Los vecinos de la calle Letonia de Tres Cantos, frente a la urbanización Residencial Báltico y cerca de las calles Hungría y Dinamarca, siguen pasando frío. Irónicamente, estos pisos públicos pertenecientes al Plan Vive de la Comunidad de Madrid llevan varias semanas con incidencias en el servicio de aerotermia, gestionado por la empresa Acenz, la misma que operaba en otros pisos del programa de alquiler “asequible” en Getafe que denunciaban problemas con el agua caliente las pasadas navidades. Pero el frío es solo una de muchas quejas que señalan estos vecinos de Tres Cantos: facturas inasumibles para muchos, defectos en la construcción o el jardín, puertas abiertas día y noche —que aseguran que favorecen que se produzcan robos— y una cláusula ilegal por la que la Asociación de Vecinos Letonia llevará a los juzgados a Tarvos, la empresa dueña del inmueble. 

Todos los inquilinos del Plan Vive pagan, entre otras tasas e impuestos, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Se trata de una cláusula que ya señaló la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM) en un informe el pasado mes de mayo por contravenir “la Ley de Arrendamientos Urbanos y la normativa de vivienda protegida”. Además, es algo por lo que ya protestaron varios de los inquilinos de las 140 primeras viviendas del Plan Vive de la Comunidad de Madrid en Alcorcón, en 2024. Pero esta es la primera vez que unos vecinos se enfrentarán a Tarvos en los juzgados para defender que la cláusula “es ilegal y abusiva”, según asegura uno de los abogados que llevará su caso, Javier Ledesma. 

Los vecinos de 62 de estas viviendas reclamarán la devolución de este importe de IBI que se les ha cobrado durante los dos últimos años, casi 30.000 euros según el abogado. En su defensa, se basarán principalmente en una sentencia del Tribunal Supremo del año 2023 que declaró la nulidad de esta cláusula en unos pisos públicos de Aragón. “Establece que en las viviendas de protección oficial, las únicas cantidades que se pueden exigir son la renta y los costes reales de los servicios prestados”, algo que no incluye impuestos como el IBI, explica Ledesma. Contactada por este periódico, Tarvos ha decidido no hacer ninguna declaración al respecto.

La demanda no señalará a la Comunidad de Madrid como responsable en este caso, pero el abogado apunta que sí tendría “la posibilidad de decir expresamente que estas cuantías por IBI no pueden ser cobradas al arrendatario”. Algo que se podría establecer en el pliego de condiciones, asegura. Según la Consejería de Vivienda, “la Dirección General de Vivienda ha exigido que se compense a los afectados los perjuicios ocasionados durante el periodo en el que se produjeron las penalidades” y añaden que “la Comunidad de Madrid continuará vigilante y, en el supuesto de que las incidencias no queden definitivamente solucionadas, no dudará en apercibir a la concesionaria y, si procede, aplicar las penalizaciones correspondientes, garantizando así la defensa del interés general y los derechos de los adjudicatarios”.

El importe exacto que pagan al mes por el IBI, así como los gastos comunitarios, varía según el piso. Adrián Alarcón, secretario de la Asociación de Vecinos Letonia, vive en un piso de dos habitaciones por el que asegura que paga un alquiler mensual de 890 euros. Se trata de un piso de 60 metros cuadrados en el que viven dos personas. Sin embargo, a este alquiler que se promociona como asequible hay que añadirle el IBI —unos 60 euros al mes en el caso de Adrián— y los gastos de comunidad, que acaban sumando 1.090 euros. Eso, sin contar las facturas de aerotermia, agua, luz… 

Denuncian facturas de aerotermia desorbitadas

Cuando estos vecinos no pasan frío por el mal funcionamiento de la calefacción —del que algunos se siguen quejando después de que Acenz y Sogeviso, la gestora de los alquileres, dijeran que estaba solucionado— lo pasan por no poder permitirse el coste de las facturas. Algunos vecinos como Kamil Pozezynski o el Presidente de la Asociación de Vecinos, Gonzalo Ruiz, aseguran que llegan a los 150 euros, por lo que muchos deciden apagarla y comprar calefactores eléctricos para pasar el invierno. 

El precio del servicio de aerotermia es todavía más llamativo cuando se compara con las tasas que pagan los vecinos de la calle Emilio Tuñón, también del Plan Vive y a tan solo 10 minutos de la calle Letonia. En su caso, es la empresa Ness quien se encarga de suministrarlo y las tasas que pagan estos inquilinos son casi la mitad de lo que pagan en Letonia con la empresa Acenz. ¿Por qué encargar a esta empresa que suministre el servicio mientras existe otra con una oferta más competitiva?

Gonzalo Ruiz señala la relación entre Acenz y Avintia, el grupo que gestiona la conserjería, limpieza y otros servicios del edificio. Esta última es cocreadora de Acenz, por lo que, señala, “todo el dinero se va a Avintia”. Queda todo en casa. “Mucha gente lo que está haciendo con repulsa es dejarla apagada y este mes va a devolver el recibo”, añade Ruiz. De hecho, la comunidad de vecinos inició por su cuenta una consulta para proponer cambiar de empresa de aerotermia y la mayoría ha votado a favor.

Acenz niega que se hayan repetido los problemas con su servicio y aseguran que su equipo “ha estado pendiente en todo momento de esta incidencia puntual”, por lo que “el servicio quedó totalmente restablecido desde el pasado día 30 de diciembre”. Además, añaden que el consumo medio de las 209 viviendas del proyecto de Tres Cantos es de 50,03 euros mensuales o 600,36 anuales. “Este importe incluye los servicios de calefacción, aire acondicionado, agua caliente sanitaria y el mantenimiento de sus instalaciones en régimen de garantía total. Incluye, además, el IVA. Un importe infinitamente inferior a la media nacional que, por los mismos conceptos, se sitúa en los 1.300 euros anuales y que solo es posible gracias al sistema constructivo aplicado, el modelo industrializado, que garantiza los máximos estándares de calidad y eficiencia energética”. En cuanto a la relación de la empresa con el grupo Avintia, aseguran que no tienen vinculación alguna “más allá de la lógica relación profesional” y “no existe dependencia jerárquica, funcional u orgánica de aquella organización respecto de esta”.

Adnane Jirrari es otro vecino de Letonia. Para pagar su alquiler en un piso de tres habitaciones en el que vive con su pareja y sus dos hijos, tiene dos trabajos: entre semana, lleva una hormigonera, y durante el fin de semana es empleado de limpieza en un ayuntamiento. Cuenta que paga 1.600 euros al mes, incluyendo gastos de comunidad, agua y luz. Él es uno de los vecinos que no encienden la calefacción “por el susto” que se podía llevar con la factura. “Los vecinos se empezaron a quejar de que les salía muy caro. Así que he comprado calefactores eléctricos y estoy apañado con eso”.

Césped levantado, culebras en el jardín y otros defectos del inmueble

Pero otros servicios por los que pagan, como la jardinería, tampoco se libran de las críticas. Gonzalo Ruiz, no ve a dónde han ido a parar los 9.000 euros que asegura que gastó la comunidad en este servicio durante todo el año 2025, mientras que el jardín se ve descuidado, solo se desbrozó una vez en todo el año, e incluso cuenta que el pasado verano llegaron a ver culebras entre las hierbas. Esta misma semana se solucionó un problema que llevaban arrastrando desde septiembre, según Ruiz. Una parte significativa del césped artificial que rodea la piscina se había levantado. Algo que desde entonces se ha tenido que intentar remediar poniendo ladrillos por encima para mantenerlo pegado al suelo.

En el interior del edificio también tiene algunos defectos. Pequeñas humedades en los pasillos, por ejemplo, o tuberías, cables y contadores al descubierto en el techo. Hasta tres en uno de los edificios del bloque. Además, una de las grandes quejas de los vecinos tiene que ver con la seguridad. Varias puertas de acceso a la comunidad permanecen las 24 horas abiertas, así como algunas de las que dan acceso a los edificios o el garaje. “Tenemos una comunidad muy abierta”, ironiza Jirrari. Algunas de las cerraduras tienen un defecto por el que basta con empujar de la puerta para que se abra sin más, y Ruiz achaca varios robos del año pasado a esto. “Robaron ruedas de un coche, un Audi, que vale cada rueda casi 1.000 euros. Luego también robaron un volante de un BMW, y rayaron varios coches”, recuerda.

la gestora de los alquileres, Sogeviso, sostiene que los problemas con la aerotermia “quedaron solucionados” y añade que “las posibles incidencias puntuales están trasladadas tanto a la mantenedora como a la constructora para su resolución, como habitualmente. En cuanto a otros asuntos, por supuesto actuaremos como enlace con la Concesionaria, Tarvos, de todas las peticiones de los residentes para responder lo antes posible”.

El Tribunal Supremo acaba de aumentar la factura que pagan los bancos por los miles de pleitos abiertos por cláusulas abusivas en juzgados de todo el país. La Sala de lo Civil ha modificado su doctrina y ha especificado que las entidades deben pagar las costas del proceso cuando pierden un juicio por cláusulas abusivas, pero también si el cliente tuvo que recurrir y los tribunales le dieron la razón en segunda instancia. Si el cliente denunciante es el que pierde en segunda instancia, por contra, los jueces establecen que el banco tendrá que pagar la mitad de las costas aunque sea su recurso el que haya triunfado parcialmente.

Las cláusulas bancarias potencialmente abusivas han sido uno de los asuntos con más protagonismo en los tribunales españoles en la última década. En 2017, incluso, el Consejo General del Poder Judicial tuvo que poner en marcha un plan de especialización de juzgados en este tipo de pleitos entre bancos y clientes para hacer frente al aluvión de demandas de personas contra las cláusulas, como las 'suelo' o 'techo', que condicionaban negativamente sus hipotecas.

Los números de estos juzgados evidencian que la inmensa mayoría de los pleitos sobre cláusulas abusivas judicializados se han resuelto a favor de los clientes. En sus primeros cinco años de funcionamiento, estos juzgados ingresaron más de 710.000 pleitos. En 2021, por ejemplo, el 97,8% de las sentencias fueron favorables al cliente. La Abogacía española, en su momento, llegó a recurrir esta medida.

Cada uno de estos pleitos gira en torno a reclamaciones de miles de euros por cláusulas abusivas que han encarecido de forma irregular las hipotecas de los clientes bancarios, pero la factura es mayor: las costas judiciales de cada proceso. En el caso de la jurisdicción civil, la factura crece con los honorarios de abogados y procuradores, las tasas, posibles peritajes y otros gastos. Miles de euros más.

Hasta ahora el Tribunal Supremo se había limitado a establecer que en primera instancia el perdedor del pleito se hacía cargo de las costas. Pero no había especificado qué pasaba cuando el cliente había perdido en primera instancia y se había visto obligado a acudir a una Audiencia Provincial para que los jueces declarar la abusividad de su cláusula. En este caso, dice ahora el Supremo tras recoger las últimas sentencias del Tribunal Constitucional, el banco debe hacerse cargo de las costas. Y si es el banco el que gana parcialmente en segunda instancia, aún así debe pagar la mitad de las costas.

Estos razonamientos afectan, por tanto, a las sentencias dictadas por Audiencias Provinciales, organismos que revisan en segunda instancia las sentencias de los juzgados especializados en cláusulas abusivas donde, mayoritariamente, los magistrados han dado la razón a los clientes. No se extienden, especifica el Supremo, a los recursos de casación ante el propio Supremo, que tienen una normativa propia. Pero los datos del CGPJ revelan la magnitud del pleito: sus bases de datos recogen, solo en este año 2025, más de 20.000 resoluciones sobre esta temática.

Obligar al cliente a pagar las costas a pesar de haber tenido que llegar hasta una Audiencia Provincial para que le den la razón, dice el Supremo, puede incluso ser disuasorio y evitar que la gente acuda a los tribunales a denunciar estas cláusulas abusivas. “Vería mermado su derecho si, pese a reconocerse por los tribunales, tuviera que hacer frente a las costas devengadas durante la fase de recurso”.

Aída Quinatoa siempre ha querido estar al tanto de cada movimiento que se producía en su enrevesado laberinto judicial. Cada nuevo documento, cada escrito, cada avance o retroceso que se ha ido produciendo durante más de una década. Cuando su abogado la llamó este viernes, ella pensó que sería un trámite más. “Me dijo que habíamos ganado, que había un fallo a nuestro favor”, explica con una sonrisa, todavía tratando de asimilar el archivo de un procedimiento de desahucio, contra el que cabe recurso, que la persigue desde 2014. Aunque su lucha por el derecho a la vivienda viene de más atrás y fue una de las semillas de las que brotó la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH).

Quinatoa llegó a España con su pareja a principios de los 2000. La idea era quedarse en el país un par de años y regresar a su Ecuador natal, donde se crio una de las comunidades indígenas y de donde trajo “los valores y la dignidad” de sus abuelas. Pero esa cuenta atrás se fue reiniciando una y otra vez. Empujada por las condiciones de hacinamiento a la que se enfrentan muchos recién llegados, en 2004, la mujer cayó en esas campañas de la época, de empresas como la Central Hipotecaria del Inmigrante, que operaban con diversas entidades bancarías y tentaban a los migrantes con la idea de hacerse con una casa en propiedad y dejar de malgastar el dinero en el alquiler, auspiciadas por unas entidades bancarias que daban crédito sin control para mantener la burbuja.

A través de una inmobiliaria, buscó un piso pequeño, que pudiera pagar con su sueldo de ayuda a domicilio y el de su pareja, que trabajaba en la construcción. “Una casa para vivir”, insiste, que no costase más de 100.000 euros. Lo hizo a través de una inmobiliaria. “Me enseñaron un piso muy bonito en Alcorcón, pero cuando había que ir a firmar me mostraron otro peor. Yo dije que no, pero me amenazaron con cobrarme las comisiones si renunciaba, así que acepté, pero pedí otra casa mejor”, recuerda.

Finalmente, Aída accedió a una vivienda de 46 metros en el barrio obrero de San Blas, con problemas de instalaciones, que “se venía abajo”, y una deuda de 146.000 euros con el banco y 14.000 más con la inmobiliaria. La cuota hipotecaria comenzó por 640 euros mensuales, al margen de los 240 que pagó durante cinco años por la intermediación. Se quedó, también, un aval cruzado. “Te decían que tenías que ayudar a tu compatriota, para que esa persona pueda ayudarte a ti, pero al final cubrías a gente que no conocías de nada”, explica.

Los avales cruzados funcionaban como un efecto dominó, con familias cubriendo a otras que no conocen, que a la vez servían de retén para otras y así sucesivamente. En pie mientras todas resisten, abajo en cadena si una se desmorona. Aída había cubierta a una pareja de compatriotas, que no conoció hasta que se le acercaron en una manifestación por el derecho a una vivienda digna y contra los abusos de la banca. “Ellas dejaron de pagar en 2007 y vinieron a por mi nómina y mi piso en 2008. Siempre echando la culpa a los más débiles”, recuerda.

Aída reivindica los valores de comunidad de su pueblo y el convencimiento de que la lucha debe ser colectiva. “Todo lo que hago es transparente y quiero que el mundo lo sepa, así que puse sobre la mesa mi situación y, efectivamente, no era la única”. En aquel momento, se plantó en la oficina de la entidad bancaria para reclamar una solución. Entonces ya no estaba sola: “Había 100 personas más. No era la única. No era la culpable”.

Esa puesta en común sirvió para tomar conciencia de un problema que acabó propagándose como la pólvora y que terminó provocando más de un millón de desahucios. Los estragos de la crisis financiera e inmobiliaria se notaron primero entre la población migrante, en muchos casos sin una red de apoyo familiar en España. Aída se había organizado junto a sus compatriotas en torno a la asociación Conadee y, cuando la PAH nació en 2011, ella estaba allí.

Para entonces, la caja que le había dado la hipoteca fue absorbida y se había desprendido de su aval cruzado, aunque ella no tiene muy claro el motivo, solo sabe que las personas a las que había avalado volvieron a su país. Durante todo ese tiempo, Aída cumplió religiosamente con su cuota hipotecaría. Siguió pagando en 2007, cuando su pareja se quedó sin trabajo en la crisis que arrasó miles de empleos del sector de la construcción. Y siguió pagando en 2012, cuando ella misma perdió su curro y empezó a cobrar el paro, que destinaba a saldar su deuda. No pudo más en 2014, cuando terminó la prestación. Le quedó una ayuda de 400 euros, “para sobrevivir”, mientras el Euríbor llegó a elevar sus cuotas hipotecarias hasta los 1.200 euros.

Tras cuatro meses sin pagar, Banco de Caja España de Inversiones, inició un procedimiento de desahucio, aunque la deuda ha ido cambiando de manos. Las últimas, según consta en el auto del juzgado de 1ª instancia nº 5 de Madrid, las del fondo Promontoria Aloe S.L. Este procedimiento se suspendió por prejudicialidad penal. Aída y otras decenas de afectados consideraron que habían sido víctimas de una estafa y llevaron a la Central Hipotecaria del Inmigrante, mientras exigían que parasen los desahucios que se propagaron como una epidemia en los años posteriores al estallido de la burbuja.

Pero aquel procedimiento penal no prosperó. “No ha habido mucha voluntad por parte de las autoridades ni de la Fiscalía de investigar y penalizar las prácticas que llevaron a la crisis, como la comercialización de hipotecas basura”, explica el abogado de Aída, Gonzalo Carrasco, que recuerda que, a través de ese “chiringuito, se repartían hipotecas entre inmigrantes sin arraigo, recién llegados y sin ingresos fijos, con el mensaje de que tiraban el dinero en el alquiler”.

“Yo tenía la razón”

Más de una década después, aquel procedimiento de desahucio se retomó, aunque Aída siempre ha vivido con la maleta hecha y esa amenaza de fondo. Pero nunca pensó en tirar la toalla, ni regresar a su país. “Yo tenía la razón”, reivindica. Y eso que durante todo este tiempo tuvo ofrecimientos, como la dación en paga, que volvía a dejarla en la calle, tras pagar su hipoteca durante más de una década. “Me llamaban para preguntar qué solución tenía. Yo les preguntaba si para ellos o para mí y se enfadaban”, recuerda.

El auto, que llegó a manos de Aída el pasado viernes, y que ordena el sobreseimiento del procedimiento de desahucio, admite que la mujer fue víctima de una cláusula abusiva, la de vencimiento anticipado. El juzgado considera que “la entidad bancaria dio por vencido anticipadamente el préstamo hipotecario cuando los prestatarios habían incumplido el pago de cuatro cuotas”, sin cumplir los requisitos del artículo 24 de la ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que establece los porcentajes adeudados de impago que justifican esa cláusula.

Sobre este punto, ya se pronunció el Tribunal Supremo en 2019, con una sentencia a la que se refiere el auto del juzgado de 1ª instancia nº 5 de Madrid y que indica que, en este caso, “el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad necesarios para proceder a dar por resuelto anticipadamente el contrato”.

El auto, no obstante, sí reconoce una deuda de 120.000 euros, más unos intereses de 36.000. “La mecánica de funcionamiento del préstamo hace que si no puedes pagar una cuota, ni dos, ni tres, no puedes rehabilitar el préstamo, así que han pasado 12 años con una deuda que se ha ido haciendo más grande, con más intereses y que te coloca en una situación en la que no tienes ninguna posibilidad de cumplir, aunque quieras, salvo que llegues a algún tipo de acuerdo”, explica el abogado.

Este sobreseimiento no es firme. De hecho, la entidad puede recurrir o, incluso, iniciar otro procedimiento por la misma causa. “Es algo que solo ocurre en los procedimientos de ejecución hipotecaria, donde puedes perder e iniciar otro, ya que no se considera cosa juzgada, así que tienen vía abierta para abrir una nueva demanda”, lamenta Carrasco.

Aída, por el momento, prefiere disfrutar de esta victoria, que, repite una y otra vez, no es solo suya. “Este triunfo es de toda la gente que ha sufrido, a la que el sistema le ha dado la espalda, a quienes saben qué es que te llamen a medianoche para decirte que te vayas de tu casa. [De quienes sienten] esa inseguridad de vivir en una vivienda que te van a quitar”. Por eso, confía en que este paso, “abre la puerta a muchas familias que han sido rehenes de delitos económicos”.

La mujer, que se había formado en psicología en Ecuador, mientras cuidaba de una familia de siete hermanos, estudió Derecho en España y acaba de aprobar un máster en delitos económicos. Ella sigue repitiendo una frase que no ha parado de mencionar en estos más de 15 años: “No voy a parar hasta que haya un banquero en la cárcel”.

La crisis de la vivienda ha dado alas a un neologismo llamado inquiokupación. Un inquiokupa vendría a ser un inquilino al uso que adquirió su contrato de arrendamiento por vías legales pero que, pasado el tiempo, abandona sus obligaciones contractuales incumpliendo con los pagos o negándose a abandonar el inmueble. El término se ha popularizado a base de repetición por parte de algunos partidos políticos y medios de comunicación, no sin suscitar críticas por la imprecisión del supuesto fenómeno. En paralelo a este debate, hay un rincón de Madrid en el que esta situación sí parece producirse. Solo que a la inversa: fue el propio edificio el que se salió sin previo aviso de lo pactado. Ahora la mitad de sus vecinos ha recibido un nuevo contrato con varias cláusulas abusivas. El resto, una orden de desahucio para el 12 de noviembre.

“Estamos convencidos de que esto es ilegal o, cuanto menos, dudoso”, denuncian con vehemencia desde el Sindicato de Vivienda de Carabanchel, que hace un año logró paralizar el primer intento de desahucio e iniciar negociaciones con la propiedad. La odisea en el número 1 de la calle María Guerrero, Carabanchel Bajo, comenzó al poco de desatarse la crisis inmobiliaria de 2008. La promotora del edificio, Inversiones Winner S.L., se declaró en quiebra nada más construirlo, así que tanto el bloque como la deuda millonaria que arrastraba pasaron a concurso de acreedores cuando ni siquiera había dado tiempo de registrarlo en el catastro, según el órgano sindical.

Lo curioso es que, desde entonces, un administrador de la antigua propietaria alquiló igualmente las viviendas (15 en total) a familias e inquilinos sin informales, según ellos, de la compleja situación legal que atravesaba. La antigua compañía siguió impulsando contratos y cobrando las rentas durante meses, incluso cuando ya no eran los propietarios oficiales del terreno. El pastel tardó más de una década en descubrirse. Alberto, el vecino que más tiempo lleva en el bloque, comenzó a sospechar el día que quiso empadronarse. “En administración me dijeron que la dirección que les facilitaba no se correspondía con ningún edificio de viviendas, sino con un solar”, rememora en una conversación con Somos Madrid.

Empresa privada, un concurso de acreedores y finalmente la Sareb

Sorprendido, trató de domiciliarse en varias ocasiones e incluso pidió que agentes de la Policía Municipal de Madrid se personaran en su piso para constatarlo. Hace por lo menos diez años desde que vive de alquiler en un apartamento que, actualmente, comparte con su pareja. Otro momento clave fue cuando el banco comenzó a rechazar los pagos mensuales a Inversiones Winner S.L., que hasta el pasado mes de mayo –dos años después de la venta a Sareb y más de 10 desde su quiebre– seguía firmando el cobro de sus facturas de la luz, como ha podido constatar este periódico.

“Cada cierto tiempo venía un cobrador de la empresa a revisar los pagos, Javier Bonmatí [de Cea]”, añade Alberto, que lleva unos meses sin verle por la zona aunque las últimas veces que lo hizo, según este vecino, no informó de los cambios que habían estado produciéndose en la situación legal del edificio. Javier Bonmatí de Cea fue el administrador único de Inversiones Winner S.L. desde su constitución (en 2009) hasta el 14 de enero de 2013, cuando pasa a serlo Rafael Ignacio Calvo Olmos, al que este y otros residentes del bloque dicen no reconocer.

El año pasado, los inquilinos recibieron una carta de desahucio en la que no aparecía el nombre de su arrendador habitual. La firmaba la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida como la Sareb o el banco malo. Indagando descubrieron que la Sareb –una sociedad creada en 2012 para dar salida a los activos tóxicos de la banca– había adquirido en 2023 la deuda del edificio para convertirse en la nueva propietaria. Con este giro radical, los vecinos descubrieron al mismo tiempo que sus casas no aparecían en el registro y “llevaban años utilizando la luz o el agua de una obra cercana”.

Un día, sin previo aviso, enviaron nuevos contratos solo para la mitad de inquilinos con 12 posibles cláusulas abusivas

Miren Beriain — Sindicato de Vivienda de Carabanchel

Los residentes insisten en que el inmueble tampoco tenía cédula de habitabilidad, un requisito no obligatorio en la Comunidad de Madrid pero sí en otras regiones. Trasladaron el caso conjuntamente al Sindicato de Vivienda de Carabanchel –se desligó únicamente el vecino de un piso–, que tomó las riendas de las negociaciones con la Sareb para las 14 viviendas restantes. “Empezaron con buen pie y logramos parar la expulsión hasta que se alcanzara un acuerdo. La sorpresa llegó cuando un día, sin previo aviso ni justificación, enviaron nuevos contratos solo para la mitad de inquilinos con hasta 12 posibles cláusulas abusivas”, destaca Miren Beriain, una de las integrantes del órgano sindical.

Fuentes de la Sareb niegan que haya una diferencia de criterio entre unos pisos y otros: en realidad, explican, esto se debe a que “no todos los vecinos colaboran por igual” o aportan la documentación requerida para regularizar su situación después de un cambio en la propiedad. “Cuando un agente ha intentado ir a hablar con ellos u obtener esa información y nadie responde o no están dispuestos a ofrecerla, no podemos dejar que se quede de manera irregular”, insisten las mismas fuentes. Desde el Sindicato de Vivienda de Carabanchel niegan tajantemente que esta afirmación se corresponda con lo ocurrido en el bloque de María Guerrero. “Nosotros personalmente hemos mandado la documentación de todos los pisos y nunca nos han respondido. Aquí nadie ha venido a verles y, si lo han hecho, se fueron antes de cerciorarse bien”, sentencian.

Alberto fue uno de los residentes que recibió el documento, que considera “absolutamente infirmable”. Una de las exigencias que más llamó su atención fue la del pago de una bonificación, que se sumaría al precio base de la vivienda durante el primer año de contrato. En la guía de cláusulas abusivas elaborada por el movimiento Plan Sareb, un cóctel de colectivos sociales o sindicatos de vivienda que denuncian las prácticas de esta entidad, se describe este procedimiento habitual como una “argucia” del empresario para “aplicar subidas desmedidas a la renta inicial” en cada revisión anual.

Nuevas cartas de desahucio, pero solo para seis viviendas

Las distintas bonificaciones que se han exigido a cada uno de los ocho pisos que recibieron este contrato varía según cada inmueble, pero oscila entre los 40 y 90 euros mensuales como mínimo y hasta más de 200 o 300 euros en las sumas más altas, según la valoración por pisos que muestra el sindicato del distrito. “Yo crecí en esta barrio y fue por contactos en la zona que descubrí esta oferta de alquiler, por la que entré [hace una década] pagando 500 euros al mes. Pero cada vez se revaloriza más, así que intentan sacar lo máximo posible a los contratos”, reflexiona Alberto, que actualmente abona 1.200 euros por el mismo alquiler mensual, en un piso periférico de una habitación.

El viernes pasado, otros seis apartamentos en el edificio recibieron una nueva notificación de desahucio. Dejaron solo un mes de plazo y fijaron la fecha el 12 de noviembre. “Nadie nos ha explicado cuál es el criterio por el que unos tienen que irse ya y al resto los acorralan con un contrato envenenado. Parece que quisieran dividir la fuerza del bloque”, sentencia Beriain, quien asegura no haber tenido noticias de la Sareb después del último aviso. Desliza algunas hipótesis. Este año, el Gobierno central anunció la creación de una empresa estatal de vivienda a la que traspasará unos 40.000 inmuebles de la Sareb, de la que posee un 45% a través del FROB, el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria. El resto pertenece a capital privado.

Liquidar activos que la Sareb no pueda traspasar al Estado

La idea del Ejecutivo es sumar esas propiedades a otras 55.000 de nueva construcción levantadas sobre 2.400 suelos públicos para hacer frente a la grave crisis habitacional que afronta el país. Sareb, que deberá ceder las viviendas voluntariamente, ha comenzado a liquidar activos que no cumplen los requisitos mínimos para el traspaso para solventar su deuda antes de 2027, cuando deberá disolverse según el mandato por el que fue creada. El Estado, avalista de Sareb, deberá asumir el coste que no hayan podido saldar una vez llegados a esa fecha.

“No me extrañaría que quieran acabar con los contratos actuales para vender el edificio o sacarle más rédito económico antes de que pasen dos años”, sugiere la portavoz del Sindicato de Vivienda de Carabanchel. Además, coincide en que los pisos que han recibido una notificación de desahucio para mediados de noviembre son “los más amplios” de todo el bloque. Por lo general, un apartamento en María Guerrero número 1 puede tener de 50 a 60 metros cuadrados de superficie y una o dos habitaciones, según cada caso.

Pero Sareb corta esta hipótesis de raíz. “Este bloque de viviendas cumple muchos criterios para estar entre los traspasados al Sepes [la Entidad Pública Empresarial de Suelo, que gestionará la futura empresa estatal de vivienda], así que es falso que estemos pensando en venderlas porque casi con seguridad las cederemos gratuitamente [al Gobierno central]”, sostienen desde la entidad de activos inmobiliarios.

Desde este momento y hasta el 12 de noviembre, fecha prevista para el desahucio de seis pisos en el bloque, la hoja de ruta para los vecinos es presionar para que haya una negociación colectiva en la que se cierren contratos sin cláusulas abusivas para todos los vecinos del bloque, no solo para unos cuantos seleccionados. Es lo que confirman fuentes del Sindicato de Vivienda de Carabanchel, que subrayan las dificultades a la hora de comunicarse de forma regular con una entidad formada por decenas de empresas gestoras.

“Se les ha olvidado que un contrato es una negociación entre dos partes, y no algo que ellos puedan ofrecer sin derecho a réplica. Hemos enviado unos borradores nuevos en los que proponemos condiciones muy similares a las de una vivienda pública; al fin y al cabo, en menos de dos años muchas de sus propiedades pasarán a serlo”, añaden fuentes del órgano sindical, que tratarán de mantener la unión entre los vecinos frente a lo que consideran “una estrategia de desgaste” por parte de la Sareb. “Si el Gobierno pone tanto ímpetu en solucionar el problema de la vivienda, ¿cómo puede estar haciendo esto una empresa que es casi un 50% pública?”, se preguntan en la cuenta atrás para los desahucios.

El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que avala que los afectados por cláusulas suelo en sus hipotecas presenten demandas colectivas. La Sala de lo Civil, después de elevar el caso a Europa, rechaza el último recurso de varias decenas de bancos y cajas contra una decisión judicial que declaró abusivas las cláusulas presentes en contratos hipotecarios de 800 personas representadas por ADICAE. Los jueces reconocen que, con el paso del tiempo, los consumidores pudieron tener más conocimiento de lo que era una cláusula suelo, pero en ningún caso antes de que el Supremo dijera por primera vez en 2013 que podían ser abusivas.

El pleito presentado por ADICAE en nombre de unos 800 afectados contra hasta 40 bancos y cajas llevó al Supremo a elevar una cuestión prejudicial en 2022. Para entonces la doctrina española ya señalaba desde hace casi diez años que ese tipo de cláusulas hipotecarias podían llegar a ser abusivas, por ejemplo si el consumidor no fue correctamente informado, pero la nueva pregunta planteaba qué hacer con una demanda colectiva de cientos de personas.

La respuesta positiva del Tribunal de Justicia de la Unión Europea llegó el año pasado y el Supremo explica ahora que es viable presentar este tipo de macrodemandas, teniendo en cuenta que las cláusulas suelo de los distintos bancos eran muy parecidas: “Atendida su redacción y finalidad limitativa de la variabilidad del interés remuneratorio, tienen suficiente grado de similitud”.

También explica que es “imposible” examinar caso por caso la percepción que cada usuario tuvo de su cláusula, ya que “el público afectado es muy amplio y heterogéneo, dadas la multitud de entidades y el extenso lapso temporal”. Los jueces, por tanto, deben recurrir a la “ficción jurídica” del “consumidor medio”.

La solución de la Sala Civil es “indicar un momento exacto a partir del cual el consumidor medio pudo cambiar su percepción sobre las consecuencias reales de la aplicación de la cláusula suelo y lo que para él significaba su inclusión en el contrato”. Una fecha que, como mínimo, no llegó hasta su primera sentencia de mayo de 2013, cuando los jueces dijeron por primera vez que esas cláusulas debían ser sometidas a un control de transparencia y podían llegar a ser consideradas abusivas. En el caso concreto de esta demanda, que fue planteada en el año 2010, “la sala concluye que ninguna trascendencia tendría el cambio de percepción del consumidor medio en relación con las consecuencias de la cláusula suelo”, rechazando los últimos recursos de los bancos.

Una sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo número de 2 de Santander ha confirmado que el Gobierno de Cantabria tiene capacidad para sancionar las cláusulas abusivas en los contratos de consumidores sin necesidad de acción judicial previa.

Según ha informado el Ejecutivo, esta sentencia del Juzgado ha desestimado íntegramente una demanda interpuesta frente a una resolución de la Consejería de Industria, Empleo, Innovación y Comercio que desestima el recurso de interposición interpuesto contra una resolución de la Consejería en relación a la potestad sancionadora de la Administración regional por la utilización de cláusulas abusivas en los contratos de consumidores y usuarios.

El fallo del juzgado aclara que, en la protección de sus derechos, el consumidor puede acudir frente a la Administración, la cual tiene potestad para sancionar la utilización de cláusulas abusivas en los contratos con consumidores y usuarios sin necesidad de declaración judicial del orden civil.

De esta manera, el Gobierno puede sancionar la utilización de las cláusulas abusivas en los contratos, sin que sean declaradas previamente en el orden civil como tal, teniendo en cuenta lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, entre los que se encuentra como derecho la protección de sus legítimos intereses económicos y sociales, en particular, frente a las prácticas comerciales y la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos.

Además, considera como cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, cause, en perjuicio del consumidor y el usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, ha señalado el Gobierno.

El consejero del ramo, Eduardo Arasti, ha destacado la importancia de que los consumidores estén informados acerca de la potestad que tiene la Administración para sancionar el empleo de cláusulas abusivas en los contratos y ha recordado, tanto a usuarios como a consumidores, que pueden acudir directamente a la Administración regional para que ésta sea la que se encargue de sancionar estas prácticas tan frecuentes de forma rápida y eficiente, “protegiendo en todo momento los derechos del consumidor sin necesidad de acudir al orden civil”.

El Supremo ha dictado una sentencia que alerta sobre la falta de transparencia en los contratos de tarjetas revolving. Los jueces han dado la razón a una mujer que llevó a los tribunales la tarjeta revolving que contrató en 2014 y cuyo contrato le fue remitido a través de un mensaje SMS. La Sala de lo Civil advierte que los intereses de este tipo de tarjetas, aunque no incurran en usura, pueden llevar a un efecto “bola de nieve” en el que el cliente se transforma en un “deudor cautivo” víctima de “una deuda indefinida que nunca se termina de pagar”.

La Sala de lo Civil lleva varios años dictando sentencias sobre este tipo de productos: tarjetas de crédito que el cliente puede usar aunque no haya dinero en la cuenta porque el pago de las compras queda automáticamente aplazando y el crédito, por tanto, concedido de forma indefinida. Los cobros se van realizando en cuotas mensuales mientras esas cantidades generan intereses muy altos, generalmente por encima del 20%. Los jueces, por ejemplo, establecieron hace dos años que una de estas tarjetas con unos intereses del 23,9% no podían ser considerados como usura.

Las sentencias del Supremo dieron margen a la banca en la comercialización de estas tarjetas frente a las reclamaciones de los consumidores y asociaciones del sector: unos intereses seis puntos por encima del precio medio de los créditos podría ser considerado legal y no usura. Con miles de litigios pendientes de sentencia firme y el Supremo estudiando varios cada semana, el Supremo entendió que un contrato con una TAE del 26,82% se podía considerar un “margen admisible” cuando el tipo medio de referencia, en ese caso concreto, era algo superior al 20% anual.

La resolución que ha hecho pública este lunes la misma Sala de lo Civil no abarca el porcentaje concreto de los intereses sino la transparencia y abusividad de las cláusulas que fijan esas cantidades y las que, en general, establecen el sistema de amortización. La forma en la que se comercializan, explica la sentencia, ya es significativo de la voluntad del emisor de ser o no transparente: se venden en estaciones de tren, aeropuertos o centros comerciales “con denominaciones que ocultan esos riesgos e incitan a su contratación”. Llamando “cuota fácil”, por ejemplo, a lo que es una tarjeta revolving con un crédito que puede ser potencialmente infinito.

“No es suficiente”, dice el Supremo, con que el contrato explique el porcentaje y la Tasa Anual Equivalente (TAE). Tiene que explicar “en términos comprensibles para el consumidor medio” cómo es el sistema de amortización revolving, la cuota mensual, la duración del contrato y de dónde salen los intereses: de la deuda, no solo del capital que se ha utilizado. Incluso, explican los jueces, debe incluir “ejemplos adecuados” para que los consumidores medios entiendan “los riesgos del sistema”.

Un “deudor cautivo” de su tarjeta revolving

Este tipo de productos, dice el Supremo, pueden llegar a provocar un “grave desequilibrio” que se traduce en una deuda que no para de crecer si no se puede pagar. “Se compromete en un contrato que puede tener para él graves consecuencias”, alertan los jueces, que ponen dos conceptos encima de la mesa: el “deudor cautivo” y el “efecto bola de nieve”.

En cuanto a la “bola de nieve”, que los jueces asimilan al “deudor cautivo”, el Supremo recoge las consideraciones que ya hace desde hace años el Banco de España sobre las consecuencias financieras que este tipo de contratos y tarjetas pueden tener para el consumidor: “El riesgo de encadenarse a una deuda indefinida que nunca se termina de pagar”. En un principio, explican los jueces, el “atractivo” de estos créditos es que son “asumibles en el corto plazo” pero “van acrecentando un problema que se hará cada vez más serio a largo plazo”.

Se amortiza “muy poco capital” pero los intereses, y en general la deuda del cliente, no paran de crecer: “Se calcula sobre la totalidad de la cantidad adeudada, incluyendo capital, intereses, indemnizaciones y comisiones”. Todo esto, afirma el Supremo, debe quedar correctamente explicado en el contrato que se firma. Si no es así, se puede llegar a considerar nulo. “Es preciso que el consumidor reciba una información sobre estas características y estos riesgos, con un contenido y presentación adecuada y en el momento oportuno”.

¡Buenos días! 

¿Cómo va la semana? Espero que esté siendo provechosa y no te haya tocado algunas de las cancelaciones o los retrasos en los trenes. Ha sido un fin de semana caótico. Por un lado, un intento de suicidio provocó la cancelación de decenas de trenes en Atocha, lo que afectó a 14.000 viajeros. Por otro lado, un accidente en un túnel que atraviesa Madrid añadió más problemas al tráfico ferroviario.

No fue un accidente normal. El ministro de Transportes, Óscar Puente, explicó que el descarrilamiento del tren fue provocado por uno de los trabajadores de Adif para “evitar cualquier riesgo” en la estación e impedir que “eventualmente” pudiera chocar con otro tren. Este túnel se ha convertido un ejemplo más de cómo los recortes y la pésima planificación hacen mella en los servicios públicos. 

El túnel se planteó como clave de la liberalización ferroviaria y para dar cabida a los nuevos operadores privados. Los primeros estudios para poner en marcha el túnel datan de 2001, con Francisco Álvarez Cascos como ministro de Fomento con José María Aznar. Pero no sería hasta la llegada de la ministra Ana Pastor (PP) cuando se dio fecha de finalización en 2016, aunque su inauguración se retrasó más de seis años hasta 2022.

La crisis financiera se cruzó con los planes liberalizadores y se impuso el condicionante de austeridad a partir de 2009. Desde entonces la inversión pública en infraestructuras de transporte se desploma hasta 2018. En el caso del ferrocarril, la inversión cae más estrepitosamente en el periodo 2013-2018, según un informe de la Airef. 

“Buena parte de las cuestiones que ustedes van a plantear tienen la respuesta en las inversiones realizadas entre los años 2012 y 2018, años posteriores a la crisis, en los que se redujo el desarrollo de sectores clave de nuestro país, entre ellos, infraestructuras y transporte”, argumentó el ministro Puente en la Cámara Alta. Tiene razón. La inversión materializada en la red ferroviaria superó los 3.990 millones de euros en 2023, mientras que en 2016 se quedó en los 1.694 millones. Este 2024, hasta agosto, se han superado los 3.000 millones.

El reto es recuperar el tiempo invertido. No va a ser fácil ni rápido, menos aún cuando los vientos de austeridad empiezan a soplar en la UE. Estamos hablando de infraestructuras que, en algunos casos, ya tienen más de 20 años a las que no se les ha aplicado las inversiones necesarias en nombre de los recortes, pese a que se ha incrementado su uso con nuevas compañías y ha crecido la población usuaria. Las empresas públicas, Adif y Renfe, tratan de recuperar la falta de gasto de años anteriores, que está en el origen del caos ferroviario, con proyectos de inversión que suman 30.000 millones, pero tardarán varios años en ejecutarse.

 Y sin impuestos no es posible que haya inversiones públicas...

Cada vez que habla sube el pan

Tengo serias dudas de que los niños de ocho años golpeados por la vida puedan tener dentro de unas décadas las oportunidades que otros tuvimos

Josu Jon Imaz — Consejero delegado de Repsol

El grito por el futuro de los niños por parte del consejero delegado de Repsol, Josu Jon Imaz, no viene motivado por la desigualdad, ni por la pobreza, ni por la falta de oportunidades de los más desfavorecidos o por el excesivo precio de la vivienda. Por lo visto lo que puede afectar al futuro de nuestros hijos tampoco es el cambio climático, sino el impuesto especial que tiene que pagar su empresa. En un artículo en La Vanguardia con el título Industria o populismo (¿alguna similitud con el lema electoral de Isabel Díaz Ayuso en las elecciones a la Comunidad de Madrid?), Imaz asegura que el impuesto especial a la banca y las compañías energéticas son “medidas populistas” dentro una estrategia de “falta de reconocimiento social del valor de la empresa, las superposiciones regulatorias, el ahogo a la industria, las prohibiciones en vez de incentivaciones y las medidas fiscales asfixiantes que penalizan la generación de riqueza y empleo” que, “bajo el mantra del bienestar social, comprometen seriamente el modelo futuro de este país”. Pues bien, los gravámenes especiales a la banca y las energéticas recaudaron 2.859 millones en 2024 (correspondiente al ejercicio 2023). No parece que haya afectado mucho este impuesto a la marcha de Repsol: en 2022, la petrolera obtuvo el beneficio mayor de su historia, 4.251 millones, mientras que en 2023, las ganancias fueron las terceras mejores, 3.168 millones de euros. 

Lo que realmente subyace detrás de los improperios y los ataques del consejero delegado de Repsol es la defensa de sus intereses empresariales, que como vemos, no es que estén siendo afectados en demasía, aunque han llegado a amenazar con llevarse inversiones fuera de España. Ahora que el Gobierno se plantea hacer permanentes estos impuestos especiales, los ataques se están recrudeciendo y la debilidad parlamentaria del Gobierno hace más complicada la solidez del posicionamiento político. De momento, un exministro y ahora gobernador del Banco de España pide que se cambie el impuesto a la banca para que “descuente las provisiones” y sea “neutral”, es decir, que se rebaje y lo paguen todas las entidades. Mientras, otros ya lo ven finiquitado. El presidente de Iberdrola no ve “claro” el futuro del impuesto a las energéticas.

El gráfico

Hay que darle valor a las políticas públicas que ayudan a rebajar algo la desigualdad económica que sufren los ciudadanos en España. La reforma laboral de 2021 supuso una transformación radical del mercado laboral. Uno de los lastres que se consiguió reducir por primera vez con eficacia fue el abuso de la temporalidad. Los contratos temporales no solo eran una fuente de inestabilidad laboral e incertidumbre para los trabajadores, también eran una fórmula que mantenía bajos los salarios. Con la caída de la temporalidad, los sueldos más bajos se han incrementado. Por otro lado, pese a los agoreros del neoliberalismo más rancio, los importantes aumentos del salario mínimo interprofesional (SMI) entre 2018 y 2022 han sido fundamentales en el incremento de sueldo de las personas con menos renta. Así, en esos cinco años, el 10% de las personas que menos cobran han visto sus sueldos incrementarse entre un 35% y un 25%. Siguen cobrando poco, pero la decisión de política económica ha hecho que tengan mayor capacidad para afrontar el envite de la inflación. Aquí te explicamos cómo se dispararon los sueldos de los trabajadores peor pagados tras el recorte de la temporalidad y las subidas del SMI.

En esto de incrementar la regulación solo hay que echarle un ojo a la inteligencia artificial (IA). Otras empresas también están amenazando con dejar a Europa sin los últimos avances de esta tecnología si se mantiene una regulación que no es acorde con sus intereses. Pero solo hay que escuchar a los expertos en IA para entender que esta tecnología, con su profundidad y sus posibles consecuencias, tiene que estar claramente regulada. En este sentido, David H. Autor, profesor de Economía en el Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT), especializado en temas laborales, avisa de que “la inteligencia artificial puede dejar obsoleta la experiencia laboral humana”.

El dato

2,9%

es la previsión del crecimiento de la economía española en 2024 por parte del Fondo Monetario Internacional (FMI). El organismo multilateral ha subido cinco décimas sus expectativas para el PIB de nuestro país desde la anterior previsión. Este incremento va en línea con dos de los principales centros de análisis privados, BBVA Research y Funcas, que han elevado sus proyecciones de nuestro país hasta el 2,9% y el 3%, respectivamente, o la OCDE, que ya situó su estimación en el 2,8%.  Así se empiezan a quedar cortas las cifras del último cuadro macroeconómico del Gobierno, que apunta a un crecimiento del 2,7% este año. Con este PIB nuestro país liderará a las principales economías de la eurozona, donde destaca la debilidad de Alemania, y consigue un vuelco impensable hace una década: España paga menos que Francia por la deuda.  

Entrepreneur

Las diferentes competencias entre administraciones y el abandono por parte de los poderes públicos de los núcleos rurales provocan situaciones como la que está sufriendo el municipio de Àger, en Lleida. Este pueblo depende de una distribuidora catalana Eléctrica del Montsec, con un largo historial de quejas, expedientes sancionadores y multas. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) le pidió al Gobierno que la interviniera hace un año. El complejo embrollo competencial deja en manos de esta compañía a un grupo de clientes “cautivos”, como gota que colma el vaso, ha sufrido el cobro por duplicado de sus facturas. Aquí te explicamos lo que significa ser “cautivo” de un servicio eléctrico pésimo.

Bien Público

A veces la mejora de una legislación puede provocar efectos indeseados si no se hace adecuadamente. Es el caso de la Ley del Aborto. El Gobierno de coalición de la anterior legislatura amplió con una protección “especial” las bajas por aborto, la recta final del embarazo (semana 39 de gestación) y las reglas dolorosas. Las bajas laborales nunca tienen que dar información sobre la enfermedad del trabajador. Sin embargo, las que gozan de protección especial van con un código que permite su identificación, así que las empresas pueden saber si una baja es por un aborto o por una regla dolorosa. Esta violación de la privacidad  puede ser terrible para las mujeres. Es el caso de  Silvia (nombre ficticio), que explica a elDiario.es cómo siendo trabajadora de una empresa recibió el motivo de su baja por aborto. La gestoría envió un parte a sus empleadores, donde explicitaba que había tenido una interrupción del embarazo: “Todo era ya muy doloroso y esto lo empeoró, es una invasión de la intimidad muy grande: Me sentí la persona más vulnerable del mundo”. En estos reportajes de Laura Olías te explicamos cómo un agujero en la regulación permite a las empresas saber el motivo de la baja laboral en los abortos y el calvario de una trabajadora cuya empresa recibió el motivo de su baja por aborto.

Nos gusta la competencia

En esta sección te traemos una serie de artículos de otros medios que nos han parecido interesantes:

Esto ha sido todo por este jueves. Nos vemos la próxima semana. Te recuerdo que nos puedes escribir a contraoferta@eldiario.es con tus propuestas, quejas o ideas y seguirnos en la red X.

¡Buena semana!

Las entidades financieras están engordando sus huchas para hacer frente a las reclamaciones judiciales que tienen por delante vinculadas a las hipotecas. Por un lado, por los gastos abusivos en los contratos. Por otro, por las cláusulas suelo. Así lo reflejan sus informes financieros de los últimos meses.

No lo están haciendo todas, pero sí la mayoría. Las últimas memorias semestrales publicadas por bancos como Caixabank, Santander, Banca March, Abanca, Kutxabank o Ibercaja recogen que están incrementando sus provisiones para hacer frente a esas cuestiones legales ligadas a la concesión de préstamos para la compra de viviendas. En cambio, otras entidades, como BBVA o Sabadell, no dan detalles sobre ahorros específicos para esta materia, aunque sí reflejen incrementos en las provisiones por temas judiciales.

De hecho, esa disparidad es una de las características de este tipo de información financiera, porque cada entidad presenta los datos y las argumentaciones sobre los mismos de una forma diferente, con más o menos concreción. Eso impide realizar una foto completa, en conjunto, que refleje qué provisiones tiene toda la banca para hacer frente a demandas por hipotecas o saber qué expectativas tienen para todos estos procesos. 

Los dos frentes por prácticas cuestionadas

De entrada, la banca tiene dos grandes vías judiciales abiertas en materia hipotecaria. Por un lado, la de los gastos abusivos en hipotecas firmadas entre 2024 y 2006. En enero de este año, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) concluyó que la legislación española que impone la prescripción de las reclamaciones (cinco años a escala estatal y 10 en Catalunya) es contraria al derecho comunitario. 

Sobre esta cuestión, los jueces del tribunal europeo consideraron  que no se podía fijar un plazo límite –a partir del momento en el que se paga el último recibo– si los clientes no conocían que sus contratos contenían aspectos abusivos. 

Por otro lado está el tema de las cláusulas suelo, con las que los bancos blindaron sus hipotecas ante cambios de los tipos de interés y que llevan más de una década sin acabar de resolverse. En 2015, el Tribunal Supremo ya dictaminó que las entidades tenían que devolver todo lo que cobraron de más. Y, este verano, el TJUE ha avalado las demandas colectivas contra los bancos por este tipo de cláusulas.

Las cifras de cada banco

Cada banco desglosa de forma diferente la información sobre estas provisiones por litigios hipotecarios. Por ejemplo, Ibercaja separa cuánto tiene reservado por cada uno de los frentes y en qué medida han cambiado ambos. En el caso de las cláusulas suelo, esas provisiones se han reducido ligeramente. El 30 de junio contaba para esos litigios con un colchón de 10 millones, cuando en diciembre era 10,4 millones de euros. En cambio, para los pleitos por los gastos hipotecarios, prácticamente ha duplicado esa dotación que supera los 12 millones de euros al concluir la primera mitad de 2024, cuando seis meses antes eran 6,6 millones. 

Esta entidad también entra a valorar en su última información financiera las últimas sentencias en el tema de los gastos hipotecarios. Asegura, sobre la última resolución del TJUE, que “no cabe presumir que una determinada cláusula contractual es abusiva, pues tal calificación puede depender de las circunstancias específicas de la celebración de cada contrato y, especialmente, de la información concreta que cada profesional haya proporcionado a cada consumidor”. 

Otros bancos señalan que los temas hipotecarios están detrás del aumento de sus dotaciones legales, pero no entran al detalle. Es el caso de Abanca. En seis meses, sus provisiones por cuestiones procesales han pasado de 11,7 a 28,3 millones. En el informe del primer semestre argumenta que esa cifra “incluye, básicamente, las provisiones constituidas por el grupo para cubrir otros pasivos, ciertos o contingentes, de carácter específico, relacionados con las contingencias masivas sectoriales de temática hipotecaria”.

Algo similar ocurre con Kutxabank que el último 31 de diciembre tenía reservado para esta materia 186,5 millones de euros y este 30 de junio casi duplicó esa cifra, hasta los 332,29 millones. “Durante el semestre ha habido distintas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo referentes a las reclamaciones por gastos hipotecarios o cláusulas suelo, lo que ha llevado al Grupo a reforzar las provisiones constituidas para reclamaciones presentes y futuras”, resume en la información financiera que ha enviado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Hay más entidades que dan información, aunque sea parcial. En ese mismo semestre, Caixabank ha aumentado de 73,5 a 79 millones de euros las provisiones por litigios de gastos hipotecarios. Y menciona que, el 14 de junio de este año, el Tribunal Supremo, estableció que “el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos, salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva”.

Mientras, Santander solo da detalles de las dotaciones por los pleitos por las cláusulas suelo, que heredó por la compra de Banco Popular. Al cierre del primer semestre del año, recoge que “la potencial pérdida residual asociada a procedimientos judiciales en curso se estima en 53,67 millones de euros cubierta íntegramente con provisiones”. En diciembre, por este mismo motivo, reflejaba 52,6 millones. 

Sobre las cláusulas suelo y los gastos hipotecarios, también Banca March desglosa un incremento en uno de los últimos documentos que ha enviado a la CNMV. En su caso, se refiere al conjunto del año 2023. Asegura que, durante ese ejercicio, “se ha producido un aumento”, de algo más de 2 millones de euros, respecto al 31 de diciembre de 2022. Lo que supone un incremento de fondos del 130,7%. “Se debe, principalmente, a la constitución de determinados fondos por litigios que representan su mejor estimación de los posibles flujos de caja que podrían producirse, sin ser ninguno de ellos, significativo a nivel individual”. Concluye que, de los 3,59 millones de euros de provisión constituida, 3,2 millones corresponden a litigios por cláusulas suelo y gastos hipotecarios.

Hay otras entidades que dan cifras sobre sus dotaciones por temas legales, pero sin desglosarlas, aunque hayan aumentado. BBVA contaba a 30 de junio con 773 millones provisionados para cuestiones procesales y litigios por impuestos pendientes. En diciembre eran 696 millones. Sí desglosa que, de esos 773 millones, 612 corresponden a contingencias legales y 160 millones de euros a contingencias fiscales.

Sabadell, el banco sobre el que BBVA lanzó una oferta de compra (OPA) la pasada primavera, solo apunta que tiene reservadas para estas cuestiones 69,2 millones al cierre del primer semestre. Al finalizar 2023 esa cifra se quedaba en 60,5 millones de euros. Lo mismo sucede con Cajamar, que en lo que va de este año ha elevado esa hucha para “diferentes procedimientos judiciales” de 25,79 a 29,13 millones, pero no especifica nada más. 

Mientras, Bankinter y Unicaja, que tampoco desglosan, han rebajado esa dotación para pleitos. El primero, de 346 a 327 millones, en este último semestre. Y, Unicaja, de 114,2 a 62,7 millones de euros, según cifra en su información financiera.

Golpe a los bancos en Luxemburgo. El Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) ha fallado contra el intento de las entidades financieras de limitar todo lo posible la devolución de los pagos hipotecarios que se realizaron y que posteriormente fueron anulados por responder a claúsulas abusivas. Dos sentencias de Luxemburgo aclaran que el plazo de prescripción para la reclamación de las devoluciones comienza a correr cuando la justicia anula esas cláusulas y no cuando se produjo el pago de los costes hipotecarios por parte de los clientes, que era la intención de entidades como Banco Santander o Caixabank.

El TJUE establece que la fecha en la que debe empezar a correr el plazo de prescripción para las reclamacones es aquella en la que la resolución que anula la cláusula concreta es firme puesto que es cuando el consumidor tiene la garantía de que se trataba de una cláusula irregular y puede ejercer sus derechos. “En principio, es desde esa fecha cuando está en condiciones de hacer valer eficazmente los derechos que le confiere la Directiva y, por lo tanto, cuando puede empezar a correr el plazo de prescripción de la acción de restitución”, señala un comunicado del TJUE.

Uno de los argumentos que esgrimen los jueces de Luxemburgo es que si el plazo de prescripción para la reclamación de los gastos comienza en el momento en el que se producen los pagos por parte de los clientes habría prescrito independientemente de si los usuarios tenían conocimiento del carácter abusivo de la cláusula.

Tampoco considera que la fecha que se tenga que tener en cuenta sea la de las sentencias anteriores en las que Tribunal Supremo declaró la nulidad de las cláusulas abusivas (2019) dado que no se puede presuponer que el cliente tenga conocimiento sobre el alcance de esa sentencia a los términos de su contrato. “No puede exigirse al consumidor medio, razonablemente atento y perspicaz que se mantenga regularmente informado, por iniciativa propia, de las resoluciones del Tribunal Supremo nacional referentes a las cláusulas tipo que contengan los contratos de igual naturaleza a los que él haya podido celebrar con profesionales y que determine, además, a partir de una sentencia de un tribunal supremo nacional, si es abusiva una cláusula como la incorporada a un contrato específico”, esgrimen los jueces.

“Señalar esa fecha como momento de inicio del plazo de prescripción de la acción de restitución permitiría al profesional, en multitud de casos, quedarse con las cantidades indebidamente adquiridas, en detrimento del consumidor, sobre la base de la cláusula abusiva”, argumenta el TJUE.

Las sentencias del TJUE responden a sendos litigios de consumidores contra Banco Santander y Caixabank por la restitución de los gastos de apertura de la hipoteca después de que las cláusulas contractuales relativas a estos fuesen declaradas abusivas y anuladas. En ambos casos, las entidades financieras sostenían que el plazo para solicitar la devolución había expirado puesto que situó el inicio en el momento en el que fueron abonados (1999 y 2007). Los jueces españoles elevaron las dudas sobre la fecha en la que los plazos de prescripción comenzaban a correr a Luxemburgo, que con estas sentencias lo aclara.

Hace varias semanas el Tribunal Constitucional publicó una sentencia que tenía como destinatario al sector bancario español: si perdían un pleito contra un consumidor por haber puesto cláusulas abusivas en su hipoteca, tendrían que pagar las costas del procedimiento judicial. La sentencia completa revela que, detrás de este caso, está la historia de dos niños pequeños que perdieron a su padre en un accidente laboral y que han pleiteado durante años contra el BBVA, primero para evitar su desahucio y después para que el banco sea condenado en costas. “Esto nos lleva a hacernos la pregunta de cuántos miles de euros se ha ahorrado el sector financiero en este país en la última década en pleitos perdidos”, dice Gonzalo Carrasco, uno de los abogados que representa a los dos chicos desde el principio del proceso.

El caso de esos dos menores de edad fue denunciado hace una década por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca de Madrid. Dos hermanos de cuatro y nueve años de edad, respectivamente, se enfrentaban a una ejecución hipotecaria por parte del BBVA después de que su padre hubiera fallecido en 2012 en un accidente laboral en el sector de la construcción. La hipoteca de 130.000 euros, tras el fallecimiento de su padre, había pasado a ser una herencia de los niños que el banco empezó a reclamar después de rescindir el contrato de forma unilateral y anticipada. La razón: las cinco primeras mensualidades posteriores a la muerte del hombre se habían quedado sin pagar.

Su madre contactó con varios abogados vinculados a la PAH y empezaron entonces varios pleitos para evitar que se perpetrara una ejecución hipotecaria sobre dos niños que tardarían muchos años en saber lo que es una hipoteca y qué significa que se ejecute. El banco, dijo entonces el comunicado, paralizó el proceso. Un primer triunfo vino cuando los tribunales establecieron que la hipoteca que había firmado su padre tenía, al menos, una cláusula suelo abusiva. Años después los tribunales madrileños, al apreciar de oficio este abuso por parte del banco, suspendieron la ejecución hipotecaria dirigida contra los dos niños. También pleitearon para que actuara el seguro que su padre había contratado para una situación como esta.

La siguiente batalla de los abogados que habían representado a estos dos menores de edad fue que el banco se hiciera cargo de las costas del proceso judicial, algo que rechazó la Audiencia Provincial de Madrid. Entre otros argumentos, los jueces esgrimieron que sus alegaciones habían sido aceptadas de forma parcial –no todas las cláusulas recurridas habían sido declaradas abusivas– y también que España no tenía una normativa específica en casos en los que el banco pierde el pleito.

Ha sido el Tribunal Constitucional, con el apoyo de la Fiscalía, el que ha dictado la sentencia definitiva sobre el caso y ha establecido que debe ser el BBVA, y cualquier entidad bancaria en situaciones similares, el que se haga cargo de las costas del proceso. Encima de la mesa estaban los argumentos del banco: alegaba, entre otras cosas, que los abogados ya se habían beneficiado de la justicia gratuita, que no había por tanto legitimidad para recurrir y que la cláusula se anuló de oficio por parte del juzgado. Los magistrados del Constitucional argumentan que no imponer las tasas al banco cuando pierde puede, incluso, tener un efecto disuasorio para los consumidores y afecta al derecho a la tutela judicial efectiva.

Esto es, según el Constitucional, una “jurisprudencia reiterada” desde los tribunales europeos hasta el Tribunal Supremo, aunque eso no disminuye el alcance de un fallo que proyecta su sombra sobre miles de pleitos sobre cláusulas bancarias que, desde hace años, colapsa los juzgados españoles, hasta el punto de haber tenido que crear una red de juzgados específicos para tratar estos temas. Solo en 2021, según los datos del Consejo General del Poder Judicial, estos juzgados dictaron casi 124.000 sentencias dando la razón a los consumidores en más del 97% de los casos.

Un caso “horrible, de terror”

Gonzalo Carrasco es, junto con Pablo Espinosa-Arroquia y Miguel Antón Bravo, uno de los abogados vinculados a la PAH que se hizo cargo del caso desde su comienzo hasta su desenlace en el Tribunal Constitucional. “Quiero pensar que se han sentido acompañados por nosotros y por la plataforma, y protegidos”, dice a preguntas de elDiario.es sobre los dos menores, pero recuerda que son procesos judiciales que se alargan durante años y causan “angustia”. Angustia porque, explica, lo normal es pensar que “contra el banco se pierde”, existe la posibilidad de quedarte “en la calle” y ahora, tras esta sentencia del Constitucional, “son barbaridades que han desaparecido, ahora están muy tranquilos, es una de las mejores noticias”.

La propia sentencia reconoce que este fallo incidirá sobre otros pleitos similares. “Sobre todos aquellos consumidores que, como es notorio, vienen planteando en numerosos procesos civiles la supuesta abusividad de ciertas cláusulas recogidas en los contratos celebrados entre consumidores y entidades bancarias, cuestión ésta que ha dado lugar a diversas intervenciones legislativas expresas dirigidas a la protección de los primero”, reconoce el Constitucional con su presidente, Cándido Conde-Pumpido, como ponente de una resolución aprobada con unanimidad de progresistas y conservadores.

Para Carrasco y los abogados que llevaron el pleito la ley “es clara” y las costas debían correr a cargo de los bancos. Pero explica que “esto no siempre se ha dado así”, aunque pueda cambiar a raíz de esta sentencia. “Nos lleva a hacernos la pregunta de cuántos miles de euros se ha ahorrado el sector financiero en este país en la última década en pleitos perdidos con consumidores. Y cuántas de esas familias se han quedado sin defensa porque las costas son un desincentivo a la gente”.

Las entidades bancarias, denuncia, se sienten “impunes” para actuar en estos pleitos. “A este tipo de casos no se mete cualquiera, estás luchando contra un gigante y vas a estar años peleándote con un resultado incierto y de alguna manera hay que permitírselo, porque sabes que no vas a cobrar un duro, se dificulta mucho el derecho de defensa”, analiza. Un caso, el de estos dos niños, que define como “horrible, de terror... y parecía que a los bancos se les ha perdonado por sistema que pudieran acudir a los tribunales de forma temeraria y que una vez pierden esos juicios no tienen que asumir las costas”. 

Si bien no son las únicas, Financiar24, Moneyman, Fiesta del Crédito o Cashper son algunas de las entidades que ofrecen este tipo de préstamos de pequeño monto, conocidos como microcréditos o minicréditos, que deben estar bajo el control de la legislación vigente -Ley de Contratos de Crédito al Consumo- y adscritos al manual de buenas prácticas establecido por el Banco de España. Pero que en realidad se permiten sortear tanto la regulación de los organismos de consumo como los manuales del banco de España porque las cantidades que prestan están por debajo del umbral regulado.

Y precisamente su peligro estriba en este hecho: se trata de un crédito muy pequeño y que parece fácil de devolver. Por ejemplo, tenemos un aprieto momentáneo, deseamos un producto que no nos podemos permitir porque vamos muy justos de dinero. Pero vemos, generalmente en internet, un anuncio de una de estas empresas, que aseguran que nos pueden prestar desde 100 o 200 euros hasta 500 o 600 sin el menor problema y con pequeñas comisiones.

De hecho, según la OCU denunciaba en 2016, es muy posible que en el primer préstamo que nos hagan apenas nos apliquen comisiones e incluso sean laxos en el tiempo de devolución, de modo que el microcrédito parece gratuito.

Ahora bien, esto según la organización de consumidores, solo es una táctica para engancharnos, pues saben que nuestra situación económica no mejorará a corto plazo y pronto surgirá un nuevo deseo o necesidad. Así, que si tenemos un buen recuerdo de ellos, volveremos a solicitarles un crédito.

Es en este momento donde puede empezar nuestro infierno, ya que la propia OCU volvía a denunciar en diciembre de 2022 este tipo de préstamos y advertía “detrás de las facilidades de los microcréditos o minicréditos se esconden unas condiciones totalmente desaconsejables, abusivas: por un crédito de 300 euros durante 30 días, en muchos casos cobran comisiones que superan los 90 euros, lo que supone pagar una TAE que ronda (o incluso supera) el 3.000%”.

La TAE es la Tasa a Anual Equivalente, que suma al interés de devolución contratado los costes de las comisiones del préstamo (que en este caso suelen ser varias y altas), para dar un monto muchas veces bastante superior.

No obstante, la OCU no está sola en su denuncia. También la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN) advierte en su reciente IV Barómetro de Minicréditos que “el coste de los minicréditos a corto plazo eleva casi al triple su TAE en un año, hasta el 185.000%”.

El barómetro de ASUFIN muestra “cómo un minicrédito de 50 euros a 7 días, si no se ha pagado en el plazo de 6 meses, se convierte en 727,50 euros y, si el impago se alarga hasta el año, la deuda crece hasta los 9.525, más de 190 veces el importe inicial”.

ASUFIN también denuncia que “a diferencia de otros países de nuestro entorno, España no cuenta con una regulación del mercado de los préstamos y permite que empresas privadas concedan financiación a costes, además, más elevados”.

Finalmente subraya que “el tipo medio de los créditos renovables, a vencimiento, y descubiertos, que son los más homologables a los productos de nuestro Barómetro, es en España del 9,66%, mientras que la media de la zona euro es del 7,21%”.

A continuación explicamos los motivos por los que debes mantenerte siempre lejos del alcance de las empresas de microcréditos.

1. El interés total puede alcanzar 185.011%

No es una especulación, lo especifica ASUFIN. No obstante, matiza que “la TAE de los préstamos más frecuentes, 300 euros a 30 días, se reduce ligeramente hasta el 3.243,30% (un 107,30% menos)”. Pero por el contrario “se dispara en los pequeños importes, 50 euros, a plazos más cortos, 7 días, que se disparan 2,6 veces con respecto al año anterior hasta alcanzar los 185.011,20%”.

Basta con ir a la página web de cualquiera de estas empresas y estudiar el coste de un crédito. Por ejemplo en el caso de Moneyman puede leerse en su web: “Ofrecemos préstamos online con un importe mínimo de 100€ y máximo de 400€, plazo de devolución máximo de 62 días con una TAE mínima de 0% y máxima de 561,39%. Por ejemplo: 300€ a devolver en un plazo fijo de 62 días. Coste del préstamo: 43,70€ en concepto de intereses. Cantidad total a devolver: 343,70€. TAE aplicable 561,39%”.

La misma web explica que el TAE puede ser 0% si se devuelve el préstramo en una sola cuota, pero crecerá al 561,39% si lo tenemos que devolver en dos cuotas. El problema es que alguien que pide un préstamo de 100 o 200 euros raramente puede devolverlos en 31 días; pero además la página de Moneyman explica: “los siguientes 31 días el interés diario será del 1,1%”

2. Presentan unos intereses de demora salvajes

Otro de los problemas de este tipo de créditos es que además de tener un interés alto, seguramente difícil de devolver para alguien en apuros, castigan brutalmente los retrasos en el pago.

Si no devuelves en el plazo fijado el dinero, se te puede aplicar un interés de demora diario muy elevado, además de seguir aplicando el TAE y diversos cargos por penalizaciones por el retraso, que pueden rondar los 60 e incluso los 100 euros. Al solicitar el préstamo estás aceptando estas penalizaciones.

En el caso de Moneyman, lo que especificaba el 1,1% diario de interés es una penalización de demora que se sumará a la segunda cuota a razón de 1,1% diarios, lo que puede hacer que un préstamo de 300 euros suba en la segunda cuota a un monto de 1.684,17 euros.

3. Nos penalizarán duramente por cada notificación de demora que nos hagan

Para acrecentar la deuda y poder cargar el interés por penalización, algunas de estas empresas aplican cargos exagerados cada vez que tienen que comunicarte una demora.

Por ejemplo, 30 euros adicionales por un SMS semanal recordándote que sigues retrasado en el pago, e incluso a veces cantidades mayores. Y, claro, la penalización también irá a sumar para el interés de demora del día siguiente, y del otro y del otro... Y no puedes protestar porque aceptaste las condiciones al solicitar el microcrédito.

4. Podemos acabar sin poder pagar a crédito en ningún sitio

Si nos declaramos insolventes o nos negamos a devolver los intereses del crédito disparado porque lo consideramos abusivo, la empresa prestataria puede incluirnos en listados de morosos como el de ASNEF, que está conectado con las principales empresas de crédito.

Muchos comercios reciben una señal de que estás en alguno de los listados cuando introduces tu tarjeta de crédito en el datáfono. En tal caso, es posible que te acepten el pago solo en efectivo. Tu vida se puede volver muy incómoda y salir de estas listas a veces es muy complicado. 

5. Pueden vender tu deuda a otras empresas

Cuando se cansan de reclamarte los intereses por la deuda, que puede haber crecido monstruosamente con el tiempo, es práctica común en algunos de estos servicios vender tu deuda a las empresas de recobros, que aplican métodos que rozan la legalidad para exigirte la deuda. Incluso en última instancia puedes acabar en los tribunales.

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El Juzgado de lo Mercantil número 1 de Almería y el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Bilbao han obligado a Cajamar y a Kutxabank a devolver cerca de 59.000 euros a casi medio centenar de clientes por la aplicación de la cláusula de gastos hipotecarios.

Según ha informado Adicae en un comunicado, el juzgado ha condenado a Cajamar a devolver 46.655,22 euros a 40 consumidores, mientras que Kutxabank deberá restituir un total de 12.746,19 euros a un grupo de nueve usuarios por el mismo concepto. “En ambos casos, los hipotecados afectados por dicha cláusula abusiva se encontraban adscritos a una demanda colectiva presentada por Adicae”, señala la propia asociación.

Estas sentencias se suman a la lucha colectiva liderada por Adicae, que estima que la banca debe devolver a los usuarios un total de 7.105 millones de euros por la cláusula de repercusión al consumidor de los gastos hipotecarios, una cláusula que en ambas sentencias ha sido declarada nula.

Es importante destacar que, aunque estas sentencias son “un éxito” para los afectados, aún hay usuarios que esperan más de seis años para obtener una primera sentencia por cláusulas suelo o gastos hipotecarios. Por eso, Adicae considera que la futura Autoridad del Cliente Financiero es imprescindible para acortar plazos y resarcir a los afectados, sin necesidad de incurrir en un proceso judicial. A pesar de los posicionamientos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) y del sector financiero, que han mostrado sus dudas sobre ciertos aspectos de este organismo, cuya creación está actualmente en trámite parlamentario.

Según el INE, la compraventa de viviendas en el territorio nacional se situaba en octubre de 2022 en 51.615 inmuebles. Lo cierto es que vender una vivienda conlleva tiempo y un trabajo a veces desconocido, motivo por el que gran parte de la población española recurre a contratar los servicios de una agencia inmobiliaria.

Vender una propiedad a través de una inmobiliaria supone varias ventajas principales: la primera, que lo haces en manos de expertos con mayor conocimiento sobre el mercado; la segunda es la comodidad, pues ellos realizan todo el proceso de compraventa, aunque es recomendable solicitar que te mantengan informado del proceso. 

Se hacen cargo de todos los trámites, incluidos aquellos burocráticos tan desconocidos para muchos: tasar el precio de la vivienda, publicar el anuncio en portales inmobiliarios, atender las llamadas de interesados, enseñar la propiedad, tramitar toda la documentación, etc. 

En el caso de que decidamos contratar los servicios de una inmobiliaria debemos tener en cuenta ciertos aspectos y cláusulas antes de firmar el contrato. Leerlo bien y valorar los siguientes puntos marcará la diferencia en el proceso de venta y en nuestro beneficio como vendedores.  

La comisión: ¿merece la pena pagarla o puedo vender el inmueble por mi cuenta?

Dependiendo del valor de la venta y de los servicios contratados, las inmobiliarias tradicionales cobran un porcentaje conocido como comisión. Aunque es negociable, “suelen establecer una comisión del 5%, pero puede oscilar entre el 3% y el 7%, incluso del 10% si son viviendas de lujo”, explican desde Idealista. 

Por ejemplo, 7.500 euros es lo que cobraría a su cliente una agencia inmobiliaria si vendiera, pongamos, un piso de 150.000 euros con una comisión del 5%, a lo que no debemos olvidar añadir el 21% de IVA, a no ser que esté incluido en dicho porcentaje.

La pregunta es, ¿merece la pena esa comodidad por 7.500 euros o tengo tiempo para vender la vivienda por mi cuenta?

Aunque normalmente esta comisión la paga el vendedor, en algunos casos, como por ejemplo cuando dos agencias trabajan en conjunto, se puede repartir a medias con el comprador si así lo pactan las partes. 

En el caso de los compradores, como explica la OCU, “se ven confrontados frecuentemente al problema de tener que pagar una comisión a una agencia a la que no han contratado”. 

Esto ocurre con la firma de la hoja de visita, que solo prueba que la visita al inmueble se llevó a cabo y que la agencia está cumpliendo con las obligaciones contratadas.

Lo que no quiere decir que esta hoja pueda aprovecharse como contrato para pagar unos honorarios que el comprador no ha contratado, como sucedió en un caso similar juzgado por la Audiencia Provincial de Madrid hace dos años.

La tarifa fija de las inmobiliarias online 

Las inmobiliarias online se están convirtiendo en los nuevos protagonistas del sector, quizá debido a su principal diferencia con las tradicionales: no cobran comisiones, es decir, tienen una tarifa fija. 

Los honorarios de esta tarifa fija rondan entre los 1.000 y 8.000 euros, según los servicios contratados. Por ejemplo, los servicios básicos incluyen, por 1.000 o 2.000 euros aspectos como la valoración online de la vivienda, la publicación de anuncios en los principales portales inmobiliarios o la redacción del contrato de arras. 

Mientras tanto, los paquetes premium cuestan unos 4.000 euros, y el doble si queremos que se encarguen de todo. Debemos calcular qué gestiones estamos dispuestos a realizar o no para comprobar si nos sale más rentable contratar los servicios de una inmobiliaria online, pagar la comisión de una tradicional o vender el piso por nuestra cuenta con la dedicación que ello conlleva.

Los honorarios, ¿cuándo deben cobrarlos las inmobiliarias tradicionales?

Además de buscar una agencia cercana que conozca la zona y que disponga de seguro de responsabilidad civil profesional, debemos prestar atención a la hora de firmar cuándo autorizamos a la inmobiliaria al cobro de los honorarios de la comisión. 

En ocasiones, la agencia ha llegado a cobrar la comisión aunque al final no se haga efectiva la venta. Por lo tanto, debemos firmar con la agencia que solo se cobrará esa comisión cuando esté firmada la venta del piso con el comprador y no cuando se firme el contrato de arras. 

Atención al contrato de exclusividad y la prórroga tácita

A la hora de contratar a una inmobiliaria es imprescindible mirar con lupa la letra pequeña del contrato de exclusividad. La OCU lo tiene claro, aunque existen agentes inmobiliarios excelentes, “la agencia tiene mucha más experiencia que la inmensa mayoría de clientes en redactar acuerdos que la beneficien a ella, aunque parezcan formularios inofensivos”, motivo por el que no debemos firmar nada antes de informarnos bien.

La firma de un contrato de exclusividad inmobiliario implica que solo la agencia está autorizada para vender la vivienda. En el caso de que vendamos el piso de manera particular o a una persona que nos ha contactado a través de la agencia habiendo firmado el contrato de exclusividad, esta tiene derecho no solo a reclamar sus honorarios, sino también a comenzar acciones legales en nuestra contra.

Al firmar esta cláusula, tampoco se podrá poner en venta la propiedad por medio de otras agencias. Si, por su parte, la inmobiliaria encuentra un comprador dispuesto a pagar el precio acordado pero el vendedor no está interesado en continuar con la venta, la inmobiliaria considerará que ha cumplido con sus obligaciones y puede reclamar su porcentaje. 

Para evitar todo ello, debemos prestar atención antes de firmar la prórroga tácita, pues esta nos limitará si encontramos un comprador ajeno a la agencia. La prórroga tácita implica que el contrato de exclusividad inmobiliaria se renueva automáticamente si ninguna de las partes manifiesta su decisión de rescindirlo con una anticipación de entre 7 y 20 días“. En algunas ocasiones, incluso existen contratos de exclusividad inmobiliaria por tiempo indefinido.

En el caso de que esperemos a agotar la cláusula de exclusividad para vender por nuestra cuenta el inmueble, la inmobiliaria no podrá reclamar los honorarios si hemos avisado del fin del contrato con la debida anticipación. 

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La Agencia Catalana del Consumo ha sancionado a catorce entidades financieras con 977.813 euros por haber actuado abusivamente en la comercialización de tarjetas 'revolving'. A raíz de una campaña de inspección hecha en 2021, la Generalitat constata que “absolutamente ninguna” de las entidades analizadas “cumple de forma fidedigna” los derechos de los consumidores en las cláusulas de los contratos o en la aplicación de tipos de interés.

Consumo ha multado a seis entidades por aplicar un TAE superior a la media estatal del 20%. Una de ellas aplicaba un 29,73%. Además de las sanciones por mala praxis en las tarjetas 'revolving', Consumo ha multado nueve entidades con 147.187 euros por incumplimiento de la normativa de consumo en establecimientos abiertos al público.

La Generalitat ha detallado este viernes que la inspección se focalizó en catorce entidades financieras que tienen red de atención al público en Catalunya, desde donde comercializan tarjetas de crédito con pagos a plazos. Las entidades son ABANCA, Banco Sabadell, BBVA, Banco Santander, Bankinter, CaixaBank, Cofidis, Deutsche Bank, ING Direct, Ibercaja, Kutxabank, Oney, Unicaja Banco y Wizink.

La Agencia Catalana del Consumo ha concluido que todas actuaban de forma abusiva a la hora de comercializar estas tarjetas. Por haber ofrecido contratos con cláusulas abusivas, la propuesta de multa global a las catorce empresas es de 350.000 euros. Seis de ellas se ha detectado que aplicaban intereses que superan la media y han sido sancionadas con 627.000 euros en total.

Además de las sanciones estrictamente ligadas a las tarjetas 'revolving', se han detectado nueve entidades que incumplían la normativa de consumo aplicable en oficinas de atención al público. Por estas vulneraciones se han abierto varios expedientes de sanciones leves que suman cerca de 148.000 euros.

“No hemos encontrado absolutamente nadie que cumpla de forma fidedigna los derechos de los consumidores de Catalunya”, ha lamentado el director de la Agencia Catalana del Consumo, Francesc Sutrias. El director ha recalcado que la finalidad de la campaña es “corregir conductas y concienciar los consumidores para que estén alerta” ante un tipo de tarjetas “que son un producto de alto riesgo que incitan a la compra compulsiva”.

El secretario de Empresa y Competitividad, Albert Castellanos, ha aseverado que se ha detectado “una situación altamente preocupante”, y ha advertido que hay un “problema amplio y grave que requiere de una actuación mucho más decidida”. Castellanos ha avanzado que habrá nuevas inspecciones con las cuales se analizarán las prácticas de más entidades financieras, a la vez que la Generalitat desplegará campañas informativas para reforzar “el empoderamiento” de los consumidores.

En cuanto al procedimiento de las sanciones, los responsables de Consumo han precisado que las entidades financieras pueden presentar alegaciones a la Generalitat en contra de las propuestas de multa. Si estas se desestimaran, las empresas podrían presentar un recurso formal y también tendrían la posibilidad de hacerlo por vía judicial. “Estamos atentos a ver qué responden cada una de ellas”, ha dicho Sutrias.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado por primera vez sobre las hipotecas con IRPH después de los últimos pronunciamientos de los tribunales europeos y ha sido para darle la razón al banco. En una resolución hecha pública este viernes, la sala de lo civil ha dado la razón a Kutxabank frente a un cliente que contrató una hipoteca con los intereses calculados en base a este índice variable y explica que la entidad no incurrió ni en un desequilibrio ni en mala fe al hacerlo. El IRPH, entre otras cosas, es un índice regulado por las administraciones públicas y el banco no tiene obligación de ofrecer comparaciones con otros índices como el Euribor.

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es un indicador que apareció en el panorama bancario español a mediados de la década de los noventa y cambió en 2013. Un indicador para calcular los intereses de una hipoteca elaborado desde el Banco de España, que protagonizó miles de millones de euros en las carteras de los grandes bancos españoles y que, según el regulador bancario, surgía de hacer la media simple entre “los tipos de interés medios ponderados de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para la adquisición de vivienda libre iniciadas o renovadas por los bancos y cajas de ahorro”.

Un índice variable que, en un momento dado, empezó a encarecer las hipotecas de los españoles, que empezaron a acudir a los tribunales. La última decisión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea llegó el pasado mes de noviembre: el IRPH podía utilizarse y los jueces podían analizar si la cláusula había sido introducida por el banco de forma poco transparente. Pero esa falta de transparencia, por ejemplo, no viene dada sólo porque el banco no presente a sus clientes un folleto con información detallada sobre cómo funciona y cómo puede evolucionar.

El Tribunal Supremo acaba de retomar la resolución de casos sobre este tipo de hipotecas y en el primero que ha sentenciado ha dado la razón a la Kutxa. Los jueces han estudiado el caso de un hombre que en 2012 suscribió una de estas hipotecas con Kutxabank y que reclamó ante los tribunales apenas dos años mas tarde. Tanto un juzgado de Vitoria como la Audiencia Provincial de Álava le dieron la razón y declararon la nulidad de la cláusula que anudaba los intereses al IRPH, dijo, por “falta de transparencia y tener carácter abusivo”.

Ahora es la sala de lo civil del Supremo la que da la razón al banco y avala el contrato. Los jueces ponen encima de la mesa las últimas resoluciones de los tribunales europeos y sus criterios para declarar el posible carácter abusivo de este tipo de cláusulas: que generen desequilibrio y que la entidad actuase con mala fe. En ese sentido, la sentencia recuerda que el IRPH no puede considerarse poco transparente por sí mismo: está publicado en el BOE, lo que según el Supremo “permite al consumidor medio comprender que el referido índice se calcula según el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda, incluyendo así los diferenciales y gastos aplicados por tales entidades”.

Que el banco no ofrezca, por ejemplo, una comparación entre el IRPH y otro tipo de indicador tampoco desemboca en una nulidad de la cláusula. “Además, el Gobierno central y varios Gobiernos autonómicos han venido considerando, a través de normas reglamentarias, que el índice IRPH era el más adecuado para utilizarlo como índice de referencia en el ámbito de la financiación de viviendas de protección oficial, por lo que resulta ilógico considerar como actuación contraria a la buena fe la incorporación de ese mismo índice a préstamos concertados fuera de ese ámbito de financiación oficial”, razonan.

Mantener una “actitud educada” mientras dure el contrato y también cuando termine, “sin limitación temporal”. No publicar ningún comentario negativo sobre la empresa en redes sociales o grupos de chat mientras dure el contrato y también cuando termine, “sin limitación temporal”. Procurar y velar porque los “familiares, amigos y personas vinculadas por parentesco, afinidad o amistad” cumplan con todo lo anterior... sin limitación temporal. No dar el nombre de la tienda para la que se trabaja ni de los productos que vende. Sin limitación temporal.

A cambio, un trabajo de atención al cliente pagado a 7 euros la hora en forma de factura, como colaboración. Es un sueldo inferior al fijado en el salario mínimo, de 7,43 euros brutos por hora (cantidad que incluye la cotización a la Seguridad Social, que en el caso del autónomo corre por su cuenta). Y eso que la empresa, según los datos de su fundador porque nunca ha presentado cuentas, maneja márgenes de beneficio del 25% y una facturación de un millón de euros.

Son las condiciones que el joven Josef Brocki, creador de Cisnem, una tienda 'online' de sandalias que se venden en Aliexpress y que acumula reclamaciones, pone para el puesto de “asistente virtual”. Varias cláusulas del contrato de confidencialidad que obliga a firmar son abusivas, según fuentes jurídicas.

“Estoy inscrita en Workana, una plataforma de trabajos 'freelance'. Te apuntas y las empresas contactan contigo. Fue muy rápido: me contactó un miércoles y el viernes me pasó el contrato. Lo vi y le dije que era una barbaridad”, cuenta Inma Alcaraz, una trabajadora con experiencia en comercio electrónico que colaboró durante un día con la tienda de Brocki. “Me preguntó cuáles eran los motivos y le dije que cambiara muchas cláusulas. ¿Cómo va a obligar a que mi familia no hable mal de la tienda de por vida?”.

El día fue “muy intenso”, continúa Alcaraz. “Le dije que primero tenía que estudiar la tienda, saber cómo trabajaban, cómo iban los envíos... Me daba evasivas. Me dijo: 'nosotros ponemos que están hechos en España, pero realmente vienen de China'. Eso lo ha cambiado, también los avisos legales y la política de privacidad. Le mosqueó que leyera mucho de su tienda. Le preguntaba ciertas cosas y me decía que no era problema mío. Que respondiera 'cosas ingeniosas' y que no me preocupara. Al final me dijo: si no estás de acuerdo, esto es lo que hay. Yo iba a buenas. Pero dije: pues hasta aquí hemos llegado”.

La trabajadora envió un email para dejar por escrito que concluía la colaboración, por la que no llegó a cobrar. Preguntado por este periódico, Brocki dice que “nunca hemos mantenido, ni hemos pretendido mantener, ninguna relación laboral” con la persona que ha facilitado el acuerdo a elDiario.es. No niega que ese contrato exista ni que lo haya redactado Evolve Media S.L, la sociedad responsable de Cisnem.

“Hay muchas cosas que son abusivas, incluso para un contrato mercantil”, considera el abogado Samuel Parra. “Es cierto que el deber de confidencialidad se puede extender incluso cuando termina la relación mercantil o laboral, pero de forma muy limitada a datos muy concretos”.

Respecto a la cláusula de que los familiares o amigos no hablen mal de la empresa en redes sociales, Parra considera que es nula. “No se puede obligar a una cosa así. Lo de 'sin limitación temporal' tampoco cabe en ninguno de los casos en los que lo menciona. Por ejemplo: mantener una actitud educada con la empresa es correcto mientras dure la colaboración, pero una vez finalizada es cosa de cada uno ser educado o no, porque ya no hay vinculación”.

Para el abogado, es “excesivo” prohibir divulgar el nombre de las tiendas o productos. Pero es parte del modus operandi de Brocki, según explicó él mismo a este periódico. “Por temas de privacidad, no quiero que se sepa”, dijo. De momento, el joven ha tenido que admitir que es el responsable de Cisnem y ha cambiado los términos y condiciones de la página para ajustarse a la ley española. Otra de sus tiendas, Auromi.com —con el dominio registrado a su nombre— sigue sin informar de qué sociedad hay detrás. Auromi vende todo tipo de productos para la casa, desde un dispensador de jabón por 40 euros hasta unos 'tuppers' por 18.

“Lo de retener las cantidades pendientes también es abusivo. Debe pagar lo que corresponda y luego reclamarle los daños por la vía que proceda”, continúa Parra. “El principal problema de ese acuerdo de confidencialidad es que no detalla qué considera Evolve Media como confidencial”.

Preguntado por esta cuestión, Brocki indica que entienden por confidencial “toda la información suministrada” por la “parte emisora” a la “parte receptora” relativa a “negocios, clientes, proveedores, operaciones, sistemas informáticos, 'know-how'” y un largo etcétera. Casualmente, su respuesta es un párrafo que aparece en un contrato de confidencialidad y no divulgación de Talgo disponible en internet (punto 2).

Brocki, que también vende cursos de 'dropshipping', explicó a elDiario.es que los retrasos de Cisnem se debían a la crisis sanitaria, que ha ralentizado los envíos en todo el mundo. También que su idea a futuro era montar una tienda “en Castellana” y no vender solo por internet, una idea que trasladó a Alcaraz cuando negociaron el sueldo.

“Yo pedía 9 euros por hora en Workana. Él se salió de la plataforma y dijo que lo hablábamos entre nosotros. Le pedí 10 y me dijo que era demasiado. Me decía que íbamos a ser socios, que yo sería su gerente porque tenía pensado montar una cadena en Madrid. A los tres meses volveríamos a hablar”, concluye la trabajadora. “Yo flipaba. Pero al final se puso un poco gallito y pensé: no voy a perder más el tiempo contigo. Fue un solo día, pero muy intenso”.

Subrogación de acreedor

Por regla general, se entiende por subrogación de hipoteca la operación consistente en mejorar las condiciones de la hipoteca mediante un cambio de banco (de acreedor) o en la sustitución del titular por otra persona (de deudor). A este respecto, la subrogación de acreedor es la más común y consiste en trasladar un préstamo hipotecario vigente a otro banco.

Normalmente, cuando se lleva a cabo esta operación, es para tratar de mejorar las condiciones de financiación originales del crédito y pagar menos dinero tanto cada mes como en total, bien sea rebajando el interés, reduciendo comisiones, vinculaciones o eliminando cláusulas abusivas. Desde HelpMyCash, explican que “otro cambio que suele realizarse con esta operación es modificar el tipo para beneficiarse de lo bajas que están ahora las hipotecas a interés fijo y asegurarse una cuota que no varíe con el paso de los años”.

Y añaden que con la actual la ley hipotecaria es posible “hacer una subrogación para cambiar el interés al tipo fijo es más barato; se aplica el 0,15% sobre el capital pendiente si se lleva a cabo durante los tres primeros años del préstamo”. En caso de realizarse posteriormente, el banco ya no nos podría cobrar ninguna compensación.

Subrogación de deudor

Si se trata de una subrogación de deudor, en este caso el comprador de un inmueble con cargas asume la titularidad del préstamo hipotecario de la persona vendedora cuando se formaliza la compraventa. Con ello cabe la posibilidad de ahorrarse el coste de firmar una nueva hipoteca, aunque, como apunta HelpMyCash, se trata de una operación que presenta algunas limitaciones.

Las ventajas de la subrogación de hipoteca

Cuando se subroga una hipoteca, el objetivo principal es mejorar las condiciones hipotecarias. Hay varias formas para llevar a cabo dicha mejora:

Inconvenientes de la subrogación hipotecaria

Además de los gastos hipotecarios inherentes a la subrogación que antes comentábamos (pero que a veces algunas entidades tratan de paliar con sus ofertas), pueden existir comisiones por subrogación o cancelación anticipada, aunque estas se abarataron con la nueva ley hipotecariase abarataronnueva ley hipotecaria. Muchas hipotecas incluyen entre sus condiciones una comisión de subrogación o de cancelación anticipada que hay que asumir en caso de querer subrogar la hipoteca a otra entidad. Lo más común es que esta comisión sea de un 0,5% del importe restante si la subrogación se realiza durante los primeros 5 años de hipoteca y del 0,25% si se realiza a partir del sexto año en adelante.

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Aurora, lectora y socia de eldiario.es, nos expone la siguiente situación: “tengo desde hace años una cuenta en el Banco de Sabadell que se llama Cuenta Expansión donde domicilié mi nómina y a a cambio no me cobraban ningún tipo de comisión en las operaciones ni tampoco cuotas de mantenimiento. Resulta que hace unos días recibí un aviso al abrir la aplicación del banco en el que se me anunciaba que ya no era bastante tener la nómina para no pagar comisiones. Me avisaban que o bien contrataba un seguro con ellos, o les pedía un préstamo, o en dos meses me comenzarían a cobrar 5 euros al mes como comisión de mantenimiento. ¿Es esto legal? Me refiero a cambiar las condiciones de un contrato unilateralmente. Estoy indignadísima”.

Lo que le ha ocurrido a Aurora nos puede pasar a todos y en todos los bancos, no solo en el que ella cita; suele ser una de las prácticas que las entidades ponen más en funcionamiento en los últimos años: consiste en esperar a tener un cliente fidelizado con condiciones generosas, para cambiarlas de forma unilateral por otras que le den mayor rentabilidad financiera en estos momentos en los que el interés del dinero está por los suelos.

Aun siendo cuestionables, estos cambios son legales siempre y cuando los mismos se hagan sobre contratos indefinidos entre el cliente y el banco, como es el caso de una cuenta o una tarjeta de crédito. No sucede lo mismo con préstamos o hipotecas, que son contratos por un periodo definido. Este último supuesto el banco no puede cambiarnos ninguna condición de las que firmamos.

Dos meses de antelación

El problema, lógicamente, cuando las modificaciones son sobre cuentas y tarjetas, está en que nosotros tenemos poco margen de maniobra ante estos cambios: o lo tomas o lo dejas. En caso de querer dejar la institución financiera por no estar de acuerdo con las modificaciones, se nos puede presentar el problema de tener productos asociados que querer cambiar, o bien de tener que comunicar a distintas empresas con las que teníamos domiciliado un pago de factura, que nos cobren en una nueva cuenta.

Esto no siempre es sencillo y por ello la ley obliga a las instituciones financieras a comunicar este tipo de cambios de condiciones con dos meses de antelación y por vías que el cliente pueda percibir claramente; esto es por carta o bien por comunicaciones cuando abra su aplicación bancaria. Durante estos dos meses podremos pensarnos si aceptamos las condiciones.

Facilidades en el cambio de entidad

Si pasados los sesenta días no hemos comunicado nuestra partida, el banco comenzará a aplicar las nuevas condiciones porque considerará que le damos una aceptación tácita, es decir que interpreta la no contestación como un asentimiento. Si decidimos cambiarnos, tampoco debemos preocuparnos, porque el banco no nos podrá cobrar por la cancelación de la cuenta o tarjeta, salvo si tenemos algún pago aplazado, que sí deberemos liquidar. Aun así, es posible que nos exija que le devolvamos materiales como las tarjetas o talonarios. Después deberá cerrar la cuenta y anular todos los pagos domiciliados, así como la recepción de la nómina.

Además, actualmente la ley obliga a los bancos a poner a nuestra disposición un formulario de solicitud de traslado de cuenta de pago, de modo que rellenándolo y entregándolo al nuevo banco donde hayamos decidido abrir la nueva cuenta, conseguiremos de que ellos se encarguen de gestionar el cambio de domiciliación de nómina e informarán a las empresas de la nueva cuenta donde deben cobrar.

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Tiempo antes de que Iker Casillas saliera en un anuncio de la tele diciendo “recupera el control de tu dinero” junto al director del enorme bufete de abogados Arriaga, una sutil voz de alarma recorría las sedes de despachos más modestos diciendo: aquí va a haber tomate.

“Cuando llevas casos, detectas patrones. Nos saltó la alerta porque encontramos casos llamativos de gente que estando en un momento económico desfavorable entraba en créditos rápidos, a veces en hasta 15 o 20. ¿Cómo era posible que se concedieran préstamos a personas que no podían pagar?”, rememora Javier López, uno de los socios fundadores de Reclamapormi.com. “Como abogados, dijimos: '¿Por qué no lo miramos?' Vimos los contratos y detectamos que no solo se concedían a la ligera, sino que los TAEs eran altísimos, por encima del 20%: del 70%, 80% y hasta del 2.000%, 5.000% y 160.000%. Y muchos contratos eran ilegibles. Era un despropósito. Estaba clarísimo que se podían ganar los casos, así que hicimos una campaña”. 

“La oportunidad te la da la trinchera y estar día a día con clientes afectados. No tienes que esperar a que salga en prensa para que salten las alarmas”, añade Iván Metola, socio fundador de Indemniza.me. “Yo llevé casos en 2015, con cuentagotas. Llegaban clientes muy agotados y había que montar una defensa de cero. Ahí detectamos una dinámica sistemática, con el mismo perfil de contrato. Más tarde, con el espaldarazo del Supremo, nos lanzamos a tope con el revolving en vez de entrar en mercados más saturados, como la cláusula suelo o las multidivisa. Fuimos captando clientes, pero hasta que no tuvimos una respuesta judicial masiva no conocíamos su potencial”.

López y Metola son abogados y tienen sendas 'startups' de legaltech, un sector que –como otros tipo 'fintech' (tecnología financiera), 'proptech' (tecnología inmobiliaria) o 'insurtech' (tecnología aplicada a seguros)– surge de aplicar la tecnología a los servicios jurídicos. O, en otras palabras: de montar despachos de abogados por Internet, en los que la captación de clientes se hace posicionando en Google las palabras que usa la gente (ejemplo: “Ryanair me ha perdido la maleta”) y todo lo demás se gestiona por email. 

En ambos casos, el modelo de negocio también es diferente al de los despachos tradicionales, pues solo cobran si ganan y el cliente recupera su dinero. “No win, no fee”, dicen desde Indemniza.me. Y en ambos casos el origen de todo está en otro jugoso nicho en el que florecen los casos: el de las reclamaciones a compañías aéreas, que incluye retrasos, cancelaciones, pérdidas de equipaje y overbooking. A partir de ahí, saltaron a las hipotecas (cláusulas suelo, multidivisa) y más recientemente a las revolving: tarjetas con intereses altísimos contra las que ya se han pronunciado multitud de juzgados.

El Tribunal Supremo anuló en noviembre de 2015 un préstamo al consumo al 24,6% de interés. También consideró que usura era al menos el doble del tipo medio al que se estaban concediendo los préstamos, un dato que publica el Banco de España. Ahora, cuentan los abogados, hay bancos que prefieren llegar a acuerdos para que las demandas no les salpiquen o que recurren las sentencias para demorar el pago.

“Intentan discutir la interpretación de la sentencia del Supremo diciendo que habría que comparar sus préstamos con los intereses de otros revolving”, cuenta Metola. En Indemniza.me tienen mil casos abiertos, de los cuales el 70% están en apelación.

En Reclamapormí van por 1.300. “Es un tema muy nuevo y la gente no lo conoce. Hoy por hoy, la jurisprudencia es favorable: nosotros tenemos un 90 y pico por ciento de éxito”, aseguran. “Nos han contactado 2.500 personas y ponemos unas 270 demandas mensuales. Esto va a saltar por los aires”. Tanto saltará que el gigante Arriaga –uno de los despachos más beneficiados de los abusos de la banca, con músculo suficiente para pagar anuncios en televisión– entró en este nicho hace pocos meses, lo que ha provocado un aumento de la competencia. 

“Desde que entró Arriaga ha entrado mucha gente”, explica Carlos Sánchez, cofundador de Indemniza.me. “Quita mercado, pero crea mercado”, añade Sergio Nogués, fundador de Nogués Abogados, otro pequeño despacho, más tradicional, que invierte en Google para captar clientes afectados por revolving. “Su inversión es muy potente en prensa, televisión, radio y cartelería. Y, claro, abre mercado porque da a conocer el producto”.

El único grande del sector que no ha entrado es Reclamador, una startup con un modelo de negocio similar que cuenta con seis millones de inversión y cien trabajadores, lejos de los doce de Nogués e Indemniza.me y los treinta de Reclamapormí.

Las tarjetas usureras

Las tarjetas revolving son tarjetas que ofrecen casi todos los bancos y algunos comercios, como Ikea o Cepsa, en muchas ocasiones asociadas a una tarjeta de crédito ya existente. “El término es anglosajón. En español sería revolvente, que indica que el préstamo se recalcula constantemente porque te prestan una cantidad variable. Te dan 3.000 euros para que gastes en lo que quieras y lo devuelves en pequeñas cuotas. Entra fácil y a priori no lleva comisiones”, afirma Metola. “El truco está detrás. No tendría por qué ser anulable con un interés normal, pero los bancos han cobrado intereses muy altos”.

Cuando un interés alto se junta con unas cuotas muy pequeñas el cóctel es explosivo, porque el cliente no amortiza y se genera una espiral de deuda impagable. El abogado pone de ejemplo a un chico que dispuso 6.000 euros y cuando acudió al despacho llevaba devueltos 15.000. “Según el banco, debía 6.000 más. Terminas devolviendo tres veces más de lo que te dejaron”, añade. “Si con la cuota mensual no pagas todos los intereses, lo que falta se capitaliza y genera nuevos intereses”.

“¿Qué pasa?”, añade López. “La gente se metía en un crédito para pagar otro. El engaño está en los 'cómodos plazos': la cuota se recalcula y cuando se aplazan los pagos empiezan los problemas. No se le dice al cliente: acabarás pagando 3000 euros más”. En uno de los primeros casos que ganó Indemniza.me, recogido por El Correo, el demandante dispuso de 21.427 euros, devolvió 32.930 y aún tenía pendientes 4.103. El Juzgado de Primera Instancia de Durango condenó a CaixaBank Payments por establecer un “interés usurero” del 29,8% TAE.

Casi todas las sentencias se ganan por esta vía, aunque en otros casos se ataca por la de la transparencia: el banco o entidad financiera no informó bien de las condiciones. “Contratos ilegibles, TAE que no aparece en la primera página...”, continúa. De todos, el banco más enfangado es WiZink, que heredó los negocios de tarjetas de Citibank y de Barclays Bank y ya lleva 2.501 reclamaciones por usura. En su última presentación para bonistas, WiZink avisó de que “los despachos de abogados especializados en casos masivos han lanzado campañas publicitarias para atraer a posibles reclamantes”. Pero no es el único: bancos como BBVA o Santander también han sido condenados por usura.

Crecer entre gigantes

Indemniza.me es una startup autofinanciada que no tiene capital de inversores externos. Como el de los litigios es un sector en el que entre que consigues un cliente y le cobras pasan varios años, hasta que sale la sentencia, cuentan con financiación bancaria para aguantar. Por su parte, Reclamapormí vive de sí misma: primero montaron reclamaciondevuelos.com y lo que ganan ahí lo reinvierten.

Una de las claves del negocio está en la captación de clientes. Al hacerlo pagando anuncios en Google, cuanta más competencia haya (más despachos pujando) más caro sale. Al mismo tiempo, si nadie sabe que puede reclamar porque el asunto aún no es mediático, de nada sirve invertir en publicidad.

“Si llegas de los primeros, no hay nadie. Con las revolving al principio los clientes no buscaban así, así que hice una campaña muy generalista, posicionando términos como 'tarjetas abusivas', 'usurarias', 'deudas de tarjetas', 'WiZink', etc. En buscadores solo puedes pujar por palabras si hay gente buscando esas palabras. Con las hipotecas multidivisa solo hubo demanda cuando hubo sentencia del Supremo. Pero fue una avalancha y el 'click' costaba 8 euros. Era imposible. Nos dejamos 3.000 euros y captamos tres casos”, explica Sánchez, responsable de marketing en Indemniza.me. “En aerolíneas es más fácil. Las revolving fueron una travesía en el desierto captando hasta que empezaron a llegar las sentencias”. 

Ahora, de cada sentencia que ganen se llevarán el 25% de la indemnización. “Las revolving son más difíciles de valorar que las aerolíneas, porque las indemnizaciones pueden ser 5.000, 10.000 o más”, añade. La empresa no especifica su facturación, pero señala que tiene casos abiertos por valor de varios millones de euros. El modus operandi es similar en Reclamapormí, que facturó 275.000 euros en 2018, y diferente en otros pequeños despachos más tradicionales (como Nogués o ADS Abogados) donde van a éxito y solo cobran las costas al demandado.

Con Arriaga promocionándose para representar a afectados por usura bancaria, todos esperan ahora a ver crecer el negocio. “Es un caso parecido al de las cláusulas suelo: nadie sabía lo que era hasta que no estaba en la tele. Cuando la gente lo ve, dice 'me la han colado'. Hay afectados que no saben ni que lo son”, concluye Sánchez. “[Que Arriaga entre] significa que hemos acertado. Nos la jugamos y después de dos años y medio invirtiendo estamos ganando todos los casos viables de revolving que nos llegan. Por otro, ya veremos si hay afectados para todos, como en las aerolíneas. De momento, es competencia poco invasiva”.