España tiene más de un millón de viviendas en manos de grandes propietarios

En España hay más de un millón de viviendas (1.046.188) en manos de grandes tenedores, 27.000 propietarios que poseen más de una decena de inmuebles de uso residencial. De media, 39 cada uno, aunque solo 10 de ellos suman más de 200.000 inmuebles. En total, suponen el 4,3% del parque total, una cifra que asciende aproximadamente hasta el 8,9% si se excluyen las primeras viviendas donde vive el propietario. Así figura en los datos inéditos conseguidos por elDiario.es, que fueron obtenidos a través de una solicitud de información pública al Catastro, a través del Ministerio de Hacienda, amparada en la ley de transparencia. 

Las cifras incluyen el desglose anonimizado y municipio a municipio del número de viviendas que poseen los titulares catastrales con más de 10 inmuebles de uso residencial en todo el territorio, a excepción de Navarra y Euskadi que cuentan con su propio órgano catastral. Ver metodología completa.

Los datos permiten analizar el peso de estos actores en un mercado cada vez más tensionado, donde la vivienda es el principal problema para uno de cada diez ciudadanos, según el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas. 

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Más de un millón de viviendas en España están en manos de grandes propietarios.

Sociedades, fondos, entidades públicas y personas que son titulares de más de diez inmuebles residenciales en todo el territorio (salvo Euskadi y Navarra) 👇

Cada cuadrado que ves representa 100 viviendas de estos cerca de 27.000 grandes tenedores (tanto privados como públicos)

Los diez mayores tenedores de vivienda controlan casi 200.000 viviendas.

Si contamos a todos los propietarios que son titulares de más de 1.000 inmuebles de uso residencial, superan las 360.000 viviendas en todo el territorio.

Todos estos supertenedores son entidades jurídicas privadas (como empresas o fondos) y entidades del sector público.

El 60% de las viviendas de grandes tenedores en España (titulares con +10 inmuebles) son de empresas, fondos y otras entidades privadas. El 23%, del sector público y el 17% restante, de personas físicas

🔎Por ejemplo, una sola persona física es titular de casi 700 viviendas.

¿Cuánto suponen las propiedades de los grandes tenedores sobre el mercado de la vivienda en España?

Sobre todo el parque, supone alrededor de un 4% de todas los inmuebles construidos de uso residencial, incluyendo también a los que tienen una sola vivienda en propiedad.

Si comparamos este número solo con las viviendas en el mercado de alquiler, turísticas, segundas residencias o vacías (descartando aquellas donde no vive el propietario), el porcentaje sube hasta el 9%.

Sin embargo, este porcentaje de viviendas controladas por grandes tenedores cambia totalmente en función de la comunidad autónoma, provincia o, incluso, el municipio.

España cuenta con un parque total de 24 millones de inmuebles. El 76% de los hogares habita una vivienda de su propiedad, mientras el porcentaje de quienes viven de alquiler, principalmente el de los segmentos más jóvenes, no para de crecer. Según los últimos datos del Banco de España, de 2023, el 18,7% de las familias estaba de alquiler. Esto supone, estima la entidad, “un aumento de 1,3 millones de viviendas adicionales en el parque de vivienda en alquiler respecto a 2007, con un crecimiento acumulado del tamaño de este mercado superior al 50%”, hasta los 3,6 millones de inmuebles. 

El Banco de España indica que en la expansión del mercado del alquiler “predominan los particulares y los pequeños propietarios”. Según los datos recabados y analizados por elDiario.es, más de un millón de viviendas están en manos de 27.000 grandes tenedores, tanto privados como públicos. Una decena de ellos tienen más de 8.000 viviendas y el mayor propietario acumula más de 49.000. Los datos facilitados por el Catastro están anonimizados, por lo que no se puede poner nombre a estos entes. 

En la siguiente tabla se puede ver el resumen de la propiedad de estos grandes tenedores. Por ejemplo, 15 personas (con NIF físico) son titulares de al menos 2.706 viviendas en España.

Una investigación de Civio, a partir de las fianzas depositadas en los diferentes organismos públicos autonómicos, apuntaba a CaixaBank como el mayor casero del Estado, con unos 22.000 inmuebles arrendados, seguido del fondo buitre Blackstone, con 19.600. La Sareb, según sus propios datos, tiene 42.000 viviendas y unas 17.000 obras en curso. Los datos de elDiario.es tienen en cuenta el NIF de la empresa, por lo que no agrupa las posesiones de entidades de un mismo grupo.

Como muestra el siguiente gráfico, el 4,3% del parque total de viviendas está en manos de grandes tenedores, de los que la mitad tienen más de 100 inmuebles. Hay que tener en cuenta que las cifras del Catastro son conservadoras ya que el organismo contabiliza como un solo immueble los edificios con varias viviendas que no tienen ejecutada la división horizontal de la propiedad, ya que está a nombre de un único propietario. Por ejemplo, el caso de la ciudad de Barcelona, las estimaciones del Observatorio Metropolitano de la Vivienda calculan que el número de viviendas de propietarios con más de 10 pasa de 53.264 a 136.324, según explica su codirector, Carles Donat.

Aún con eso, el porcentaje se duplica en Canarias, con el 8,2%. En Catalunya y Murcia, la cifra alcanza el 5,7% y en Balears llega al 4,5%. Las comunidades insulares son las que tienen un mayor porcentaje de viviendas en manos de propietarios con más de un centenar de inmuebles. 

Los datos analizados por esta redacción permiten discernir entre el tipo de propietario: persona física, jurídica o pública a partir de sus códigos de identificación fiscal. En este último grupo se incluyen las entidades públicas de vivienda, pero no aquellas que se configuran como sociedades anónimas. Por ejemplo, entraría la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, pero no la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento. Del millón largo de inmuebles inscritos como vivienda en el registro catastral en manos de grandes tenedores, el 23% son del sector público. En este caso, hay que considerar que no todas están destinadas al alquiler social. Aquí se incluyen las que son propiedad de las administraciones y están destinadas a otros usos: como alojamiento de funcionarios, militares, etc. 

Los datos obtenidos por elDiario.es dibujan un mapa provincial y por municipios donde destacan las grandes áreas metropolitanas y las principales zonas turísticas. Destacan los archipiélagos, Madrid, Barcelona, Cádiz o Sevilla, donde la concentración inmobiliaria es mayor. En el caso de Asturias, Ceuta o Melilla, el mayor porcentaje de viviendas en manos de grandes tenedores se explica por el sector público, que engloba entre el 50% y el 70% de los inmuebles de propietarios con más de 10 viviendas en estas zonas.

Consulta en el siguiente mapa cuántas viviendas controlan los grandes tenedores en tu provincia o municipio.

El mapa de los grandes tenedores de vivienda, municipio a municipio

% de viviendas en manos de propietarios con más de 10 viviendas en cada provincia y municipio. Haz click en cada provincia para ver los datos por municipio

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Fuente: Catastro, Datos obtenidos vías ley de transparencia

Los datos del catastro no permiten relacionar directamente estos inmuebles con el alquiler. No obstante, la tenencia de viviendas suele estar vinculada directamente con la obtención de rentas. “Si tengo más de 10 viviendas, se comprende que las voy a tener alquiladas, aunque también pueden estar vacías”, señala la economista y presidenta de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, Carme Trilla, para quien “el número de viviendas no es lo más significativo, sino el tipo de tenedor”. Por ejemplo, esta experta diferencia entre “una entidad financiera, a la que se rescató con dinero público y a la que no le interesa nada el sector y encima tiene la vivienda vacía” o los fondos de inversión y un “promotor que levanta un bloque para alquilar y aplica buenas prácticas”.

En el ranking por municipios, localidades de provincias como Las Palmas o Santa Cruz de Tenerife encabezan los porcentajes. La explicación radica, en buena parte, en las viviendas turísticas. En estos casos, los datos a nivel municipio remitidos por el organismo catastral también incluían los tenedores de más de cinco viviendas.

Tras el 4,3% de viviendas en manos de grandes tenedores hay cientos de realidades. Prácticamente una por municipio en un mercado complejo. Por ejemplo, en Coria del Río (Sevilla) un único particular posee 627 viviendas, el 4,7% del total. En Valencia, la persona física que tiene más inmuebles residenciales suma 318, el 0,07%, y en Madrid, 123. En Collado (Cáceres) el 38,6% de las viviendas (210) son de titularidad pública. En la ciudad de Córdoba, hay 3.233 viviendas públicas (el 2,1% del total) y en Gijón, 1.786 (el 1,2%). 

Aun con sus diferencias, hay algunos puntos en común. Hay 1.500 municipios donde no hay ninguna vivienda en propiedad de grandes tenedores. La inmensa mayoría de ellos tienen menos de 1.000 habitantes o de 500 viviendas. En el otro lado de la balanza, en todas las localidades con más de 250.000 habitantes al menos el 3% de su parque inmobiliario está en manos de personas o entidades con más de 10 viviendas, o por encima del 5% si se consideran a quienes tienen más de cinco, lo que la ley de vivienda establece como grandes tenedores en zonas tensionadas. 

Esto indica que la concentración de la propiedad aumenta en las grandes urbes. “A medida que se va a ciudades de construcción vertical, con más de una o dos plantas, aparece más esa figura del multipropietario”, indica Trilla, que señala que el fenómeno del alquiler es propio y va muy asociado a la ciudad. Aquí influye también el cambio que supuso la burbuja inmobiliaria y el consiguiente estallido, que limitó el crédito a las familias y revirtió el modelo de crecimiento económico basado en la construcción, lo que potenció el alquiler. 

El crecimiento de las grandes áreas metropolitanas también ha favorecido la concentración de la propiedad más allá incluso de los límites municipales o autonómicos. Cómo puede verse en el siguiente mapa, los grandes propietarios concentran el 5,64% de todas las viviendas de Madrid ciudad, pero la zona sombreada alcanza a Torrejón, San Sebastián de los Reyes, Las Rozas, Majadahonda, Boadilla y Getafe y se extiende por Pinto, Parla, Valdemoro y Ciempozuelos, para saltar Seseña, Illescas, Yeles y prácticamente hasta el límite con Toledo. En Sevilla ocurre algo similar. El 4,84% de las viviendas de la capital están en manos de grandes tenedores, pero en los municipios colindantes esta concentración es incluso mayor, con un 7,18% en San Juan de Aznalfarache o un 11,42% en La Rinconada. Son casos que se repiten en Murcia, Barcelona y Oviedo.

¿Qué impacto tienen en la vivienda disponible?

Los datos reflejan que el 4,3% de las viviendas están en manos de grandes tenedores, pero si analizamos el peso sobre el parque, excluyendo las primeras residencias, el porcentaje sube al 8,5%. Según la estimación realizada por el equipo de datos de elDiario.es, a partir de datos del censo de viviendas, se consideran disponibles las no principales, en alquiler, vacías o en otros regímenes. Por metodología, se incluyen también las segundas residencias, 2,9 millones según los datos del Instituto Nacional de Estadística. 

Por comunidades, teniendo en cuenta esta estimación, la concentración continúa siendo mayor en Canarias, seguida de Madrid, Catalunya, Asturias, Murcia y Andalucía, por encima de la media nacional. De nuevo, cada una tiene sus propias particularidades. Por ejemplo, en Asturias predomina la vivienda pública, más de la mitad del total, mientras en el resto domina la propiedad privada, principalmente a través de empresas o fondos. 

El 34% de las viviendas pertenecen a grandes tenedores que tienen más de 100 propiedades, un porcentaje similar al de quienes tienen entre 6 y 10. La Ley Estatal de Vivienda considera gran tenedor a “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados”. Además, la norma establece esta consideración para aquellos propietarios de al menos cinco inmuebles en las zonas declaradas tensionadas, lo que implica un control de rentas. Por el momento, solo se han acogido a esta fórmula municipios de Catalunya y Euskadi, aunque Navarra ya ha iniciado los trámites para limitar el precio de los alquileres en Pamplona, Tudela y otros 19 municipios. Otras comunidades, como Asturias, trabajan en un informe técnico que permita a las administraciones locales aplicar la medida. 

La norma establece la obligación de que los grandes tenedores colaboren con las administraciones públicas competentes en materia de vivienda, así como de que aporten información relativa a la vivienda, el edificio, el régimen de utilización efectiva y la justificación del cumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de la vivienda.