La crisis de la vivienda sigue golpeando nuestro país. Jóvenes que no pueden emanciparse, personas de mediana edad que siguen haciendo números cada mes para afrontar los alquileres y, en definitiva, hogares cada vez más empobrecidos por hacer frente a una problemática que para el CIS “era el principal problema para el 42,6% de los españoles y españolas”, según el Barómetro de enero de 2026.

A partir del Informe de Vivienda y Bienestar 2025, elaborado por CCOO Castilla-La Mancha, conocemos que el parque total de vivienda en la región se sitúa en más de un millón (1.347.273), de las cuales 303.226 se encuentran vacías -el 8% de todas las que existen en España- y 135.783 son viviendas de uso esporádico, teniendo en cuenta datos de 2024.

La provincia de Toledo tiene casi 90.000 viviendas vacías

El mayor parque de viviendas a nivel provincial se encuentra en Toledo, con 439.385 viviendas, de las cuales 88.866 están vacías. Cuenca es la provincia con menor parque de viviendas, con 165.616, de las que 41.000 se encuentran vacías. Por otro lado, en lo que respecta a viviendas vacías, Ciudad Real se sitúa a la cabeza de provincias con mayor porcentaje, el 29% de su parque de viviendas.

En el caso de la provincia de Albacete, la capital provincial es la que cuenta con más viviendas vacías, más de 5.400. Seguidamente, Villarrobledo (2.735 viviendas vacías), Hellín (2.643) y Tobarra (1.448), entre otros.

Después, en la provincia de Ciudad Real, la capital provincial es la que cuenta con más viviendas vacías (6.384), seguida de cerca por Puertollano (6.380), Tomelloso (5.304) y Valdepeñas (4.354), entre otros.

En la provincia de Cuenca, la capital conquense es la que posee más viviendas vacías (3.240), Tarancón (844), Mota del Cuervo (561) y San Clemente (510), entre otros.

En la provincia de Guadalajara, la capital alcarreña cuenta con 3.232 viviendas vacías, seguida por Azuqueca de Henares (596), Marchamalo (385) y El Casar (382), entre otros.

Por último la provincia de Toledo, la localidad de Talavera de la Reina es la que cuenta con más viviendas vacías (5.049), seguida por Toledo (2.672), Fuensalida (2.089) y Ocaña (2.054).

Pocas viviendas de protección oficial

En Castilla-La Mancha, además de la “escasa producción de vivienda”, también destacan la escasez de Vivienda de Protección Oficial (VPO). Mientras que en 2008, previamente al estallido de la burbuja inmobiliaria, el peso de la VPO era del 8,63% construido, una “tasa insignificante”, en 2024 se construyeron 4.003 viviendas, de las cuales 159 eran VPO.

Desde CCOO Castilla-La Mancha apuntan que el problema de “la baja capacidad de generar vivienda protegida ha existido siempre, incluso en los años en los que la VPO alcanza sus porcentajes más altos, ese aumento no se debe a un impulso real de las políticas públicas, sino que coincide con el hundimiento de la vivienda libre por la desaparición del crédito”.

El 57,64% de titulares de vivienda tenían una única propiedad, donde los grandes tenedores (con más de 10 viviendas) representaban el 0,62%

Por otro lado, en Castilla-La Mancha la compraventa de vivienda es un fenómeno en ascenso. Esta tendencia, que se mantiene a la alza en los últimos diez años, refleja en septiembre de 2025 que a lo largo del año se compraron un total de 26.397 viviendas, de las cuales más de 25.000 fueron libres y 1.372 protegidas. El patrón provincial es homogéneo: Toledo, muy por encima de los demás, presenta la mayor parte de las operaciones, mientras Cuenca se mantiene como el mercado más reducido.

Por lo que respecta a la concentración de la vivienda en Castilla-La Mancha, en 2025 el 57,64% de titulares de vivienda tenían una única propiedad, donde los grandes tenedores (con más de 10 viviendas) representaban el 0,62%.

En este caso, los grandes tenedores con más viviendas por provincias se concentran en Albacete en la capital albaceteña, Hellín, Almansa y La Roda. Para la provincia de Ciudad Real, principalmente en la capital, Puertollano, Valdepeñas y Tomelloso.

Con respecto a la provincia de Cuenca, en la capital conquense, Tarancón, Las Pedroñeras y San Clemente. En Guadalajara, la propia capital alcarreña, Azuqueca de Henares, Alovera y Cabanillas del Campo. Por último, en la provincia de Toledo radican en la capital toledana, Talavera de la Reina, Ocaña y Seseña.

Baja el stock de vivienda nueva y se dispara el precio del suelo

Castilla-La Mancha poseía en stock, en el año 2024 y según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, más de 37.000 viviendas nuevas. La oferta de nueva vivienda está cayendo cada año, una tendencia que se observa desde 2011. El stock baja porque cada año se ofrecen menos viviendas nuevas, mientras que las disponibles se van vendiendo. Albacete, Ciudad Real, Cuenca y Toledo muestran caidas de entre el 20% y el 46%, lo que refleja una disminución continua del stock de vivienda nueva disponible. Un fenómeno llamativo es Guadalajara, donde su caída es cercana al 99%, y en 2024 solo poseía 35 viviendas nuevas disponibles.

El precio del metro cuadrado en Castilla-La Mancha se ha ido encareciendo en la última década, pasando en 2014 de 82,6 euros a 109,7 euros en 2025 -en este caso más de 66 euros por debajo de la media nacional-.

Si desglosamos este dato por provincias, los precios más altos de suelo urbano se dan en Ciudad Real (126,9 euros/m²), Toledo (118,2 euros/m²) y Albacete (108,8 euros/m²). Las provincias más económicas son Cuenca (108,9 euros/m²) -a pesar del fuerte crecimiento desde 2020- y Guadalajara (85,5 euros/m²).

¿Quién accede a la vivienda?

A partir del estudio realizado por CCOO Castilla-La Mancha, la distribución del régimen de la vivienda en la región por tramos de ingreso refleja que está concentrada en los niveles de renta media-baja.

De los 793.438 hogares existentes en la región, más de 67% se encuentra por debajo de los 2.000 euros mensuales, concentrándose en tramos de 500 a 1.000 euros. Una pauta que se repite igualmente en términos poblacionales, ya que más de 63% de las personas reside en hogares con ingresos inferiores a 2.000 euros mensuales.

El régimen de tenencia de la vivienda en Castilla-La Mancha presenta un marcado predominio de la propiedad, hasta el 78,9%, que radica en diferentes modalidades como: herencia, compra pagada al contado y la compra con hipoteca. Todo ello frente al alquiler estructuralmente minoritario, 11,5%.

Por lo que respecta a los alquileres, el 37% de los hogares inquilinos dispone de menos de 1.000 mensuales y casi un 29% se sitúa entre los 1.000 y 1.500 euros.

Las provincias de Guadalajara y Toledo lideran las zonas tensionadas donde la ciudadanía dedica el 50% de los ingresos al pago del alquiler

Más esfuerzo para hacer frente al alquiler

Si tomamos datos de octubre de 2025, el precio medio de alquiler por metro cuadrado en Castilla-La Mancha era de 8 euros: un piso de 90 metros cuadrados costaría alquilarlo alrededor de 720 euros mensuales.

La provincia de Guadalajara está a la cabeza en lo que se refiere al precio del alquiler: 9,6 euros el metro cuadrado, seguida de Toledo (8,4 euros), Albacete (7,9 euros), Cuenca (7,4 euros) y Ciudad Real (6,4 euros).

En el caso del esfuerzo por parte de la ciudadanía castellanomanchega para alquilar una vivienda se muestra un patrón claro en el periodo de 2010 a 2024, tomando como ejemplo un domicilio de 90 metros cuadrados. Castilla-La Mancha pasa de valores cercanos al 30% a superar el 40% de sus ingresos en 2024, superando el umbral que la Ley de Vivienda utiliza para definir zonas tensionadas, según CCOO.

Guadalajara y Toledo lideran la tensión, alcanzando ratios superiores al 50% de los ingresos del arrendatario, con un crecimiento muy fuerte a partir de 2021.

Vivienda turística y gentrificación con Toledo a la cabeza

Castilla-La Mancha poseía en mayo de 2025 más de 5.200 viviendas turísticas registradas. La provincia de Toledo representa el 31,93% de esas viviendas turísticas, Albacete (21,29%), Cuenca (18,20%) Ciudad Real (15.58%) y Guadalajara (13%).

¿Cómo hacer frente a la crisis de vivienda?

CCOO Castilla-La Mancha sigue defendiendo la intervención de los precios del alquiler a nivel regional. Aseguran que el modelo de Viena, “con más de 120 años es el único que ha sido capaz de generar unos precios a la baja en su zona de influencia, mantiene alquileres moderados pese a las subidas de las urbes más desarrolladas de Europa”.

Apunta el sindicato que el 43% de las viviendas son públicas y con carácter permanente, pertenecientes a las administraciones o a promotores sociales de vivienda sin ánimo de lucro o con lucro limitado. En este caso han conseguido precios accesibles y un mercado estable, donde a los inquilinos el alquiler les supone el 26% de sus ingresos de media.

Estas medidas de intervención también han llegado a otros lugares como Países Bajos, ciudades como París, Lille o Berlín.

Desde CCOO Castilla-La Mancha consideran que, a través de lo expuesto en este análisis, la región no cuenta con la suficiencia para la generación de vivienda nueva, y “hay que apostar por rehabilitar el parque más antiguo con el requisito de ponerla en alquiler a precios razonables”.

Aseguran que ante la “situación límite” de los jóvenes de entre 20 y 30 años la medida “más drástica sería intervenir el precio de la vivienda, sobre todo los alquileres que no deberían superar el 30% del salario de una familia, porque si no es imposible afrontarlo”.

El sindicato critica que las líneas puestas en marcha por el Gobierno de Castilla-La Mancha “no sirven para abordar la crisis del precio y acceso a la vivienda ni a corto, medio ni largo plazo”. Sin embargo, señalan medidas que pueden aportar soluciones y que pasan por la constitución de forma “inmediata” del Fondo de Inversión Público para la Vivienda Asequible (FIVA), destinado a la financiación de políticas públicas en material de vivienda a nivel estatal.

Por otro lado, piden la promulgación de la ley de vivienda regional, así como constituir las empresas municipales de vivienda en las principales capitales de provincia, con contratos de alquileres a 75 años y con financiación vía impuestos especiales en materias de turismo, aplicando una carga impositiva a la vivienda vacía vía IBI.

Otra medida que proponen es generar junto a la empresa de Gestión de Infraestructuras de Castilla-La Mancha (Gicaman) y las diferentes diputaciones provinciales un programa de vivienda rural con un tipo cualificado de protección oficial. También hablan de opciones como modificar la tipología de vivienda, vía ley de vivienda regional, eliminando la figura de vivienda protegida de iniciativa público-privada.

Por otra parte, sugieren la creación de un órgano conjunto en materia sancionadora que coordine las competencias de turismo en materia de vivienda turística, las de consumo en materia de contratos y las de vivienda o la creación de un cuerpo inspector de vivienda y suelo, fomentando también la coordinación con los ayuntamientos para que las policías municipales puedan sancionar.

Apuntan también a restringir temporalmente las bonificaciones en materia de IRPF y por renta, así como vehicular dichas cuantías a un programa de promoción de VPO y alientan a desarrollar un programa de bolsa de alquiler de vivienda asequible y desarrollar un modelo urbanístico más eficiente para Castilla-La Mancha, centrado en la movilidad eficiente dentro de las ciudades.

Por último, desarrollar un modelo profesional del sector de la construcción e inmobiliario, que esté ligado con la Fundación Laboral de la Construcción, que dote de soluciones a los problemas de falta de relevo y profesionalización de la construcción y rehabilitación.

Las entidades financieras están engordando sus huchas para hacer frente a las reclamaciones judiciales que tienen por delante vinculadas a las hipotecas. Por un lado, por los gastos abusivos en los contratos. Por otro, por las cláusulas suelo. Así lo reflejan sus informes financieros de los últimos meses.

No lo están haciendo todas, pero sí la mayoría. Las últimas memorias semestrales publicadas por bancos como Caixabank, Santander, Banca March, Abanca, Kutxabank o Ibercaja recogen que están incrementando sus provisiones para hacer frente a esas cuestiones legales ligadas a la concesión de préstamos para la compra de viviendas. En cambio, otras entidades, como BBVA o Sabadell, no dan detalles sobre ahorros específicos para esta materia, aunque sí reflejen incrementos en las provisiones por temas judiciales.

De hecho, esa disparidad es una de las características de este tipo de información financiera, porque cada entidad presenta los datos y las argumentaciones sobre los mismos de una forma diferente, con más o menos concreción. Eso impide realizar una foto completa, en conjunto, que refleje qué provisiones tiene toda la banca para hacer frente a demandas por hipotecas o saber qué expectativas tienen para todos estos procesos. 

Los dos frentes por prácticas cuestionadas

De entrada, la banca tiene dos grandes vías judiciales abiertas en materia hipotecaria. Por un lado, la de los gastos abusivos en hipotecas firmadas entre 2024 y 2006. En enero de este año, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) concluyó que la legislación española que impone la prescripción de las reclamaciones (cinco años a escala estatal y 10 en Catalunya) es contraria al derecho comunitario. 

Sobre esta cuestión, los jueces del tribunal europeo consideraron  que no se podía fijar un plazo límite –a partir del momento en el que se paga el último recibo– si los clientes no conocían que sus contratos contenían aspectos abusivos. 

Por otro lado está el tema de las cláusulas suelo, con las que los bancos blindaron sus hipotecas ante cambios de los tipos de interés y que llevan más de una década sin acabar de resolverse. En 2015, el Tribunal Supremo ya dictaminó que las entidades tenían que devolver todo lo que cobraron de más. Y, este verano, el TJUE ha avalado las demandas colectivas contra los bancos por este tipo de cláusulas.

Las cifras de cada banco

Cada banco desglosa de forma diferente la información sobre estas provisiones por litigios hipotecarios. Por ejemplo, Ibercaja separa cuánto tiene reservado por cada uno de los frentes y en qué medida han cambiado ambos. En el caso de las cláusulas suelo, esas provisiones se han reducido ligeramente. El 30 de junio contaba para esos litigios con un colchón de 10 millones, cuando en diciembre era 10,4 millones de euros. En cambio, para los pleitos por los gastos hipotecarios, prácticamente ha duplicado esa dotación que supera los 12 millones de euros al concluir la primera mitad de 2024, cuando seis meses antes eran 6,6 millones. 

Esta entidad también entra a valorar en su última información financiera las últimas sentencias en el tema de los gastos hipotecarios. Asegura, sobre la última resolución del TJUE, que “no cabe presumir que una determinada cláusula contractual es abusiva, pues tal calificación puede depender de las circunstancias específicas de la celebración de cada contrato y, especialmente, de la información concreta que cada profesional haya proporcionado a cada consumidor”. 

Otros bancos señalan que los temas hipotecarios están detrás del aumento de sus dotaciones legales, pero no entran al detalle. Es el caso de Abanca. En seis meses, sus provisiones por cuestiones procesales han pasado de 11,7 a 28,3 millones. En el informe del primer semestre argumenta que esa cifra “incluye, básicamente, las provisiones constituidas por el grupo para cubrir otros pasivos, ciertos o contingentes, de carácter específico, relacionados con las contingencias masivas sectoriales de temática hipotecaria”.

Algo similar ocurre con Kutxabank que el último 31 de diciembre tenía reservado para esta materia 186,5 millones de euros y este 30 de junio casi duplicó esa cifra, hasta los 332,29 millones. “Durante el semestre ha habido distintas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo referentes a las reclamaciones por gastos hipotecarios o cláusulas suelo, lo que ha llevado al Grupo a reforzar las provisiones constituidas para reclamaciones presentes y futuras”, resume en la información financiera que ha enviado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Hay más entidades que dan información, aunque sea parcial. En ese mismo semestre, Caixabank ha aumentado de 73,5 a 79 millones de euros las provisiones por litigios de gastos hipotecarios. Y menciona que, el 14 de junio de este año, el Tribunal Supremo, estableció que “el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos, salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva”.

Mientras, Santander solo da detalles de las dotaciones por los pleitos por las cláusulas suelo, que heredó por la compra de Banco Popular. Al cierre del primer semestre del año, recoge que “la potencial pérdida residual asociada a procedimientos judiciales en curso se estima en 53,67 millones de euros cubierta íntegramente con provisiones”. En diciembre, por este mismo motivo, reflejaba 52,6 millones. 

Sobre las cláusulas suelo y los gastos hipotecarios, también Banca March desglosa un incremento en uno de los últimos documentos que ha enviado a la CNMV. En su caso, se refiere al conjunto del año 2023. Asegura que, durante ese ejercicio, “se ha producido un aumento”, de algo más de 2 millones de euros, respecto al 31 de diciembre de 2022. Lo que supone un incremento de fondos del 130,7%. “Se debe, principalmente, a la constitución de determinados fondos por litigios que representan su mejor estimación de los posibles flujos de caja que podrían producirse, sin ser ninguno de ellos, significativo a nivel individual”. Concluye que, de los 3,59 millones de euros de provisión constituida, 3,2 millones corresponden a litigios por cláusulas suelo y gastos hipotecarios.

Hay otras entidades que dan cifras sobre sus dotaciones por temas legales, pero sin desglosarlas, aunque hayan aumentado. BBVA contaba a 30 de junio con 773 millones provisionados para cuestiones procesales y litigios por impuestos pendientes. En diciembre eran 696 millones. Sí desglosa que, de esos 773 millones, 612 corresponden a contingencias legales y 160 millones de euros a contingencias fiscales.

Sabadell, el banco sobre el que BBVA lanzó una oferta de compra (OPA) la pasada primavera, solo apunta que tiene reservadas para estas cuestiones 69,2 millones al cierre del primer semestre. Al finalizar 2023 esa cifra se quedaba en 60,5 millones de euros. Lo mismo sucede con Cajamar, que en lo que va de este año ha elevado esa hucha para “diferentes procedimientos judiciales” de 25,79 a 29,13 millones, pero no especifica nada más. 

Mientras, Bankinter y Unicaja, que tampoco desglosan, han rebajado esa dotación para pleitos. El primero, de 346 a 327 millones, en este último semestre. Y, Unicaja, de 114,2 a 62,7 millones de euros, según cifra en su información financiera.

La actividad de las tasadoras, las que valoran el precio de una vivienda a la hora de conceder una hipoteca, lleva años en cuestión, sobre todo desde la última crisis financiera, cuando ejercieron un papel protagonista en el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Una actividad que llegó hasta el Tribunal Supremo que, en 2013, cuando el ladrillo ya había saltado por los aires, condenó a una tasadora (Tasavalor) porque sobrevaloró los inmuebles para que las hipotecas concedidas fueran más altas. Eso, en teoría, podía beneficiar tanto a la tasadora como a la entidad financiera que concedía la hipoteca pero, en realidad, disparaba el riesgo que tenía que asumir el banco.

Desde entonces han cambiado mucho las cosas y se ha exigido que estas firmas que ponen precio a los pisos sean más independientes de los bancos. Sin embargo, no lo son lo suficiente. El Banco de España quiere dar una nueva vuelta de tuerca a esta actividad, para desligarla aún más de las entidades. Para ello, antes del verano envió una carta a los bancos, a través de las patronales del sector –la AEB y la CECA–, según adelantó la agencia Bloomberg. Y, desde entonces, ha mantenido reuniones con representantes del sector bancario para concretar esos cambios.

En lo que incide el supervisor es en que aún hay prácticas que no reflejan suficientemente la independencia de las tasadoras respecto a la banca. Critica, por ejemplo, que los pagos a las firmas de valoración se fijen por volumen, que se impongan condiciones a estas firmas o se hagan concursos para elegir a las tasadoras por precio. También, que se les pida una especie de tarifa plana o celeridad en sus trabajos. En resumen, el Banco de España requiere que haya más independencia entre la banca y las firmas de valoración, para evitar que las hipotecas se basen en precios de la vivienda que no son los reales y eso lleve a las entidades a asumir un riesgo hipotecario que no cuadra con el valor real de los inmuebles.

Tras este tirón de orejas, las reuniones entre el supervisor y las entidades van a continuar y las entidades tendrán que ir presentando planes en los que reflejen cómo van a ir mitigando esas deficiencias, según indican fuentes del sector financiero. El Banco de España, en cambio, ha declinado hacer comentarios.

Unas críticas que vienen de lejos

La actividad de las tasadoras lleva años en la picota. En 2010, cuando la burbuja ya estaba pinchándose, el Banco de España buscó romper los lazos entre los bancos y las tasadoras. Entonces emitió una circular en la que exigía evitar que quienes se sentaban en los consejos de administración de estas firmas de valoración tuvieran funciones ejecutivas –es decir, poder de decisión– en los bancos que las contrataban.

Poco después, en 2013, la Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios prohibió “la adquisición o mantenimiento por parte de las entidades de crédito, de forma directa o indirecta, de una participación significativa en una sociedad de tasación”. También la vetaba a “todas aquellas personas físicas o jurídicas relacionadas con la comercialización, propiedad, explotación o financiación de bienes tasados por la misma”. Eso se tradujo en que los bancos fueran saliendo del accionariado de las tasadoras. Por ejemplo, Bankia vendió Tasamadrid al fondo Advent.

Y esa regulación ha sido un suma y sigue. Hace diez años, en otra circular, el Banco de España reclamó al sector un reglamento interno de conducta en el que constasen los mecanismos que las sociedades de tasación habían puesto en marcha para favorecer la independencia de su actividad y evitar conflictos de interés. Y, en 2015, requirió información sobre cada una de las tasaciones realizadas por estas firmas de valoración, para realizar un análisis masivo de la información que permitiese identificar debilidades. 

Sanciones y críticas a la concentración

Ha pasado casi una década y, pese a la regulación, esa actividad sigue en el punto de mira. De hecho, ya ha conllevado sanciones. Hace poco más de un año, el supervisor ya detectó fallos de funcionamiento interno que ponían en tela de juicio la capacidad de las tasadoras “para conocer la situación del mercado inmobiliario”, lo que derivó en multas a firmas como Tinsa, Global Valuation o Gesvalt. La cuantía de las sanciones superó ligeramente el millón de euros. 

En su memoria de Supervisión de 2023, el Banco de España también pone en cuestión la alta concentración de este sector, integrado por 32 firmas. “Cinco sociedades o grupos de sociedades emitieron tasaciones que suponían el 61% del volumen total tasado en 2022, mientras que, en el otro extremo, las 12 tasadoras con cuota individual inferior al 1% solo emitieron conjuntamente el 4% de dicho importe”, señala. “Una parte significativa del negocio de las sociedades de tasación sigue siendo aportada por las entidades de crédito, que, desde el año 2013, no pueden tener participaciones accionariales en las sociedades de tasación, medida adoptada para fomentar la independencia del sector”, recuerda. 

También pone el foco en que hace dos años ya “se remitió una carta a las dos asociaciones de sociedades de tasación y se mantuvieron reuniones con ellas para informarles de las principales debilidades que se venían detectando con mayor frecuencia en las inspecciones con el objetivo de conseguir una mejora en la aplicación de la normativa de valoración y del cumplimiento de los requisitos de homologación”. En concreto, desglosa el Banco de España “se incidió en la necesidad de contar con suficientes medios técnicos y humanos para llevar a cabo el control de las tasaciones emitidas; subsanar deficiencias en la aplicación de los métodos de valoración, y mejorar el contenido de los informes de tasación, que, en el caso del método de comparación, se centraban en el contenido de la información de mercado, las características de los testigos y el proceso de homogenización valorativa”. Ahora, dos años después, también se exigen cambios a la banca. 

Sin burbuja a la vista

Las tasadoras están en el foco aunque el Banco de España no cree que, a día de hoy, haya un problema de burbuja o de sobrevaloración de los activos inmobiliarios. De hecho, según recoge en el Informe de Estabilidad Financiera de esta pasada primavera cree que “en el último año, se ha observado una contención de las vulnerabilidades asociadas al sector inmobiliario, en particular, los indicadores de desequilibrio del precio de la vivienda se han situado en valores cercanos a una posición neutral”. Pero pone un matiz. “No obstante, es necesario mantener la vigilancia de este sector, que ha mostrado una cierta reactivación en el segmento de vivienda en la segunda parte de 2023, y ser así capaces de detectar de forma temprana una potencial acumulación de riesgos”.

Al cierre de la primera mitad de este año, el total de créditos dudosos ligados a la adquisición de vivienda se situaba en 11.904 millones de euros, según el propio Banco de España, cuando al cierre del primer trimestre eran 12.408 millones. Va a la baja un momento en el que los tipos de interés comienzan a dar un respiro a los hipotecados, con el Euribor en mínimos desde 2022. Como comparación, al cierre de 2018, ese crédito dudoso ligado al ladrillo –que refleja los préstamos que llevan más de tres meses de retrasos en el pago– estaba por encima de los 20.400 millones de euros.

En total, el saldo vivo del crédito a la vivienda en España superó ligeramente los 495.000 millones de euros al cierre de julio, según la misma institución. Es un 0,91% inferior al mismo mes de 2023.

José Ramón y Mercedes deben doce cuotas de su hipoteca al banco Santander por su piso en Donostia. Los únicos ingresos que entran en casa de esta pareja mayor de 60 años, son 1.228 euros provenientes de una pensión por incapacidad y la Renta de Garantía de Ingresos (RGI) y con la subida del Euribor deben pagar una la cuota de 674,88 euros, que supone el 54,95% de sus ingresos. Son conscientes de que, ante esta situación, el banco puede iniciar una demanda de ejecución hipotecaria para subastarles la vivienda y, después, desahuciarles, pero aspiran a que se les aplique el conocido como Código de Buenas Prácticas del Banco Santander, que contempla una serie de medidas para aquellos deudores que cumplen una serie de requisitos para estar dentro del denominado “umbral de exclusión”, lo que da derecho a reestructurar la deuda hipotecaria y al alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual. No obstante, por el momento, se les han rechazado esas medidas debido a que la cuota resultante de la carencia supone más del 50% de sus ingresos.

Un caso parecido es el que viven José y Narcisa, también mayores de 60, que adquirieron en el año 2007 una vivienda de 43 metros cuadrados por valor de 200.000 euros que a día de hoy no pueden pagar. En su caso, ya tienen instada por el banco una demanda de desahucio en fase de subasta y posterior desahucio. “El precio es superior al establecido por el Ministerio de Transportes para Gipuzkoa en ese periodo, por lo que el Banco Santander les ha denegado las medidas del Código de Buenas Prácticas. Debido a que tienen un procedimiento judicial que se encuentra en fase de subasta, está pendiente de concretarse el valor de tasación de la vivienda para proceder a dicha subasta y, en consecuencia, desahuciarles”, sostienen desde la plataforma Stop Desahucios tras una concentración en la que ambas familias han narrado su situación.

“Es inadmisible que las entidades financieras que fueron las causantes de la burbuja de la crisis del 2008 y de los masivos desahucios, y que fueron rescatadas con dinero público, que han seguido ganando dinero con el negocio de las hipotecas y que, a causa de la subida desorbitada del Euribor en estos dos últimos años empobreciendo a miles de hipotecados con intereses impagables, hayan obtenido los beneficios del siglo”, ha lamentado la portavoz de Stop Desahucios, Rosa García, durante la concentración que ha tenido lugar frente a una de las sedes del banco y ha contado con la participación de concejales y junteros de Elkarrekin (Podemos-IU-Equo-Alianza Verde) y EH Bildu, así como representantes de organizaciones sociales como Steilas, Satorralaia o Caritas.

En este sentido, García ha recordado que el Banco Santander “ha ganado 11.076 millones de euros en 2023 y, solo en este semestre, ha ganado ya 6.059, un 15,6% más”. Además, ha calificado de “inadmisible” que “con estos beneficios, no tenga la voluntad de flexibilizar estos requisitos incumplidos y aceptar las dos carencias”, cuya firma ante notario “supone la retirada de la demanda y de la subasta de la vivienda” de José y Narcisa y la “imposibilidad de iniciar ninguna demanda sobre los impagos” de la de José Ramón y Mercedes.

Desde el Banco Santander confirman a este periódico que “se les ha ofrecido varias opciones” a ambas familias y que siguen “abiertos al diálogo para intentar encontrar una solución” próximamente. “Siempre intentamos dar una solución en este tipo de situaciones y así lo vamos a hacer en esta ocasión”, concluyen.

Victoria para los hipotecados y varapalo para los bancos en Luxemburgo. El Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) ha determinado que la legislación española que impone un periodo de prescripción para las reclamaciones (diez años en el caso de Catalunya y cinco a nivel estatal) es contraria al derecho europeo en los casos en los que determinadas cláusulas sean consideradas abusivas. Los jueces europeos consideran que no se puede fijar ese plazo desde que se paga el último recibo si el cliente no conocía en ese momento que el contrato contenía aspectos abusivos.

El pronunciamiento del TJUE responde a una batalla judicial en España entre varios clientes y bancos (Caixabank, Santander, Sabadell, y BBVA). Los afectados, que firmaron sus contratos en los años 2004 y 2006, reclamaron entre 2017 y 2018 la devolución de los gastos de formalización (notario, registro y gestión) por las resoluciones judiciales que determinaron que ese era un comportamiento abusivo por parte de las entidades bancarias. Sin embargo, estas rechazaron proceder a la devolución bajo el pretexto de que había pasado el periodo en el que se podía solicitar, de acuerdo a la normativa española (y, en este caso, el Código Civil de Catalunya).

Los consumidores recurrieron a la justicia al considerar que la nulidad de las cláusulas prevalecía sobre el periodo de prescripción y el juzgado de primera instancia les dio la razón, pero los bancos recurrieron a la Audiencia Provincial de Barcelona, que elevó el asunto a Luxemburgo.

Los jueces europeos no rechazan los plazos de prescripción en términos generales, pero consideran que los consumidores deben conocer sus derechos antes de que el tiempo empiece a correr o expire así como teer tiempo suficiente para recurrir. El conocimiento se tienen a raíz de las resoluciones judiciales que establecen las cláusulas abusivas. “El Tribunal de Justicia señala que la compatibilidad con el  principio de efectividad de un plazo de prescripción dado, aplicado con arreglo al Derecho nacional, debe examinarse caso por caso”, señala el TJUE en un comunicado.

“Estamos muy contentos con la nueva sentencia del TJUE”, afirma la presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), Patricia Suárez: “Lo que dice es que el plazo no puede correr a partir de una resolución del Tribunal Supremo, que además ha sido corregida posteriormente. Es decir, que el plazo no acaba ahora, cinco años después de la sentencia de enero de 2019. Tampoco se puede computar a partir del pago de las facturas, como defendía la Audiencia Provincial de Barcelona y también la de Baleares. El plazo comienza cuando el consumidor conoce la posibilidad de su cláusula, es decir, cuando obtiene una sentencia firme. Cuando un juez decide que efectivamente la cláusula es abusiva y solo en ese momento comienza el plazo”.

“La sentencia es interesante, además, porque le indica a los bancos que ellos sí que sabían que su cláusula era abusiva y a pesar de ello, no solamente no informaron, sino que siguen obligando a sus clientes a acudir a tribunales, saturando cada día, una vez más, los tribunales de justicia”, apostilla.

Unidas Podemos ha empezado a redoblar la presión a la parte socialista del Gobierno para limitar las ganancias de los bancos. Este miércoles, tanto la vicepresidenta segunda, Yolanda Díaz, como la ministra de Derechos Sociales, Ione Belarra, plantearon poner un límite a las hipotecas. Lo hicieron tras constatar que 2022 fue, por el momento, el año en el que la banca registró sus mayores beneficios. El último ejemplo se conoció precisamente este mismo miércoles. La segunda entidad del país, el BBVA, incrementó sus beneficios en un 38%, alcanzando los 6.420 millones de euros.

“La crisis no puede ser una excusa para ganar más. Congelar hipotecas, moderar beneficios”, pidió Díaz poco después de conocerse la cifra millonaria.

Unidas Podemos cree que el contexto económico derivado de la guerra de Ucrania y la política de subida de tipos del Banco Central Europeo (BCE) para tratar de contener la inflación han dejado a muchas familias en una situación “insostenible”. “No es de sentido común que a día de hoy una hipoteca de 150.000 euros le haya subido la cuota en 258 euros mientras las entidades están teniendo beneficios absolutamente extraordinarios”, apuntó Díaz. Por ello, reclama al Gobierno intervenir el mercado para que las cuotas de las hipotecas se sitúen en niveles de julio de 2022, antes de que el BCE comenzara a subir los tipos. 

La presión al socio de Gobierno por este asunto ha llegado desde todas las partes del espacio confederal. Preguntada por el tuit de la vicepresidenta, en el que pedía congelar las hipotecas, la ministra de Derechos Sociales y secretaria general de Podemos, Ione Belarra, defendía este miércoles en Televisión Española una “intervención pública en la economía para topar las hipotecas de tipo variable”. “Mucha gente privilegiada, desde la banca a la gran distribución, se está haciendo de oro con esta crisis y un gobierno que quiere cuidar a la gente no lo puede permitir”, insistió. “Confío en que estos datos consigan abrir los ojos a nuestro socio y mostrar que necesitamos seguir tomando medidas para proteger a la gente y hacer que los que más tengan paguen lo que les corresponde”, añadió.

La propuesta que maneja el equipo económico de Unidas Podemos es suspender las revisiones de cuotas desde julio de 2022, cuando empezó a subir el euríbor. En enero de ese año, el tipo de referencia de las hipotecas estaba en un -0,477%, pasó en julio a 0,0992% y ahora están en el 3,33%. Son casi cuatro puntos más en menos de un año y con la perspectiva de que este jueves el BCE vuelva a subir los tipos de interés. 

Lo que plantea el socio minoritario del Gobierno no es nuevo. En septiembre, cuando se empezó a notar el incremento de las hipotecas, Belarra propuso obligar a los bancos a ofrecer a los clientes la posibilidad de acogerse a una reducción durante un año del tipo variable a un 0,1%. Podemos entendía entonces que una medida así podría reducir la cuota mensual de las hipotecas de entre 100 y 150 euros para familias con problemas económicos. Y dejaba además un margen para los bancos con el fin de evitar situaciones de morosidad o impago a las propias entidades. 

Unidas Podemos pidió entonces a su socio del Gobierno incluir ese mecanismo en el escudo de medidas para paliar los efectos de la crisis, pero Hacienda la rechazó al entender que no se ajustaba al “marco jurídico” y que podía “tener complicaciones para los usuarios a tipo fijo”. El espacio confederal volvió a plantear una medida similar del mismo tipo este diciembre, en la negociación del tercer decreto anticrisis, aunque de nuevo sin éxito. 

Ahora, con el escenario de unos beneficios históricos en la banca, Unidas Podemos vuelve a redoblar la presión con este tema. La líder del espacio lo repitió en varias declaraciones. “Llevo meses pidiendo la congelación de las cuotas para poder hacer frente a incrementos de 258 euros al mes mientras se dan beneficios como jamás ha tenido la banca”, ha insistido.

Calviño enfría la propuesta de Unidas Podemos

La ministra de Industria, Reyes Maroto, aseguró este miércoles, al hilo de las declaraciones de la vicepresidenta Díaz, que el ala socialista del Gobierno iba a esperar a ver qué le traslada el Ministerio de Trabajo y, sobre ello, se mostró dispuesta a “conseguir el mejor acuerdo posible”. “Este Gobierno trabaja para las personas y vamos a tomar la mejor de las decisiones”, enfatizó.

Las palabras de Maroto parecieron una puerta abierta de estudiar la propuesta de la congelación de las hipotecas lanzada por Podemos y por Yolanda Díaz. Sin embargo, esta posibilidad se enfrió por parte de la vicepresidencia económica de Nadia Calviño. Fuentes del Ministerio de Asuntos Económicos explicaron a este medio que sus equipos están centrados en hacer un seguimiento del código de buenas prácticas que se aprobó en diciembre y que entró en vigor el 1 de enero.

Este código —que en realidad son dos— fue impulsado desde el área que dirige Calviño, presionando a las patronales bancarias para que alcanzaran un acuerdo de medidas que protegieran a los clientes más vulnerables. La medida fue anunciada por el propio Ministerio incluso antes de que los bancos dieran el visto bueno. El paquete de medidas incluía cuestiones como aplazamientos, limitación en las subidas o incentivos para el cambio de hipotecas variables a fijas.

Esta medida ya fue recibida con cierta frialdad en ala de Unidas Podemos del Gobierno, pero también en el sector bancario. Fuentes consultadas por este medio ya mostraron su disconformidad con las formas y las presiones recibidas por parte del Gobierno y con la precipitación del anuncio aún sin el acuerdo cerrado. Finalmente, la práctica totalidad del sector se ha adherido y este marco de protección para los clientes ya está funcionando desde hace escasas semanas.

Asuntos Económicos opta, por tanto, por hacer un seguimiento de los datos de adhesiones de clientes a esta herramienta. Las entidades que ya han presentado resultados, como BBVA, Sabadell o Bankinter, han ido apuntando a que esta medida está teniendo escaso uso durante las primeras semanas de funcionamiento. Aunque no aportan datos concretos, aseguran que son muy pocos los clientes que han pedido adherirse a esta protección.

En el sector aseguran que la fuerte subida de tipos de interés afecta a un pequeño porcentaje de clientes y señalan que los que más ven subir su hipoteca son los que han sellado acuerdos con tipos variables en los últimos cinco años. Sin embargo, este tipo de acuerdos han sido minoritarios. De hecho, aunque cuentan con provisiones para cubrir posibles pérdidas por morosidad, se muestran optimistas tras haber alcanzado en 2022 el mínimo desde 2008.

Las críticas por parte de Pedro Sánchez, Yolanda Díaz o Ione Belarra en las últimas horas a los empresarios por los elevados beneficios no han sentado bien en el sector. Así lo mostraba este miércoles Carlos Torres, presidente de BBVA, el segundo mayor banco español. “El papel de la empresa no está reñido con el de la sociedad. Lo que queremos es crear oportunidades”, aseguró Torres tras presentar el mayor beneficio de la historia de la entidad. “La historia está repleta de sociedades que abandonaron la iniciativa privada y empresarial por otros modelos con resultados catastróficos”, enfatizó. Díaz le replicó en unas declaraciones posteriores: “Ha dicho que las empresas son insustituibles, pero los trabajadores también, porque si las empresas generan riqueza es gracias a los trabajadores”.

Existe un consenso mayor en el Gobierno respecto al impuesto extraordinario al sector, pactado el pasado verano. Ministros socialistas como Calviño o Maroto, o el propio presidente, han vuelto a reivindicarlo en los últimos días al hilo de informaciones como los beneficios disparados o el aumento de banqueros con sueldos millonarios en España. La banca ha asumido que tendrá que pagarlo, pero entidades como Bankinter ya pronostican una batalla judicial contra el Gobierno. “Es contraproducente para un sector tan esencial para la economía, entorpece la actividad económica, y tendrá repercusiones negativas”, criticó Torres este miércoles

Este jueves será el turno de los resultados de Banco Santander y, el viernes, el de CaixaBank, los dos mayores bancos en España. A falta de estos datos, se da por hecho el resultado histórico de la banca. Los cuatro grupos del Ibex 35 que ya han presentado sus cuentas (BBVA, Sabadell, Bankinter y Unicaja) acumulan un aumento del beneficio del 40% y ya superan los 8.000 millones de euros. “Teniendo resultados con una evolución tan buena se puede malinterpretar”, aseguró Torres, argumentando que el sector mantiene problemas de rentabilidad.

Patxi es pensionista, tiene 67 años y hace tiempo solicitó un crédito hipotecario a BBK (actual Kutxabank tras la fusión de 2011) para poder comprar la casa de Galdakao (Bizkaia) en la que residían sus padres, ya fallecidos. “Tiempo después, su condición económica empeoró y no pudo seguir pagando la hipoteca, como tantas miles de personas durante la crisis. Ahora Kutxabank le ha quitado la propiedad de la casa, le quiere hacer pagar toda la deuda acumulada y echar a la calle”, han explicado a este periódico desde el Sindicato de Vivienda que trabaja en el municipio vizcaíno para ofrecer ayuda a las personas sin recursos y sin información que tengan problemas de vivienda. Añaden además que pese a que la legislación y, en concreto, el Real Decreto 1/2013 “prohíben los desahucios derivados del impago de hipoteca de personas mayores de 60 años”, Kutxabank ha conseguido que el desahucio de Patxi siga adelante alegando que no ha presentado toda la documentación necesaria.

Desde el sindicato aseguran que llevan un año tratando de sentarse a negociar con el banco, algo que desde la entidad han rechazado alegando que “seguirán la vía judicial”. “Kutxabank ha aumentado un 42% su beneficio este año, alcanzando más de 250 millones de euros limpios en lo que va de año, así que sabemos que pueden ofrecer un alquiler social a Patxi o alojarlo en una de las viviendas vacías que tienen. Es una situación que se puede evitar y nos tendrán en frente. Tenemos claro que los fondos buitres y los bancos se enriquecen y benefician de las crisis y nosotras somos las que estamos sufriendo graves consecuencias psicológicas y emocionales por el riesgo de acabar en la calle”, han explicado.

El de Patxi no es el único posible desahucio que acecha al municipio de Galdakao. También se encuentra en peligro de perder su casa otra vecina del pueblo de 33 años que vive con sus tres hijos, dos gemelos de cuatro años y otro de ocho. A diferencia de Patxi, la mujer no quiere que se conozca su nombre, pero sí su caso. Según han explicado los miembros del Sindicato de Vivienda, Global Pantelaria, una sociedad que pertenece al Banco Santander y al “fondo buitre” Cerberus, que ya habría sido responsable de otros desahucios en Bizkaia, son las entidades que buscan que la mujer abandone la vivienda de alquiler en la que vive con sus hijos.

“Pedimos un alquiler social para que no se queden en la calle”

“En primavera ya desahució dos veces en Bilbao, parece que lo está intentando también en Basauri, y ahora nos está tocando en Galdakao. Global Pantelaria fue una sociedad creada por el Banco Santander en 2018 para dar salida a 26.000 inmuebles, en su mayoría procedentes de ejecuciones hipotecarias en los años que siguieron al estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008. El Banco Santander, pese a vender el 80% de las acciones al fondo buitre Cerberus, decidió quedarse con el 20% de las mismas para participar de los beneficios de esta empresa”, han explicado desde el Sindicato de Vivienda. “A través de Global Pantelaria, tanto Cerberus como el Banco Santander siguen especulando con miles de viviendas y repartiéndose los beneficios de este negocio, a costa de desahuciar a las familias, lo que explica muy bien la conexión cómplice entre bancos y fondos buitre”, han señalado.

Al igual que con Kutxabank, desde el sindicato han tratado de ponerse en contacto con el Banco Santander para poder llegar a una solución que beneficie a la familia, en este caso numerosa y monomarental. “Queríamos negociar un alquiler social de esa misma vivienda o el realojo en otra de las viviendas de su propiedad, pero el banco se ha negado rotundamente y no nos ha ofrecido ninguna negociación y el proceso judicial sigue adelante. Por parte de Cerberus, siendo un fondo buitre a nivel global está clara cuál es su actitud, que es que el desahucio siga adelante. Nuestra petición es clara: pedimos un alquiler social para que una mujer y sus tres hijos no se queden en la calle”, han insistido.

Por ello, han realizado una concentración informativa este lunes en Galdakao, que ha contado con la presencia de Patxi, pese a que ha preferido no ser él quien cuente su historia. En el caso de la otra mujer, ha optado de momento por seguir en la sombra. El Sindicato de Vivienda ha convocado una manifestación para el jueves 15 de diciembre a las 19.00 en la plaza Santi Brouard de Galdakao. “Aún queda margen para detener los desahucios, tenemos que unirnos y pararlo, hacer presión a los bancos para que se sienten a negociar al menos alquileres sociales para estas personas, aunque consideramos que la vivienda debería ser un derecho básico, gratuito y universal”, han concluido.

Las personas con ingresos de hasta 68.541 euros -6,5 veces el IPREM- podrán beneficiarse de los nuevos avales públicos que el Govern pondrá en marcha para la entrada de una primera vivienda. En el caso de las parejas, podrán beneficiarse si cuentan con ingresos de hasta 73.437 euros.

Se trata de uno de los requisitos para acceder al nuevo aval público que prepara el Govern y que forma parte de las 25 medidas anunciadas recientemente por la presidenta del Ejecutivo, Francina Armengol, para hacer frente a la situación económica de inflación.

Con este aval, el Govern garantiza el 20% que se ha de poner de entrada cuando se va a comprar una vivienda -el precio de la misma no puede superar los 270.000 euros-. Otros requisitos para acceder a este aval son residir como mínimo cinco años en Balears y no tener viviendas en propiedad.

El conseller de Movilidad y Vivienda, Josep Marí, y la consellera de Hacienda y Relaciones Exteriores, Rosario Sánchez, han dado estos detalles, en rueda de prensa, tras un encuentro con las principales entidades bancarias de Balears, las cuales han mostrado su voluntad de adherirse a este programa.

“No es una medida puntual, viene para quedarse”, ha señalado Sánchez, quien ha explicado que hay personas que “no tienen ahorros para acceder a la hipoteca y se quedan fuera de tener una vivienda en propiedad”.

A la reunión con el Ejecutivo han asistido Sabadell, CaixaBank, Caixa Colonya, Cajamar, Banca March, Santander, Abanca y BBVA. En este sentido, Marí ha resaltado la predisposición de las entidades bancarias, que se han mostrado “muy abiertas” con este nuevo programa.

El conseller ha destacado la importancia de topar con un máximo de 270.000 euros las viviendas que podrán beneficiarse, un precio que ha considerado “asequible y razonable”. A pesar de que el Govern no dispone de una cifra aproximada de personas que podrían beneficiarse, Marí ha indicado que “una cantidad importante de gente” podrá acceder.

“Es una herramienta que se suma a la política de vivienda de este Govern y viene a reforzar las medidas que hemos impulsado para incentivar la vivienda protegida de iniciativa privada. Estas fianzas beneficiarán de forma importante a la compra de vivienda protegida privada, sin olvidar las que se puedan adquirir en el mercado libre”, ha apuntado.

Marí ha señalado, así mismo, que los promotores calculan que saldrán al mercado 14.000 viviendas de protección oficial privadas en las Islas, después de que se hayan subido los precios máximos.

En nombre de las entidades bancarias, el director del Centro de Instituciones de CaixaBank en Balears, Hilari Llabrés, ha asegurado “es una medida que ayuda a que se puedan conceder más operaciones hipotecarias”.

En estos momentos, el Govern ha comenzado a elaborar la nueva normativa y la intención es que el programa empiece a funcionar a partir del 1 de enero de 2023. Todas las entidades bancarias que operan en Balears tendrán acceso a esta herramienta y podrán sumarse mediante un convenio de adhesión que firmarán con el Ejecutivo balear.

La propuesta de Yolanda Díaz para implicar a las grandes cadenas de alimentación en un acuerdo que limite la subida de precios de productos básicos fue acogida con recelo por la mayoría de actores políticos, pero ha acabado convirtiéndose en un debate que trasciende ya al ámbito de la alimentación. La receta del Banco Central Europeo para afrontar unos datos históricos de inflación en toda Europa se ha concretado en una subida de los tipos de interés que encarecerá de manera significativa buena parte de las hipotecas. Y varios socios del Gobierno de coalición exigen medidas para paliar la tormenta perfecta que puede venirse encima de muchos hogares. 

Podemos, ERC y Bildu coinciden en el diagnóstico de que, con la cesta de la compra y los recibos de suministros básicos disparados, la subida de las hipotecas puede desencadenar un “riesgo masivo” de impagos para familias que no puedan afrontar la carestía de la vida. Un escenario que podría provocar problemas habitacionales para muchas de ellas e, incluso, un problema económico para las entidades de crédito. Y por eso le piden a Pedro Sánchez que actúe de manera urgente. 

“La gente no puede esperar meses a que convenzamos al PSOE, arriesgándonos a impagos masivos como ya pasó en 2012. Tenemos que actuar ya”, expuso la ministra de Derechos Sociales y secretaria general de Podemos, Ione Belarra, en sus redes sociales. El partido de Belarra fue el primero en plantear esta semana una medida de choque contra la subida de tipos. En concreto, Podemos propone obligar por ley a los bancos a ofrecer a sus clientes la posibilidad de acogerse a una reducción, durante un año, del tipo variable a un 0,10%. “Esta medida se traduciría en una reducción de la cuota mensual de las hipotecas de entre 100 y 150 euros para familias con problemas económicos, evitando además situaciones de morosidad o impago a los propios bancos”, argumentan en la formación. Podemos también pide que la medida sea incluida en el decreto ley del Plan de Contingencia.

En la parte socialista del Gobierno, desde donde llovieron algunas críticas a la vicepresidenta segunda por su idea de acordar límites de precios a los alimentos básicos, prefieren esta vez ser prudentes en público con la propuesta de Podemos pero dejan claro que no la ven viable. “Comparto el análisis que hace Unidas Podemos y también UGT de que el endurecimiento de la política monetaria, que es necesario, no se traslade a un aumento de las hipotecas que ponga en más dificultades a las familias”, comenzó exponiendo Pedro Sánchez tras ser preguntado por ello durante su entrevista del martes en TVE. Sin embargo, y evitando en todo momento descalificar la propuesta, el presidente se apresuró a aclarar que esos topes “no están permitidos en el tratado de la UE”. Para proteger a las familias vulnerables, explicó Sánchez, “el Gobierno ha propuesto un gravamen sobre los beneficios extraordinarios de las empresas financieras y energéticas”.

“Las mismas excusas de siempre”

Una postura que en Podemos consideran una simple excusa. “Volvemos a escuchar las mismas excusas de siempre para no llevarla cabo: que la UE no nos deja”, replicó Ione Belarra. “No es cierto que en el Tratado de la Unión Europea no se permita limitar las subidas de las hipotecas. Esta prohibición no está en el Tratado y tampoco en la directiva europea que regula la materia. No existe ninguna disposición que prohíba esta medida”, aseguró. 

Desde el ala socialista del Gobierno, piden prudencia a su socio de coalición. “Hay que tener cuidado con las expectativas que se puedan crear para no generar frustración a los ciudadanos”, apuntan. Y afirman que “la preocupación por las consecuencias del aumento de las hipotecas” está en el seno “de todo el Gobierno”. Fuentes socialistas del Ejecutivo aseguran que no tenían conocimiento previo del plan de Podemos y que, en todo caso, los límites a los tipos de interés marcados por el BCE no son legales. “Si lo que plantean es poner topes, eso no se puede. Pero esa problemática se puede abordar de forma directa o indirecta y vamos a trabajar en ello”, apuntan esas mismas fuentes. 

Pero no es Podemos el único socio del Ejecutivo que exige medidas urgentes. El portavoz de ERC en el Congreso, Gabriel Rufián, calificó de positiva la propuesta de Podemos pero plantea, además, una idea alternativa. “Les hablé del precio de los melones, les sonó a chino y les dije que les iba a arrasar. Hoy hay gente que recibe con el mismo miedo el recibo de su hipoteca. Propuesta: fondo de rescate de hipotecas para las familias que desde ya no pueden pagarla”, le dijo al presidente del Gobierno durante su intervención en la sesión de control de este miércoles. 

Rufián había afeado anteriormente que las medidas del Ejecutivo sean, en su opinión, “rácanas y poco valientes”, y aprovechó una vez más para colar una crítica a Yolanda Díaz. “¿De qué sirve hablar de topar una cesta de alimentos más barata si no lo hablan ni entre ustedes, si algunos no lo hablan ni con su partido?”, apuntó en clara referencia la vicepresidenta. Sánchez, que decidió no usar su segundo turno para replicar a Rufián, había defendido antes que se estaban planteando en Europa diferentes intervenciones que el Gobierno de España viene defendiendo en las últimas semanas. “Si algo podemos concluir es que, en materia energética, no hay Gobierno más creíble en Europa que el Gobierno de España”, dijo el presidente en referencia a las críticas sobre sus medidas económicas. 

También desde EH Bildu le exigen al Ejecutivo políticas que frenen el impacto de la subida de las hipotecas. “Creemos que se puede hacer más, hay que atreverse a exigirles a los bancos que cancelen el alza previsto a las hipotecas. Y, si no lo quieren hacer, habrá que generar un procedimiento exprés como el de los desahucios para recuperar los 60.000 millones del rescate a la banca”, le pidió el portavoz vasco, Oskar Matute, a la vicepresidenta económica, Nadia Calviño. Matute ahondó en su tesis de exigirle a los bancos “un código de buenas prácticas” e incluso planteó “intervenir el mercado inmobiliario y acabar con los desahucios para toda la gente sin alternativa habitacional”. “Eso es ponerse del lado de la gente y no ser un fortín de los privilegios de unos pocos”, apostilló. 

Por lo general, las hipotecas que ofrecen los bancos cubren el 80% del valor de la propiedad que el cliente desea adquirir. Debido a eso, se suele dar por sentado que, para comprar una vivienda, hay que tener como base una buena cantidad de ahorros.

En concreto, se estima que el cliente debe tener una base de alrededor del 30% del valor de la casa o el piso que desea comprar. De ese modo, podrá asumir el 20% no incluido en la hipoteca más todos los gastos extras que supone la operación: notaría, gestoría, tasación, registro de la propiedad, comisiones e impuestos.

Existe incluso la creencia de que por ley los bancos no pueden ofrecer hipotecas que financien más del 80% del precio de la propiedad en cuestión. Pero esta es una creencia falsa: sí pueden.

Y de hecho lo hacen, aunque en un número de casos relativamente bajo: de acuerdo con los últimos Indicadores del Mercado de la Vivienda del Banco de España, las hipotecas que financian más del 80% habitual representan menos del 9% del total de las otorgadas en lo que va de este año.

Por qué las hipotecas por más del 80% son tan poco frecuentes

Los motivos por los cuales esto sucede son sobre todo dos. En primer lugar, porque ese 80% está considerado por los bancos como el límite de riesgo “normal”. Si financian un porcentaje mayor, la deuda también es más alta, y por lo tanto las probabilidades de que el cliente no pueda devolver el dinero son mayores.

La segunda razón está relacionada con una ley (y tal vez de esto se derive la creencia falsa citada más arriba): la que establece que los bancos no pueden titulizar hipotecas que financien más del 80% del valor de tasación de las propiedades.

Es decir, no pueden agrupar esas hipotecas en “paquetes” para, de ese modo, vendérselas como producto financiero a fondos de inversión. Así lo establece el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que añade esta especificación a la ley de regulación del mercado hipotecario (2/1981, de 25 de marzo).

Tiene sentido que ese decreto se sancionara después de la crisis financiera de 2008. Una de las principales causas de esa crisis fue la venta masiva de esos “paquetes” de hipotecas de alto riesgo (que financiaban más del 80% y se otorgaban a usuarios poco solventes) por parte de los bancos a fondos de inversión.

Beneficios y desventajas de financiar más del 80% 

El caso es que, en la actualidad, muchos bancos están tratando de promover estas hipotecas. Entre otros motivos, como explica el comparador de productos bancarios HelpMyCash, porque se dirigen a un sector del mercado en particular: el de los millennials.

La generación millennial es la de las personas nacidas entre 1980 y 1995. Es decir, ya han superado la treintena o se acercan a esa edad. Dado que no llevan demasiado tiempo en el mercado laboral, las entidades estiman que muchos de ellos no han tenido aún la posibilidad de ahorrar ese 30% del costo total de la propiedad para poder acceder a una hipoteca “normal”.

Esa es, desde luego, la principal ventaja de las hipotecas que financian más del 80% (algunas pueden llegar incluso al 100%): permite la compra de una propiedad a personas que no cuentan con el dinero necesario para pagar de antemano el 20% del valor de la casa o el piso y además los gastos de la compraventa.

Como contrapartida, la mayor desventaja es que, al ser mayor el capital prestado por el banco, también serán más los intereses generados y más altas las cuotas que el cliente tendrá que pagar.

En algunos casos (sobre todo cuando el cliente es joven) se contempla que el plazo de devolución del dinero pueda ser más extenso: incluso hasta cuarenta años. Esto hará que las mensualidades sean más bajas, pero el monto total que se termina pagando -debido a los intereses- es bastante mayor que en un préstamo a treinta años, el plazo habitual.

Cómo acceder a hipotecas por más del 80%

Más allá de las iniciativas de algunos bancos (como Ibercaja y Santander) destinadas a clientes menores de 36 años, la posibilidad de acceder a una hipoteca que financie más del 80% del costo de la propiedad no se limita a las personas más jóvenes.

¿Qué otras formas existen de acceder a ese tipo de crédito? Las siguientes:

1. Ofrecer más garantías de pago

Esto se puede lograr si se aportan avales u otra propiedad como garantía por la parte adicional del préstamo. Por ejemplo, para el 15% “extra” en el caso de que una hipoteca que financie el 95% del costo de la propiedad.

2. Tener un buen perfil financiero

Para los bancos, ciertas características del cliente funcionan también como una especie de garantía de pago: ser funcionario o tener una situación laboral estable (contrato fijo y bastante antigüedad) y con unos ingresos elevados, no tener créditos importantes en curso y no aparecer en registros de morosidad.

3. Comprar un piso por menos de lo que está tasado

Algunos bancos financian el 80% pero no del costo real de la operación, sino del precio al que la propiedad haya sido tasada. Por lo tanto, para el cliente, la hipoteca cubre un porcentaje mayor.

Por ejemplo, imaginemos un piso tasado en 150.000 euros pero que se vende a 130.000. Un banco ofrece una hipoteca por el 80% de su valor de tasación: es decir, 120.000 euros. Pero, como el precio real del piso es más bajo que el tasación, lo concreto es que la hipoteca financiará más del 92% de lo que le cuesta al comprador.

4. Comprar una propiedad del banco

En ocasiones, para vender inmuebles que les pertenecen, los bancos ofrecen facilidades como hipotecas que financian más del 80% (incluso hasta el 100%), plazos más largos o tipos de interés más bajos.

5. Contratar un asesor financiero

Un asesor financiero es una persona que tiene mucho conocimiento y muchos contactos en el mundillo de los bancos, y cuya especialidad consiste en negociar con ellos para conseguir ventajas para sus clientes. Por ejemplo, una hipoteca por el 90% o el 100% del costo de la propiedad. En este caso, se deben tener en cuenta, lógicamente, los honorarios del asesor, que en general rondan entre el 1% y 5% del monto total de la hipoteca.

Por lo demás, también hay que tener presente que, en muchos casos, los bancos exigen condiciones adicionales para otorgar hipotecas por más del 80%, como domiciliar la nómina y contratar otros productos: tarjetas de crédito, seguros de vida y de hogar, planes de pensiones, etc.

En ese sentido, los expertos de HelpMyCash recomiendan evitar la contratación de productos que no sean necesarios, pues a largo plazo pueden resultar muy caros. En todo caso, siempre es aconsejable intentar negociar con cada banco de acuerdo con cada situación, las alternativas que existen y las posibilidades de cada cliente.

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Una sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha resuelto sobre los efectos económicos de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de los préstamos hipotecarios entre bancos y consumidores. El alto tribunal dictamina que los gastos de tasación, cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, incumben al banco y no al consumidor.

Faltaba este dictamen por parte del Supremo para conocer cuál es el reparto de los gastos hipotecarios. La sentencia hace referencia a todos aquellos contratos hipotecarios previos a la última ley que regulaba este tipo de préstamos, aprobada en 2019. Desde aquel entonces, recaían en los bancos la mayor parte de los gastos en los que se incurren en la formalización de estos contratos. Para tomar esta decisión, el Supremo ha tenido como fundamento de análisis un recurso de casación respecto a una sentencia en grado de apelación de la Audiencia Provincial de Cáceres en un caso protagonizado por Liberbank.

La sentencia del Supremo que se conoce ahora supone reconocer a los consumidores la restitución de todos los gastos como son el registro de propiedad, la gestoría y, ahora, también la tasación. Además, se dictaminó un reparto de los gastos notariales. Solo el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en el caso de los contratos previos a la última ley, corresponden por completo al consumidor.

Desde Asufin han celebrado esta sentencia, que establece que se podrán recuperar el 100% de los gastos. “Celebramos que el Supremo zanje por fin el reparto de los gastos y, esta vez sí, a favor de los consumidores”, ha señalado. Así, los clientes podrán recuperar los gastos de gestoría, notaría y tasación. Lamentan, eso sí, que el cliente al que se refiere la sentencia haya tenido que esperar siete años para recuperar 1.335,89 euros más los intereses. “Hacemos un llamamiento para que las entidades financieras devuelvan estos importes a sus clientes sin tener que acudir a tribunales”, subrayan.

Jorge, lector de eldiario.es, nos plantea las siguientes dudas en un correo electrónico: “estoy estudiando vender mi piso en Madrid para comprarme dentro de la ciudad, pero un poco más alejado del centro, y la verdad es que me hago un lío con los impuestos totales que debería pagar en la operación de venta y compra posterior. Me da que es un dineral, pero tampoco lo tengo claro, así que me gustaría que me asesoraseis un poco. Por cierto que todavía no soy socio pero os leo a diario”.

Como bien dice Jorge, depende de dónde vivamos, una operación de venta de inmuebles puede ser muy gravosa desde el punto de vista fiscal, como veremos a continuación. Si se le añade otra de compra posterior o simultánea, el monto impositivo puede alcanzar en los peores casos hasta casi un 35% del capital conseguido en la venta, lo que puede echar para atrás a más de una o uno respecto a este tipo de operaciones.

Sin embargo, hay diferentes circunstancias que pueden aminorar este porcentaje e incluso prácticamente anularlo, como por ejemplo en caso de que sea una venta y compra de vivienda habitual -primera vivienda-, en cuyo caso el gravamen sobre el aumento patrimonial, el más duro de los impuestos, solo se aplicaría sobre el capital de la venta no reinvertido en la compra. También está el caso de las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual y que no tributan ningún impuesto. 

Pero en líneas generales, la doble operación de venta para comprar, y seguramente movernos a otro barrio, suele tener bastantes impuestos que conviene tener en cuenta si queremos evitar que Hacienda nos reclame un dinero que quizá no podamos pagar a la postre, o bien que pagando al fisco, no nos dé luego para comprar el piso deseado y por el que vendimos nuestro antiguo hogar.

A continuación le explicamos a Jorge, y lo hacemos extenso a todos los lectores, cuáles son los impuestos que se deberán pagar primero en la venta de un inmueble y luego en la compra de otro. 

En la venta

Plusvalía en la renta

Cuando vendemos un piso o una casa, recibimos un monto de capital que puede ser importante y por el cual Hacienda nos reclamará en la próxima Declaración de la Renta de las Personas Físicas un significativo incremento patrimonial, que se verá reflejado en forma de subidón en el IRPF. Es lo que se llama la plusvalía.

La plusvalía es un concepto que no refleja el dinero ingresado por la venta, sino la diferencia entre el valor al que compramos el piso en su momento, que figurará en las escrituras notariales, y el valor al que lo vendemos. Por esta diferencia deberemos pagar en tres tramos en el IRPF: hasta los 6.000 euros tributará un 19%, de los 6.000 a los 50.000 euros un 21% y para cantidades mayores a 50.000 euros un 23%.

Imaginemos que tenemos una plusvalía de 400.000 euros en una venta que nos ha generado un beneficio bruto 600.000 euros; deberíamos pagar: 6.000 x 0,19 (1140) + 50.000 x 0,21 (10.500) + 344.000 x 0,23 (79.120) = 9760 euros. Un 22,75% de la plusvalía. No obstante, en el caso que nos toca, que es el de la venta de una primera vivienda para reinvertir en comprar otra vivienda habitual, este impuesto se limita a la parte de la plusvalía que no reinvirtamos en la compra. 

En el montante reinvertido deberemos añadir además los gastos de otros impuestos asociados a la doble operación, como son la plusvalía municipal de la venta, el impuesto de transmisiones patrimoniales de la compra o los Actos Jurídicos Documentados que pueda haber y por los que nos toque pagar impuestos. Imaginemos ahora que invertimos en total 500.000 euros de los 600.000 ganados en la venta. Dejaremos 100.000 euros sin reinvertir, que son un 17%.

Este coeficiente se aplica sobre la plusvalía que habíamos generado y que era de 400.000 euros, de modo que nos arroja una cifra de 68.000 euros, que será sobre la que tributaremos. Así serán: 6.000 x 0,19 (1140) + 50.000 x 0,21 (10.500) + 12.000 x 0,23 (2760) = 14.440 euros que deberemos pagar al haber reinvertido en la compra de una nueva vivienda el 83% de lo ganado en la venta.

Plusvalía municipal o IIVTNU

Este es un impuesto municipal con el que muchas personas no cuentan y que a veces supone una desagradable sorpresa, sobre todo en ciudades grandes donde el precio del suelo se dispara. Para su cálculo no se tiene en cuenta ni el precio al que se adquirió la vivienda ni al que se vende, puesto que grava el aumento del suelo urbano: por algo se llama Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Se calcula en función del tiempo que llevamos residiendo en nuestra propiedad. Así se consigue un índice que se aplica sobre el valor catastral y al que posteriormente se le aplicará un nuevo índice, que en ciudades como Madrid o Barcelona es del 30%. Así, Jorge en Madrid, si vendiera su piso por 100.000 euros, por ejemplo, debería pagar 10.500 euros de plusvalía municipal según este útil programa calculador.

IAJD de cancelación de la hipoteca si la hubiere

En el caso de que Jorge tenga una hipoteca sobre el piso que vende y espere cancelarla con la venta, además de las penalizaciones que tuviera acordadas con el banco, en caso de haberlas, debería pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) que decreta el fin del contrato hipotecario. Por otro lado, tanto este impuesto como la plusvalía municipal puede añadirlos a la reinversión en la compra para desgravar de la plusvalía obtenida. 

En la compra

IVA

Si Jorge se comprase una vivienda de obra nueva, tendría que tributar un Impuesto sobre el Valor Añadido del 10% del precio de compra. 

IAJD

También en el caso de adquirir una vivienda nueva, deberá pagar Actos Jurídicos Documentados para dar de alta la vivienda en el registro. En concreto este impuesto será entre el 0,5% y el 1,5% del precio de compra de la vivienda. 

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Si la vivienda que compramos es usada, deberemos pagar únicamente un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que varía según la comunidad. La más cara es Catalunya, donde supone el 10% del valor de compra del piso, mientras que en Euskadi es solo el 4%.

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Unión de Consumidores de Cantabria (UCC) inicia una campaña informativa sobre cómo reclamar los gastos hipotecarios que comienza con dos charlas en Santander y Camargo, abiertas al público, los días 29 y 30 de octubre.

Expertos letrados de la asociación informarán a los asistentes sobre las cuantías que se pueden reclamar, las vías para efectuarlo “y la posibilidad añadida de reclamar las comisiones de apertura de los préstamos que también están sujetos a su devolución”, ha explicado el abogado Enrique Solís.

Esta campaña informativa se produce al hilo de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo que facilita la devolución de los gastos de constitución hipotecaria a los consumidores, incluyendo ahora el derivado del impuesto de actos jurídicos documentados. “Esto supone un alto beneficio para los consumidores ”, considera Solís, “porque además de los gastos de tasación, gestoría, registro y notario ahora también se puede recuperar el Impuesto de Actos Jurídicos”, ha indicado.

Las charlas explicarán a todas las personas interesadas la última sentencia del Supremo y aclarará las dudas de los asistentes. Se dirigen, especialmente, a quienes tengan un préstamo hipotecario en vigor, hayan reclamado o no con anterioridad, e incluso si tienen ya sentencia judicial.

El calendario de reuniones informativas se inicia el lunes 29 de diciembre a las siete de la tarde en La Vidriera de Maliaño, sesión que se imparte en colaboración con la Oficina Municipal de información al Consumidor de Camargo.

Al día siguiente, martes 30 de octubre, se ha convocado otra charla en Santander, a las ocho de la tarde, en el salón de la iglesia de los Padres Franciscanos (calle Mies del Valle esquina con San Fernando).

La firma de hipotecas es un acto jurídico complejo en el que intervienen múltiples partes: el prestador, que suele ser un banco, el prestatario, que es el comprador de la vivienda, el notario, que certifica el acuerdo e incluso los tasadores, que otorgan el valor monetario de la vivienda. Es normal que una operación con tantos agentes genere múltiples pagos y que haya disputa, incluso en los tribunales, sobre quien debe ser el pagador de los mismos.

Hasta hace pocos años se asumía que la práctica totalidad de estos pagos debía asumirlos el comprador de la vivienda, pues se le consideraba principal beneficiario de la operación. No obstante, la crisis inmobiliaria de 2008 movió a muchos compradores a replantearse si este reparto de las costas era justo y no pocos usuarios llevaron sus hipotecas ante los tribunales. Hubo que esperar hasta finales de 2015 para obtener una sentencia de la máxima instancia, el Tribunal Supremo.

IAJD, un largo litigio judicial

La sentencia, dictada el 23 de diciembre, apoyaba que los compradores podían reclamar el costo de los pagos realizados al banco, pues como mínimo consideraba que estos debían estar repartidos. En Gastos hipotecarios: ¿cuáles se pueden reclamar y cuáles no? desglosamos la sentencia y aclaramos qué gastos corresponden a cada parte. No obstante, los bancos siguieron reticentes a devolver el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es una tasa que varía en función de la comunidad autónoma y de si se trata de vivienda nueva o usada, pero que suele estar en torno al 1,5% del valor del piso.

Las entidades financieras, al tiempo que en su mayoría se resistían a devolver este importe, recurrieron la sentencia alegando que si el comprador era el máximo beneficiario de la operación hipotecaria, debía ser el que cargara con el IAJD. Y el Tribunal Supremo dictaminó el 28 de febrero de este año que en efecto debía ser el cliente y no el banco quien pagase el IAJD.

No obstante un nuevo recurso de los abogados de los usuarios planteó la sentencia, de nuevo del Supremo, aparecida este jueves y que establece que es el banco y no el cliente quien debe abonar el impuesto de las hipotecas. De este modo, quedando ya muy poco margen para recurrir, los bancos no podrán negarse a devolver o restar del cobro de la hipoteca el montante del IAJD. La asociación ADICAE calcula que son unos ocho millones los usuarios los que podrían reclamar la devolución.

¿Solo un 3% de los impuestos?

No obstante, a pesar de que la cantidad puede ser significativa, conviene no tomar la parte por el todo y pensar que el IAJD es el único impuesto que se deberá pagar al comprar una casa. Según declaró al conocer la sentencia Gonzalo Bernardos, Profesor Titular de Economía de la Universidad de Barcelona, “el IAJD es el menor de los impuestos que se pagan al comprar una casa, y supone apenas un 3% del monto total pagado en tasas”.

En realidad el cálculo del profesor Bernardos es un tanto exagerado, ya que en el caso más extremo el IAJD podría llegar a constituir solo el 11% del monto impositivo. ¿Cuáles son los otros impuestos, que podrían llegar a ser el 89% del total de tasas a pagar?

En primer lugar, en caso de obra nueva, está el IVA, un viejo conocido de todos los consumidores y que alcanza el 10% del precio de la vivienda salvo en Canarias, donde es un 7%. En el caso de una vivienda pública se rebaja al 4% del precio de compra de la vivienda, aunque este dato puede variar según la comunidad autónoma y el tipo de financiación de la vivienda protegida.

Por otro lado cabe añadir un IAJD no atribuible a la formalización de la hipoteca sino a la inscripción en el registro de la vivienda cuando es de obra nueva, y su monto varía entre el 0,5% del precio de compra en Navarra, Melilla o Euskadi, y el 1,5% de Andalucía, Aragón o Catalunya.

Si la vivienda es usada nos libraremos del IVA, pero, por contra, tendremos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El ITP varía su monto dependiendo de la comunidad autónoma, y se debate entre el 4% de Euskadi y el 10% de Catalunya, sobre el valor de compra venta del piso. En caso de compra venta de vivienda de protección oficial (VPO), personas con discapacidad, jóvenes o familias numerosas, algunas comunidades aplican tipos más bajos, llegando hasta el 4% en Madrid para familias numerosas.

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La Audiencia de Las Palmas ha dictado una sentencia que establece cómo han de resolver los juzgados de la provincia los litigios sobre los gastos hipotecarios, en la que falla que el banco debe asumir los relativos a notaría, registro, gestoría y tasación y el cliente, los impuestos.

La sección cuarta de la Audiencia Provincial, la sala que está especializada en litigios sobre contratos, resuelve así el recurso interpuesto por el Banco Popular contra una sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Puerto del Rosario (Fuerteventura) que le condenaba a devolver a un cliente la totalidad de los gastos que le ocasionó su hipoteca, al entender “abusivo” que se los cargara.

El tribunal ratifica que resulta abusivo trasladar al cliente todos esos gastos, pero da la razón en parte al banco, al estimar que el solicitante de la hipoteca también tiene que afrontar algunos de ellos; en concreto, la mitad del timbre y todos los relativos al pago de los impuestos de actos jurídicos documentados y transmisiones patrimoniales. 

La Audiencia analiza en su sentencia de forma pormenorizada cada uno de esos conceptos, a la luz de “la jurisprudencia más reciente” que existe sobre este tipo de pleitos hipotecarios.

De la escritura notarial, subraya que habitualmente se redacta conforme a la minuta que facilita el banco, entidad que es, a su vez, “la interesada” en que se firme una garantía hipotecaria para el préstamo.

En este sentido, recuerda que el Tribunal Supremo ya estableció que “si bien el beneficiario por un préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista”.

En consecuencia, confirma que resulta abusivo que el banco atribuya el pago de la escritura de la hipoteca al solicitante del crédito.

En cuanto a los gastos del Registro de la Propiedad, remarca que “la hipoteca se inscribe a favor del banco, por lo que es el banco el que debe afrontar los gastos del registro”, una “respuesta sencilla” que considera “suficientemente” avalada por las sentencias del Tribunal Supremo.

La Audiencia de las Palmas analiza desde una óptima similar el gasto que supone que intervenga una gestoría en la firma de una hipoteca: “su tarea”, dice, “facilita el negocio del banco, especialmente en cuanto a la presentación de los documentos en el Registro de la Propiedad”, así que es la entidad financiera la que debe pagarlo.

Más aún, añade, cuando no hay constancia de que fuera el cliente el que solicitara acudir a una gestoría ni tampoco de que se le dejara elegir cuál quería que se encargase de esos trámites.

“El mismo razonamiento es aplicable a los honorarios de la entidad que se ha encargado de realizar la necesaria tasación de la finca objeto de la hipoteca”, argumenta el magistrado ponente, José Cobo Plana, porque contar con una tasación es algo “estrictamente regulado por la normativa bancaria” y supone un “gasto accesorio” cuyo “máximo interesado es el banco”.

La sentencia dictamina en cambio que el timbre deben pagarlo a partes iguales el banco y el cliente y que los impuestos corren a cargo del solicitante del préstamo, lo mismo que los gastos derivados de una cancelación de una hipoteca anterior sobre esa finca, si fuera el caso.

Respecto a estos últimos, la Audiencia razona que aunque el banco exija que la finca sobre la que se constituye la hipoteca esté libre de cargas, los gastos de cancelar una hipoteca anterior sobre esa propiedad “no son propiamente derivados” del contrato que están firmando la entidad y el cliente. 

El Tribunal Supremo dará a conocer este miércoles, 28 de febrero, la sentencia en la que aclara si son los bancos o los clientes quienes deben abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de una hipoteca. Se trata del mayor gasto, con una media de entre 900 y 2.500 euros, que hasta ahora han tenido que afrontar los consumidores al firmar un crédito hipotecario.

La sentencia tiene repercusión ya que afecta a la totalidad de las hipotecas firmadas, con cláusula suelo o sin cláusula suelo, lo que diversas asociaciones de consumidores estiman en unos 15 millones en toda España (entre millón y medio y dos millones en Canarias), y sin prescripción para su reclamación, ya que otra  reciente sentencia del Alto Tribunal establece que el periodo de cuatro años para reclamar a los bancos computa desde que el contrato se extingue y no a su firma.

También tiene su repercusión porque urgía que el Supremo se aclarase de una vez, dado que en 2015 falló que las cláusulas que imponían a los clientes bancarios todos los gastos de la formalización de las hipotecas eran abusivas y por lo tanto, nulas, pero no matizó a qué gastos se refería.

No hay dudas en que los gastos de notaría y registro de la propiedad debe afrontarlos cada entidad bancaria porque son esenciales para que el banco pueda constituir el título ejecutivo del préstamo y con ello, una garantía real sobre el mismo. Tampoco hay dudas con respecto a los gastos de gestoría y tasación cuando el banco los impone, pero en cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el propio Tribunal Supremo el que tiene sus contradicciones, ya que la Sala de lo Contencioso-Administrativo falló en contra de una sociedad mercantil y a favor del banco, pero otra sentencia de la Sala de lo Civil dio la razón a los clientes y se la quitó a las entidades financieras.

Si el Tribunal Supremo falla contra la banca, ésta debería devolver, en teoría, en torno a 18.300 millones de euros, según estima Facua, es decir, unos ocho mil millones de euros más que las cantidades estimadas por cláusula suelo.

En la actualidad, hay disparidad de criterios entre las diferentes audiencia provinciales españolas. Diez de dieciocho fallan en contra de la banca. Las restantes dejan fuera el polémico Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La clave es si el banco, que es parte interesada en la concesión de las hipotecas, es o no sujeto pasivo de acuerdo a la normativa que regula la Administración Tributaria.

El 23 de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo dictó una sentencia sin derecho a recurso en la que se especificaba que la mayoría de los gastos inherentes a la formalización de una hipoteca debían ser costeados por las entidades prestadoras del crédito, al contrario de lo que venía ocurriendo hasta la fecha.

El razonamiento del órgano máximo de la justicia española se basaba en que siempre tiene que ser la parte más favorecida la que corra con los gastos de constitución de un trato de esta naturaleza. A la hora de calcular una hipoteca, el Supremo considera que tal parte es la entidad crediticia, ya que obtiene el valor de la vivienda más el interés. Por tanto, a partir de entonces, y con carácter retroactivo, los gastos los paga el banco.

El carácter retroactivo quiere decir que no importa la fecha en que se estableciese o liquidase la hipoteca: el banco, o el heredero de la entidad que prestó el dinero, debe devolver el importe de los gastos de formalización de la misma a todos sus clientes, que puede llegar a alcanzar los 10.000 euros, aunque se sitúa de media en los 4.000 euros.

Ahora bien, existe cierta confusión sobre las partidas que corresponde costear al banco y las entidades tienden a fomentarla para intentar escaquearse de algunas devoluciones importantes. Por lo tanto, no está de más que comentemos qué gastos hipotecarios se pueden reclamar.

Gastos reclamables

Son reclamables los siguientes gastos, habituales en la mayoría de constituciones hipotecarias, si bien algunos pueden no estar presentes en la nuestra y su importe puede variar según la comunidad autónoma, la ciudad o bien el valor de la vivienda hipotecada.

Gastos no reclamables

No se pueden reclamar los siguientes gastos, por considerar que no están relacionados con la constitución de la hipoteca o bien porque atañen a otro tipo de sentencias, relacionadas por ejemplo con las llamadas cláusulas abusivas.

Más información

Tres sentencias obligan a Ibercaja a devolver los importes cobrados por distintos conceptos en sendos contratos hipotecarios. En dos de ellas se declara como nula la cláusula suelo y en la tercera la nulidad afecta a los gastos hipotecarios. En los tres casos, se condena a la entidad a restituir las cantidades obtenidas por su aplicación.

De nuevo la Justicia sentencia en contra de los intereses de esta entidad, después de que, como ya contara eldiario.es, archivara un procedimiento hipotecario por cláusulas abusivas cinco años después del desahucio.

Desde la entidad bancaria recuerdan que ellos nunca han comercializado préstamos hipotecarios con cláusulas suelo, y que las que tienen han sido heredadas de Caja3. Apuntan, además, que en todos los casos tratan de comprobar si el cliente comprendió dicha cláusula y, en caso de estimar que así fue, “se defiende la posición en los tribunales”.

La primera de las sentencias, a las que ha tenido acceso este medio, es del 23 de mayo de 2017 y la emite la Audiencia Provincial de Zaragoza. El 1 de diciembre de 2016, y tras la demanda interpuesta por el cliente, se declara la nulidad, “por abusividad, de la cláusula que contiene la limitación mínima del 4 % a la variación del tipo de interés nominal del contrato de préstamo hipotecario”. Además, se condena a Ibercaja “a restituir al actor las cantidades que hubiese pagado en aplicación de la anterior cláusula desde la fecha de publicación de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013”.

El cliente presentó entonces un recurso de apelación y la nueva sentencia condenó a la demandada a abonar las cantidades cobradas desde la fecha del contrato del préstamo.

La otra sentencia que afecta a la cláusula suelo, de la misma fecha que la anterior, declara “la nulidad de la condición general de la contratación referente al interés mínimo”. En este caso, directamente se condenó a que la demandada “restituya a los actores en los intereses que hubiesen pagado en aplicación de la cláusula nula (…) desde el principio del contrato y desde que la cláusulas se hubiese aplicado”. Ibercaja presentó recurso de apelación que fue desestimado.

Gastos hipotecarios

El tercero de los casos se encuentra en un episodio previo a las antedichas sentencias. El 7 de junio de 2017, la representación legal del cliente presentó una demanda de juicio ordinario solicitando la nulidad de “los gastos de hipoteca atribuidos al prestatario y devolución de las cantidades indebidamente cobradas por ese concepto (…), cuantificadas en 4.337,70 euros”.

Dicha demanda fue estimada parcialmente por el juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 12 Bis de Zaragoza, en sentencia del 21 de julio de 2017, declarando “la nulidad por abusivos” de algunos de los apartados incluidos en la cláusula referente a los gastos hipotecarios y condenando a Ibercaja a pagar 1.022,45 euros.

En panorama bancario español se está viendo sacudido en los últimos meses por varias sentencias judiciales relativas a las cláusulas abusivas. Más allá de la batalla de las cláusulas suelo, existen otros aspectos donde los bancos están cambiando sus estrategia para evitar nuevos conflictos en los tribunales. Uno de los puntos concretos es el de los gastos hipotecarios tras la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015. Este fallo consideraba abusivo que la totalidad de los gastos hipotecarios fueran a cargo del hipotecado.

Para evitar futuras reclamaciones en las nuevas hipotecas, la gran banca está haciendo un movimiento para evitar que todos los gastos recaigan en el cliente. Como consejo general, siempre se había recomendado calcular que un 10% del valor del piso se iría en gastos extra de gestoría. Esta factura se reduciría con las nuevas medidas sustancialmente, pero la parte más cara de este proceso que es la relacionada con los impuestos sigue pagándola el cliente.

¿Qué se pueden reclamar?

Se puede reclamar la cláusula que contiene que todos los gastos hipotecarios recaen sobre el consumidor en las hipotecas ya firmadas. Enrique García, portavoz de la OCU, explica que los consumidores pueden reclamar en aquellas hipotecas antiguas donde se incluye una cláusula que señala que todos los gastos hipotecarios corren a cuenta del cliente, que son la “práctica totalidad”. En este sentido, García señala que la sentencia del Supremo del 23 de diciembre de 2015 considera esta cláusula nula por abusiva y que por tanto, la interpretación de esto debe que ser si una cláusula es considerada nula debe tenerse como por no puesta en el contrato y por tanto, el banco debería devolver la totalidad del dinero cobrado por esto.

¿Estas se incluyen dentro del mecanismo extrajudicial?

No. El mecanismo extrajudicial que estableció el Gobierno mediante el decreto ley solamente hace referencia a las cláusulas suelo.

¿Cómo se pueden reclamar?

El primer paso recomendable para el cliente es hacer una reclamación por el servicio de atención al cliente, explica la OCU. Si el banco no contesta a esta, el cliente tendrá que tomar acciones legales.

¿Cuál es el importe de estas cláusulas?

La OCU ha puesto en marcha una calculadora para estimar lo cobrado de más por estos gastos en cada hipoteca. Los cálculos realizados por la organización estiman que el importe medio de los gastos de formalización de hipotecas cobrados de forma “abusiva” por los bancos es de 3.380 euros.

Otras fuentes del sector estiman que para una hipoteca media de 150.000 euros, los gastos de gestoría y notaría podrían ascender a unos 1.500 euros. A lo que habría que sumar impuestos como el de Actos Jurídicos Documentados que por el momento ningún banco lo va a asumir y supone la parte más abultada de la factura (entre un 0,5% y un 1,5% del valor del piso).

Así queda la distribución de los gastos

La gran banca ha comenzado a cambiar quién paga la factura en los gastos hipotecarios. BBVA asume los gastos de notaría y los gastos de registro de la propiedad de la hipoteca (las copias necesarias para su inscripción registral). Por su parte, Caixabank paga ahora la inscripción registral, los gastos de gestoría por la tramitación y gestión de dicha inscripción y la copia de escritura. Santander en las nuevas hipotecas paga el coste de las copias y el registro. Sabadell corre con los gastos derivados del registro de propiedades y los gastos de gestoría.

Bankia apunta que sigue los criterios del Colegio de Notarios, por lo que asume el 100% de los gastos de registro, el 50% de los de gestoría y un 25% de los de notaría (así el cliente abona la copia matriz del documento que se queda él y es el banco el que paga el resto de copias).

¿Por qué están haciendo los bancos?

Las entidades están realizando este cambio en el reparto de gastos para evitar nuevas reclamaciones por la sentencia del Tribunal Supremo. Así, reparten los gastos con los consumidores pero evitan pagar la parte más elevada de estos.