tendría coste de intermediación, cuando en realidad habría cobrado una comisión de 15.000 euros “absolutamente desproporcionada”.

El TSJ, sin embargo, concluye que esa versión no queda acreditada con la firmeza necesaria y que el razonamiento condenatorio presenta debilidades“. La Sala afirma que la cuestión podía suscitar dudas sobre el destino final del dinero y sobre la corrección de la intermediación, pero que eso no basta para afirmar penalmente una estafa, porque ”no concurren los hechos típicos del delito de estafa“.

La resolución añade que el hecho de que los 15.000 euros se ingresaran en la cuenta de la inmobiliaria “resulta irrelevante” por sí solo para excluir o afirmar el ánimo de lucro, y recuerda que la actividad del mediador inmobiliario es “típicamente onerosa”. En este contexto, apunta la sentencia, adquiere relevancia la doctrina del llamado “deber de autotutela o autoprotección de la víctima” en el delito de estafa.

La jurisprudencia penal, recuerda el tribunal, perfila este deber como un criterio auxiliar para valorar la suficiencia del engaño: se protege a la persona media que actúa con la diligencia ordinaria, “pero no se extiende la cobertura penal a supuestos en que el propio comportamiento de la víctima, por su pasividad o falta de mínima comprobación, contribuye decisivamente a la producción del daño”, subraya.

Aunque la jurisprudencia más reciente limita una interpretación extensiva del deber de autoprotección, recordando que el engaño no tiene que quedar neutralizado por una diligente actividad de la víctima, es lo cierto, enfatiza el TSJC, que en este caso “los compradores-denunciantes (que, por cierto, llevan ocupando legítimamente la vivienda que iban a comprar casi diez años y que se negaron a aceptar un acuerdo más que razonable para dar solución al conflicto) no podían ignorar cuál era el destino de los 15.000 euros, dada la sustancial equivalencia de las expresiones en español e italiano”.

El tribunal revoca íntegramente la sentencia de instancia, absuelve a la acusada y declara de oficio las costas del recurso.

Los precios de compraventa de la vivienda se asoman a un cambio de ciclo. Pero para quien piensa en comprar, eso no significa que vayan a bajar: los expertos auguran tan solo un enfriamiento de las subidas, que se empieza a reflejar ya en algunas provincias, según las estadísticas de algunos portales inmobiliarios.

El dato clave que apuntan los expertos: la subida de la tasa de esfuerzo (los años de renta bruta necesarios para adquirir una vivienda) ha tocado techo y el comprador no está dispuesto a gastar más. Las subidas del euríbor y la subida de tipos de interés por la guerra en Irán que podría aprobar en unos días el Banco Central Europeo (BCE) también desincentivan la compra y pueden enfriar más el mercado.

Aunque la subida de precios de compraventa es una constante desde 2015 en España, es 2025 el año en que se produce un mayor salto: una subida de precios a doble dígito del 12,5% y una tasa de esfuerzo que desde 2024 a 2025 ha pasado de 7 a 8 años, un máximo desde 2011. 

Inmediatamente después de este techo, el ritmo de compraventa descendió durante tres meses seguidos hasta este mes de marzo, eso sí, desde cifras récord que llevaron a cerrar 2025 con 700.000 ventas de vivienda por primera vez desde 2008. La venta de vivienda nueva ha caído más, un 5,6% más en este primer trimestre que en el del pasado año, y ha precipitado una caída general (incluyendo la vivienda usada) del 2,6%.

Uno de los primeros economistas en alertar de un cambio de ciclo fue Ángel Talavera, de Oxford Economics, aunque lo hizo apuntando tan solo a un enfriamiento en 2027 y no a una caída de precios. Y esa ralentización, pronostica, no se verá este año, cuando espera que los precios sigan subiendo a doble dígito. “Cuando los precios empiezan a subir desacoplados de la subida de rentas, es probable que las compras se frenen”, alerta Talavera con precaución a elDiario.es. 

“A corto plazo, el mercado aún se mueve en cifras muy calientes de precios, no creo que se enfríe rápido y el año puede cerrar de nuevo con un aumento de entre el 10 y el 12% en los precios”, augura Talavera, que cree que de cara al año que viene el aumento podría quedarse entre un 3 y un 7%. El devenir de la guerra puede tener una influencia en las compraventas y en los precios por su impacto en los materiales de construcción y en los tipos de interés a los que prestan los bancos, pero “tan solo una recesión podría llevarnos a una caída de precios en 2027”, sostiene Talavera. 

Para el economista José García Montalvo, “los indicadores más claros son los descuentos en vivienda sobre el precio inicial, que están creciendo” y también “el tiempo que tarda en venderse, que se alarga”. “Existe una clarísima desaceleración y las visiones de mercado son muy diferentes entre comprador y vendedor. Los precios siguen al alza porque el vendedor no quiere ceder. Pero cuando cede lo hace con unos descuentos ya mayores. Tardará, pero los precios pueden bajar en un acercamiento entre comprador y vendedor”, reflexiona.

Las últimas cifras oficiales de precios de compraventa no muestran desde luego una correlación clara entre el freno de compraventas y la caída de precios, que subieron un 7% en marzo respecto a febrero y un 9,7% en comparación con marzo del año pasado, según los notarios. Las cifras del Ministerio de Vivienda muestran una subida anual del 13,9% en el valor tasado de la vivienda libre, que costaría 2.315 euros por metro cuadrado a marzo de 2026 de media en España, esto es, 231.500 euros por una vivienda de 100 metros cuadrados. 

Por si fuera poco, las hipotecas para vivienda alcanzaron su cifra récord desde 2010 en marzo, con 46.661 préstamos, encadenando 21 meses de subidas. La subida del euríbor tras la guerra, con un salto del 2,24% en enero a un 2,7% en mayo, podría enfriar este mercado en los próximos meses. 

Aunque las cifras del Ministerio aún no registran ninguna bajada de precios, sí que lo hacen los datos de los notarios en La Rioja (9,5%) y Navarra (6,8%). También Pisos.com empieza a registrar descensos en Aragón, Murcia, Castilla-La Mancha, Extremadura y Castilla y León, pero estos se miden con respecto a la oferta de venta y sirven solo como termómetro impreciso. “Si bajan los precios en alguna zona, será en lugares de poca demanda como la España vaciada”, opina Montalvo. 

Para anticipar la correlación entre un enfriamiento de la compraventa y una bajada de precios, el director de coyuntura económica de Funcas, Raymond Torres, observa en la última entrada de su blog los casos de Alemania y Francia. En el vecino país galo, tras seis bajadas consecutivas y radicales de compraventas trimestrales (a un máximo del 20% menos en el tercer trimestre de 2023), vinieron seis trimestres de leves caídas de precios, de un 4,8% la mayor. 

En España, una caída mucho más leve de la compraventa en seis trimestres de 2023 no desembocó en una caída de precios. El mercado español aún está lejos del escenario francés, si es que lo llega a imitar: le faltaría un año y medio con un freno en las compraventas mucho mayor al actual para provocar una caída de precios que, por tanto, solo se empezaría a reflejar ya en 2028.

Nadie apunta hacia esa dirección, pero Torres sí que ve una buena noticia que los precios ya no suban por “el fomo”, el miedo a perder la oportunidad de una compra más barata que la futura, que ha acelerado el mercado de compraventa junto a un alquiler asfixiante que no sale a cuenta y se come en ocasiones la mitad del sueldo de las familias. 

La construcción de vivienda se encuentra también estancada y no oxigena la oferta. Y aunque la vivienda pública debe empezar a arrancar a partir de 2027, la mayor parte irá a alquiler y el desajuste entre demanda y oferta hará difícil que empuje los precios a la baja. 

El director de estudios y portavoz de Pisos.com, Ferran Font, ve tan solo “una ralentización” y “una tendencia al alza más moderada” que el año pasado. El presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI), Miguel Ángel Gómez, cree que “en las zonas de España muy tensionadas los precios dejarán de subir a doble dígito”, pero “el mercado no se está cayendo”. 

María Jesús Fernández, economista senior de Funcas, cree que “hay que hablar más de enfriamiento que de contracción”. “La magnitud de esa tendencia descendente dependerá en gran medida de la guerra, por sus efectos sobre los tipos de interés y la incertidumbre”, aporta, y coincide con Talavera en que para ver una caída de precios debería existir una recesión económica que es poco probable, a no ser que la guerra tenga un impacto económico mayor del esperado.

El último informe de CaixaBank Research, del pasado día 28, se muestra “sorprendido al alza” con la subida de precios de la vivienda libre y alerta de que “a pesar del avance de los visados de obra nueva, la producción efectiva sigue siendo insuficiente para absorber la intensa creación de hogares”. 

Los alquileres, mientras tanto, siguen subiendo de manera desenfrenada, aunque algo menos que en los últimos meses y con la excepción de Navarra, donde el tope que aplica su gobierno autonómico permitió una bajada del 7% en un año. Sobre el efecto que este enfriamiento de la compraventa pueda tener en los precios del alquiler, Montalvo es pesimista: “La gente que no va a comprar, seguirá necesitando una vivienda y se irá al alquiler, porque se siguen creando hogares. Como no hay oferta, el precio puede subir aún más”. 

Si la compraventa subió porque el alquiler era inaccesible y eso también provocó que los jóvenes se sirvieran de ayudas de los padres para las entradas con récords de donaciones, ahora es la compraventa la que parece expulsarlos del mercado de nuevo. Un bucle infinito que, mientras no se construya vivienda pública, nunca da como resultado una vivienda barata o al menos asequible.

La crisis de la vivienda en ciudades como Barcelona ha obligado a supervisar con lupa, año tras año, la subida del precio de los alquileres —ahora frenada por la regulación—, y de la compraventa de pisos. Pero hay una cara oculta del mismo mercado inmobiliario, el de la compra de edificios residenciales enteros, que mueve cientos de millones de euros al año y que impacta también en la vida de los barceloneses. 

Desde 2019, el Ayuntamiento de Barcelona ha registrado hasta 1.290 operaciones de compraventa de fincas con viviendas. Los traspasos se concentran sobre todo en el Eixample y Ciutat Vella, y la mitad de ellos afectan a inmuebles que contaban con inquilinos a la hora de comunicar el cambio de manos. 

La radiografía, calle a calle, de la compraventa de fincas en la capital catalana, desvelada por elDiario.es tras una petición de Transparencia que se ha alargado casi un año, procede de las notificaciones que recibe el Ayuntamiento de Barcelona cada vez que se acuerda una operación de este tipo entre privados en la ciudad. Los protagonistas del negocio suelen ser empresas que van desde fondos de inversión a inmobiliarias o sociedades patrimoniales. 

Antes de traspasar cualquier edificio residencial en Barcelona, el vendedor debe comunicarlo al consistorio que, por normativa, desde 2018, tiene preferencia en la adquisición del inmueble por el mismo precio. Es lo que se conoce como derecho de tanteo y retracto, regulado para todas estas operaciones en la capital catalana al final del primer mandato de Ada Colau.  

Esta fórmula permite al Ayuntamiento comprar por la vía rápida edificios para destinarlos a vivienda pública —lo ha hecho en 31 ocasiones desde 2019—, pero también tomar el pulso de la inversión residencial en una codiciada urbe como Barcelona. Un mercado del que poco conocen los barceloneses, salvo cuando llega a sus oídos por las protestas de aquellos inquilinos que ven cómo su nuevo casero les quiere echar. 

La lucha contra los colivings, encabezada por el profesor Txema Escorsa del Sindicato de Inquilinas, tiene su origen en la compra de su edificio en la calle Sant Agustí, en Gràcia. Según los datos obtenidos por este diario, el fondo NAD adquirió la finca —con 11 viviendas, seis de ellas todavía ocupadas— por 3,11 millones de euros. La casa de Rosario en el Eixample, convertida posteriormente en una “residencia de estudiantes encubierta”, fue comprada por Vandor a Renta Corporación por 4,55 millones.

Menos operaciones, la mayoría en el centro

Entre todas las comunicaciones de compraventas recibidas por el Ayuntamiento, la cifra inversora ascendería en siete años a 3.798 millones de euros, con un alcance de 9.870 viviendas (el 52% de ellas, con uno o más inquilinos).

Sin embargo, ese volumen total podría ser inferior. Fuentes municipales precisan que de todas las notificaciones que reciben, que corresponden a acuerdos de traspaso, algunas puede que no se lleguen a consumar al echarse atrás el inversor^*. 

Desde 2019, la cifra de traspasos notificados ha oscilado entre los 148 del año 2020, en pandemia, y el récord de 217 en 2024. Lo más destacado es el descenso registrado en 2025, una caída de un 31% en un solo año. 

El Gobierno municipal atribuye esta reducción a que las políticas de vivienda de los últimos años hacen cada vez menos rentable la gran inversión residencial en la ciudad, que vinculan con la especulación inmobiliaria. Los límites del precio del alquiler o la regulación de los arrendamientos de temporada “desincentivan” estas operaciones, afirman.

Por contra, resulta llamativo también cómo el volumen se ha mantenido estable hasta hace poco a pesar de la aprobación en 2018 de otra polémica medida, que el sector aseguró que paralizaría las inversiones: la obligación de destinar el 30% de pisos a vivienda social en nuevas promociones pero también en las grandes rehabilitaciones de fincas enteras. 

La mayor porción del pastel inmobiliario está, como era de esperar, en los dos distritos más céntricos de Barcelona: Eixample y Ciutat Vella, con 392 ventas tramitadas, se llevan un tercio de las operaciones. Esto no se debe solo a que algunos de sus barrios están entre los más caros de la ciudad, o a que el Eixample por ejemplo es el que tiene más población, sino también a que concentran más inmuebles de propiedad vertical —es decir, que no se han llegado a separar y vender por viviendas—. 

Por barrios, los que salen destacados en la foto son Gràcia (91) y el Raval (88), núcleos —sobre todo este último— en el que han trascendido en los últimos años numerosos ejemplos de expulsión de vecinos y especulación. El 8% de todas las viviendas de la ciudad que se traspasan —o así se comunica al consistorio— por esta vía pertenecen a este barrio de renta baja. 

Algunas zonas resaltan también por el porcentaje de pisos con inquilinos que pasan de manos. Descartados los que tienen poco mercado (menos de diez ventas en siete años), aparecen por encima del 70% de ocupación Poble-sec, Horta, Sant Antoni o El Putxet.

De las ventas más caras a las más polémicas

La operación más cara de la última década en Barcelona no aparece en los registros, porque se produjo este 2026: la inmobiliaria de CaixaBank compró el enorme Edificio Estel, alquilado por AstraZeneca, por 385 millones. Lo que sí sale es cómo el viejo y destartalado inmueble de Telefónica fue adquirido por 120 millones por las inversoras Freo y Brain Capital, que posteriormente se lo vendieron a la entidad financiera. 

Las cifras más abultadas corresponden a edificios patrimoniales, donde hay más oficinas y comercios que vivienda, como el récord de 169 millones por el antiguo Corte Inglés de Portal del Àngel, conocida por ser la calle más cara de España. Ahí están en el top 10 el Palau Marcet (Passeig de Gràcia, 13; 68,3 millones), comprado por el fondo Stoneweg para albergar el Museo Thyssen; y la Casa Heribert Pons (Rambla de Catalunya, 19-21; 36,8 millones), adquirido por Núñez i Navarro y alquilado a la Conselleria de Economía de la Generalitat. 

Las ventas más costosas conocidas por el Ayuntamiento también incluyen complejos residenciales de alto standing, para estrenar y con decenas o cientos de pisos. Dos de ellos están en la zona de crecimiento urbanístico de Zona Franca. El tercero más caro, el de Rambla Guipúzcoa (98 millones), comunicó oficialmente tener diez viviendas, pero en realidad se trata un conjunto de inmuebles de varias plantas de altura. 

En este sentido, el número de viviendas y su ocupación incide de forma decisiva en el precio. La transacción comunicada con más pisos en liza fue Avinguda Diagonal 61-79, con 181 hogares, todos ellos por entrar a vivir.

El detalle de estas grandes ventas, que incluye precios y direcciones, deja, sin embargo, un hueco por rellenar. Al menos, en cuanto a los datos que recoge el Ayuntamiento: se trata de sus protagonistas. Con la ordenanza de tanteo y retracto, el consistorio ha anotado desde 2019 el nombre de cada empresa vendedora, pero no el de la compradora. 

Fuentes municipales argumentan que la normativa municipal no les obliga a registrarlo, aunque en 2024 y sobre todo 2025 empezaron a hacerlo (no sistemáticamente). Esos primeros datos permiten constatar algunas empresas con más de una adquisición ese último año: las que más, tres, fueron Calagran SAU y Second House SL. 

Lejos del mercado más lujoso, firmas como la propia Second House SL figuran por sus adquisiciones en el punto de mira de los movimientos de defensa de la vivienda. El Sindicato de Inquilinas de Catalunya denunció la compra “especulativa” de tres edificios por parte de esta firma, a la que acusó de practicar el método flipping, que consiste en comprar una finca, expulsar a los residentes y vender los pisos por separado para sacar beneficio. 

El inmueble de la calle Cortines, 10, les costó 1,5 millones. El de Tapioles, 15, 2,28 millones. Y el de Salou, 7, lo compraron por 900.000 euros. En este último, con siete viviendas, la nueva propiedad puso a la venta un solo piso sin reformar por 295.000 euros, según los vecinos. Tras dos años de lucha, los inquilinos lograron renovar el contrato de alquiler. 

Pero si se trata de conflictos vecinales, ninguno como Casa Orsola, símbolo contra la gentrificación en el Eixample. También fue ofrecido al Ayuntamiento para comprarlo en su día, cuando Lioness Investments se lo quedó por 6 millones en 2021. Tres años después, apremiado por las protestas, el consistorio lo acabó adquiriendo por la vía directa por 9 millones. 

31 compras municipales en siete años

En medio de la jungla inversora, el Ayuntamiento barcelonés ha optado por intervenir en 31 de los cientos de ventas que le han comunicado. Esto es, ha ejercido la compra preferente en el 2,4% de los ofrecimientos por un montante total de 108,2 millones de euros. 

Tras poner en marcha Colau la normativa, en 2018, los primeros años apenas se utilizó. Tras la pandemia, 2021 y 2022 fueron los ejercicios de mayor actividad de tanteo. El consistorio compró catorce y siete edificios, respectivamente, el 7% y el 4% del total de operaciones planteadas en la ciudad esos ejercicios. 

Los Comuns siempre defendieron el tanteo y retracto como una de las herramientas para complementar el crecimiento del parque de vivienda pública, cuyo aumento se apuesta sobre todo a la nueva construcción. Tras la llegada de Jaume Collboni al Gobierno municipal, este tipo de compras preferentes cayeron a ocho en tres años.

Desde el Gobierno municipal, que se fijan llegar al 15% de vivienda asequible en la ciudad en 20 años (como la Generalitat para toda Catalunya), aseguran que siguen siendo partidarios del tanteo y retracto en algunos casos. Pero de entrada atribuyen las cifras más elevadas de 2021 y 2022 a que los ayuntamientos contaron esos años con la suspensión de las reglas fiscales debido a la pandemia y Barcelona pudo destinar más superávit a comprar vivienda. 

Los responsables de vivienda del Gobierno socialista aseguran que se plantean aplicar las compras preferentes solo cuando son a precio de mercado —o por debajo— y si las viviendas están vacías, para poder dar salida a las solicitudes de la bolsa de Viviendas de Protección Oficial (VPO). Con todo, también aseguran que valoran adquirir las fincas que potenciales víctimas de especulación (cuando ven que están ocupadas y estiman una rentabilidad que apunta a la expulsión de los vecinos). 

Esto último ya ha ocurrido. Colau compró varias, entre ellas, por ejemplo, el edificio de la calle Hospital 99, propiedad de Blackstone, en el que vivían familias vulnerables. Costó 2,1 millones. De Collboni, una de las compras más llamativas ha sido la de Diputació, 345, que ha pasado de tener pisos turísticos a vivienda pública joven. 

A la foto del tanteo y retracto hay que añadirle, finalmente, la que ha empezado a ejercer la Generalitat, que también afecta a Barcelona. Sin ir más lejos, los pisos adquiridos al fondo buitre Divarian, que en la capital catalana son 487 (la mayoría con familias vulnerables como inquilinas). O las que corresponden también a la ciudad de los 2.000 hogares comprados por la Administración catalana a InmoCaixa. 

* En algunos casos, aparecen en dos fechas distintas comunicaciones de compraventa que corresponden a la misma finca y al mismo vendedor. Fuentes municipales apuntan a que se trataría de operaciones que no se llegaron a formalizar finalmente pese al acuerdo de traspaso entre las partes

El futbolista argentino Leo Messi ha adquirido las antiguas galerías Via Wagner, situadas en el Turó Park de Barcelona, por 11,5 millones de euros.

La operación llega después de que se anunciara la compra del UE Cornellà, un club de la quinta categoría del fútbol español, también por parte del astro argentino, que aumenta así sus inversiones en Barcelona y su área metropolitana.

Según ha informado el vendedor de este activo, el private office de Alejandro Alcaraz, Santomera Bay, la compra se ha llevado a cabo a través de la socimi Edificio Rostower, propiedad del futbolista.

Las antiguas galerías Via Wagner permanecían cerradas desde 1993 debido a la existencia de 87 locales con propietarios y aspiraciones divergentes.

Con Leo Messi como nuevo propietario, ahora se acometerá una reforma integral del edificio, de 4.000 metros cuadrados, que posteriormente se destinará al mercado de alquiler de oficinas.

“El proyecto suscita en estos momentos el interés de varios operadores tier 1 del ámbito financiero como potenciales ocupantes, si bien aún no se ha cerrado quién ocupará finalmente el activo”, asegura la sociedad vendedora.

Santomera Bay adquirió el edificio en 2025, un activo que “había despertado el interés de los principales family offices e inversores institucionales, así como de múltiples operadores, por su enclave y valor patrimonial, siendo finalmente Edificio Rostower socimi quien se ha adjudicado el proyecto”, añade esta sociedad.

La socimi de Leo Messi es propietaria de MiM Hotels, marca que agrupa establecimientos hoteleros situados en Sitges, Ibiza, Mallorca, Baqueira, Sotogrande y Andorra, todos ellos operados por Meliá Hotels International, así como de los restaurantes Hincha, gestionados por el prestigioso chef Nandu Jubany.

“Cuando un inversor de la dimensión y el reconocimiento global de Leo Messi elige Barcelona, envía una señal al mercado internacional que sitúa a la ciudad en el foco de los grandes inversores institucionales y refuerza su posición como capital europea de referencia para la inversión inmobiliaria de alto valor”, subraya también Santomera Bay

CaixaBank, uno de los mayores tenedores inmobiliarios de España, sobre todo por los activos procedentes de ejecuciones inmobiliarias, está completando con éxito su desinversión en vivienda y ha reducido un 27% sus activos en solo dos años. Si en 2023 contaba con 651 millones de activos en construcciones terminadas en España, al término del año 2025 su valor era de 465 millones, según datos de sus memorias anuales. En esta cartera se encuentra la de vivienda, con un total de 385 millones, 142 millones menos que el año anterior, esto es, un 26,9% menos.

El total de activos inmobiliarios incluye los procedentes de financiaciones destinadas a la construcción y promoción inmobiliarias, construcciones no terminadas adquiridas, suelo y bienes procedentes de financiaciones hipotecarias a hogares para la adquisición de vivienda. Con esta reducción, CaixaBank ha aligerado sus activos de los 4.118 millones en 2023 a los 3.006 al cierre de 2025, también un 27%, con una reducción en todas las categorías mencionadas.

La mayoría de bienes inmuebles de CaixaBank no proceden de un afán inversor ejecutado por el holding CriteriaCaixa, que también está abandonando el inmobiliario para migrar a sectores productivos. Su origen está más bien en las regularizaciones de actividad crediticia, ya sea por subastas, adquisiciones con subrogación y cancelación de deuda a particulares y empresas inmobiliarias o adjudicaciones por vía concursal.

La operación salida del sector no está tan clara

Existe una creencia en el sector de que los fondos de inversión están saliendo del inmobiliario y se han cerrado ventas mediáticas, como la de 1.050 millones de Blackstone a Brookfield por 5.000 viviendas de alquiler, entre ellas, las de protección oficial que vendió en su día el Gobierno autonómico de Ana Botella. Pero no está claro que esté siendo así del todo.

Esta última operación inmobiliaria sigue dejando a un fondo a cargo de un gran paquete de edificios, a diferencia de las ventas fragmentadas, que irían a particulares. Además, la inversión inmobiliaria creció un 93% en el primer trimestre del año hasta alcanzar los 6.300 millones de euros, según un estudio de la consultora especializada CBRE, y sin incluir aún la venta de Blackstone, que se cerró en la junta de accionistas de Fidere (que gestiona su cartera en España) el pasado martes.

Los inversores nacionales concentran el 50% de la actividad, seguidos de los canadienses con un 12% y los estadounidenses con un 11%. El 36% de la inversión, 2.250 millones, fue destinada a vivienda de alquiler, residencias de estudiantes y el denominado flex living, fórmulas estas últimas que sirven para aumentar la rentabilidad y esquivar las normativas de vivienda y que crecen de manera más pronunciada que la inversión en viviendas de alquiler.

En el caso del grupo bajo el amparo de la Fundación La Caixa, tanto por su brazo inversor Criteria como por el banco CaixaBank, sí que se está dando una salida del sector, por el cumplimiento de un ciclo de rentabilidad, pero también porque nunca fue un negocio estratégico en el caso del banco.

Criteria y la venta al Govern

En el caso de la inmobiliaria de CriteriaCaixa, InmoCaixa, ha vendido en pocos años prácticamente toda su cartera de vivienda en España, que alcanzaba alrededor de 4.000 pisos de alquiler a precio de mercado y sobre todo de protección oficial, informa Pau Rodríguez. Su principal comprador ha sido la Generalitat. Cuando cierren todas las adquisiciones que han anunciado ya, el Govern de Salvador Illa habrá adquirido la mitad de ellos, poco más de 2.000, todos los que tenía la filial bancaria en Catalunya, en la voluntad del Ejecutivo de ampliar el parque residencial público en los próximos años. 

La inmobiliaria de Criteria, InmoCaixa, asegura que ha priorizado la venta a los propios inquilinos de sus viviendas y a las administraciones locales y autonómicas. Ahora, tal como ya informaron, se centran en adquirir activos a los que puedan sacar mayor rentabilidad y revalorización. Es el caso principalmente de las oficinas. En este capítulo, la compra más sonada es de este 2026, la del Edificio Estel en el Eixample de Barcelona por 385 millones de euros, con la farmacéutica sueco-británica Astrazeneca como principal inquilina. 

La desinversión inmobiliaria ha generado también conflictos con algunos inquilinos de InmoCaixa que han acusado en los últimos años a la entidad de querer vender decenas de viviendas de que eran VPO (protección oficial) al entrar al mercado libre. Varias de las 38 promociones de protección oficial en Catalunya iniciaron una huelga en señal de protesta. También en Madrid se unieron numerosos arrendatarios para denunciar que la entidad les estaba desahuciando. 

El expresidente y fundador de Inditex, Amancio Ortega, se ha convertido en el mayor magnate inmobiliario del mundo, según ha publicado este martes Forbes a partir de las bases de datos internacionales Regrid y Real Capital Analytics. El gallego tiene más de 25.000 millones de dólares (21.000 millones de euros) en inmuebles repartidos en 200 propiedades en 13 países distintos.

Esta fortuna supera a la segunda mayor particular, la del australiano Harry Triguboff, con 23.200 millones de dólares, y a la tercera, el estadounidense Donald Bren, con 19.200 millones de dólares.

El también hombre más rico de España cuenta con una fortuna de unos 109.900 millones de euros y ha acelerado sus inversiones inmobiliarias desde que dejó la presidencia de Inditex hace ya 15 años, el pasado 2011.

El año pasado, Ortega gastó más de 3.000 millones de dólares en ocho países diferentes, con la compra de 7 edificios de oficinas, dos hoteles, dos propiedades industriales, un complejo comercial de lujo y una torre de apartamentos, así como la compra del 49% de una empresa portuaria británica.

Las compras le sirven a Ortega para ahorrar una importante suma en impuestos, unos 800 millones de dólares desde 2001 por la reinversión de dividendos en puertos, parques de renovables y empresas de telecomunicaciones a través de Pontegadea, su brazo inmobiliario.

Lo hace gracias a diferentes exenciones como la que se les aplica a las empresas familiares en el caso de accionistas con al menos un 5% de la empresa que demuestren que se trata de una sociedad holding activa.

Ortega también elude el 30% de los impuestos sobre los dividendos, porque existe una exención a las rentas derivadas de ganancias de capital para empresas residentes que posean al menos el 5% de una filial local o extranjera, siempre que cumplan ciertos requisitos. Por ello, Ortega tan solo paga un 1.25% por estos dividendos anuales, que eran menos, absolutamente nada, antes de 2021, cuando existía una exención total. Según Forbes, esta exención ha permitido ahorrar unos 7.000 millones de dólares en impuestos sobre dividendos en los últimos 25 años.

Las dos compras inmobiliarias más destacadas están en Canadá: el Royal Bank Plaza en Toronto, por el que pagó 916 millones de dólares en 2022 y el edificio de Correos, en Vancouver, por el que pagó 855 millones en 2025.

El centro comercial más grande de la ciudad de Toledo sale a la venta. Los dueños de Luz del Tajo, el fondo estadounidense CBRE Investment Management y la gestora portuguesa Sonae Sierra, han puesto este activo inmobiliario a la venta con una valoración que podría alcanzar los 155 millones de euros.

La información, publicada por Cinco Días, añade que la búsqueda del comprador correrá a cargo de la consultora Cushman & Wakefield. CBRE IM entró en la propiedad de este centro comercial, controlando una participación mayoritaria, en 2016 tras un acuerdo con Sonae por el que el fondo estadounidense también invirtió en dos complejos de tiendas en Portugal.

elDiario.es Castilla-La Mancha se ha puesto en contacto con Sonae Sierra, pero por el momento la empresa no ha confirmado o desmentido la noticia.

El centro comercial Luz del Tajo es, con sus más de 42.000 metros cuadrados de superficie y una capacidad de más de 2.000 plazas de aparcamiento, el centro comercial más grande de la ciudad de Toledo. Fue inaugurado en 2004 y renovado en 2021, en una reforma que duró dos años y costó más de 10 millones de euros. Actualmente, entre su oferta comercial destacan el supermercado Lidl y tiendas como Zara, Primark o Bershka. También cuenta con 10 salas de cine y bolera, entre otros locales de ocio.

Alquiler Seguro, la empresa gestora de alquileres de vivienda sancionada con 3,6 millones de euros por sus contratos “abusivos” con los inquilinos por el Ministerio de Consumo, mantendrá las prácticas por las que se les ha sancionado. Su consejero delegado, David Caraballo, y su presidente, Antonio Carroza, han dado hoy la cara ante los medios para confirmar que recurrirán la sanción a la justicia y para defender la legalidad de sus prácticas.

“Somos los mejores”, ha llegado a defender Carroza, en una rueda de prensa en que ha acusado al Gobierno de obtener las pruebas de forma “ilícita” y han aportado cuatro sentencias favorables en denuncias sobre el servicio de atención al inquilino, una de las principales infracciones apuntadas por el Ministerio, que defiende que se trata de un cobro encubierto al inquilino de los gastos de gestión, que la Ley de Vivienda de 2023 prohibió expresamente cargar al titular del alquiler.

Presidente y CEO de la empresa, acompañados del responsable legal Carlos Sánchez, han aportado cuatro sentencias de la Justicia de Madrid que absolvían a la compañía de las acusaciones contra ella, tanto de las prácticas abusivas del contrato como de la obligatoriedad del mismo. Sin embargo, han obviado otra sentencia de la justicia de Madrid que le condenó a pgar 2.000 euros por una práctica “desleal, que vulnera ”el derecho a la información clara, veraz y completa“ y ”abusiva, pues obliga al consumidor a pagar por algo que no ha solicitado o que beneficia principalmente a la contraparte“, tal y como publicó Eldiario.es en noviembre del año pasado.

Fuentes del ministerio de Consumo alegan además que las sentencias aportadas por Alquiler Seguro “no se consideran jurisprudencia y no entraron a valorar el carácter abusivo de la cláusula”.

Los empresarios defienden que hay centenares de inquilinos que no han contratado el Servicio de Asistencia al Inquilino, lo cual negaría el supuesto de que es obligatorio. Los denunciantes, sin embargo, aseguran que no se les dio opción a no contratar este servicio que cuesta cerca de 1.000 euros.

Protección ante la huelga

“No vamos a dejar de hacer algo que es legal”, ha dicho el CEO, David Caraballo, que ha expresado que espera que el ministerio les “respete y proteja” cuando se produzca la huelga de impagos anunciada por el Sindicato de Inquilinos de Madrid. En caso de que se produzca, ha defendido el presidente, “podríamos aguantar indefinidamente”. “Somos la empresa más solvente, podríamos aguantar”, ha dicho.

“Estamos convencidos de que vamos a obtener una resolución favorable de la justicia. No tenemos una bola de cristal, pero sí antecedentes”, ha dicho el representante legal Sánchez.

“El servicio (de atención al inquilino) es real, es demandado y tiene un elevado índice de satisfacción”, ha dicho Carroza, que ha defendido que más de 300 profesionales trabajan para resolver hasta 48.000 incidencias al año, con cifras del pasado año.

Lo que no ha quedado tan claro son las diferencias del servicio de atención al inquilino con los servicios de mediación prestados habitualmente por las inmobiliarias para dar respuesta a las incidencias. “Hay grandes diferencias. Damos un préstamo blando a los inquilinos que no pueden pagar, ofrecemos un servicio de mudanzas, asesoramos en los cambios de suministros, hay un valor añadido”.

Los servicios, según la página web, son nueve. El alta y seguimiento de incidencias relacionadas con el arrendamiento, la gestión documental, el asesoramiento jurídico, el asesoramiento de suministros energéticos, el asesoramiento y ventajas en seguros, el préstamo en caso de impagos, ventajas y descuentos en servicios de streaming y wifi, ventajas en la contratación de trasteros y descuentos en servicios de mudanza.

Estos asesoramientos y descuentos coinciden con el hecho de que la empresa tiene también una empresa de servicios de crédito, Balquiler, una de energía, Alquiler Seguro Energía, una de asesoramiento legal, Generación Pluslegal, otra de reparaciones, General de Contratas y Energía, y una correduría de seguros, Generación Plus.

La empresa, han defendido los representantes, no obligan a contratar un seguro al inquilino, como demuestra el hecho de que 4.000 inquilinos no tengan seguro.

Aunque el color naranja de los carteles de Alquiler Seguro es muy reconocible en las calles de ciudades como Madrid y Barcelona, nunca se había hablado tanto de esta inmobiliaria como en los últimos meses, después de una multa de 3,6 millones por contratos abusivos a inquilinos ratificada este miércoles por el Ministerio de Consumo. El pasado 15 de enero, se dio a conocer que el entrenador del Manchester City y ex del Barça, Pep Guardiola, compró un 14,21% de la socimi cotizada de la misma marca a través del fondo 08022003 Limited, idéntica cantidad que adquirió el ex jugador del Barça Sergio Busquets, este a través de Buga Seler, S.L, inversiones con un valor aproximado de 1 millón de euros cada una, teniendo en cuenta que tiene hoy una capitalización bursátil de 6,9 millones. Ninguno de los dos ha explicado públicamente la motivación de esta inversión o si la multa a la empresa les hace replanteársela.

Con la compra de estas acciones, los fondos de Guardiola y Busquets pasaron a ser, empatados, los terceros máximos accionistas de la socimi. El principal accionista es la propia empresa, Alquiler Seguro, con un 52,63%, a su vez controlada en un 23,68% por el presidente y fundador, Antonio Carroza Pacheco, y por Aurica Growth Fund, que posee un 26% a través de dos participaciones. La entrada de los ex azulgrana en la socimi tuvo lugar en mayo de 2025 mediante una ampliación de capital, pero se dio a conocer en enero.

Antes, en marzo de 2025, el Ministerio había abierto el expediente sancionador a la empresa basándose a su vez en una investigación que se remontaba a 2023. Partió de las denuncias de Sindicato de Inquilinos, OCU y Facua. Entre otras cosas, la empresa era sancionada por obligar a los inquilinos a pagar un servicio por la gestión del contrato que está prohibida expresamente por la Ley de Vivienda de 2023. Todo ello en medio de una profunda crisis del alquiler con las familias asfixiadas por los gastos de la vivienda.

Socimi y empresa

Desde la empresa insisten en desvincular a la socimi, Alquiler Seguro Asset Market, que compra inmuebles en propiedad para dedicar a alquiler, de la empresa, que funciona como una inmobiliaria que se encarga de las viviendas de terceros para ponerlas en el mercado de alquiler. Es esta última la que ha sido sancionada por el Ministerio y no la socimi, si bien el máximo accionista es la propia empresa y el presidente de la misma.

Licenciado en Economía y fundador de la empresa junto a Gustavo Rossi en el año 2007, poco antes de que estallara la burbuja que desató una gran crisis económica mundial, Carroza ha sido siempre la principal cara visible de la compañía y compaginó presidencia y puesto de CEO hasta que en diciembre de 2024 ocupó este cargo David Caraballo, actual consejero delegado después de haber sido director comercial, gerente general y director general.

Su modelo de negocio, que cobró más sentido ante la reducción de compra de viviendas con la crisis económica y el consecuente crecimiento de la población inquilina, siempre se basó en las garantías para el propietario. “Garantizamos el cobro puntual de la renta el día 5 de cada mes” o “Tasa de morosidad al 0% durante los últimos 16 años” son algunos de sus eslóganes efectivos, que le sirvieron para crear la socimi que llegó al Mercado Alternativo Bursátil en 2017 con una valoración de 9 millones de euros.

Una multa superior a los beneficios

En el año 2024, último publicado, la inmobiliaria (no la socimi) facturó 28 millones de euros, un 26% más que el año anterior y obtuvo un beneficio de 2,59 millones, según datos de Insight View a partir del Registro Mercantil. Para alcanzar este éxito, no obstante, el Ministerio denuncia que la empresa se vale de modelos de contratos abusivos. El recurso de alzada presentado por la empresa ante esta sanción fue desestimado, por lo que la multa es firme desde este miércoles. A Alquiler Seguro solo le quedaba recurrir a la justicia y así ha anunciado que lo hará para frenar una sanción que consideran “desproporcionada” y “abusiva”. La sanción impuesta por Consumo es mayor que las ganancias de la empresa y equivalen al 9,25% de su facturación

La sanción se dio a conocer poco después de que el Sindicato de Inquilinas de Madrid anunciara una huelga de alquileres, aun sin fecha, para dejar de pagar a la inmobiliaria, que gestiona unos 22.000 en toda España y tiene 65 oficinas en 12 Comunidades Autónomas. Según el ministerio, la empresa obliga al inquilino a cobrar gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato que están prohibidos expresamente por la Ley de Vivienda de 2023. Además, le imponía un contrato de seguro de hogar en beneficio del propietario, unos cargos de reclamación de pagos aunque no fueran imputables al inquilino, así como los costes de las reclamaciones judiciales incluso cuando no hubiera condena en costas y una cláusula que permitía a la inmobiliaria a poner al inquilino en ficheros de morosos en casos de impagos independientemente de la causa del impago y aun no siendo deudas vencidas y exigibles. El contrato prohibía además el derecho del inquilino a desistir del servicio de atención al inquilino.

La multa de Consumo no impide a Alquiler seguro, en cambio, concurrir a la licitación de 1.600 viviendas públicas de la nueva empresa estatal Casa 47 por valor de 6,5 millones de euros, a la que se presentó y fue admitida. Los sindicatos de vivienda se han mostrado críticos con el hecho de que empresas como esta puedan concurrir a estos concursos, pero desde Casa 47 han querido dejar claro que las normas y los precios los pone la empresa estatal, que no puede impedir presentarse a quienes cumplan requisitos y que no tiene organigrama para hacerse cargo de ello con funcionarios públicos.

“Aquesta barriada s’ha tornat infernal”. Antoni, de 79 anys, ho diu sense embuts, recolzat a la vorera d’un carrer on ja gairebé no reconeix ningú. Ha viscut tota la vida a Santa Catalina, antic barri pesquer que ara descriu com a irreconeixible: “Mallorquins en queden pocs ja”. Als voltants, façanes acabades de rehabilitar i aparadors en anglès, alemany... i en suec. En aquesta barriada de Palma, es multipliquen els negocis i les immobiliàries escandinaves que anuncien habitatges amb preus que arriben a les set xifres mentre, a pocs metres, els darrers veïns de tota la vida observen com el barri canvia de mans. L’idioma varia segons la taula. El preu, sempre a l’alça. “Aquí no s’hi pot viure, aquí no s’hi pot dormir”, lamenta Antoni, que assenyala el renou constant, els conflictes nocturns i una sensació d’abandonament que, diu, ningú no ha sabut frenar.

La transformació no és només perceptiva. El preu de l’habitatge a Santa Catalina se situa ja entorn dels 6.200 euros per metre quadrat —fa una dècada, rondava els 2.500—, amb pujades de més del 14 % només en el darrer any, segons Idealista. Pel que fa al lloguer, el més barat que s’ofereix en aquest portal immobiliari ascendeix a 1.100 euros: un pis de 50 metres sense moblar. El gestiona MallorcaByrån Real Estate, una de les nombroses immobiliàries sueques implantades a la zona. I és que aquestes agències actuen com a intermediàries clau en aquest circuit, connectant compradors del nord d’Europa amb un mercat local cada vegada més inaccessible. El resultat, visible al carrer, és un desplaçament progressiu: contractes que no es renoven, lloguers que es disparen i veïns que se’n van. Antoni és un d’ells: “Estic esperant anar-me’n d’aquí ben aviat, a una altra zona més tranquil·la”.

A pocs metres apareix Tomeu, que ha sentit fragments de la conversa i s’hi afegeix. “És que és un tema que em bull la sang”, justifica. Per a ell, la transformació no és una dada, sinó una pèrdua personal. “Allà els meus padrins tenien una botiga, Casa Paco”, explica, assenyalant una cantonada. En aquell mateix lloc es varen conèixer els seus pares. Avui, però, el local ha canviat de mans i de funció: “Ara és el típic bar de torrades d’alvocat”. El contrast li fa mal. El seu relat dibuixa amb precisió el canvi de model: del comerç de proximitat al consum global. En un local pròxim, recorda, hi havia una papereria on la seva padrina li comprava “cotxets”. Ara és un establiment de vins “de deu euros la copa on no hi entra cap mallorquí”. Al seu voltant, el que queda del barri original és ja residual: “Només queden alguns negocis de sempre, i poca cosa més”.

Només queden alguns comerços dels de sempre. Aquí hi havia una papereria en la qual la meva àvia em comprava cotxets. Ara és un lloc de vins de deu euros la copa on no entra cap mallorquí

Tomeu — Veí de Santa Catalina

'Lilla sverige' (o la 'petita Suècia')

Aquest “poca cosa més” és el rastre d’un barri que durant dècades va funcionar com una comunitat: un entramat d’habitatges assequibles, famílies treballadores i una identitat profundament arrelada a la mar i al port. En el seu lloc ha emergit un altre espai, cada vegada més globalitzat, on l’habitatge s’ha convertit en un producte d’inversió. La transformació ha estat tan intensa que alguns mitjans i immobiliàries el descriuen directament com 'lilla sverige' -'la petita Suècia'-. No és una exageració ni una etiqueta casual. És la conseqüència visible de més d’una dècada d’inversió estrangera —principalment escandinava— que ha alterat no només el preu de l’habitatge, sinó també la composició social i cultural del barri.

Durant dècades, Santa Catalina era un entramat d'habitatges assequibles, famílies treballadores i una identitat profundament arrelada a la mar i al port. En el seu lloc ha emergit un altre espai, cada vegada més globalitzat, on l'habitatge s'ha convertit en un producte d'inversió. La transformació ha estat tan intensa que alguns mitjans i immobiliàries ho descriuen com 'la petita Suècia'

El punt d’inflexió se situa després de la crisi de 2008. A partir de 2013, amb la recuperació del mercat, la inversió sueca va trobar a Santa Catalina un enclavament ideal: cèntric, proper a la mar i amb un parc immobiliari antic susceptible de revalorització. El que per a molts era la seva llar, per a altres es va convertir en una oportunitat. Edificis sencers començaren a canviar de mans. El patró es repeteix: compra a preus relativament baixos, rehabilitació integral i posterior venda com a producte de luxe dirigit a compradors internacionals. En paral·lel, els antics residents van desapareixent: contractes que no es renoven, lloguers que es disparen, obres que s’allarguen durant anys. El desplaçament no sempre és abrupte, però sí constant.

El negoci immobiliari

En aquest procés, les agències immobiliàries exerceixen un paper clau. No només intermedien en la compravenda d’habitatges, sinó que actuen com a pont entre el capital estranger i el mercat local, identificant propietats amb potencial, assessorant inversions i gestionant actius. Un dels pilars d’aquest fenomen ha estat precisament la implantació d’agències escandinaves especialitzades en compradors del nord d’Europa.

Una d’elles és BO Mallorca, fundada per l’empresària Vivian Grunblatt, que reivindica el seu arrelament al barri davant la percepció d’una immobiliària vinculada exclusivament a capital estranger. “He nascut i crescut aquí i he viscut aquí la major part de la meva vida”, subratlla en declaracions a elDiario.es. La seva relació amb Santa Catalina es remunta a més de quatre dècades: “Els meus pares sempre han tengut despatx i després casa a Santa Catalina, així que fa més de 40 anys que estic en aquest barri”. Des de fa dues dècades dirigeix la seva pròpia immobiliària a la zona, cosa que, assegura, li ha permès observar de primera mà la seva transformació.

Pel que fa a l’escalada de preus, Grunblatt rebutja que es pugui explicar únicament per l’arribada de compradors internacionals: “En termes generals, el principal factor darrere la manca d’habitatge a preus assequibles a Palma és l’escassetat d’oferta, especialment d’obra nova. Durant els darrers deu anys, la creació de nous habitatges ha estat limitada, fet que ha generat una pressió constant sobre els preus”. En el cas de Santa Catalina, afegeix, l’encariment respon també a la seva evolució com a barri: “Avui dia compta amb una oferta gastronòmica, cultural i esportiva molt atractiva, fet que ha incrementat notablement la seva demanda”. Aquest atractiu, sosté, no només ha captat compradors estrangers —principalment suecs i alemanys—, sinó també residents locals amb alt poder adquisitiu. “L’augment de preus no es pot atribuir únicament a la demanda estrangera, sinó a una combinació de factors”, insisteix, en un context en què, a més, els habitatges amb terrassa o vistes a la mar són els que assoleixen els valors més elevats.

En termes generals, el principal factor darrere de la falta d'habitatge a preus assequibles a Palma és l'escassetat d'oferta, especialment d'obra nova. Durant els últims deu anys, la creació de nous habitatges ha estat limitada, la qual cosa ha generat una pressió constant sobre els preus

Vivian Grunblatt — Propietària de l'agència inmobiliària BO Mallorca Real Estate

Una altra de les empreses que s’han establert a la ‘petita Suècia de Palma’ és Fastighetsbyrån, presentada com la major xarxa immobiliària de Suècia. Des de la seva oficina al carrer Protectora de Palma comercialitza habitatges que arriben a preus de fins a 17,5 milions d’euros. Al capdavant d’aquesta estructura hi ha Mattias Rosenlund, un dels perfils clau en la implantació del negoci immobiliari escandinau a Palma. La seva activitat no es limita a la intermediació: forma part d’una xarxa que acompanya tot el procés d’inversió, des de la recerca de propietats fins a la gestió posterior de l’actiu. La seva figura exemplifica com el capital estranger accedeix de manera directa al mercat residencial local.

A aquesta xarxa s’hi afegeixen altres firmes com Svensk Fastighetsförmedling Real Estate: “Hem portat el model immobiliari suec a Espanya i l’acompanyarem durant tot el procés fins que gaudeixi del sol, la calor i la seva llar espanyola”, es pot llegir al seu web, on apareixen suggerents recomanacions com “desperti’s amb vistes a la serra i a la mar”. També SkandiaMäklarna, que va obrir oficina a Palma per captar clients escandinaus interessats en zones cèntriques amb alt potencial de revalorització.

Altres mirades: entre la crítica i la resignació

Davant el malestar generalitzat, un altre veí, Raúl, introdueix una mirada diferent sobre el que està passant a Santa Catalina. Nascut al barri i amb tota la seva família vinculada als seus carrers, recorda un passat molt diferent de l’actual: “Fa 25 o 30 anys això era un autèntic desastre. Ningú volia viure aquí. Era un suburbi”. Segons el seu relat, aquesta degradació va ser precisament el que va devaluar el barri i va permetre que, anys després, es convertís en un objectiu atractiu per a la inversió. A diferència d’altres veïns, Raúl no assenyala només els compradors estrangers. “El problema no és del que compra, el problema és del que ven”, afirma. I ho explica amb cruesa: “Et ve un suec i et paga quatre vegades més del que val... i què fas?”. En la seva opinió, la pujada de preus i la transformació del barri responen també a la decisió de qui va vendre les seves propietats quan el mercat es va començar a disparar. “De tots els meus amics de quan érem petits no en queda cap”, reconeix.

El problema no és del que compra, el problema és del que ven. Si et ve un suec i et paga quatre vegades més del que val... què fas?”

Raúl — Veí de Santa Catalina

La seva pròpia història reflecteix aquesta contradicció. Raúl vivia en un pis amb lloguer antic —“pagava 117 euros”— quan la propietària va decidir vendre l’edifici per més de mig milió d’euros. No obstant això, en el seu cas va aconseguir una sortida excepcional: un acord de lloguer amb opció de compra que li va permetre adquirir l’habitatge i, posteriorment, tota la finca. “Ara tot és molt car, està enfocat als estrangers, sí”, admet. Però insisteix en el seu diagnòstic: el canvi del barri no s’explica només per qui arriba, sinó també per qui decideix marxar.

A prop d’un dels bars de sempre, el Isleño, dos argentins, Francisco i Gustavo, observen la transformació de Santa Catalina amb una barreja de resignació i anàlisi. Francisco ho resumeix de manera directa: “Cada vegada hi ha menys residents perquè els pisos estan buits o comprats per a ús vacacional”. Després de tres dècades a Mallorca, assegura que el canvi ha estat progressiu, però evident: “Palma ja està una mica envaïda. Ja no és la Palma que m’agradava”. I en el cas concret del barri, ho descriu amb ironia: “Santa Catalina és l’ambaixada sueca”. La conversa deriva ràpidament cap als preus. “Ja ni la compra pots fer, i els cafès costen tres, quatre, cinc euros”, comenta Gustavo. Fins i tot sortir a dinar s’ha convertit en una excepció: “L’altre dia vàrem anar tres a menjar menú i ens vàrem gastar 90 euros”. Per a ells, el problema no és només la presència estrangera, sinó un canvi de model més ampli: “Això ja és tot luxe”.

Francisco, que treballa en el sector turístic, amplia la mirada i situa el fenomen en un context més ampli. “S’està portant tot cap al luxe, menys gent però de més qualitat”, explica, en referència a una estratègia que, segons ell, s’està replicant a tot Balears. No obstant això, adverteix de les seves contradiccions: manca de treballadors, precarietat en el servei i dificultats per sostenir aquest model. Tot i així, ambdós coincideixen en el diagnòstic final: “Aquí ja no hi ha marxa enrere”.

Residents suecs: “És la millor zona”

A més de les agències immobiliàries, a Santa Catalina també s’hi han implantat altres negocis com una fleca sueca, Palma Brand, que reflecteix el canvi del barri i l’arribada de residents estrangers. A l’interior gairebé no s’hi parla espanyol. Molt menys català. Dues clientes, Christin i Ebba, conversen en suec mentre esperen una comanda. Viuen a la zona i no dubten a explicar per què aquest barri s’ha convertit en un dels més atractius per als seus compatriotes. “És la millor zona”, assegura Christin. Destaca la seva ubicació —“és a prop del centre, però sense ser al centre”— i el seu estil de vida: “Els restaurants, l’ambient… és preciós”. També menciona la connexió amb la resta de l’illa i la mar: “Tens tot el que necessites aquí”.

Tanmateix, el seu relat introdueix un matís revelador. “Molts suecs se’n van de Santa Catalina”, diu. El motiu és el mateix que els va atreure: “Hi ha massa suecs”. Segons explica Ebba, la concentració ha arribat a un punt incòmode: “No pots sortir a sopar sense vigilar el que dius, perquè tothom t’entén”. Sobre els preus, apunten a una idea clara: “Els espanyols venen perquè reben molts de doblers”. I conclouen: “Al final, tot depèn dels doblers”.

Sobre la pujada de preus, la seva explicació barreja factors. D'una banda, Christin relativitza el pes dels suecs enfront d'altres compradors: “Els alemanys o els britànics són molts més”. Però també apunta a la dinàmica del mercat: “Els espanyols venen perquè reben molts diners”. En la seva opinió, si els propietaris locals romanguessin en els seus habitatges, el barri seria més divers. “Podria haver-hi una comunitat amb espanyols, suecs, alemanys…”, assenyala. Però conclou amb una idea clara: “Al final, tot depèn dels diners”. En el mateix carrer, un rètol és l'única cosa que queda de Swedish Stuff, un altre forn que va florir a Santa Catalina, però va acabar tancant les seves portes.

A Thomas Bakeshop, Michelle atén els seus clients entre pans i pastissos, però també entre llibres en diversos idiomes. Fa una dècada que viu al barri i defensa el caràcter internacional del lloc. “És el meu somni viure en una ciutat on hi hagi gent de tot el món”, explica. Per a ella, aquesta barreja és precisament l’atractiu: “Aquí ve gent d’Espanya, de Mallorca, d’Amèrica Llatina, d’Alemanya, d’Àsia… tothom és benvingut”. Davant les crítiques veïnals, Michelle, que juntament amb el seu marit regenta Thomas Bakeshop, relativitza el focus sobre el barri i assenyala: “El problema de l’habitatge no és només d’aquí, és de tota Mallorca”. En el seu cas, assegura no haver tengut dificultats, però reconeix la complexitat del context: “És molt complicat”. El seu discurs reflecteix una altra de les mirades presents a Santa Catalina: la d’aquells que entenen la transformació com a part d’una dinàmica global i no exclusivament com un conflicte local.

El problema de l'habitatge no és només de Santa Catalina, sinó de tota Mallorca

Michelle — Copropietària del forn Thomas Bakeshop

La pèrdua de negocis històrics

Durant dècades, els negocis van pertànyer a famílies locals o van allotjar lloguers assequibles, transformats ara en promocions d'alt standing, reduint el nombre d'habitatges i multiplicant el seu valor. El Bar Progreso, obert en 1920 a la Plaça Progrés, va ser durant gairebé un segle un dels símbols del Santa Catalina popular. Regentat durant dècades per la mateixa família, va tancar en 2016 després de la jubilació dels seus propietaris, posant fi a 96 anys d'història. En el seu lloc s'han succeït nous negocis de restauració internacional, reflex del canvi comercial del barri, on els antics bars de tota la vida han estat substituïts per locals orientats a un públic global.

L'impacte de la xarxa immobiliària en Santa Catalina ha adoptat formes que van des del subtil fins al conflictiu. En 2024, veïns van denunciar noves estratègies de captació: immobiliàries que deixaven publicitat en les bústies oferint taxacions gratuïtes acompanyades de brioixos de canyella, una imatge que il·lustra com el desembarcament de capital estranger es filtra fins i tot en els gestos més quotidians. Les actuacions poden aconseguir formes més agressives, com l'assetjament o assetjament psicològic immobiliari: actuacions destinades a forçar la sortida d'un resident mitjançant pressió, fustigació o deterioració de les seves condicions de vida. El Codi Penal, en el seu article 172, les reconeix com a delicte quan es dirigeixen a “impedir a un altre amb violència o intimidació fer el que la llei no prohibeix o compel·lir-li a realitzar el que no vol”, mentre que la Llei estatal d'Habitatge l'identifica com una vulneració del dret a l'habitatge.

Diversos estudis acadèmics coincideixen a assenyalar Santa Catalina com un dels casos més clars de gentrificació a Palma. Recerques de la Universitat de Barcelona, la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB) i el col·lectiu Palma XXI documenten com l'arribada d'inversió estrangera i els processos de rehabilitació urbana han anat acompanyats d'un augment sostingut del preu de l'habitatge i del desplaçament de la població resident. En el seu Informe sobre la gentrificació al barri de Santa Catalina, des de l’Observatori de Gentrificació de Palma XXI descriuen amb claredat el procés que ha viscut la zona en la darrera dècada, marcada per una intensa pressió immobiliària i una transformació social accelerada.

El document parla d’una “revalorització del barri associada a l’arribada de nous residents amb major poder adquisitiu”, una dinàmica que ha convertit un dels antics barris populars de Palma en un espai cada vegada més inaccessible per als seus propis veïns. El canvi no és només una qüestió de preus, sinó de qui es pot quedar. L’informe adverteix d’un procés de substitució progressiva: “La població resident tradicional és substituïda per nous perfils amb major capacitat adquisitiva”. Un fenomen que ja no és puntual, sinó estructural. Comprar és cada vegada més difícil, però quedar-se de lloguer tampoc és una opció realista per a molts. El resultat és un desplaçament silenciós: veïns que se’n van sense titulars, sense desnonaments visibles, però empesos per un mercat que ja no poden assumir.

Per part seva, un estudi de l'investigador Ismael Yrigoy Cadena, inclòs en el llibre El món vist de les ciutats, analitza la transformació de Santa Catalina com a resultat de la interacció entre conversió en zona de vianants i inversió estrangera, vinculant-la amb processos de desplaçament poblacional.

“Esta barriada se ha vuelto infernal”. Antoni, de 79 años, lo dice sin rodeos, apoyado en la acera de una calle donde ya no reconoce a casi nadie. Lleva toda la vida en Santa Catalina, antiguo barrio pesquero que ahora describe como irreconocible: “Mallorquines quedan pocos ya”. En los alrededores, fachadas recién rehabilitadas y escaparates en inglés, alemán... y en sueco. En esta zona de Palma se multiplican los negocios y las inmobiliarias escandinavas que anuncian viviendas cuyo precio alcanza las siete cifras mientras, a pocos pasos, los últimos vecinos de toda la vida observan cómo la barriada cambia de manos. El idioma varía según la mesa de cada bar. El precio, siempre al alza. “Aquí no se puede vivir, aquí no se puede dormir”, lamenta Antoni, quien, en su caso, apunta al ruido constante, los conflictos nocturnos y a una sensación de abandono que, dice, nadie ha sabido frenar.

La transformación no es solo perceptiva. El precio de la vivienda en Santa Catalina se sitúa ya en torno a los 6.200 euros por metro cuadrado -hace una década rondaba los 2.500-, con subidas de más del 14% solo en el último año, según Idealista. En cuanto al alquiler, el más barato que se oferta en este portal inmobiliario asciende a 1.100 euros: un piso de 50 metros sin amueblar. Lo administra Mallorcabyrån Real Estate, una de las numerosas inmobiliarias suecas implantadas en la zona. Y es que estas agencias actúan como intermediarias clave en ese circuito, conectando compradores del norte de Europa con un mercado local cada vez más inaccesible. El resultado, visible en la calle, es un desplazamiento progresivo: contratos que no se renuevan, alquileres que se disparan y vecinos que se marchan. Antoni es uno de ellos: “Estoy esperando irme de aquí enseguida, a otra zona más tranquila”.

A pocos metros aparece Tomeu, quien ha escuchado ecos de la conversación y se suma a la misma. “Es que es un tema que me hierve la sangre”, justifica. Para él, la transformación no es un dato, sino una pérdida personal. “Ahí mis abuelos tenían un colmado, Casa Paco”, explica, señalando una esquina. En ese mismo lugar se conocieron sus padres. Hoy, sin embargo, el local ha cambiado de manos y de función: “Ahora es el típico bar de tostadas de aguacate”. El contraste le duele. Su relato dibuja con precisión el cambio de modelo: de comercio de proximidad a consumo global. En un establecimiento próximo, recuerda, había una papelería donde su abuela le compraba “cochecitos”. Ahora es una vinoteca “de diez euros la copa donde no entra ningún mallorquín”. A su alrededor, lo que queda del barrio original es ya residual: “Solo quedan algunos negocios de siempre, y poco más”.

Solo quedan algunos comercios de los de siempre. Ahí había una papelería en la que mi abuela me compraba cochecitos. Ahora es un sitio de vinos de diez euros la copa donde no entra ningún mallorquín

Tomeu — Vecino de Santa Catalina

'Lilla sverige' (o la 'pequeña Suecia')

Ese “poco más” es el rastro de un barrio que durante décadas funcionó como comunidad: un entramado de viviendas asequibles, familias trabajadoras y una identidad profundamente arraigada al mar y al puerto. En su lugar ha emergido otro espacio, cada vez más globalizado, donde la vivienda se ha convertido en un producto de inversión. La transformación ha sido tan intensa que algunos medios e inmobiliarias lo describen directamente como “la pequeña Suecia”. No es una exageración ni una etiqueta casual. Es la consecuencia visible de más de una década de inversión extranjera –principalmente escandinava– que ha alterado no solo el precio de la vivienda, sino también la composición social y cultural del barrio.

Durante décadas, Santa Catalina era un entramado de viviendas asequibles, familias trabajadoras y una identidad profundamente arraigada al mar y al puerto. En su lugar ha emergido otro espacio, cada vez más globalizado, donde la vivienda se ha convertido en un producto de inversión. La transformación ha sido tan intensa que algunos medios e inmobiliarias lo describen como "la pequeña Suecia"

El punto de inflexión se sitúa tras la crisis de 2008. A partir de 2013, con la recuperación del mercado, la inversión sueca encontró en Santa Catalina un enclave ideal: céntrico, cercano al mar y con un parque inmobiliario antiguo susceptible de revalorización. Lo que para muchos era su hogar, para otros se convirtió en una oportunidad. Edificios enteros comenzaron a cambiar de manos. El patrón se repite: compra a precios relativamente bajos, rehabilitación integral y posterior venta como producto de lujo dirigido a compradores internacionales. En paralelo, los antiguos residentes van desapareciendo: contratos que no se renuevan, alquileres que se disparan, obras que se prolongan durante años. El desplazamiento no siempre es abrupto, pero sí constante.

El negocio inmobiliario

En este proceso, las agencias inmobiliarias desempeñan un papel clave. No solo intermedian en la compra y venta de viviendas, sino que actúan como puente entre el capital extranjero y el mercado local, identificando propiedades con potencial, asesorando inversiones y gestionando activos. Uno de los pilares de este fenómeno ha sido precisamente la implantación de agencias escandinavas especializadas en compradores del norte de Europa.

Una de ellas es BO Mallorca, fundada por la empresaria Vivian Grunblatt, quien reivindica su arraigo en el barrio frente a la percepción de una inmobiliaria vinculada exclusivamente a capital extranjero. “He nacido y crecido aquí y he vivido aquí la mayor parte de mi vida”, subraya en declaraciones a elDiario.es. Su relación con Santa Catalina se remonta a más de cuatro décadas: “Mis padres siempre han tenido despacho y luego casa en Santa Catalina, así que hace más de 40 años que estoy en este barrio”. Desde hace dos décadas dirige su propia inmobiliaria en la zona, lo que, asegura, le ha permitido observar de primera mano su transformación.

Sobre la escalada de precios, Grunblatt rechaza que pueda explicarse únicamente por la llegada de compradores internacionales: “En términos generales, el principal factor detrás de la falta de vivienda a precios asequibles en Palma es la escasez de oferta, especialmente de obra nueva. Durante los últimos diez años, la creación de nuevas viviendas ha sido limitada, lo que ha generado una presión constante sobre los precios”. En el caso de Santa Catalina, añade, el encarecimiento responde también a su evolución como barrio: “Hoy en día cuenta con una oferta gastronómica, cultural y deportiva muy atractiva, lo que ha incrementado notablemente su demanda”. Ese atractivo, sostiene, no solo ha captado a compradores extranjeros –principalmente suecos y alemanes–, sino también a residentes locales con alto poder adquisitivo. “El aumento de precios no puede atribuirse únicamente a la demanda extranjera, sino a una combinación de factores”, insiste, en un contexto en el que, además, las viviendas con terraza o vistas al mar son las que alcanzan los valores más elevados.

En términos generales, el principal factor detrás de la falta de vivienda a precios asequibles en Palma es la escasez de oferta, especialmente de obra nueva. Durante los últimos diez años, la creación de nuevas viviendas ha sido limitada, lo que ha generado una presión constante sobre los precios

Vivian Grunblatt — Propietaria de la agencia inmobiliaria BO Mallorca Real Estate

Otra de las empresas que se han asentado en la 'pequeña Suecia de Palma' es Fastighetsbyrån, presentada como la mayor red inmobiliaria de Suecia. Desde su oficina en la calle Protectora de Palma comercializa viviendas que alcanzan precios de hasta 17,5 millones de euros. Al frente de esta estructura se sitúa Mattias Rosenlund, uno de los perfiles clave en la implantación del negocio inmobiliario escandinavo en Palma. Su actividad no se limita a la intermediación: forma parte de una red que acompaña todo el proceso de inversión, desde la búsqueda de propiedades hasta la gestión posterior del activo. Su figura ejemplifica cómo el capital extranjero accede de forma directa al mercado residencial local.

A esta red se suman otras firmas como Svensk Fastighetsförmedling Real Estate: “Hemos traído el modelo inmobiliario sueco a España y le acompañaremos durante todo el proceso hasta que disfrute del sol, el calor y su hogar español”, se lee en su web, en la que asoman sugerentes recomendaciones como “despiértese con vistas a la sierra y al mar”. También SkandiaMäklarna, que abrió oficina en Palma para captar clientes escandinavos interesados en zonas céntricas con alto potencial de revalorización.

Otras miradas: entre la crítica y la resignación

Frente al malestar generalizado, otro vecino, Raúl, introduce una mirada distinta sobre lo que está ocurriendo en Santa Catalina. Nacido en el barrio y con toda su familia vinculada a sus calles, recuerda un pasado muy diferente al actual: “Hace 25 o 30 años esto era un auténtico desastre. Nadie quería vivir aquí. Era un suburbio”. Según su relato, esa degradación fue precisamente lo que devaluó el barrio y permitió que, años después, se convirtiera en un objetivo atractivo para la inversión. A diferencia de otros vecinos, Raúl no señala solo a los compradores extranjeros. “El problema no es del que compra, el problema es del que vende”, afirma. Y lo explica con crudeza: “Te viene un sueco y te paga cuatro veces más de lo que vale... ¿y qué haces?”. En su opinión, la subida de precios y la transformación del barrio responden también a la decisión de quienes vendieron sus propiedades cuando el mercado empezó a dispararse. “De todos mis amigos de cuando éramos pequeños no queda ninguno”, reconoce.

El problema no es del que compra, el problema es del que vende. Si te viene un sueco y te paga cuatro veces más de lo que vale... ¿qué haces?

Raúl — Vecino de Santa Catalina

Su propia historia refleja esa contradicción. Raúl vivía en un piso con alquiler antiguo –“pagaba 117 euros”– cuando la propietaria decidió vender el edificio por más de medio millón de euros. Sin embargo, en su caso, logró una salida excepcional: un acuerdo de alquiler con opción a compra que le permitió adquirir la vivienda y, posteriormente, toda la finca. “Ahora es todo muy caro, está enfocado a los extranjeros, sí”, admite. Pero insiste en su diagnóstico: el cambio del barrio no se explica solo por quienes llegan, sino también por quienes decidieron marcharse.

Junto a uno de los bares de siempre, el Isleño, dos argentinos, Francisco y Gustavo, observan la transformación de Santa Catalina con una mezcla de resignación y análisis. Francisco lo resume de forma directa: “Cada vez hay menos residentes porque los pisos están vacíos o comprados para uso vacacional”. Tras tres décadas en Mallorca, asegura que el cambio ha sido progresivo, pero evidente: “Palma ya está un poco invadida. Ya no es la Palma que me gustaba”. Y en el caso concreto del barrio, lo describe con ironía: “Santa Catalina es la embajada sueca”. La conversación deriva rápidamente hacia los precios. “Ya ni la compra puedes hacer, y los cafés cuestan tres, cuatro, cinco euros”, comenta Gustavo, comparando el coste de la vida actual con el de hace años. Incluso salir a comer se ha convertido en algo excepcional: “El otro día fuimos tres a comer menú y nos gastamos 90 euros”. Para ellos, el problema no es solo la presencia extranjera, sino un cambio de modelo más amplio: “Esto ya es todo lujo”, señala uno, describiendo una evolución que ha llevado a sustituir la cantidad por la exclusividad.

Francisco, quien trabaja en el sector turístico, amplía la mirada y sitúa el fenómeno en un contexto más amplio. “Se está llevando todo hacia el lujo, menos gente, pero de más calidad”, explica, en referencia a una estrategia que, según él, se está replicando en toda Balears. Sin embargo, advierte de sus contradicciones: falta de trabajadores, precariedad en el servicio y dificultades para sostener ese modelo. Aun así, ambos coinciden en el diagnóstico final: “Aquí ya no hay vuelta atrás”, una frase que resume la sensación compartida de que la transformación del barrio es ya irreversible.

Residentes suecos: “Es la mejor zona”

Además de agencias inmobiliarias, en Santa Catalina también se han implantado otros negocios como una panadería sueca, Palma Brand, que refleja el cambio del barrio y la llegada de residentes extranjeros. Apenas se habla español en su interior. Mucho menos catalán. Dos clientas, Christin y Ebba, conversan en sueco mientras esperan un pedido. Viven en la zona y no dudan en explicar por qué este barrio se ha convertido en uno de los más atractivos para sus compatriotas. “Es la mejor zona”, asegura Christin. Destaca su ubicación –“está cerca del centro, pero sin estar en el centro”– y su estilo de vida: “Los restaurantes, el ambiente… es precioso”. También menciona la conexión con el resto de la isla y el mar: “Tienes todo lo que necesitas aquí, buenas comunicaciones y estás cerca de la ciudad y del mar”.

Sin embargo, su relato introduce un matiz revelador. Según percibe, “muchos suecos se están yendo de Santa Catalina”. El motivo, paradójicamente, es el mismo que atrajo a tantos: “Hay demasiados suecos”. Según describe Ebba, la concentración ha llegado a un punto incómodo incluso para ellos: “No puedes salir a cenar sin tener cuidado con lo que dices, porque todo el mundo te entiende”. A su juicio, el barrio ha alcanzado un nivel de saturación que está empujando a parte de esta comunidad a buscar otras zonas.

Sobre la subida de precios, su explicación mezcla factores. Por un lado, Christin relativiza el peso de los suecos frente a otros compradores: “Los alemanes o los británicos son muchos más”. Pero también apunta a la dinámica del mercado: “Los españoles venden porque reciben mucho dinero”. En su opinión, si los propietarios locales permanecieran en sus viviendas, el barrio sería más diverso. “Podría haber una comunidad con españoles, suecos, alemanes…”, señala. Pero concluye con una idea clara: “Al final, todo depende del dinero”. En la misma calle, un letrero es lo único que queda de Swedish Stuff, otra panadería que floreció en Santa Catalina, pero acabó echando el cierre.

En Thomas Bakeshop, Michelle atiende a sus clientes entre panes y pasteles, pero también entre libros en varios idiomas. Lleva una década viviendo en el barrio y defiende el carácter internacional del lugar. “Es mi sueño vivir en una ciudad donde hay gente de todo el mundo”, explica. Para ella, esa mezcla es precisamente el atractivo: “Aquí viene gente de España, de Mallorca, de América Latina, de Alemania, de Asia… todo el mundo es bienvenido”. Frente a las críticas vecinales, Michelle, quien junto a su marido regenta Thomas Bakeshop, relativiza el foco sobre el barrio y señala: “El problema de la vivienda no es solo de aquí, es de toda Mallorca”. En su caso, asegura no haber tenido dificultades, pero reconoce la complejidad del contexto: “Es muy complicado”. Su discurso refleja otra de las visiones presentes en Santa Catalina: la de quienes entienden la transformación como parte de una dinámica global y no exclusivamente como un conflicto local.

El problema de la vivienda no es solo de Santa Catalina, sino de toda Mallorca

Michelle — Propietaria de la panadería Thomas Bakeshop

La pérdida de históricos negocios

Durante décadas, los negocios pertenecieron a familias locales o alojaron alquileres asequibles, transformados ahora en promociones de alto standing, reduciendo el número de viviendas y multiplicando su valor. El Bar Progreso, abierto en 1920 en la Plaça Progreso, fue durante casi un siglo uno de los símbolos del Santa Catalina popular. Regentado durante décadas por la misma familia, cerró en 2016 tras la jubilación de sus propietarios, poniendo fin a 96 años de historia. En su lugar se han sucedido nuevos negocios de restauración internacional, reflejo del cambio comercial del barrio, donde los antiguos bares de toda la vida han sido sustituidos por locales orientados a un público global.

El impacto de la red inmobiliaria en Santa Catalina ha adoptado formas que van desde lo sutil hasta lo conflictivo. En 2024, vecinos denunciaron nuevas estrategias de captación: inmobiliarias que dejaban publicidad en los buzones ofreciendo tasaciones gratuitas acompañadas de bollos de canela, una imagen que ilustra cómo el desembarco de capital extranjero se filtra incluso en los gestos más cotidianos. Las actuaciones pueden alcanzar formas más agresivas, como el acoso o mobbing inmobiliario: actuaciones destinadas a forzar la salida de un residente mediante presión, hostigamiento o deterioro de sus condiciones de vida. El Código Penal, en su artículo 172, las reconoce como delito cuando se dirigen a “impedir a otro con violencia o intimidación hacer lo que la ley no prohíbe o compelerle a realizar lo que no quiere”, mientras que la Ley estatal por el Derecho a la Vivienda lo identifica como una vulneración del derecho a la vivienda.

Diversos estudios académicos coinciden en señalar Santa Catalina como uno de los casos más claros de gentrificación en Palma. Investigaciones de la Universitat de Barcelona, la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB) y el colectivo Palma XXI documentan cómo la llegada de inversión extranjera y los procesos de rehabilitación urbana han ido acompañados de un aumento sostenido del precio de la vivienda y del desplazamiento de la población residente. En su 'Informe sobre la gentrificació al barri de Santa Catalina', desde el Observatori de Gentrificació de Palma XXI describen con claridad el proceso que ha vivido la zona en la última década, marcada por una intensa presión inmobiliaria y una transformación social acelerada.

El documento habla de una “revalorización del barrio asociada a la llegada de nuevos residentes con mayor poder adquisitivo, una dinámica que ha convertido uno de los antiguos barrios populares de Palma en un espacio cada vez más inaccesible para sus propios vecinos. El cambio no es solo una cuestión de precios, sino de quién puede quedarse. El informe advierte de un proceso de sustitución progresiva: ”La población residente tradicional es sustituida por nuevos perfiles con mayor capacidad adquisitiva“. Un fenómeno que ya no es puntual, sino estructural. Comprar es cada vez más difícil, pero quedarse de alquiler tampoco es una opción realista para muchos. El resultado es un desplazamiento silencioso: vecinos que se marchan sin titulares, sin desahucios visibles, pero empujados por un mercado que ya no pueden asumir.

Por su parte, un estudio del investigador Ismael Yrigoy Cadena, incluido en el libro El mundo visto de las ciudades, analiza la transformación de Santa Catalina como resultado de la interacción entre peatonalización e inversión extranjera, vinculándola con procesos de desplazamiento poblacional.

La situación puede ser de lo más común. Vives de alquiler, pero necesitas mudarte por necesidades del trabajo, porque te han aumentado la renta o porque el propietario ha decidido poner en venta la vivienda y no puedes afrontar una hipoteca. La tesitura se vuelve urgente porque hay poco tiempo y no dispones de dinero suficiente para afrontar dos alquileres. Debes mudarte de un día para otro. Acudes a una agencia inmobiliaria, les cuentas tu situación y rápidamente te ofrecen un inmueble en alquiler. Te gusta, aceptas, vas a firmar el contrato. Y sorpresa. Hay un gasto adicional con el que no contabas y que la inmobiliaria atribuye a un “servicio profesional”.

No es un hecho abstracto. Es lo que un particular, que pide permanecer en el anonimato, ha denunciado ante la Dirección General de Consumo y el Sindicato de Inquilinas. Le ha sucedido en Ciudad Real capital, precisamente una de las ciudades de España donde los precios son más asequibles, pero con menor oferta de alquiler, según el Índice de Precios de Consumo y Vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El afectado ha relatado a este medio su situación: recientemente tuvo la necesidad urgente de cambiarse de vivienda y ante la falta de oferta, acudió a la inmobiliaria Kampus de la ciudad para agilizar los trámites. En esta oficina, una de las agencias de referencia en Ciudad Real, encontró un piso conforme a sus necesidades por 600 euros al mes.

Aceptó de inmediato y para formalizar el alquiler tuvo que aportar un aval, en este caso de su padre, y depositar el primer mes de alquiler como fianza para el propietario, en concepto de arrendamiento. Hasta ahí todo normal y legal. Pero en un momento determinado le comunicaron que debía realizar un pago adicional: 300 euros (la mitad de una mensualidad) en efectivo y como “gasto aparte”.    

Les hice ver que era algo ilegal. Les pedí un recibo y me lo negaron. Era muy urgente para mí

“Les hice ver que eso era ilegal, a lo que me contestaron que ellos tenían que 'sacar algo' y que si no me quedaba con el piso, había otra gente esperándolo. Les pedí un recibo y me lo negaron. Era muy urgente para mí, así que decidí acudir a un cajero y les entregué el dinero”, detalla.

Es consciente de que ahora está realizando una acusación de la que no tiene pruebas, pero considera que se encuentra en “una situación de indefensión total” y “absolutamente indignado”. “Sé que es ilegal y que me han estafado, así que no puedo quedarme de brazos cruzados”, añade.

Efectivamente, con la legislación actual en España, una inmobiliaria no puede cobrar honorarios ni gastos de gestión al inquilino por el alquiler de una vivienda habitual. Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser asumidos siempre por el propietario, sea persona física o jurídica. Concretamente, es ilegal cobrar comisiones asociadas a la mensualidad del alquiler (como esa “mitad aparte” de la que habla el afectado). También está prohibido que se exijan “cargos extra” como visitas al inmueble o “trámites”.

El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 recuerda que hay algunas excepciones, pero ninguna se aplica a la vivienda habitual. Por ejemplo, pueden cobrarse comisiones para alquileres de temporada (para estudios o meses de verano), pero incluso en estos casos la normativa es más difusa y algunas agencias intentan seguir cobrando al inquilino, aunque el criterio general de Consumo es que no debe cobrarse.

De cualquier manera, la “indefensión” a la que alude el afectado y a la que llevó su apremiante situación, es total. Para corroborar el testimonio de este afectado, personal de este medio se puso en contacto con la inmobiliaria Kampus de Ciudad Real para interesarse por uno de sus apartamentos.

Habló con su propietario sobre los trámites para alquilar un estudio con un dormitorio, por 550 euros al mes. Tras corroborar su disponibilidad, el propietario de la agencia informó de los trámites a seguir: la firma de un contrato de alquiler, con un aval y depositando el primer mes de fianza.

Después llegó la constatación de un presunto cobro irregular: “¿Tengo que pagar algo más?”, le preguntamos. “Sí, claro, media mensualidad más”, nos dice. Es decir, 275 euros. “Pero, ¿eso ya constaría como que he pagado, además de la fianza, otra media mensualidad del alquiler?”, preguntamos. “No, no, no. Eso es un servicio profesional que nosotros cobramos al propietario y a usted. Es aparte, una sola vez”, afirma.

Esa es la presunta comisión ilegal. No especifica a qué tipo de servicio profesional se refiere y al interesarnos por cómo se realizaría ese pago, nos informa de que sería en efectivo y “con una factura, con o sin IVA”. Al preguntarle después cómo se justifica ese pago, nos remite a una entrevista personal y “presencial” donde “detallar todos los pormenores”.

De manera posterior a esta llamada, nos ponemos en contacto de nuevo con la inmobiliaria, identificándonos como elDiario.es de Castilla-La Mancha, para preguntarle por el supuesto cobro de estas comisiones ilegales. “No voy a hacer ningún comentario al respecto”, se limita a contestar su gerente.

¿Hay solución?

Ante la constatación de estos hechos, el afectado que ha denunciado la situación ha decidido ponerse en contacto con el Sindicato de Inquilinas. Le han contestado que efectivamente esa comisión de 300 euros es “ilegal” y le conminan a comunicárselo oficialmente a la inmobiliaria.

Este colectivo dice tener conocimiento de muchos conflictos similares al suyo y que, en muchos casos han conseguido recuperar el dinero “que estafan”. “Desde el sindicato creemos que la única manera de poner freno a los abusos de las inmobiliarias y conseguir alquileres dignos y estables es visibilizar todo este tipo de problemáticas y tratar de hacerlas frente”, le han informado.  

Le invitan a realizar una comunicación a la inmobiliaria en nombre del sindicato, de manera gratuita, y posteriormente, preparar la demanda que puede presentarse sin abogado y procurador. Pero vuelve a chocar contra el mismo muro: no hay recibo ni prueba y le remiten a resolver sus dudas en este enlace y a acudir a la próxima ‘Bienvenida’ del Sindicato de Inquilinas de Madrid, donde puede exponer su situación de forma detallada y le informarán de las herramientas para hacer frente a este tipo de situaciones.

Aparte, sobre la situación de este afectado se ha pronunciado también la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). Ileana Izverniceanu, responsable de Comunicación, detalla a este medio que efectivamente es “una práctica contraria a la ley” y que puede denunciarla de varias formas.

Algunos jueces han dado valor a que el afectado pruebe que en esa fecha hizo una disposición de efectivo

Organización de Consumidores y Usuarios (OCU)

En primer lugar, ante el departamento de Consumo de Castilla-La Mancha, para que lo investiguen. “Y llegado el caso para que sancionen a la agencia”. Este paso sería una acción puramente administrativa que no tendría beneficios directos para el denunciante.

Precisamente, este departamento autonómico, adscrito a la Dirección General de Salud Pública del Gobierno regional, ha indicado a este medio que lo más efectivo es que los afectados se dirijan con toda la documentación de la que dispongan a la Delegación provincial de Ciudad Real y que presenten una reclamación, o al menos, una denuncia al no tener recibo ni factura.

El objetivo en este caso es que se lleve a cabo una “actuación inspectora” que, al menos, pueda resultar “disuasoria”. “Si tienen documentación, se podrá hacer una mediación y exigirles la entrega de un justificante de pago, en su caso, ya que si existe alguna irregularidad también se podria iniciar un expediente sancionador”, comentan fuentes del departamento regional de Consumo.

Otra posibilidad sería denunciar ante la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) del Ayuntamiento de Ciudad Real. “Intentará una intermediación con la agencia y eso sirve ya como una reclamación extrajudicial si quiere seguir luego por la vía judicial”, apunta la Organización de Consumidores.

En tercer lugar, ante los juzgados, al no tener pruebas del pago, la OCU reconoce que sería “complicado”. “Algunos jueces han dado valor a que el afectado pruebe que en esa fecha hizo una disposición de efectivo por la cantidad implicada, pero no hay ninguna seguridad de que un juez concreto lo considere prueba suficiente. Debería ir como añadido a otros indicios, como testigos y otros afectados”.

Subterfugios, denuncias y multas

El cobro de una comisión a los inquilinos se prohibió con la nueva Ley Estatal de Vivienda, pero varias empresas utilizan subterfugios para trampear la norma.

Varias sentencias han declarado ya la nulidad de estos supuestos. Desde el Ministerio recuerdan que “trasladar a los inquilinos los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato es una práctica prohibida expresamente”.

En concreto, la imposición de comisiones o cobros por servicios no solicitados, así como el uso de prácticas comerciales desleales acarrean multas de hasta 100.000 euros. Y la introducción de cláusulas abusivas puede llevar al millón.

El administrador del fondo Urbe Enginova ha negado este viernes ante el juez que quiera echar a los vecinos de un bloque del barrio del Poble-sec de Barcelona que lo han denunciado por acoso inmobiliario, si bien ha admitido que les ofreció dinero para que abandonaran el edificio, según han informado fuentes jurídicas.

Ante el juzgado de instrucción 32 de Barcelona ha declarado este viernes como investigado el administrador del fondo Urbe Enginova, denunciado por 18 vecinos del bloque representados por el Col·lectiu Ronda, el Sindicat de Llogaters y el Sindicat de barri del Poble-sec. Se trata del segundo caso abierto en España por acoso inmobiliario gracias a denuncias de inquilinos.

Según han informado fuentes jurídicas, el administrador ha negado el acoso inmobiliario y ha mantenido que siente “preocupación” por el estado de los vecinos. Los denunciantes, representados por la abogada Paula Cardona, acusan al fondo de una “estrategia deliberada de degradación” del edificio para que los vecinos se marchen.

Uno de los peores episodios incluidos en la denuncia vecinal ocurrió el 6 de octubre del año pasado, cuando se estropeó el ascensor de la finca. Los inquilinos solicitaron a la propiedad su reparación, pero ante la falta de respuesta contactaron ellos mismos con la empresa de mantenimiento, que envió un presupuesto de 2.000 euros a la propiedad y a los vecinos.

La empresa de ascensores aseguró que la avería se resolvería en 15 días, pero no ocurrió, y la finca pasó 39 días sin reparar el ascensor (hay varios vecinos con movilidad reducida). Los vecinos también acusan al fondo de contratar a una empresa de desokupaciones ilegales “para presionar e intimidar a los inquilinos” y acelerar su marcha del edificio.

Este viernes también ha declarado un responsable de la empresa de reparación de ascensores, que ha corroborado la denuncia vecinal. Según el técnico, envió a la empresa varios correos con presupuestos para arreglar el ascensor, sin recibir respuesta. El investigado se ha escudado en trámites burocráticos para explicar la tardanza en la reparación.

El fondo, según la denuncia, adquirió el edificio en febrero de 2025, y a partir de entonces los vecinos empezaron a recibir comunicaciones de que sus contratos de alquiler no serían renovados. Algunos arrendatarios ya han recibido las primeras demandas de desahucio, mientras que otros todavía tienen contratos en vigor.

La Fiscalía espera que puedan recuperar sus propiedades la mayoría de víctimas de la macroestafa inmobiliaria de Barcelona, una de las mayores de España, consumada por una trama se quedó con más de un centenar de viviendas.

Lo solicitará el lunes en el juicio (que continúa para la parte civil), donde el fiscal Óscar Serrano ha avanzado también pedirá que los acusados indemnicen con el valor actual de mercado en los casos en que las víctimas no puedan recuperar el inmueble porque un tercero lo ha adquirido de buena fe. La Fiscalía se adhiere a las peticiones de las defensas y de las acusaciones particulares para que sean las aseguradoras quienes respondan de estas indemnizaciones.

En un pacto con la Fiscalía y las acusaciones, los miembros de la red se conformaron el lunes con una rebaja sustancial de las penas (inicialmente afrontaban más de 20 años de cárcel). Todavía queda pendiente fijar las indemnizaciones a las víctimas, muchas de las cuales acabaron desahuciadas a raíz del fraude.

El pacto permitió a los acusados rebajar sus penas, y a las víctimas acelerar la devolución de sus casas o el cobro de indemnizaciones, toda vez que, de haberse celebrado todo el juicio, la vista se hubiera alargado varios meses, y luego la sentencia se podría recurrir.

El caso se destapó en 2015, aunque en los últimos años familiares de víctimas, asociaciones, abogados y Fiscalía han advertido sobre los abusos económicos a las personas mayores, y del papel de profesionales como abogados y notarios en ellos. Hay un consenso en que faltan recursos para los servicios sociales, los procedimientos judiciales son demasiado largos y no existe suficiente sensibilización en las administraciones y algunos estamentos judiciales.

Las víctimas no podrán recuperar sus inmuebles ni cobrar las indemnizaciones hasta que haya una sentencia firme, momento en que el tribunal la enviará al Registro de la Propiedad para que anule las escrituras públicas fraudulentas.

La sentencia de conformidad alcanzada este lunes en lo relativo a la parte penal permitirá acelerar el proceso, aunque las indemnizaciones serán más rápidas que la recuperación de los inmuebles porque habrá que dar mandato al Registro de la Propiedad.

Los dos principales investigados del caso (en total había 14 procesados) son un abogado y un notario que aceptaron penas de hasta 4 años y 7 meses de prisión. El abogado Francisco Comitre aceptó una condena de 4 años y 7 meses de prisión, la pena más elevada, por delito de estafa agravada en concurso medial con falsedad documental, blanqueo de capitales y pertenencia a grupo criminal.

El notario Enrique Peña aceptó 3 años y 2 meses de prisión (1 año y 9 meses por estafa agravada y 1 año y 5 meses por blanqueo, lo que previsiblemente haga que evite el ingreso en la cárcel), así como la inhabilitación definitiva para ejercer su profesión.

En su caso no formaba parte del grupo criminal, puesto que lo que se le atribuye con responsabilidad criminal no es un lucro, sino “un incumplimiento ciertamente intenso” de sus deberes notariales, que propiciaron que el grupo criminal pudiese cometer las estafas, según la Fiscalía.

El Ministerio Público considera que el incumplimiento de Peña fue tan intenso que trascendió la imprudencia porque sabía que estaba ignorando su obligación de revisar las operaciones que autorizaba para evitar la comisión de delitos y que, además, lo hizo de forma masiva.

La mayor estafa inmobiliaria de España se ha cerrado este lunes, por la vía penal, con un pacto. El notario Enrique Peña, el abogado Francisco Comitre y el intermediario David Navarro han admitido que estafaron a más de 100 víctimas, muchas de ellas ancianos, y han visto rebajadas sus penas. Solo Comitre tiene el riesgo de pisar la cárcel al haber sido condenado por delito de estafa a dos años y un mes de prisión.

En un pacto con la Fiscalía y las acusaciones, los miembros de la red se han conformado este lunes con una rebaja sustancial de las penas (inicialmente afrontaban más de 20 años de cárcel). Todavía queda pendiente fijar las indemnizaciones a las víctimas, muchas de las cuales acabaron desahuciadas a raíz del fraude.

El pacto permite a los acusados rebajar sus penas, y a las víctimas acelerar la devolución de sus casas o el cobro de indemnizaciones, toda vez que, de haberse celebrado todo el juicio, la vista se hubiera alargado varios meses, y luego la sentencia se podría recurrir.

El caso se destapó en 2015, aunque en los últimos años familiares de víctimas, asociaciones, abogados y Fiscalía han advertido sobre los abusos económicos a las personas mayores, y del papel de profesionales como abogados y notarios en ellos. Hay un consenso en que faltan recursos para los servicios sociales, los procedimientos judiciales son demasiado largos y no existe suficiente sensibilización en las administraciones y algunos estamentos judiciales.

En conjunto, los catorce integrantes de la trama de macroestafas inmobiliarias liderada por Peña y Comitre han aceptado penas de hasta cuatro años y siete meses de cárcel, tras admitir que entre 2009 y 2015 engañaron a más de un centenar de propietarios para apropiarse de sus viviendas.

La mayor condena es para el principal acusado, el abogado Comitre, quien ha aceptado penas que suman cuatro años y siete meses de cárcel y multa de 7.200 euros por delitos de estafa, blanqueo y organización criminal y será el único de los acusados que deberá ingresar en prisión ya que una de ellas supera los dos años.

Otro de los principales procesados, el notario Peña, se ha conformado con tres años y dos meses de cárcel, aunque podría beneficiarse de una suspensión de ingreso en prisión, además de la prohibición definitiva para ejercer de notario.

Entre los investigados por esta macroestafa inmobiliaria, que engañaba a propietarios con productos financieros como hipotecas inversas, figuraba también Artur Segarra, declarado en rebeldía y que cumple cadena perpetua en Tailandia por haber asesinado en 2016 a David Bernat, vecino de L'Albi (Lleida).

Acusaciones y defensas del caso han pactado asimismo declarar la nulidad de todas las escrituras firmadas en base a compraventas fraudulentas, lo que abre la puerta a que las víctimas puedan recuperar sus inmuebles, aunque muchas de las propiedades ya han sido adquiridas por terceras personas.

La sala ha acordado que el juicio continúe únicamente para establecer las responsabilidades civiles que corresponden a las víctimas y quién debe hacerse cargo de las indemnizaciones, en un proceso en el que además de la aseguradoras forman parte múltiples sociedades pantalla que los acusados utilizaban para perpetrar los estafas y ocultar los ingresos.

La red, destapada en 2015 por los Mossos d'Esquadra, se dedicaba presuntamente a estafar a personas mayores, sin conocimientos económicos, para quedarse con sus propiedades inmobiliarias, sin abonarles contraprestación económica alguna o, en ciertos casos, pagándoles un importe muy inferior al valor del mercado.

Se trataba de productos financieros de efectos similares al préstamo personal con garantía inmobiliaria, a la hipoteca inversa o al contrato de renta vitalicia con reserva de usufructo vitalicio. De esa forma, contactaron con numerosas personas a las que garantizaron que obtendrían dinero mediante los productos financieros ofertados o a través de préstamos, para que así pudieran hacer frente a sus deudas.

Para elevar esas compraventas fraudulentas a escritura pública, la trama contaba con la colaboración de dos notarios, uno de ellos Peña, además de dos oficiales de notaría de Barcelona y Santa Margarida i els Monjos (Barcelona).

Asimismo, los acusados utilizaron “toda una serie de sociedades instrumentales” para ocultar la identidad de las personas que compraban los inmuebles y dificultar que los estafados pudieran recuperar su propiedad en caso de llegar a descubrir el fraude que habían padecido.

Una agencia inmobiliaria publica cada mes cerca de dos centenares de anuncios de alquiler, que se traducen en 24.000 solicitudes. Para cada vivienda, agendan visitas de unos 15 minutos, durante dos horas, lo que reduce la cuenta a unos 1.600 candidatos. La empresa se llama Zazume y, hace un par de años, implementó una herramienta de inteligencia artificial para “precualificar” a los potenciales inquilinos. “Antes de aceptar un perfil tenemos un agente [IA] que contacta con los perfiles, les pregunta qué están buscando, ingresos, cuántos son, si están trabajando y qué, si tienen o no mascotas... Era el trabajo de dos o tres personas, que ahora se pueden dedicar a tareas con más valor añadido”, explica el cofundador de la plataforma, Jeroen Merchiers.

El potencial de las tecnologías de inteligencia artificial de permear en la actividad inmobiliaria y los procesos de gestión de alquileres es elevado. “El alquiler vacacional se ha digitalizado a nivel mundial, pero en el residencial, con un sector súperfragmentado, donde el 95% de la oferta pertenece a pequeños propietarios, la experiencia todavía es nefasta”, señala el propio Merchiers, quien fuera director general de Airbnb para Europa, Oriente Medio y África.

Las grandes consultoras internacionales apuntan a un incremento en el uso de estas herramientas en un momento en el que, tanto en España como en otros países del entorno, la crisis de vivienda aprieta y aparta a una parte de la población de la propiedad al alquiler. El informe sobre perspectivas del mercado inmobiliario europeo para 2026, elaborado por CBRE Research, señala que “las plataformas de alquiler digital, la selección de inquilinos impulsada por IA y las tecnologías de edificios inteligentes se están convirtiendo en el estándar, mejorando la eficiencia operativa y la experiencia del inquilino”. El trabajo prevé una “mayor adopción” de estos procesos por parte de los operadores durante estos meses.

Los movimientos inversores ya vienen produciéndose en los últimos tiempos. En mayo, PwC situó a España como el tercer país europeo con más compañías tecnológicas del sector inmobiliario, solo por detrás de Reino Unido y Alemania. La consultora contabilizó 700 empresas de PropTech, en el sector inmobiliario, y 170 de ConTech, en la construcción.

Un sector emergente

“Aunque tradicionalmente el sector se ha caracterizado por la falta de innovación, las PropTech están sirviendo para cambiar esta concepción, revolucionando la manera en la que se compran, venden y administran sociedades”, indicaba la responsable de Real Estate de PwC España, Miren Tellería, coincidiendo con la presentación del informe PropTech Trends Spain 2025, elaborado junto a TheFringe/Labs y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya. En ese sentido, la experta avanzaba que “las empresas inmobiliarias españolas están aprovechando cada vez más las tecnologías emergentes, como la inteligencia artificial para identificar oportunidades y agilizar diversos aspectos del sector, como el diseño, el desarrollo y la intermediación”.

Este informe señalaba el “principal reto” del ecosistema español de PropTech: el crecimiento. Aunque es “uno de los más grandes de Europa”, la mitad de estas empresas tiene una facturación discreta, que no supera los 500.000 euros al año. Zazume cerró el año pasado una ronda de financiación de 2,3 millones de euros, liderada por Sabadell Venture Capital y Nordstar, con el objetivo de acelerar el crecimiento de la empresa y reforzar su posición en el mercado de la profesionalización y la digitalización.

“Dentro de los que se dedican al sector, somos los más avanzados, pero todavía nos queda mucho por hacer”, reconoce Merchiers, con la vista puesta en los trámites de incidencias con las aseguradoras: “Veo lo manual que es ese contacto y toda esa ineficiencia se puede arreglar con esta tecnología”.

Desde la plataforma Testa Homes, que gestiona unas 14.000 viviendas en toda España, también apuntan al uso de la inteligencia artificial como una herramienta clave para incorporar “capacidades predictivas y adaptativas en el ciclo completo del alquiler”. Desde “algoritmos de recomendación que ajustan la oferta al perfil del usuario”, hasta “sistemas de análisis predictivo para prever comportamientos o incidencias”, pasando por “modelos de scoring para anticipar riesgos”. “Estas capacidades mejoran la conversión comercial, optimizan la gestión del riesgo y fortalecen la fidelización, configurando un modelo centrado en el usuario, pero respaldado por datos”, explicaba su chief operating officer, Noelia Rosón, en una columna en la web de Idealista.

Precisamente, esta plataforma ha ido implementando funcionalidades de IA en sus anuncios. En 2023, anuncio la puesta en marcha de un “servicio de texto inteligente” para mejorar las descripciones de los anuncios y ese mismo año publicó una guía para incentivar el uso de estas herramientas en el procesamiento de imágenes. En aquel momento, los ejemplos eran hacer las camas, ordenar habitaciones o cambiar el color del cielo, pero desde entonces la tecnología ha avanzado tanto que permite reconstruir habitaciones y espacios de manera prácticamente indistinguible de una fotografía original.

Más del 70% de agentes lo utiliza en Estados Unidos

Un informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos, publicado en 2025, señala que casi el 70% de los agentes utiliza la inteligencia artificial en su trabajo. El 20% lo hace a diario; el 22%, semanalmente; y el 27%, unas pocas veces al mes. El uso más extendido es el de generación de contenidos, como textos descriptivos, pero también para tareas creativas o de marketing. El 17% afirma que el impacto es significativamente positivo; el 33% cree que es moderadamente positivo; y el 46% dice que es neutro.

Más allá de los beneficios evidentes para las empresas —desde Zazume estiman que la eficiencia se ha incrementado en un 150% en solo dos años, por el uso de la IA—, algunas voces alertan de los riesgos para los usuarios. Sobre todo, en procesos donde entran en juego derechos fundamentales o se deciden elementos vitales, como el acceso a una vivienda. “La inteligencia artificial ayuda a una gestión más eficiente, pero tienes que poner a un humano al final del proceso para comprobar que este ha sido lógico”, indica la fundadora y presidenta del Observatorio del Impacto Social y Ético de la Inteligencia Artificial (OdiseIA), Idoia Salazar.

La experta señala que la IA gestiona muy bien los datos. Esa es su fortaleza, pero también su debilidad. “Es puro dato, no contextualiza”, indica Salazar. Y en esa contextualización puede estar la clave en un scoring. “Puede producirse un sesgo, descartando a una persona por el lugar donde haya vivido antes o por un error sobre un impago que luego se hubiera subsanado”, pone como ejemplo.

Aún no es de “alto riesgo”

En 2024, la Eurocámara dio el visto bueno a la primera regulación de Inteligencia Artificial del mundo. Algunos usos, como los que impactan en las condiciones laborales, son considerados de “alto riesgo” y tienen una protección especial. Las empresas deben certificar que han analizado y reducido los riesgos del algoritmo que utilicen, deben evitar sesgos y estar controlados por personas, que han de saber por qué toma las decisiones. Para Salazar, la selección de candidatos a un alquiler debería entrar en esta categoría, porque impacta sobre el derecho a acceder a una vivienda, pero, por el momento, el reglamento los deja fuera.

Desde la Agencia Española de Supervisión de Inteligencia Artificial (Aesia), el organismo encargado de controlar que el desarrollo de esta tecnología se realice bajo parámetros responsables, explican que, aunque el reglamento no considera este tipo de sistemas de alto riesgo y que, “por lo tanto, no tiene obligaciones como tal, más allá de las potenciales de transparencia”, el Reglamento “es lo suficientemente flexible para incorporar el efecto de este tipo de nuevos sistemas que afecten a derechos fundamentales y que no existían cuando fue concebido”.

Con todo, Salazar defiende las posibilidades de la IA, también en la lucha contra los sesgos. “Las personas también tienen sesgos, muchos de ellos inconscientes, pero con la inteligencia artificial podemos hacer una limpieza de datos, excluir determinadas variables, como raza, sexo o posición social” y, además, “me da más elementos para tomar la mejor decisión de una manera técnica, objetiva y realista, que enfrento con mis propias decisiones”, desarrolla. En cualquier caso, la experta recuerda el derecho de los usuarios y consumidores a recibir información sobre el motivo por el que han sido excluidos de cualquier proceso por esta tecnología, ya sea en un filtro para una entrevista de trabajo o para agendar una visita a un piso, algo posible gracias a la IA generativa.

La Generalitat ha impuesto la primera sanción por racismo inmobiliario a una agencia de Mataró, por valor de 10.001 euros, así como una sanción accesoria que le prohíbe recibir ayudas, subvenciones y contratar con la administración pública por un año. El motivo: denegar el acceso a un piso de alquiler a una persona migrada. Esa persona es Hamid, un comercial de origen marroquí que, cansado de ver cómo el mercado inmobiliario discriminaba a personas como él, decidió iniciar una campaña para denunciarlo.

Desde 2022, este hombre se ha dedicado a llamar a diversas agencias inmobiliarias de su ciudad, interesándose por pisos y constatando que, en cuanto conocían sus apellidos, las puertas se le cerraban a pesar de tener permiso de residencia y una nómina estable.

“El racismo inmobiliario no es una opinión ni una percepción subjetiva, es una discriminación reconocida en nuestro ordenamiento jurídico. Y, quien lo incumple, debe ser sancionado”, asegura, en declaraciones a elDiario.es, la consellera de Igualdad Eva Menor, quien se ha mostrado “muy satisfecha” de esta primera multa, sobre la que todavía cabe recurso.

Desde el Observatorio DESCA, entidad que ha acompañado a Hamid durante todo el proceso, afean a la administración catalana que, aunque el marco legal que regula el racismo inmobiliario es “tajantemente claro”, no hayan puesto ninguna sanción hasta ahora. “Estamos muy contentos con la multa, pero el daño ya está hecho. Yo simplemente soy la cara y el nombre de este racismo, pero hay miles de personas que lo sufren a diario”, apunta Hamid.

Este hombre presentó las primeras denuncias en febrero de 2022. Nueve de ellas han terminado archivadas, tras un recorrido administrativo con varias etapas: Ayuntamiento de Mataró, Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC), Agència Catalana de Consum (ACC) y, por último, la Oficina d'Igualtat de Tracte i No-discriminació (OITND), dependiente de la Generalitat. El plazo de prescripción de los expedientes sancionadores una vez abiertos es de seis meses.

“Este tipo de denuncias, hasta ahora, han dado muchas vueltas por la administración”, reconoce Menor, quien asegura que a raíz de este caso han “aprendido mucho” y ya han establecido los límites en las competencias de cada agencia, de tal manera que las denuncias vayan a parar directamente a quien pueda abrir el expediente.

Desde el Observatorio DESCA explican que todas las agencias en las que han recaído las denuncias de Hamid tienen competencias para abordar el racismo inmobiliario, pero que se han ido “pasando la pelota porque es un tema que les incomoda mucho”, explica Miguel Ruiz, abogado del denunciante. “Estamos ante un caso de mal hacer de la administración”, remacha el letrado.

Si bien desde el Ejecutivo niegan que puedan reabrir casos que ya se han archivado, aseguran que los que vengan a partir de ahora se tramitarán más rápido. Y apuntan que, además de la sanción anunciada ahora, tienen más expedientes en marcha, dos de los cuales parten también de denuncias de Hamid.

El periplo administrativo

Esta primera sanción parte de una denuncia que data del 3 de abril de 2024. Meses antes, en enero, Hamid se interesó por un piso que la inmobiliaria Fingerprint de Mataró alquilaba por 1.500 euros al mes, pero no recibió respuesta ninguna. Algunos días después, un amigo suyo, con nombre y apellidos catalanes, hizo exactamente la misma solicitud y, en menos de 10 minutos, recibió respuesta tanto por teléfono como por mensaje para ofrecerle una visita.

Pero quien se presentó a la cita fue Hamid. En verle, el agente inmobiliario le dijo que el piso ya estaba reservado. El denunciante afeó a su interlocutor que no quisiera enseñarle la casa a un marroquí y este respondió: “Eso, eso también es verdad. Pero no tiene nada que ver con eso”, tal como se puede escuchar en un extracto de la grabación de voz aportada por el denunciante y que se recoge en la resolución de la sanción, a la que ha tenido acceso elDiario.es.

Fue entonces cuando se presentó la denuncia en el Ayuntamiento de Mataró, en abril. Y ahí empieza el periplo administrativo. El consistorio remitió el caso a la Agència d’Habitatge de Catalunya en junio, argumentando que no contaba “con los medios materiales y personales suficientes para abordar con éxito a tramitación de estos expedientes”. En septiembre, se volvió a derivar, esta vez a la Agència Catalana de Consum, por entender que es el órgano competente.

Ya en marzo de 2025, quien se encarga de la denuncia es la Oficina de Igualdad de Trato y No Discriminación (OITND), dependiente de la conselleria de Igualdad, y tras recibir toda la información, inició el procedimiento sancionador. La sentencia llegó en enero de 2026.

La Generalitat considera que los hechos suponen una infracción grave, con multas de entre 10.001 y 40.000 euros, ya que consideran probado que la inmobiliaria denegó el acceso a Hamid por motivos de “raza, origen étnico o color de piel”.

El abogado del denunciante, Miguel Ruiz, del Observatorio DESCA, afea a la administración que la sanción sea la menor prevista por la ley; “No puede ser que salga más barato incumplir la ley que cumplirla”, añade. Pero la Generalitat se justifica argumentando que no se ha percibido “reiteración en el incumplimiento de advertencias o comportamientos discriminatorios”.

A pesar de que la sanción sea poca, en opinión del denunciante, lo que sí establece la sentencia es el reconocimiento de daños y perjuicios causados a Hamid, incluido el daño moral. Eso abre la puerta a que pueda poner otra denuncia que le lleve a ser indeminizado personalmente. El abogado del denunciante asegura que buscará que su cliente sea indemnizado, no sólo en lo económico, sino que también pretenden que se llegue a una garantía de no repetición. Para ello, aseguran, primero intentarán la vía de la mediación y, si eso no funciona, “no quedará más remedio que ir a los tribunales”, alertan.

Una lacra arraigada

Según la segunda edición del informe '¿Se alquila? Racismo y segregación en el alquiler de vivienda', publicado por Provivienda en marzo de este año, el 65% de personas extranjeras que buscan piso se han encontrado con estrategias de bloqueo por parte de los agentes inmobiliarios a la hora de alquilar una vivienda disponible. El estudio constata que la discriminación es otra barrera de peso en el ya de por sí complejo mercado inmobiliario.

A pesar de ello, sobre esta lacra todavía pesan pocas sanciones. La primera no llegó hasta el año 2021 y fue impuesta por el Ayuntamiento de Barcelona, en aquel entonces liderado por Ada Colau, pese a que la ley catalana de vivienda las contempla desde el año 2007.

Por ello, desde el Observatorio DESCA aseguran que esta sanción es “imprescindible” para “enviar un mensaje muy claro a las inmobiliarias”, que se están erigiendo “como agentes de fronteras, que deciden quién puede vivir y quién no en según qué barrios”, apunta Ruiz. En este sentido, Hamid añade que, después de cuatro años de búsqueda de un piso nuevo para vivir, que se adecue a sus necesidades, los únicos inmuebles que le han enseñado son “los que los nacionales no quieren”.

Desde SOS Racisme, Laura Rodríguez alerta de que el racismo inmobiliario se asienta sobre “unos estereotipos que tiene el propietario y que las agencias están permitiendo”. La entidad alerta de que esta discriminación no se trata sólo de no poder encontrar un piso, sino que también “agrava la crisis de derechos humanos del colectivo racializado”.

En la misma línea, apunta que hay muchos más casos de los que se denuncian. Por ello, demandan a la Generalitat que actúe de oficio y disponga recursos para hacer inspecciones y que la responsabilidad para sancionar estas prácticas no recaiga sólo sobre los afectados, que suelen ser personas “vulnerabilizadas cuya principal preocupación es, simplemente, encontrar un lugar para vivir”, asegura Rodríguez.

Desde la Generalitat se excusan argumentando que, hasta ahora, no estaban claras las competencias y atribuciones de las diferentes agencias implicadas en cuestiones inmobiliarias. Este es un handicap que ya vienen alertando desde hace años entidades y organismos como la Sindicatura de Greuges -defensor del pueblo catalán-, que pidió una centralización de los expedientes para evitar que fueran pasándose de mano en mano.

A raíz de esta petición, que también se repitió en la comisión del Parlament por la no discriminación, el departament de Menor prepara un informe sobre la situación del racismo inmobiliario en Catalunya así como una guía de buenas prácticas. “En un momento en que el discurso de odio genera tanto miedo en la sociedad, es importante destacar los buenos ejemplos”, subraya la consellera.

Los vecinos de la calle Letonia de Tres Cantos, frente a la urbanización Residencial Báltico y cerca de las calles Hungría y Dinamarca, siguen pasando frío. Irónicamente, estos pisos públicos pertenecientes al Plan Vive de la Comunidad de Madrid llevan varias semanas con incidencias en el servicio de aerotermia, gestionado por la empresa Acenz, la misma que operaba en otros pisos del programa de alquiler “asequible” en Getafe que denunciaban problemas con el agua caliente las pasadas navidades. Pero el frío es solo una de muchas quejas que señalan estos vecinos de Tres Cantos: facturas inasumibles para muchos, defectos en la construcción o el jardín, puertas abiertas día y noche —que aseguran que favorecen que se produzcan robos— y una cláusula ilegal por la que la Asociación de Vecinos Letonia llevará a los juzgados a Tarvos, la empresa dueña del inmueble. 

Todos los inquilinos del Plan Vive pagan, entre otras tasas e impuestos, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Se trata de una cláusula que ya señaló la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM) en un informe el pasado mes de mayo por contravenir “la Ley de Arrendamientos Urbanos y la normativa de vivienda protegida”. Además, es algo por lo que ya protestaron varios de los inquilinos de las 140 primeras viviendas del Plan Vive de la Comunidad de Madrid en Alcorcón, en 2024. Pero esta es la primera vez que unos vecinos se enfrentarán a Tarvos en los juzgados para defender que la cláusula “es ilegal y abusiva”, según asegura uno de los abogados que llevará su caso, Javier Ledesma. 

Los vecinos de 62 de estas viviendas reclamarán la devolución de este importe de IBI que se les ha cobrado durante los dos últimos años, casi 30.000 euros según el abogado. En su defensa, se basarán principalmente en una sentencia del Tribunal Supremo del año 2023 que declaró la nulidad de esta cláusula en unos pisos públicos de Aragón. “Establece que en las viviendas de protección oficial, las únicas cantidades que se pueden exigir son la renta y los costes reales de los servicios prestados”, algo que no incluye impuestos como el IBI, explica Ledesma. Contactada por este periódico, Tarvos ha decidido no hacer ninguna declaración al respecto.

La demanda no señalará a la Comunidad de Madrid como responsable en este caso, pero el abogado apunta que sí tendría “la posibilidad de decir expresamente que estas cuantías por IBI no pueden ser cobradas al arrendatario”. Algo que se podría establecer en el pliego de condiciones, asegura. Según la Consejería de Vivienda, “la Dirección General de Vivienda ha exigido que se compense a los afectados los perjuicios ocasionados durante el periodo en el que se produjeron las penalidades” y añaden que “la Comunidad de Madrid continuará vigilante y, en el supuesto de que las incidencias no queden definitivamente solucionadas, no dudará en apercibir a la concesionaria y, si procede, aplicar las penalizaciones correspondientes, garantizando así la defensa del interés general y los derechos de los adjudicatarios”.

El importe exacto que pagan al mes por el IBI, así como los gastos comunitarios, varía según el piso. Adrián Alarcón, secretario de la Asociación de Vecinos Letonia, vive en un piso de dos habitaciones por el que asegura que paga un alquiler mensual de 890 euros. Se trata de un piso de 60 metros cuadrados en el que viven dos personas. Sin embargo, a este alquiler que se promociona como asequible hay que añadirle el IBI —unos 60 euros al mes en el caso de Adrián— y los gastos de comunidad, que acaban sumando 1.090 euros. Eso, sin contar las facturas de aerotermia, agua, luz… 

Denuncian facturas de aerotermia desorbitadas

Cuando estos vecinos no pasan frío por el mal funcionamiento de la calefacción —del que algunos se siguen quejando después de que Acenz y Sogeviso, la gestora de los alquileres, dijeran que estaba solucionado— lo pasan por no poder permitirse el coste de las facturas. Algunos vecinos como Kamil Pozezynski o el Presidente de la Asociación de Vecinos, Gonzalo Ruiz, aseguran que llegan a los 150 euros, por lo que muchos deciden apagarla y comprar calefactores eléctricos para pasar el invierno. 

El precio del servicio de aerotermia es todavía más llamativo cuando se compara con las tasas que pagan los vecinos de la calle Emilio Tuñón, también del Plan Vive y a tan solo 10 minutos de la calle Letonia. En su caso, es la empresa Ness quien se encarga de suministrarlo y las tasas que pagan estos inquilinos son casi la mitad de lo que pagan en Letonia con la empresa Acenz. ¿Por qué encargar a esta empresa que suministre el servicio mientras existe otra con una oferta más competitiva?

Gonzalo Ruiz señala la relación entre Acenz y Avintia, el grupo que gestiona la conserjería, limpieza y otros servicios del edificio. Esta última es cocreadora de Acenz, por lo que, señala, “todo el dinero se va a Avintia”. Queda todo en casa. “Mucha gente lo que está haciendo con repulsa es dejarla apagada y este mes va a devolver el recibo”, añade Ruiz. De hecho, la comunidad de vecinos inició por su cuenta una consulta para proponer cambiar de empresa de aerotermia y la mayoría ha votado a favor.

Acenz niega que se hayan repetido los problemas con su servicio y aseguran que su equipo “ha estado pendiente en todo momento de esta incidencia puntual”, por lo que “el servicio quedó totalmente restablecido desde el pasado día 30 de diciembre”. Además, añaden que el consumo medio de las 209 viviendas del proyecto de Tres Cantos es de 50,03 euros mensuales o 600,36 anuales. “Este importe incluye los servicios de calefacción, aire acondicionado, agua caliente sanitaria y el mantenimiento de sus instalaciones en régimen de garantía total. Incluye, además, el IVA. Un importe infinitamente inferior a la media nacional que, por los mismos conceptos, se sitúa en los 1.300 euros anuales y que solo es posible gracias al sistema constructivo aplicado, el modelo industrializado, que garantiza los máximos estándares de calidad y eficiencia energética”. En cuanto a la relación de la empresa con el grupo Avintia, aseguran que no tienen vinculación alguna “más allá de la lógica relación profesional” y “no existe dependencia jerárquica, funcional u orgánica de aquella organización respecto de esta”.

Adnane Jirrari es otro vecino de Letonia. Para pagar su alquiler en un piso de tres habitaciones en el que vive con su pareja y sus dos hijos, tiene dos trabajos: entre semana, lleva una hormigonera, y durante el fin de semana es empleado de limpieza en un ayuntamiento. Cuenta que paga 1.600 euros al mes, incluyendo gastos de comunidad, agua y luz. Él es uno de los vecinos que no encienden la calefacción “por el susto” que se podía llevar con la factura. “Los vecinos se empezaron a quejar de que les salía muy caro. Así que he comprado calefactores eléctricos y estoy apañado con eso”.

Césped levantado, culebras en el jardín y otros defectos del inmueble

Pero otros servicios por los que pagan, como la jardinería, tampoco se libran de las críticas. Gonzalo Ruiz, no ve a dónde han ido a parar los 9.000 euros que asegura que gastó la comunidad en este servicio durante todo el año 2025, mientras que el jardín se ve descuidado, solo se desbrozó una vez en todo el año, e incluso cuenta que el pasado verano llegaron a ver culebras entre las hierbas. Esta misma semana se solucionó un problema que llevaban arrastrando desde septiembre, según Ruiz. Una parte significativa del césped artificial que rodea la piscina se había levantado. Algo que desde entonces se ha tenido que intentar remediar poniendo ladrillos por encima para mantenerlo pegado al suelo.

En el interior del edificio también tiene algunos defectos. Pequeñas humedades en los pasillos, por ejemplo, o tuberías, cables y contadores al descubierto en el techo. Hasta tres en uno de los edificios del bloque. Además, una de las grandes quejas de los vecinos tiene que ver con la seguridad. Varias puertas de acceso a la comunidad permanecen las 24 horas abiertas, así como algunas de las que dan acceso a los edificios o el garaje. “Tenemos una comunidad muy abierta”, ironiza Jirrari. Algunas de las cerraduras tienen un defecto por el que basta con empujar de la puerta para que se abra sin más, y Ruiz achaca varios robos del año pasado a esto. “Robaron ruedas de un coche, un Audi, que vale cada rueda casi 1.000 euros. Luego también robaron un volante de un BMW, y rayaron varios coches”, recuerda.

la gestora de los alquileres, Sogeviso, sostiene que los problemas con la aerotermia “quedaron solucionados” y añade que “las posibles incidencias puntuales están trasladadas tanto a la mantenedora como a la constructora para su resolución, como habitualmente. En cuanto a otros asuntos, por supuesto actuaremos como enlace con la Concesionaria, Tarvos, de todas las peticiones de los residentes para responder lo antes posible”.

“Solo sabes lo que es el racismo inmobiliario si lo has sufrido”. Tras más de 20 años en España, un día Hamid, comercial de origen marroquí que trabaja por toda Europa y vive en Mataró (Barcelona), dijo basta. Hastiado por las discriminaciones que él mismo había padecido y que veía día tras día entre sus “paisanos” que buscaban piso, se convirtió en activista contra el racismo inmobiliario. Más de dos años después de empezar su lucha, lamenta que ninguna ventanilla oficial a la que ha acudido le haya dado respuesta: “Las administraciones no hacen nada”.

Su método de “testing”, en palabras de Hamid, resulta tan sencillo como revelador: llama a una inmobiliaria de la comarca donde vive para ir a ver algún piso alquilado. Da todos sus datos y pruebas de su solvencia económica. La respuesta de las empresas, cuenta, no suele ser una negativa directa y tajante. Primero viene el silencio. Y tras tener que insistir él mismo para lograr una visita, llegan las evasivas.

Hamid tiene una colección de excusas recibidas nada desdeñable. “La más habitual es cuando te dicen que no tienen la llave aunque el piso esté anunciado, pero también te cancelan sin previo aviso, te van cambiando la hora...”. En algunos casos, tras su insistencia, Hamid ha podido documentar cómo los trabajadores de algunas inmobiliarias le admiten que el dueño del piso no quiere alquilarlo a inmigrantes.

“No es como hace 20 años, que te decían directamente que 'a moros no alquilo', al principio todo es más sutil, más suave... pero al final a un nacional lo llaman; a mí no, y eso que tengo mi DNI y mi nómina y todo”, asevera Hamid. En ocasiones, ha pedido colaboración de algún amigo nacido en la comarca y sin apellidos extranjeros para corroborar su hipótesis. El resultado, lamenta, suele ser positivo.

El racismo inmobiliario en España es una realidad constatada por entidades y administraciones, pero sobre la que pesan pocas sanciones. La primera no llegó hasta el año 2021 y fue impuesta por el Ayuntamiento de Barcelona, en aquel entonces liderado por Ada Colau, pese a que la ley catalana de vivienda las contempla desde el año 2007.

Según la segunda edición del informe '¿Se alquila? Racismo y segregación en el alquiler de vivienda', publicado por Provivienda en marzo de este año, el 65% de personas extranjeras que buscan piso se han encontrado con estrategias de bloqueo por parte de los agentes inmobiliarios a la hora de alquilar una vivienda disponible. El estudio constata que la discriminación es otra barrera de peso en el ya de por sí complejo mercado inmobiliario.

De entrada, existen dificultades probatorias para las víctimas (suelen tener que pedir ayuda a amigos sin apellidos de origen extranjero para acreditar que el piso sigue vacío por discriminación). “Muchos paisanos lo que quieren es un techo para su familia, no tienen tiempo o se piensan que tendrán líos por denunciar, y suficiente tienen con trabajar todo el día y dar de comer a los suyos”, asevera Hamid.

Además de la infradenuncia, un fenómeno habitual en todo tipo de discriminación, Hamid se ha topado con otra barrera: el silencio de las distintas administraciones que han recibido sus escritos. “Se van pasando la patata, pero no hacen nada”, denuncia.

Así la constata la documentación que ha podido consultar elDiario.es. Junto a su abogado, Miguel Ruiz, del Observatorio DESCA, Hamid presentó las primeras denuncias en febrero de 2022. Nueve de ellas han terminado archivadas, tras un recorrido administrativo con varias etapas: Ayuntamiento de Mataró, Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC), Agència Catalana de Consum (ACC) y, por último, la Oficina d'Igualtat de Tracte i No-discriminació, dependiente de la Generalitat. El plazo de prescripción de los expedientes sancionadores una vez abiertos es de seis meses.

Ruiz y Hamid han presentado varios escritos de impulso en otras tres denuncias, presentadas el año pasado, sin obtener por ahora respuesta. En uno de los casos, el Ayuntamiento de Mataró, capital de comarca y municipio del que dependen 130.000 habitantes, adujo que no cuenta con los “medios materiales y personales suficientes para abordar con éxito la tramitación de estos expedientes”, por lo que los derivó a Habitatge.

“Se necesitan más técnicos en ayuntamientos y en la Generalitat y más recursos, porque jurídicamente el racismo inmobiliario no es una cuestión que entrañe una gran complejidad”, reclama Ruiz. “Igual que fue necesario incorporar una perspectiva de género a la administración, también lo es ahora adoptar una perspectiva antirracista”, agrega el letrado.

La Síndica de Greuges, la Defensora del Pueblo catalán, también sigue de cerca las denuncias de Hamid, y ha requerido al departamento de Igualdad y Feminismo de la Generalitat (del que depende la Oficina contra la Discriminación) para que le informe de los “resultados finales” de los tres expedientes que no han prescrito, así como “otras actuaciones” que lleve a cabo el organismo para “reparar el daño desde la perspectiva global y de atención integral a la víctima”.

Otros datos que la Síndica desea conocer de la actuación de la Oficina son si ha habido una “falta de reconocimiento de la condición de interesado” de Hamid, que le ha supuesto no poder acceder a los expedientes ni solicitar su impulso, lo que ha derivado en su caducidad y prescripción. La Defensora del Pueblo catalán también ha reclamado a la Oficina conocer las “consecuencias de la prescripción” de los expedientes y si ello impide “el derecho a la reparación” y la “revictimización” de Hamid.

Por último, la Síndica plantea a la Oficina la “posibilidad de establecer un protocolo entre administraciones públicas” implicadas en estos casos para evitar que “la multiplicidad de normas y competencias derive en la impunidad de las conductas que afectan al racismo inmobiliario”. En otras palabras: que los expedientes se centralicen y no vayan circulando por distintas agencias u organismos.

Absuelto de la denuncia de una inmobiliaria

En su caso, además, Hamid ha tenido que enfrentarse a una respuesta a la ofensiva de una inmobiliaria del Maresme, que lo denunció por un delito leve de coacciones. Sin embargo, terminó absuelto el pasado mes de noviembre. La jueza concluyó que no había quedado acreditado que Hamid “impidiera el libre ejercicio de sus derechos” a la empresa, ni que las dos llamadas que realizó a un comercial de la misma “tuvieran entidad suficiente como para presionarla”.

“No había hecho nada, y además tuve buenos abogados”, sonríe Hamid, que a renglón seguido sorbe su vaso de té marroquí. La alegría se le borra de la cara cuando recuerda las consecuencias del racismo inmobiliario para sus “paisanos”: “La gente ya no busca un piso para su familia porque no encuentran nada, se conforman con una habitación conseguida a través del boca oreja, pero allí están hacinados, y a veces antes de entrar incluso pasan unos días en la calle”.

“Yo puedo dedicarme a esta lucha porque tengo un buen trabajo y tiempo”, apostilla Hamid, consciente de que, a pocos metros de su casa, en otro barrio de Mataró, la situación es muy distinta para otros amigos y conocidos. “Pero el racismo inmobiliario genera mucho sufrimiento, y parece que nadie hace nada”, concluye.