“Desvestir un santo para vestir otro”. Es el sentir general de varios barrios al norte de Madrid, verbalizado con esas mismas palabras por dos representantes distintos de los vecinos afectados por un polémico plan de la Consejería de Transportes. De materializarse, supondría un hecho inédito en la historia de Metro: suprimir una conexión ya existente.

En concreto, la de la línea 1 de Pinar de Chamartín, estación inaugurada en 2007 que además forma parte de la 4 y la 1 de Metro Ligero. La Comunidad de Madrid, presidida por Isabel Díaz Ayuso, revelaba el 10 de marzo sus planes para alargar la línea 1 hasta el futuro desarrollo de Madrid Nuevo Norte, el resultado de la controvertida Operación Chamartín. Según el estudio informativo al que tuvo acceso este periódico, la alternativa con mayor respaldo técnico para la administración autonómica, de entre las cinco planteadas, pasa por instalar tres nuevas estaciones desde Chamartín (donde también llegará la 4) hasta las cocheras de Fuencarral. Esto implicaría cercenar la llegada de la 1 a la citada Pinar de Chamartín y a Bambú. En esta última estación, la línea más antigua de la red sería sustituida por la 4.

Mientras numerosas zonas de Madrid se manifiestan para exigir la llegada del suburbano en las nuevas ampliaciones que la Comunidad de Madrid ejecuta o proyecta, los residentes afectados por esta amenaza se movilizan para conservar aquello que ya tienen. Que utilizan cada día, durante más de 20 años cuando llegue el momento en el que la supresión se efectúe. Debido a ello, han organizado una concentración junto a la estación por la que pelean, este jueves 26 de marzo a las 18.00. Por redes y distintos canales vecinales informan sobre los métodos para presentar alegaciones, cuyo período permanece abierto hasta el próximo 9 de abril.

Jesús Viacambre, presidente de la Asociación Vecinal Pinar de Chamartín, explica en conversación con Somos Madrid la enorme indignación que la noticia les ha despertado: “Es inaudito y una auténtica falta de ética. Van a perjudicar a 200.000 usuarios actuales para una dotación que servirá a 150.000 hipotéticos viajeros en 20 años”. Incluye en esos 200.000 perjudicados a los vecinos Bambú y de Pinar de Chamartín, cuyo nombre oficial como barrio es Costillares, en el distrito de Ciudad Lineal. Pero también a los miles de habitantes o trabajadores de las zonas a las que el Metro Ligero presta servicio y que, gracias a la conexión con la línea 1 en la estación afectada, disfrutan de un importante nodo de comunicación. Son nuevos desarrollos urbanos como Las Tablas o Sanchinarro, además de barrios tradicionales como Virgen del Cortijo, todos ellos con conexiones de transporte de por sí deficientes.

La presidenta de la Asociación Vecinal Sanchinarro, Amalia Campos, desgrana los efectos “devastadores” de la medida para este entorno situado en el distrito de Hortaleza: “La línea 1 va al centro de Madrid, así que no es un trasbordo más. En cuanto al tiempo, el efecto de que nos quiten la línea y haya que hacer un cambio más es tremendo”. Jesús apostilla que la línea 4, la que sí permanecería en Pinar y la que supliría a la 1 en Bambú, no conecta con el centro y con puntos neurálgicos como Sol o Atocha. Más bien, los rodea: “Son líneas complementarias, no alternativas”. Ese nuevo trasbordo para tomar la 1 deberán completarlo además en Chamartín, una estación de dimensiones mucho mayores y más laberínticas: “Ya está muy cargada y es incómoda. En cambio, en Pinar de Chamartín el trasbordo es sencillo y apenas son dos minutos”.

La vecina defiende que “la idea del transporte es unir, no desconectar ni recortar, que es lo que harían con nosotros si la modificación entra en vigor”. Cuestiona igualmente que la alternativa elegida haya sido la mejor valorada, así como la apuesta “a favor de personas futuras y en contra de quienes ya utilizamos el servicio”. Amalia denuncia especialmente el temor que le han hecho llegar “vecinos afectados por discapacidad”.

Los residentes de los entornos a los que incumbe el plan han trasladado a ambas asociaciones multitud de quejas, consultas y reclamaciones que estas ahora intentan encauzar. De hecho, además de presentar sus propias alegaciones, animan a que lo haga todo el mundo: “Si en una familia hay cuatro miembros, que presenten cuatro”. “Solo en Sanchinarro y Virgen del Cortijo somos unas 35-40.000 personas, a las que hay que sumar la población flotante de centros empresariales, educativos, sanitarios...”, apostilla Amalia.

El hartazgo en las zonas que atraviesa el Metro Ligero del norte es especialmente notorio, ante el descontento ya existente con este servicio: “Nos colaron un invento, porque es el tren de la bruja y tiene unas frecuencias o unos tiempos mucho mayores. Luego nos tocó el Bus Rapid, otro transporte deficitario. Da la sensación de que Sanchinarro solo les interesa para experimentar”.

Nos colaron un invento, porque Metro Ligero es el tren de la bruja y tiene unas frecuencias o unos tiempos mucho mayores. Luego nos tocó el Bus Rapid, otro transporte deficitario. Da la sensación de que Sanchinarro solo les interesa para experimentar

Amalia Campos — Presidenta de la Asociación Vecinal de Sanchinarro

De vuelta en Pinar de Chamartín, los ánimos andan igual de caldeados: “Está todo el mundo en pie de guerra”, asegura Jesús Viacambre, que anticipa “una demolición a nivel de votos” en la zona para las próximas elecciones si el Ejecutivo de Ayuso no recula: “Se están metiendo en un avispero gigante”. Lo ve como el resultado lógico si “fastidian la forma de vida a barrios enteros”. “Tenemos dos líneas de Metro y dos de autobús. Llevamos meses pidiendo más buses al Ayuntamiento y nos encontramos con que la Comunidad nos quita una de las de Metro”, lamenta.

Tanto Amalia como Jesús recalcan el respaldo recibido desde el Consistorio, por lo menos al nivel de las Juntas Municipales de Hortaleza y Ciudad Lineal, respectivamente (las áreas afectadas incumben asimismo a los distritos de Chamartín y Fuencarral-El Pardo). “David Pérez nos ha apoyado y va a escribir a la Consejería deTransportes”, dice Amalia. Un gesto significativo del controvertido edil, puesto que antes de recalar en Hortaleza fue consejero del ramo en el Gobierno de Ayuso.

La Consejería de Transportes dice que no hay decisión definitiva, pero defiende el rediseño

Desde dicha Consejería, en declaraciones a este diario, argumentan que la polémica alteración “forma parte de un conjunto de opciones actualmente en estudio y, por tanto, no supone en ningún caso una decisión definitiva”. Inciden en que el objetivo es “reforzar la red de Metro en su conjunto, adaptándola al desarrollo de Madrid Nuevo Norte”. Por ello, dicen, “ninguna actuación se plantea para perjudicar la movilidad de ningún barrio, sino para optimizar el funcionamiento de toda la red y garantizar mejores tiempos y alternativas de conexión”.

Respecto a la preocupación por la comunicación directa con el centro, señalan que el sistema de transporte público en Madrid “funciona de manera integrada, con múltiples opciones de enlace que permiten mantener una conectividad eficaz”. Sostienen que “el rediseño de la red busca precisamente mejorar esas conexiones en términos globales”.

Según el documento informativo sometido a información pública, la línea 1 modificará su trazado antes de entrar en Chamartín. Allí, aprovechará los andenes ya construidos previamente en su parte baja y que se encuentran actualmente sin uso. Será así aunque para hacerlo haya que reducir su ancho, pues no estaban pensados para los trenes de esta línea, más pequeños que los nuevos de la 10.

A partir de Chamartín se extenderá hacia el norte por el nuevo desarrollo con tres nuevas estaciones (bautizadas de momento como Centro de Negocios, Fuencarral Sur y Fuencarral Norte) hasta alcanzar las cocheras al norte de Fuencarral, más allá de la actual estación de Cercanías. Es este uso de la línea 1, en lugar de abrir una nueva, lo que provocará que cambie su recorrido final: en lugar de llegar hasta Pinar de Chamartín, la Comunidad de Madrid extenderá la línea 4 hasta Chamartín, pasando también por Bambú a través del mismo túnel.

En el área de Transportes del equipo de Ayuso, que lidera Jorge Rodrigo, mantienen asimismo que “el período de alegaciones se ajusta a la normativa vigente y forma parte de un proceso participativo abierto, en el que se analizarán todas las aportaciones recibidas”. Presumen en Sol de su “compromiso de diálogo con los vecinos y de estudiar en detalle todas las propuestas antes de adoptar una decisión final”, ante “la importancia de este proyecto para los barrios afectados y para el conjunto de la ciudad”. Pese a las críticas, concluyen que el proceso “se está abordando con el máximo rigor técnico y voluntad de consenso”.

Un “rigor” que se enfrenta ahora a 50 páginas de alegaciones, contando solo las que ha presentado la Asociación Vecinal Pinar de Chamartín. “Queremos que todo el mundo presente la suya, aunque no estén tan trabajadas y pese a que sabemos que la Semana Santa en medio lo complica. Lo importante es que la Comunidad de Madrid se dé cuenta de que es una barbaridad”, expone Jesús.

Además del proceso burocrático, las agrupaciones vecinales se han movido en los despachos. Tanto la de Sanchinarro como la de Pinar de Chamartín mantuvieron una conversación con dos diputados del Partido Popular en la Asamblea de Madrid, Ignacio Catalá (hijo del exministro de Justicia Rafael Catalá) y Carlos González (que preside además el PP de Chamartín). “Cuando les informamos de nuestra oposición y de lo vehemente que es salieron muy sorprendidos. Pensaban que iba a afectar a cuatro gatos”, comenta Jesús. “Entendieron que genera malestar y un perjuicio real a los usuarios”, completa Amalia con cierto optimismo.

Pese a estos encuentros, no piensan dar un paso atrás hasta que la Comunidad de Madrid retire el plan. “Esperamos que el jueves venga mucha gente a la protesta”, dice la representante vecinal, que anuncia el lema: “La línea 1 se queda”. Pero lo más importante, puntualiza, no es la cifra de asistentes: “Lo principal es juntarnos y mostrar nuestra indignación para que todo el mundo se sume a las alegaciones”. Que, como cuenta Jesús, “los responsables de este despropósito se den cuenta de que los barrios estamos unidos e indignados”. Un malestar surgido de un pensamiento común en estas áreas al norte de la capital: “Empeorar la calidad de vida de vecinos para hipotéticos vecinos futuros no tiene sentido”.

Uno para todos y todos para uno, salvo en los nuevos barrios a las afueras. El Madrid incipiente lleva años en expansión, con más ímpetu si cabe desde que el pasado 2025 se rebasara una cifra histórica, los 3,5 millones de habitantes. Un dato que aterriza el crecimiento poblacional en la capital y al que acompaña una subida generalizada de precios, dado que también ha aumentado el número de turistas extranjeros y, en su mayoría, con bolsillo norteamericano. Para el auge de residentes se puso en marcha un plan de ampliación de los límites urbanos, con hasta 20 nuevos desarrollos y varios lotes de vivienda entre todos ellos. Sin embargo, la llegada de recursos comienza siendo dispar en algunos barrios y les marca una senda antes de nacer.

Mientras en el norte de Madrid se ultiman hasta cinco paradas de Metro para Valdebebas y otra pasado el límite con Barajas, que dará conexión directa con el aeropuerto, otros más al sur como El Cañaveral continúan sin tener una estación propia en la red del suburbano. Ambos barrios son de reciente construcción: el primero nació como área residencial y alberga la Ciudad Deportiva del Real Madrid, el Hospital Enfermera Isabel Zendal y unos 30.000 censados; mientras que el segundo forma parte de los nuevos desarrollos del sureste y se adhirió al distrito de Vicálvaro hace ya casi una década, en 2017. Ronda los 25.000 habitantes.

Las conexiones de Metro y la accesibilidad en el transporte público, en general, son importantes alicientes para determinar el valor medio de un barrio o el precio de su vivienda. También permiten entrever a qué perfil poblacional tratan de dirigirse, y esto es algo para lo que ya existen datos reveladores. Según las últimas cifras del INE (Instituto Nacional de Estadística) sobre la renta bruta media en España, correspondientes a la declaración de la renta en 2023, algunas áreas de Los Berrocales se sitúan en 29.693 euros por hogar mientras que en Valdebebas hay secciones censales con medias de 102.088 o 125.596 euros. La diferencia llega a ser abismal.

Hogares con ingresos de 30.000 euros y otros con hasta 125.000

Hace años se planteó extender la red subterránea hasta El Cañaveral, pero la Comunidad de Madrid (que tiene competencias sobre el Consorcio Regional de Transportes) terminó descartando esa opción aludiendo a la calidad del terreno, que dificultaba una obra de ese calibre. En cambio, para los nuevos barrios del sureste se comenzó a asentar la opción de un Bus de Uso Prioritario o Bus Rapid Transit (BRT), similar al que ya funciona en Sanchinarro y depende del Ayuntamiento de Madrid. Conectaría con Los Cerros, Valdecarros, Los Berrocales o Los Ahijones.

Para estos dos últimos desarrollos, aún en construcción, ya hay prevista una estación de Metro que conectará con la línea 9 y dará servicio a ambos barrios en el tramo que circula hasta Rivas y Arganda. De hecho, el Ayuntamiento ripense ha vuelto a denunciar al Ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso ya que el proyecto sugiere un segundo transbordo para los viajeros que se dirijan a uno de estos dos municipios, afectando a las personas que hacen el cambio del tren al suburbano en Vicálvaro.

Sin embargo, a finales de diciembre el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid estimó un presupuesto de 825.800 euros para el proyecto y un plazo de ejecución de 14 meses. La previsión es que la ruta esté operativa en 2029, pero por el camino ya acumula varios contratiempos: recientemente, la Comunidad de Madrid ha tenido que licitar por tercera vez el contrato para la futura estación de la L9 entre Paco de Lucía y Arganda del Rey para dar servicio en Los Berrocales y Los Ahijones. Como en las dos anteriores el proceso quedó vacío, también quedaron sin efecto las primeras denuncias desde Rivas.

El proyecto se tambaleó después de que la adjudicación quedara desierta en hasta dos ocasiones. La diferencia es que, ahora, el Gobierno regional dobla el presupuesto base con idea de volverlo más atractivo para las empresas. El nuevo expediente de contratación incorpora la aplicación de un reglamento de seguridad de la Comisión Europea, que establece un método común para la evaluación de cualquier modificación en la red. Este requisito debe integrarse desde la fase de diseño.

En la Comunidad de Madrid no existe un criterio único para decidir dónde instalar (o no) una boca de Metro. Pero el Consorcio Regional de Transportes establece la demanda de viajeros como el punto clave. Para calcularla, se analizan primero tanto la población actual de un núcleo como la que se prevé en los próximos años según los proyectos en marcha. También midiendo la concentración de viviendas o los focos generadores de viajes, como los hospitales, universidades, intercambiadores, zonas comerciales u oficinas que puedan conllevar un desplazamiento habitual.

La brecha norte-sur se expande a los nuevos barrios

En el sureste de Madrid se trabaja en otra conexión directa por carretera entre Los Ahijones y El Cañaveral, que fluirá a través de viaductos sobre la autopista radial R-3. Una solución a expensas de que quienes residan en El Cañaveral tengan vehículo propio y encuentren aparcamiento fácilmente en el barrio vecino, para desde ahí poder acceder a su futura estación de metro. Al otro lado de la ciudad, como ocurre con Valdebebas, el ambicioso plan urbanístico en Madrid Nuevo Norte ya ha dispuesto hasta tres paradas de Metro desde Chamartín, que unirán este futuro centro de negocios con las líneas 1 y 10 del suburbano.

El proyecto, más conocido como Operación Chamartín, se promocionó como un nuevo distrito financiero en torno a la estación de Adif, que incluiría 10.500 viviendas recién construidas, zonas verdes y 10 torres de oficinas con un rascacielos de 300 metros de altura, que promete convertirse en el más alto de España. Una obra gigantesca que ha pasado desde distintas empresas públicas a una sociedad privada conformada por BBVA, Merlin Properties y la constructora Grupo Sanjosé, y que en marzo del año pasado obtuvo el sí del Ayuntamiento para ocupar los 800.000 metros cuadrados que en adelante conformarán Madrid Nuevo Norte.

Del plan urbanístico original surgieron los bocetos para instalar tres nuevas estaciones de Metro, que provisionalmente han recibido los nombres de Centro de Negocios, Fuencarral Sur y Fuencarral Norte. Fuentes del sector inciden en que, la mayoría de las veces, que a una zona de Madrid le llegue o no una parada propia depende de los puntos de interés que haya instalados y sobre todo de una elección sobre el presupuesto. Por ejemplo, es habitual que estos anuncios se hagan en base a un presupuesto inicial estimado que, con el tiempo, puede variar considerablemente una vez comienzan los trabajos o se examina al detalle la calidad del suelo.

En los desarrollos del sureste ya ocurrió con El Cañaveral, donde se generaron expectativas en torno a una futura conexión de la línea 2 de Metro, las esperanzas cayeron cuando la Comunidad de Madrid lo consideró imposible después de recibir un informe geológico y geotécnico, que desaconsejaba la construcción de túneles por la inestabilidad del terreno. El Gobierno de Ayuso arrastra, además, la sombra del fiasco de Esperanza Aguirre en la planificación de la línea 7B, cuya inauguración se aceleró por la cercanía de elecciones y un error de cálculo acabó derivando en problemas de humedades que, con el tiempo, han acabado en el derribo de 73 viviendas y otras 600 afectadas en San Fernando de Henares, un municipio integrado en el área metropolitana.

Para no repetir errores y a la vez compensar a los barrios del sureste, Ayuso apostó por un sistema provisional de lanzaderas que conecten en cinco minutos con la estación de Metro más próxima, haciendo uso de nuevos modelos como el Bus de Uso Prioritario (BuP) o los buses rápidos. Es la promesa que también se ha hecho en Los Cerros (Vicálvaro), otro desarrollo en ciernes para el que se han aprobado 4,7 millones de metros cuadrados para la superficie total del terreno y la construcción in situ de 14.276 nuevas viviendas, la mitad operando desde el mercado y el otro 50% sujetas a algún tipo de protección oficial, según especificó hace unos días la vicealcaldesa de Madrid, Inmaculada Sanz, después de aprobar la cesión de 13 parcelas municipales para desarrollar el plan.

Los conflictos derivados de la gran ampliación de la línea 11

Más allá de la estación que de la L9 que se abrirá entre Los Ahijones y Los Berrocales —que a su vez dará cobertura a otros barrios como Los Cerros—, la alternativa para moverse en estas zonas más modestas son los autobuses o el coche propio. Eso sí, en el primer caso serán vehículos especiales con prioridad que tendrán preferencia en semáforos o intersecciones. Sin embargo, que Valdebebas o Madrid Nuevo Norte tengan entre tres y cinco estaciones ya proyectadas cuando los desarrollos del sur compiten por ampliar sus conexiones ha hecho que algunos hayan puesto pie en pared.

Es lo que ocurrió en Las Águilas, en este caso un barrio de Latina con décadas de historia —se construyó entre los sesenta y los setenta— que, al arrancar el año, convocó una protesta ciudadana por el reparto determinado por la Comunidad de Madrid para la ampliación de la línea 11. Las organizaciones vecinales llamaron a concentrarse después de que, en octubre, saliera a información pública que este proyecto faraónico concluiría su enlace sur con Cuatro Vientos y no abrirá a corto o medio o plazo otras paradas alrededor. La ampliación de la L11 pretende conectar la ciudad en diagonal con un nuevo tramo de 33 kilómetros que llegará hasta Valdebebas, en el norte.

Pero en Las Águilas lamentan que no se haya atendido su demanda histórica de abrir una estación de Metro en la zona, donde en algunos puntos hay que caminar entre 15 y 20 minutos para bajar al suburbano más próximo. Solo tienen a mano dos conexiones de Cercanías y un par de autobuses, pero desde la asociación de vecinos de Las Águilas ya incidieron en los días previos a la protesta en que el colapso en los buses impedía una movilidad ordinaria. El Madrid de las próximas décadas echa a andar para abrir hueco a una población al alza, pero a su paso deja un halo de incomodidad por cómo los nuevos barrios se planifican tan dispares desde el inicio.

El proyecto para soterrar el icónico Paseo de la Castellana entre la calle Sinesio Delgado y el Nudo Norte de la M-30 entra en su segunda etapa de obras, una fase que se alargará hasta diciembre de 2026 según la previsión inicial. Los trabajos comenzaron en julio y este lunes se inician nuevas actuaciones que obligan a cerrar, en ambos sentidos, los dos carriles centrales del tramo afectado para avanzar en el futuro paso subterráneo. Durante todo el proceso, el Ayuntamiento de Madrid mantendrá abiertas las dos calzadas laterales: para el trayecto norte-sur se dejarán dos carriles disponibles y tres para el sentido inverso, uno de ellos reservado para los autobuses con salida directa al Nudo Norte.

Los pliegos del contrato, formalizado el pasado mes de febrero, establecían un plazo de cuatro meses para que el adjudicatario redactase el proyecto de ejecución, complementando así el proyecto básico presentado a la licitación con los requerimientos efectuados por los distintos servicios municipales. Fruto de este proceso, se han incorporado al proyecto importantes mejoras por valor de 9,8 millones de euros, de manera que el presupuesto final de Parque Castellana será de 110,2 millones de euros.

Para construir el túnel se seguirá una técnica de cortar y cubrir; es decir, se levantarán primero los muros de contención gracias a pantallas de pilotes, que permitirán contener la tierra. Luego, se iniciará la excavación. Con el objetivo de aminorar las consecuencias para el tráfico habitual, el consistorio ha establecido un plan especial de movilidad con varios desvíos recomendados para moverse por la zona, aunque la recomendación fundamental es usar el transporte público en lugar de un vehículo privado.

Alternativas de movilidad recomendadas para esquivar las obras

De un lado, se pondrán en marcha itinerarios alternativos hacia la M-30, la M-607 y la A-1 y se desplegará un dispositivo de Policía Municipal y Agentes de Movilidad que regulará el tráfico en la zona.

Líneas afectadas de metro o autobuses y refuerzos en la EMT

Por otro lado, tanto la Empresa Municipal de Transportes (EMT Madrid) como el Consorcio Regional de Transportes han alterado su servicio por las obras. En total, se verán afectadas 13 líneas de EMT Madrid (11 diurnas, una nocturna y un servicio especial) y 34 líneas interurbanas de los corredores de la A-1 y la M-607, con paradas provisionales habilitadas en Ginzo de Limia y en el entorno de Cuatro Torres para facilitar el acceso a La Paz y al metro.

Las líneas nocturnas mantendrán sus trayectos habituales. Además, la línea 10 de Metro contará con refuerzo de frecuencia los días laborables entre las 6.05 y las 22 horas. La información detallada sobre los servicios y posibles alteraciones podrá consultarse en las páginas web de EMT Madrid y del Consorcio Regional de Transportes de Madrid.

El soterramiento tendrá una longitud de 675 metros y una anchura de 90 metros y generará un espacio de 70.000 metros cuadrados en superficie para el parque, lo que permitirá la integración como un solo ámbito continuo del entorno de las cinco torres y el hospital de La Paz con la antigua colonia de San Cristóbal y el futuro centro de negocios que contempla Madrid Nuevo Norte (nombre oficial con el que se conoce la conocida como Operación Chamartín). Asimismo, el proyecto supondrá la materialización del remate norte del paseo de la Castellana como eje estructurante norte-sur de la ciudad. Una vez construido el túnel, en superficie solo circulará el transporte público y el tráfico local de acceso a los edificios.

El espacio que se generará por encima del paso subterráneo estará compuesto de varias zonas diferenciadas que en su conjunto formarán un nuevo parque urbano con numerosas áreas estanciales, de recreo y de paseo. Se plantarán un total de 787 nuevos árboles a los que se sumarán 38.000 arbustos.

32 años después de su ‘lanzamiento’ (perdón por la ironía), la Operación Chamartín no nos ha deparado aun ninguno de sus anunciados milagros urbanísticos, pero en cambio ha sido pródiga en fantasías sicodélicas y metáforas morales. Esta magna operación urbana, no habiendo movido, de momento, un solo metro cuadrado de terreno, se ha incorporado ya al imaginario colectivo como fábula y leyenda. Tal vez este fuera, después de todo, su fin o intención verdadera: un fenómeno no tanto material como literario, del género mítico y ético como los grandes poemas clásicos; un bien inmaterial del patrimonio colectivo en la línea a la que nuestras autoridades madrileñas se han hecho tan aficionadas (véase la declaración de la casa de Velintonia 3 como patrimonio inmaterial), pero en este caso con fundamento. Y, para que no falte ingrediente y morbo, una historia atravesada por una maldición sobrenatural, tal vez generada por la presencia simbólica y agraviada de San Roque, santo de las pestes y vigilante, desde el puesto privilegiado de su ermita (situada en una loma en el centro de los terrenos afectados), frente la amenaza de las graves dolencias sociales y ambientales que esta operación traerá, y seguramente también ultrajado por el largo y pecaminoso camino que ha recorrido esta operación, trufado de irregularidades y algunas tropelías.

Un reciente artículo del exconcejal madrileño Jesús Espelosín (La obra colectiva de Ábalos, Pardo de Vera, González y Béjar, Nueva tribuna) llama la atención sobre la curiosa concurrencia de destinos padecidos por todas las personas entonces responsables de confirmar (o no) la Operación Chamartín -denominada en su actual versión Madrid Nuevo Norte, MNN- mediante la firma de la renovación del convenio entre Adif-Renfe y DCN-BBVA, que tuvo lugar en diciembre de 2018. Se trata del entonces ministro José Luis Ábalos, la presidenta del organismo ferroviario, Isabel Pardo de Vera y los representantes del BBVA, su presidente Francisco González y el de la concesionaria dominada por el banco, Jesús Béjar. Nombres entonces poco conocidos por la opinión pública, nombres que ahora en cambio nos suenan y resuenan, ¿verdad? Personas todas están encausadas en procesos por corrupción investigados por la UCO (Unidad Central Operativa de la Guardia Civil). ¿Casualidad? A falta de una explicación racional de porqué una tal conjunción de personajes y devenires, habrá que achacarlo a alguna forma de maldición que esta operación arrastra, que también explicaría su eterna inoperancia (perdón por el juego de palabras).

Junto a esos personajes, en las fotos felices de entonces aparecen también los representantes del Ayuntamiento de Madrid (alcaldesa Manuela Carmena, concejal José Manuel Calvo), facedores muy destacados del entuerto, puesto que, como autoridad urbanística, disponían de llave para, o bien facilitar el pelotazo urbanístico más sonado de la historia de esta ciudad, cosa que hicieron, o bien pensar -y resolver- en favor del bien común, cosa que no hicieron. Y no se podrá por estos argüir la ignorancia, porque en aquel momento abundaban las voces ciudadanas que clamaban contra la propuesta especulativa. Pero ni las autoridades del gobierno central, ni las de Adif-Renfe, ni las del ayuntamiento, todas ellas supuestamente ‘progresistas’, atendieron a sus razones ni parpadearon a la hora de firmar el atropello. Curiosamente, en esa foto -y en esa operación- quien llevaba la voz cantante, y la había llevado durante toda su gestación, no era ni el gobierno central, propietario de la mayor parte del suelo en juego, ni el ayuntamiento, legalmente capacitado para -y obligado a- definir la ordenación urbanística en función del interés general (de acuerdo a la Constitución y a la legislación urbanística), sino el BBVA, que ni tenía suelo ni autoridad urbanística alguna, pero sí un notable interés, músculo financiero, y, al parecer, capacidad de sugestión para nuestro grupo de sospechosos.

La maldición de San Roque se manifestó en forma también cruel contra las autoridades municipales mencionadas con la pérdida de las elecciones en 2019, poco después de aquella firma. O, si no, en rigor, pérdida de las elecciones, sí la pérdida de la mayoría suficiente para poder gobernar. Implacable, San Roque, condenando a la que fuera ilusionante coalición de izquierda -Ahora Madrid- primero a su división interna como equipo de gobierno, luego a su fragmentación electoral, finalmente a su casi irrelevancia.

El último maleficio sufrido por la operación ha sido la sentencia del Tribunal Supremo en estos días, que impide a BBVA eliminar en la inscripción registral de las fincas adquiridas a Adif del posible derecho de reversión de los propietarios (o sus herederos) en su día expropiados por Renfe. No se puede asegurar que sea cosa de San Roque, pero lo cierto es que todo el asunto de la documentación de la propiedad del suelo ferroviario ha sido un auténtico quebradero de cabeza para los muñidores de la operación.

Hasta aquí la sátira, y ahora una reflexión sobre la propaganda, abierta o encubierta, en torno a esta operación. Cuando decimos que esta es ya leyenda o mito, hay que recordar, por una parte, que su creación no ha sido precisamente barata: entre proyectos fantasiosos y venta publicitaria ha costado yamuchos millones de euros constituyendo así el caso probablemente más notable -y caro- de proyecto imaginario en la historia; un coste sorprendente para crear, como antes señalamos, un bien de momento inmaterial. Sin olvidar a las administraciones públicas contribuyendo a engordar la cuenta, no sólo por lo invertido en gestión, sino en obra pública, en el caso del ayuntamiento la reforma del nudo norte ya realizada, el cubrimiento del Paseo de la Castellana y accesos al ámbito de MNN (en ejecución) y la remodelación del nudo de Fuencarral (cuyo inicio se ha anunciado este mes).

Por otra parte, en cuanto a la propaganda digamos institucional, centrándonos en este caso no en la ardua (y también, lógicamente, costosa) labor de gobierno, ayuntamiento y comunidad autónoma en favor de la operación (incluida una Oficina de Promoción y Coordinación), sino de los medios de comunicación. Al respecto, como era de prever, se constata que ningún medio tradicional, de los de amplia difusión, se ha hecho eco de esas parábolas morales que nos deparan las biografías de los protagonistas de la foto de 2018; esa omisión no puede sorprender: la mayoría de esos medios siguen cultivando el mito de las bondades de MNN. Así, no hace mucho, El País nos colocaba un nuevo publirreportaje sobre esta operación (22 de junio de 2025, página 25, firmado por J. F. M) en el que se loa el papel de Pardo de Vera para ‘desatascarla’, en un tono muy laudatorio. Aunque en realidad esta persona, nombrada presidenta de Adif por Ábalos, no hizo sino seguir la corriente de los sucesivos responsables públicos que, de un color político o de otro, se han afanado a lo largo del tiempo en favor del banco concesionario de este pelotazo, es cierto que sus concesiones, materializadas en varios Convenios, fueron particularmente generosas hacia DCN (ahora denominada Crea Madrid Nuevo Norte), por ejemplo aceptar que Adif asume el coste de los posibles derechos que en su día los tribunales reconozcan a los reversionistas, o reconocer a BBVA la potestad de deshacerse de los terrenos vendiéndolos a terceros sin ejecutar obra alguna, o fijar topes en las cantidades a abonar por la concesionaria para sufragar las obras especiales o singulares que implica la operación, y que esta comparte con las administraciones públicas, como son importantes infraestructuras de transportes o la losa-parque (de la que luego hablaremos).

Unos días antes, El País ilustraba un artículo titulado ‘BBVA pone en venta parte del proyecto urbanístico de la Operación Chamartín’ con una foto de las obras de la estación, con este pie: “Vista de las obras de la popularmente conocida Operación Chamartín en Madrid, en agosto de 2023”. En realidad, las obras no corresponden a la operación, sino a la ampliación de la estación de Chamartín, en concreto a la ampliación de vías -22 a 25-, realizadas con cargo al presupuesto de ADIF. La información induce a asociar las obras ferroviarias que se vienen realizando en los últimos años con la operación MNN, una de las muchas falacias que esconde la ‘venta’ mediática de la operación, según la cual esta sería la fuente de recursos con la que se financia la reforma de la estación. Falsedad desmentida por los hechos: Adif no ha cobrado nada de ese ‘negocio’ hasta 2024 -y entonces sólo una pequeña parte, pues el pago se hace a plazos durante 20 años- por lo que las cuantiosas inversiones realizadas en el último decenio en Chamartín, antes de ese año, no las ha podido pagar la operación.

En rigor, de la operación Chamartín/MNN lo único que se ha iniciado es su gestión mercantil con la formalización de la adquisición de los terrenos ferroviarios por parte de la operadora privada concesionaria (dominada por BBVA), en diciembre de 2024. A fecha de hoy, todavía no se ha iniciado ninguna obra propia de la Operación Chamartín, en ninguno de los 4 ámbitos que se han delimitado en su ordenación urbanística, incluido el propio de la estación.

Y, en la medida en que los pagos por parte del concesionario a Adif son muy recientes, tampoco se puede decir que esta empresa ferroviaria pública haya podido de momento reinvertir en la estación los fondos obtenidos por la venta de los terrenos, tal como era, recordemos, la justificación inicial de la operación.

Para acabar con esta breve selección de la hemeroteca, hace un poco más de tiempo (26/12/2023), el mismo medio en la misma línea de publicidad encubierta, nos obsequiaba con un artículo firmado por Anatxu Zabalbeaskoa titulado ‘El Retiro del siglo XXI’, refiriéndose al llamado Parque Norte de Madrid, es decir la zona ajardinada sobre la losa de cubrición de la playa de vías ferroviarias proyectada en el ámbito del Centro de Negocios, donde se concentra la edificabilidad terciaria de la operación (1 millón y medio de m2 edificables).

En su día ya se llamó la atención sobre lo absurdo, casi ridículo, de equiparar esa zona verde proyectada con el parque de El Retiro, en primer lugar, por cantidad: El Retiro tiene unas 120 Has de superficie, mientras que aquel tendrá unas 12,5 Has. Y sobre todo por calidad: Ese futuro ‘parque’ se creará sobre una losa de hormigón y no sobre terreno natural como el Retiro y la mayoría de los parques. No será por lo tanto un verdadero parque, en el sentido de sus funciones medioambientales, sino una enorme maceta que, además, por la cota que requieren las vías que cubrirá, se encontrará elevada respecto a su entorno.

Hasta ahora la operación Chamartín no ha sido sino un larguísimo muestrario de malas prácticas y complicidades en la gestión de lo común, un ejemplo de servilismo de las administraciones públicas hacia el capital financiero, un interminable proceso de retención especulativa de suelo que ha condenado al abandono a una pieza estratégica de la ciudad durante décadas… Por el camino, la operación ha generado una intrahistoria en clave política y de corruptelas -con presencia de personajes como Villarejo- que retrata bien al tipo de gestores públicos y directivos corporativos que pueblan el Celtiberia show financiero-inmobiliario.

Volviendo, para acabar, a la pregunta de si será casualidad que los principales artífices públicos y privados de este pelotazo estén imputados en delitos de corrupción. Una respuesta posible es que una vez que esos gestores entran en la senda de las trampas -como las que han jalonado la concesión de esta operación urbanística desde su concurso público en 1993-, bordeando siempre la legalidad, el paso a una abierta venalidad y sentido de impunidad, con o sin lucro personal, es casi inevitable y natural.

En la batalla entre San Roque, del lado de la ciudadanía, y por otro lado, una de las grandes entidades financieras de este país, parece claro que de momento tanto los responsables políticos como los principales medios tienen claro a quién apoyan.

El Día del Libro es una fecha para celebrar y entregarse a la literatura. Pero la cultura, además de para entrener o ilustrar, puede ser una fuente de movilización a través del enriquecimiento. Y de eso saben mucho diferentes autores y autoras que han mirado hacia Madrid.

Por ello, en Somos Madrid seleccionamos nueve libros de diferentes géneros y formatos, que se acercan a una ciudad contestaria y preocupada en conquistar una serie de derechos compartidos. Ficciones, ensayos e incluso fotolibros para creer que otro Madrid es posible. Que aunque a veces cueste imaginarlo, ese otro Madrid existió, existe y existirá. Solo se necesita un poco de suerte, mucha movilización y un puñado de buenas lecturas.

Nunca voló tan alto tu televisor

La Transición se ha contado muchas veces, desde la pompa y desde el desencanto. Pero Silvia Nanclares lo hace a través de la experiencia barrial de las vecinas de Moratalaz, por entonces un barrio recién erigido en la capital donde los residentes exigían servicios públicos, como centros de salud, transporte o guarderías.

Una particular mirada que combina con la incipiente cultura televisiva de una RTVE en plena transición (con minúscula) hacia la transgresión. Con pasajes por los que se dejan caer Tierno Galván, Carrero Blanco o Pilar Miró. Nanclares corona el relato caleidoscópico con el aspecto arquitectónico, en concreto alrededor del famoso Pirulí de Torrespaña. Y lo cierto es que, al final, el desencanto acaba por aparecer al volver a una época en la que algunas luchas cedieron ante lo acomodaticio.

Operación Chamartín: Una losa para Madrid

“Este libro es un acto de resistencia frente a la resignación y también de reflexión frente a la alucinación”. Así arranca este libro colectivo, coordinado por la Comisión de Ordenación del Territorio de Ecologistas en Acción Madrid y con el apoyo de la editorial Traficantes de Sueños. Diez autoras y autores procedentes de disciplinas como el urbanismo, la historiografía, la lucha vecinal, el medioambientalismo, la sociología, la ingeniería o el periodismo unieron fuerzas para llevar a cabo “la autopsia forense de ese muerto viviente llamado Operación Chamartín”.

Así definen el proyecto urbanístico más longevo y ambicioso de la capital, ahora publicitado como Madrid Nuevo Norte. 10.500 viviendas y 348 edificios de oficinas en 2,4 millones de metros cuadrados, que serán construidos en el entorno de la estación de Chamartín. “Estamos ante un robo del patrimonio común. Se trata de especulación financiera, más que inmobiliaria. El chollo no está en construir, sino en hacer negocio con el gran capital financiero gracias a la transformación del suelo público en una mercancía. No es un desarrollo urbano, es un atropello urbano”, resume un pasaje del libro. No es fácil sintetizar lo que el proyecto supone para Madrid, tampoco la enorme movilización contraria que despertó. El libro, fruto del esfuerzo colectivo, lo consigue.

No es fiera para domar

El fútbol también puede ponerse rebelde, puede hacer barrio y estrechar lazos para mejorar las vidas de sus gentes. O al menos hacerlas más llevaderas. Ignacio Pato profundiza en ello de la mano de su querido Rayo Vallecano, en un ensayo riguroso donde desmonta la posible mudanza del club. Describe para ello una idiosincrasia inseparable de su estadio, de sus calles y de sus gentes.

Un repaso histórico y sociológico publicado en el centenario del equipo de la franja roja. Una camiseta que han vestido con orgullo jugadores entrados a formar parte de la mitología del barrio y de la ciudad de Madrid. También niños que en el campo (o en la tele) veían una magia y unas oportunidades que se les negaban en otras facetas de su vida. “El Rayo y Vallecas, que saben posicionarse juntos en defensa y salir al ataque, fieras ambas, durmientes o rugientes, madrugadoras, trasnochadoras, más temidas que domadas”. Una historia de fracasos y triunfos, de expolios y milagros terrenales. Porque cuando el barrio se alza, tiemblan las galaxias y sus galácticos.

Existiríamos el mar

Pero a veces resistir y revelarse puede hacerse no desde el grito, sino desde el cariño y el cuidado. La penúltima novela de Belén Gopegui, escritora que hace de la sencillez su mayor audacia, habla de crisis de vivienda y de vida. En el número 26 de la Calle Martín Vargas de Madrid, Lena, Hugo, Ramiro, Camelia y Jara han logrado convertir su piso en un espacio de vida en común. Tienen 40 años, pero además de por necesidad, conviven porque comparten una misma forma de ver la vida. Hasta que un día Jara, en paro, desaparece sin dejar rastro.

Un relato que no renuncia la esperanza pese a sus pasajes lúgubres, que encuentra la luz sin caer en el ensimismamiento. Una mirada a las limitaciones y potencialidades de los sindicatos y la militancia en general, de todos esos espacios en los que convergen personas preocupadas por una precariedad que aquí no es una palabra vaciada de significado: es un término que reposa en personajes e historias que sentir como propios.

Candela. Memoria social de un Madrid flamenco

La música, como cualquier manifestación cultural, también crea barrio y da forma a la contracultura. El Candela, mítico local de Lavapiés recientemente resucitado, cocinó todo tipo de alianzas y movimientos en Madrid durante décadas. Cajas de resistencia, huelgas y casas okupa se movían en la órbita de un espacio que fue más bien el espejo de las últimas tres décadas del siglo XX, en una España de aperturas y vaivenes. El epicentro de un Lavapiés barrial y multicultural donde todo lo bueno y algo de lo malo parecían posible.

Camarón, Enrique Morente, Carmen Linares o El Cigala son las figuras mediáticas, pero el ensayo de Jacobo Rivero emplea El Candela como una excusa para conocer los entresijos del flamenco en Madrid. De su arraigo en Lavapiés o Carabanchel, pero también de su papel lúdico o pedagócico, y no solo en lo musical. El autor mira también más allá de esos años de esplendor, y se permite salir de Madrid en varios pasajes. Una muestra del espíritu abierto y universal de un local, de barrio y de una ciudad que entendieron la libertad sin pervertir la palabra.

Madrid será la tumba

Si Nunca voló tan alto tu televisor parte de un suceso amplio para concretarlo en Moratalaz, Elizabeth Duval ejerce la estrategia opuesta en su libro de la misma serie (los nuevos Episodios Nacionales de la editorial Lengua de Trapo). Es 2016 y dos edificios ocupados, entre Goya y Lavapiés, contemplan la ciudad con ánimo expansionista. De un lado la antigua sede del NO-DO, conquistada por un grupúsculo fascista. Del otro las ruinas de unos estudios de cine abandonados, convertidas en cuartel de una célula marxista-leninista. Entre los dos espacios, el Castillo y la Comuna, aparecen Santiago y Ramiro.

Un vínculo extraño, o no tanto, que sirvió a la autora para construir su segunda novela. En ella ficciona las ocupaciones de Hogar Social Madrid y de Casa Roja Lavapiés para sacar las costuras de una ciudad y un país a través de un conflicto que surge, de forma sopresiva pero orgánica, a través de lo íntimo. Lo cual no quita que Madrid será la tumba sea un libro explosivo, con tanto potencial que es fácil entender cómo a su autora le han acabado echando para atrás las limitaciones de la política institucional.

Las tres bodas de Manolita

Y de unos Espidos Nacionales a otros, los de una guerra interminable que Almudena Grandes nunca llegó a concluir. Aquí se centró en una incipiente clandestinidad. Narra para ello la historia de Manolita Perales García, una joven nacida en 1922 en una familia humilde y las calamidades a las que debe hacer frente una vez finalizado del conflicto. Con su madrastra encarcelada y su padre fusilado, la joven tiene que sacar adelante a su hermana Isabel y a sus hermanastros. Mientras, su hermano Antonio (prófugo de la justicia), permanece escondido en los sótanos de un tablao flamenco en el que actúa su novia Eladia.

Una novela sobre cómo responder cuando parece quedar solo la desesperanza. Y una historia en la que la autora encuentra además espacio para reivindicar otras formas de resistencia interior: mujeres en busca de dignidad en un Régimen que las despreciaba o personajes homosexuales tratando de constuir una identidad que directamente se les negaba.

Un barrio saliendo del barro

Este viaje fotográfico comienza a finales de los años setenta. Lo hace con las imágenes captadas por Santi Vaquero, que llegó al barrio de Palomeras unos años antes de la destrucción de sus tan características casas bajas. Un Vallekas que a menudo no se sentía ni se siente parte de Madrid y que se escribe con K como un acto contracultural e identitario en referencia a su posible origen en el Valle del Kas. Este fotolibro es una conversación trenzada entre Santi, su hija y mujeres del barrio que aportan las vivencias de su realidad política-social en ese Vallekas de calles de barro.

El relato se acompaña de imágenes que muestran las casas de migrantes andaluces, manchegos y extremeños que llegaron a Madrid a mediados del siglo XX para ser la mano de obra barata que la capital necesitaba y que fueron el germen de las luchas vecinales protagonistas hasta el día de hoy. Una historia común a muchas grandes ciudades que refleja cómo la memoria colectiva permea en las periferias dando lugar al asociacionismo. Con su cámara, Santi retrató manifestaciones, asambleas, festivales de música y otros eventos que transformaron las formas de hacer de los movimientos políticos del momento, referentes en la búsqueda de modelos de “resiliencia y convivencia” que todavía atraviesan Vallecas, Madrid y el mundo.

Cómo acabar con la Contracultura: Una historia subterránea de España

Y nada más rebelde que acabar con un libro que cuestiona las incoherencias e inconsistencias de los movimientos contraculturales de la España contemporánea (aquí Madrid se alterna con otros escenarios como Barcelona, Sevilla o Formentera). Un repaso en el caben que figuras de la Movida de la talla de Almodóvar, pero también personalidades que orbitaron en sus márgenes, tales como Iván Zulueta o Eloy de la Iglesia.

Cine, música, cómic o asuntos a priori frívolos sirven al crítico cultural Jordi Costa para radiografiar lo que fue, lo que no y lo que pudo ser en el underground español. Por el camino, deja unas cuantas preguntas de aúpa: ¿Es la Iglesia del Palmar de Troya una construcción camp? ¿Cómo suena el monólogo interior del flower power según José María Carrascal? ¿Está encriptada la Historia de España en las pistas de baile de las discotecas? ¿Se puede ser legionario y hippy? Por cierto que el propio Almodóvar hizo un guiño a este ensayo en su película Dolor y gloria, donde el personaje interpretado por Antonio Banderas ojea el libro y hasta lee su título en voz alto.

Giro en la Operación Chamartín. BBVA pondrá a la venta parte de su participación en la empresa promotora, Crea Madrid Nuevo Norte, de la que controla el 75,54%. La entidad bancaria lleva vinculada a Madrid Nuevo Norte desde su concepción en 1993, cuando ganó el concurso para urbanizar los terrenos adyacentes a la estación de Chamartín.

Ahora, con la iniciativa urbanística ya aprobada por las autoridades madrileñas, BBVA ha contratado a la multinacional de la banca inmobiliaria Rothschild para desprenderse de parte de sus acciones y dar con un socio estratégico, según avanza Cinco Días.

BBVA posee tres cuartas partes de la sociedad Crea Madrid Nuevo Norte, presidida por Álvaro Aresti. Las otras acciones están distribuidas entre Merlin Properties (14,46%) y la constructora Grupo San José, con un 10%. En diciembre, esta sociedad ejecutó una opción de compra sobre los terrenos de Madrid Nuevo Norte, un proceso urbanístico que llevaba 30 años en espera, pactando un pago de 1.245 millones de euros a Adif. El costo del terreno, ubicado al norte de la capital, se pagará a Adif en un plazo de 20 años. El primer pago, que requirió a BBVA, Merlin y San José cubrir una ampliación de capital, ascendió a unos 215 millones.

Ahora Crea Madrid Nuevo Norte afronta los pagos anuales por los terrenos y los costos asociados a la urbanización y construcción en este macroproyecto. La sociedad gestiona el 49,9% de los 2,3 millones de metros cuadrados en esos terrenos, seguido de otros propietarios públicos como el Ayuntamiento de Madrid y diferentes entidades estatales.

Intereses cruzados de Merlin y BBVA

Fuentes cercanas al proceso indican a Cinco Días que lo más común sería que Rothschild encuentre compradores potenciales entre aseguradoras, grandes fondos inmobiliarios y fondos soberanos. Menos probable sería que Merlin optara por ampliar su participación. En 2019, la socimi estuvo cerca de adquirir una mayoría, pero las negociaciones no llegaron a buen término, y Merlin acabó comprando parte de las acciones de San José. Posteriormente, BBVA eliminó el derecho de tanteo y preferencia de Merlin para posibles compradores de sus acciones, un cambio que llevó a un arbitraje favorable al banco en 2022.

El laudo con el que se resolvió el arbitraje dio el visto bueno al cambio de estatutos ocurrido en mayo de 2021, cuando en una junta de accionistas convocada por la entidad bancaria se modificaron sus normas fundacionales para evitar un intento de Merlin de incrementar su control de la compañía en condiciones de igualdad, ante cualquier intento de compra desde el exterior.

Para entender los niveles económicos en los que se mueve esta operación urbanística, es reseñable que Merlin pagó 168 millones para adquirir sus acciones, antes en mano de San José. La compañía presidida por Ismael Clemente cuenta con varios proyectos de inversión en Madrid. Otro de los más importantes está en AZCA, donde posee varios edificios e impulsa desde el verano la privatización de este distrito financiero para su reforma y explotación durante los próximos 40 años.

Respecto a BBVA, la entidad trata de redirigir sus esfuerzos hacia el negocio bancario en España, lejos de este tipo de proyectos industriales. La compañía, que se encuentra inmersa en una opa hostil sobre el Banco Sabadell, prefiere centrar sus esfuerzos en recompensar a sus accionistas a través de recompras de acciones.

Además, el mercado inmobiliario ha experimentado importantes trasnformaciones desde la concepción de Madrid Nuevo Norte. Ideada en un contexto prepandémico, se compone mayoritariamente de edificios de oficinas ahora devaluados, mientras que la inversión en vivienda está en pleno auge.

La primera frase de un libro no siempre ofrece un resumen certero de su contenido. En el caso de una obra colectiva, donde una decena de voces se dan cita para volcar la lucha de otros cientos de personas, esa síntesis parecería aún más imposible. Y sin embargo, la línea que da inicio a Operación Chamartín: Una losa para Madrid capta a la perfección una historia de especulación y de avaricia que es también un relato de lucha y de rebelión ante la derrota. Dice así: “Este libro es un acto de resistencia frente a la resignación y también de reflexión frente a la alucinación”.

Una doble labor coordinada por la Comisión de Ordenación del Territorio de Ecologistas en Acción Madrid, con el apoyo de la editorial Traficantes de Sueños. Diez autoras y autores procedentes de disciplinas como el urbanismo, la historiografía, la lucha vecinal, el medioambientalismo, la sociología, la ingeniería o el periodismo unen esfuerzos para llevar a cabo “la autopsia forense de ese muerto viviente llamado Operación Chamartín”.

Así definían el proyecto urbanístico más longevo y ambicioso de la capital (ahora publicitado como Madrid Nuevo Norte) desde la web de Ecologistas en Acción al anunciar el acto de presentación del ensayo, que tuvo lugar el pasado jueves en el centro cultural Ateneo La Maliciosa. “Es la negación práctica del derecho a la ciudad, que ofrece un contraste escandaloso entre sus errores conceptuales, carencias técnicas y trampas legales y la apabullante dimensión de la maquinaria publicitaria, mediática y política a su servicio”, añadían.

En una sala abarrotada, pese a las inclemencias meteorológicas, la mesa redonda contó con la presencia de dos importantes figuras en la confección del libro: el arquitecto y miembro de Ecologistas en Acción Luis Suárez-Carreño y la inspectora de transportes e integrante de la Plataforma vecinal de la Zona Norte de Madrid Ana Iglesias. A ellos se unieron María Ángeles Nieto Mazarrón “Nines”, de Ecologistas, y el arquitecto Eduardo Mangada, exconsejero de Vivienda y Obras Públicas en los dos primeros Gobiernos de Joaquín Leguina al frente de la Comunidad de Madrid. Pero intervinieron muchas más personas del público, ligadas directa o indirectamente a un ensayo que analiza “las vergüenzas del culebrón urbanístico cuyo desenlace, de momento, es un monumental pelotazo”.

Un desenlace (ante el que cabe recurso en el Tribunal Supremo) avalado por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que en febrero dio luz verde a la construcción de 10.500 viviendas y 348 edificios de oficinas en 2,4 millones de metros cuadrados en el entorno de la estación de Chamartín. Todo se remonta a un contrato firmado en 1993 entre el Ministerio de Fomento y Unitaria, empresa inmobiliaria del banco público Argentaria y la constructora San José que ganó el concurso convocado por Renfe (propietaria de las parcelas).

Muchas cosas han cambiado desde entonces: Fomento es ahora Transportes, Renfe desgajó la gestión de sus infraestructuars en Adif, Argentaria se integró en lo que es hoy BBVA y el banco y la constructora pasaron a agruparse en la promotora Distrito Castellana Norte, en 2022 renombrada Crea Madrid Nuevo Norte. Pero si algo se transformó, fueron las condiciones del acuerdo: la inversión en dotaciones públicas fue mermando mientras el espacio cedido aumentaba prácticamente con cada renovación efectuada entre el Ministerio y Distrito Castellana Norte a lo largo de las décadas, mientras cada vez más voces reclamaban que el contrato debía volver a salir a concurso ante la falta de ejecución.

No fue así, y diversas cláusulas favorables al Estado siguieron modificándose hasta convertir esa explotación conjunta en una venta de más de un millón de metros cuadrados (como muestra el gráfico que sigue a este párrafo). La propia cúpula de DCN reconoció estas “incuestionables ventajas” en un documento al que tuvo acceso elDiario.es. Mientras, sigue sin colocarse un solo ladrillo, algo que según Eduardo Mangada tiene todo el sentido dado el carácter de la Operación Chamartín: “Estamos ante un robo del patrimonio común. Se trata de especulación financiera, más que inmobiliaria. El chollo no está en construir, sino en hacer negocio con el gran capital financiero gracias a la transformación del suelo público en una mercancía. No es un desarrollo urbano, es un atropello urbano”.

El proceso también requería de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana y variaciones en las normas urbanísticas de la ciudad. El Ayuntamiento de Manuela Carmena acabó aprobándolas, en un proceso que supuso un auténtico desgarro para la izquierda madrileña. “No se puede entender lo que ha pasado en este espacio político, al menos a nivel municipal, sin tener en cuenta el apoyo de Carmena a la Operación Chamartín después de prometernos que no se lo daría”, opina Luis Suárez-Carreño.

Porque el libro también se detiene en esta herida interna, en el impacto social que toda la batalla ha supuesto para la izquierda alternativa y el movimiento vecinal de la capital. Para Suárez-Carreño, uno de los objetivos es “construir memoria urbana y de las luchas ciudadanas para armarnos y protegernos frente a futuras agresiones, porque aunque hayamos perdido en los tribunales, con el ensayo intentamos que haya un registro material de nuestra victoria moral”.

Queremos construir memoria urbana y de las luchas ciudadanas para armarnos y protegernos frente a futuras agresiones, porque aunque hayamos perdido en los tribunales, con el ensayo intentamos que haya un registro material de nuestra victoria moral

Luis Suárez-Carreño — Arquitecto, miembro de Ecologistas en Acción y coautor de 'Operación Chamartín: Una losa para Madrid'

No falta la perspectiva sobre la afectación a la rutina de los residentes en una de las zonas con más necesidades de Madrid. Ana Iglesias considera que, pese al millonario dispendio, las deficiencias van a continuar e incluso crecerán: “No se mejora el transporte, la accesibilidad de Chamartín, sus infraestructuras, ni sus conexiones. Estamos ante una operación a mínimo 20 años vista, dos décadas en las que no se van a arreglar la piscina ni el campo de fútbol de San Cristóbal. Las carencias de los barrios no se van a compensar, y ya nos tememos cómo afectará a la movilidad el previsible cambio de uso terciario a residencial en edificios que ahora se proyectan para oficinas. Mientras, seguimos sin saber qué dotaciones de centros de salud o educativos habrá”.

La doble losa

La ristra de reivindicaciones por las cuales colectivos vecinales y medioambientales entienden Madrid Nuevo Norte como una losa para la ciudad podría seguir. “No contempla vivienda pública en una situación de emergencia habitacional”, recuerda por ejemplo Suárez-Carreño. “Van a eliminar 5.000 árboles”, recalca María Ángeles Nieto. “Es una oportunidad perdida para crear una cuña verde o corredor ecológico que conecte ese territorio con los espacios verdes protegidos del norte de la Comunidad”, menciona la arquitecta Norma Pérez Huerta. Pero la losa no es solo metafórica, también hay una literal.

La Operación Chamartín se asienta en parte sobre una enorme losa de hormigón de 14 hectáreas, donde según Ecologistas en Acción “solo se podrán plantar especies de escaso porte por falta de profundidad del sustrato orgánico”. Sus promotores han hablado por contra de “un reto técnico nunca visto hasta la fecha” para “cubrir casi la totalidad de la playa de vías, actualmente al descubierto, y crear encima de esta cubierta un gran parque”. Con ello se conformaría “uno de los espacios verdes más importantes de Madrid”, con una superficie de 13 hectáreas.

El arquitecto Félix Arias desgranaba los pormenores de esta maniobra en un artículo de Nueva Tribuna: “El parque de El Capricho tiene 14 hectáreas, frente a las 118 de un parque de gran calado como el Retiro. Pero existiendo mas de 100 hectáreas de terreno natural en Fuencarral adecuadas para hacer un gran parque y reivindicado por los vecinos, la Operación Chamartín se plantea el reto de hacer una gran losa de hormigón para cubrirla de tierra y proponerla como parque. La losa daría mucha nueva edificabilidad y el control de la promoción del Centro de Negocios a sus promotores, aunque suponga un coste elevado y sea inadecuada como parque y para el sistema ferroviario”.

Paradójicamente, la resolución del TSJM se ampara en la losa para valorar los aspectos más positivos del proyecto de cara a la imagen y la habitabilidad de Madrid Nuevo Norte. Así lo detalla Ana Iglesias: “Los jueces dicen que la losa está muy bien, que de hecho es un factor para justificar la ejecución de la operación. Lo cierto es que sin ella el proyecto recordaría a Madrid Puerta Norte, una versión anterior que podría mejorarse y criticarse, pero al menos tenía algún sentido. Cuando dieron luz verde al plan con su losa, incluso destacándola, sentimos que habíamos perdido”.

De esa derrota, que no fracaso, surge esta biblia de la Operación Chamartín. Y para que alcance al mayor número de lectores, tiene una marcada voluntad divulgativa. Los textos son rigurosos sin caer en un lenguaje demasiado académico ni especializado. La congregación de autores, que podría provocar una obra errática con problemas de estructura, se revela en todo lo contrario: el crisol de perspectivas sirve para desgranar todas las dimensiones del problema desde una coherencia absoluta y favoreciendo el dinamismo del ensayo, incluso su fluidez. Como apunta Suárez-Carreño, son “textos integrados en una narrativa y un estilo, no son reflexiones independientes”. Los abundantes gráficos estadísticos, mapas y otros recursos visuales ilustran y complementan a la perfección los logros de la escritura.

El libro, que no cuenta con ningún tipo de financiación exterior más allá de las aportaciones de los autores y su círculo, pretende asimismo “contrarrestar la maquinaria política, económica y mediática” que para Suárez-Carreño ha amparado todo el proceso: “Una operación ficticia que según los dirigentes madrileños, esos que creen ciegamente en el modelo neoliberal, nos ha puesto en el mapa de las ciudades más avanzadas. Pero la realidad es que estamos ante una espiral en la que nos están arrebatando ya no solo el derecho social a la ciudad, sino la propia ciudad”.

La Operación Chamartín, rebautizada como Madrid Nuevo Norte, ha sorteado su último escollo. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid dio este miércoles su aval a los últimos cambios introducidos por la Comunidad de Madrid en la normativa urbanística y permitía así la construcción del macroproyecto, el más ambicioso que tiene entre manos actualmente la capital, rechazando así los recursos de varias organizaciones y asociaciones como Ecologistas en Acción. La sentencia se ha hecho esperar pese a que el fallo se decidió en diciembre. Es, en cualquier caso, un retraso minúsculo si se compara con las casi tres décadas que el polémico desarrollo urbanístico ha estado bloqueado.

Han sido 30 años en los que todo ha cambiado: las condiciones del contrato de venta del suelo, la superficie afectada, el coste, y hasta la razón social de la adjudicataria. Todos esos cambios fueron desvelados hace cuatro años en exclusiva por elDiario.es tras un cuarto de siglo marcado por la opacidad. La operación que se contempló inicialmente nunca se hizo. Pero en lugar de anularse el concurso y convocar uno nuevo, al que se pudieran presentar otras empresas con otros planes, la administración lo renegoció hasta en cinco ocasiones.

Todo se remonta al 2 de marzo de 1993. Ese día, Renfe –tras la división de la empresa ahora es Adif la encargada del proyecto– aprobó la convocatoria del concurso público para “el desarrollo urbanístico del recinto ferroviario de Chamartín”. Al frente del Ministerio de Fomento, de quien depende la empresa pública que gestiona las infraestructuras ferroviarias del Estado, estaba entonces Josep Borrell, hoy alto representante para la Política Exterior en Europa. Solo ocho meses después, el 28 de octubre, el Consejo de Administración de Renfe resolvió la convocatoria a favor de Unitaria, empresa inmobiliaria del banco público Argentaria y la constructora San José. Finalmente, el primer contrato que supuso el pistoletazo de salida a la llamada Operación Chamartín se firmó el 29 de julio de 1994.

El primer contrato

Ese contrato recoge la cesión de suelo público de un total de 625.000 metros cuadrados. La adjudicataria se comprometía a conseguir un Plan General, que debía aprobar el Ayuntamiento de Madrid, en el que se fijase una edificabilidad, capacidad de urbanización del suelo, de 825.000 metros cuadrados. Por esta concesión administrativa se determinó un pago fijo y otro variable. El canon fijo eran obras que DUCH, ahora Distrito Castellana Norte, propietaria ya de los terrenos, tenía que realizar y respondía al sentido original de la operación: remodelar las instalaciones ferroviarias.

En concreto, se estableció que Adif percibiría en especie 17.120 millones de pesetas (102 millones de euros) de infraestructuras de urbanización y mejoras del servicio ferroviario; un edificio de oficinas valorado en 2.640 millones de pesetas (15,9 millones de euros) y la mejora de la estación de Chamartín, por otros 15 millones de euros. La prestación monetaria la fijaba el canon variable: Renfe se llevaría el 53% de todos los beneficios antes de impuestos que originara la operación.

Para ello, Renfe obligaba a la empresa privada a no revender los suelos a terceros y terminar todas las obras que, se estimaba, durarían 15 años, a constituir una empresa con un único orden social, a presentar un Plan de Actuación y ordenación que determinara el suelo a construir y a nombrar a un auditor externo para controlar el canon variable.

La evolución de la Operación Chamartín

Aquella operación nunca se hizo. Pero, en lugar de anularse el concurso y convocar uno nuevo al que se pudieran presentar otras empresas con otros planes, la administración lo renegoció hasta en cinco ocasiones con DCN, propiedad de BBVA y la constructora San José. A lo largo de los años, el terreno afectado se llegó a triplicar, el porcentaje sobre los beneficios se rebajó primero al 20% y después se cambió por un pago fijo. Y muchas otras cláusulas del acuerdo, que eran favorables al Estado, se cambiaron hasta convertir esa explotación conjunta en una venta de más de un millón de metros cuadrados. Se trata de una enorme cantidad de terreno en una de las zonas más codiciadas de Madrid, al norte de la ciudad, sobre el que ningún otro promotor inmobiliario ha podido presentar ofertas.

También cambió hasta la propia empresa adjudicataria, que pasó de ser un banco público –Argentaria– a uno privado, BBVA, tras la fusión auspiciada por el Gobierno de José María Aznar con el Banco Bilbao Vizcaya. Cambiaron además el nombre de la sociedad que creó el socio privado, los directores generales de Adif, y los ministros de Fomento de cinco Gobiernos: desde el último de Felipe González, en 1994, Josep Borrell, hasta el que ahora preside Pedro Sánchez. En el último contrato firmado en 2018 el ministro de Fomento –rebautizado ahora como Transportes– era José Luis Ábalos. Ahora la ministra al frente es Raquel Sánchez.

Solo una persona se mantuvo en todas estas negociaciones casi desde el primer momento: Francisco González, presidente de BBVA hasta 2019. Antes fue presidente de Argentaria, donde fue nombrado en este banco público por el Gobierno de José María Aznar en 1996.

Tres años después de firmar el primer acuerdo, en 1997 –al año de llegar al poder el Partido Popular y con Francisco González ya en Argentaria–, se firmó la primera de las cinco renovaciones. Al frente del Ministerio estaba Rafael Arias Salgado, el ministro de Fomento de la primera etapa de José María Aznar. En esa renovación se decidió ampliar la superficie a 1,85 millones de metros cuadrados: tres veces más de lo que contemplaba el acuerdo inicial.

Cinco años después, ya con Francisco Álvarez Cascos al frente de Fomento, se volvió a ampliar la superficie 100.000 metros cuadrados más, hasta los 1.953.000 metros cuadrados. Esa extensión se mantuvo después hasta 2018. La llegada de Manuela Carmena al Ayuntamiento de Madrid y de José Luis Ábalos al Ministerio de Fomento redujo la superficie que se iba a vender a 1,2 millones de metros cuadrados.

Pero la renovación más favorable para DCN fue sin duda la de 2015. El entonces presidente de la compañía, Antonio Béjar, detalló en un documento desvelado en exclusiva por elDiario.es todas las “incuestionables ventajas” económicas que obtuvo su empresa de las administraciones públicas en la renegociación del contrato que firmó en 2015. Al frente de Fomento estaba la actual vicepresidenta del Congreso Ana Pastor. En el Ayuntamiento de Madrid, Ana Botella. Ambas del PP. DCN aumentó su rentabilidad prevista de pérdidas “hasta el 17% anual”, se ahorró 200 millones de euros en infraestructuras, consiguió permiso para revender el terreno y también que Adif financiara el proyecto “a un tipo de interés muy bajo”

La última renovación firmada en 2018, desvelada en exclusiva por esta redacción, reflejaba la venta de suelo público a 796 euros el metro cuadrado. El gigantesco solar que venderá Adif a Distrito Castellana Norte (DCN), formada por la constructora San José y BBVA, agrupa 1,27 millones de metros cuadrados, según el contrato actual. DCN paga por ese suelo, según ese documento, 984,2 millones de euros: lo que supone menos de 769,5 euros por metro cuadrado si se descuentan los intereses financieros del pago a 20 años.

El Gobierno de Aznar ignoró un informe clave

Un informe jurídico de Renfe reclamó en 2001 romper el contrato para la Operación Chamartín con Distrito Castellana Norte, la empresa privada formada por BBVA y la constructora San José, que tiene la concesión de los terrenos desde 1994. El documento, que publicó elDiario.es en exclusiva, está fechado el 25 de junio de 2001. En él se alerta de un “grave perjuicio a los intereses públicos”, se detallan una larga serie de “graves incumplimientos” por parte del banco y la constructora y se plantea romper el contrato y volver a sacar la concesión a concurso como mejor fórmula para “preservar los intereses públicos”.

Ante semejante situación de parálisis durante siete años, Renfe concluía en el informe que lo que estaba pasando en los terrenos de la Operación Chamartín era una “acaparación o inmovilización indefinida y gratuita de dos millones de metros cuadrados de suelo urbano en una de las zonas de mayor valor potencial de Madrid”.

Pero el informe jurídico no se tuvo en cuenta y los incumplimientos de DUCH fueron ignorados. Apenas un año después, Renfe renovó de nuevo el contrato, con modificaciones más ventajosas para BBVA y la constructora San José.

La justicia avala el plan de ordenación urbana

La Operación Chamartín surge del acuerdo entre la parte propietaria de los terrenos, Adif, para la mejora de los terrenos aledaños a la estación de Chamartín y la parte adjudicataria. Pero en medio de todo están también el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad. El primero, como responsable de elaborar la modificación del Plan General de Ordenación Urbana que no se aprobó definitivamente hasta julio de 2019. El plan se desarrolló durante el mandato de Manuela Carmena y se aprobó con la llegada de José Luis Martínez Almeida a Cibeles. El proyecto contempla la construcción de 11.500 viviendas alrededor de la estación de Chamartín y un gran centro de negocios en el norte de la capital.

El plan de Carmena tuvo mucho resistencia interna dentro del Gobierno municipal. También por parte de las asociaciones vecinales y Ecologistas en Acción, que llevaron su aprobación a los tribunales. Había un precedente: en 2011, la justicia tumbó el plan aprobado por el Ayuntamiento de Alberto Ruiz Gallardón. Esta vez, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha avalado la polémica operación, un fallo que puede recurrirse. Lo que falta por ver es si es el punto y final de tres décadas de bloqueo.

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La Justicia ha dado su aval a los cambios que la Comunidad de Madrid introdujo en la normativa urbanística para permitir el macroproyecto denominado Madrid Nuevo Norte, conocido como operación Chamartín. El Tribunal Superior de Justicia, en una decisión recurrible ante el Supremo, ha rechazado recursos de varias asociaciones, empresas y particulares y ha avalado el acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid de marzo de 2020, que proyecta la construcción de 348 edificios de oficinas y 10.500 viviendas y equipamientos públicos en torno a la estación de Chamartín.

Este macroproyecto de desarrollo urbanístico fue diseñado hace casi tres décadas pero las obras no fueron inauguradas hasta noviembre del año pasado. Un total de 2,4 millones de metros cuadrados puestos a disposición del proyecto después de que el Convenio de Colaboración fuera firmado por el Ayuntamiento de la capital, la Comunidad, Adif y Crea Madrid Nuevo Norte.

Esta última es una sociedad participada en su mayoría por el BBVA, la constructora San José y la inmobiliaria Merlin Properties, recientemente enfrentadas en un proceso de arbitraje que ha puesto en manos del banco la decisión de si vende o no parte de sus acciones sin respetar el derecho de tanteo de los otros dos socios. Tal y como reveló en exclusiva elDiario.es en 2019, los archivos de la operación que mostraban los cambios que había sufrido a lo largo de los años en cuanto a la superficie afectada, el precio y hasta la adjudicataria, que pasó de ser el banco público Argentaria a ser el banco privado BBVA.

Asociaciones como Ecologistas en Acción o la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM) llevaron el acuerdo de 2020 que modificaba el Plan General de Ordenación Urbana en relación a la prolongación de la Castellana y a la colonia Campamento, unos recursos que acaba de rechazar la sala de lo contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Madrid: “Se mantienen los objetivos de regeneración y rehabilitación urbana, de cosido urbano para cerrar la cicatriz generada por las infraestructuras en el tejido de la ciudad y, en definitiva, de integración de las infraestructuras ferroviarias en ésta”, dice sobre una de las alegaciones esta sentencia.

Tampoco hay irregularidades en cuanto a la intervención de Distrito Castellana Norte, hoy Crea Madrid, en los acuerdos alcanzados con Adif y el Ayuntamiento de Madrid. “No podemos deducir la existencia de desviación de poder o de actuación arbitraria en la aprobación de la modificación, porque basta con acudir a los antecedentes de planeamiento para advertir las razones de la necesaria y obligada colaboración de las administraciones en la ejecución y desarrollo del nuevo ámbito urbanístico, que no queda desdibujado por la integración de la empresa privada en la ejecución definitiva del mismo”.

Adif ya ha elegido el diseño ganador para construir el futuro diseño de la estación de Madrid-Chamartín Clara Campoamor, que se caracterizará por tres elementos arquitectónicos claves: las bóvedas, las terrazas y tres torres de oficinas.

La propuesta presentada por Esteyco, UNStudio y b720 Arquitectura se ha hecho con la mejor puntuación del jurado, por lo que previsiblemente se adjudicará el contrato de hasta 24,5 millones de euros, una vez validada la documentación y aprobada por el consejo de administración de Adif en las próximas semanas.

El proyecto sucederá a las actuaciones que ya está abordando la empresa pública en la estación para duplicar la capacidad de la alta velocidad y el vestíbulo de viajeros, ordenar flujos, facilitar la conexión con otros transportes urbanos, maximizar vías y andenes destinados a Cercanías y la red de media y larga distancia y su conexión con el aeropuerto.

Según Adif, la propuesta ganadora respeta la memoria histórica de Chamartín, recuperando las bóvedas como elemento singular e identificador de la estación, al mismo tiempo que los balcones urbanos (terrazas escalonadas) generan permeabilidad con la ciudad como prolongación de los parques situados a ambos lados del complejo.

Tres rascacielos de oficinas

La solución arquitectónica mantiene la tipología de marquesinas individuales en los andenes y da prioridad a la visión directa entre los andenes y la ciudad. De esta forma, en parte, se traslada la representatividad de la estación a los edificios no ferroviarios, las tres torres.

Estas torres serán clave en la obtención de recursos económicos para el proyecto: se gestionarán de forma independiente al resto del complejo y alojarán oficinas. La más grande se elevará hasta casi los 50 pisos de altura, mientras que las otras dos se quedarán entre las 30 y las 38 plantas. Su presencia será imponente, aunque contarán con menos altura que las torres cercanas ya construidas al oeste de la estación.

“Desde los edificios --a modo de vigilantes atalayas del ferrocarril-- se podrá disfrutar del tren, mientras que los viajeros sentirán que han llegado al corazón de una ciudad próspera, moderna y acogedora”, defiende Adif.

La propuesta ha obtenido por unanimidad la puntuación más alta de los nueve diseños finalistas presentados por las principales firmas de ingeniería y arquitectura del mundo, y valorados por un jurado integrado por 16 miembros que ha considerado aspectos como la funcionalidad ferroviaria, comercial y terciaria, la viabilidad constructiva, la accesibilidad e integración en la ciudad, la sostenibilidad ambiental, social y arquitectura de género.

Adif Alta Velocidad (Adif AV) ha recibido nueve propuestas de diseño para remodelar el edificio de la estación Madrid-Chamartín-Clara Campoamor y su entorno urbano, en el marco del desarrollo de la segunda fase del concurso internacional del que surgirá el ganador definitivo.

Se trata de los nueve consorcios que el gestor ferroviario ya seleccionó en una criba inicial para presentar posteriormente sus proyectos, a excepción de un décimo consorcio, el compuesto por Skidmore, Owings & Merril, TEC-Cuatro, AVA Arquitectura Técnica y Gestión (Rafael de la Hoz), que ha quedado excluido por encontrarse uno de sus componentes en concurso de acreedores.

Estos son los consorcios de empresas presentados al concurso:

Ahora será un jurado el que evalúe los diseños y las ofertas técnicas que se presenten, sin conocer la identidad de los autores de cada propuesta, y decidirá a partir de criterios técnicos, funcionales y económicos.

La valoración técnica representará el 90% de la puntuación final y el 10% restante estará relacionado con la oferta económica. La propuesta ganadora finalmente será la que tenga la mejor relación calidad precio según esta ponderación.

El equipo que resulte seleccionado antes de final de año será el encargado de redactar los proyectos que permitirán acometer la remodelación y actualización del complejo ferroviario de la estación de Madrid Chamartín-Clara Campoamor, así como la urbanización del entorno, en un plazo de 72 meses.

El contrato, que incluye la redacción de los anteproyectos y los proyectos para acometerlo, se estima en 29 millones de euros. El conjunto del proyecto de remodelación y ampliación en que está inmersa la estación representa una inversión estimada global de 1.000 millones de euros.

Luz verde definitiva a la Operación Chamartín. Casi tres décadas después, el Gobierno de la Comunidad de Madrid que preside Isabel Díaz Ayuso ha dado el último aprobado para que el mayor desarrollo urbanístico de la ciudad, ahora conocido como Madrid Nuevo Norte, sea una realidad.

Madrid Nuevo Norte se articulará alrededor de la estación de tren de Chamartín y afecta a unos 2,65 millones de metros cuadrados. El proyecto contempla la construcción de 348 edificios de oficinas (60%), 11.500 viviendas y equipamientos públicos. “Va a ser la obra pública más importe del sur de Europa de los últimos años. En un momento de tanta incertidumbre lo que necesitamos es seguir creando empleo y apostando por esto”, anunciaba hace unas semanas la presidenta madrileña.

Durante los últimos 26 años, la sociedad privada y la empresa pública Adif (propietaria de gran parte de los terrenos) han ido renovando el contrato por el que la empresa pública venderá los terrenos a una sociedad privada formada por BBVA y la constructora San José, unos documentos que publicó en exclusiva eldiario.es. La evolución de estos contratos supone una transformación completa del plan inicial, con condiciones muy distintas a las que, en su momento, consiguió el banco Argentaria –entonces público– cuando ganó el concurso convocado por Renfe para esta operación. Nunca se volvió a sacar a concurso.

El gigantesco solar que venderá Adif a Distrito Castellana Norte (DCN), formada por la constructora San José y BBVA, agrupa 1,27 millones de metros cuadrados, según el último contrato. La empresa pública tiene la propiedad de la mitad del terreno que se va a urbanizar, el resto se lo reparten con porcentajes mucho menores el Ayuntamiento de Madrid, la Comunidad de Madrid, Correos y el Ministerio de Fomento junto a otros propietarios privados. DCN pagará por ese suelo 984,2 millones de euros: lo que supone menos de 769,5 euros por metro cuadrado si se descuentan los intereses financieros del pago a 20 años.

En un primer momento, el terreno afectado para este desarrollo que giraba en torno a la estación de Chamartín era de 625.000 metros cuadrados, menos de la mitad del que finalmente será. A cambio, el banco –y, con una participación minoritaria, la constructora San José– construían una nueva estación de tren y un edificio de oficinas. Los beneficios de la explotación de los terrenos se repartían a medias: 53% para Renfe, 47% para el consorcio formada por Argentaria y Constructora San José.

Aquella operación nunca se hizo. Pero en lugar de anularse el concurso y convocar uno nuevo, al que se pudieran presentar otras empresas con otros planes, la administración lo renegoció hasta en cinco ocasiones. A lo largo de los años, el terreno afectado se llegó a triplicar, el porcentaje sobre los beneficios se rebajó primero al 20% y después se cambió por un pago fijo. Y muchas otras cláusulas del acuerdo, que eran favorables al Estado, se cambiaron hasta convertir esa explotación conjunta en una venta de más de un millón de metros cuadrados; una enorme cantidad de terreno sobre el que ningún otro promotor inmobiliario ha podido presentar ofertas.

La Operación Chamartín (el último plan urbanístico lo desarrolló el Gobierno de Manuela Carmena) fue aprobado en julio por el Ayuntamiento de Madrid. Desde entonces estaba pendiente del último y definitivo visto bueno del Gobierno regional, que se ha retrasado durante meses por unos expedientes medioambientales, explicó la administración autonómica.

El proyecto finalmente ha sido aprobado este miércoles y se desarrollará a lo largo de 25 años –en el segundo semestre de 2021 empezará la urbanización y tendrá que pasar otra década para que se empiecen a construir los edificios–. Supondrá una inversión de 7.100 millones de euros y la creación de 200.000 empleos, directos e indirectos, asegura la Comunidad de Madrid.

La Federación Regional de asociaciones Vecinales de Madrid, Ecologistas en Acción y la Plataforma Zona Norte ya han anunciado un recurso en los tribunales en contra de la aprobación definitiva.

wEl Gobierno de la Comunidad de Madrid que preside Isabel Díaz Ayuso aprobará de forma definitiva la Operación Chamartín, ahora Madrid Nuevo Norte, en el Consejo de Gobierno del próximo 25 de marzo. Así lo ha avanzado la presidenta en una entrevista en los Desayunos de TVE donde ha asegurado que será “la obra pública más importe del sur de Europa de los últimos años

“Va a ser la obra pública más importe del sur de Europa de los últimos años. En un momento de tanta incertidumbre lo que necesitamos es seguir creando empleo y apostando por esto”, ha anunciado Ayuso.

La Operación Chamartín (el último plan urbanístico lo desarrolló el Gobierno de Manuela Carmena) fue aprobada en julio por el Ayuntamiento de Madrid. Desde entonces estaba pendiente del último y definitivo visto bueno del Gobierno regional, que se ha retrasado durante meses por unos expedientes medioambientales, explicó la administración autonómica.

Casi 26 años después de la firma del primer contrato entre Adif y el banco público Argentaria, ahora BBVA, la Operación Chamartín será definitivamente aprobada. La primera piedra, según la Comunidad de Madrid, comenzará a ponerse a finales de año, para un desarrollo en el que su ejecución se alargará al menos dos décadas.

Durante los últimos 25 años, la sociedad privada y la empresa pública Adif (propietaria de gran parte de los terrenos) han ido renovando el contrato, unos documentos que publicó en exclusiva eldiario.es. La evolución de estos contratos supone una transformación completa del plan inicial, con condiciones muy distintas a las que, en su momento, consiguió el banco Argentaria –entonces público– cuando ganó el concurso convocado por Renfe para esta operación, sin que se volviera a sacar a concurso.

Este proyecto, que se desarrollará durante 25 años -en el segundo semestre de 2021 empezará la urbanización y tendrá que pasar otra década para que se empiece a construir los edificios- supondrá una inversión de 7.100 millones de euros y la creación de 200.000 empleos, directos e indirectos.

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) ha avalado la aprobación provisional del proyecto urbanístico Madrid Nuevo Norte por parte de la Junta de Gobierno municipal en septiembre de 2018.

Así lo establece la sala de lo Contencioso Administrativo del TSJM en un auto fechado el 10 de enero, al que ha tenido acceso Europa Press, que desestima el recurso interpuesto por Ecologistas en Acción y la Federación Regional de Asociaciones de Vecinos de Madrid (FRAVM), que reclamaban la nulidad de dicho acuerdo.

El proyecto se encuentra en su fase final de tramitación dado que la Comunidad ya analiza el expediente completo de Madrid Nuevo Norte de cara a su aprobación definitiva, para lo cual tiene de plazo hasta el mes de marzo.

Las entidades recurrentes alegaban en su recurso que se había producido una actuación administrativa“ respecto a Madrid Nuevo Norte que vulneraba, en su opinión, el procedimiento legalmente establecido pues se hacía mediante modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 cuando lo adecuado era una revisión del PGOU.

Frente a ello, el TSJM establece que la propia parte demandante “no controvierte la naturaleza” del acto de trámite sobre el proyecto urbanístico.

“También parece evidente --a juicio de esta Sala-- que el mismo no resuelve directa o indirectamente el fondo del asunto, no determina la imposibilidad de continuar el procedimiento ni produce indefensión o perjuicio irreparable a derechos o intereses legítimos. Se trata, como ya se expresó en el mentado auto, de un acto de trámite no cualificado que se inserta en el seno de un procedimiento bifásico en el que a la aprobación inicial y provisional del municipio habrá de seguir, en su caso, la definitiva de la Administración autonómica”, recoge la resolución.

El Ayuntamiento había aportado al tribunal un oficio dirigido al Ministerio de Fomento por el que, en virtud de la Ley del Sector Ferroviario, se “declara la compatibilidad” entre la propuesta urbanística de modificación del Plan General, aprobada inicialmente por la Junta y el modelo ferroviario del estudio informativo del Nuevo Complejo Ferroviario de la Estación de, aprobado provisionalmente por la Secretaría General de Infraestructuras también ese año.

En este punto, el TSJM recuerda que las fases de aprobación inicial y provisional representan, respectivamente, la iniciación del procedimiento y la preparación o esquema del acto final o de aprobación definitiva. Ambas, en tanto que actos de iniciación o de preparación, constituyen “actos de trámite”, en la medida en que, como tiene declarado la doctrina legal “aun recibiendo el mismo apelativo de aprobación, no suponen actos de esta naturaleza, con todo el contenido de potestades que ello significa y entre las cuales cobra especial importancia la naturaleza normativa de los actos de aprobación definitiva de planes, que lo somete al principio de jerarquía”.

“En consecuencia, tales aprobaciones inicial y provisional no son impugnables en vía jurisdiccional cuándo otorgan la aprobación (lo contrario ocurrirá cuando el acto administrativo, expreso o tácito, decide la no aprobación inicial o provisional del plan, impidiendo la apertura del procedimiento o bloqueándolo y estándose entonces ante

un acto de trámite que impide su continuación)“, argumenta el auto.

“Si se ha producido o no una revisión encubierta es algo que solo cabrá verificar cuando se esté ante la resolución final, siendo el contenido sustantivo de ésta y no el procedimiento en sí mismo considerado el que habrá de dar respuesta al motivo impugnatorio en cuestión (...) La tesis que a tal efecto se dibuja por la recurrente debe abordarse con ocasión del examen de la resolución que ponga fin al procedimiento de modificación”, explica el TSJM.

Además, ha agregado que “no se aduce” por parte de estas entidades el que “se haya prescindido de trámite alguno del procedimiento como tampoco se invoca la falta de competencia del órgano del que proviene la actuación recurrida”.

La aprobación definitiva de la Operación Chamartín, ahora Madrid Nuevo Norte, se retrasa de nuevo. La Comunidad de Madrid tiene que dar el último visto bueno al mayor proyecto urbanístico de Europa y, según confirman a eldiario.es desde el área de Medio Ambiente y adelanta El Mundo, la aprobación no llegará hasta al menos dentro de cuatro meses, pese a que el plazo que se había dado el Gobierno regional era finales de este año.

La Comunidad de Madrid explica que la causa de este nuevo retraso es la falta de un informe preceptivo y vinculante sobre la carretera M-603 en la documentación remitida por el Ayuntamiento de Madrid, después de que la administración regional cediera al Consistorio esta vía que une la capital con Alcobendas y que afecta al desarrollo.

El Gobierno de José Luis Martinez Almeida completó el informe el pasado 27 de noviembre, según confirman a este diario desde Medio Ambiente. Desde ese día se abrió de nuevo el plazo de cuatro meses que la Ley del Suelo autonómica fija para que la Comunidad de Madrid autorice un plan urbanístico. “Si hay que pedir alguna información complementaria este plazo de cuatro meses puede alargarse”, aseguran fuentes de la administración autonómica. “Todo el mundo está remando para que salga adelante, aunque lo haremos con todas las garantías jurídicas”, añaden.

El de ahora es un nuevo retraso para una operación que lleva sin salir adelante 25 años. El pasado mes de julio, el pleno del Ayuntamiento de Madrid aprobó por unanimidad la modificación del plan parcial. A partir de entonces, el Gobierno de Almeida remitió el expediente a la Comunidad de Madrid.

Casi 25 años después de la firma del primer contrato entre Adif y el banco público Argentaria, ahora BBVA, la Operación Chamartín continúa paralizada. Ya sea por el desencuentro entre las administraciones o por la Justicia, que tumbó el único acuerdo alcanzado en 2011, en el mayor desarrollo urbanístico de Europa no se ha puesto la primera piedra.

Paralelamente, la empresa privada y Adif han ido renovando el contrato, unos documentos que publicó en exclusiva eldiario.es. La evolución de estos contratos supone una transformación completa del plan inicial, con condiciones muy distintas a las que, en su momento, consiguió el banco Argentaria –entonces público– cuando ganó el concurso convocado por Renfe para esta operación, sin que se volviera a sacar a concurso.

Trinitario Casanova (Orihuela, 1964) es promotor, presidente del Grupo Baraka y últimamente está metido en los jaleos inmobiliarios más sonados: véanse la Plaza de España madrileña o la mastodóntica Operación Chamartín. En el sector suele decirse que opera al filo de la ley, que es un oportunista o un especialista en dar el pase, porque tiende a comprar y vender muy deprisa. En su equipo se molestan cuando alguien define sus compraventas como 'pelotazos', así que hemos preferido pedirle la definición a él. Habla seria y técnicamente sobre sus operaciones, insiste en la profesionalidad de su plantilla y se suelta cuando se le mencionan sus orígenes o aquellos negocios diversos en los que se ha metido, como la presidencia de un pequeño club de fútbol o un periódico gratuito en su ciudad.

Casanova recibe a eldiario.es en sus oficinas de La Moraleja, un rato antes de irse a almorzar a su casa en la misma zona. Sobre la pared de la sala de reuniones cuelga una pantalla que muestra promociones del grupo; sobre la mesa hay flores de pascua, varias bandejitas con turrón cortado, urnas con monedas de chocolate con una enorme B de Baraka (“el nuevo Bitcoin”, bromea) y una revista en la que él mismo protagoniza la portada. Al fondo, una imponente maqueta del edificio España, la compraventa que lo hizo famoso. Aunque el edificio no fuera suyo ni durante una hora.

Compró y vendió el Edificio España el mismo día. ¿Eso cómo se hace?

Cuando ves el titular de ‘compra y vende el mismo día’ dices: es un mago. Pero no, no soy tan mago. El edificio se compra un año antes. El grupo Wanda contrata a Jones Lang LaSalle y le dicen: búsquenme un comprador. JLL contacta a posibles compradores, entre ellos un servidor. Ofrecimos 272 millones; lo aceptaron porque era la oferta más elevada. Eso fue en junio de 2016 y hasta que lo vendo pasa un año. Pero la escritura pública sí fue el mismo día que la escritura de venta. Compré un año antes y cuando solucioné todos los problemas que tenía el edificio, urbanísticos y judiciales, consigo ponerlo en valor. Y encontrar a un operador.

Al final se lo quedó la familia Riu.

Hablamos con todas las compañías importantes de hoteles del mundo. Con algunas avanzamos el alquiler. Una que salió en prensa fue la de Hard Rock, con los seminolas, los antiguos indígenas que había en Florida, que ahora son propietarios de la cadena y han hecho un hotel enorme con forma de guitarra. Hubo un malentendido y rompimos la negociación. Llegamos a un acuerdo con los Riu, de Palma de Mallorca. Era un contrato interesante para nosotros, porque les obligaba a pagar sí o sí durante muchos años, fuera mejor o peor la explotación del hotel. A última hora decidimos que por qué no se lo vendíamos. La familia tenía liquidez y acordamos eso: vamos a la notaría, yo saco mi dinero, tú el tuyo y yo compro y vendo el mismo día para no alargar la operación.

En ese mismo acto se pactó la compra de los locales comerciales, que es por lo que estamos en pleito con ellos. Tras estar pactado, ellos escucharon la oferta de Corpfin, que ofrecía 20 millones más cuando ya estaba comprometido por menos. Este fue uno de los motivos por los que acepté vender. Si no me hubiera quedado como estaba, porque lo interesante eran los locales.

¿Qué pretenden hacer con los locales?

Nuestra intención era alquilarlos. Lo teníamos avanzado con El Corte Inglés. Pero nos metimos en el pleito y se paralizó. Ahora vamos a recurrir porque la Audiencia Provincial les ha dado la razón a ellos.

¿No pensaron en operarlo?

No, nosotros somos inmobiliaria y nos dedicamos a eso: a tener propiedades alquiladas y a desarrollar proyectos urbanísticos. No a explotar.

Si no me equivoco, usted empezó vendiendo limones. ¿Cómo termina en el inmobiliario?

Empecé a trabajar con 16 años. Mi padre compraba limones en el campo. Yo soy de Orihuela. Mi padre decía: ¿qué cosecha hay este año? Había una forma, el tanto alzado, en la que tú llegabas y calculabas los kilos a ojo. Si mi padre veía un árbol, sabía qué kilos tenía. Eso se enseña, como todo en la vida, con esfuerzo y sacrificio. Él me ponía una capaza: ¿qué kilos crees que tienen estas ramas? Con la práctica, aprendí. Le daba al agricultor el dinero pactado, contrataba a gente y los vendía en Coruña, Vigo o donde fuese. Ese fue el comienzo de mi actividad comercial. No era una frutería como tal, pero si lo hubiera sido, fantástico, para mí cualquier persona que trabaje y que luche tiene todo el derecho del mundo a triunfar.

Un día vi un anuncio en el periódico que decía: vendo sótanos con veinte plazas de garaje, a un precio muy económico. Me interesó y fui a verlo. Por el camino, me decía el hombre: yo lo compré en una subasta, lo tengo desatendido… Llegamos al garaje, de un edificio relativamente nuevo, y ¿cuál fue la sorpresa? Estaban todas ocupadas con coches. La presidenta del edificio nos dijo 'como no viene usted por aquí, la gente ha empezado a entrar'. ¡Ancha es Castilla! Se lo compré y pensé: qué mejores compradores que los que las ocupan. La presidenta dijo: hombre, ya era hora de que apareciese alguien, porque estamos aparcando y esto no tiene ni comunidad de propietarios. Total, que se lo vendí.

¿No se enfadaron? Tuvieron que pagar por algo que tenían gratis.

Al contrario, contentísimos porque estaban usando un parking que no era suyo. Me hacían la ola. Fui al registro, hice las particiones y ahí aprendí un poco del sector inmobiliario.

¿Ganó dinero?

Claro.

Suele definirse el modelo de negocio de Baraka como 'comprar barato y vender caro'. Y ha dicho alguna vez que se dedica a comprar y vender 'aunque sea a los cinco minutos'. ¿Cómo lo definiría usted?

Baraka es una empresa compuesta por un montón de profesionales: un departamento legal con seis mujeres que trabajan el Derecho perfecto, arquitectos, economistas, auditores, comerciales. Cualquier suelo que nos entra, sea urbanización o edificio antiguo para restaurar o construir, lo analizamos en profundidad. Baraka no es compraventa, es desarrollar cualquier cosa dentro del sector inmobiliario. Lógicamente, cuando he dicho que compro y vendo en cinco minutos es porque soy capaz de hacerlo si la oferta me interesa.

No me gusta endeudarme. Hay que partir de la base de que tenemos cero financiación: trabajamos con recursos propios para tomar decisiones sin tener que consultar a un banco. Si yo compro algo que me ha costado diez, lo tengo un tiempo y lo apalanco financieramente, puede que llegue a valer quince. Pero si a los cinco minutos alguien me dice que me da once, pues prefiero esos once que quince dentro de ciertos años con deuda financiera. A eso me refiero.

Su mano derecha, Fructuoso, me dijo una vez: “Somos especialistas en deshacer líos”.me dijo una vez:

Sí. Tenemos un equipo potente y comprometido. Casi todas las operaciones son complicadas y nuestro equipo se dedica a desliar, a ver dónde está el ángulo de éxito. No rechazamos.

Lleva un tiempo viviendo en Madrid. Orihuela quedó destrozada por la DANA este verano. ¿Ha estado por allí?

Sí, tengo familia y tenemos oficinas. En Murcia, pero desde Murcia dominamos Orihuela porque tenemos campos, locales comerciales, activos inmobiliarios y seguimos teniendo la casa de mis padres y el almacén donde en sus orígenes hacía lo de los limones.

¿No se llevó sus inversiones de Murcia tras el caso Zerrichera?

En 2004, cuando me vine a Madrid, cambiamos las sociedades. Es posible que entonces comentara algo… viendo que la región iba contra sus propios actos, cosa que no se puede hacer en un Estado democrático, y que dijera que no quería invertir más en Murcia. Las inversiones, lógicamente, no te las puedes llevar. Si has comprado suelo en Murcia no puedes subir a un camión y llevártelo. Pero sí desinvertir o deslocalizar las sociedades. Me vine a vivir aquí sin perder el contacto con Murcia.

Lógicamente, La Zerrichera, fue uno de los motivos. Yo me enfadé y me hubiese enfadado con cualquier gobierno que mandara, fuese el Partido Popular o el de Pancho Villa. Parecía un gobierno sin control. Hicimos una modificación puntual de un plan general. Se aprobó con todas las normas. Y una vez que estaba aprobado completamente y se autoriza la licencia, el gobierno regional cambió de opinión y dijo que no se podía iniciar la construcción. Yo había vendido ya, así que tenía un compromiso moral. El que vino a comprar qué piensa, ¿que Murcia es el Estado de Pancho Villa? Me molesté. Es posible que dijera eso. Me parecía un barco sin rumbo.

¿En qué quedó el caso? Ahora un juzgado le ha procesado por un presunto fraude de 10 millones de euros.un juzgado le ha procesado por un presunto fraude de 10 millones de euros

No. Nada de eso. Eso es tan fácil como la política. Gobernaba el PP y la oposición era el PSOE. Imagina que hubiera sido al revés. El PSOE decía: eso no lo tiene que aprobar. Y el PP: pues lo he aprobado porque lo tenía que aprobar. Estamos en un país en el que no es que algo esté bien o mal, es que no me conviene porque no mando yo.

Ahí también hizo dinero cuando vendió los terrenos, ya recalificados.

Claro. Vendí lo que tenía. Este móvil es tuyo, lo has comprado en Apple. Vas a la tienda, lo pagas, te vas de la tienda, echas a andar, lo conectas y no funciona. Vuelves a la tienda. Y te dicen: no, yo le vendí… y, como los zapatos de Cenicienta, desaparecen. Usted me ha engañado. Pero yo no le he engañado.

Se sintió traicionado.

No, olvidemos a los políticos, que van y vienen. Como Rivera: hoy no eres político y hace unos días podías haber sido vicepresidente del Gobierno. Esto es igual. Son las leyes y la ley la tienes que respetar. Y si hay una norma urbanística, el político solo tiene que aplicarla. Ahora no puedes decir que no a una cosa que el técnico ha aprobado porque te conviene políticamente.

Hay un caso ahora en Granada, un centro comercial [el Nevada] que estuvo parado diez años. La Junta de Andalucía decía que era ilegal. El promotor había cumplido, pero la Junta decía que no. Se quedó sin terminar. Diez años después el Supremo le ha dado la razón y la Junta ha tenido que pagarle 165 millones de euros. La diferencia es que esos millones son de todos los andaluces. Prevaricar es exactamente igual cuando autorizas algo que es ilegal que cuando no dejas hacer algo cuando es legal.

En este caso, igual. Yo he pasado todos los trámites. ¿Es legal? Sí. ¿Piensa lo contrario ahora? Pues lo siento por la persona a la que se lo he vendido y por mí mismo, porque me encuentro en una región donde creo que no existen leyes. Pero eso ya pasó. Lo que ahora sale en prensa son temas de Hacienda. Lo intentaron y se archivó en 2008. Lo perdió Hacienda, lo recurrió y lo volvió a perder. No voy a entrar en detalles de por qué la gente es así de cariñosa. Llevamos diez años con la misma historia.

Hablemos de otras historias. Tuvo usted un club de fútbol, el Águilas, y hasta un grupo de medios de comunicación. ¿Por qué?

No era un club de fútbol, no era una sociedad anónima deportiva. Fue una cuestión altruista, como una ONG. Yo estaba en Águilas, con el proyecto de La Zerrichera y otros que no salieron en prensa. Era un equipo pequeñito y estaba hecho polvo el estadio, no había ni sillones para invitados. La gente: “Oye, Trinitario, ¿por qué no echas una mano?”. Venga, pues yo me encargo de arreglar los vestuarios. Cada vez que iba por allí me pedían más cosas y al final me dijeron: tienes que ser el presidente. Porque tú transmites, la gente te conoce… me calentaron la cabeza. De acuerdo, echaré una mano. Hicieron una asamblea y todo el mundo votó: Trinitario.

¿Competía con alguien por el puesto?

Estaba el anterior, pero ese dijo: si viene Trinitario, le hago la ola. Porque todo el que llega tiene que poner dinero. No son sociedades anónimas deportivas donde puedes sacar rentabilidad. No eres dueño de nada y eres culpable de todo. Le cogí cariño. En el fútbol, lo más importante es cuando viene el de fuera a casa: tienes que tratarlo como un embajador, ir a comer con la directiva... Lo bonito es que conseguí que jugara los playoffs de ascenso a segunda. Pero me cansé y me vine a Madrid.

¿No pensó en profesionalizarlo para ganar dinero?

No. Y me han ofrecido comprar muchos clubes de fútbol. En Murcia hace un par de años, cuando salió la inversión del Edificio España, eso era una persecución diaria. Me ofrecían el Real Club de Murcia. Cada vez que iba era no parar.

¿Y lo del grupo de medios?

Una operación de estas que surge. El grupo era Prensa del Sureste, de un señor de Ceuta. Vino a Murcia y coincidimos. Tenía un proyecto bonito, hacer una imprenta. Me contó que hacían un millón de periódicos diarios, de El Faro de Cartagena, el de Murcia y el de Ceuta, y me propuso entrar en la sociedad. Tenía unas instalaciones cerca de Murcia, donde podía poner la imprenta y las oficinas, me pareció interesante y entré. A los pocos meses vi que él no tenía ningún interés en continuar y dije: si no vas a tirar del carro, dímelo, que ya que me he metido… Compré sus acciones y unas oficinas en Gran Vía para que el periódico tuviese más presencia. Hacíamos un gratuito diario, el Crónica, del que repartíamos unos 50.000 ejemplares. Eran cien empleados. Y yo creo que eso molestó mucho a otra gente de la zona que me veía como competencia. A La Verdad, de Vocento, a La Opinión… Todos los días que podían me sacaban en sus periódicos. Que si La Zerrichera, que si no sé qué. Como si Al Capone fuera mi empleado.

Muchos perfiles suyos dicen que compró estos medios para controlar a la opinión pública. ¿Se metía en la edición?

Había un gerente que llevaba su línea de trabajo. Pero controlar, vamos a ver: si yo me dedicase a la política, podría tener sentido. Pero si no me dedico a la política, ni me gusta para nada...

Pero la necesita para sus planes urbanísticos.

¿A la opinión pública? La opinión pública no vota. Vota en las elecciones, pero no en un Ayuntamiento o proyecto urbanístico. No vota en nada. Es muy respetable para dirigir a un político; si tienes que hacer campaña, te interesa. Pero ¿como empresario? Tú puedes tener a cuarenta mil seguidores en la calle que digan 'Trinitario, eres fenomenal', pero que no te van a dar nada. No votan en el pleno. Vamos a recalificar un suelo, vamos a autorizar la licencia de Trinitario… Nadie va a votar, votan los concejales.

Me refiero a que a los políticos sí les interesa tener a la opinión pública de su parte para aprobar estas cosas. Cuando Wanda quería tirar el edificio España se armó muy gorda.

Pero eso no te vota a ti como empresario. El tema del periódico no influye para nada en eso. Lo de tirar la fachada es una locura, pero imagina que ‘oiga, Wanda quiere tirar la fachada y es que tiene muchos seguidores’. Muy bien, pero si es una ilegalidad no se puede. Punto. La opinión pública no le vale para nada a un empresario, en mi opinión.

Me interesaba esto de la prensa porque de usted se ha dicho que hace algunas cosas, como aparecer vestido de torero en la firma de la venta del Edificio España, para generar ruido, llamar la atención...como aparecer vestido de torero en la firma de la venta del Edificio España

Hay veces que a uno se le quitan las ganas. No de salir de casa, porque yo soy una persona muy positiva, pero sí de hacer cualquier cosita. Parece que hay una parte de la sociedad empeñada en manipular cualquier cosa que hagas. Cuando yo me pongo el traje de luces…. Vamos a empezar con por qué tengo un traje de luces.

Cuando yo me caso por segunda vez hace cinco años con mi esposa, mi novia en ese momento, me dice: quiero ser mamá. Tú tienes dos hijos y eres papá divorciado, pero te aviso para que no haya malentendidos. Y yo digo: me gusta tu honradez, no te preocupes, que yo encantado. Al siguiente año, ella, por lo de la valentía, me encargó un traje de torero. Fue a ver a Justo Algaba, el mejor sastre taurino, que viste a todas las figuras taurinas. Y le dice: su marido en qué cuadrilla torea. Pues en ninguna. Y él: yo soy un profesional y no hago trajes para nadie que no sea torero, matador o de la cuadrilla. Nos cuenta que vino aquí un japonés multimillonario, bajito y con barriga al que le dijo que no vestía porque era un desprestigio, como diciéndole a mi esposa que no insistiera. Ella le dijo que yo no era Brad Pitt, pero que bueno, y le terminó convenciendo. Algaba dijo que el primer traje de torero tiene que ser grana y oro, porque la grana se parece a la sangre y si es tu primer traje, lo normal es que tengas una cogida, que se disimulará mejor con ese color. Me lo regaló y lo dejé en casa.

Cuando conocí al señor Wang, llegamos a un pacto: el día de la escritura llevaríamos trajes típicos ambos. Brindamos. Llega el momento y yo le digo a mi chófer: tráete la chaquetilla. Pero él no vino, vino el jefe de Wanda en Europa, que es francés y no tiene nada. Es francés y punto. Vinieron él y tres chinos. Pregunté: ¿no habéis traído nada típico? Pues no. No habéis cumplido, pero yo sí. Juan Carlos, saca la chaquetilla. Me la puse para hacer la firma y que enviaran la foto al señor Wang.

Y luego se especuló que si era por 'dar el pase' torero, que si no sé qué… Bah.

Dicen en el sector que es una forma de hacer marketing.

Sí, para que vaya la gente a ver mis conciertos (ríe).

Hubo una vez que sí usó la prensa para algo: fue condenado por manipularla para subir el precio de la acción del Banco Popular. condenado por manipularla para subir el precio de la acción del Banco Popular

Yo sé que tú estás en la obligación de preguntarme estas cosas. Pero con los lectores también hay que tener cuidado. Permite que me meta en un terreno que no es el mío, pero a los lectores no hay que darles lo que quieren leer, sino la verdad. Porque hay cosas que venden y otras que no, y la verdad es una cosa y lo que quiere la gente es otra.

Yo en el año 2007 tenía 500 millones de euros en acciones del Banco Popular. ¿Cuánto hubiese valido hoy? Cero. Yo apuesto. Los conocía y me caían bien, eran austeros, no hacían inversiones… Incluso rayaban lo cutre. Las salas del consejo estaban roídas. Era un banco hermético y de la familia Valls, que fue quien lo levantó. Eran austeros, ahorradores hasta la muerte. Yo compré acciones del banco. Cuando Ángel Ron coge confianza conmigo, me invitaba cada dos por tres a tomar café a su despacho. Me proponen ser consejero del banco. Yo no quería. Llega un punto en el que yo tengo un 4% del banco y veo que el banco empieza a prestar muy alegremente. Conozco a una persona a la que habían dado un préstamo con un alto riesgo, en mi opinión. Pregunto y me dan excusas. Conforme iba pasando 2007 el riesgo era más alto porque el inmobiliario tenía más deuda. Empiezo a molestarme porque veo que siguen haciendo préstamos sin ningún criterio. Y digo: voy a vender mis acciones. Me intentan convencer para que esperase hasta que ellos encontraran comprador, porque si yo vendía toda esa cantidad de acciones en el mercado iba a caer la Bolsa. Espero dos meses. Perdí 40 millones por esperar. Dije: salgo al mercado a intentar vender esas acciones. Salí, hablé con un par de brokers y me ponen en contacto con un abogado que me compraba con la condición de poder conseguir un 20% de las acciones del banco.

Firmé un documento para que lo pudiese conseguir. Pero nadie le vendía. Este hombre se mueve por ahí y me llama un día la CNMV diciendo: oiga, ¿usted está negociando la venta de acciones? Sí. Al tener más de un 3%, estaba obligado a comunicarlo con un hecho relevante. Les dije que había firmado un documento, me lo pidieron, se lo envié y quien puso como hecho relevante esa noticia fue la CNMV, diciendo que mi sociedad Titánica Capital Invest se había comprometido a vender el 4% del Banco Popular a 14,2 euros la acción, cuando estaba en 11 o 12. Todos los periódicos lo rebotaron. Al día siguiente la acción subió. ¿Pero quién lo comunicó? Yo no fui.

Pero fue condenado [finalmente la condena fue una multa de 108.000 euros, no el año de cárcel de la sentencia inicial].

Sí, pero condenarte es como si vas con el coche, la policía te para y dice: “Oiga, no lleva el cinturón puesto. Baje usted del coche”. Te mira las ruedas... Al final si te quiere multar, te multa sí o sí. ¿A mí con qué me multaron? Con 108.000 euros. Es dinero. ¿Pero qué son 108.000 euros para un empresario como yo? Nada. ¿Y el trasiego, lo puteado que me han tenido, saliendo en prensa y demás? Porque primero lo archivaron. Y Ángel Ron, en aquel entonces presidente del Banco Popular, sí está siendo investigado en la Audiencia Nacional porque ha quebrado un banco que valía 18.000 millones de euros. En aquellos treinta días, yo no vendí. Otros sí vendieron.

Su último movimiento sonado es la entrada en la Operación Chamartín. ¿Cómo llega a esta historia?

Como a casi todas las operaciones.Tenemos muchos colaboradores que nos conocen y aprecian por toda España. Hace tres años llegó un equipo, al que ya conocíamos de otra operación, y nos dijeron que tenían esto y que llevaban veinte años trabajándolo sin encontrar solución. Creemos que los derechos de estas familias han sido pisoteados. De todos los negocios que han pasado por nuestras manos, creo que este es el que tiene una parte más personal: las familias fueron pisoteadas y eso tiene que tocarte el corazón. Lógicamente, somos una empresa para ganar dinero. Pero si a la vez haces justicia o haces felices a unas personas a las que durante cuarenta años han escupido a la cara... Es doble motivación.

Llegan, nos dicen que representan a estas familias que fueron expropiadas en la posguerra y que ahora que se va a poder construir se lo queda el banco, que podrá hacer negocio y ellos no. Lo analizamos, vemos los pros y los contras y al principio creemos que no hay solución, pero después de darle vueltas vemos que al contrario. Es cierto lo que decían. Ese millón de metros les pertenece. Llegamos a un acuerdo, me lo venden a mí y ahora lo estamos pleiteando contra el BBVA.

Pero de momento solo han pagado 100.000 euros por los derechos.

No. No te puedo decir la cantidad de millones de euros que hemos pagado.

La reversión aún tiene que reconocerla un juez, ¿no?

Los derechos ya están a nuestro nombre. Y la reversión de los terrenos se produce una vez se hace la desafección, de forma inmediata cuando dedicas el suelo que fue expropiado para algo diferente al objeto de la expropiación. Falta la aprobación definitiva de la CAM, pero la desafección ya es un hecho. Pero cuando DUCH, la sociedad del BBVA, se queda con la adjudicación, asumen hacerse cargo de los derechos de los reversionistas. Y eso lo incumplieron hace veinte años.

Ahora le reclaman 713 millones de euros al banco. Si se los pagan, bien; si no, ¿seguirán pleiteando?

Claro. O 713 millones o los terrenos. Tenemos las dos opciones, aunque preferimos los terrenos. Que el fallo dijese: en vez de dinero, denle ese millón de metros cuadrados. Lo que queremos es desarrollar para dentro de veinte años. ¿Qué mejor sitio? En vez de buscar otro suelo ya lo tenemos.

¿Cómo ve el inmobiliario español actual? ¿Vendrá otra crisis?

No. El sector se está consolidando, más corregido que hace años. Y crisis no, porque hoy se fabrica y vende lo que necesita, no se financia y se compra por comprar. No hay una maquinaria financiera que haya metido dinero vía burbuja. Los bancos financian lo justo y al comprador final. Y el promotor va aún más apretado. Si no tiene dinero para comprar el suelo, no se le financia ni la obra. Antes, si el solar valía 20 millones, le daban esos veinte, otros veinte para la obra y un millón más para un coche y vacaciones. Ahora se arriesga con su dinero a comprar el suelo. El mercado saca al que no es un profesional como la copa de un pino.

¿Seguimos siendo un país de ladrillo?

Yo creo que somos un país magnífico. La palabra ladrillo se ha usado de forma despectiva. ¿Qué tenemos? El clima y el turismo, que va unido a la construcción. Y un país en desarrollo constante. Tenemos industria, agricultura, pero no somos punteros en tecnología. ¿Nos gustaría? Por supuesto. ¿Hay que invertir? También. Pero no hay que olvidar cuáles son los pilares que mantienen a la sociedad: el turismo, la agricultura y la construcción. Porque la construcción lo implica todo: construir un hospital, un palacio de los deportes, un colegio. ¿Todo es ladrillo? Sí. ¿Por qué demonizamos la palabra ladrillo? No nos sustentamos en el ladrillo, nos sustentamos en el desarrollo de una ciudad. En la burbuja se hacían obras no necesarias, pero hoy lo que se construye es porque hay demanda. Y está demostrado que una gran cantidad de personas que dejan el paro lo dejan gracias a la construcción.

Pero no me has preguntado por lo principal.

¿Por su disco de rancheras?

No, por la Fundación.

Vale, pues cuénteme.

La Fundación lleva el nombre de mi padre, coincide con el mío. Y con el de un hijo mío también. Esa Fundación cumple ahora cinco años. Todos los recursos que salen de esa Fundación son para hacer cosas para los niños y los más necesitados. No nos dedicamos a tener obras de arte. Tenemos comedores. En Madrid colaboramos con el Padre Ángel, hicimos el Pelobús, un autobús que visita a la gente que duerme en la calle con peluqueros que les cortan el pelo y asean para que tengan una dignidad humana. Con niños que tienen autismo trabajamos la equinoterapia, con caballos. Hacemos planes de prevención de limpieza bucal. Y tenemos un proyecto de una residencia de ancianos en Orihuela, para que la gente que no pueda pagarlo tenga donde estar, en el antiguo almacén de mi padre.

¿Y las rancheras?

(Risas) Cuando nos casamos, mi esposa, que canta muy bien, quiso grabar un CD para regalar a los amigos y dijo: graba conmigo. Y algunas canciones las canté yo. Es un poco de cachondeo, no es que vaya a sacar mi tercer álbum.

El empresario y productor audiovisual Pedro Pérez ha abandonado el consejo de administración de Distrito Castellana Norte (DCN), la promotora de la Operación Chamartín. Pérez pertenecía a ese órgano desde 2010 en representación de la Constructora San José, socio de este megaproyecto inmobiliario en Madrid cuyo principal accionista (75,5%) es el BBVA.

Pérez era el representante de San José en el consejo de DCN a través de Desarrollos Urbanísticos Udra, la filial con la que la constructora del empresario gallego Jacinto Rey canaliza su actual participación (25,5%) en la promotora de este macrodesarrollo, que prevé obtener este año las licencias definitivas para desarrollar 10.500 viviendas y una nueva ciudad financiera al norte de la capital.

Pérez, que ha sido sustituido en el consejo de DCN por un directivo de San José (José Luis González), mantiene la vicepresidencia de Constructora San José, de la que es consejero desde hace más de quince años y accionista minoritario, con un paquete que no llega al 1% de las acciones.

Poco conocido para el gran público, este economista tiene una larga trayectoria vinculada a varios negocios, entre ellos, algunos de los medios de comunicación más importantes de España. En los 90, Pérez fue consejero fundador del diario El Mundo, alto directivo de la Telefónica de Juan Villalonga, presidente de la extinta Vía Digital y consejero de Antena 3 TV.

Ya en el presente siglo, fue durante 14 años presidente la Federación de Asociaciones de Productores Audiovisuales de España (FAPAE) y a través de la sociedad GDavid Consultores, de la que es administrador solidario, es accionista de El Confidencial. Esa sociedad controla el 10% de la editora de ese diario digital.

La vinculación de Pérez con San José viene de atrás. Desde 2007 hasta junio de 2009 (un mes antes de la salida a bolsa del grupo, tras absorber la inmobiliaria vallisoletana Parquesol) fue consejero de su matriz, Grupo Empresarial San José, y desde hace más de una década es vicepresidente de Constructora San José, principal filial del grupo gallego. Este sienta en el consejo de su matriz a, entre otros, el abogado del Estado José Manuel Otero Novas, exministro de Presidencia y Educación con Adolfo Suárez, y el exministro argentino Guillermo Nielsen.

Entrada de Merlin

El cese de Pérez en DCN se inscribió, según el Registro Mercantil, el 4 de noviembre, aunque fuentes del sector explican que el relevo es previo al anuncio, el 31 de octubre, de la entrada en el accionariado de DCN de Merlin Properties, la mayor sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (socimi) de España.

Esta operación consiste en la venta de un 14,46% de las acciones de San José a la socimi a cambio de un pago en metálico de 168,89 millones de euros (lo que valora el 100% de DCN en más de 1.100 millones) y un préstamo de 129,1 millones del que el primer tramo, de 86,39 millones, tiene un vencimiento único a 20 años y un interés anual del 2%.

Cuando se cierre esa operación, la constructora que preside Jacinto Rey y a la que está vinculado Pérez mantendrá un 10% de DCN. Esta semana vence el plazo por el que BBVA podría ejercitar su derecho de tanteo ante la entrada de Merlin. Todo apunta a que el banco, que en septiembre reconoció “conversaciones preliminares” con la socimi para vender su paquete, no ejercerá su derecho de comprar esas acciones al precio pactado por Merlin y San José.

El proyecto ahora denominado Madrid Nuevo Norte ha estado marcado por la polémica por los continuos cambios en beneficio de las empresas que llevan intentando promoverlo desde hace 25 años. El macroplan, que prevé acometer en Madrid el mayor desarrollo urbanístico de Europa en una de las zonas más codiciadas de la capital, todavía afronta algunos obstáculos.

La Comunidad de Madrid tiene pendiente aprobar el proyecto urbanístico tras el visto bueno que le dio el Ayuntamiento de Madrid a finales de julio. En julio, representantes de Izquierda Unida y del grupo parlamentario de Unidas Podemos Izquierda Unida Madrid en Pie en la Asamblea de Madrid presentaron ante la Fiscalía Anticorrupción una denuncia contra responsables de la operación por supuestos delitos de “prevaricación administrativa, cohecho y malversación de caudales públicos.

“Tengo tal cacao en el cerebro, Margarita. Han venido inmobiliarias, gente con interés... Yo digo: ¿y si esto fuera tuyo? Del Ayuntamiento no sabemos nada. Habrá que lucharlo con quien haya que lucharlo, no con cualquier mindundi”.

Manolo sale por la puerta trasera de su casa en zapatillas y habla desde abajo a su vecina, que asiente enfadada y dice que de ahí no se va porque no la pueden echar. Su trocito de calle tiene acera —no como el resto, que está sin asfaltar— y un par de escaleras que bajan hasta donde él está. En las de la izquierda hay una valla; las de la derecha dan al muro que rodea el chalé de Margarita, es decir: a ningún sitio. En el solar de al lado hay un coche y una tienda de campaña de las baratas del Decathlon.

Es una situación extraña porque a pocos metros se encuentra Mateo Inurria, una de las calles más caras de Madrid. Enfrente, las vías de la estación de Chamartín. Y ahí en medio, entre las desconocidas Manuel Ferrero y Rodríguez Jaén, un montón de descampados apiñados, tres asentamientos llenos de basura y chatarra (dos de rumanos y uno de españoles, rodeado de banderas) y varias casitas con vecinos que saben que algún día tendrán que marcharse, pero poco más.

“Es un poco incómodo. No tenemos licencia para hacer nada y llevamos treinta años viviendo con incertidumbre: lo de Chamartín siempre está a punto, pero luego nunca nada”, explica Blanca, que vive en un 'hotelito' (una construcción antigua típica de Madrid) casi al lado de Mateo Inurria. “Mis padres compraron esta casa y murieron, siempre pensando que nos iban a expropiar al día siguiente. Ahora todo lo que sabemos es por la prensa”.

Los de la calle Manuel Ferrero son de los pocos propietarios que quedan con casas dentro del perímetro de la Operación Chamartín. Hay también algunas naves industriales al norte de la M-30, entre el antiguo pueblo de Fuencarral y las vías de tren, en una zona cuyo valor es aún bastante menor. En Mateo Inurria y alrededores el metro cuadrado de la vivienda en venta está a una media de 3.937 euros (y sube hasta los 9.000 según la propiedad). En Tres Olivos y Fuencarral no llega a 3.000 euros, según datos de Idealista.

Si no fuera porque el Ayuntamiento no les construye una acera, porque les multa si no cuidan las malas hierbas de sus parcelas y porque lleva años permitiendo los asentamientos ilegales a su lado, la vida en este trocito de Madrid, a tiro de piedra de Plaza de Castilla, sería más que idílica. “Yo vivo como en Andalucía”, dice Blanca en el patio de su casa, a la sombra de su árbol. Su hotelito, del que enseña un plano original enmarcado, data de 1929: de cuando aquello era una zona de veraneo cercana a la ciudad llamada Chamartín de la Rosa. 

La primera expropiación

Cuando en los años 40 y 50 Franco expropió los terrenos para construir la estación (que se hizo sobre el cementerio de Chamartín de la Rosa), pagó a los propietarios entre 6 y 11 pesetas por metro cuadrado.

En 1993, Renfe sacó el primer concurso para que una empresa privada se hiciera cargo de la construcción de una nueva estación y el desarrollo urbanístico del entorno. Los antiguos expropiados se unieron en un par de grupos   —por un lado, cinco sociedades que acudieron a Jesús Espelosín, ex-concejal de urbanismo con el PSOE; por otro, cientos de familias capitaneadas por el abogado palentino Antonio Vázquez en la asociación No Abuso — para reclamar su 'derecho de reversión'. 

La idea era que si les habían expropiado para darle al suelo un uso ferroviario, pero al final iban a construir casas, tenían derecho a recuperar sus terrenos y venderlos a mejor precio. El montante de No Abuso es tan grande  — asegura representar a más de mil familias que suponen 1,2 millones de metros cuadrados — que se ha dedicado a ofrecer su proyecto a inversores que quieran comprarles ese 'derecho de reversión'. Así, si algún día recuperaran sus terrenos, estos inversores les pagarían a más el metro cuadrado porque podrían revenderlo aún más caro y todos saldrían ganando. Se les conoce como 'reversionistas'.

Al final convencieron al famoso Trinitario Casanova, un promotor murciano conocido, entre otros pelotazos, por haber comprado y vendido el Edificio España en el mismo día. Casanova ha pagado 100.000 euros a No Abuso y prometido hasta 300 euros por metro cuadrado si los propietarios ganan. Es decir: ha “comprado” barato para vender caro, como suele hacer. Pero aún no está claro si ese derecho podrá efectuarse, porque el Supremo ya dijo en 2012 que no procedía. eldiario.es desveló que el último contrato entre Adif y DCN (la sociedad participada por BBVA y la constructora San José) establece que, de haberlas, esas indemnizaciones las paga el Estado.

Nada de esto sucede en Manuel Ferrero, porque los propietarios no son antiguos sino actuales y su circunstancia no es que en su calle vaya a ir una estación, sino que están planificadas varias torres de edificios. En los planes de ordenación del Ayuntamiento en la zona — tanto el anterior como el actual, elaborado durante el Gobierno de Manuela Carmena — sus parcelas aparecen como residenciales. En las imágenes de la promotora, que muestran cómo quedará todo cuando esté terminado, salen siete bloques: dos altos a cada lado y otros cinco más bajitos en el centro.

La calle no mide más de 315 metros de largo y unos 40 de ancho, pero hacia arriba da bastante edificabilidad. En el plan parcial de prolongación de la Castellana, aprobado en 2009, esta era de casi 10.000 metros cuadrados entre las tres parcelas. En el último plan, aprobado el pasado mes de julio, se eleva a 26.765 metros cuadrados con una altura máxima de diez plantas por bloque. Eso son unos cuantos pisos.

Abandonados por el Ayuntamiento desde siempre

Margarita Botija tiene 80 años y el mejor chalé de la calle. Son 190 metros cuadrados de parcela, con planta baja, planta primera y un coqueto porche lleno de plantas. Lo compró en 1984, poco antes de que empezara todo, y ha dedicado media vida a pleitear contra el Ayuntamiento por su acera, primero, y por múltiples cuestiones urbanísticas distintas después. Su denuncia inició el caso Guateque, uno de los casos de corrupción más grandes de Madrid, en el que la jueza pidió el procesamiento de 30 funcionarios y empresarios acusados de organizar una trama para agilizar licencias a cambio de sobornos. Años después fueron todos absueltos al anularse las pruebas.

“Pusieron la casa a la venta y la compramos. Investigamos bien quién era el propietario y nos informamos en el Ayuntamiento, donde dijeron que podíamos comprarla con tranquilidad y que no se iba a expropiar. Pero para entrar teníamos que cruzar un barrizal”, explica. El consistorio nunca llegó a ponerle acera y siempre reconoció que la propiedad de la calle era suya, como al resto de propietarios. Esto no es nada raro  — según explica el arquitecto experto en urbanismo Luis Romero, el 85% de las calles son cesiones del antiguo propietario — pero sí ha sido un enorme fastidio para Margarita, para Manolo, para Blanca y para el resto de vecinos de la calle.

Blanca, por ejemplo, ha tenido que cavar un pequeño conducto en su rellano para que no se le inunde la entrada cuando llueve. Quiso urbanizar ella misma la acera pero el Ayuntamiento no le dio licencia. Tiene la casa en herencia y no puede dividirla para repartir con su hermana. “No te dan permiso para nada. Hace años iba a ver los planos al Ayuntamiento, pero luego cambió, se los llevaron al BBVA y al final ya no miro nada”, cuenta. “Margarita quiere quedarse pero mi situación es distinta, así que estoy a lo que me depare el destino. He buscado un abogado y vivo como siempre, aunque lo mismo me expropian el año que viene”.

Nacho es hijo del dueño del solar de al lado, probablemente el más valioso porque linda con Mateo Inurria. Lo compraron su padre y varios socios como inversión, pero nunca se les dio licencia para construir. “Había una casa que ocuparon. Mi padre y sus socios echaron a los okupas y como justo entró el plan de Chamartín, se paralizó todo. Así que aquí estamos, hasta que los políticos de turno decidan ponerse de acuerdo”, lamenta. La parcela está vacía, pero pagan su mantenimiento con un par de vallas publicitarias. Un año les multaron con 3.000 euros por no cortar la hierba. “Creció mucho y no se podía cortar. Pusimos una denuncia a unos chavales que rompían la valla metálica, se pasó el inspector y al final la multa nos la cascaron a nosotros”.

Ahora, Nacho y sus hermanos esperan a que el plan se apruebe del todo (falta el visto bueno de la Comunidad) y se proceda a la compensación o expropiación. “Mi padre acabó hasta las narices”, continúa. “Falleció hace tres meses, estamos liquidando sus cosas y con esto no vamos a poder hasta que no se solucione. Y es increíble la diferenciación entre la gente que paga sus impuestos y conserva esto y los que no. No hay aceras, nos hacen responsables de la suciedad de la calle... Llamas a la policía y no te hace ni caso”.

La dejadez municipal tiene que ver con dos cosas. La primera, explica el arquitecto Romero, es que la zona está fuera de ordenación. “Figura como una zona de desarrollo que no se ha ejecutado”, indica. “Lo de Chamartín lleva tantos años que esto es un vacío legal donde el propietario no puede hacer nada”.

La segunda es simple y llanamente una estrategia de devaluación de la zona para que a la hora de expropiar se pague a menos el suelo. Margarita, que lleva años sufriendo los asentamientos, lo denomina “una bolsa de deterioro urbano”. No es muy diferente a lo que sucedió en el Paseo de la Dirección, otra larga historia de expropiación en beneficio de unas pocas grandes empresas en Madrid: allí, a medida que se expropiaba pero no se derribaban las casas, entraban okupas y chatarreros que empeoraban la zona. Al final, a los expropiados se les pagó 868 euros el metro cuadrado. Dragados vendió las parcelas con las que se quedó por gestionar la expropiación a  2.888 euros el metro cuadrado.

“En las expropiaciones, los okupas vienen muy bien al principio, porque el que decide el precio es el Ayuntamiento y se pone a la baja”, explica Romero. “Para la empresa, el desalojo es un coste más. Lo curioso es que a la hora de valorar el suelo se incluyen esos costes, así que lo que no saben los propietarios es que los desalojos los costean ellos”. La memoria económica del actual plan de Chamartín valora el precio de venta del producto inmobiliario terminado en 13.200 millones de euros. La superficie transmitida es de 2,65 millones de metros cuadrados, lo que da una media de 4.980 euros el metro cuadrado. En ese precio iría incluido el coste de la expropiación. Cuando se decida, continúa, “habrá gente que lo acepte y gente que pueda costearse un abogado y llegue al Supremo. Y ahí dependerá del juez”.

¿Qué va a pasar con toda esta gente?

Como el proyecto está aún pendiente de la aprobación definitiva de la Comunidad de Madrid, desde el Ayuntamiento solo dicen que “hasta que no se produzca, no se puede avanzar. Una vez se tenga la aprobación, se constituirá un equipo de coordinación para establecer un calendario de actuaciones”. Será entonces cuando a los propietarios que quedan se les notifique su situación. A partir de ahí, podrán decidir qué hacen.

Hay un paso previo a la expropiación, que es el de entrar a formar parte de la junta de compensación: una agrupación en la que se meten todos los propietarios de suelo a cambio del equivalente en derechos edificatorios.

“Funciona como si todos los propietarios de terreno fueran accionistas”, indica Romero. “El problema es que, al no haber una ley antitrust, los pequeños propietarios no tienen más remedio que tragarse como socio al propietario mayoritario [en este caso, Distrito Castellana Norte]. El mayoritario suele intentar comprar los terrenos a los minoritarios. Los pequeños tienen dos opciones: o ir con el grande aunque tengan poquísimo terreno y costearse la parte proporcional de los gastos que decidan los grandes, o vender. Al final, suelen asustarse y terminan vendiendo por desánimo”.

Los “disidentes” que no quieran entrar en la junta ni vender serán los finalmente expropiados. Hace unos años, cuenta Romero, la empresa ya compró terrenos a pequeños propietarios a razón de 400 euros el metro cuadrado. “Les decían: tu futuro es incierto. Mientras se prepara el planeamiento, la empresa trata de captar el máximo número de gente que quiera vender y largarse”.

En Manuel Ferrero los ánimos son diferentes. A Blanca le vendría bien el dinero de su expropiación, igual que Nacho quiere quitarse el marrón de encima cuanto antes. Margarita y su marido, Eusebio, tienen muy claro que de su casoplón no se van. “Si no me dan cuarenta millones por la casa, nada”, dice ella. Peleará hasta donde pueda. “Margarita ha vivido para esto y cree que irá a Estrasburgo y lo parará”, señala Blanca. La mujer siempre ha ejercido de líder peleona de la calle, aunque sus vecinos reconocen que ahora cada uno tiene distintas ideas e intereses y que ya no están “muy unidos”. Romero recomienda que se unan (que es justo lo que no querrían ni la empresa ni el Ayuntamiento) para negociar juntos. “Los que se descuelgan acaban en la masa de expropiación del Ayuntamiento”, indica.

¿Es justo que se vayan a expropiar casas particulares para que una empresa construya y venda cinco bloques y dos torres residenciales? “La ley de expropiación forzosa de los 50 es de las pocas de Franco que no se ha cambiado. Porque no interesa a nadie”, concluye Romero. “Te pueden expropiar por interés público o por razón social. El problema es que el que declara ese interés es el mismo que expropia. En otros países lo declara un ente superior. Franco lo hizo para los pantanos y enterraba los pueblos. En el Paseo de la Dirección hubo gente que se fue a Estrasburgo, pero con arreglo a la ley española si está declarado de interés público no hay solución. Aquí el expropiante, el Ayuntamiento, declarará que hay un planeamiento de interés público... y las posibilidades de éxito serán nulas”.

La constructora San José ha anunciado este jueves la venta de su participación del 14,46% del proyecto Distrito Castellana Norte, conocido como Operación Chamartín, a la socimi Merlin Properties, según ha informado mediante un comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

La operación se ha llevado a cabo un mes después de que el banco BBVA, socio de la constructora en Distrito Castellana Norte, anunciara que rompía negociaciones con Merlin para la venta de su participación en el proyecto inmobiliario. Como el banco tiene un derecho de tanteo y retracto sobre la venta de acciones de su socio, Merlin anunció en otro comunicado a la CNMV que “la adquisición está sujeta a las previsiones estatutarias de Distrito Castellana Norte a favor de su accionista mayoritario”, que es el BBVA con el 76%.

La constructora ha comunicado que “la contraprestación por la venta de las acciones de Distrito Castellana Norte ha consistido en un pago en metálico de 168,89 millones de euros y en un préstamo otorgado por la sociedad compradora”. Gracias a estos ingresos, la constructora gallega ha explicado que va a amortizar un préstamo sindicado por 176,9 millones y otro crédito de 100 millones representado por warrants, que tenía como fecha de vencimiento este jueves.

San José no se desvincula de una de las mayores operaciones urbanísticas de la capital de España, ya que su filial Desarrollos Urbanísticos Udra mantendrá un 10% del capital de la sociedad Distrito Castellana Norte.

La entrada de Merlin en el proyecto permite que otros protagonistas de la economía española entren en este jugoso negocio urbanístico. Los principales accionistas de la socimi son el banco Santander, que tiene algo más del 22%, el fondo Blackrock, con el 3,1%, y la gestora Invesco, con un 1%.

El proyecto ha estado marcado por la polémica desde su presentación hace 25 años. Durante estos años los sucesivos contratos de la Operación Chamartín han permanecido en secreto sufriendo continuos cambios en beneficio de las empresas que formaban Distrito Castellana Norte. Se trata de los documento que avalan uno de los mayores desarrollos urbanísticos de Madrid en una de las zonas más codiciadas de la capital, en el norte de la ciudad, para dar continuación a la Castellana, donde se encuentran el distrito financiero y las viviendas y oficinas más caras de la ciudad.

El desarrollo urbanístico del norte de Madrid todavía se enfrenta a algunos obstáculos. La Comunidad de Madrid todavía no ha aprobado el proyecto urbanístico, tiene cuatro meses tras el visto bueno que concedió el Ayuntamiento de Madrid el pasado mes de julio.

Además, representantes de Izquierda Unida y del grupo parlamentario de Unidas Podemos Izquierda Unida Madrid en Pie en la Asamblea de Madrid presentaron una denuncia ante la Fiscalía Anticorrupción contra responsables de la recientemente aprobada Operación Chamartín. El escrito, al que tuvo acceso eldiario.es, pide al Ministerio Fiscal que investigue por posible “prevaricación administrativa, cohecho y malversación de caudales públicos” a 28 responsables políticos y empresariales que han adoptado decisiones relacionadas con el proyecto urbanístico.

El Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (Adif) reconoce que “atendió la petición de DCN”, promotora privada del proyecto conocido como “Madrid Nuevo Norte”, más conocido como “Operación Chamartín”, cuando accedió a cambiar el contrato inicial para introducir una cláusula que permite transmitir sus derechos a terceros a los dueños de esa empresa, BBVA y San José, sin poner un solo ladrillo, frente a la obligación inicial de mantenerse en la operación mientras se desarrollara (se calcula que durante unas dos décadas).

La empresa estatal dice que esa modificación del contrato inicial “sobre la transmisibilidad de las acciones del promotor, se efectuó en 2015 y no en 2018 con la actual presidenta”, Isabel Pardo de Vera: “Adif atendió la petición de DCN y suprimió esa restricción del contrato al entender que sus intereses no se verían lesionados”, explica, en un escrito remitido a eldiario.es

Adif era el propietario de casi la mitad de los 2,65 millones de metros cuadrados de suelo sobre los que se levantará esta faraónica operación urbanística y es uno de los principales protagonistas de la Operación Chamartín. Esos suelos pasarán a pertenecer con un acuerdo con opción a compra a Distrito Castellana Norte (DCN), sociedad de BBVA (75%) y la constructora San José (25%).

Las múltiples modificaciones que han sufrido las condiciones de este proyecto desde que se firmó el primer contrato en 1994 están en el origen de la denuncia presentada recientemente por IU y Podemos ante la Fiscalía Anticorrupción, que alega que, con las sucesivas variaciones de contrato, que fueron desveladas por este periódico, se ha ido beneficiando cada vez más a los operadores privados en detrimento de los intereses públicos.

Adif, que asegura que “no tiene conocimiento de la denuncia, dado que no se le ha dado traslado judicial”, ha respondido a eldiario.es por escrito a una serie de cuestiones que se suscitan en ella. De manera general, la entidad dependiente del Ministerio de Fomento sostiene que “todas las modificaciones del contrato han contado con el previo informe favorable de la Abogacía General del Estado, se han venido amparando en causas objetivas sobre venidas y no han alterado el equilibrio entre las mutuas contraprestaciones pactadas”.

Transmisión de derechos a terceros

Según la empresa estatal, la nueva cláusula que abrió la puerta a una posible reventa de los terrenos se introdujo porque la disposición que impedía a los adjudicatarios desvincularse del desarrollo ya no era necesaria, una vez que la retribución para la empresa estatal dejó de ser variable, en función de los beneficios obtenidos, y se cambió por un canon fijo.

“Actualmente está establecido que los pagos aplazados se garantizarán con hipotecas (con garantías reales y desligados del devenir del desarrollo urbanístico), por lo que ya no resulta tan relevante la capacidad y solvencia financiera del comprador de los aprovechamientos de Adif”, apunta.

Según publicó El Confidencial, BBVA ya estaría buscando comprador para sus derechos en esta operación. Fuentes de DCN y de BBVA consultadas responden al respecto: “No comentamos rumores”.

Adif dice que esta modificación sobre las opciones de transmisión de las acciones de DCN se efectuó en 2015 y no en 2018 con la actual presidenta, como afirma la denuncia planteada en Anticorrupción.

En todo caso, especifican que si se produjera un “incumplimiento grave” del contrato por parte de DCN “cualesquiera que sean sus accionistas”, el mismo se resolvería y los terrenos y aprovechamientos transmitidos volverían a ser propiedad de Adif y de las demás entidades ferroviarias que participan en la operación, “que los podrían volver a licitar”.

Fórmula de pago “compleja” y “de difícil control”

En cuanto al motivo por el que se cambió la retribución variable en función de beneficios por una retribución fija, Adif afirma que de este modo “evitaban los riesgos asociados a una operación inmobiliaria a desarrollar en 20-25 años”.

Según la entidad, el sistema de pago que se estableció en el concurso que se celebró en 1993, cuando el socialista Josep Borrell era ministro de Fomento, estipulaba una forma de pago “ciertamente compleja” y “de difícil control” que además hacía participar a Renfe (actualmente Adif) “en el riesgo de un desarrollo urbanístico de ejecución muy dilatada”.

Sobre el precio que se ha puesto a los terrenos, y que según la denuncia es de la mitad del de mercado, Adif hace un cálculo distinto que lo sitúa, contrariamente, por encima. A los 984 millones que constan en el contrato, y que arrojan un precio por metro cuadrado de 769 euros, añaden el 3% de intereses que abonarán los compradores durante 20 años, “un tipo que se consideró razonable y suficiente”, lo que supone un precio de 1.245 millones. También suman el presupuesto de urbanización de la parcela e incluso la cesión de suelo a la que por ley está obligada la promotora: 100.000 metros cuadrados para vivienda pública que Adif cifra en 67,4 millones. “Esto arroja un coste medio real de 1.667 euros/m2”, alegan.

Otro de los detalles que critican los denunciantes es la ampliación de cinco a veinte años del plazo de pago. Adif explica al respecto que se acordó en 2015 “a raíz de de las consecuencias de la crisis inmobiliaria”.

“Las modificaciones del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la capital han motivado la reducción tanto de los metros cuadrados a transmitir como de la edificabilidad, lo que podría haber restado atractivo a los promotores o inversores, pero a pesar de todo, el proyecto ha conseguido salir adelante con el esfuerzo de todas las partes implicadas”, defienden.

Solicitudes de reversión: “riesgo inexistente”

Sobre el motivo por el que se ha eliminado la cláusula que responsabilizaba a las concesionarias del posible pago de indemnizaciones a los afectados por las expropiaciones de terrenos, cuyos derechos han sido parcialmente adquiridos por el empresario Trinitario Casanova, Adif responde que “la regulación del contrato relativa a las reversiones ha desaparecido por considerarse que actualmente el riesgo de que prosperen es inexistente”.

Al respecto, recuerdan las distintas sentencias, incluida la del Tribunal Supremo, que han desestimado los recursos de los afectados, que alegan que se les expropiaron terrenos y después fueron desafectados, es decir, se determinó que se les diera un uso residencial y terciario.

Asunción de riesgos de sobrecostes

Además, Adif admite que dado que “los costes de Madrid Nuevo Norte son muy superiores a los que se contemplan ordinariamente en actuaciones de urbanización”, las administraciones implicadas han decidido asumir “voluntariamente” el riesgo de algunos posibles sobrecostes.

En concreto, lo han hecho con el eventual sobreprecio del cubrimiento de las vías de tren sin suspender el tráfico ferroviario, que en principio se calcula en 547,4 millones de euros. “No obstante, se confía en que la estimación de costes realizada por el Ayuntamiento de Madrid está bien realizada y que finalmente no haya sobrecostes”, aseguran.

Este organismo insiste en que el contrato entre Adif y DCN es “un contrato patrimonial de compraventa de derechos urbanísticos futuros, regido por el derecho privado. El papel de Adif se circunscribe por lo tanto a la transmisión onerosa de terrenos de su propiedad y todas las modificaciones del contrato han estado avaladas por informes de la Abogacía del Estado”.