Hace una semana, minutos después de ser desahuciado, Álex (70 años) se quitó la vida en Sabadell. Su mujer sufría movilidad reducida y, por un revés económico, llevaban meses sin pagar el alquiler. En València, el Ayuntamiento ha desalojado a Antonia y a sus tres hijos (de 3, 6 y 8 años) de la casa que ocupaban en El Cabanyal. Hace unas semanas, Blanca, de 78 años, fue desahuciada en Barcelona de la vivienda en la que residió durante medio siglo por una deuda de solo 88 euros.

Los anteriores son tres casos que han tenido reflejo en los medios, que afectan a personas que atraviesan situaciones de obvia vulnerabilidad social y económica y que reflejan el constante goteo de desahucios, a pesar de que la legislación puso en marcha un marco para frenar ese tipo de desalojos. Pero hay otros, que no aparecen en las estadísticas, los silenciosos o invisibles, que afectan a inquilinos que tienen que dejar sus casas por un mercado del alquiler que no da tregua. Hay caseros que, de forma unilateral, deciden subir las rentas, bajo la premisa de “son lentejas”. Es decir, si quieres seguir en la vivienda que alquilas, te toca pagar más porque siempre habrá otro inquilino que sí esté dispuesto a pagar lo que se pide.

Las estadísticas dicen que los desahucios están en mínimos históricos, pero ahí siguen. En esta entrega de 'Un tema al día' también analizamos por qué continúan pasando. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) a lo largo de 2023 se produjeron 26.659 desalojos. La gran mayoría, el 75%, afectaron a personas que vivían en alquiler, otro 20% derivaron de ejecuciones por no pagar la hipoteca y 1.723 a otro tipo de causas, que no se detallan. Y las zonas donde hay más incidencia, Catalunya (más de 7.000), Andalucía (casi 4.500), Comunitat Valenciana (3.800) y Madrid (cerca de 2.400).

“Llevamos tiempo con una falsa percepción sobre los desahucios”, explica Mercedes Revuelta, activista por el derecho a la vivienda y miembro de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). “Pueden haber disminuido en volumen”, en las estadísticas, pero “siguen las orden judiciales que decretan los desalojos en un entramado que está colapsado”, añade. “Luego están los invisibles, donde el casero manda un burofax y la familia, con miedo, se marcha, se va con familiares o se busca la vida y eso no se contabiliza. De esos tenemos muy poca información”.  

Un marco legal que no siempre se cumple

Ahora mismo hay dos instrumentos legislativos para intentar minimizar los desalojos. Por un lado, un Real Decreto; por otro, la Ley de Vivienda. El primero es el texto que aprobó el Gobierno en plena pandemia, a principios de abril de 2020. Un paquete de medidas sociales y económicas para tratar de poner escudo a la pandemia de coronavirus. En él, se decreta la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Esa medida se ha ido prorrogando, prácticamente, cada seis meses. La última vez, a finales de diciembre, cuando el Ejecutivo llegó a un acuerdo con EH Bildu, en el último paquete de ayudas anticrisis, para prolongarla hasta 2025. 

Por otro lado, la Ley de Vivienda que entró hace casi un año, recoge expresamente que en los desahucios “se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad”. En concreto, se debe “promover su adecuado realojo y el acceso a una vivienda digna y adecuada, atendiendo a sus condiciones de vulnerabilidad social y económica” y ahí tienen que actuar los servicios sociales municipales y autonómicos.

En ambos casos hay fallas o lagunas, que topan con el colapso administrativo y con decisiones judiciales que, en muchas ocasiones, obvian las situaciones de vulnerabilidad. “El juez es quien decide y puede molestarse en pedir el informe a servicios sociales o tirar para adelante”, manifiesta Mercedes Revuelta. “El abogado de oficio se lo puede pedir al juez y, este hablar con servicios sociales, pero también están colapsados, no llegan a tiempo y se tira para adelante con el desahucio”.

“Vemos que no se está cumpliendo el Real Decreto [el aprobado en 2020] que suspende los procedimientos judiciales y los desahucios porque hay un margen de discrecionalidad”, indica Víctor Palomo, miembro del Sindicato de Inquilinos de Madrid. “Está a su discrecionalidad y, aún viendo la vulnerabilidad, no la conceden”, ahonda. “La Ley de Vivienda introdujo que había que informar a servicios sociales y eso no lo hace la mayoría. Lo tiene que pedir el abogado, cuando la ley dice que tiene que ser el juez. Y luego depende de la valoración de vulnerabilidad que hagan los servicios sociales. Hay algunos que tienen un criterio objetivo y otros que no hacen un informe de valoración porque son reacios”, se lamenta. 

“La moratoria no cubre todos los casos que debería cubrir”, argumenta Enric Aragonès, miembro del Sindicat de Llogaters de Catalunya. “Hay casos donde se pospone la situación del desahucio y otros donde los jueces no la usan con el espíritu para lo que se aprobó”. “Conseguimos activar la moratoria en los casos que tienen mucho acompañamiento, cuando conseguimos la documentación. Se consigue atrasarlo, pero no se paraliza”, matiza.

“Miedo a que llamen a la puerta”

El goteo de desahucios ha derivado en un aumento de las acciones para intentar frenarlos. En València, Madrid, Barcelona o Tenerife. Pero el miedo a tener que dejar la casa en la que se vive sigue sobrevolando a muchas familias. 

“Tengo cuatro hijas, estudiantes”, explica Rita que vive en el distrito madrileño de Vallecas. “Me llamó el banco y me dijo que había vendido mi casa, donde estoy de alquiler social, a un fondo y ahora me llaman cada dos por tres. Estamos muy nerviosas, porque estamos casi en la puerta. Fuimos a hablar con ellos, a negociar el alquiler y no quieren ni hablar. Dicen que no quieren renovar el contrato de alquiler social que teníamos desde 2014. Tengo certificado de vulnerabilidad”, justifica. Su contrato de arrendamiento acabó en junio, pero sigue pagando la renta mensual. “Hay cuatro menores y mi marido está trabajando para tratar de salir adelante y no nos dejan. No nos dan alternativa. No quieren”. 

“Mi caso es igual”, tercia Salma, que también vive en Vallecas. Ambas protestan en una acción de la PAH. “Estoy en un piso del fondo social de vivienda, llevo 10 años y ahora nos amenazan con el desahucio. He ido a la PAH, que nos han ayudado con la vulnerabilidad, pero tenemos miedo de que vengan y llamen a la puerta. Han vendido y tenemos que salir de casa”. Salma tiene tres hijas y reconocida una discapacidad. 

Otras situaciones han llegado hasta Naciones Unidas. Así ha ocurrido con Richard y Josefina que ocuparon una vivienda de BBVA. Su situación llegó al Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU, que reprendió a España por vulnerar su derecho a la vivienda. Ahora les vuelve a sobrevolar la amenaza del desalojo. Su situación es llamativa porque ese Comité concluyó que el Estado tiene “la obligación” de “proporcionarles una reparación efectiva”, además de una vivienda social. “En diciembre han denunciado al Tribunal Superior de Justicia de Madrid por qué no se cumple esa resolución de la ONU y por qué les ha expulsado de las listas de solicitud de vivienda pública, llevan 18 años esperando”, señala Mercedes Revuelta. 

Los desahucios silenciosos

Junto a los casos donde la vulnerabilidad resulta patente, están esos desahucios invisibles o silenciosos, los que llevan a dejar una vivienda, pero sin salir en ninguna estadística. “Es abandonar la vivienda sin que lo ordene un juez, que el arrendador fuerce la marcha del inquilino”, define Víctor Palomo.

“Ahí vemos perfiles muy heterogéneos. No son desahucios por impago, sino porque los caseros exigen cobrar más y vemos que se están rescindiendo contratos porque hay aspiración de que se puede cobrar más”, añade. Y lo ven tanto con grandes tenedores como pequeños propietarios. “Nada cuesta el doble de un día para otro, hay esa percepción de que se puede cobrar más por un alquiler y eso deriva en ansiedad y en inestabilidad pero no hay datos, los inquilinos abandonan. Nosotros los consideramos desahucios”, apuntan desde el Sindicato de Inquilinos.

“Es gente que no ve venir una comitiva policial, que no se quiere ir pero les echan”, ahonda Enric Aragonès. “Es un drama invisible” donde exigen dejar la casa bien por “finalización de contrato o porque te quieren imponer una subida de precios que no puedes asumir. Te vienen dadas o lo tomas o lo dejas. Decimos a la gente que se quede, porque cuando te vas no hay más margen de negociación, pero si te quedas hay un elemento de negociación muy fuerte”.

A eso se suma el despegue de los alquileres de temporada, donde los inquilinos están aún más desprotegidos. “Es un uso fraudulento, si es tu domicilio tienes que defender que es tu vivienda, que es un contrato de vivienda de uso permanente”, indica Aragonès. “Es una forma de trampear la Ley, porque ahí no se aplica ningún concepto de vulnerabilidad y la relación es la del Código Civil”, recalca Víctor Palomo. El Gobierno tienen en marcha un grupo de trabajo para regular los alquileres por temporada, que quedaron fuera de la Ley de Vivienda, pero de momento solo ha habido una reunión y no hay medidas a la vista para regularlos.

La pérdida del trabajo o la subida del Euribor son solo algunos de los motivos que pueden llevarnos a no poder hacer frente al pago de nuestra hipoteca. En este contexto se encuentran cada día más personas, agobiadas por unas mensualidades cada vez mayores y que se comen, mes a mes, una proporción mayor del presupuesto familiar.

La finalidad de muchas familias que no pueden pagar sus hipotecas no es convertirse en morosas, sino encontrar una forma más sostenible de pagar. En este sentido, la ley hipotecaria obliga a las entidades financieras a facilitarte soluciones para reestructurar la deuda e intentar evitar que el proceso de ejecución hipotecaria termine por embargar nuestra casa. 

Para que seamos conocedores de todas estas opciones y otros aspectos que atañen al impago de nuestra hipoteca, Miguel Ángel Lacoma, economista y consultor financiero, enumera y explica todas ellas, así como los requisitos necesarios para solicitarlas.

¿Cuánto tiempo puedo estar sin pagar la hipoteca?

El margen de tiempo que el banco tiene para emprender acciones legales contra el deudor es de 12 meses si la hipoteca está en la primera mitad del plazo de pago. Si está en la segunda mitad del plazo, este periodo se amplía a 15 meses. 

Mientras tanto, el banco va acumulando intereses de demora, por lo que nuestra deuda irá creciendo durante este tiempo: “Anticiparse y tomar medidas cuanto antes es la clave en esta situación, ya que, cuanto más tardemos en pagar, más deuda acumularemos y más difícil será enfrentarnos a ella”, explica Lacoma. 

Además, a partir de este momento, pasaremos a formar parte del registro de morosos, es decir, una lista de datos que refleja todo tipo de impagos de personas físicas y jurídicas y que puede traerte dificultades a la hora de solicitar otros préstamos.  

Cuando transcurre un mes desde la primera cuota impagada, el banco intentará contactar con nosotros por escrito, ya sea mediante carta o SMS, para intentar cobrar la cuota por si ha habido un error.

“Si no lo consigue, todos los meses seguirá intentándolo hasta que logre cobrar las cuotas o se llegue a algún acuerdo, como explicaremos más adelante”, apunta el economista.

¿Qué opciones tengo si no puedo pagar mi hipoteca?

Negociar con el banco

“Lo primero es explicar a nuestra entidad si es un problema puntual o va a alargarse en el tiempo”, aclara Lacoma. Por ejemplo, si se nos ha estropeado el coche y al tenerlo que arreglar no vamos a tener suficiente dinero para pagar la hipoteca durante algunos meses, bastaría con negociar un periodo de carencia.

Es decir, un tramo de tiempo durante el que estaremos exentos de pagar la hipoteca, aunque posteriormente deberemos abonar el dinero atrasado. Pero imaginemos que, por el contrario, este periodo va a alargarse: nos hemos quedado sin trabajo, se nos ha acabado el paro y vamos a estar sin ingresos durante no sabemos cuánto tiempo.

“En este caso, puede ser que consigamos un periodo de carencia más amplio, pero lo que deberíamos intentar conseguir es una novación de la hipoteca: rebajar la cuota mensual, ya sea bajando el tipo de interés, que en este momento va a ser bastante complicado, o bien ampliando el plazo de amortización para tener más años en los que ir haciendo frente al pago”. 

Acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias

Este es un mecanismo al que podemos recurrir y en el que se plantean tres opciones diferentes:

¿Qué requisitos necesito para acogerme a este código?

Para poder solicitar cualquiera de las tres medidas anteriores es necesario que cumplamos los siguientes requisitos:

- Que los ingresos totales de la familia no superen en tres veces el IPREM anual en 14 pagas, aunque, en el caso de que algún miembro de la familia tuviera discapacidad, estas tres veces se convertirían en cuatro. 

- Que la cuota de la hipoteca sea superior al 50 % de los ingresos netos mensuales de la unidad familiar, es decir, que se dedique más del 50% de la renta mensual neta de la familia al pago de la hipoteca.

Debemos, también, cumplir como mínimo una de las siguientes premisas:

- “La primera de ellas es que el porcentaje de los ingresos que la unidad familiar dedica a pagar la hipoteca haya aumentado en 1,5 puntos comparado con el momento de presentación de la solicitud y los cuatro años anteriores”, enmarca Lacoma.

- La segunda es que hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad, como puede ser la familia numerosa o monoparental, que haya algún tipo de discapacidad superior al 32%, situación de dependencia, menores de edad, mayores de 60, violencia de género, etc. 

Vender la casa

Otra opción es vender la casa y con el dinero obtenido de la venta pagar al banco y cancelar la hipoteca, aunque esta opción es la más inviable según Lacoma, quien considera que “vender un inmueble que tiene como carga una garantía hipotecaria es un deporte de riesgo: al vender la casa transmites también la deuda del impago de la hipoteca, por lo que el precio de la casa cae mucho y es probable que el importe de la venta no sea suficiente y continuemos teniendo deuda con el banco”. 

También existe lo que se conoce como Lease Back, es decir, vender la casa con opción a alquilarla para no tener que marcharnos de ella, pero, como declara Lacoma, “en teoría, el negocio de los bancos es financiero, no inmobiliario, ya que lo que quieren es cobrar las deudas, no acumular inmuebles”.

Aunque el economista apunta que es una opción que se puede contemplar, afirma también que “es poco probable”, por lo que siempre recomienda negociar con el banco antes de salir al mercado a vender la vivienda. 

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El euríbor sigue subiendo. En marzo marcó su tercer mes consecutivo en alza, con una media de 0,237%. En febrero había sido de -0,335%; en enero, de -0,477%. Y todas las previsiones indican que la tendencia se mantendrá en los meses que vienen, e incluso en los próximos años, de hecho, ya está en valor positivo y avanza hasta el 0,005% en abril.

El dato preocupa sobre todo a los titulares de hipotecas de interés variable, pues la gran mayoría de estos productos están “atados” al euríbor. Si este índice sube, también aumenta el monto que se debe pagar mes a mes. Algo que no sucede, desde luego, en el caso de las hipotecas fijas.

Las hipotecas de interés fijo suelen ser más caras, pero ofrecen la tranquilidad de que la cuota no se modifica: siempre se mantiene igual. Por eso, ante la perspectiva de que el euríbor siga subiendo, pasar de una hipoteca variable a otra de interés fijo aparece como una posibilidad atractiva, ya que puede equivaler a ahorrar dinero.

De hecho, es común que las opciones sean: por un lado, un interés fijo del 1,5% o, por el otro, una tasa variable de 1% más euríbor. Esta última será más barata siempre que el euríbor se mantenga por debajo del 0,5%, algo que sucede desde mediados de 2014. De hecho, está en valores negativos desde febrero de 2016.

Pero antes de 2014, el euríbor se mantenía por encima del 0,5%, con un máximo histórico -en julio de 2008- de 5,390%. Dada la actual tendencia inflacionista, un escenario en que tener una tasa variable resulte más caro que una fija no resulta nada improbable en el futuro no tan lejano.

“La previsión es que el euríbor siga subiendo los próximos meses y supere el 0% dentro de poco”, explican desde el comparador de productos financieros HelpMyCash. Añaden que “los bancos están subiendo sus tipos fijos para que sus clientes se hipotequen a tipo variable, con el que esperan obtener más beneficios si el euríbor sigue subiendo”.

¿Cómo hay que hacer para cambiar de una hipoteca variable a una fija? ¿Qué opciones hay? Las posibilidades son tres. Se detallan a continuación.

1. Novación de hipoteca

La opción más simple es un procedimiento llamado novación de hipoteca. Consiste en cambiar las condiciones de la hipoteca vigente. Por lo tanto, lo que el cliente debe hacer es contactar con un representante del banco y plantearle su deseo de realizar la operación.

Si este pedido se realiza durante los tres primeros años del plazo de devolución de la hipoteca, el banco puede cobrar una comisión de hasta el 0,15% del dinero que al cliente le resta por pagar. Por ejemplo, si ese importe adeudado es de 130.000 euros, la comisión máxima que la entidad podría exigir es de 195 euros.

En cambio, si ya han pasado más de tres años desde el momento en que se comenzó a pagar la hipoteca, el banco no puede cobrar comisión alguna por el cambio. Así lo establece la ley 5/2019, de 15 de marzo, “reguladora de los contratos de crédito inmobiliario”, más conocida como la ley hipotecaria.

A menudo los bancos imponen algunas otras condiciones para aceptar la novación. Por ejemplo, la exigencia de sumar algún producto asociado (nóminas, seguros, etc.). Y también puede pedir al cliente que se haga cargo de una nueva tasación de la vivienda. Esto último tiene un costo medio de 300 euros, aunque puede costar hasta 600.

2. Subrogación

La segunda opción consiste en la subrogación del acreedor de la hipoteca. Es decir, cambiar la hipoteca a otro banco, el cual esté dispuesto -como es lógico- a aceptar que el interés sea fijo y no variable.

Al igual que en la novación, el banco que otorgó el crédito original puede exigir en este caso una comisión de hasta el 0,15% del importe pendiente de pago, siempre y cuando la hipoteca se encuentre dentro de los primeros tres años. Si es después de ese lapso, no puede cobrar nada.

Un gasto que sí podría añadirse con la subrogación es una comisión de apertura por la nueva hipoteca. Pero la mayoría de los bancos ya no la cobran, y cuando sí lo hacen su importe por lo general no supera el 1% del total de la nueva hipoteca.

La tasación de la propiedad resulta inevitable en esta operación, pues el banco necesitará conocer esa valoración. Aunque podría suceder que esta entidad -como una atención o una técnica de seducción para atraer a nuevos clientes- ofreciera asumir el costo de la tasación.

Por cierto, las estrategias de seducción pueden incluir que el banco que otorgó el primer crédito no cobre -pese a que la operación se produzca dentro de los primeros tres años de la hipoteca- la citada comisión por novación o subrogación. Es bueno que el cliente lo tenga presente como un posible recurso al momento de negociar.

3. Pedir una hipoteca nueva

La tercera vía para cambiar el tipo de interés de variable a fijo es simple y complejo a la vez: consiste en contratar una hipoteca nueva. Esto es, se acuerda un nuevo préstamo con otro banco y con parte de ese dinero se cancela el crédito anterior.

En este caso, no existe la comisión por novación o subrogación, desde luego, pero aparecen otros gastos. Por un lado, los originados por la cancelación de la primera hipoteca, como los de la cancelación registral (de notaría, de gestoría y de registro). Su monto ronda los 1.000 euros.

El banco también cobra una comisión por la amortización anticipada de la hipoteca “original”. Puede ser de hasta el 2% del importe pendiente, en función de lo que se haya establecido en el momento de la firma.

Por otro lado, también puede haber una comisión de apertura por la nueva hipoteca (aunque, como ya se ha señalado en el caso de la subrogación, en la actualidad es muy poco habitual). Y es necesaria la tasación de la vivienda, lo cual representaría un costo más para el cliente, a menos que el banco se ofrezca a pagarlo.

¿Cuál conviene más?

De las tres posibilidades, la más simple y en principio más práctica es la novación, dado que solo implica modificar las condiciones de la hipoteca que ya existe y no cambiar de banco. No obstante, otras alternativas pueden ser algo más engorrosas pero -desde el punto de vista económico- más favorables.

La contratación de una hipoteca nueva es el trámite más complejo de los tres, pero en ocasiones merece la pena. Sobre todo si, en el largo plazo, la tasa de interés fijo ofrecida redunda en un beneficio económico notorio para el cliente.

En cualquier caso, para el cliente que asuma el proyecto o la decisión de pasar de una hipoteca variable a una de interés fijo, el consejo de los especialistas de HelpMyCash es “barajar todas las opciones”: preguntar las condiciones de una novación en el banco de la hipoteca vigente y también hablar con otras entidades y pedir ofertas de subrogación o de hipotecas nuevas.

Con esos datos concretos, se podrá analizar qué conviene más -sobre todo, haciendo cuentas acerca de qué sale más a cuenta en el largo plazo- y, de esa manera, tomar la decisión más conveniente en cada situación particular. 

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Por lo general, las hipotecas que ofrecen los bancos cubren el 80% del valor de la propiedad que el cliente desea adquirir. Debido a eso, se suele dar por sentado que, para comprar una vivienda, hay que tener como base una buena cantidad de ahorros.

En concreto, se estima que el cliente debe tener una base de alrededor del 30% del valor de la casa o el piso que desea comprar. De ese modo, podrá asumir el 20% no incluido en la hipoteca más todos los gastos extras que supone la operación: notaría, gestoría, tasación, registro de la propiedad, comisiones e impuestos.

Existe incluso la creencia de que por ley los bancos no pueden ofrecer hipotecas que financien más del 80% del precio de la propiedad en cuestión. Pero esta es una creencia falsa: sí pueden.

Y de hecho lo hacen, aunque en un número de casos relativamente bajo: de acuerdo con los últimos Indicadores del Mercado de la Vivienda del Banco de España, las hipotecas que financian más del 80% habitual representan menos del 9% del total de las otorgadas en lo que va de este año.

Por qué las hipotecas por más del 80% son tan poco frecuentes

Los motivos por los cuales esto sucede son sobre todo dos. En primer lugar, porque ese 80% está considerado por los bancos como el límite de riesgo “normal”. Si financian un porcentaje mayor, la deuda también es más alta, y por lo tanto las probabilidades de que el cliente no pueda devolver el dinero son mayores.

La segunda razón está relacionada con una ley (y tal vez de esto se derive la creencia falsa citada más arriba): la que establece que los bancos no pueden titulizar hipotecas que financien más del 80% del valor de tasación de las propiedades.

Es decir, no pueden agrupar esas hipotecas en “paquetes” para, de ese modo, vendérselas como producto financiero a fondos de inversión. Así lo establece el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que añade esta especificación a la ley de regulación del mercado hipotecario (2/1981, de 25 de marzo).

Tiene sentido que ese decreto se sancionara después de la crisis financiera de 2008. Una de las principales causas de esa crisis fue la venta masiva de esos “paquetes” de hipotecas de alto riesgo (que financiaban más del 80% y se otorgaban a usuarios poco solventes) por parte de los bancos a fondos de inversión.

Beneficios y desventajas de financiar más del 80% 

El caso es que, en la actualidad, muchos bancos están tratando de promover estas hipotecas. Entre otros motivos, como explica el comparador de productos bancarios HelpMyCash, porque se dirigen a un sector del mercado en particular: el de los millennials.

La generación millennial es la de las personas nacidas entre 1980 y 1995. Es decir, ya han superado la treintena o se acercan a esa edad. Dado que no llevan demasiado tiempo en el mercado laboral, las entidades estiman que muchos de ellos no han tenido aún la posibilidad de ahorrar ese 30% del costo total de la propiedad para poder acceder a una hipoteca “normal”.

Esa es, desde luego, la principal ventaja de las hipotecas que financian más del 80% (algunas pueden llegar incluso al 100%): permite la compra de una propiedad a personas que no cuentan con el dinero necesario para pagar de antemano el 20% del valor de la casa o el piso y además los gastos de la compraventa.

Como contrapartida, la mayor desventaja es que, al ser mayor el capital prestado por el banco, también serán más los intereses generados y más altas las cuotas que el cliente tendrá que pagar.

En algunos casos (sobre todo cuando el cliente es joven) se contempla que el plazo de devolución del dinero pueda ser más extenso: incluso hasta cuarenta años. Esto hará que las mensualidades sean más bajas, pero el monto total que se termina pagando -debido a los intereses- es bastante mayor que en un préstamo a treinta años, el plazo habitual.

Cómo acceder a hipotecas por más del 80%

Más allá de las iniciativas de algunos bancos (como Ibercaja y Santander) destinadas a clientes menores de 36 años, la posibilidad de acceder a una hipoteca que financie más del 80% del costo de la propiedad no se limita a las personas más jóvenes.

¿Qué otras formas existen de acceder a ese tipo de crédito? Las siguientes:

1. Ofrecer más garantías de pago

Esto se puede lograr si se aportan avales u otra propiedad como garantía por la parte adicional del préstamo. Por ejemplo, para el 15% “extra” en el caso de que una hipoteca que financie el 95% del costo de la propiedad.

2. Tener un buen perfil financiero

Para los bancos, ciertas características del cliente funcionan también como una especie de garantía de pago: ser funcionario o tener una situación laboral estable (contrato fijo y bastante antigüedad) y con unos ingresos elevados, no tener créditos importantes en curso y no aparecer en registros de morosidad.

3. Comprar un piso por menos de lo que está tasado

Algunos bancos financian el 80% pero no del costo real de la operación, sino del precio al que la propiedad haya sido tasada. Por lo tanto, para el cliente, la hipoteca cubre un porcentaje mayor.

Por ejemplo, imaginemos un piso tasado en 150.000 euros pero que se vende a 130.000. Un banco ofrece una hipoteca por el 80% de su valor de tasación: es decir, 120.000 euros. Pero, como el precio real del piso es más bajo que el tasación, lo concreto es que la hipoteca financiará más del 92% de lo que le cuesta al comprador.

4. Comprar una propiedad del banco

En ocasiones, para vender inmuebles que les pertenecen, los bancos ofrecen facilidades como hipotecas que financian más del 80% (incluso hasta el 100%), plazos más largos o tipos de interés más bajos.

5. Contratar un asesor financiero

Un asesor financiero es una persona que tiene mucho conocimiento y muchos contactos en el mundillo de los bancos, y cuya especialidad consiste en negociar con ellos para conseguir ventajas para sus clientes. Por ejemplo, una hipoteca por el 90% o el 100% del costo de la propiedad. En este caso, se deben tener en cuenta, lógicamente, los honorarios del asesor, que en general rondan entre el 1% y 5% del monto total de la hipoteca.

Por lo demás, también hay que tener presente que, en muchos casos, los bancos exigen condiciones adicionales para otorgar hipotecas por más del 80%, como domiciliar la nómina y contratar otros productos: tarjetas de crédito, seguros de vida y de hogar, planes de pensiones, etc.

En ese sentido, los expertos de HelpMyCash recomiendan evitar la contratación de productos que no sean necesarios, pues a largo plazo pueden resultar muy caros. En todo caso, siempre es aconsejable intentar negociar con cada banco de acuerdo con cada situación, las alternativas que existen y las posibilidades de cada cliente.

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La nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) entró en vigor el pasado 16 de junio con la finalidad de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y la comprensión de los contratos, así como el justo equilibrio entre las partes. Sin embargo, cabe preguntarse si estamos ante una ley que realmente protege al consumidor o solo intenta frenar la elevada litigiosidad.

La LCCI diseña un sistema que denomina de “transparencia material” una doctrina desarrollada por el Tribunal Supremo, en particular por el Magistrado Javier Orduña, y por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Así, la transparencia material es aquella por la cual el prestatario conoce y comprende los compromisos que adquiere, en especial, sus consecuencias económicas. Sin embargo, la nueva norma establece más bien un modelo de “transparencia documental”, que preconstituya prueba en favor de la banca y que, en suma, sirva de escudo frente a futuras reclamaciones que aleguen falta de información.

Con la nueva ley, el prestamista tiene la obligación de entregar la documentación, con ejemplos de aplicación práctica y resolver consultas con una antelación mínima de 10 días. El prestatario, por su parte, firmará un documento en el que declare que ha recibido la información y le ha sido explicado su contenido (art. 14). Como garantía del proceso, deberá acudir con antelación a un notario, supuestamente de su elección, al que se le ha dado un papel de asesor que está siendo muy cuestionado. En primer lugar, porque los notarios asistieron a la firma de hipotecas como meros testigos silenciosos y no advirtieron de cláusulas abusivas como el suelo o la multidivisa. En segundo, porque algunos notarios han acudido a los tribunales para recuperar el dinero que perdieron por la contratación de productos financieros complejos. Por último, porque son muchos los que reconocen, a puerta cerrada, que asistieron a la firma de hipotecas multidivisas sin saber cómo funcionaban. Así, los notarios, cuya formación jurídica nadie cuestiona, darán fe de que han asesorado al prestatario, tanto en los aspectos jurídicos como financieros.

Es por ello por lo que muchos notarios han manifestado que se limitarán a ser meros auditores documentales: comprobarán que se ha entregado la documentación y responderán al prestatario en caso de que tenga dudas. Sin embargo, en atención a sus consecuencias, esta no es la voluntad de la ley. El art. 25 les obliga a reflejar en un acta que el cliente ha recibido toda la documentación, la comprende y acepta su contenido “a efectos de cumplir con la transparencia en su vertiente material”. El contenido del acta se “presumirá veraz e íntegro” y “hará prueba del asesoramiento prestado por el notario”, o lo que es lo mismo, será un escudo documental para la banca, más preocupada por evitar litigios que por modificar su conducta. Por si fuera poco, en una ley que menciona hasta 35 veces la palabra “transparencia”, ni el prestatario ni el registrador pueden acceder al contenido completo de dicha acta, sino solo a una reseña de la misma. 

Es cierto que la LCCI ha querido zanjar polémicas que aún colean en nuestros tribunales, prohibiendo la comercialización de la cláusula suelo y estableciendo el reparto de los gastos de formalización de la hipoteca. Estas medidas han sido tachadas de populismo legislativo por los mismos que hablaban de populismo judicial, olvidando que en muchas otras ocasiones las normas recogen abusos regulados.

Así ocurre con el art. 3.5 del desarrollo reglamentario RD 309/2019, en el que se afirma sin estupor que no se entenderá que hay asesoramiento cuando el banco ofrezca productos propios. Se contradice así la doctrina del Tribunal Supremo, al tiempo que se cumple con el sueño de todo abogado de banca que lleva años defendiendo esta tesis en los juicios de productos financieros complejos para eludir toda obligación de información.

También se puede hablar de abuso regulado en el caso de las hipotecas multidivisa. Prohibida ya en países como Islandia, Hungría y Polonia, es un producto que nunca ha sido bueno para las familias que lo contrataron y, aun así, la LCCI no lo ha retirado del mercado. El mayor problema que han tenido los afectados es que no fueron informados de que el riesgo de tipo de cambio no solo impactaría en la cuota mensual, sino en el importe total del préstamo.

Error no corregido

La ley no corrige el error y vuelve a establecer obligaciones de información previa a la contratación centradas solo en la cuota. Así, en la información que se incluye en la ficha europea de información normalizada (FEIN) y en la ficha de advertencias estandarizadas (FiAE), se debe indicar que la cuota puede verse incrementada por el contravalor en la otra divisa o que ha de incluirse un ejemplo de una cuota que aumente en un 20%, pero en ninguna parte se menciona el posible incremento del capital prestado. Por si fuera poco, en el ejemplo representativo del préstamo que según el art. 6.2 debe ofrecerse al cliente al contratar cualquier préstamo, quedan expresamente excluidas las advertencias al tipo de cambio que podrían afectar al importe adeudado.

Solo con la hipoteca ya constituida (art. 20) se estipulan obligaciones de información periódica sobre el aumento de capital, el derecho de conversión a una moneda alternativa y las posibilidades de limitar dicho incremento si supera el 20%. El legislador ha trasladado al BOE los argumentos de las entidades financieras sin percibir que, una vez firmada la hipoteca, el daño ya se ha producido.

Efectivamente, un cliente que hubiera contratado una hipoteca en enero de 2008 por importe de 200.000 euros indexados a yenes, debería en noviembre del mismo año 265.165 euros. El cliente podría haberse cambiado a euros en ese momento, pero estaría consolidando la deuda el 33% más de lo que realmente pidió. No habría corrido mejor suerte si hubiera optado por francos suizos: en agosto de 2011 debería el 37% más y en enero de 2015, cuando el Banco Nacional Suizo liberó el cambio con el euro, en 24 horas su deuda habría incrementado un 23%. Con la nueva ley, no se habría evitado ninguno de los dos supuestos. 

Por todo ello, podemos concluir que la ley no satisface las exigencias de la transparencia material en las hipotecas en divisa, y dada la peligrosidad de este producto y aún a riesgo de que me tachen de populista, habría sido mejor su prohibición para clientes minoristas. Evitaríamos así cualquier tentación futura por parte de las entidades financieras de volver a ponerla en circulación y tener que apelar constantemente a su responsabilidad para el buen funcionamiento del sistema. 

[Este artículo ha sido publicado en el número 71 de la revista Alternativas Económicas. Ayúdanos a sostener este proyecto de periodismo independiente con una suscripción]

Las nuevas condiciones para ejecutar una hipoteca de vencimiento anticipado recogidas en el proyecto de ley de crédito inmobiliario no afectarán a aquellos contratos pendientes de resolución judicial, algunos de ellos suspendidos en los tribunales a la espera de la resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre esta cuestión.

Así lo ha establecido la Comisión de Economía y Empresa del Congreso, que este martes ha aprobado el texto acordado en ponencia de la nueva ley hipotecaria, y su remisión al Pleno del Congreso, con votos favorables de PP, PSOE, Ciudadanos, PDeCAT, PNV y Nueva Canarias. Unidos Podemos ha votado en contra y Esquerra Republicana se ha abstenido.

Ione Belarra, diputada de Unidos Podemos, ha defendido que se trata de la ley “Guindos-Calviño” y que es una oportunidad perdida para la protección del usuario. “Es una ley hecha a medida para los fondos buitre”, ha asegurado.

De esta forma, la comisión hace valer el texto que salió de la ponencia y que en su disposición transitoria primera, referida a cómo afectará la ley a los contratos preexistentes, impide que las nuevas condiciones de vencimiento anticipado para ejecutar hipotecas se apliquen a contratos donde ya se haya activado esta cláusula.

Concretamente, la nueva ley recoge que las condiciones de vencimiento anticipado no se apliquen a contratos donde se haya activado esta cláusula antes de la aplicación a la entrada en vigor de esta ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo y estuviera suspendido o no.

Para el resto de contratos suscritos anteriores a la entrada en vigor de la ley sí que serán de aplicación las nuevas condiciones de vencimiento anticipado, salvo que las suscritas sean más favorables para el deudor.

En la actualidad, miles de desahucios están paralizados en España después de que se elevara al Tribunal de Justicia de la Unión Europea un dictamen sobre la posible aplicación abusiva de las cláusulas de vencimiento anticipado.

Las que fija la nueva ley elevan los meses de impago que se requieren para ejecutar un contrato de hipoteca (paso previo a un posible desahucio), fijándolo en 12 meses (o en 3% del capital concedido) si el impago se produce en la primera mitad del préstamo, y en 15 meses (o el 7% del capital concedido) a partir de entonces.

Esta es una de las excepciones que permite la retroactividad de la norma, que también alcanza a todas las hipotecas que, pese a haberse celebrado con anterioridad a la entrada en vigor, son objeto de cambios a través de una novación o subrogación.

También se aplican las nuevas condiciones de información que recoge la ley para toda modificación del contrato que se produzca una vez entre en vigor la reforma, así como el límite del reembolso anticipado al 0,15% del capital que se amortice para aquellas hipotecas que pasen de interés variable a fijo.

Rechazo a la eliminación del impuesto hipotecario

Por otro lado, el Congreso ha rechazado el intento del PP y Ciudadanos de rebajar a cero el tipo impositivo aplicable al Impuesto de actos jurídicos documentados para hipotecas de primera vivienda, con el rechazo de PSOE, Unidos Podemos, Esquerra Republicana, PDeCAT y Nueva Canarias, pero ha incorporado otra enmienda donde sí se modifica su aplicación.

Así, gracias a los votos de PP, Ciudadanos y PDeCAT, la nueva ley impedirá que ninguna cooperativa de crédito o caja rural quede exenta de este impuesto, al establecer que los beneficios fiscales y exenciones que se contemplen para este impuesto no se apliquen en ninguna escritura de préstamo o crédito con garantía hipotecaria.

Por otro lado, el PP ha logrado incluir en la nueva ley una enmienda para una regulación específica a créditos dirigidos a financiar proyectos de inversión en eficiencia energética, ahorro de agua y uso y almacenamiento de energías renovables en cualquier tipo de edificio.

Esta hipoteca no requerirá la necesidad de otorgar escritura pública y se podrá inscribir en cualquier momento durante la vigencia del crédito, sin tener que abonar el Impuesto de actos jurídicos documentados. La enmienda ha sido aprobada con el solo apoyo de los 'populares', pero suficientes ante el rechazo del PSOE y Nueva Canarias. Unidos Podemos, Ciudadanos, PNV y PDeCAT han optado por la abstención.

Finalmente, la comisión ha aprobado este martes dos nuevas modificaciones a la norma, ambas a propuesta de Ciudadanos. La primera de ellas establece las condiciones de subrogación de hipotecas, permitiendo al deudor subrogar a otra entidad financiera sin consentimiento de la entidad acreedora.

Según ha alegado la formación naranja, en 2007 se modificaron estas condiciones, impidiendo al deudor decidir esta subrogación y dejando esta posibilidad en manos del prestamista. En la nueva ley ya se establecían cambios para que la entidad que pasaba a hacerse cargo de la hipoteca asumiera parte de los gastos de formalización de la hipoteca.

Esta enmienda se ha aprobado con el apoyo de PP, Ciudadanos, PNV y PDeCAT, mientras que PSOE, Unidos Podemos, Esquerra Republicana y Nueva Canarias se han abstenido.

El banco podrá conocer el historial de crédito del cliente

Por último, la nueva ley también recogerá una nueva disposición adicional, también a propuesta de Ciudadanos, para que los prestamistas puedan consultar el historial crediticio del cliente o deudor y, en caso de conceder el crédito o préstamo, “comunicar a las entidades privadas de información crediticia los datos que correspondan”.

La formación naranja ha argumentado que la nueva Ley de Protección de Datos personales y garantía de los derechos digitales, aprobada recientemente por el Congreso, se pronuncia en el mismo sentido. La enmienda ha salido adelante con el apoyo de todos los grupos, a excepción de Unidos Podemos que se ha opuesto.

Tras largas semanas de negociaciones, esta semana se ha dado por terminada la ponencia sobre la nueva ley de crédito inmobiliario en el Congreso. El nuevo texto, al que ha tenido acceso este medio, amplía significativamente al anteproyecto de ley presentado por el Gobierno anterior hace ya un año.

Se trata de una ley cuya tramitación acumula más de dos años y medio de retraso –procede de una directiva europea que tendría que haber entrado en vigor en marzo de 2016– y sobre la que pende la amenaza de sanciones por parte de la Comisión Europea. Por ello, el actual Gobierno ha acelerado los trámites y confía que la semana próxima se apruebe en la comisión de Economía y el 20 de diciembre tenga luz verde en el Congreso. Posteriormente, ya tras la Navidad, según apuntó la ministra de Economía, Nadia Calviño, esta semana, llegará al Senado.

El texto actual guarda cambios de calado para el funcionamiento del sistema hipotecario español, que ha quedado tras la crisis en tela de juicio por los abusos sel sector que han sido corregidos por el Supremo y, en especial, la justicia europea.

Más transparencia y protección al consumidor

Los principales cambios en la próxima ley corresponden a la defensa del consumidor. El propio texto introductorio de la norma incluye una alusión al “comportamiento irresponsable” del sector antes de la crisis financiera, una mención que no se encontraba en el proyecto de ley que presentó el exministro de Economía Luis de Guindos.

La modificación más destacada es que no se podrá desahuciar a un cliente por impagos si estos no han superado el 3% del capital prestado o 12 mensualidades si se trata de la primera mitad del periodo de hipoteca o del 7% o 15 mensualidades si se trata de la segunda mitad. En el pasado, algunos bancos iniciaban un lanzamiento con una sola cuota impagada y el anteproyecto de ley lo situaba en nueve.

Además, se obliga a las entidades financieras a evaluar “en profundidad” la solvencia del cliente. Para ello realizarán las pruebas necesarias cuyo coste nunca podrá ser repercutido al consumidor y deberá dar registro ante el Banco de España de estos procesos de revisión. Si el banco falla en esta valoración, en ningún caso podrá servirse de ello para rescindir el contrato.

En todo caso, la nueva ley obliga al banco a dar información “clara” sobre todas las cláusulas contenidas en el contrato. Además el cliente podrá contar con el asesoramiento “gratuito” del notario. La normativa incluye limitaciones ya planteadas por las sentencias judiciales, al prohibir expresamente las cláusulas suelo o limitando la multidivisa a casos en los que el consumidor conozca bien sus implicaciones.

Por último, la nueva ley convertirá el código de buenas prácticas de crédito hipotecario en “permanente y obligatorio” para las entidades para que en los casos de deudores más vulnerables en situación de impago puedan acceder a opciones de alivio de la deuda.

Coto a los productos vinculados

Otra de las novedades, ya incluidas en el anteproyecto pero ampliadas con el actual texto, es la prohibición de vender productos vinculados a la hipoteca. Con un matiz. Se podrán incluir solo si se comprueba que es beneficioso para el cliente. De este modo se podrá obligar a la firma de un seguro, pero sin necesidad que sea de la misma entidad y sin cambiar el precio de la hipoteca si el servicio lo aporta un tercero.

Por otro lado, la ley pone en el foco las políticas de remuneraciones de los empleados de los prestamistas. Obliga a que se cumplan una serie de principios entre los que se encuentra el hecho de que no se ligue el salario con el número de contratos aceptados y que no provoque que se aceleren los trámites de estudio de solvencia del cliente que pide la hipoteca. “Debe ser compatible con una gestión sana y eficaz”, subraya el texto.

El texto obliga además a que las empresas y los profesionales encargados de la tasación de los inmuebles sean independientes del prestamista. La ley da seis meses desde su aprobación para que el Gobierno diseñe una nueva normativa para la homologación de las personas que pueden efectuar tasaciones de viviendas.

En definitiva, la nueva ley obliga a las entidades prestamistas a actuar de manera “honesta, imparcial, transparente y profesional” y también a que los trabajadores que cumplan con los requisitos de conocimientos y competencias en todo lo referido a los contratos de crédito hipotecario, cumpliendo con una serie de principios que marcará el Ministerio de Economía.

Nuevo reparto y limitación de los gastos

Otro de los puntos fuertes de la ley es el nuevo reparto que se hace de los gastos de la hipoteca. De esta forma se pretende dar cumplimiento a las distintas sentencias judiciales que han hecho referencia a los gastos hipotecarios. De este modo, tras la aprobación del texto, el banco tendrá que hacerse cargo de los gastos de gestoría, notaría, registro, así como el pago del impuesto de actos jurídicos documentados, como ya avanzó el Gobierno con la reforma de la ley tras la decisión del Supremo de que tenía que ser el cliente. El consumidor deberá hacerse cargo de la tasación.

Igualmente, los gastos que dependan de los prestamistas se repartirán entre dos entidades cuando se produzca la subrogación de una hipoteca.

El texto limita además las comisiones para la amortización anticipada de la hipoteca. La redacción que llega la próxima semana a la comisión de Economía trae consigo una rebaja significativa respecto a lo incluido inicialmente en el anteproyecto de ley desarrollado por el anterior Gobierno. En caso de producirse durante los tres primeros años del contrato con interés variable, no podrá superar al 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, o del 0,25% del capital reembolsado si se produce durante los primeros tres años. Si es a interés fijo, durante los primeros 10 años no superará el 2%, si es posterior será inferior al 1,5%

El documento hace también una modificación en lo referido al interés de demora en el pago de alguna de las cuotas. La justicia comunitaria y recientemente el Supremo han limitado este tipo de interés, que en el pasado llegó a alcanzar cuotas abusivas de más del 20%. En estas sentencias se fijaba un máximo de dos puntos más el interés del préstamo y el texto actual fija el máximo en tres puntos sobre el interés del contrato. La redacción anterior era de tres veces el interés legal del dinero.

Defensor del consumidor y funciones del notario

La ley fía a la futura autoridad de defensa del consumidor financiero la resolución extrajudicial de conflictos por malas prácticas de las entidades en los contratos hipotecarios. El Gobierno confía en dar salida a esta nueva agencia, que acumula más de un año de retraso, en las próximas semanas. Mientras tanto, la nueva norma hipotecaria asegura que, hasta que se apruebe, será el Banco de España el encargado de recibir estas reclamaciones, como hasta la fecha.

Por otro lado, como ya se ha avanzado, los notarios jugarán ahora un nuevo papel. En primer lugar, podrán asesorar “imparcialmente” al cliente y valorar que se ha cumplido con los principios de transparencia que incluye la nueva ley. En segundo lugar, no permitirá que se registren contratos donde se incluyan cláusulas que hayan sido consideradas abusivas o nulas.

El texto supone un cambio en la regulación de los intermediarios financieros, aquellas empresas cuyo trabajo une a prestamistas con prestatarios. Si desde 2011 estos debían estar registrados en la Aecosan, agencia de la dirección general de consumo, ahora dependerá del Banco de España, lo que incluye además un cambio en sus obligaciones. Este y otros apartados no estarán vigentes hasta tres meses después de la aprobación de la ley, por lo que se demoraría ya hasta la primavera del próximo año.

Por último, la norma establece un régimen sancionador que dependerá del Banco de España con capacidad para incoar y resolver procedimientos contra intermediarios y prestamistas. Además, el organismo contará con un registro central donde se incluyan todas las sanciones una vez sean firmes y que irá actualizando cada tres meses. La apertura de un expediente sancionador por parte del Banco de España no limita ni afecta las acciones que pueda emprender el cliente contra la entidad.

Sin acuerdo con la retroactividad

Con el actual calendario, esta ley no entrará en vigor antes de final de año. Está previsto que el 20 de diciembre pase el trámite del Congreso y pase al Senado, algo que en principio no ocurrirá hasta febrero, por el parón navideño. Tras ello, según figura en el texto, no estará en vigor hasta un mes después de su aprobación, lo que llevaría la fecha hasta marzo. A ello se suma que algunos apartados no estén en vigor hasta tres meses más tarde, como ocurre en el caso de los intemediarios o en lo referido a los cambios en la política de remuneraciones o en las variaciones en los tipos de interés.

Uno de los puntos que ha complicado el acuerdo en la tramitación de la ponencia de esta ley ha sido el de la retroactividad, ya que, como advirtió Unidos Podemos, esta ley podría desbloquear una serie de desahucios que están pendientes de una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea respecto al vencimiento anticipado. Finalmente cuenta con una disposición transitoria que establece la no retroactividad, aunque podría ser modificada en las enmiendas durante el debate parlamentario.

Los grupos del Congreso han acordado reducir las comisiones por amortización anticipada de una hipoteca en la nueva ley hipotecaria, pero aún no han definido el alcance de la retroactividad, con el fin de evitar que la entrada en vigor de esta norma active procedimientos judiciales de ejecución que se encuentren paralizados.

En todo caso, los grupos han dado por concluida la ponencia de esta norma y votarán las enmiendas que queden 'vivas' primero en la comisión convocada para el próximo 11 de diciembre y, después, en el último Pleno del año, previsiblemente el 20 de diciembre.

De esta forma, el Congreso enviaría al Senado la ley antes de acabar el año, iniciándose la tramitación del proyecto en la Cámara Alta en febrero. A instancias del Gobierno, el paso de esta norma por el Senado será por el procedimiento de urgencia, que acorta los plazos a la mitad.

Durante la sesión de este martes, los grupos han decidido limitar las comisiones que debe afrontar el consumidor por devolver de forma prematura un préstamo hipotecario. El proyecto llevado al Congreso por el entonces ministro Luis de Guindos distinguía estas comisiones en función de si eran de tipo fijo y variable sobre el capital reembolsado anticipadamente.

Para aquellos de tipo variable se contemplaba eliminarlos a partir del quinto o tercer año, según acuerden ambas partes, con un coste máximo del 0,25% o del 0,50%, respectivamente. En la nueva ley se establecen estos límites en el 0,15% y en el 0,25%.

En caso de hipotecas a tipo fijo, la comisión por amortización anticipada se diferenciaba entre el 4%, si la comisión se producía en los primeros diez años y a partir del 3% desde entonces. La nueva ley reduce este coste a la mitad, al limitarlo al 2% en los primeros diez años y al 1,5% desde entonces.

Otra de las modificaciones incorporadas en la novación de créditos es el coste de pasar de una hipoteca a tipo variable y a tipo fijo, que pasa a ser del 0,15%. En el proyecto de ley estaba fijado en el 0,25%.

Otro de los cambios introducidos este martes es el referido a la subrogación de hipotecas, ya que se ha apostado por realizar un reparto de los costes que conlleva la formalización de una hipoteca entre los bancos. Estas nuevas condiciones de subrogación de hipotecas --inicialmente no estaba contemplado-- se establecen tras los cambios en el impuesto de actos jurídicos documentados y el reparto de gastos contemplado en la ley.

Y es que los grupos temían un endurecimiento de las condiciones del crédito por parte de los bancos para prevenir que, ante el aumento de los gastos de constitución, compensara más llevar a cabo subrogaciones que formalizar hipotecas.

Este reparto, según han informado los grupos, incluirá todos los gastos contemplados en la nueva ley que debe asumir el banco y se realizará proporcionalmente en función de los intereses cobrados y pendientes de cobro, ya que la distribución de estos no es regular a lo largo de la vida del crédito.

“Es meno s que nada pero no es suficiente, señor presidente, hay que hacer más cosas”. Así ha recibido el secretario general de Podemos, Pablo Iglesias, el anuncio de la nueva ley hipotecaria presentada este jueves por el Gobierno español.

Durante el arranque en Sevilla de la ruta ‘La mitad del camino’, junto a la candidata de la coalición Adelante Electoral (Podemos-IU) a la presidencia de la Junta de Andalucía, Teresa Rodríguez, Iglesias ha denunciado que “es enormemente grave lo que ha pasado”, en alusión al cambio de criterio del Tribunal Supremo respecto al impuesto de las hipotecas, porque “el derecho es el instrumento para proteger a los más débiles y en este país la sala competente dijo que el derecho daba la razón a las familias y que tiene que pagar el banco”.

“Ha sido un ataque escandaloso a la democracia española”, ha dicho Iglesias recordando la querella que anunció hace unos días tras la paralización de la primera sentencia. “Si un banco pone condiciones abusivas, las sanciones las tiene que poner el poder legislativo. No está mal que los bancos paguen a partir de mañana pero lo sensato sería restituir lo que dijo la sala competente”, ha remachado el líder de Podemos, precedido también por la concejal de Participa Sevilla Susana Serrano y la diputada Noelia Vera.

“Y eso lo dijo el Tribunal Supremo, no Facua, ni la PAH, ni Podemos, …Eso es lo que hay que hacer, devolver el dinero a la gente. Y no lo han arreglado. No nos conformamos con eso. Los bancos tienen que pagar lo que deben”.

En ese sentido ha dicho que Unidos Podemos va a pedir “otra ley y alguna cosa más. Que los jueces nos enseñen su declaración de bienes”, como anunció ayer, pidiendo al Gobierno “que sea coherente con su programa”. “El patriotismo tiene que ver con compartir, no con quien tiene la bandera más grande en la terraza”, ha aseverado.

“Pero no basta con pedirlo. Hay que salir a la calle, como hacen los pensionistas, como hicieron las mujeres el 8M. Esto tiene que ver con el país de verdad. Somos España y queremos que nos devuelvan el dinero porque así lo dijo el Tribunal Supremo”, ha dicho animando a una “gran movilización” el próximo sábado.

El Consejo de Ministras ha anunciado este jueves la aceleración del trámite de la ley de crédito inmobiliario que está actualmente en el Congreso de los Diputados. La ministra portavoz, Isabel Celáa, ha anunciado que pedirá que se traslade al Senado en una “tramitación acelerada”.

Con ello, la nueva regulación, que está llamada a suponer una mayor protección del cliente hipotecario, llegará al Senado “en 20 días naturales y no en dos meses”, según ha subrayado la ministra Celáa. La portavoz del Gobierno ha defendido que esta aceleración del trámite se produce por el retraso que acumula esta ley —que proviene de una directiva de 2014— y “no queremos muchas multas por incumplimiento”.

En el marco de esta “prisa” por no retrasar la transposición de directivas europeas a la normativa española, el Gobierno ha aprobado también un anteproyecto de ley por el que se modifica el texto refundido de la Ley de regulación de planes y fondos de pensiones. Según ha explicado la portavoz del Gobierno, se trata de actualizar o trasladar a la legislación española una directiva de 2016 relativa a las actividades y supervisión de los fondos de pensiones de empleo.

En esta línea, Bruselas ha anunciado este jueves que suspende dos de los procesos que había abierto contra España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por no transponer en tiempo y forma otras dos leyes que hacen referencia al sector financiero. Una de ellas de regulación de instrumentos financieros, conocida como MiFid II, que fue aprobada en Real Decreto en octubre, y la de supervisión prudencial.

Aprobada la modificación del impuesto hipotecario

El Consejo de Ministras ha aprobado el Real Decreto para la modificación de la ley del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos declarados, para que sea el banco y no el cliente el que abone el polémico impuesto hipotecario, tal y como anunció el miércoles el presidente del Gobierno.

La ministra de Hacienda, María Jesús Montero, ha recordado que supone la modificación del artículo 29 de dicha ley, para clarificar que es el banco el sujeto pasivo. Adicionalmente, ha añadido que las entidades financieras no se podrán deducir este impuesto.

El Real Decreto será publicado este viernes y entrará en vigor el sábado. Por ello, en las hipotecas firmadas a partir del lunes, los bancos comenzarán a abonar el impuesto de actos jurídicos declarados. Tras ello, la ministra se ha mostrado confiada en que reciba el respaldo del Congreso de los Diputados, a tenor de las declaraciones que han hecho las distintas fuerzas políticas. Y ha advertido al PP que si no vota a favor, mostrará que considera que debe ser el cliente el que abone el impuesto y no el banco.

Montero ha criticado “el mantra” de que este coste que tendrán que afrontar los bancos será trasladado a los consumidores. La ministra de Hacienda entiende que serán “las leyes del mercado y la competencia” las que acaben marcando cómo afronte el banco este nuevo coste.

Precisamente sobre este aspecto, Moody's ha publicado este jueves un informe en el que considera que la decisión del Supremo es buena para los bancos, ya que evita el hecho de que se pudiera realizar retroactividad en el pago del impuesto. Además, añade que, aunque lo vayan a pagar en el futuro, “tendrá un impacto limitado ya que transmitirán el coste a través de intereses y comisiones.

En este sentido, la ministra ha asegurado que será la autoridad de defensa del consumidor hipotecario el que velará por que los bancos no trasladen este coste mediante cláusulas abusivas. Esta autoridad fue anunciada el miércoles por Pedro Sánchez y aseguró que se “presentará en las próximas semanas”, como ha remarcado Montero este jueves.

La ministra no ha avanzado cuáles serán los poderes de esta autoridad y si sus decisiones serán o no ejecutivas. Se ha remitido a la presentación que realizará Economía de este nuevo organismo.

La responsable del ramo, Nadia Calviño, ha asegurado en un acto organizado por la CNMC que hay ya una prohibición “clara” de cláusulas y comportamientos abusivos de la banca. Ha avanzado que la autoridad de defensa del consumidor financiero que prepara reunirá algunas funciones que actualmente están en manos del Banco de España y la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

El Gobierno ha dado un paso adelante en la preparación de una nueva Ley Hipotecaria, que cumple la directiva europea correspondiente, al enviar el texto al Consejo de Estado. El Ejecutivo dice que con la reforma pretende “avanzar en la protección de los consumidores”, “preservar la cultura de pago” y rebajar la avalancha de pleitos relacionados con los abusos en hipotecas, tales como los relacionados con las cláusulas suelo. Fuentes del Ministerio que dirige Luis de Guindos consideran que la norma, que afectará a los nuevos contratos hipotecarios que se firmen a partir de su entrada en vigor, no tiene por qué suponer un encarecimiento de estos productos, aunque ha habido voces en el sector financiero que han hecho esa advertencia.

¿Qué pasos deberé dar ahora para firmar una hipoteca?

Para que quede bien claro que quien pide el préstamo comprende el contrato que va a suscribir (una gran parte de las demandas se ganan por el desconocimiento sobre determinadas cláusulas), el banco deberá entregar una ficha con los datos básicos del préstamo y sus escenarios más preocupantes. En ella se deberán advertir claramente las condiciones y desglosar quién asume los distintos gastos hipotecarios.

Con esta ficha, el prestatario tendrá ir al notario para que certifique –de manera gratuita– que el cliente ha recibido toda la información. El cliente deberá declarar que comprende lo que va a firmar en una nota manuscrita. Cuando vuelva por segunda vez al despacho para firmar la hipoteca, el notario deberá comprobar que no haya en el contrato cláusulas declaradas como abusivas por la justicia.

Además, se elimina la posibilidad de negociación de condiciones de la hipoteca, estableciendo condiciones obligatorias para las partes. Se estudia también establecer un contrato tipo.

¿Me podrán obligar a contratar otros productos como el seguro de la casa o planes de pensiones?

No, a diferencia de lo que ocurre en la actualidad. Sólo se permitirán las llamadas “operaciones vinculadas” como seguros de hogar o de vida si el banco demuestra que es beneficioso para el consumidor, y así lo certifica el Banco de España, y en todo caso no serán obligatorias.

¿Cuánto me costará cambiar de tipo fijo a variable o cancelar por anticipado?

El Ejecutivo asegura que introduce normas de protección al deudor para que pueda cambiar su modalidad de préstamo durante la vida del mismo.

Por ejemplo, quien tenga una hipoteca con un tipo de interés variable podrá amortizar anticipadamente pagando una comisión por la cantidad entregada del 0,5% en los tres primeros años, que bajará al 0,25% hasta el quinto año, en el que queda reducida a cero, informa EFE.

En las hipotecas a tipo fijo, la comisión de reembolso será del 3% en los cuatro primeros años y del 4% a partir de entonces. Además, la comisión se aplicará sobre el capital que se amortice y no sobre el total de la hipoteca pendiente de pago, lo que reducirá notablemente el pago de intereses (si se van a amortizar 1.000 euros, se pagará un porcentaje de esos 1.000 euros, no de los 150.000 pendientes de pago).

La norma, que incorporará con retraso una directiva europea sobre la materia, ofrecerá a quien tenga hipotecas en otra divisa, como los afectados por préstamos en yenes o en francos suizos, cambiarla a la moneda del país en el que reside o en la obtiene sus ingresos.

Además, se facilita el cambio de una hipoteca variable a una fija y viceversa. Se abaratan los costes de subrogación en los que se incurre al cambiar el préstamo de banco o una modificación de las condiciones de la hipoteca, lo que se conoce como novación. De este modo el banco que concede inicialmente el préstamo solo puede recibir una compensación por este cambio de condiciones en los tres primeros años de vida de la hipoteca.

¿Qué ocurre si me retraso en el pago de las cuotas?

Hasta ahora, a partir del tercer mes de impago de la cuota hipotecaria el banco considera al cliente moroso y puede iniciar los trámites para embargar el inmueble. El umbral se va a elevar, con lo que el cliente entrará en impago cuando en la primera mitad de la vida del préstamo deja de pagar el 2% y en la segunda mitad, el 4%.

En cuanto al interés de demora, será tres veces el interés legal del dinero y se establecen nuevos plazos para que el banco pueda pedir el vencimiento anticipado de una hipoteca.

¿Cómo afectará al comercial de banca?

La nueva ley exigirá a quien concede un crédito una “especial capacitación y cualificación”, según fuentes del Ministerio de Economía. Además, se prohíben los incentivos por vender contratos de hipotecas.

¿Cuándo se pretende que la ley esté en vigor?

Fuentes del Ministerio de Economía afirman que pretenden que la ley salga adelante “cuanto antes”, aunque dependerá de la tramitación parlamentaria. En todo caso, ocurrirá en los próximos meses.

Activistas de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) han acudido este miércoles hasta el Congreso de los Diputados para reunirse con los grupos parlamentarios y reactivar la campaña Las 5 de la PAH, cinco medidas que el colectivo considera que son el pilar básico de una nueva ley hipotecaria que garantice el derecho a una vivienda digna.

Esas cinco reivindicaciones mínimas son: la paralización de los desahucios, alquileres asequibles, viviendas sociales, suministros garantizados y la dación en pago retroactiva.

“Llevamos ocho años denunciando la situación en precario en la que se encuentran miles de familias y clamando contra los desahucios que se siguen practicando sin importar si hay niños, ancianos o personas enfermas en las casas. Hicimos una ILP hipotecaria en 2013 que bloqueó la mayoría absoluta del PP, hemos impulsado leyes autonómicas, consiguiendo que se aprueben en Valencia, Murcia y Cataluña, aunque el PP luego las recurre sistemáticamente. También estamos promoviendo mociones municipales. Pero creemos que ya es hora de que el Congreso asuma nuestras reivindicaciones”, afirma Carlos Macías, uno de los portavoces de la plataforma.

“Hoy volvemos al Congreso con una proposición de ley que pretende superar la criminalización de la pobreza y el desahucio exprés que a instancias del PDeCat se aprobó en esta Cámara hace unos días con el apoyo del PP, Ciudadanos y el PNV. Una ley - añade el portavoz- que pretende superar las políticas de maquillaje del PP y ese código de buenas prácticas que los bancos ni siquiera cumplen”.

Los activistas explican que su objetivo es acabar con los 166 desahucios que, según sus cálculos, se ejecutan al día, pero también con los cortes de luz, agua, y sobre todo, “con las deudas de por vida que contraen las familias o las personas sin recursos que son desalojadas de sus pisos por no poder pagarlos”.

Creen que el texto que han preparado está “muy bien articulado” por lo que esperan que los grupos lo estudien y lo asuman “aportando lo que consideren también oportuno”, dice el portavoz. “No queremos que esto sea la propuesta de ley de ningún partido queremos que sea de la PAH y de los ciudadanos, que están hartos y quieren solucione”, abunda.

Sin tiempo para una ILP

Los miembros de este colectivo reconocen que debido a la anterior experiencia, esta vez no han querido hacer una ILP para la que se necesita un mínimo de 500.000 firmas para que pueda registrase. “No tenemos tiempo de hacer una ILP porque esto es urgente. Queremos que la ley se apruebe antes del próximo mes de agosto”.

Esta mañana entregaban el texto a los portavoces de los grupos. “Les vamos a dar un mes de plazo para ver qué respuesta nos dan y si alguno se queda descolgado porque no lo asume, continuaremos adelante con los demás”, afirma Carlos Macías, en velada alusión al PP.

“Hoy es el día del agua y justamente estamos viendo cómo se va a cortar ese suministro en Madrid a varias familias con niños. Esto hay que pararlo”, asegura a su vez Mercedes, miembro también de la PAH.

En el caso de que prosperara su propuesta, a los activistas les gustaría que les invitaran a defenderla. Pero el Reglamento impide que puedan hacerlo en el Pleno, pese al compromiso de algunos grupos de impulsar cambios para que eso algún día pueda ser posible.

La PAH, paralelamente, está también promoviendo en la Asamblea de Madrid una ILP para aprobar una ley integral sobre vivienda, que no existe en la región. Su idea es llevar el texto a la Cámara regional con sus correspondientes firmas el próximo 26 de mayo.

Los concentrados fueron alejados por la policía nacional varios metros de la puerta del Congreso alegando que estaban en un “perímetro de seguridad”.

El Tribunal Europeo de Justicia de Luxemburgo -TJUE- ha dado un nuevo revés a la ley 1/2013, con la que, según argumenta la Coordinadora de PAH's de la Región de Murcia, “el PP eliminó las propuestas contenidas en la Iniciativa Legislativa Popular que la Plataforma de Afectados por las Hipotecas presentó, avaladas con un millón y medio de firmas”. En concreto, el auto del TJUE se refiere a la cláusula relativa a los intereses de demora que contienen las hipotecas españolas, y que en lugar de ser suprimida por la mencionada ley, fue limitada hasta un máximo de tres veces el interés legal.

“El PP, consciente de que la totalidad de las hipotecas en España contienen cifras en los intereses de demora que no cabe sino considerar abusivas, introdujo en la disposición transitoria segunda de la ley una limitación de tales intereses, al triple del interés legal, obligando a los jueces a recalcular en cada procedimiento la cuantía de los intereses de demora”, explica la Coordinadora.

Y prosigue: “Ahora el TJUE ha dictado un auto, frente a una cuestión prejudicial promovida por un juzgado de Santander, que establece que en los contratos celebrados entre profesionales y particulares, y ante cláusulas abusivas, los jueces no tienen facultad para recalcular tales cláusulas, sino que simplemente están obligados a suprimirlas y no tenerlas en consideración, como si no existieran en el contrato”.

Las PAH's murcianas han interpretado los hechos afirmando que “el PP, en su permanente política de protección a los bancos y sanción a la ciudadanía, ha provocado perjuicio a las decenas de miles de personas que en su ejecución hipotecaria les ha quedado deuda con el banco, ya que ésta se ha visto incrementada injustamente con la cláusula de abusiva del interés legal recalculado por los jueces”.

Por todo ello, las Plataformas de Afectados por las Hipotecas exigen la revisión de oficio de las ejecuciones concluidas con deuda a favor del banco “para la eliminación de la parte que corresponda los intereses de demora”, a la vez que llaman a las personas afectadas a solicitar dicha revisión.

“Igualmente reiteramos nuestra exigencia a los poderes públicos para que sean inmediatamente de aplicación todas las medidas de protección al Derecho a vivienda contenidas en los tratados internacionales suscritos por España, y que constituyen legislación aplicable en nuestro país”, han concluido.

No es lo mismo uso que propiedad. Y es lo que reclaman cristianos de base y organizaciones sociales: que la iglesia católica siga haciendo uso de los templos religiosos pero que los bienes retornen “al pueblo”. Como en el caso de la Mezquita-Catedral de Córdoba o el de la Catedral de Sevilla que, como informó eldiario.es/andalucia, la iglesia registró a su nombre en 2010 por 30 euros.

Estos templos son los grandes referentes de las inmatriculaciones que la iglesia ha llevado a cabo desde 1998 al amparo de una modificación de la ley hipotecaria franquista de 1946. Desde entonces, miles de inmuebles han sido inmatriculados por la Iglesia. Una potestad que colectivos como Redes Cristianas, Comunidades Cristianas Populares, la plataforma Mezquita-Catedral de Córdoba Patrimonio de Todos o Europa Laica, entre otros, denunciarán en instancias europeas.

“La inmatriculada corrupción”, lo llaman. Por eso apoyarían “cualquier iniciativa ciudadana que en Sevilla reclamase la titularidad pública de la Giralda”. Porque el registro de propiedades por parte de la iglesia está cimentado en dos claves “esenciales”. Primero, que son normas “inconstitucionales” que equiparan “a las diócesis como instituciones públicas y a los obispos como fedatarios públicos”, apunta Antonio Manuel Rodríguez, profesor de derecho y miembro de la plataforma Mezquita-Catedral.

La propia iglesia, por serlo, certifica que el bien en cuestión es suyo. Y segundo, continúa, que la legislación “ha sido aplicada con evidente abuso de derecho”. No son sólo fincas como las que acogen los templos cordobés o sevillano. “Sevilla tiene que saber que, igual que en el resto de España, estamos ante el mayor escándalo inmobiliario de la historia, en el que la iglesia se ha hecho con el poder de plazas y caminos públicos, solares, locales comerciales… bienes de toda índole. Y en Sevilla ha ocurrido exactamente igual”, indica.

Inmatriculaciones en Andalucía

Estas organizaciones refieren miles de propiedades inmatriculadas. “En Andalucía podríamos hablar de unas 5.000”, aproximan. Un extremo que la iglesia nunca ha comunicado a las instituciones públicas “o al pueblo”. No lo exigía la ley hipotecaria franquista, latente hasta el retoque del primer Gobierno de José María Aznar que arrancó la experiencia de apropiación de inmuebles.

“Que devuelvan lo que es nuestro y que paguen por lo que puedan demostrar que es suyo”, dicen desde la plataforma Mezquita-Catedral. ¿Y por qué estas construcciones no serían de la iglesia católica? “La gente tiene que tener muy claro que las iglesias, las ermitas y los edificios de uso religioso siempre han sido del pueblo porque fue quien las construyó y restauró. Nadie cuestiona su uso católico, ni su posesión, se cuestiona su propiedad”.

Se trata, subraya, “de un auténtico expolio incuantificable y sin precedentes en la historia de España”. De una “operación de busca, caza y captura de inmuebles sin dueño para ponerlos a nombre de la iglesia”. Un “negocio redondo”, manifiesta Antonio Manuel Rodríguez, en el que las diócesis “no inmatriculan ruinas” sino que esperan “a que estos templos se restauren con dinero público para luego registrarlos”.

Propiedades “del pueblo”

En ambos casos, la Mezquita de Córdoba y la Giralda de Sevilla son “propiedad del pueblo y no de una institución privada como la iglesia católica”, a juicio del presidente de Redes Cristianas y de la Asociación de Teólogos Juan XXIII, Evaristo Villar. “Por más que la ley le haya dado esa potestad”, especifica.

Los cristianos de base mantienen “una postura teológica y filosófica” sobre estos inmuebles, “edificios que ha hecho el pueblo, que han costado mucho dinero y muchas vidas a lo largo de la historia y que han pasado por muchos regímenes”. De ahí, reivindican la titularidad pública de todos los templos y el carácter retroactivo de la reforma de la ley hipotecaria recién aprobada.

“No nos parecen bien este tipo de cesiones a la iglesia católica por tan poco dinero y de manera tan poco clara”, declara Raquel Mallavibarrena, de la Corriente Somos Iglesia. Se trata, dice, de una “tremenda injusticia avalada por los gobiernos correspondientes” que ha llevado a la organización eclesiástica a registrar propiedades “por el simple hecho de que no estaban inscritas”.

“La iglesia lo ha hecho muy mal apropiándose de monumentos, casas y fincas en los pueblos”, señala. Por su parte, desde el colectivo Europa Laica calculaban “en unos 13.000 las propiedades inmatriculadas en toda España pero hay muchas más”, según Francisco Delgado. “Estas cosas son del Estado, del pueblo, por eso pedimos al Parlamento de España y al europeo que todas estos edificios que no estaban registrados vuelvan al ámbito público”.

La “pelea”, recalca, está “en que la gente se dé cuenta de la usurpación ocurrida durante años y de cómo el Gobierno Aznar permitió que la iglesia se convirtiera en notario para inscribir a su nombre cualquier finca”. Los partidos políticos “podrían pedir auditorías sobre cuáles son los bienes incautados en cada pueblo o ciudad”, marcan desde la plataforma Mezquita-Catedral.

De momento, ninguna de las formaciones representadas en el Ayuntamiento de Sevilla ha respondido sobre el asunto a este periódico. PP, PSOE e IU, dejan aparcada su valoración. Tampoco Podemos, que llevaba en su programa electoral para los comicios andaluces la petición de titularidad pública de los edificios religiosos, se ha pronunciado al respecto. De su lado, Europa Laica, Redes Cristianas, Corriente Somos Iglesia o la plataforma Mezquita-Catedral de Córdoba Patrimonio de Todos apoyarían una petición ciudadana similar a la surgida en la ciudad califal: “Si surge movimiento en Sevilla nos sumaremos, por supuesto”.

La Catedral de Sevilla, y la Giralda, fueron inmatriculadas a nombre de la iglesia católica en el año 2010. El coste para las arcas eclesiásticas: 30 euros. Como la Mezquita de Córdoba cuatro años antes. Como multitud de bienes inmuebles registrados por el clero en todo el país merced a la potestad de la ley hipotecaria franquista de 1946 que medio siglo más tarde actualizara el primer Gobierno de José María Aznar. Cada año, el templo sevillano recibe más de un millón de visitantes que generan, tras pasar por taquilla, unos ingresos cercanos a los 9 millones de euros.

Nadie preguntó si el espacio debe ser público o no. Nada obliga ese extremo. En todo caso, las diócesis tienen la potestad, por ser iglesia, de certificar que el bien inscrito le pertenece. Además, con la exención de pago sobre el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por ejemplo, entre otros beneficios.

Estas situaciones serían imposibles en otros países. Es el caso de Francia, donde la Ley de Separación de la Iglesia y el Estado de 1905 fija, entre otras premisas, que todos los edificios religiosos son públicos. Del pueblo. Pero sí ocurre en España, donde la iglesia pudo registrar la Giralda, según la documentación a la que ha tenido acceso eldiario.es/andalucia. “La República no reconoce, no paga, ni subsidia religión alguna”, reza el texto legal francés que ampara el laicismo del Estado.

Para el Arzobispado de Sevilla, el acto de inmatriculación “se acoge al derecho y a la obligación que establece la ley para dejar las cosas en condiciones”. No hay movimiento alguno cuestionable, entienden. En aquel momento, el Arzobispo de Sevilla era Juan José Asenjo, que inmatriculó la Mezquita (y otras fincas) cuando era Obispo en Córdoba. Organizaciones laicas, contrarias a estos episodios, indican que este beneficio a la iglesia contraviene los artículos 14 y 16 de la Constitución Española, relativos al principio de igualdad y no discriminación y a la aconfesionalidad del Estado.

¿Qué significa inmatricular?

Como la organización Europa Laica, que estima en más de 5.000 las propiedades inscritas por la iglesia bajo este sistema en toda España. Caso de la finca urbana formada (así aparece) por La Santa, Metropolitana y Patriarcal Iglesia Catedral de Sevilla, por la Parroquia del Sagrario de la Catedral y, añade, Dependencias Anexas. En total, casi 23.000 metros cuadrados. El Registro de la Propiedad de Sevilla recoge, a fecha de uno de febrero del año 2010, el “pleno dominio por título de inmatriculación en virtud del artículo 206” a nombre del “Excelentísimo Cabildo de la Santa Metropolitana y Patriarcal Iglesia Catedral de Sevilla”.

¿Y quién expide la certificación sobre la propiedad de la Catedral y la Giralda para justificar la inmatriculación? La propia Archidiócesis de Sevilla. La inmatriculación es el acceso o ingreso de una finca al Registro de la Propiedad. La primera inscripción de dominio de la finca. Un privilegio que las diferentes diócesis poseen por el artículo 206 de la ley hipotecaria que elaboró el régimen franquista en 1946 y actualizó el primer Gobierno presidido por José María Aznar (PP). Desde 1998, y a partir de esta modificación, quedó revocada la prohibición expresa de inmatricular templos dedicados al culto católico. La iglesia, desde entonces, ha incorporado miles de fincas e inmuebles a su patrimonio oficial.

Para hacerlo, a la iglesia le basta con un documento elaborado desde la propia institución religiosa. La ley hipotecaria de 1946 equipara, para esto, al fedatario eclesiástico con un notario público. De ahí que en el caso de la Catedral y la Giralda será la Archidiócesis hispalense quien certifica la propiedad. La reforma de la ley hipotecaria, tras su publicación el pasado 1 de abril, prohíbe esta facultad. Aunque el nuevo proyecto de Ley Hipotecaria y del Catastro aprobado en marzo en el Congreso de los Diputados consolida, no obstante, las apropiaciones ejecutadas hasta ahora al carecer la norma de carácter retroactivo.

La iglesia también ha estado exenta de publicitar estas acciones. Esto provoca que en la mayoría de casos hayan transcurrido los dos años de carencia que tiene una primera inscripción sin que sea recurrida. Según fuentes del Arzobispado sevillano, “el Cabildo de la Catedral es el que ha hecho efectiva la inmatriculación de la Catedral”. Así, “la Diócesis de Sevilla ha ido efectuando inmatriculaciones de los templos y de las propiedades a su nombre”, aunque la institución no precisa a qué número ascienden los inmuebles totales.

“Lo que ha hecho” la iglesia en Sevilla, “y todas las diócesis españolas”, precisan,  “es atenerse a la ley”. “Hay una normativa que establecía que había que hacer en un plazo de tiempo las inmatriculaciones, no solamente la Iglesia Católica sino cualquier propietario, su registro oportuno, y es lo que ha hecho la iglesia”, mantienen las mismas fuentes. El Arzobispado de Sevilla “se acoge al derecho y a la obligación que establece la ley para dejar las cosas en condiciones”.

Inscripción de bajo coste

En el Registro de la Propiedad de Sevilla indican que las “bonificaciones” que tenga la propia iglesia para la inmatriculación de fincas “van por ley y son iguales en cualquier sitio”. Por lo tanto, si la Mezquita de Córdoba quedó registrada en 2006 por 30 euros, “debe ser la misma cantidad en el resto de casos”, refieren. Los archivos señalan que la iglesia alegó la “exención” de cargas por el “pago de la liquidación o liquidaciones complementarias que en su caso puedan girarse por el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”. Circunstancia que afecta durante cinco años y cumple el próximo 30 de abril. No ocurre lo mismo, apuntan, si el registro lo efectúa “una particular o una empresa”. En este caso, el coste varía en función del tamaño y valor catastral de la finca.

Sobre estas cuestiones han surgido en los últimos años numerosos pronunciamientos, sobre todo a raíz de la polémica surgida por el templo cordobés. Como el profesor de Derecho Civil y vicedecano de Investigación y Calidad de la Facultad de Derecho de la Universidad de Navarra, Luis Javier Arrieta, experto en inmatriculaciones, que indicó que mientras “nadie justifique un mejor derecho” sobre la propiedad registrada, “el asiento de la iglesia subsistirá”.

No existe un dato público de la cifra alcanzada por los registros de la iglesia pero Arrieta entiende que no es “descabellado hablar de miles de fincas registradas” por las instituciones eclesiásticas desde 1998. “Todos los asientos registrales son impugnables si se consideran erróneos o inexactos” aunque, puntualiza, “quien piense que es el propietario puede demandar y solicitar” su cancelación pero habría que examinar la historia del Derecho Civil en la Edad Media “porque no es admisible aludir a la imprescriptibilidad del dominio público justificándola tan sólo en la normativa actual”.

Por su parte, desde las Comunidades Cristianas Populares han reprobado “todas las inmatriculaciones que la jerarquía está realizando sobre iglesias, capillas, ermitas” y otros bienes “sobre las que anteriormente no tenía derecho de propiedad”. Esta actitud “escandaliza a todos los cristianos” y prueban, insistieron, “un celo de propiedad excesiva o de rapiña por parte de nuestra jerarquía”.

La plataforma ciudadana Mezquita-Catedral de Córdoba Patrimonio de Todos ha dado un paso más en su defensa de la titularidad pública del principal monumento cordobés y se ha dirigido al nuevo ministro de Justicia, Rafael Catalá, para pedirle que dé un paso atrás con respecto a la reforma de la Ley Hipotecaria que preparaba su antecesor en el cargo, Alberto Ruiz Gallardón.

Gallardón dio a conocer el proyecto de reforma de la Ley Hipotecaria que, si bien eliminaba el actual artículo 206 por el cual la Iglesia ha inscrito cientos de bienes a su nombre en el Registro de la Propiedad sin más certificados que los expedidos por la propia jerarquía eclesiástica, de entrar en vigor tal y como preveía el anterior ministro perpetuaría las inmatriculaciones ya hechas hasta la fecha –entre ellas la de la Mezquita de Córdoba- y no habría manera de deshacerlas de forma conjunta en un futuro.

Por ese motivo, la plataforma que defiende una Mezquita-Catedral de titularidad pública ha remitido al ministro Catalá –conjuntamente con la Plataforma para la Defensa del Patrimonio Navarro- una carta en la que solicita “la retirada inmediata de la amnistía registral que se esconde tras el Proyecto de Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria” que actualmente tiene el Gobierno sobre la mesa.

En este escrito, al que ha tenido acceso eldiario andalucia, se refieren así con “amnistía registral” a la imposibilidad de deshacer las inmatriculaciones ya hechas por la Iglesia en cientos de bienes que ambas plataformas consideran públicos si entra en vigor la reforma de la Ley Hipotecaria que preparó Gallardón. Porque, si bien con la nueva ley se considera que el artículo 206 de la actual no se ajusta a los principios constitucionales de igualdad y aconfesionalidad del Estado, nada se dice de las inscripciones hechas por la Iglesia con anterioridad beneficiándose de ese artículo.

Inconstitucionalidad y derogación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria

Así, la plataforma pro Mezquita pública solicita al ministro Rafael Catalá que “rompa la alianza que su antecesor mantenía con la jerarquía católica” y “cumpla con su deber en defensa del patrimonio público y la legalidad constitucional (…) reconociendo de manera expresa la inconstitucionalidad sobrevenida del artículo 206 de la Ley Hipotecaria y, en consecuencia, su derogación desde la entrada en vigor de la Constitución Española”.

Las dos plataformas firmantes del escrito para el ministro de Justicia y apoyadas por cientos de miles de ciudadanos que han expresado su adhesión a sus peticiones, defienden “el carácter público del patrimonio cultural, histórico y artístico usurpado en todo el territorio de Estado por la jerarquía católica al amparo de una norma predemocrática e inconstitucional”.

Y asimismo, más allá de esta petición al ministro de Justicia y al Gobierno central, también se han dirigido a los grupos políticos del Congreso, el Senado y los distintos Parlamentos autonómicos con el fin de pedirles que utilicen sus medios jurídicos sobre la inconstitucionalidad de la Ley Hipotecaria e impugnando cada una de las inmatriculaciones ya hechas.

Así, exigen a los distintos grupos parlamentarios “que actúen por las vías jurídicas oportunas para impugnar este enorme expolio cultural sin precedentes en un país democrático, cuya inconstitucionalidad han reconocido el Pleno del Parlamento de Andalucía y la mesa de portavoces del Parlamento de Navarra”.

Por eso, piden que los grupos políticos actúen “elevando un recurso directo de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional, que declare nulas de pleno derecho todas las inmatriculaciones ejecutadas por la Iglesia Católica al amparo de normas fraudulentas y franquistas que les permite actuar como administración pública y a sus diocesanos autocertificarse como si fueran fedatarios públicos”. Y, en segundo lugar, solicitan asimismo que impugnen “cada una de las miles de apropiaciones practicadas, con la petición a los jueces ordinarios para que eleven cuestiones de inconstitucionalidad” sobre ello.

Reunión con grupos políticos del Congreso

Para la plataforma pro Mezquita pública “existen argumentos jurídicos solventes que sostienen que es viable, necesario y urgente elevar el recurso (de inconstitucionalidad) directo”, aludiendo también así a la negativa de la Mesa del Parlamento andaluz a presentar dicho recurso de inconstitucionalidad bajo el argumento de que el plazo para hacerlo ha vencido. “En todo caso, es al Tribunal Constitucional a quien correspondería considerar o no su admisión”, dicen.

Con el fin de tratar este asunto, los representantes de la plataforma cordobesa han solicitado una reunión con todos los grupos parlamentarios del Congreso de los Diputados “para informar de la gravedad de la situación y ofrecer nuestra ayuda”, ya que consideran que “los partidos políticos con representación parlamentaria tienen la misión constitucional de defender el interés público”. “Aparquen sus legítimas diferencias y sumen sus esfuerzos”, exigen.

IU no tira la toalla en su empeño en que la Junta de Andalucía recurra en el Tribunal Constitucional (TC) el artículo 206 de la Ley Hipotecaria que permitió a la Iglesia Católica inmatricular numerosos bienes como propios, el más emblemático la Mezquita de Córdoba. Tras no ser admitida por la Mesa de la Cámara la propuesta registrada por IU el pasado 11 de septiembre por “defectos de forma”, la coalición de izquierdas espera el informe del letrado del Parlamento de Andalucía, José Antonio Víboras, para intentarlo de nuevo.

El caso es que el informe, que impidió que la propuesta de IU fuera debatida en el pleno de la pasada semana, viene a señalar que no se puede presentar esta impugnación en el TC porque es una norma de 1946 y el plazo para hacerlo expiró hace más de tres décadas. Un contratiempo que incluso ha generado cierto malestar entre los dos socios del Gobierno por entender la coalición de izquierdas que el PSOE-A se ha echado para atrás en su empeño inicial de plantar cara a esta norma.

Desde la coalición de izquierdas han recordado que este asunto “exige un debate” en el pleno y no puede ser frenado por un informe que haya presentado el letrado, de manera que están pendientes de conocer a fondo su contenido “para presentar las pertinentes alegaciones”. Igualmente, insisten en que si no es posible el recurso en el TC buscarán otras vías, como la administrativa para ir contra una ley que incurre en “inconstitucionalidad”. Recalcan que “hay otras fórmulas” para ofrecer un posicionamiento claro contra esta norma.

El PSOE, de acuerdo en la cuestión de fondo

En el PSOE-A comparten la cuestión de fondo planteada por sus socios de que con esta ley se podría estar vulnerando la Constitución Española y el Estatuto de Autonomía. De hecho, lo expresa de esta manera el consejero de Presidencia, Manuel Jiménez Barrios, quien ha subrayado que el Gobierno de Andalucía “llevará a cabo el mandato” que salga del pleno para adoptar todos los “mecanismos políticos y jurídicos necesarios” para declarar la inconstitucionalidad de una norma tan “anacrónica y desfasada”, cuya reforma, no obstante, ya se está debatiendo en estos momentos en el Congreso de los Diputados. Ha compartido igualmente el rechazo de IU por el hecho de que la norma “equipare a diocesanos con fedatarios públicos”.

El consejero de Presidencia, José Jiménez Barrios, ha asegurado este jueves que la Junta de Andalucía “llevará a cabo el mandato” del Parlamento autonómico para adoptar todos los “mecanismos políticos y jurídicos necesarios” para declarar la inconstitucionalidad de una norma tan “anacrónica y desfasada” como la Ley Hipotecaria de 1946 y cuya reforma se está debatiendo en estos momentos en el Congreso de los Diputados.

Así lo ha dicho en el pleno del Parlamento tras ser interpelado por la diputada de IULV-CA Alba Doblas sobre esta resolución aprobada por la Cámara autonómica y sobre si la comunidad va a “utilizar todos los mecanismos” a su alcance con el fin de declarar la inconstitucionalidad de la Ley Hipotecaria “que había dado la posibilidad a la Iglesia de inmatricular masivamente bienes que pertenecen a todos” como la Mezquita de Córdoba.

Jiménez Barrios ha afirmado que el Gobierno andaluz “va a dar cumplimiento” a este mandato del Parlamento y que, por tanto, lo que va a hacer es “fundamentar plenamente los principios” tanto de la Constitución como del Estatuto de Autonomía frente a el “privilegio” que ha tenido en esta materia la Iglesia.

El consejero, que ha mostrado el “rechazo” del Ejecutivo andaluz a que “en pleno siglo XXI” siga vigente una ley que “plantea muchas dudas de constitucionalidad” y que “equipara a diocesanos con fedetarios públicos”, ha valorado no obstante que el Gobierno de la Nación esté estudiando la reforma de esta ley hipotecaria en el Congreso, un trámite que, según ha apostillado, es el ideal para “hacer desaparecer la posibilidad de que la Iglesia utilice el procedimiento especial para la inmatriculación de los bienes”.

Por ello, ha dicho que el PSOE va a utilizar el trámite de enmiedas para que se lleve a efecto esta posibilidad y, sobre todo, para que la aplicación y entrada en vigor de la reforma de la ley hipotecaria sea “inmediata”, no que ahora mismo contempla dar “curiosamente un año” de plazo para ello.

“Creemos que ahí está el 'quid' de la cuestión. No debe tener un año de entrada en vigencia sino ser de inmediata ejecutividad para poner las cosas en su auténtico sitio”, ha remarcado tras pedir al PP que “aproveche esta oportunidad que tiene para rectificar” y “acabar con este privilegio” de la Iglesia.

Por su parte, Doblas ha advertido de que la petición de que la Mezquita de Córdoba de titularidad pública “no es una cruzada contra la Iglesia” sino una “defensa de la grandeza de nuestro patrimonio contra quienes nos lo quieren arrebatar, se llame Iglesia o 'Periquito el de los Palotes'”.

De ahí, que haya pedido al Gobierno andaluz que lleve a cabo tres acciones concretas como son las de “conocer, informar y recurrir” porque, según ha advertido, puede haber muchos bienes que se consideren públicos y que, sin embargo, hayan sido inmatriculados por la Iglesia.

“Esa realidad está ahí y el Estatuto nos obliga a defender nuestro patrimonio”, ha concluido para urgir a la Junta de Andalucía a “defender” su patrimonio y a conocer qué “bienes han sido usurpados” por la Iglesia.

“Es hora de que los jueces se conciencien y actúen”. Bajo esa premisa, cientos de personas, en una acción coordinada a nivel nacional por todos los colectivos de Stop Desahucios y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), han presentado este martes escritos ante los juzgados para solicitar que se paralicen o suspendan los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Lo piden en virtud de las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea –la última del 17 de julio de 2014- que establece que la Ley Antidesahucios que aprobó el PP en solitario va en contra de los derechos fundamentales de las personas. En concreto, porque considera que la legislación española viola el artículo 47 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea que consagra el derecho a la tutela judicial de todos los ciudadanos en igualdad.

Tras esa sentencia, el Gobierno se vio obligado a realizar una modificación en un artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil que permite a los particulares recurrir sus procesos de ejecución hipotecaria en un plazo que termina a primeros del próximo mes de octubre. Y aunque el Ejecutivo no dio publicidad a este cambio en la legislación, las plataformas antidesahucios se han encargado de leer la letra pequeña y aunar su acción para que los afectados presenten en estos días sus recursos y eleven escritos a los jueces para pedir la paralización de los lanzamientos de sus casas.

“Si vemos que los jueces no hacen caso a Bruselas es que son cómplices del Gobierno y los bancos”. Así lo cree firmemente Antonio, una de las personas afectadas por un proceso de lanzamiento de su casa que lleva ya varios años batallando para no quedarse sin vivienda. Este martes ha presentado, junto a otras sesenta personas, un escrito en los juzgados de Córdoba para que los jueces atiendan a la sentencia del Tribunal de la UE y “puedan proceder a anular los procedimientos de ejecución hipotecaria”, según reza el documento entregado.

Antonio, que con 43 años y dos hijas a su cargo no tiene prestación alguna, sabe bien lo que Bruselas dice al respecto, porque este hombre fue uno de los seis caminantes de Stop Desahucios que en el verano de 2013 recorrieron más de 2.600 kilómetros a pie desde Córdoba para denunciar ante la Comisión Europea la situación de miles de familias en España que se veían abocadas a un desahucio.

Allí les escucharon. Incluso obtuvieron respuesta recientemente de la propia Comisión Europea que se ha comprometido a abrir una investigación sobre la situación de los afectados por sus hipotecas en España. Pero para muchos, como él, esa situación se alarga ya muchos años y quieren que los jueces tomen ya cartas en el asunto.

“Mi casa ya se había subastado, pero el juez canceló la subasta al comprobar que había cláusulas abusivas en mi hipoteca con el BBVA”, explica Antonio. Ahora espera respuesta del banco para negociar y, mientras tanto, ha podido seguir viviendo en su casa. Pero, persiste en su idea, “los jueces tienen que implicarse. Si estamos en la UE es para algo”, dice aludiendo a la sentencia del Tribunal Europeo que avala a los afectados por procesos de desahucios.

Como él, otros muchos compañeros de la plataforma Stop Desahucios se han dado cita en los juzgados para presentar sus escritos. Cada uno, con su caso, con su historia. Ángel y Charo son una pareja con dos hijos que llevan dos años sin poder pagar su hipoteca al Banco Santander. “Hemos pedido una dación en pago pero el banco no contesta. No negocia y estamos en proceso de ejecución hipotecaria”, cuentan.

“Hay jueces que no escuchan, pero debe prevalecer la sentencia del Tribunal Europeo”

Sin fecha concreta para el lanzamiento pero con la angustia en el día a día, esta pareja con ambos miembros en paro y cobrando 213 euros al mes, esperan contestación de la entidad bancaria para paralizar su desahucio y que se abra una negociación para buscar una solución. Y esperan, asimismo, “sensibilidad de los jueces” ante la situación que viven. “Hay jueces que no escuchan, pero ahora debe prevalecer la sentencia del tribunal de la Unión Europea”, explican. “Porque –añaden- si somos europeos para unas cosas para esto también”, dicen en alusión al escrito que han sellado en el registro de los Juzgados.

“La manera de parar esto es no aislarse y luchar juntos”. Lo dice por experiencia en carne propia Óscar, que no conocía la plataforma Stop Desahucios cuando sufrió su lanzamiento y perdió su casa en 2012, cuando llevaba cuatro años en paro y no podía pagar la hipoteca. “Perdí mi vivienda y aún me queda una deuda de 50.000 euros por pagar”. Y ahora, sigue dando la batalla para que a ningún compañero más de la plataforma le pase lo que a él. Por eso mira también a los jueces. “El que me tocó a mí fue totalmente frío, no tuvo ninguna sensibilidad. Pero ahora espero que las cosas cambien y que tengan algo de conciencia social”, pide.

“Por lo que estamos viendo, de momento (los jueces) no hacen caso. Siguen a las órdenes de los bancos, que son quienes tienen el poder. Se dejan llevar por ellos y no atienden a las necesidades de las personas”. Es su lectura cruda de una realidad que conoce bien. Una realidad que, con la acción de este martes, quieren trasladar a la conciencia y la responsabilidad de los jueces porque, según las plataformas de afectados, hoy en día, “cientos de familias con menores de edad y personas mayores están perdiendo sus viviendas sin una alternativa habitacional”.

El grupo parlamentario de IU ha registrado este jueves una propuesta de interposición de un recurso de inconstitucionalidad contra el artículo 206 de la Ley Hipotecaria que ha posibilitado a la Iglesia Católica inmatricular como propios una serie de bienes, el más destacado la Mezquita de Córdoba. También propone recurrir el artículo 304 del reglamento de dicha ley que legitima a los diocesanos para expedir las certificaciones pertinentes “asimilándolos de este modo a auténticos fedatarios públicos”.

La diputada Alba Doblas ha confiado en que el resto de grupos parlamentarios apruebe la propuesta, destacando que su contenido “no es ideológico ni va contra nadie”, sino que pretende que “se respete la Constitución Española” y el principio de “aconfesionalidad”. Ha destacado que la propia naturaleza del Registro de la Propiedad genera una dificultad “insalvable” para encontrar bienes inmatriculados conforme a estos dos normas, “lo que vulnera el principio de seguridad jurídica”.

Con esta decisión, IU responde a la petición que hizo el pasado mes de mayo la Plataforma Mezquita Catedral a los distintos grupos parlamentarios, para que este bien fuera reconocido como totalmente público y no propiedad de la Iglesia Católica, independientemente de que ésta continuara con su gestión, si bien, según dicho colectivo, acogiéndose a los principios de transparencia y rendición de cuentas correspondientes.

La diputada de IU ha criticado que en este caso, además, se está dando “un trato de favor a la Iglesia Católica”, lo que se aleja de lo establecido en la Carta Magna “que en su artículo 16 proclama que ninguna confesión tendrá carácter estatal”. Por ello, cree que estamos “ante un caso de inconstitucionalidad sobrevenida”.