Las facilidades aprobadas por el Gobierno para pasarse a hipotecas de tipo fijo chocan con su encarecimiento

Publicidad de hipotecas en una sucursal bancaria en Oviedo.

Diego Larrouy


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Los nuevos códigos de buenas prácticas para proteger a los hipotecados vulnerables ya están en el BOE. Tras la aprobación por parte del Consejo de Ministros, el paquete de medidas frente a la subida de tipos de interés ha echado a andar, a falta de que los bancos vayan comunicando su adhesión. Una parte de estos cambios afecta a todos los hipotecados, fundamentalmente la facilidad para cambiarse de hipoteca variable a hipoteca fija. Sin embargo, esta medida choca con la realidad de la subida de precios que han tenido estos préstamos y que ya no hacen tan atractivo el cambio.

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En concreto, el nuevo código aprobado este martes contempla que los clientes con hipotecas variables puedan hacer el cambio sin que se les cobre ninguna comisión durante el próximo año. Es decir, las familias con hipotecas variables tendrán más sencillo y sin coste la conversión de la deuda. Esto se aplica igualmente a si esta familia decide amortizar anticipadamente el capital de la hipoteca, para intentar esquivar un futuro encarecimiento. “Estas medidas buscan facilitar la conversión de créditos de tipo variable a tipo fijo y la amortización anticipada de los préstamos hipotecarios vivos, incentivar la competencia del mercado de préstamos hipotecarios, así como promover el conocimiento de las medidas regulatorias más novedosas, a fin de que los ciudadanos sean capaces de adoptar las mejores decisiones financieras en relación con este producto”, señala el Real Decreto publicado este miércoles.

El problema es que esa conversión entre un tipo variable, asociado al euríbor, y uno fijo, que permite conocer con más certeza cuánto se va a pagar a lo largo de la vida del préstamo, se choca con la realidad de las ofertas bancarias. Los bancos han ido incentivando en los últimos meses, desde el estallido de la guerra en Ucrania, las ofertas con interés variable, rebajando el diferencial, frente a un encarecimiento de los préstamos a tipo fijo. Esto ha llevado a que, en la actualidad, sea más caro contratar este tipo de créditos.

Se ha producido un goteo continuado de actualización de las ofertas hipotecarias de las entidades precisamente en esta dirección. Abaratar unos y encarecer los otros. Los bancos pretenden así asociar en mayor medida sus activos a la evolución de los tipos de interés, con el fin de mejorar los márgenes que perciban por prestar dinero. Estos han estado muy limitados durante la época en la que la rentabilidad era muy inferior, con las políticas expansivas del BCE. Sin embargo, la crisis de precios ha obligado a cambiar el rumbo de la política monetaria.

Las grandes entidades sitúan ya, en su mayoría, unas ofertas de tipo fijo que superan el 3%. En algunos casos, incluso por encima del 4%. Es el ejemplo de Santander, Bankinter o CaixaBank. Eso, teniendo en cuenta que son productos vinculados. Es decir, si el seguro no se contrata con la propia entidad o no se cumple con otras exigencias de vinculación, el precio llega a acercarse o a superar en algunas de ellas el 5%. Muchas entidades están a la vez ofreciendo hipotecas variables que están significativamente por debajo de un diferencial de euríbor más 1 punto.

Este panorama deja complicado que los clientes puedan ahora obtener hipotecas a tipo fijo con precios tan bajos como los que había a comienzos de año. Así lo entiende Asufin, organización de consumidores financieros, quien en valoraciones de la norma aprobada por el Gobierno aseguraban que esta medida en concreto llegaba “demasiado tarde”. “Lo estuvimos recomendando durante la primera mitad del año”, señalan desde esta asociación, apuntando a que a comienzos del verano las ofertas rondaban el 2%. “A partir del 3% y del 4% deja de ser interesante”, añaden, apuntando a que los tipos acabarán moderándose en el futuro y estar por encima de esa barrera supondrá “un sobrecoste” para las familias. En agosto, el precio medio de las hipotecas fijas firmadas llegó al 2,71%, según el INE, frente al 2,09% de las variables. Las subidas de precios se han acelerado durante el otoño.

Durante los últimos años, los bancos han lidiado contra los tipos bajos impulsando el tipo fijo en las hipotecas. Este ha llegado a suponer tres de cada cuatro contratos que se firmaban, cuando antaño apenas eran el 5%. Así, buena parte de los que se han financiado de este modo para comprar su vivienda en el último lustro no se ven afectados por la subida de tipos. Sin embargo, la contratación variable ha ido acelerando su crecimiento desde antes del verano. Siete puntos de cuota ganó en apenas dos meses, según la Asociación Hipotecaria Española. Además, el variable supone tres cuartas partes de la deuda hipotecaria que tienen los hogares españoles. El Gobierno aspira a que un millón de hogares se puedan ver beneficiados por el paquete de medidas.

Sea como fuere, el Real Decreto contempla otro cambio, este permanente, cuando pase el próximo año. La ley hipotecaria, aprobada por el PSOE en 2019, contemplaba que si un cliente pasa de interés variable a fijo o si cambiaba de entidad para tener un contrato fijo, no se le podría aplicar una comisión de más del 0,15% si realizase amortizaciones anticipadas durante los tres primeros años del contrato. Ahora, ese tope queda en el 0,05%.

Más intereses

La conversión a tipo fijo no es el único 'pero' que ha puesto la asociación a este paquete de medidas. Otro de los cambios para los clientes que ganen menos de 29.400 euros supondrá que puedan hacer alargamientos del plazo. Asufin señala que estas ampliaciones, que son de un máximo de 7 años, siempre y cuando no se alcancen los 40 años de duración total, pueden suponer una ampliación de los costes. “El Gobierno no ha conseguido, finalmente y pese a las declaraciones emitidas las últimas semanas, que las medidas de alivio financiero para las familias hipotecadas sean neutrales desde el punto de vista del coste, es decir, sin sobrecoste adicional”, ha apuntado la asociación.

La presidenta de la patronal bancaria AEB, Alejandra Kindelán, aseguró este miércoles que “podemos anunciar ya la voluntad de adhesión de las principales entidades de la AEB al acuerdo publicado esta mañana”. Al tratarse de un código de buenas prácticas, son los bancos los que tienen que decidir si se adhieren y firman el paquete de medidas. Si no firman, no están obligados a cumplirlas.

El código aprobado por el Gobierno este martes ha recibido el respaldo del Banco de España un día después de presentarse. “Era importante que ese alivio fuera compatible con no generar una presión excesiva sobre el balance del sector bancario y seguir manteniendo una cultura de pago que es tan importante para que de una manera estructural el mercado hipotecario inmobiliario funcione adecuadamente”, aseguró Pablo Hernández de Cos, gobernador del organismo. “Se ha logrado un equilibrio”, subrayó.

Las críticas, sin embargo, se han producido incluso dentro del Gobierno. Unidas Podemos ha expresado abiertamente que no le son suficientes las medidas incluidas en el paquete aprobado en el Consejo de Ministros y aboga por ir más allá. A estas palabras se unieron también los sindicatos, UGT y CCOO, quienes entienden que tienen un alcance “pobre” e “insuficiente”. También algunos socios parlamentarios como Más País apuntaron que el código supone “pedir a los bancos que se porten bien”. “Es prácticamente una sugerencia”, criticó Errejón.

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