El Euríbor a doce meses, el indicador que más se usa en España para calcular las hipotecas variables, se ha disparado como consecuencia de la guerra en Oriente Medio, y cerrará marzo con la mayor subida mensual desde 2023, con lo que encarecerá las hipotecas por primera vez desde hace casi dos años, según recoge la agencia Efe.

A falta de una sola sesión para que finalice marzo, la tasa media provisional del indicador alcanza el 2,532%, lo que supone una subida de 31,1 puntos básicos respecto a febrero, cuando cerró en el 2,221%. Este incremento es el mayor ascenso mensual del indicador desde enero de 2023, cuando escaló 31,9 puntos básicos (respecto al mes previo).

Asimismo, con esa tasa media, el Euríbor ha vuelto a niveles de octubre de 2024 (2,691%), y encarecerá las hipotecas por primera vez desde abril de 2024, aunque será levemente. Esto se debe a que hace un año, en marzo de 2025, la tasa media del Euríbor era inferior a la actual, del 2,398%.

Como ejemplo, para una hipoteca de unos 150.000 euros a 25 años, con un interés del Euríbor más un punto, el incremento será de unos 132 euros al año. Si el préstamo es de las mismas condiciones, pero de una cuantía de 300.000 euros, el alza de las cuotas será de unos 260 euros anuales.

El Euríbor se ha disparado este mes como consecuencia del conflicto bélico en Oriente Medio, que ha bloqueado el estrecho de Ormuz y ha impulsado el precio de la energía. El miedo a un alza exponencial de la inflación y al impacto en la economía ha provocado un cambio de previsión sobre la política monetaria de los bancos centrales.

El BCE está vigilante ante la evolución de la inflación

Los analistas de Ebury explican que el incremento del Euríbor responde directamente al aumento de las expectativas de que el Banco Central Europeo (BCE) suba los tipos de interés a lo largo de este año. “El detonante principal ha sido el conflicto en Irán, el cierre efectivo del estrecho de Ormuz y el consiguiente repunte en los precios del petróleo y del gas natural. Como importador neto de energía, Europa es especialmente vulnerable a este tipo de disrupciones en el suministro”, añaden los mismos expertos, para quienes dicha exposición no solo genera un riesgo de inflación importada, sino también de desaceleración económica.

En este sentido, precisan, el BCE ya “ha abandonado la idea de que se encontraba en una buena posición y ha puesto especial énfasis en los riesgos derivados de la situación en Oriente Medio”, en particular en los posibles efectos de segunda ronda sobre la inflación.

En consonancia, y tras revisar al alza sus proyecciones de inflación, el BCE ha dejado abierta la posibilidad de una subida de tipos. Pese a ello, los mismos analistas prevén que el Euríbor se estabilice en torno a los niveles actuales, al menos hasta que aparezcan señales más sólidas y creíbles de desescalada en el conflicto bélico.

“La información que vaya llegando en el próximo período ayudará al Consejo de Gobierno a evaluar cómo la guerra afectará a las perspectivas de inflación y a los riesgos que la rodean. El Consejo de Gobierno está siguiendo de cerca la situación, y su enfoque dependiente de los datos le permitirá fijar la política monetaria de manera adecuada”, aseguró el Banco Central Europeo en su último análisis.

El dato de inflación de España, el primero de la eurozona y publicado el pasado viernes, ya anticipó una escalada de los precios como consecuencia del conflicto. Así, el Índice de Precios al Consumo que elabora el INE escaló un punto, hasta el 3,3% en tasa interanual, un alza notable pero amortiguada por las ayudas fiscales aprobadas por el Ejecutivo.

El Banco de España prevé un acelerón de la inflación ya este año y, en el peor escenario de la guerra en Irán (con precios del petróleo disparado y un conflicto extendido durante todo un año), podría rondar el 6%, lo que activaría sí o sí las subidas de tipos del BCE e, inevitablemente, encarecería aún más los préstamos hipotecarios.

Desde Asufin, advierten de que, ante este escenario donde el Euríbor mantiene una tendencia compleja y volátil, la vulnerabilidad financiera de los hogares españoles depende directamente de la modalidad de sus contratos.

Según sus datos, aproximadamente el 59% del total de hipotecas vivas en España están referenciadas a tipos variables o mixtos, y por tanto, “cualquier repunte en el índice se traduce de forma casi inmediata en un incremento de sus cuotas, reduciendo su renta disponible para el consumo”.

Por el contrario, los hogares con “blindaje financiero” suponen el 41% restante, al disponer de cuotas fijas, dice Asufin, que no obstante, alerta de que las nuevas hipotecas fijas se están revisando al alza.

El ascenso del Euríbor ha roto con varios meses de estabilidad, ya que el mercado no espera movimientos por parte del BCE con una inflación controlada. No obstante, tras el estallido de la guerra, el Euríbor ha pasado de una tasa diaria del 2,222% en el último día de febrero, hasta alcanzar un máximo en 2,929% el pasado día 24, el nivel más alto desde septiembre de 2024. Asimismo, ha llegado a registrar sus mayores subidas diarias desde 2008.

La crisis de la vivienda sigue golpeando nuestro país. Jóvenes que no pueden emanciparse, personas de mediana edad que siguen haciendo números cada mes para afrontar los alquileres y, en definitiva, hogares cada vez más empobrecidos por hacer frente a una problemática que para el CIS “era el principal problema para el 42,6% de los españoles y españolas”, según el Barómetro de enero de 2026.

A partir del Informe de Vivienda y Bienestar 2025, elaborado por CCOO Castilla-La Mancha, conocemos que el parque total de vivienda en la región se sitúa en más de un millón (1.347.273), de las cuales 303.226 se encuentran vacías -el 8% de todas las que existen en España- y 135.783 son viviendas de uso esporádico, teniendo en cuenta datos de 2024.

La provincia de Toledo tiene casi 90.000 viviendas vacías

El mayor parque de viviendas a nivel provincial se encuentra en Toledo, con 439.385 viviendas, de las cuales 88.866 están vacías. Cuenca es la provincia con menor parque de viviendas, con 165.616, de las que 41.000 se encuentran vacías. Por otro lado, en lo que respecta a viviendas vacías, Ciudad Real se sitúa a la cabeza de provincias con mayor porcentaje, el 29% de su parque de viviendas.

En el caso de la provincia de Albacete, la capital provincial es la que cuenta con más viviendas vacías, más de 5.400. Seguidamente, Villarrobledo (2.735 viviendas vacías), Hellín (2.643) y Tobarra (1.448), entre otros.

Después, en la provincia de Ciudad Real, la capital provincial es la que cuenta con más viviendas vacías (6.384), seguida de cerca por Puertollano (6.380), Tomelloso (5.304) y Valdepeñas (4.354), entre otros.

En la provincia de Cuenca, la capital conquense es la que posee más viviendas vacías (3.240), Tarancón (844), Mota del Cuervo (561) y San Clemente (510), entre otros.

En la provincia de Guadalajara, la capital alcarreña cuenta con 3.232 viviendas vacías, seguida por Azuqueca de Henares (596), Marchamalo (385) y El Casar (382), entre otros.

Por último la provincia de Toledo, la localidad de Talavera de la Reina es la que cuenta con más viviendas vacías (5.049), seguida por Toledo (2.672), Fuensalida (2.089) y Ocaña (2.054).

Pocas viviendas de protección oficial

En Castilla-La Mancha, además de la “escasa producción de vivienda”, también destacan la escasez de Vivienda de Protección Oficial (VPO). Mientras que en 2008, previamente al estallido de la burbuja inmobiliaria, el peso de la VPO era del 8,63% construido, una “tasa insignificante”, en 2024 se construyeron 4.003 viviendas, de las cuales 159 eran VPO.

Desde CCOO Castilla-La Mancha apuntan que el problema de “la baja capacidad de generar vivienda protegida ha existido siempre, incluso en los años en los que la VPO alcanza sus porcentajes más altos, ese aumento no se debe a un impulso real de las políticas públicas, sino que coincide con el hundimiento de la vivienda libre por la desaparición del crédito”.

El 57,64% de titulares de vivienda tenían una única propiedad, donde los grandes tenedores (con más de 10 viviendas) representaban el 0,62%

Por otro lado, en Castilla-La Mancha la compraventa de vivienda es un fenómeno en ascenso. Esta tendencia, que se mantiene a la alza en los últimos diez años, refleja en septiembre de 2025 que a lo largo del año se compraron un total de 26.397 viviendas, de las cuales más de 25.000 fueron libres y 1.372 protegidas. El patrón provincial es homogéneo: Toledo, muy por encima de los demás, presenta la mayor parte de las operaciones, mientras Cuenca se mantiene como el mercado más reducido.

Por lo que respecta a la concentración de la vivienda en Castilla-La Mancha, en 2025 el 57,64% de titulares de vivienda tenían una única propiedad, donde los grandes tenedores (con más de 10 viviendas) representaban el 0,62%.

En este caso, los grandes tenedores con más viviendas por provincias se concentran en Albacete en la capital albaceteña, Hellín, Almansa y La Roda. Para la provincia de Ciudad Real, principalmente en la capital, Puertollano, Valdepeñas y Tomelloso.

Con respecto a la provincia de Cuenca, en la capital conquense, Tarancón, Las Pedroñeras y San Clemente. En Guadalajara, la propia capital alcarreña, Azuqueca de Henares, Alovera y Cabanillas del Campo. Por último, en la provincia de Toledo radican en la capital toledana, Talavera de la Reina, Ocaña y Seseña.

Baja el stock de vivienda nueva y se dispara el precio del suelo

Castilla-La Mancha poseía en stock, en el año 2024 y según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, más de 37.000 viviendas nuevas. La oferta de nueva vivienda está cayendo cada año, una tendencia que se observa desde 2011. El stock baja porque cada año se ofrecen menos viviendas nuevas, mientras que las disponibles se van vendiendo. Albacete, Ciudad Real, Cuenca y Toledo muestran caidas de entre el 20% y el 46%, lo que refleja una disminución continua del stock de vivienda nueva disponible. Un fenómeno llamativo es Guadalajara, donde su caída es cercana al 99%, y en 2024 solo poseía 35 viviendas nuevas disponibles.

El precio del metro cuadrado en Castilla-La Mancha se ha ido encareciendo en la última década, pasando en 2014 de 82,6 euros a 109,7 euros en 2025 -en este caso más de 66 euros por debajo de la media nacional-.

Si desglosamos este dato por provincias, los precios más altos de suelo urbano se dan en Ciudad Real (126,9 euros/m²), Toledo (118,2 euros/m²) y Albacete (108,8 euros/m²). Las provincias más económicas son Cuenca (108,9 euros/m²) -a pesar del fuerte crecimiento desde 2020- y Guadalajara (85,5 euros/m²).

¿Quién accede a la vivienda?

A partir del estudio realizado por CCOO Castilla-La Mancha, la distribución del régimen de la vivienda en la región por tramos de ingreso refleja que está concentrada en los niveles de renta media-baja.

De los 793.438 hogares existentes en la región, más de 67% se encuentra por debajo de los 2.000 euros mensuales, concentrándose en tramos de 500 a 1.000 euros. Una pauta que se repite igualmente en términos poblacionales, ya que más de 63% de las personas reside en hogares con ingresos inferiores a 2.000 euros mensuales.

El régimen de tenencia de la vivienda en Castilla-La Mancha presenta un marcado predominio de la propiedad, hasta el 78,9%, que radica en diferentes modalidades como: herencia, compra pagada al contado y la compra con hipoteca. Todo ello frente al alquiler estructuralmente minoritario, 11,5%.

Por lo que respecta a los alquileres, el 37% de los hogares inquilinos dispone de menos de 1.000 mensuales y casi un 29% se sitúa entre los 1.000 y 1.500 euros.

Las provincias de Guadalajara y Toledo lideran las zonas tensionadas donde la ciudadanía dedica el 50% de los ingresos al pago del alquiler

Más esfuerzo para hacer frente al alquiler

Si tomamos datos de octubre de 2025, el precio medio de alquiler por metro cuadrado en Castilla-La Mancha era de 8 euros: un piso de 90 metros cuadrados costaría alquilarlo alrededor de 720 euros mensuales.

La provincia de Guadalajara está a la cabeza en lo que se refiere al precio del alquiler: 9,6 euros el metro cuadrado, seguida de Toledo (8,4 euros), Albacete (7,9 euros), Cuenca (7,4 euros) y Ciudad Real (6,4 euros).

En el caso del esfuerzo por parte de la ciudadanía castellanomanchega para alquilar una vivienda se muestra un patrón claro en el periodo de 2010 a 2024, tomando como ejemplo un domicilio de 90 metros cuadrados. Castilla-La Mancha pasa de valores cercanos al 30% a superar el 40% de sus ingresos en 2024, superando el umbral que la Ley de Vivienda utiliza para definir zonas tensionadas, según CCOO.

Guadalajara y Toledo lideran la tensión, alcanzando ratios superiores al 50% de los ingresos del arrendatario, con un crecimiento muy fuerte a partir de 2021.

Vivienda turística y gentrificación con Toledo a la cabeza

Castilla-La Mancha poseía en mayo de 2025 más de 5.200 viviendas turísticas registradas. La provincia de Toledo representa el 31,93% de esas viviendas turísticas, Albacete (21,29%), Cuenca (18,20%) Ciudad Real (15.58%) y Guadalajara (13%).

¿Cómo hacer frente a la crisis de vivienda?

CCOO Castilla-La Mancha sigue defendiendo la intervención de los precios del alquiler a nivel regional. Aseguran que el modelo de Viena, “con más de 120 años es el único que ha sido capaz de generar unos precios a la baja en su zona de influencia, mantiene alquileres moderados pese a las subidas de las urbes más desarrolladas de Europa”.

Apunta el sindicato que el 43% de las viviendas son públicas y con carácter permanente, pertenecientes a las administraciones o a promotores sociales de vivienda sin ánimo de lucro o con lucro limitado. En este caso han conseguido precios accesibles y un mercado estable, donde a los inquilinos el alquiler les supone el 26% de sus ingresos de media.

Estas medidas de intervención también han llegado a otros lugares como Países Bajos, ciudades como París, Lille o Berlín.

Desde CCOO Castilla-La Mancha consideran que, a través de lo expuesto en este análisis, la región no cuenta con la suficiencia para la generación de vivienda nueva, y “hay que apostar por rehabilitar el parque más antiguo con el requisito de ponerla en alquiler a precios razonables”.

Aseguran que ante la “situación límite” de los jóvenes de entre 20 y 30 años la medida “más drástica sería intervenir el precio de la vivienda, sobre todo los alquileres que no deberían superar el 30% del salario de una familia, porque si no es imposible afrontarlo”.

El sindicato critica que las líneas puestas en marcha por el Gobierno de Castilla-La Mancha “no sirven para abordar la crisis del precio y acceso a la vivienda ni a corto, medio ni largo plazo”. Sin embargo, señalan medidas que pueden aportar soluciones y que pasan por la constitución de forma “inmediata” del Fondo de Inversión Público para la Vivienda Asequible (FIVA), destinado a la financiación de políticas públicas en material de vivienda a nivel estatal.

Por otro lado, piden la promulgación de la ley de vivienda regional, así como constituir las empresas municipales de vivienda en las principales capitales de provincia, con contratos de alquileres a 75 años y con financiación vía impuestos especiales en materias de turismo, aplicando una carga impositiva a la vivienda vacía vía IBI.

Otra medida que proponen es generar junto a la empresa de Gestión de Infraestructuras de Castilla-La Mancha (Gicaman) y las diferentes diputaciones provinciales un programa de vivienda rural con un tipo cualificado de protección oficial. También hablan de opciones como modificar la tipología de vivienda, vía ley de vivienda regional, eliminando la figura de vivienda protegida de iniciativa público-privada.

Por otra parte, sugieren la creación de un órgano conjunto en materia sancionadora que coordine las competencias de turismo en materia de vivienda turística, las de consumo en materia de contratos y las de vivienda o la creación de un cuerpo inspector de vivienda y suelo, fomentando también la coordinación con los ayuntamientos para que las policías municipales puedan sancionar.

Apuntan también a restringir temporalmente las bonificaciones en materia de IRPF y por renta, así como vehicular dichas cuantías a un programa de promoción de VPO y alientan a desarrollar un programa de bolsa de alquiler de vivienda asequible y desarrollar un modelo urbanístico más eficiente para Castilla-La Mancha, centrado en la movilidad eficiente dentro de las ciudades.

Por último, desarrollar un modelo profesional del sector de la construcción e inmobiliario, que esté ligado con la Fundación Laboral de la Construcción, que dote de soluciones a los problemas de falta de relevo y profesionalización de la construcción y rehabilitación.

El alquiler se ha convertido en una losa, cada vez más pesada, para el ahorro. Los inquilinos tienen más complicado llegar a fin de mes que la población propietaria, incluso que aquellos que están pagando una hipoteca, según un informe elaborado por Oxfam Intermón, a partir de una encuesta encargada a la consultora 40dB. “En España está empezando a ser más importante el tipo de vivienda que el empleo. Puede parecer algo obvio, pero ahora lo vemos con un modelo estadístico y la diferencia es mayor de la que esperábamos”, explica el responsable de políticas de protección social y empleo de la entidad y coordinador del trabajo, Alejandro García-Gil.

El informe arroja luz sobre las dos caras de una misma moneda. Una es la tasa de esfuerzo, el porcentaje de los ingresos que se destinan a pagar la vivienda. La otra, la capacidad de ahorro. Son, en realidad, dos vasos comunicantes, porque “el pago de la hipoteca o del alquiler suele representar el principal gasto de los hogares, por lo que la tasa de esfuerzo condiciona la capacidad de ahorro”, señala.

Como muestra el siguiente gráfico, tan solo el 15% de los inquilinos dedican menos del 30% a pagar el alquiler, frente al 38,1% de las personas que tienen una vivienda en propiedad. Esa barrera del 30% es a partir de la que el Banco de España considera que se realiza un “sobreesfuerzo”.

En cualquier caso, es un lastre del que no se libra buena parte de la población. “Se encontrarían en esta situación el 62% de las personas hipotecadas y el 85% de las inquilinas, lo que deja a los hogares en una situación comprometida económicamente tras pagar la vivienda, teniendo que destinar muy pocos recursos a otros gastos como la alimentación, ropa, suministros u ocio”, indica Oxfam Intermón, que califica este hecho de “grave”.

Pero la diferencia es notable, según los resultados del modelo estadístico. Aunque en la capacidad de ahorro influyen tanto los salarios como el régimen de tenencia de la vivienda, este último factor es el que más brecha genera. “No importa tanto que suban las pensiones, el salario mínimo interprofesional o mediante la negociación de los convenios, si el alquiler consume esos ingresos como un agujero negro”, apunta García-Gil, que reclama que el IPC refleje la evolución del precio de la vivienda y que esta se introduzca en la negociación colectiva.

Un informe de CGT, publicado hace unas semanas, indicaba que, en 2025, “la inflación media que sufrieron los hogares inquilinos fue del 4,7%, frente al 2,7% de inflación media que alcanzó el IPC oficial”. Desde enero de 2019, si se tiene en cuenta esta variable, los precios habrían aumentado un 31% para quienes viven de alquiler, frente al 25% del resto. El sindicato reclamaba como “urgente impulsar medidas políticas contundentes para contener el precio de la vivienda, así como lograr incrementos salariales que tengan en cuenta esta realidad”, que afecta a unos 3,3 millones de hogares, en los que viven 8,4 millones de personas.

La siguiente tabla muestra la probabilidad de ahorrar en función de los ingresos, según el régimen de tenencia del hogar. Tienen más probabilidad una persona que ingrese el salario mínimo, aunque tenga que pagar hipoteca, que un inquilino con un sueldo de 1.500 euros al mes. O un propietario sin hipoteca con ese salario, que un arrendatario que ingrese 2.500 euros. Hay múltiples combinaciones, pero todas dejan quienes viven de alquiler en una posición rezagada.

Como se puede apreciar, solo puede ahorrar una de cada tres personas que cobra el salario mínimo, el más habitual en España en este momento. El investigador atribuye ese 32,4%, que puede parecer abultado dado el coste de los alquileres, a rentas antiguas, a precios asequibles o a circunstancias concretas de esas familias. Incluso con ese sueldo mínimo, pueden ahorrar el 42,4% de las personas que afrontan mes a mes una cuota hipotecaria, y casi el 60% de quienes ya tienen la casa pagada.

García-Gil señala un factor difícil de ponderar a tener en cuenta en el análisis de los resultados relativos a las hipotecas. “Ahí se incluyen las del primer año, que pueden tener unos tipos relativamente elevados, o las del último, que están pagando poco. Sin embargo, las realidades de quienes viven de alquiler son más homogéneas, porque los contratos duran cinco o siete años”, aclara.

Esto dibuja una escalera en la capacidad de ahorro, donde cada escalón representa unos siete puntos. Menos del 40% de la población que vive de alquiler consigue ahorrar; son el 46% en el caso de las personas no emancipadas; el 53% de los hipotecados; y el 60% de quienes disfrutan de una vivienda completamente pagada. La encuesta hace referencia a la capacidad de ahorro, no a la cantidad que se ahorra.

La balanza entre alquiler y ahorro acaba mostrando, indica el autor del informe, la “trampa del alquiler”. “Las cuotas hipotecarias son más baratas que el alquiler; pero quien vive de alquiler no puede ahorrar; entonces no puede acceder a una hipoteca; así que sigue viviendo de alquiler”, describe García-Gil.

Un estudio publicado por Idealista la semana pasada indicaba que la cuota hipotecaria es, de media, un 36% más baja que el alquiler. Para un piso de dos habitaciones, la hipoteca supone un esfuerzo de 698 euros al mes, frente a los 1088 del alquiler. “Aun así, el principal obstáculo para la compra se sitúa en los elevados niveles de ahorro necesarios para poder optar a la financiación”, señala la plataforma, que estima que esta aportación inicial rondaría los 65.000 euros, con picos de hasta 100.000 en ciudades como Palma, Donostia, Madrid y Barcelona.

En este contexto, el apoyo familiar y las herencias se convierten en un empujón clave para acceder a la propiedad. En 2025, el número de donaciones de padres a hijos ascendió a 225.000 operaciones, según el Consejo General del Notariado, un 13% más que en 2024. El incremento es constante desde 2014. Ya en octubre, la portavoz del Consejo, María Teresa Barea, explicaba que se trata de “un reflejo socioeconómico y una imagen del mercado inmobiliario en cuanto a la coyuntura en la que los jóvenes tienen muchas dificultades para acceder a la vivienda”.

El salvavidas de las herencias es cada vez menos frecuente. Según un estudio del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona, publicado a finales de 2024, ya alertaba de que 7 de cada 10 inquilinos de Madrid y Barcelona no espera heredar una vivienda que le permita acceder a una casa en propiedad y, de los que sí lo hacen, el 80% tendrá que compartirla.

El propio Banco de España indicaba en una reciente estadística que los hogares más acaudalados concentran cada vez más su riqueza en vivienda, mientras la crisis se ceba con la mitad más humilde. El regulador muestra así como la vivienda se está convirtiendo, cada vez más, en una fuente de desigualdad.

Oxfam Intermón señala como la dificultad de acceder a una vivienda asequible supone renuncias concretas. “En el último año, más de tres millones de personas se han tenido que mudar [por no poder hacer frente a las subidas de los alquileres], lo que tiene consecuencias que van más allá del sitio donde duermes: afectan a la distancia al trabajo o al centro de estudios, dejas atrás amigos y familiares o ya no puedes vivir en tu barrio o en tu pueblo”, explica García-Gil, que ha cuantificado que casi la mitad de las mudanzas se producen en zonas diferentes a las que se vivía. “En lugar de ir a la ciudad de 15 minutos, vamos a la vivienda a una hora”, lamenta.

El consejero delegado de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, ha advertido este miércoles de que el impacto de la guerra de Irán en la economía dependerá de la duración del conflicto, aunque ha destacado que tanto la economía española como el sector financiero están en “buena forma”, según recoge la agencia EFE.

“Tenemos la gran suerte de que la economía española está muy bien y goza de mucha fortaleza”, y el sector financiero “está en buena forma”, ha dicho Gortázar en relación al impacto que puede tener en la economía el conflicto bélico en Oriente Medio.

También ha indicado que la situación bélica ha tensionado la curva de tipos a largo plazo, y “todo hace pensar que esto llevará a las hipotecas a niveles mayores”.

Hay que recordar que el Euribor ha escalado. En la última semana, el euríbor a doce meses, el indicador más utilizado en España para calcular las hipotecas variables, se ha situado en el 2,55%, según los datos que publica el Banco de España.

Durante en unas jornadas sobre el sector financiero, Gortázar ha indicado que a nivel geopolítico la situación “es preocupante” y que “cualquier guerra es una tragedia en sí”.

En este sentido, ha explicado que el encarecimiento de los precios de la energía tendrá un impacto en la economía mundial y en la española, aunque dependerá de la duración del conflicto.

“Esperemos que no se mantenga en el tiempo”, ha dicho el consejero delegado de CaixaBank, quien ha señalado que teniendo en cuenta los cálculos de los analistas sobre el impacto de la subida de los precios de la energía en el PIB, el crecimiento de España podría pasar del 2,4 % al entorno del 2 % este año.

En su opinión, en el actual contexto hay que ser “prudentes”, estar muy atentos a los acontecimientos y “mantener el rumbo”, ya que, tal y como ha recalcado, el sector financiero y la economía española parten de una posición “fuerte”.

El mercado inmobiliario no da tregua y los precios siguen apretando. La vivienda subió en 2025 una media del 12,7%, en el que es el incremento más pronunciado en un año desde 2007, el año previo al estallido de la burbuja inmobiliaria. Con los datos publicados este viernes por el INE, se encadenan ya doce años de subidas constantes, más o menos pronunciadas. A tenor de esta estadística, una casa cuesta hoy un 80% más que en 2015.

Las subidas afectan tanto a las viviendas de segunda mano como a las de obra nueva, con incrementos del 12,9% y del 11,3% en 2025, respectivamente. De hecho, es el mercado de casas usadas es el que está sosteniendo la oferta y el que se lleva buena parte de las transacciones, ante una construcción que, aunque trata de despegas tímidamente, no consigue coger altura. De las más de 700.000 operaciones que se realizaron el año pasado, solo el 21% fueron sobre viviendas nuevas.

El ritmo actual de construcción de viviendas en España se sitúa en el entorno de unas 100.000 al año, mientras los precios de las casas nuevas no paran de subir. El incremento del 11,3% en 2025 apuntala una escalada de precios que suma ya una docena de ejercicios al alza. Y es, de nuevo, la mayor alza desde 2007, cuando se incrementaron un 11,9%.

En cuanto a la vivienda usada, el aumento de la demanda, no solo residencial, sino también especulativa, ha hecho que los prcios hayan subido incluso más que la nueva construcción, hasta el 12,9%. Son cinco puntos más que en 2024 y supone también doce años de subidas acumuladas.

Los precios han subido en todas las comunidades autónomas, en un margen de menos de cinco puntos porcentuales de diferencia. En Catalunya, un mercado más intervenido, con topes de precios al alquiler y dónde se ha puesto en marcha un mecanismo para limitar la compra a determinados perfiles especuladores, los prcios han subido un 10,9%, dos puntos por debajo de la media. Esta comunidad es la que registra el menos incremento, seguida de Canarias (11%); Navarra (11,4%) y Euskadi (12,3%), donde también se han declarado zonas tensionadas; Andalucía (12,4%); y Castilla-La Mancha (12,8%).

El resto de comunidades se encuentran por encima de la media, con Castilla y León en la parte alta de la tabla, con un incremento del 15,3%. En Aragón, Murcia y La Rioja, los precios han subido un 14,4% y en Madrid el alza ha sido del 14,2%.

La Asociación Española de Tasadores Hipotecarios (AETH) ha desconvocado el paro en todo el país, con el que reclamaban un acuerdo marco que pusiese fin a la caída de sus honorarios tras abrir vías de diálogo con agentes del sector. El presidente de la patronal, Francisco Riaza, ha confirmado a EFE que el final de esta acción se hizo efectiva provisionalmente el pasado miércoles, más de dos meses después de que comenzasen los paros, tras conseguir abrir vías de diálogo “con algunos de los agentes que pueden influir en la situación futura de la profesión”.

Entre ellos, Riaza ha destacado al Banco de España, la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) y diversos sindicatos. De hecho, en una reunión celebrada el pasado lunes 23 de febrero se comunicó la intención de que la AEV elaborase “una Guía de Buenas Prácticas del sector, que incluirá la relación con los tasadores”.

Este paro indefinido comenzó el 15 de diciembre y todavía se mantenía para las tasaciones de cartera bancaria, mientras que las pausas de otras actividades ya habían finalizado. Durante este parón los tasadores reclamaban un acuerdo marco que pusiese fin a la caída de sus honorarios y permitiese estabilidad en su situación ante el crecimiento de los 'falsos autónomos'.

Esta reanudación de la actividad, según ha apuntado el presidente de AETH, se está realizando provisionalmente a la espera de que se materialicen avances de forma fehaciente en los próximos meses. 

El Euríbor, que se utiliza como índice de referencia para calcular el interés de hipotecas a tipo variable, cerró el mes de febrero en el 2,221%, por debajo del 2,245% que marcó en enero, y ya encadena dos meses consecutivos a la baja, según el dato confirmado por el Banco de España.

Entre un mes y otro, el descenso fue de 2,4 puntos básicos, mostrando una estabilidad en la evolución del índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas variables en España. Frente a febrero de 2025, es de 18,6 puntos básicos.

Con estos datos, una persona que tenga contratada una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años y con un diferencial del 0,99% más Euríbor y deba revisar su tipo de interés con el nivel de febrero registrará un descenso en su cuota de 15,37 euros al mes en caso de revisión anual. Esto equivale a unos 184,4 euros al año.

Este cálculo, realizado por Europa Press, implica el máximo nivel de descenso para una persona que haya contratado una hipoteca con ese nivel financiado, ya que al tratarse de una revisión, al principio del préstamo (es decir, le quedan 30 años por amortizar), el cambio en el tipo de interés tiene mucho más impacto al haber mucho principal por amortizar.

“Estamos viendo una estabilización del euríbor en la franja del 2,2%, después de un año con fases muy diferenciadas: primero caídas intensas, luego un repunte sostenido y ahora una moderación”, explica la directora de Comunicación y portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Laura Martínez.

Sobre el impacto en las cuotas hipotecarias, este comparador señala que se trata de “pequeños ajustes”, porque el Euríbor está poco menos de dos décimas por debajo del dato de hace año. “La rebaja en las cuotas es real, pero todavía contenida. Si esta tendencia se mantiene en los próximos meses, los hipotecados podrían seguir notando pequeños alivios en sus revisiones, aunque sin cambios drásticos en su economía doméstica”, agrega Martínez.

El comparador explica que la estabilidad actual del Euríbor, el tipo de interés al que los bancos de la zona euro se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario, refleja el enfoque “prudente” del Banco Central Europeo (BCE), que está valorando cada dato económico antes de mover los tipos de interés oficiales.

“Si en las próximas reuniones la inflación sigue moderándose y el crecimiento pierde algo de tracción, es posible que empecemos a ver movimientos (aunque muy leves) hacia recortes. Esto, a su vez, podría traducirse en una ligera presión a la baja sobre el Euríbor en los meses finales del año”, señala la experta.

Por su parte, el consejero delegado y presidente de Rastreator, Víctor López, afirma que, por el momento, no hay señales que apunten a “giros inesperados” en el Euríbor. “Si nada cambia de forma significativa, es probable que el Euríbor continúe en niveles similares en las próximas semanas, lo que permite a quienes tengan revisión de la hipoteca afrontar sus cuotas con algo más de tranquilidad y margen para planificarse”, ahonda.

El portavoz de finanzas personales de Kelisto, Pedro Ruiz, explica que la incertidumbre es el “principal motor” de los movimientos del índice, haciendo referencia a la guerra arancelaria, tras la decisión del Supremo de EEUU de tumbar la mayoría de los aranceles impuestos en abril y a una posible guerra en Irán que afectará, vía precio de petróleo, a la inflación de la zona euro.

Por el momento, y con “la máxima cautela”, Ruiz cree que en las primeras reuniones de este 2026 del BCE habrá continuidad en la política monetaria, lo que supondrá que el Euríbor se mantenga en niveles similares a los actuales durante estos primeros meses. Sin embargo, cree que, con estos niveles se producirían subidas en la cuota de las hipotecas variables, que se harían efectivas en el mes de mayo.

De hecho, desde HelpMyCash señalan que los que tengan una revisión anual sí notarán el descenso en el Euríbor, pero los que tengan revisión semestral no. En este último caso, las mensualidades podrían subir en torno a 50 euros al semestre --unos 8 euros más al mes--, puesto que en agosto el índice estaba en el 2,114%, por debajo del nivel marcado en febrero.

Otros índices

El Banco de España también ha informado de que el Míbor, el tipo interbancario a un año que servía de referencia oficial del mercado hipotecario para las operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000, cerró también febrero en el 2,221%.

En cuanto al resto de tipos de interés oficiales el Euríbor a una semana se situó en el 1,890%, a un mes en 1,952%, a tres meses en 2,011% y a seis meses en 2,144%.

Respecto al tipo de interés a corto plazo del dinero (euroSTR), definido como el valor que tenga el último día hábil del mes a efectos de Target el tipo de interés medio compuesto a distintos plazos (una semana, un mes, tres meses, seis meses y 12 meses) que es elaborado y difundido por el Banco Central Europeo (BCE), el tipo de interés de referencia basado en el euroSTR a una semana se situó en 1,993%, a un mes en 1,932%, a tres meses en 1,935%, a seis meses en 1,938% y a un año en 2,063%.

Doble récord. El número de hipotecas para vivienda concedidas en España en el último año aumentó en un 17,8%, hasta el medio millón de préstamos concedidos, la cifra más alta desde 2010, después del estallido de la burbuja inmobiliaria. Este incremento, que se ha registrado en todas las comunidades autónomas, coincide con otro máximo, el del valor tasado de la vivienda, que finaliza el año en los 2.230 euros por metro cuadrado. Es un 13,1% más, en términos interanuales, y supone el importe más alto de toda la serie histórica.

Según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE), este es el segundo año consecutivo en el que aumentan el número de hipotecas, en un contexto de crisis de acceso y preocupación generalizada por la vivienda, como apunta mes a mes este mismo organismo. En 2025, se concedieron un total de 501.073 préstamos, la mayor cifra desde 2010, y un 17,8% superior los registrados en 2024.

Como muestra el gráfico anterior, la cifra de 2025 consolida una tendencia al alza que viene produciéndose desde 2013, cuando se tocó el mínimo de la serie histórica, con 200.000 préstamos. No obstante, todavía está lejos de las cifras de la burbuja inmobiliaria, cuando llegaron a superarse los 1,3 millones de hipotecas, en un contexto de crédito fácil que terminó provocando la crisis financiera.

En diciembre, el último mes del que hay datos, se firmaron 37.841 hipotecas para vivienda, un 17,4% que en el mismo periodo de 2024. Fueron a un interés medio del 2,82% para aquellas a tipo variable —el 36,6% del total— y del 2,91 para las de tipo fijo —el 63,4%—.

El incremento en el número de hipotecas para vivienda concedidas a lo largo del último año viene también acompañado de una subida en la cantidad de dinero prestado. Tanto en el total, como por préstamo. El capital superó los 82.000 millones de euros, un 32,6% más que en 2024, mientras la media se situó en los 163.738 euros, un 12,6% más.

El incremento del dinero adeudado se explica en un contexto de subidas de precios. El INE ya registró en el tercer trimestre de 2025 un incremento del 12,8% interanual. Este jueves se han publicado también los datos de valor tasado del Ministerio de Vivienda, que vuelve a ser el más alto de la historia, con 2.230 euros por metro cuadrado, superando los valores de la burbuja inmobiliaria.

Este indicador hace referencia al valor medio de las tasaciones de vivienda y no al precio de compraventa, pero sirve para medir la tendencia. De hecho, se ha situado por encima de los 2.000 euros durante todos los meses de 2025, mientras las subidas han ido acentuándose notablemente, hasta una subida interanual del 13,1% en el cuarto trimestre del año, más de cuatro puntos por encima del primero.

Hipotecas por comunidades autónomas

El número total de hipotecas concedidas en 2025 ha aumentado en todas las comunidades autónomas, aunque con diferencias notables. Mientras en la Comunidad de Madrid solo se han efectuado un 2,9% de operaciones más, en Cantabria el porcentaje ha subido hasta el 42,8%.

Además de Cantabria, los mayor incrementos se han producido en La Rioja (37%), Murcia (28,6%) y Extremadura (24,9%). Al otro lado de la tabla, al margen de Madrid, se sitúan Navarra (5,7%), Balears (12,8%), Asturias (13,7%) y Canarias (16,8%), todas ellas por debajo de la media total.

Emancípate. Así se llama el bono que acaba de renovar la Xunta de Galicia para subvencionar la compra de muebles y otros objetos domésticos a la población que considera joven. Son hasta 1.500 euros (en caso de alquiler) o 3.000 (en caso de compra) para menores de 36 años para “afrontar los gastos iniciales de la emancipación”. Pero, a pesar de bonos y ayudas al alquiler, esa independencia es aún una utopía para muchas personas treintañeras.

La edad media de emancipación en España es 30,3 años, según datos de Eurostat de 2025. Pero, ya sea para intentar alquilar o comprar, esta juventud se encuentra con precios excesivos para sus ingresos, escasa oferta de viviendas y una regulación que muchos de ellos encuentran insuficiente. Se trata de problemas que llevan años sufriendo grandes urbes como Madrid o Barcelona, pero que son también una realidad en ciudades intermedias o pequeñas como Santiago de Compostela, con 100.900 habitantes, en donde confluyen jóvenes en busca de un hogar para emanciparse, estudiantes universitarios y presión turística.

“No sé, es muy heavy. Con trabajos mejores de los que nunca tuvieron mis padres, no puedo alquilar ni puedo comprar”, escribe José Miguel (nombre ficticio) a una amiga por WhatsApp justo antes de entrar a ver un piso en la zona vieja de Santiago. Es el cuarto que visita este mes. Acude puntual a su cita a las cinco de la tarde y, al llegar al portal, ve gente esperando. “Nos convocaron allí a cuatro personas para pelearse y decir ‘quien llega primero, se queda con el piso'”, se queja.

Tiene 30 años y hace cinco abandonó el hogar familiar. Ha tenido que volver a esa casa, sin embargo. Tras dos años viviendo en Barcelona, aceptó un trabajo en Santiago pensando que el mercado inmobiliario le daría una tregua. No ha sido así, por lo que ha vuelto a la casa paterna y todos los días hace 40 minutos en coche hasta la capital gallega, a la espera de poder instalarse en un lugar propio.

De los otros tres pisos que ha visto José Miguel, dos son un subarriendo sin permiso del propietario y sin incluirle en el contrato, una práctica ilegal en España según la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para otro de los inmuebles, le exigen una nómina de 2.000 euros, que no tiene. “Panorama: compartir piso sin luz o piso con olor a humedad”, escribe. Vivir solo no es una opción. Para alquilar en solitario en Galicia entre los 30 y 34 años, es necesario gastar más del 50% del salario, según datos del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España de 2024. Cifras altas, pero por debajo de la media española, que supera el 60% para esa franja de edad y alcanza el 90% para menores de 30.

Encontrar un piso es un auténtico viacrucis, aun estando dispuesto a pagar precios abusivos. Unos precios que en Santiago han aumentado un 10,9% en 2025, según un informe de Fotocasa. Precisamente esta página, junto con Idealista, es una de las principales vías para encontrar alojamiento; pero hay otras: grupos de Facebook como 'Piso/Habitación Santiago de Compostela' (con más de 15.000 miembros), el boca a boca, colgar stories de Instagram o estados de WhatsApp y, por supuesto, las inmobiliarias. La demanda es superior a una oferta mermada por la proliferación de alquileres vacacionales. Y ello a pesar de existir una regulación local de viviendas de uso turístico (VUT). En Galicia había 15.236 en noviembre de 2025: unas 370 en Santiago y otras 170 en los pequeños ayuntamientos colindantes, según el INE. Esto supone un descenso del 22,6% con respecto al año anterior en la media gallega, aunque hay que tener en cuenta que las cifras podrían aumentar en temporada estival.

“Mi casero es muy bueno haciéndose el loco”

En Santiago hay más de 15.000 estudiantes universitarios, con una carrera de obstáculos específica para encontrar un piso de alquiler. Un alumnado que no solo está formado por personas con la mayoría de edad recién cumplida, también hay treintañeras. Es el caso de Kenlly, que llegó de Colombia hace dos años y relata que las dificultades añadidas que se encuentran las personas migrantes. “Cuando llamas a los pisos, la gente sabe que no eres de aquí y empieza a pedir ciertas cosas: tener una cuenta, un contrato de trabajo… pero eso se complica si vienes como estudiante”, lamenta, y añade: “Y, cuando logras encontrar el piso, mucha gente no te quiere hacer contrato”.

En el primero que visitó, que se alquilaba por habitaciones, le explicaron que la cocina estaba en otra planta del edificio y que tendría que irse algunos días del mes porque habían alquilado su cuarto a otras personas. Al final, consiguió otro por Instagram, pero el contrato solo era hasta verano: ahí los precios suben con la llegada de turistas y peregrinos. Entonces, se puso a buscar alojamientos sin éxito. Recuerda que vio unas habitaciones en la céntrica Praza de Galicia “con humedad y ratones, por 500 euros, y compartiendo con otras 5 personas”.

“Ahora estoy en un piso muy barato, pero también porque las condiciones son complicadas: pasas frío. Yo en mi habitación, si echo aire, sale vaho. Se lo digo al casero, pero es muy bueno haciéndose el loco”, protesta. Sobre las personas que viven de alquiler es frencuente la preocupación por la relación con los caseros. En el mejor de los casos, alguien con quien se puede hablar; en el peor, alguien el derecho a finalizar el alquiler, pero que no siempre cumple con el deber de solucionar los problemas que pueden derivarse del uso normal de la vivienda.

“Mi primer pensamiento sobre este tema fue 'soy una privilegiada': vivo más o menos céntrica y pago 410 euros, algo que no se encuentra ahora mismo. Pero me paro a pensar y se me inundó el piso hace dos años y sigo con las puertas y muebles hinchados. Simplemente me he acostumbrado a hacer como que no pasa nada”, relata Sofía, de 30 años, también residente en la capital gallega.

La dificultad de sentir una casa alquilada como propia

Sofía lleva cinco años en un piso que encontró durante la pandemia, pero se pregunta si ese espacio que comparte con sus dos gatas es realmente una casa: “¿Es una casa un sitio donde no puedes colgar cuadros en las paredes porque tu casero no te deja? ¿O un sitio donde el sofá se hunde y te gustaría invertir en otro, pero no lo haces porque te pueden echar en cualquier momento? ¿O uno donde no puedes vivir con tus mascotas? Pues igual no lo es, pero estamos ahogándonos tantísimo con la vivienda que al final nuestro concepto de lo que es una casa se ve superreducido. Esta situación inmobiliaria hace que yo deje de imaginar un futuro habitacional mejor y me tenga que conformar”, reflexiona indignada, y zanja: “Nos dedicamos a sobrevivir en el mercado inmobiliario poniendo parches con ayudas al alquiler que no arreglan nada”.

Sobre la insuficiencia de las medidas que llegan de los gobiernos coincide con ella la Xuntanza Pola Vivenda Compostela. En enero de 2026, el Gobierno central anunció algunas medidas para abordar la crisis de la vivienda. Entre ellas, que los propietarios que vayan a renovar un alquiler y no suban el precio en el nuevo contrato podrán ahorrarse el 100% del IRPF que paguen en la declaración de la renta por esos ingresos. Una propuesta que lo que hace es “premiar fiscalmente a los propietarios para que continúen acumulando rentas”, según el comunicado emitido en redes por la Xuntanza Pola Vivenda Compostela, que apunta: “Si algo aprendimos en estos años es que, sin organización popular en los barrios, sin presión social y sin defensa colectiva del derecho a la vivienda, los gobiernos seguirán protegiendo el rentismo. Nuestro horizonte es cuestionar que la vivienda sea tratada como mercancía”.

Santiago sigue pendiente de la tramitación de la zona tensionada que solicitó el Ayuntamiento -y que sí ha ido adelante en ciudades como A Coruña-. La Xunta rechazó la petición de la capital gallega, una negativa que el concejal de urbanismo santiagués, Iago Lestegás, atribuye a motivos políticos.

Comprar: “Hay tan poca oferta que la gente se convierte en buitres”

“Que no se te escape la vivienda que quieres convertir en tu nuevo hogar”, avisa un mensaje en la web de Dolmen Asesores, una de las más de 60 inmobiliarias que trabajan en Santiago. Pero para muchas personas, es fácil que la vivienda se escape. En diciembre de 2025, comprar una vivienda en la capital gallega costaba de media 2.105 euros el metro cuadrado, según datos de Idealista. Esto es, un 3,8% más caro que en el mismo mes del año anterior y un 1,8% más caro que en septiembre de ese mismo año. La zona más cara, a 2.983 euros el metro cuadrado, es la de Ensanche-Sar. Más de 1.400 euros de diferencia con la zona del Campus Norte y San Caetano, la más económica de la ciudad. En enero de 2026 había unas 530 viviendas a la venta en este famoso portal inmobiliario, que solo un mes antes fue denunciado por el sindicato UGT por publicar anuncios que no cumplen con la normativa de vivienda.

Compitiendo por alguna de ellas se encuentra Lucía, de 31 años. Hace un año que empezó a buscar piso sin éxito. Lo busca para poder vivir en él. Una afirmación que parece obvia pero no lo es: una de cada cuatro casas se compran para invertir, según el Estudio del Perfil Comprador 2025 en las Agencias Inmobiliarias.

Lucía se considera “un poco privilegiada” por solo poder plantearse la idea de comprar. “Primero hay que tener una situación mínimamente estable en cuanto a tu trabajo, tu movilidad, tu pareja o lo que sea. Buscar todas las condiciones de estabilidad a los 30 para poder comprar una casa es muy difícil”, reflexiona. E insiste en que comprar sola, sin nadie con quien compartir el gasto, es misión imposible. En España, solo un 16,8% de quienes compran una casa lo hacen en solitario; siendo las parejas el perfil mayoritario, con un 40%, según el citado estudio.

Al preguntarle sobre el proceso, Lucía resopla: “Yo empecé superilusionada, pero luego me desinflé. Hubo un momento de inflexión cuando vi uno que me gustó y empecé a poner esta idea en números… y es que me iba a quedar a cero”. Asegura que se sintió juzgada por el banco al ir a solicitar una hipoteca. Considera también agobiantes la burocracia y las prisas que rodean esta decisión. “En el momento que ves un piso y te interesa, empieza una sensación de cuenta atrás. Hay tan poca oferta que la gente se convierte en buitres. Pero es dejarme todo mi dinero e hipotecarme el resto de mi vida, no puedo tomar esta decisión en una tarde”, insiste. Más del 70% de quienes compraron una vivienda en 2025 lo hicieron solicitando una hipoteca, según el Colegio de Registradores de España.

Reconoce que actualmente ha frenado el proceso de búsqueda, aunque le siguen llegando alertas de portales inmobiliarios, muchas de ellas dirigidas a inversión. “Hoy me han llegado dos. Uno por 180.000 euros que pone: 'Piso embargado en Santiago ideal para inversores que buscan alta rentabilidad y margen inmediato'. Otro por 163.000 euros que dice: 'Otra ventaja a tener en cuenta es que se trata de un inmueble en planta baja, lo que hace considerablemente más sencillo y viable tramitar la licencia de VUT'. Es que ya no se esconden”, relata.

En 2017, el porcentaje de jóvenes entre 30 y 34 años con una vivienda en propiedad era del 28%, según el informe de INJUVE 'Jóvenes buscan piso: la distopía del acceso a la vivienda'. Una cifra similar a la que arroja el informe 'Los jóvenes y el mercado de la vivienda en 2025' de Fotocasa Research, que asegura que era de un 30% en 2025.

“Te vendían lo de 'estudia una carrera y con 30 años tendrás una familia, una casa, un marido y dos niños preciosos'; pero si quieres esto, no puedes, en la mayoría de los casos. Muchas veces la única razón por la que sigues viviendo con tu pareja es para compartir gastos”, resume Sofía. Pero ella no aspira a ese ideal de familia, sino a estar cerca de sus amigas y poder construir una comunidad: “Antes sentía que tenía por delante mucha capacidad de decisión, de construir algo diferente a lo que tuvieron mis padres. Pero la realidad se ve limitada por las condiciones materiales, porque no podemos decidir activamente dónde vivir”.

El euríbor a un año, el indicador más usado en España para calcular las hipotecas variables, ha puesto fin a una racha de cinco meses consecutivos de ascensos, ya que ha cerrado enero a la baja, con una tasa media del 2,245%. Y es que esta tasa es ligeramente inferior a la de diciembre, cuando el indicador cerró en el 2,267%.

La caída del indicador volverá a abaratar las hipotecas variables con revisión anual, ya que hace un año, en enero de 2025, el valor del índice era sensiblemente superior al actual, del 2,525%. De esta manera, en el caso de una hipoteca variable de unos 150.000 euros, con un plazo de veinticinco años, y un interés del 1% sobre el euríbor, la cuota se reducirá en unos 270 euros anuales.

Si la hipoteca es superior, de 300.000 euros, pero con las mismas condiciones, el ahorro anual puede llegar a los 600 euros. Pese a la caída de enero, los expertos no esperan un cambio de tendencia del euríbor, tal y como indica en declaraciones a EFE, el director de Inversiones en Nextep Finance, Víctor Alvargonzález.

Explica que el Banco Central Europeo (BCE) establece unos tipos de interés, y normalmente el euribor “no se separa mucho” de ellos, por lo que si el indicador cambia de tendencia es porque el organismo también va a moverse en el mismo sentido.

De la misma manera, el analista hipotecario del comparador financiero HelpMyCash.com, Miquel Riera, asegura que el indicador, “sencillamente, se ha estancado después de sus últimas correcciones al alza”, y estima que no registrará grandes movimientos en los próximos meses. Riera cree que el euríbor tenderá a moverse en un rango estrecho ante la previsión de que el BCE no modificara los tipos de interés en los próximos meses.

No obstante, reconoce que anticipar escenarios con mucha antelación es especialmente difícil ante una incertidumbre geopolítica que ha convertido el entorno económico en un terreno inestable. Así, considera que cualquier episodio como un repunte energético, un bloqueo comercial, o una escalada de tensión, puede alterar expectativas de inflación y crecimiento, y eso acaba entrando en la ecuación del BCE. Aún así, prevé que el euríbor no sufrirá grandes cambios y que oscilará entre el 2,2% y el 2,3% a lo largo de 2026.

Desde Ebury, sus expertos tampoco esperan grandes cambios del euríbor en 2026. En su opinión, la caída en enero se debe, principalmente, al giro en las expectativas sobre la política monetaria del BCE, ya que si hace un mes, los mercados descontaban que el próximo movimiento de tipos sería al alza, ahora, en cambio, incorporan una mayor probabilidad de recorte.

Y ello, en parte, por la fuerte apreciación del euro en las últimas semanas, que amenaza con ejercer presión desinflacionista sobre los precios al consumo. Aunque el cambio de signo en la expectativa de tipos resulta significativo, dicen desde Ebury, los futuros siguen sin descontar de forma plena un recorte de tasas a lo largo de 2026. Para Ebury, y en línea con el consenso del mercado, los tipos se mantendrá en el 2% durante el resto del año, gracias a “la notable resiliencia que exhibió la economía de la eurozona en 2025”, y la mejora en las perspectivas de crecimiento alemán gracias al paquete fiscal aprobado el año pasado.

El mercado hipotecario mantiene su tendencia al alza. El número de hipotecas sobre viviendas aumentó un 12,4% en noviembre en comparación con el mismo mes del año anterior, hasta sumar 43.319 operaciones. Con este incremento, las hipotecas encadenan 17 meses consecutivos de crecimiento y registran la cifra más elevada para un mes de noviembre desde 2010, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El dinamismo del mercado no solo se refleja en el número de operaciones, sino también en el volumen de financiación. El capital prestado incrementó un 25,6%, hasta alcanzar los 7.397,6 millones de euros. Este avance se explica, según INE, por el aumento del importe medio de las hipotecas, que creció un 11,7% interanual y se situó en 170.771 euros.

En su nota informativa, el Instituto de Estadística subraya que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad —procedentes de escrituras públicas formalizadas anteriormente— aumentó un 11,8%, lo que apunta a un encarecimiento generalizado del crédito hipotecario.

En cuanto a las condiciones de financiación, el tipo de interés medio de los préstamos para vivienda se situó en noviembre de 2025 en el 2,97%, por encima del 2,81% registrado en octubre y el nivel más alto desde el pasado mes de junio (2,99%), debido a la senda de bajos tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE). A pesar de este repunte, el indicador acumula ya diez meses consecutivos por debajo del 3%, después de haber bajado de esa cota por primera vez en casi dos años el pasado mes de febrero.

Según el INE, el plazo medio de los préstamos hipotecarios sobre vivienda se mantuvo en 25 años en el penúltimo mes del año. Del total de hipotecas constituidas en noviembre, el 38,5% se firmaron a tipo variable, frente al 61,5% que optaron por el tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio fue del 3,01% para las hipotecas variables y del 2,94% para las de tipo fijo.

El sector anticipa otro año fuerte para el mercado hipotecario

Las previsiones del sector apuntan a que esta dinámica se mantendrá en el corto plazo. Los principales portales inmobiliarios estiman que 2025 se cerró con cerca de 500.000 hipotecas sobre vivienda, mientras que el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios habría descendido por debajo del 2,9% a comienzos de 2026.

En este contexto, la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, señala que el Euríbor previsiblemente se mantendrá estable en la primera etapa de 2026, lo que seguirá incentivando a las entidades financieras a ofrecer condiciones hipotecarias competitivas. No obstante, advierte de que este escenario no logra compensar el fuerte encarecimiento acumulado del mercado de la vivienda, que cerró 2025 con una subida cercana al 20%.

Desde Pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, subraya que los datos de noviembre confirman “la solidez” de un mercado hipotecario en pleno crecimiento, impulsado por un volumen de compraventas en niveles históricos y por una oferta de crédito que continúa siendo atractiva por parte de la banca.

Una lectura similar hace el consejero delegado y cofundador de la fintech de contratación hipotecaria Trioteca, Ricard Garriga, quien apunta a que todo indica que 2025 se cerrará por encima de las 500.000 hipotecas firmadas, una cifra que, a su juicio, refleja la “fortaleza” del mercado actual. De cara a 2026, prevé que los datos puedan igualarse o incluso mejorar.

Por su parte, el portal iAhorro destaca que, ante la expectativa de que los precios de la vivienda sigan al alza y de que las condiciones de financiación puedan endurecerse en el futuro, muchos compradores están optando por adelantar su decisión de compra, lo que sigue impulsando el número de hipotecas firmadas incluso en los últimos meses del año.

El euríbor a un año, el principal indicador al que están referencias las hipotecas variables en España, cierra diciembre en el 2,27%, una bajada en relación con la tasa del año pasado (2,436%), lo que asegura un abaramiento de los préstamos que se revisen anualmente. Pero la referencia encadena cinco meses de subidas, por lo que aquellas hipotecas que se actualicen semestralmente ya se están encareciendo.

Según cálculos recogidos por EFE, una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años podría ahorrarse algo más de 12 euros al mes, lo que supone unos 150 euros al año. En el caso de un préstamo de 300.000 euros, el ahorro se sitúa en torno a los 25 euros al mes o unos 300 al año.

La referencia se encuentra dos puntos por debajo del pico que registró en 2023, en pleno endurecimiento de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) para atajar la crisis inflacionaria, pero ha ido repuntando en los últimos meses, conforme el supervisor ha estabilizado el precio del dinero.

A la espera del BCE

De acuerdo con los datos del comparador Kelisto, en enero el euríbor se situó de media en el 2,53%, más de un punto por debajo de la referencia del mismo mes de 2024 (3,64%). Sin embargo, con el avance del año la brecha se ha ido achatando hasta representar solo unas centésimas en diciembre. El euríbor alcanzó su mínimo en julio, cuando se situó en el 2,08%.

El BCE decidió mantener sin cambios los tipos de interés en la zona euro en la reunión de diciembre, encadenando cuatro citas sin cambios en el precio del dinero. Esto tiene su repercusión en la evolución del euríbor, que previsiblemente se mantendrá estable en los próximos meses.

La presidenta del BCE, Christine Lagarde, explicó en la rueda de prensa su decisión de política monetaria, ya que la entidad “está en un buen lugar” con los tipos de interés en el 2%, pero que esta posición no es estática y decidirá qué hacer según la evolución de la economía. Nuevas bajadas para estimular la economía previsiblemente presionarían el euríbor a la baja, pero incrementos para seguir enfriando la inflación en la zona euro podrían disparar la referencia y acabar con el ciclo de rebajas.

El Tribunal Supremo acaba de aumentar la factura que pagan los bancos por los miles de pleitos abiertos por cláusulas abusivas en juzgados de todo el país. La Sala de lo Civil ha modificado su doctrina y ha especificado que las entidades deben pagar las costas del proceso cuando pierden un juicio por cláusulas abusivas, pero también si el cliente tuvo que recurrir y los tribunales le dieron la razón en segunda instancia. Si el cliente denunciante es el que pierde en segunda instancia, por contra, los jueces establecen que el banco tendrá que pagar la mitad de las costas aunque sea su recurso el que haya triunfado parcialmente.

Las cláusulas bancarias potencialmente abusivas han sido uno de los asuntos con más protagonismo en los tribunales españoles en la última década. En 2017, incluso, el Consejo General del Poder Judicial tuvo que poner en marcha un plan de especialización de juzgados en este tipo de pleitos entre bancos y clientes para hacer frente al aluvión de demandas de personas contra las cláusulas, como las 'suelo' o 'techo', que condicionaban negativamente sus hipotecas.

Los números de estos juzgados evidencian que la inmensa mayoría de los pleitos sobre cláusulas abusivas judicializados se han resuelto a favor de los clientes. En sus primeros cinco años de funcionamiento, estos juzgados ingresaron más de 710.000 pleitos. En 2021, por ejemplo, el 97,8% de las sentencias fueron favorables al cliente. La Abogacía española, en su momento, llegó a recurrir esta medida.

Cada uno de estos pleitos gira en torno a reclamaciones de miles de euros por cláusulas abusivas que han encarecido de forma irregular las hipotecas de los clientes bancarios, pero la factura es mayor: las costas judiciales de cada proceso. En el caso de la jurisdicción civil, la factura crece con los honorarios de abogados y procuradores, las tasas, posibles peritajes y otros gastos. Miles de euros más.

Hasta ahora el Tribunal Supremo se había limitado a establecer que en primera instancia el perdedor del pleito se hacía cargo de las costas. Pero no había especificado qué pasaba cuando el cliente había perdido en primera instancia y se había visto obligado a acudir a una Audiencia Provincial para que los jueces declarar la abusividad de su cláusula. En este caso, dice ahora el Supremo tras recoger las últimas sentencias del Tribunal Constitucional, el banco debe hacerse cargo de las costas. Y si es el banco el que gana parcialmente en segunda instancia, aún así debe pagar la mitad de las costas.

Estos razonamientos afectan, por tanto, a las sentencias dictadas por Audiencias Provinciales, organismos que revisan en segunda instancia las sentencias de los juzgados especializados en cláusulas abusivas donde, mayoritariamente, los magistrados han dado la razón a los clientes. No se extienden, especifica el Supremo, a los recursos de casación ante el propio Supremo, que tienen una normativa propia. Pero los datos del CGPJ revelan la magnitud del pleito: sus bases de datos recogen, solo en este año 2025, más de 20.000 resoluciones sobre esta temática.

Obligar al cliente a pagar las costas a pesar de haber tenido que llegar hasta una Audiencia Provincial para que le den la razón, dice el Supremo, puede incluso ser disuasorio y evitar que la gente acuda a los tribunales a denunciar estas cláusulas abusivas. “Vería mermado su derecho si, pese a reconocerse por los tribunales, tuviera que hacer frente a las costas devengadas durante la fase de recurso”.

Asturias registró el pasado mes de octubre la firma de mil setenta hipotecas sobre vivienda, la cifra más alta en más de catorce años y el mejor dato para un mes de octubre desde dos mil ocho, según las estadísticas publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Aunque el crecimiento interanual fue moderado, el fuerte aumento respecto al mes anterior confirma un cambio de ritmo en el mercado inmobiliario asturiano. La actividad hipotecaria creció de forma notable frente a septiembre, un comportamiento que apunta a un mayor interés por la compra de vivienda, especialmente como residencia habitual.

Repunte por estabilización de los tipos de interés

Este repunte se produce en un contexto marcado por la estabilización de los tipos de interés tras meses de encarecimiento del crédito, lo que ha permitido a muchas familias retomar decisiones de compra aplazadas. En Asturias, donde el mercado inmobiliario presenta precios más contenidos que en otras comunidades, el aumento de las hipotecas también refleja la búsqueda de mayor seguridad frente a la incertidumbre del alquiler.

A nivel nacional, la tendencia es similar. En octubre se firmaron más de cincuenta y dos mil hipotecas en toda España, encadenando dieciséis meses consecutivos de crecimiento. El capital prestado también aumentó, impulsado por el encarecimiento del importe medio de los préstamos, que supera ya los ciento sesenta y siete mil euros.

La vivienda, imposible para jóvenes

Para el Principado, estos datos dibujan un escenario de mayor dinamismo residencial, aunque también plantean retos. El incremento de la demanda de compra convive con un acceso cada vez más difícil a la vivienda para jóvenes y rentas medias, en un contexto de subida de precios y escasez de oferta en determinadas zonas urbanas y costeras.

Expertos del sector advierten de que la recuperación del mercado hipotecario debe ir acompañada de políticas públicas que faciliten el acceso a la vivienda y eviten que el repunte de la actividad se traduzca en nuevas tensiones sobre los precios, especialmente en las áreas con mayor presión turística y demográfica.

Eurocaja Rural ha experimentado un crecimiento “muy significativo” en la concesión de hipotecas durante los nueve primeros meses del año, que alcanza más del 71%, triplicando el crecimiento del sector. Así lo certifican los datos relativos tanto al número de operaciones concedidas como al volumen de financiación.

En lo que respecta a los datos en algunos de los territorios donde opera, la cooperativa de crédito ha subrayado en nota de prensa el incremento experimentado en la Comunidad Valenciana, con una subida del 99% en el importe de operaciones concedidas, o en la Comunidad de Madrid, con un aumento del 83%, frente a un incremento sectorial del 34% y del 31% respectivamente.

En Castilla y León, la tónica es similar con unos incrementos del 65% en el número de operaciones concedidas y más del 76% en importes otorgados. Mientras, en Castilla-La Mancha, Eurocaja Rural ha concedido durante 2025 el 18,2% del total de hipotecas de la región (más de 502 millones de euros por parte de Eurocaja Rural, un 78,2% más que en el mismo periodo del año anterior).

Las características que proporciona Eurocaja Rural respecto a estos productos o la flexibilidad y adaptación de los mismos a los clientes que lo solicitan son algunas de las razones que refrendan este incremento.

A este respecto, resaltar el asesoramiento personalizado que proporciona la entidad para dar respuestas a los clientes (se estudia cada caso de forma específica para procurar las mejores condiciones posibles) y la agilidad en la tramitación de estas operaciones.

También conviene significar en la notable evolución experimentada y el incremento de la cuota de mercado en esta área la variedad del catálogo de productos hipotecarios que ofrece Eurocaja Rural (productos tanto a tipo fijo, como variable o tipo mixto que combina ambos tipos de interés durante la vida del préstamo) y el potente incremento en la implantación de su modelo de negocio cooperativo, avalado por la apertura de oficinas en ubicaciones estratégicas de la geografía española y reforzando su compromiso con la presencia en zonas rurales.

Este viernes se han conocido dos datos relevantes sobre el mercado de la vivienda en Castilla-La Mancha: los precios no dejan de subir mientras que las ventas se resienten.

Las primeras cifras las ha publicado el Instituto Nacional de Estadística (INE) con datos del Índice de Precios de Vivienda (IPV): el precio de la vivienda libre en la comunidad autónoma creció un 11,6% en el tercer trimestre de 2025 con relación al mismo periodo del curso anterior. Un aumento de precios aun así por debajo de la media nacional, situada en el 12,8% de aumento en el tercer trimestre.

El incremento del precio de la vivienda en la región cuenta con la particularidad de estar más pronunciado a nivel interanual en la vivienda de nueva construcción, con un 12% de aumento respecto al pasado año.

A pesar de que a nivel nacional el incremento de precio se ha moderado, y en Castilla-La Mancha registra un leve descenso del -0,2%, el aumento acumulado del 7,1% del precio desde el inicio de 2025 arrastra al indicador en la comunidad.

En cuanto a la vivienda de segunda mano, el precio acusó un notable incremento en la región, del 2,8% para situarse a un 11,5% de aumento respecto al mismo periodo de 2024. En lo que va de año, la vivienda usada ha elevado su precio un 11% en Castilla-La Mancha.

Un 8% menos de compraventas

Por otra parte, la compraventa de viviendas ha caído un 8% en la región en octubre de este año en comparación con el mismo periodo del pasado ejercicio, firmando 3.195 operaciones, según el avance de datos provisionales de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.

La compraventa de cualquier tipo de inmueble ha caído un 8,5 con respecto al décimo mes de 2024, cerrando este mes la región un total de 7.152 operaciones.

En cuanto al número de hipotecas constituidas sobre todo tipo de inmuebles ha aumentado en Castilla-La Mancha un 18,1, mientras las de viviendas lo han hecho un 11,5%.

A nivel nacional, el número de compraventas de vivienda ha registrado un descenso del 3,6% en octubre respecto al mismo mes de 2024, con 67.600 operaciones.

Cantabria ha sido la comunidad autónoma donde más crecieron las compraventas de vivienda en octubre, con un incremento del 8,8% respecto al mismo mes del año anterior, y la segunda donde más aumentaron las hipotecas sobre vivienda, un 15,2%.

Según el avance de datos provisionales de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, la región contabilizó 2.248 compraventas totales en octubre, un 9,8% más que en 2024, cuando se registraron 2.047. De esas operaciones, 1.090 correspondieron a viviendas, frente a las 1.002 del mismo periodo del año pasado.

Con estos datos, Cantabria se sitúa a la cabeza del crecimiento de compraventas de vivienda en España durante el mes y lidera la subida entre las seis comunidades que presentan resultados positivos. Además, se sitúa por encima de la media nacional, que descendió un 3,6%.

En cuanto a las hipotecas, en octubre se constituyeron 851 en la región, un 0,5% menos que el año anterior, de las cuales 638 fueron sobre vivienda, lo que supone un incremento del 15,2%, solo superado por Extremadura, con un 21,6%.

Datos nacionales

En España, el número de compraventas de vivienda descendió un 3,6% en octubre respecto al mismo mes de 2024, con un total de 67.600 operaciones. En el conjunto de inmuebles, se registraron unas 128.800 compraventas, un 2,7% menos que el mes del año anterior, confirmando la desaceleración iniciada en agosto, aunque los niveles mensuales siguen siendo históricamente altos.

Las hipotecas, en cambio, se mantuvieron estables, con 67.200 constituidas, un ligero aumento del 0,1%, de las cuales 52.000 fueron sobre vivienda, lo que representa un incremento del 1,1%.

En nueva autonomías crecieron las compraventas

Nueve comunidades autónomas registraron incrementos en compraventas totales durante octubre, mientras que otras nueve mostraron descensos, y Melilla mantuvo cifras similares. Entre los mayores aumentos destacan Ceuta (+17,3%), Navarra (+14,6%) y Cantabria (+9,8%), y entre los descensos, Aragón (-15%), Baleares (-14,5%) y Madrid (-14,2%).

En compraventas de vivienda, los mayores incrementos se dieron en Ceuta (+14,9%), Cantabria (+8,8%) y Murcia (+5,3%), mientras que Madrid (-12,3%), Baleares (-11%) y Canarias y Valencia (-9,3%) registraron las mayores caídas. En términos absolutos, Andalucía, Cataluña, Valencia y Madrid superaron las 10.000 compraventas totales, destacando Andalucía con alrededor de 24.000. Solo Andalucía, Cataluña y Valencia encabezaron las compraventas de vivienda, con Andalucía cerca de 13.700 operaciones.

En nueve autonomías suben las hipotecas constituidas

En cuanto a las hipotecas, nueve comunidades experimentaron aumentos en el número total, con Melilla (+22,6%), Castilla-La Mancha (+18,1%) y Canarias (+17%) a la cabeza. Las mayores caídas se dieron en Ceuta (-60,5%), Aragón (-10,3%) y Cataluña (-7,8%).

Respecto a hipotecas de vivienda, los incrementos más importantes se registraron en Extremadura (+21,6%), Cantabria (+15,2%), Canarias (+15%) y Castilla-La Mancha (+11,5%), mientras que los descensos se dieron en Ceuta (-54,9%), Galicia (-8%) y Aragón (-8%). En cifras absolutas, Andalucía, Cataluña y Madrid superaron las 10.000 hipotecas sobre todo tipo de inmuebles, destacando Andalucía con algo más de 13.000, y solo Andalucía superó las 10.000 en hipotecas de vivienda.

Los grandes bancos han pisado el freno a la hora de conceder hipotecas a unos tipos de interés tan bajos que consideran que pueden ser “irracionales” para su negocio. Así lo han ido afirmando entidades como Banco Sabadell, Santander o BBVA que, en las últimas semanas, han presentado sus resultados financieros hasta septiembre. Asumen que con préstamos para la adquisición de vivienda a tipos por debajo del 2% no hay un negocio realmente interesante. Esa asunción por parte de las grandes entidades españolas coincide en el tiempo con que el Banco de España reconozca que está estudiando un esquema de límites a la concesión de hipotecas, en el caso de entrar en un escenario de relajación de las condiciones de crédito.

En cuanto a los bancos, los grandes nombres del sector han lanzado mensajes bastante similares, que venían a decir que les interesan las hipotecas pero no a cualquier precio. Eso sí, ven signos de una mayor estabilidad ante el marco de política monetaria que está planteando el Banco Central Europeo. Al mismo tiempo, señalan que no hay signos que indiquen que estemos próximos a una burbuja.

En el siguiente gráfico se ve la evolución del euríbor a 12 meses en lo que va de siglo. 

“En hipotecas, el mercado ha llegado a estar en niveles irracionales”, aseguró el consejero delegado de Santander, Héctor Grisi. “Tienes una tasa de euríbor del 2,2% y los bonos españoles por encima del 3%. No tiene sentido que te den hipotecas por debajo del 2%”, criticó. “Aquí [en Banco Santander] estamos en la postura de no competir de manera irracional”. También adelantó que el mercado regresará a los niveles “adecuados”. “El mercado se está normalizando, llegamos a ver hipotecas al 1,65%. No tenía ningún sentido, ahora hay más racional”, pero “si el mercado es irracional y yo tengo que perder cuota, pues me aguanto un poco, pero tiene que haber un balance”. 

No es un caso único. La consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, también reconoció que se están volviendo a niveles con tipos menos agresivos porque, “en algunas ocasiones”, estos “se han quedado lejos de los precios razonables”. Los bancos critican esa agresividad, pero tampoco se señalan entre ellos. “Los mercados son los mercados y muchas veces nos parecen irracionales y luego siguen subiendo”, apuntó en la presentación de resultados de Caixabank su consejero delegado, Gonzalo Gortázar. “En cuanto a hipotecas, los precios para los clientes, de media en España, son los más baratos de la eurozona”, indicó. “España está en el 2,5% de media, por debajo de la deuda pública a largo plazo, y la media de la eurozona está en el 3,2%. Es una situación muy competitiva. Si esto va a cambiar, ya lo veremos. No tengo una bola de cristal”, pero “no es lógico un precio tan alejado de la media europea”.

Ante esa situación, hay entidades que hablan abiertamente de pisar el freno. “No crecemos en producción hipotecaria” en España, admitió a los medios el consejero delegado de BBVA, Onur Genç. “Bajamos un 7% y estamos perdiendo cuota voluntariamente porque no vemos oportunidades de alocar capital de forma rentable. Nos dirigimos a aquellos clientes más ligados al banco. Si cambian los precios, BBVA tiene una posición relevante, pero, hoy por hoy, los precios no justifican una asignación de capital que nos gustaría poder tener”.

Y el último en reconocer esta situación ha sido, precisamente, el banco sobre el que BBVA lanzó una oferta de compra (OPA) fallida. El primer ejecutivo de Sabadell, César González-Bueno, afirmó este jueves que la banca debe hacer una “reconsideración general” sobre si los precios del mercado hipotecario han sido “demasiado agresivos”. En el caso de Sabadell, su oferta hipotecaria está “dentro de los umbrales de rentabilidad” con una cuota de mercado estable, en torno al 7%. “No estamos ganando cuota ni estamos perdiendo”, aseguró el consejero delegado de la entidad catalana, en un momento donde la valoración del riesgo y de la rentabilidad de sus hipotecas se evalúan “una a una”. También dejó claro que “no hay un sobrecalentamiento” en el mercado inmobiliario, como lo hubo durante la burbuja, y el incremento de los precios se debe a un desajuste entre la oferta y la demanda.

El Banco de España se plantea poner límites

No hay signos de burbuja, pero sí de prudencia ante un mercado inmobiliario donde falta oferta y los precios se mantienen significativamente al alza. “Cuando definimos una burbuja inmobiliaria, como la que hubo en la primera década de este siglo, lo que vemos es un exceso de demanda insostenible, que empuja los precios de forma desmesurada, en una dinámica que retroalimenta el proceso, y con una posición financiera insostenible de las familias. Eso explicó que la burbuja explotara, pero aquí no tenemos esa caracterización”, explicó el gobernador del Banco de España, Jose Luis Escrivá, en una entrevista con elDiario.es.

“Es cierto que, como resultado de una oferta insuficiente y de forma más heterogénea geográficamente que en el pasado, tenemos estas dinámicas de precios. De todas formas, el precio de la vivienda, en términos reales, está hoy en el nivel del año 2003-2004 y ni siquiera en los sitios con los niveles más altos estamos en los máximos. Esto no quiere decir que no haya que seguir con mucho cuidado y preocupación por dinámicas de precios muy fuertes en determinados mercados”, ahondó Escrivá.

Y el Banco de España ya lo está haciendo. En su último Informe de Estabilidad Financiera reconoce que “tiene la capacidad de establecer límites sobre los estándares crediticios que aplican los bancos” y que el Fondo Monetario Internacional le ha recomendado que introduzca, de forma preventiva, “límites en el ámbito de las hipotecas para vivienda” por “si emergieran signos de relajación en el crecimiento o los estándares asociados con esta modalidad de crédito”.

El supervisor explica que “España es uno de los tres países del área del euro [junto con Italia y Alemania] que, de momento, no han activado este tipo de medidas”. Aún no hay una decisión definitiva sobre esos límites porque, en el citado informe, explica que “está estudiando en profundidad la experiencia internacional en la aplicación de este tipo de instrumentos”. En concreto, señala que el Banco de España ya ha mantenido contactos con las autoridades de varios Estados. “Algunos de estos países las han utilizado para frenar vulnerabilidades crecientes en sus mercados inmobiliarios, mientras que otros han actuado de forma preventiva antes de que se produjera una relajación significativa de los estándares crediticios”, apunta. “En este segundo caso, las autoridades han introducido estas medidas de forma estructural”.

Y menciona algunos ejemplos. “Todos los países que han tomado alguna medida, salvo Francia, han introducido un límite sobre la ratio entre el importe de los préstamos y el valor de la vivienda”. Asimismo, “todos ellos, salvo Irlanda y Luxemburgo, han introducido un límite sobre la ratio entre el servicio del préstamo (repago de principal más intereses) y la renta; o entre el servicio de la deuda total y la renta”, enumera el Banco de España. “La introducción de límites sobre el plazo máximo es mayoritaria, aunque no unánime”, admite. “Finalmente, tres países del área del euro han complementado sus límites sobre las condiciones de condición de préstamos con un colchón contra riesgos sistémicos sectorial, sobre las exposiciones hipotecarias, y Alemania ha decidido utilizar únicamente este colchón frente a tales exposiciones, sin imponer límites sobre los estándares de concesión de las hipotecas”.

Este análisis no conlleva que el Banco de España atisbe un recalentamiento del mercado inmobiliario como el que llevó al pinchazo del ladrillo. “Desde el punto de vista de estabilidad financiera, no hay una relajación de las políticas de concesión, hoy por hoy”, indicó en la presentación del citado informe el director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución del Banco de España, Daniel Pérez Cid. “No estamos viendo un elemento de relajación, las políticas de concesión nos dicen que no estamos en una situación de excesiva competencia que pudiera estar llevando a un deterioro de las condiciones de concesión”, informa Álvaro Celorio.

Lo que sí ve el Banco de España es que una “mayor agresividad comercial por parte de unas u otras entidades puede reducir los márgenes” y, en ese escenario, los bancos tienen “que valorar adecuadamente estos menores márgenes, que pueden ser compensados con volúmenes de actividad mayores o con ingresos derivados de líneas concretas” de su actividad. Esto depende de la propia estrategia de negocio de la entidad. “Vemos, en términos agregados, una cierta reducción del margen de intereses derivada de la evolución de los tipos de interés y vemos que la rentabilidad va a ser razonablemente sostenida”. Es decir, que la banca ha compensado los tipos con otro tipo de ingresos, como las comisiones. “Desde el punto de vista que a nosotros más nos concierne, que la expansión del crédito se haga de forma sana y prudente. Estamos viendo que es así”, resumió el director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución del Banco de España.

El Tribunal Supremo ha abordado las hipotecas referenciadas al IRPH y ha concluido que no cabe dar una solución unívoca sobre su transparencia, ya que su abusividad dependerá en cada caso de las condiciones de los contratos, según recoge la agencia EFE.

En dos sentencias fechadas el pasado 11 de noviembre, la sala de lo civil ha analizado la validez de la cláusula de intereses remuneratorios referenciados al IRPH contenida en préstamos hipotecarios.

El alto tribunal español se ha pronunciado después de que, en diciembre del año pasado, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) considerara que no puede descartarse mala fe en estos préstamos por el mero hecho de que este sea un índice oficial, y que las cláusulas en cuestión pueden ser abusivas si se incumplió el requisito de transparencia.

Para el TJUE, la evaluación de si las cláusulas son abusivas debe hacerse caso a caso y teniendo en cuenta si se comercializó con transparencia, además de comparar los tipos de interés resultantes de la cláusula con los que se aplicaban en ese momento en general en el mercado.

El IRPH comenzó a ser controvertido entre 2013 y 2016, cuando se estabilizó en torno al 2 % mientras que el euríbor -el más utilizado- cedía incluso a terreno negativo, lo que llevó a muchos consumidores a recurrirlo por abusivo. En sentencias previas, el TJUE aclaró que los jueces nacionales tienen que examinar en cada caso si se comercializó con transparencia o hubo abuso, pero no declaró nulo ni ilegal el índice en si mismo.

Consumidor “perspicaz”

Ahora, el Supremo reitera que para que una cláusula sea transparente basta con su comprensión esté al alcance de un consumidor medio razonablemente “perspicaz”.

La publicación del índice en el BOE “colmaría el control de transparencia siempre que la entidad indique al consumidor tal circunstancia para que se le presente como accesible”. El banco, explica el Supremo, no está obligado a informar de la definición del índice y su cálculo, ni de su evolución anterior, siempre que estos elementos resulten suficientemente accesibles.

La utilización del IRPH en sí “no merma la posibilidad del consumidor de comparar una propuesta de préstamo que utilice este índice de referencia con otras propuestas que utilicen otros índices oficiales”, añade una de las sentencias.

La segunda de ellas aborda la abusividad, y sobre ello el Supremo recuerda que el ofrecimiento por la entidad prestamista de un índice oficial, aprobado por la autoridad bancaria, “no podía vulnerar por sí mismo la buena fe”.

También ve relevante el hecho de que “el gobierno central y varios gobiernos autonómicos habían venido considerando, a través de normas reglamentarias, que el índice IRPH era el más adecuado para utilizarlo como índice de referencia en el ámbito de la financiación de viviendas de protección oficial”. Resulta por tanto “ilógico” considerar como actuación contraria a la buena fe la incorporación de ese mismo índice a préstamos concertados fuera de ese ámbito de financiación oficial.

Por todo ello, el Supremo considera que no cabe una solución unívoca sobre la abusividad de la cláusula del interés variable referenciada al IRPH, que dependerá del examen individualizado en cada caso.

La existencia de un desequilibrio en detrimento del consumidor depende no del propio índice de referencia, sino del tipo de interés que resulta efectivamente de dicha cláusula, añaden los magistrados. Se han de tomar en consideración no solo los valores del índice de referencia, sino también el diferencial aplicado contractualmente al mismo, para compararlo con el tipo de interés efectivo habitual en el mercado, añade la sentencia.

No es correcto, concluye la Sala, hacer una comparación entre el tipo resultante de aplicar al índice IRPH el diferencial pactado, y el resultante de sumar al euríbor ese mismo diferencial.

La joya de la corona de la riqueza en España es la vivienda. Esto explica que las generaciones de más edad sean las que se sitúan en la parte alta del gráfico que dibuja la Encuesta Financiera de las Familias, que elaboran el Banco de España y el Instituto Nacional de Estadística. Los mayores de 65 años acumulan, de media, en torno a 450.000 euros. Aquí se incluye la casa, que tienen en propiedad más del 88%. Así, tras las cifras macroeconómicas y las medias aritméticas se esconden realidades contradictorias. ¿Puede tener problemas para llegar a fin de mes una persona con 200.000, 300.000 o casi medio millón de euros de patrimonio?

La respuesta tiene tanto matices como casos individuales. Un ejemplo: una mujer de 75 años, que hace 50 años pudo comprar una vivienda en una zona céntrica de una gran ciudad, que ahora se ha revalorizado, pero que tiene una pequeña pensión y no ha podido ahorrar. Su riqueza será elevada, porque el precio de su casa ha subido, pero tal vez sus ingresos no le permitan asumir de forma holgada la luz, el agua ni la cesta de la compra, que no se pueden pagar con metros cuadrados. Para capitalizar ese patrimonio, en los últimos años han ido surgiendo productos de inversión y diversas fórmulas, como las hipotecas inversas, las rentas vitalicias o las nudas propiedades que, por el momento, no terminan de despegar en España.

Las hipotecas inversas se regularon en 2007 y su mecanismo es aparentemente sencillo. Como su propio nombre indica, funcionan al revés que las hipotecas convencionales. “Es el titular [de la vivienda] quien recibe del banco una cantidad a cambio del piso, normalmente en forma de renta mensual”, pero “además de no perder la propiedad de su vivienda, podrá seguir utilizándola hasta su fallecimiento”, indica el Banco de España.

En la práctica, se trata de un préstamo que los herederos tendrán que devolver si quieren mantener la vivienda, y cuyo importe depende del valor de la casa, la edad de la persona que lo contrata y si se opta por recibir las cantidades durante un periodo determinado o de forma vitalicia.

“Es cierto que en España no ahorramos a través de los productos tradicionales, pero sí lo hacemos a través de la vivienda. En total, los mayores de 65 años tienen unos 800.000 millones de euros ahorrados en inmobiliario, seis veces más de lo que hay en todos los planes de pensiones”, explica el director de desarrollo de negocio de Óptima Mayores, Iñigo Hernández, quien señala que este ahorro “todavía no se ve como una alternativa de la que obtener liquidez en las jubilaciones”. Su empresa se dedica a asesorar a clientes y estima que han intermediado con cuotas de mercado por encima del 80%.

Sin embargo, las contrataciones de estos productos son testimoniales. Según los datos del registro del Consejo General del Notariado, entre 2017 y 2023 se firmaron unas 1.500 hipotecas inversas, aunque con un claro incremento en los últimos ejercicios.

Para Hernández, la principal razón por la que este tipo de productos no terminan de despegar es porque “existe un enorme desconocimiento”. “La gente no sabe lo que son las hipotecas inversas o cree que el banco se queda con tu casa. Es una idea preconcebida que cuesta muchísimo eliminar”, indica. No obstante, aclara que “como es un préstamo, alguien tiene que devolver esa deuda, pero los herederos van a heredar una casa que vale mucho más, porque el producto está diseñado para que así sea”, aclara.

Según el último barómetro de la Asociación de usuarios financieros (Asufin), publicado en febrero, el tipo de interés de este producto “sigue siendo mucho más elevado, un 2,49%, que la media de las hipotecas para la compra de vivienda”.

En un trabajo previo, en colaboración con la Universitat de Barcelona, esta organización ya concluía que este producto financiero “presenta importantes inconvenientes, que hacen que el contrato no sea lo suficientemente rentable”. Entre ellos, la alta prima a la que se debe hacer frente si la modalidad contratada es la vitalicia, que el importe máximo que se puede recibir sea de una tercera parte del valor del inmueble o que los gastos de tasación vayan a cargo del propietario.

Hay otro punto relevante, que señala este informe —'La hipoteca inversa. Estudio de la figura y guía práctica'— y que choca de frente con un eje cultural de la familia española, la voluntad de dejar la casa en familia a los hijos. “No hay certeza de que los herederos conservarán el inmueble, ya que puede darse el caso de no poder asumir la deuda y, a pesar de que la entidad concedente diseña la operación para que exista diferencial entre el valor de la vivienda y la deuda, les podría generar una gran carga”, indican.

“Hay poca competencia en el mercado y, cuando esto ocurre, las cosas son caras. En general, están dando poco dinero a intereses bastante altos”, explica la directora jurídica de Asufin, Marisa Protomártir. Este producto está limitado a entidades financieras, bancarias y aseguradoras.

Algunas gestoras han mostrado su interés en explotar este mercado en los últimos meses. A finales de 2024, Almagro Capital, líder de la vivienda inversa en España, anunció una inversión de 100 millones de euros hasta 2026 en esta modalidad, a través de una Socimi (inmobiliaria cotizada en Bolsa y con importantes ventajas fiscales). Ese verano, AC Residencial comenzó a cotizar con una capitalización de 30,5 millones de euros.

“No es un producto masivo”

En noviembre de 2023, Santander y Mapfre comenzaron a comercializar su hipoteca inversa. Un producto que tenía como objetivo “ayudar a los mayores de 65 años a obtener ingresos mensuales de su vivienda y poder así complementar su pensión”. El presidente de la aseguradora, Antonio Huertas, reconocía hace unas semanas que “no es un producto masivo” y que es “complejo”. “Se han vendido más de 300 hipotecas en estos dos años”, cuantificaba en un encuentro financiero organizado por Expansión y la consultora KPMG, en el que lamentaba que “la regulación es clara”, por lo que “los supervisores no tienen claro dónde asentar el producto”.

“Parece que las entidades intentan poner en marcha otra vez este mecanismo, pero tengo dudas sobre su funcionamiento”, indica el economista y profesor de la Universidad Pompeu Fabra José García Montalvo. Pese a que la masa de población envejecida es cada vez mayor y se viven más años con enfermedades crónicas, para las que se necesitan cuidados específicos, hay un factor cultural, más que financiero. “Los herederos no quieren que se pierda la propiedad de la vivienda y, con las hipotecas inversas, o tienes que pagar unos costes muy elevados o se pierde”, considera.

Con estos condicionantes, el perfil tipo son personas sin una red familiar cercana, ni ahorros. “Los padres de clase media españoles no tienen este problema”, indica Protomártir, que defiende otras fórmulas “más sencillas”, como la nuda propiedad. Estas operaciones están cada vez más presentes en los portales inmobiliarios. Solo en Idealista, hay actualmente cerca de 1.000 anuncios de este tipo, según el conteo provincia a provincia elaborado por elDiario.es. Es la foto de un momento concreto, pero apunta a que la mayor oferta se da en Madrid (178), Barcelona (102) y Alicante (84).

A grandes rasgos, con la nuda propiedad, el dueño de la casa vende la propiedad, a un precio notablemente por debajo de mercado, pero mantiene el usufructo. Es decir, puede seguir utilizando la vivienda mientras viva —o hasta que se pacte, por ejemplo, hasta la entrada en una residencia—, mientras el nuevo propietario tendrá que esperar a que esta persona fallezca para tomar posesión completa de la casa. En estos casos, los compradores suelen ser fondos de inversión, pero, a diferencia de las hipotecas inversas, también están abiertas a particulares.

Para el directivo de Óptima Mayores, la nuda propiedad puede ser una solución “perfectamente válida para alguien que no tenga herederos, aunque no están tan reguladas en su ejecución como la hipoteca inversa y tienen muchísimos más riesgos”. El principal, una muerte prematura. Según las cuentas de esta compañía, al año se realizarían unas 2.000 operaciones de este tipo.

Al margen de estas dos opciones, hay otras fórmulas enfocadas a lo que se ha venido a llamar 'economía plateada', que la Comisión Europea definió como toda aquella actividad económica dedicada a “satisfacer las necesidades de las personas de 50 años o más”. Son los casos de las rentas vitalicias, que suponen la inversión del capital a través de aseguradoras, que se comprometen a abonar un importe mensual al comprador, u otros vehículos a través de los que se cede el usufructo de una vivienda; mientras, se recibe una renta a modo de préstamo, que los herederos pueden devolver a costa de la gestión que el prestamista realiza de la propiedad mediante el alquiler.

Estos mecanismos de capitalización de la propiedad inmobiliaria permiten tener mayor liquidez en la vejez a costa de la vivienda, pero también muestran algunas grietas del Estado de Bienestar, como pocas plazas de residencias públicas, ayudas a la dependencia que no cubren todas las necesidades o un sistema de cuidados que descansa sobre los hombros de familias cada vez más apretadas.

Un estudio del Observatorio de los Sistemas Europeos de Previsión Social Complementaria indicaba que la incorporación de un ingreso adicional a través de una hipoteca inversa tendría la capacidad de reducir la tasa de pobreza de los hogares unipersonales de mayores de 65 años con una casa en propiedad del 16,3 al 5,6%, con efectos más intensos en las mujeres.

Para la profesora de Economía de la Universidad de Barcelona y coautora del estudio, Sara Solanilla, este análisis muestra cómo “la persona ve incrementados sus ingresos, por lo que el umbral de pobreza crece y la tasa se reduce, así como el estrés financiero, con una mejora del nivel de vida”. No obstante, coincide en que es un producto que no despega por varios motivos, como la necesidad de una educación financiera y que, además, “se oferta a unas edades a las que la persona le puede costar entender más un mecanismo complejo”.