Se cuelan en tu casa por cualquier rendija. Una grieta en las tuberías o los conductos del aire acondicionado, un túnel invisible desde la calle hasta los cimientos o el cajón de un viejo armario que ya viene infectado desde el anticuario. Son las termitas. Pequeños insectos que viven en colonias por miles y que se alimentan de la madera que consumen desde dentro hacia afuera, dejando en muebles o paredes una fina capa intacta en la superficie mientras todo queda destruido y vacío en el interior. Esto hace que la infestación pase desapercibida hasta que el daño es grave, incluso irreparable.

La de las termitas es una imagen que me persigue desde hace días, pensando en escribir sobre el impacto de la proliferación de viviendas turísticas en Sevilla. Y creo que refleja bien el perjuicio que este modelo de negocio lleva años generando en nuestra ciudad, de forma discreta y silenciosa, hasta que las heridas empiezan a resultar evidentes y ya apenas queda margen para restañarlas.

No podemos considerar negativos en sí mismos los pisos turísticos. Son una actividad lucrativa legítima para el dueño de una vivienda. En su origen, las plataformas como Airbnb nacieron para el intercambio de casas entre propietarios. Rápidamente, surgió la opción del alquiler vacacional en estas herramientas online, como ocurría tradicionalmente en las localidades de costa. Y poco a poco el capitalismo le vio la punta al modelo y nacieron las empresas que acumulan decenas de viviendas y las explotan como si fueran habitaciones de hotel, con servicios comunes y una gestión impersonal.

Tras la fachada, ya no quedan ni vecinos de toda la vida, ni familias con niños, ni comercios tradicionales o bares de toda la vida, expulsados del casco histórico por la especulación inmobiliaria, los desahucios, los alquileres prohibitivos y la falta de oferta residencial. Sólo quedan visitantes y negocios sin alma para atender a estos visitantes

El daño de este modelo en nuestras ciudades, en los cascos históricos especialmente, es por exceso. Como las termitas, los pisos turísticos se adueñan poco a poco de calles y edificios del centro urbano y la búsqueda incesante de oportunidades de parte de los especuladores inmobiliarios lleva a la finalización de contratos de alquiler residenciales para reconvertir los pisos, incluso bloques enteros, en explotaciones de estancia temporal. Cuando quieres darte cuenta, la mayor parte de una calle, de una manzana, está ya podrida y vacía. Las termitas se la han comido por dentro y solo queda fachada.

Sevilla, enferma de esta plaga turística, luce espléndida como siempre. Pero es sólo apariencia. Tras la fachada, ya no quedan ni vecinos de toda la vida, ni familias con niños, ni comercios tradicionales o bares de toda la vida, expulsados del casco histórico por la especulación inmobiliaria, los desahucios, los alquileres prohibitivos y la falta de oferta residencial. Sólo quedan visitantes y negocios sin alma para atender a estos visitantes.

Cada vez que un periódico local da cuenta de una nueva autorización de Urbanismo para reconvertir un edificio en alojamientos turísticos, siento un pinchazo de preocupación y pena. Y muchas veces he pensado en recopilar estas informaciones para ponerle cifras al problema. Una iniciativa del PSOE las hizo aflorar la semana pasada en el pleno municipal.

Según reconoció el gobierno municipal, a finales de mayo había 9.592 viviendas de uso turístico (legales) en la ciudad, especialmente en Casco Antiguo y Triana. Suponen alrededor del 3% del parque de viviendas total. Y son 2.465 más desde que José Luis Sanz es alcalde.

Mientras discutimos en pleno municipal si lo que crecen son pisos o apartamentos, y echamos la culpa a la Junta (gobernada por el mismo PP que rige la ciudad), tras la fachada de casas encaladas y de llamativos colores, los especuladores hacen su trabajo

Estas cifras tienen dos lecturas. Una es que antes de que el PP llegara al poder en este mandato, ya había más de 7.000 pisos turísticos en la ciudad. Mal por el anterior gobierno municipal socialista. Esto sólo demuestra que el problema viene de lejos y que la causa reside en buena medida en la dejadez de nuestros gobernantes y su incapacidad de resistirse a las fuerzas especuladoras que, con demasiada evidencia, parece que rigen el urbanismo de esta ciudad.

La otra es que, en apenas tres años, la cifra ha crecido un 34,6%, más del triple. Y este ritmo no sólo nos debería alertar sobre cómo las puertas de la casa consistorial, si ya estaban entreabiertas para el negocio inmobiliario-turístico, ahora parecen estarlo de par en par. Además, debería hacernos reflexionar sobre la coherencia y sinceridad de las declaraciones de nuestro alcalde. Hace tres años, justo tras su victoria en las elecciones municipales, Sanz declaró, contundente, “en el casco histórico de Sevilla no cabe un apartamento turístico más”. Se cumple con el dirigente del PP el clásico dicho de que uno es esclavo de sus palabras y dueño de sus silencios.

El PP se defiende argumentando que lo que crece son los apartamentos turísticos (edificios completos) cuya regulación depende de la Junta, mientras que los pisos individuales se han reducido ligeramente en los últimos años, tras la regulación municipal. Independientemente del modelo, el resultado es el mismo. Lo que eran viviendas residenciales se convierte en alojamientos esporádicos, con el ya consabido vaciado de vecinos y negocios locales del casco histórico.

Y así, mientras discutimos en pleno municipal si lo que crecen son pisos o apartamentos, y echamos la culpa a la Junta (gobernada por el mismo PP que rige la ciudad), tras la fachada de casas encaladas y de llamativos colores, los especuladores hacen su trabajo. Y nos llevan de cabeza y sin remedio a una ciudad podrida, como una bonita cómoda de caoba del siglo XVIII a punto de derrumbarse víctima de las termitas que, sin remedio, se la han comido por dentro.

Un verano precoz, repentino y extrañamente caluroso sofoca una mañana azul. El buen tiempo siempre anima las esperanzas de los hosteleros cántabros que aspiran a encontrar la codiciada fórmula de la desestacionalización turística para que la temporada de oro no sea tan reducida. Eduardo Lamadrid, presidente de Asociación de Hostelería -“La mayor de Cantabria”, puntualiza- que agrupa a más de dos mil empresas cree que no se puede hablar de masificación turística cuando la presión solo se produce mes y medio de verano. Las preocupaciones del sector -asumida la endémica falta de trabajadores- es la regulación de las viviendas turísticas que están influyendo decisivamente en la reducción del negocio de los establecimientos clásicos de hostelería, y los horarios de las terrazas que el Ayuntamiento de Santander amenaza con imponer.

¿Necesita Cantabria más atractivos para atraer más turismo como nuevos teleféricos o toboganes alpinos en Cabárceno?

Los museos de arte nuevos que van a abrirse en Santander incrementan el atractivo, nos van a venir bien, sobre todo porque es un turismo que busca desestacionalizar la oferta durante todo el año, pero no pensamos que un tobogán alpino o estas nuevas infraestructuras que se puedan implementar vayan a ser significativas para Cantabria. Nos tenemos que centrar en lo que tenemos. Centrarnos en trasmitir mejor lo bueno de Cantabria, que es mucho.

En los últimos tiempos se ha invertido la tendencia. Primero todos los esfuerzos eran atraer turismo y ahora surgen voces alertando del peligro de la masificación turística en Cantabria, ¿qué impresión tienen? ¿Hay que poner freno?

No se puede hablar de masificación turística en Cantabria porque cuando hablamos de ese lleno es un mes o mes y medio al año. Desde finales de julio hasta los primeros veinte días de agosto, con lo cual no estamos al nivel de otros destinos turísticos referentes nacionales. Es cierto que tenemos que tener cuidado y tenemos que saber cuántos turistas nos visitan y para poder llegar a unos límites tenemos que medir los visitantes que tiene Cantabria y ahora mismo esos datos ni siquiera les tiene la propia comunidad autónoma, sobre todo por las viviendas de uso turístico que hay en Cantabria que no se sabe ni las que hay ni están controladas ni reguladas.

Lo más importante para poder tomar decisiones es tener datos y que esos datos sean correctos. Hay alguna vez que nos han preguntado sobre algún tipo de dato que nosotros ponemos en cuarentena. Hace poco se dijo el número de bares y restaurantes había aumentado en todos los municipios de Cantabria, nos decían que eran datos oficiales. No se de dónde vienen esos datos. Dicen que es una fuente oficial, pero no es real. Cada uno que vivimos en un municipio, quienes estamos fuera de Santander, nos damos cuenta de que cada vez tenemos menos establecimientos del hostelería, no más. No van en aumento.

El cambio del modelo tradicional de alojamiento ha desatado la competencia de los pisos turísticos ¿cómo les afecta este nuevo mercado?

Nosotros llevamos pidiendo una regulación de los pisos turísticos. Nunca hemos hablado de estar en contra de ellos, pero sí pedimos que haya una regulación igual que el resto de hoteles, campings y alojamiento estamos obligados a cumplir una serie de normas, En las viviendas de uso turístico parece que todo vale. Se ha intentado regular, o por lo menos se ha trasmitido así a la ciudadanía. Se sacó un decreto que realmente no ha tenido ningún tipo de efecto porque luego se ha vuelto a prorrogar parte de esta normativa. Los ayuntamientos van a tener más poder de decidir hasta que punto se va a aplicar ese decreto. Pero por parte del Gobierno de Cantabria ha habido una especie de moratoria para que todo el mundo se pueda ir acogiendo al marco legal que se había especificado -que habían sido bastante laxos con este tema- y habrá que ver si hay intencion pública de limitarlo de alguna manera.

Entonces, ¿qué valoración hacen del decreto de pisos turísticos?

Habíamos hecho alegaciones a ese decreto. Pensábamos que es mejorable pero lo que más nos preocupa ahora mismo, ya que ha salido el decreto tal como está, es que se aplique realmente, que haya una seguridad jurídica para los alojamientos turísticos tradicionales que sí que tenemos que cumplir con unas normativas. Ahora mismo muchas de esas viviendas están de manera ilegal. Primero hay que cumplir la nueva legalidad y luego tiene que haber una serie de inspectores detrás, que se habían anunciado nuevos inspectores que de momento no les hemos visto.

¿La proliferación de pisos turísticos está provocando el descenso del número de establecimientos hosteleros en Cantabria? ¿tienen problemas los hosteleros para llenar sus plazas?

Eso se da al cien por cien. No es una sensación. Desde el boom de las viviendas turísticas de 2020 han subido de manera exponencial y las ocupaciones hoteleras han ido bajando. Es un dato objetivo. Es tan sencillo como explicar que Santander tenía más camas en viviendas de uso turístico que en hoteles, con lo cual a partir de ahí es obvio que tienes una competencia. Y tener competencia es normal, pero lo que no es normal es que esa competencia sea desleal.

¿A qué más cuestiones achacan ustedes este descenso de establecimientos?

Siempre se habla del cambio generacional. Hay familias en las que no hay parte generacional detrás y no se consigue que otra gente siga con esos negocios. Es un tipo de oficio sacrificado, pero también es cierto que antes había unos márgenes económicos que ahora en la parte de bares, restaurantes y cafeterías clásicos son cada vez más ajustados y eso hace que la gente tome otros caminos.

¿Cómo se presenta la temporada? ¿hay personal sufiente para trabajar en hostelería?

Es un problema que hemos tenido durante los últimos años y que este año va a seguir estando ahí y es dificil de actuar contra él- La falta de personal es un problema que nos afecta, no solo a la hostelería sino a diferentes gremios, y en los locales pequeños quizá se note menos porque con uno o dos tabajadores puedan llegar a dar el servicio pero hay muchos establecimientos más grandes que el nivel de trabajo que van a hacer este verano no lo va a marcar la superficie del local sino el número de trabajadores que tenga. Es una realidad que no nos gusta pero que no es ni novedosa porque llevamos así un par de temporadas.

Ustedes se defienden del estigma de que los sueldos son bajos y que se trabajan más horas de las debidas.

No es que lo digamos nosotros, es que la propia sociedad lo ve. Todo el mundo tiene acceso a distintas ofertas de trabajo y la propia leyd e la oferta y la demanda así lo indica. Si un trabajador cree que no se están cumpliendo las condiciones laborales estoy seguro -porque todos necesitamos trabajadores- que cruzando a la acera de enfrente puede hablar con otro bar en el que va a haber una oferta de trabajo.

¿A los hosteleros también les afectan las subidas de los alquileres de sus locales?

Las subidas de los alquileres de los precios de las viviendas también han repercutido en los locales y muchos establecimientos no pueden hacer frente a esa renta y hace que cierren. Circula un dato tremendo. A los cinco años de estar abiertos el 50% de los establecimientos de hostelería cierran. con lo cual es difícil mantenerse. La gente puede montar un negocio pero cuando hace números y ve cómo funciona esos trabajadores que funcionaban de manera autónoma deciden volver a ser trabajadores por cuenta ajena.

Antes aludía a la asignatura pendiente de la desestacionalización ¿se ha conseguido avanzar en algo?

Puede ser nuestro gran aliado o la parte que nos perjudica. Esta Semana Santa hemos visto que las condiciones meteorológicas que se anunciaron no eran las mejores por lo cual nos ha perjudicado, y el tiempo en julio y en agosto sabemos que aunque llueva o esté nublado la gente va a seguir eligiendo Cantabria y rozando ese lleno, pero el tiempo es nuestro gran aliado en mayo y septiembre ya que hay olas de calor en otras zonas de España. Aparte de eso no debenos de depender solo del tiempo, sabiendo que las vacaciones de mucha gente son los meses estivales. Proyectos como los próximos museos de Santander, como digo, creemos que nos pueden ayudar a cambiar esa tendencia.

 Esta legislatura el Gobierno de Cantabria ha cambiado tres veces de director general de Turismo ¿qué valoración hace de esta situación? ¿se han podido consolidar nuevas líneas de trabajo?

Estuvo Gustavo, después María y ahora José Luis. Ha habido un cambio reciente. Ha habido voces que han criticado que haya habido otro cambio en Turismo pero nosotros entendemos que no nos podemos quedar con que como ha habido un cambio no se puede hacer otro. El Gobierno de Cantabria tendrá que hacer todos los cambios en materia turística que tenga que hacer hasta que se estime que se ha dado con la persona oportuna para llevar el turismo. Nos puede gustar más o menos, pero el turismo es ahora mismo casi la industria de Cantabria, por lo cual hay que estar a favor y hacer los cambios necesarios para que funcione de la mejor manera posible. Nos da igual que haya uno, tres u ocho. Es cierto que cada vez que entra un director de Turismo nuevo tiene sus propias ideas y una impronta, pero lo importante es seguir una línea común de trabajo, que entienda nuestros problemas y trabajar en la misma línea.

¿Cuál sería el perfil medio del turista que llega a Cantabria?

Tenemos un turista muy familiar que nos vuelve a elegir, eso quiere decir que hacemos bien el trabajo. Normalmente vienen y repiten. Cantabria se puso de moda y se ha consolidado por buen trato y ese trabajo bien hecho año tras año que hace que, en su mayoría, nos visite gente con familia, con niños. No somos un destino al que venga gente joven de fiesta o turista extranjero para una actividad muy determinada.

¿La política turística de Cantabria está en consonancia con lo que ustedes necesitan?

Evidentemente siempre reclamamos porque es lo que nos toca. Tenemos una relación continua y constante con el Gobierno de Cantabria como no puede ser de otra manera. Hay que tener en cuenta que somos la asociación profesional más importante que hay en Cantabria por número de asociados. Por lo cual es obvio que es necesario tener esa comunicación. Siempre va a haber pequeñas diferencias, roces, que son normales y probablemente si estuviésemos en sintonía cien por cien con lo que dice el Gobierno no estaríamos haciendo bien nuestro trabajo. Con lo cual siempre tendremos alguna cosa que creemos que se debe mejorar. No estamos de acuerdo con la ley de viviendas turísticas ni con la ordenanza de terrazas del Ayuntamiento de Santander

Cuando se habla de las terrazas o de los horarios de cierre de los bares hay quien dice que son ustedes y no la alcaldesa quienes gobiernan en Santander porque nunca se toman las medidas que reclaman los vecinos, ¿tienen tanto poder como les atribuyen?

 Sabemos que el Ayuntamiento de Santander va a hacer una regulación más estricta que la actual. Veremos hasta donde llega. Habrá vecinos que piensen eso, pero esas voces que se dan a vecinos y asociaciones hacen mucho ruido en los medios pero las terrazas y los bares de Santander dan vida y seguridad a la calle. Igual que hay vecinos que se pueden quejar de ello hay muchos vecinos que nos llaman y que están a favor de esta terraza, de esa vida social y que es bueno. Santander no es un sitio conflictivo y no entendemos que tenga que tener una regulación tan estricta como ese primer borrador que se había anunciado por parte del Ayuntamiento de Santander que, además, va a chocar de manera frontal con los intereses de los negocios y puede abocar al cierre de alguno de ellos.

Hemos visto las protestas de los vecinos contra la instalación de un McDonald's en el Mercado de Puertochico ¿el modelo de franquicia se está imponiendo a la hostelería tradicional?

Es verdad que es muy difícil que el modelo de hostelería tradicional compita con el modelo de franquicia por el tema de los precios, proque al hacer compras de gran volumen se benefician de precios más asequibles. Pero también es cierto que el consumidor cada vez tiene más datos y más poder y muchas veces busca lo autóctono y lo diferente. No debemos caer en tener los mismos productos ni ser igual de genéricos que otras ciudades. Cuando la gente viene aquí llega buscando que es Cantabria y qué es Cantabria son también sus bares y sus restaurantes de toda la vida.

Respecto al horario de los bares, ¿qué plantean al Ayuntamiento?

Hemos hecho una serie de contrapropuestas al Ayuntamiento de Santander. Imagino que en los próximos meses tendremos reuniones con ellos y veremos a ver qué decisiones. Pensamos que el primer borrador ni siquiera se pueda aplicar. Nos sorprendió muchísimo y no entendíamos la parte de los horarios que creíamos que se tiene que ampliar porque sino supondría un problema económico, una agujero para muchos establecimientos. Habrá que ampliarlo, pero veremos en cuántas horas porque es una de las preocupaciones que tenemos ahora mismo y además hablamos de que esto se produce en Santander, pero lo que ahora pasa en Santander luego tiene su eco en el resto de municipios. Con lo cual que se apruebe un decreto de este tipo de Santander a la larga nos va a afectar a todo porque tenemos esa manía de copiar y no siempre hay que copiar en todo.

Este lunes 25 de mayo entró en vigor la nueva ordenanza sobre apartamentos turísticos aprobada por el Ayuntamiento de València en el pleno del pasado 31 de marzo. La normativa es ya de aplicación al cumplirse quince días hábiles desde su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) el pasado 4 de mayo. La regulación, que entre otras cosas impide que se puedan superar el 2% del parque total de cada barrio y distrito, se aprobó con los votos en contra de Compromís y el PSPV.

Casi al mismo tiempo, la sección primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (Tsjcv) ha admitido a trámite el recurso interpuesto contra la normativa por la Federació d’Associacions Veïnals de València (FAAVV) y ha solicitado al Ayuntamiento el expediente completo de la nueva ordenanza.

Desde la entidad vecinal se considera que esta normativa, en su actual redacción, no regula adecuadamente el alojamiento vacacional o temporal, lo que supone agravar aún más el problema de acceso a la vivienda en la ciudad. Además, pone de relieve que las limitaciones que plantea el Gobierno municipal a los alojamientos turísticos excluyen a Ciutat Vella, sin publicar el censo de esta zona de la ciudad y sin aplicar límites al crecimiento hotelero a pesar de ser el distrito más saturado.

La Faavv defiende que aunque la normativa es aparentemente más restrictiva que la anterior e incluye algunos guiños a las propuestas vecinales, en la práctica “no regula el alojamiento temporal de más de 11 días y abre la puerta a que cualquier vivienda pueda dedicarse profesionalmente a esta actividad, lo que puede dar lugar a un uso turístico encubierto de muchas viviendas”.

De acuerdo con la redacción aprobada por el Ayuntamiento, “solo es alojamiento terciario hotelero el estrictamente turístico, olvidándose que en las plataformas digitales también se alquilan apartamentos y viviendas con estancias por semanas y meses”. Según la entidad, la norma aprobada entra en contradicción con el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), en el que solo es uso residencial el alojamiento permanente, y con la propia exposición de motivos que justifica el cambio de regulación: la defensa de la vivienda amenazada por el arrendamiento “hotelero”; “de ahí que la FAAVV haya acordado recurrirla al considerar que la nueva regulación propiciará un uso inadecuado del alquiler de temporada que facilitará encubrir viviendas de uso turístico”.

La Federación Vecinal valora asimismo la norma como “regresiva” porque, “al menos, un 15% del alojamiento que antes se consideraba terciario hotelero ahora podrá convivir con viviendas de uso residencial, haciendo más opaco e ingobernable, si cabe, el problema”.

Perseguir la ilegalidad

La entidad vecinal estima que “no sirve de nada poner límites al alojamiento turístico si, dos años después de la moratoria, sigue habiendo 9.000 apartamentos turísticos en la ilegalidad” advierte: “Sin aumentar exponencialmente los medios para perseguir la actividad ilegal, para recuperar viviendas para uso residencial, cualquier regulación carece de utilidad práctica. Por este motivo, la Federación Vecinal ha propuesto al Ayuntamiento contratar a 50 profesionales para el cuerpo de inspección para que refuercen el insuficiente servicio actual”.

La transformación de edificios residenciales en bloques de apartamentos y la proliferación de arrendamientos de más de 11 días en bajos y viviendas “es el previsible escenario que va a traer la nueva normativa, todo ello conviviendo con una enorme bolsa de viviendas turísticas ilegales”. Mientras tanto, “València seguirá arrojando los índices más altos del país de subida de alquileres y de escasez de vivienda”.

Ilegalidades y abusos en todos los barrios

En el Pleno de asociaciones vecinales celebrada la semana pasada, la FAAVV propuso intensificar su campaña 'Que tu vecina/o no pierda el nombre', para animar a que las comunidades de propietarios impidan la transformación de viviendas en alojamiento turístico y promoviendo, en todas las asociaciones y colectivos vecinales, llevar a cabo mapas del alojamiento hotelero en sus barrios para denunciar al Ayuntamiento las ilegalidades y los abusos existentes.

Según la FAAVV, “las noticias y cifras confusas a las que podamos asistir han de confrontarse con la realidad de lo que pasa en nuestras calles, en nuestros edificios y barrios creando espacios y ofreciendo medios para facilitar la tramitación y seguimiento de las denuncias y buscando la ejemplaridad en las sanciones y la extensión de las sentencias”.

En los últimos diez años, “los apartamentos turísticos llevan creciendo a costa de la vivienda residencial y, muy especialmente, de la vivienda destinada al alquiler”. Por lo que, para la entidad vecinal, “los pisos turísticos han de volver al mercado residencial para que la oferta empiece a ser asumible; recuperar estas viviendas para el uso residencial en un escenario de emergencia habitacional como el que vivimos es la razón de fondo en este empeño urgente de combatir las viviendas de uso turístico y el desmedido crecimiento del alojamiento hotelero en la ciudad”.

Novedades de la normativa recurrida

La nueva normativa sobre apartamentos turísticos debe impedir que superen un 2% del parque total de viviendas de cada barrio y distrito y solo podrán ubicarse en bajos o primeras plantas en edificios de uso mixto, siempre y cuando en el mismo rellano no existan viviendas, y deberán disponer en todo caso de acceso (mediante escalera y ascensor) independiente desde la calle, separado del de los vecinos.

Además incluye tres candados que actúan de forma simultánea, es decir, cualquier nueva implantación de alojamiento turístico deberá cumplir los tres filtros a la vez. Basta con que se supere cualquiera de los tres umbrales para que la actividad quede bloqueada en esa zona concreta —barrio, distrito o manzana—, con independencia de los valores que arrojen los otros dos indicadores.

Uno de los topes previstos en la modificación de las normas urbanísticas del PGOU para estos usos establece que el número de plazas turísticas totales, ya sean de hoteles, apartamentos o viviendas turísticas (VUT), nunca podrá superar el equivalente al 8% de los habitantes empadronados en todos y cada uno de los barrios y distritos de la ciudad. Una vez rebasado ese umbral, la creación de plazas turísticas quedará bloqueada para mantener el equilibrio entre la capacidad de alojamiento y el vecindario.

Un segundo umbral de bloqueo, encaminado a proteger el uso residencial de las viviendas, garantiza que sólo un máximo del 2 % del total de viviendas de cada barrio y distrito pueda destinarse a uso turístico, ya sea como apartamento o como bloque de apartamentos. Por debajo de ese límite, solamente se permitirán en bajos y primeras plantas y siempre por debajo del uso residencial, de manera que nunca podrán coexistir con viviendas al mismo nivel. La normativa les obliga también a disponer de acceso propio desde la vía pública independiente del de los vecinos, además de contar con la preceptiva autorización por mayoría cualificada de la comunidad de propietarios.

Un tercer nivel de protección va orientado a proteger a los pequeños locales y la diversidad comercial y de servicios. En este caso, el candado opera en las plantas bajas de cada manzana, en las que solo se permitirá hasta un máximo del 15 % de cualquier tipo de alojamiento turístico en parcelas con uso dominante residencial sobre el total de locales de la manzana.

Dilluns 25 de maig va entrar en vigor la nova ordenança sobre apartaments turístics aprovada per l’Ajuntament de València en el ple del 31 de març passat. La normativa és ja d’aplicació pel fet d’haver fet quinze dies hàbils des de la seua publicació en el Butlletí Oficial de la Província (BOP) el 4 de maig passat. La regulació, que entre altres coses impedeix que es puguen superar el 2% del parc total de cada barri i districte, es va aprovar amb els vots en contra de Compromís i el PSPV.

Quasi al mateix temps, la secció primera de la Sala Contenciosa Administrativa del Tribunal Superior de Justícia de la Comunitat Valenciana (Tsjcv) ha admés a tràmit el recurs interposat contra la normativa per la Federació d’Associacions Veïnals de València (Faavv) i ha sol·licitat a l’Ajuntament l’expedient complet de la nova ordenança.

Des de l’entitat veïnal es considera que aquesta normativa, en la redacció actual, no regula adequadament l’allotjament vacacional o temporal, cosa que suposa agreujar encara més el problema d’accés a l’habitatge a la ciutat. A més, posa en relleu que les limitacions que planteja el Govern municipal als allotjaments turístics exclouen Ciutat Vella, sense publicar el cens d’aquesta zona de la ciutat i sense aplicar límits al creixement hoteler, malgrat ser el districte més saturat.

La Faavv defensa que, encara que la normativa és aparentment més restrictiva que l’anterior i inclou algunes picades d’ullet a les propostes veïnals, en la pràctica “no regula l’allotjament temporal de més d’11 dies i obri la porta al fet que qualsevol habitatge puga dedicar-se professionalment a aquesta activitat, cosa que pot donar lloc a un ús turístic encobert de molts habitatges”.

D’acord amb la redacció aprovada per l’Ajuntament, “només és allotjament terciari hoteler l’estrictament turístic, i s’oblida que en les plataformes digitals també es lloguen apartaments i habitatges amb estades per setmanes i mesos”. Segons l’entitat, la norma aprovada entra en contradicció amb el pla general d’ordenació urbana (PGOU), en què només és ús residencial l’allotjament permanent, i amb la mateixa exposició de motius que justifica el canvi de regulació: la defensa de l’habitatge amenaçat per l’arrendament “hoteler”; “per aquest motiu la Faavv ha acordat recórrer-hi en contra pel fet de considerar que la nova regulació propiciarà un ús inadequat del lloguer de temporada que facilitarà encobrir habitatges d’ús turístic”.

La Federació Veïnal valora així mateix la norma de “regressiva” perquè, “almenys, un 15% de l’allotjament que abans es considerava terciari hoteler ara podrà conviure amb habitatges d’ús residencial, fent més opac i ingovernable, si es pot, el problema”.

Perseguir la il·legalitat

L’entitat veïnal estima que “no serveix de res posar límits a l’allotjament turístic si, dos anys després de la moratòria, continua havent-hi 9.000 apartaments turístics en la il·legalitat” adverteix: “Sense augmentar exponencialment els mitjans per a perseguir l’activitat il·legal, per a recuperar habitatges per a ús residencial, qualsevol regulació manca d’utilitat pràctica. Per aquest motiu, la Federació Veïnal ha proposat a l’Ajuntament contractar a 50 professionals per al cos d’inspecció perquè reforcen l’insuficient servei actual”.

La transformació d’edificis residencials en blocs d’apartaments i la proliferació d’arrendaments de més d’11 dies en baixos i habitatges “és l’escenari previsible que portarà la nova normativa, tot això convivint amb una enorme borsa d’habitatges turístics il·legals”. Mentrestant, “València continuarà llançant els índexs més alts del país de pujada de lloguers i d’escassetat d’habitatge”.

Il·legalitats i abusos en tots els barris

En el ple d’associacions veïnals esdevingut la setmana passada, la Faavv va proposar intensificar la seua campanya ‘Que la teua veïna o el teu veí no perda el nom’, per a animar que les comunitats de propietaris impedisquen la transformació d’habitatges en allotjament turístic i promovent, en totes les associacions i els col·lectius veïnals, dur a terme mapes de l’allotjament hoteler en els seus barris per a denunciar a l’Ajuntament les il·legalitats i els abusos existents.

Segons la Faavv, “les notícies i les xifres confuses a què puguem assistir han de confrontar-se amb la realitat del que passa als nostres carrers, als nostres edificis i els nostres barris creant espais i oferint mitjans per a facilitar la tramitació i el seguiment de les denúncies i buscant l’exemplaritat en les sancions i l’extensió de les sentències”.

En els últims deu anys, “els apartaments turístics han anat creixent a costa de l’habitatge residencial i, molt especialment, de l’habitatge destinat al lloguer”. Per la qual cosa, per a l’entitat veïnal, “els pisos turístics han de tornar al mercat residencial perquè l’oferta comence a ser assumible; recuperar aquests habitatges per a l’ús residencial en un escenari d’emergència residencial com la que vivim és la raó de fons en aquesta obstinació urgent de combatre els habitatges d’ús turístic i el creixement desmesurat de l’allotjament hoteler a la ciutat”.

Novetats de la normativa recorreguda

La nova normativa sobre apartaments turístics ha d’impedir que superen un 2% del parc total d’habitatges de cada barri i districte i només podran situar-se en baixos o primeres plantes en edificis d’ús mixt, sempre que en el mateix replà no hi haja habitatges, i hauran de disposar en tot cas d’accés (mitjançant escala i ascensor) independent des del carrer, separat del dels veïns.

A més inclou tres cadenats que actuen de manera simultània, és a dir, qualsevol nova implantació d’allotjament turístic haurà de complir els tres filtres alhora. N’hi ha prou que se supere qualsevol dels tres llindars perquè l’activitat quede bloquejada en aquesta zona concreta —barri, districte o illa—, amb independència dels valors que donen els altres dos indicadors.

Un dels límits previstos en la modificació de les normes urbanístiques del PGOU per a aquests usos estableix que el nombre de places turístiques totals, siguen d’hotels, apartaments o habitatges turístics (HUT), mai podrà superar l’equivalent al 8% dels habitants empadronats en tots i cadascun dels barris i districtes de la ciutat. Una vegada depassat aquest llindar, la creació de places turístiques quedarà bloquejada per a mantindre l’equilibri entre la capacitat d’allotjament i el veïnat.

Un segon llindar de bloqueig, encaminat a protegir l’ús residencial dels habitatges, garanteix que només un màxim del 2% del total d’habitatges de cada barri i districte puga destinar-se a ús turístic, siga com a apartament o com a bloc d’apartaments. Per davall d’aquest límit, solament es permetran en baixos i primeres plantes i sempre per davall de l’ús residencial, de manera que mai podran coexistir amb habitatges al mateix nivell. La normativa els obliga també a disposar d’accés propi des de la via pública independent del dels veïns, a més de tindre l’autorització preceptiva per majoria qualificada de la comunitat de propietaris.

Un tercer nivell de protecció va orientat a protegir els locals menuts i la diversitat comercial i de serveis. En aquest cas, el cadenat opera en les plantes baixes de cada illa, en què només es permetrà fins a un màxim del 15% de qualsevol mena d’allotjament turístic en parcel·les amb ús dominant residencial sobre el total de locals de l’illa.

El PSOE exige a Escobar que ponga freno por fin a la proliferación de viviendas turísticas ilegales en Logroño ya que “hay pisos que se siguen ofertando desde diversas plataformas web de modo irregular”. Así lo ha desvelado el concejal del Grupo Municipal Socialista, Álvaro Foncea, en una rueda de prensa donde ha reclamado al Gobierno de Escobar que “obligue a retirar los carteles publicitarios de viviendas de uso turístico que se exhiben desde varios balcones del Centro Histórico”.

Foncea ha explicado que existen según el registro del Gobierno de La Rioja “841 viviendas de Uso Turístico, pero hay muchas más que se ofertan de manera irregular”. El edil ha asegurado que “diversas comunidades de propietarios” han trasladado al PSOE que “varias de las viviendas registradas incumplen con la legalidad urbanística”.

Por ello, el PSOE “insta al Equipo de Gobierno municipal a reforzar e intensificar la vigilancia del cumplimiento de la legalidad en todo lo referente a los pisos turísticos, así como a la imposición de sanciones en los casos de actuaciones ilegales”, ha verbalizado Álvaro Foncea.

Asimismo, el grupo socialista hace un llamamiento a la ciudadanía “a denunciar en el caso de sospechas de ilegalidad”, ha señalado el concejal quien ha recordado que “en abril de 2025, el Gobierno de España reformó la Ley de Propiedad Horizontal para reforzar los derechos de la vecindad”. A partir de ese momento, ha proseguido, “las comunidades de vecinos tienen la última palabra sobre los pisos turísticos, teniendo que contar con la autorización de 3/5 de los propietarios para su implantación”. Foncea ha lamentado que Escobar “no tenga entre sus preferencias frenar la especulación y la sangría de viviendas que se van al mercado turístico”.

El consejero de Turismo y Andalucía Exterior, Arturo Bernal, ha remitido una carta al ministro de Industria y Turismo para reclamar la convocatoria “urgente” de la Conferencia Sectorial de Turismo en el “plazo más breve posible” para abrir una “reflexión conjunta” sobre el “escenario” e “impacto económico, social y territorial” que ha generado la anulación por parte del Tribunal Supremo del registro único de pisos turísticos, contra el que la propia Junta había también había presentado un recurso. De paso, insta al “resarcimiento” de todos los perjudicados, especialmente los propietarios, por el “lucro cesante”.

Para lograr “soluciones equilibradas que compatibilicen la actividad turística, el acceso a la vivienda y la sostenibilidad de los destinos”, el consejero Bernal propone al Ministerio que en el orden del día de la conferencia se aborden asuntos como el análisis de las consecuencias jurídicas, económicas y operativas de la sentencia del Supremo. Asimismo, que se tenga en cuenta la “evaluación del impacto sobre el sector turístico, los operadores y las comunidades en términos de coste directo y lucro cesante a fin de determinar los procedimientos de resarcimiento que convenga al derecho de los actores perjudicados”.

Además, plantea “determinar la mejor coordinación interadministrativa en materia de vivienda, turismo y plataformas de comercialización” y retomar los trabajos iniciados en 2023 para la “correcta implementación de la ventanilla única digital”. “La resolución judicial tiene efectos directos sobre la arquitectura de coordinación administrativa, sobre la seguridad jurídica de los operadores y sobre el ejercicio de las competencias autonómicas en materia de ordenación de la actividad”, argumenta el consejero en la misiva, consultada por Europa Press.

Una cuestión de “legalidad”

Para la Junta, “dada la magnitud del impacto económico, social y territorial”, el escenario que dibuja la sentencia del Supremo “debe abordarse desde la cooperación leal, el respeto institucional y la búsqueda de soluciones compartidas”. Esto hace necesario, a juicio de la Consejería de Turismo, la “asistencia y participación” en la conferencia sectorial tanto del Ministerio de Industria y Turismo como del Ministerio de Vivienda por “la evidente transversalidad de la materia y sus implicaciones regulatorias, competenciales y económicas”.

En declaraciones a Canal Sur radio recogidas por Europa Press, Bernal ha aclarado, además, que la sentencia “lo que pone de manifiesto es que no es un problema competencial sino de legalidad; esta manera de hacer es sencillamente un modus operandi del Gobierno de España, que trata de gestionar asuntos públicos al margen de la legalidad establecida. Eso es lo que ha dicho el Supremo”.

“Cuando no hay criterio técnico, cuando no hay nada más que obedecer las órdenes de un líder, pues al final se llega a estas situaciones. El ministro de Turismo tiene que velar y proteger los intereses del sector turístico que es proteger a 500.000 trabajadores en Andalucía, por ejemplo, y 32.000 millones de euros de negocio”, ha apostillado.

Tovalloles netes, llençols acabats de canviar, càpsules de cafè, bugaderia industrial, neteja “diària”, petits kits de bany... En els darrers anys, propietaris i empreses dedicades al lloguer turístic han intentat “colar” a Hisenda despeses i deduccions pròpies de la indústria hotelera. L'objectiu: aconseguir un tractament fiscal molt més favorable, accedir a avantatges en l’IVA i ampliar les desgravacions possibles a l'IRPF. Els tribunals, però, han anat estrenyent el setge sobre aquells que intenten equiparar pisos turístics i vil·les vacacionals amb hotels, desmuntant un per un arguments basats en canvis de tovalloles, serveis de bugaderia i esmorzars de cortesia.

La 'batalla' fiscal es lliura en ple auge del lloguer vacacional. Mentre col·lectius socials denuncien que el boom de les plataformes de lloguer turístic i la pressió inversora vinculada al negoci vacacional han transformat barris sencers, disparat el preu de l’habitatge i multiplicat la rendibilitat de pisos, xalets i vil·les turístiques, provocant que nombrosos residents es vegin expulsats dels seus barris com a conseqüència de la imparable gentrificació, la patronal del lloguer turístic recrimina que s'utilitzi aquest sector com a “cap de turc” de la crisi habitacional i que s'“estigmatitzi” un àmbit que reclama més seguretat jurídica.

Segons les últimes dades oficials de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), al novembre de 2025 hi havia a Espanya 329.764 habitatges turístics -més d'1,6 milions de places en total- anunciades en plataformes digitals com Airbnb, Booking o Vrbo, xifra que equival a l'1,24% del parc total d'habitatges del país. A Balears, l'INE comptabilitzava 19.398 habitatges turístics i més de 124.000 places vacacionals, equivalent a gairebé el 3% de tots els habitatges de l'arxipèlag. Mentrestant, les administracions han intensificat les inspeccions i sancions contra els habitatges turístics que operen de manera il·legal.

En paral·lel a l’expansió d’aquest fenomen, un altre front ha anat creixent silenciosament: el de com han de tributar aquests allotjaments i fins on pot arribar l’Agència Tributària (AEAT) a l’hora d’acceptar deduccions vinculades a una activitat que intenta acostar-se fiscalment al model hoteler. El fenomen ha atret tant petits propietaris com societats especialitzades en l’explotació d’allotjaments turístics, algunes convertides ja en autèntiques gestores d’habitatges repartits per diferents enclavaments vacacionals.

Ni les tovalloles ni la neteja ocasional basten

Una de les sentències més recents, dictada pel Tribunal Superior de Justícia de Balears (TSJIB), afecta dos particulars que havien declarat els ingressos del seu habitatge turístic com a rendiments d’activitat econòmica per ampliar les deduccions a l’IRPF. Entre les despeses que pretenien computar figuraven costos vinculats al manteniment de l’immoble, la neteja o la reposició de roba de llit i tovalloles. La clau del litigi era demostrar que el pis no era un simple lloguer vacacional, sinó una activitat equiparable a un negoci hoteler. Per això, els propietaris al·legaven “reforços puntuals de neteja”, atenció permanent les 24 hores i serveis de bugaderia i canvi de llençols, fundes de coixí i draps de cuina.

Davant això, el tribunal desmunta un per un aquests arguments. La sentència conclou que no existeix una estructura empresarial ni la prestació de serveis equiparables als del sector hoteler, asseverant que l'atenció al client “no és diferent de la que tot arrendador ha de dispensar” davant incidències normals en un habitatge llogat i subratllant que la neteja únicament pot equiparar-se a la d'un hotel quan es presta “diàriament o amb una periodicitat fixa”, no quan es limita a l'entrada i sortida d'hostes o a neteges ocasionals sol·licitades per alguns clients.

La resolució afecta, en la pràctica, la manera en què tributen milers d'habitatges vacacionals a l'IRPF. El TSJIB avala el criteri d'Hisenda i determina que, si no existeixen veritables serveis hotelers, els ingressos han de declarar-se com a rendiments del capital immobiliari i no com a activitat econòmica, cosa que limita de manera notable les possibles deduccions. El tribunal rebutja, així mateix, un altre dels arguments habituals en aquest tipus de litigis: deduir despeses durant tot el temps en què l'habitatge va estar anunciat o disponible en plataformes turístiques. La Sala fixa que les despeses només poden prorratejar-se en funció dels dies en què l'immoble va estar efectivament llogat.

El TSJIB avala el criteri d'Hisenda i determina que, si no existeixen veritables serveis hotelers, els ingressos s'han de declarar com a rendiments del capital immobiliari i no com a activitat econòmica, cosa que limita de manera notable les possibles deduccions

Té, cafè i sabó de mans sota la lupa

La màxima instància judicial ja s'havia pronunciat en termes similars el gener de 2025 arran d'un litigi impulsat per Inversiones y Promociones Fonseca Nieto S.L., una societat que defensava que l'habitatge turístic que explotava oferia autèntics serveis hotelers i, per tant, podia deduir-se l'IVA: va arribar a al·legar que oferia “tè, cafè, sucre, sabó de mans i paper higiènic”, a més d'atenció 24 hores i neteges durant les estades. El conflicte afectava, en concret, una regularització de 63.309 euros. Els magistrats van examinar els registres de neteja aportats per la mercantil i van concloure que la majoria eren posteriors a la sortida dels hostes i no comparables a les neteges diàries de la indústria hotelera.

Es tracta d'una diferència que canvia per complet el resultat fiscal: si el lloguer turístic es considera una mera cessió d'habitatge, l'activitat queda exempta d'IVA i les deduccions són molt més limitades. Si, per contra, existeixen veritables serveis hotelers, el propietari pot desgravar més despeses i compensar les quotes suportades. La qüestió pivota sobre un precepte concret de la Llei de l'IVA: l'article 20.U.23è, que estableix que el lloguer d'habitatges està exempt d'aquest impost, però introdueix una excepció: deixa d'estar exempt quan l'arrendador presta “serveis complementaris propis de la indústria hotelera”.

D'aquesta manera, per a un propietari convencional, el lloguer d'habitatge està exempt d'IVA i, per tant, no pot deduir-se l'impost suportat en reformes, obres, mobiliari, manteniment o construcció. Però si aconsegueix acreditar que explota l'immoble com un allotjament hoteler -amb serveis equivalents als d'un hotel- l'activitat passa a tributar al 10% d'IVA i s'obre la porta a elevades deduccions.

Per a un propietari convencional, el lloguer d'habitatge està exempt d'IVA i, per tant, no es pot deduir l'impost suportat en reformes, obres, mobiliari, manteniment o construcció. Però si aconsegueix acreditar que explota l'immoble com un allotjament hoteler, l'activitat passa a tributar al 10% d'IVA i s'obre la porta a elevades deduccions fiscals

La mateixa batalla s'està lliurant en altres comunitats autònomes. A Andalusia, el Tribunal Superior de Justícia va analitzar el cas de Riad del Ciprés SL, empresa que al·legava que els seus apartaments turístics funcionaven realment com allotjaments hotelers i que, per tant, podia beneficiar-se d'un tractament fiscal més favorable en l'IVA. Per sostenir-ho, assegurava que oferia esmorzars, neteja diària, bugaderia industrial, canvi de llençols i tovalloles, articles d'higiene personal (els anomenats amenities) i atenció permanent les 24 hores, i fins i tot va aportar factures de bugaderia industrial i referències en plataformes turístiques per acreditar aquests serveis.

El litigi afectava quotes de 5.015 euros, però el tribunal va desmuntar bona part de les proves. La sentència subratlla que “la posada a disposició del client de cafès, sucre i altres productes no constitueix serveis propis de restauració” i afegeix que “el canvi de roba i la seva neteja prestat a l'entrada i sortida del període contractat” tampoc basta per parlar de serveis complementaris propis de la indústria hotelera. Els magistrats fins i tot van reparar en el reduït import de les factures de bugaderia -uns 85 euros en total durant diversos mesos- per concloure que no demostraven l'existència d'un autèntic servei hoteler de canvi diari de roba de llit i tovalloles.

Tiquets de supermercat i vil·les de luxe

També l'Audiència Nacional ha hagut de dirimir aquest tipus de conflictes fiscals. El febrer passat va analitzar el cas de Ogladenis S.L.U., enfrontada amb Hisenda per l'explotació de tres vil·les turístiques de luxe situades a Catalunya i valorades en més de cinc milions d'euros. L'empresa defensava que no gestionava simples habitatges vacacionals, sinó allotjaments equiparables a petits hotels, i al·legava, com en els altres casos, oferir neteja periòdica, canvi de llençols, atenció permanent les 24 hores, esmorzars, servei de transfer, càtering i assistència continuada als hostes.

Amb això pretenia mantenir importants deduccions d'IVA vinculades tant a la construcció com a l'explotació dels immobles. Per “acreditar” que realment prestava serveis hotelers, la mercantil va arribar a aportar factures modificades, publicitat en línia, comentaris de clients i converses amb hostes. En algunes factures apareixia fins i tot la frase “amb servei d'esmorzar i neteja diària inclosos”.

L'AEAT va frenar les pretensions de l'empresa en asseverar que els habitatges funcionaven realment com a arrendaments exempts d'IVA i que, per tant, no podia deduir-se aquestes quotes. En la seva sentència, l'AN va detectar, a més, contradiccions entre diferents versions de les factures i l'activitat efectivament demostrada, així com inconsistències entre la publicitat de les vil·les i els serveis que realment podien prestar-se.

Hisenda va revisar fins i tot tiquets de supermercat, el nombre de treballadors contractats, les hores materials necessàries per netejar les propietats i les dimensions de les vil·les, que sumaven 18 habitacions, 12 banys i més de 400 metres quadrats cadascuna. El tribunal considera “físicament i materialment impossible” que l'empresa pogués prestar el servei de neteja diària que afirmava realitzar, especialment tenint en compte que durant part de la temporada només hi havia una netejadora per atendre totes les propietats.

L'AN va més enllà i analitza una qüestió molt més complexa: l'anomenat “autoconsum per canvi d'afectació”, és a dir, promocions immobiliàries concebudes inicialment per a la venda o per a una activitat econòmica amb dret a deduir-se l'IVA, però que finalment acaben destinant-se al lloguer d'habitatges exempt d'aquest impost.

L'Audiència Nacional va més enllà i analitza una qüestió encara més complexa: l'anomenat "autoconsum per canvi d'afectació", és a dir, promocions immobiliàries concebudes inicialment per a la venda o per a una activitat econòmica amb dret a deduir-se l'IVA, però que finalment acaben destinant-se al lloguer d'habitatges exempt d'aquest impost

El de l'“autoconsum per canvi d'afectació” és, precisament, un dels fronts que també afloren en una sentència dictada el 2024 pel Tribunal Superior de Justícia de Múrcia sobre SC2 Patrimonios S.L., vinculada a Proyectos y Promociones Vistas Mágicas S.L.. En aquest cas, Hisenda va sostenir que un habitatge inicialment lligat a una promoció immobiliària havia acabat utilitzant-se com a arrendament residencial, cosa que obligava a regularitzar les deduccions d'IVA practicades durant la construcció. El conflicte va acabar derivant en una liquidació de més de 80.000 euros i una sanció addicional de més de 43.000 euros.

El criteri que ara estan aplicant diferents tribunals arrenca, en bona mesura, d'una sentència clau del Tribunal Supremo dictada el novembre de 2020. En ella, l'alt tribunal va fixar que, per determinar si un lloguer turístic ha de tributar com una activitat hotelera, no basta que l'allotjament tengui llicència turística, s'anunciï en plataformes vacacionals o es comercialitzi com a apartament turístic. El determinant, subratlla l'Alt Tribunal, és que existeixin autèntics “serveis complementaris propis de la indústria hotelera”, com neteja periòdica durant l'estada, restauració o una atenció equiparable a la d'un hotel.

Sobre la base de la mateixa doctrina, no totes les resolucions tomben les pretensions dels propietaris. El desembre de 2025, el TSJ d'Andalusia sí va reconèixer el dret d'una empresa d'apartaments turístics a deduir-se l'IVA perquè, a diferència d'altres casos, va considerar acreditat que existia una veritable obligació de prestar serveis propis d'hostalatge. La clau radica en el fet que la societat, Escolástica Inversiones S.L., explotava un edifici complet d'apartaments turístics i va aconseguir demostrar que oferia neteja diària durant l'estada -encara que fos “a demanda” del client-, a més de canvi de llençols, atenció permanent, gestió d'entrades i productes d'acollida. El tribunal va entendre que l'important no era que tots els hostes sol·licitassin efectivament aquests serveis, sinó que l'empresa assumia contractualment l'obligació d'oferir-los, cosa que l'apropava al funcionament d'un establiment hoteler.

La sentència introdueix així un matís rellevant davant altres resolucions més restrictives: basta acreditar de manera sòlida l'existència real i continuada d'algun dels “serveis complementaris propis de la indústria hotelera” previstos a la Llei de l'IVA perquè l'activitat deixi d'estar exempta i el propietari o l'empresa puguin deduir-se les quotes suportades.

Toallas limpias, sábanas recién cambiadas, cápsulas de café, lavandería industrial, limpieza “diaria”, pequeños kits de baño... En los últimos años, propietarios y empresas dedicadas al alquiler turístico han intentado “colar” a Hacienda gastos y deducciones propios de la industria hotelera. El objetivo: lograr un tratamiento fiscal mucho más favorable, acceder a ventajas en el IVA y ampliar las desgravaciones posibles en el IRPF. Los tribunales, sin embargo, han estrechado el cerco sobre quienes intentan equiparar pisos turísticos y villas vacacionales con hoteles, desmontando uno por uno argumentos basados en cambios de toallas, servicios de lavandería y desayunos de cortesía.

La 'batalla' fiscal se libra en pleno auge del alquiler vacacional. Mientras colectivos sociales denuncian que el boom de plataformas de alquiler turístico y la presión inversora ligada al negocio vacacional han transformado barrios enteros, disparado el precio de la vivienda y multiplicado la rentabilidad de pisos, chalés y villas turísticas, provocando con ello que numerosos residentes se vean expulsados de sus barrios como consecuencia de la imparable gentrificación, la patronal del alquiler turístico recrimina que se utilice este sector como “cabeza de turco” de la crisis habitacional y que se “estigmatice” a un ámbito que reclama mayor seguridad jurídica.

Según los últimos datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE), en noviembre de 2025 había en España 329.764 viviendas turísticas -más de 1,6 millones de plazas en total- anunciadas en plataformas digitales como Airbnb, Booking o Vrbo, lo que equivale al 1,24% del parque total de viviendas del país. En Balears, el INE contabilizaba 19.398 viviendas turísticas y más de 124.000 plazas vacacionales, equvalente a casi el 3% de todas las viviendas del archipiélago. Mientras tanto, las administraciones han intensificado las inspecciones y sanciones contra las viviendas turísticas que operan de forma ilegal.

En paralelo a la expansión de este fenómeno, otro frente ha ido creciendo silenciosamente: el de cómo deben tributar estos alojamientos y hasta dónde puede llegar la Agencia Tributaria (AEAT) a la hora de aceptar deducciones vinculadas a una actividad que intenta acercarse fiscalmente al modelo hotelero. El fenómeno ha atraído tanto a pequeños propietarios como a sociedades especializadas en la explotación de alojamientos turísticos, algunas convertidas ya en auténticas gestoras de viviendas repartidas por distintos enclaves vacacionales.

Ni las toallas ni la limpieza ocasional bastan

Una de las sentencias más recientes, dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Balears (TSJIB), afecta a dos particulares que habían declarado los ingresos de su vivienda turística como rendimientos de actividad económica para ampliar las deducciones en el IRPF. Entre los gastos que pretendían computar figuraban costes vinculados al mantenimiento del inmueble, la limpieza o la reposición de ropa de cama y toallas. La clave del litigio estaba en demostrar que el piso no era un simple alquiler vacacional, sino una actividad equiparable a un negocio hotelero. Para ello, los propietarios alegaban “refuerzos puntuales de limpieza”, atención permanente las 24 horas y servicios de lavandería y cambio de sábanas, fundas de almohada y trapos de cocina.

Frente a ello, el tribunal desmonta uno por uno esos argumentos. La sentencia concluye que no existe una estructura empresarial ni la prestación de servicios equiparables a los del sector hotelero, aseverando que la atención al cliente “no es distinta de la que todo arrendador debe dispensar” ante incidencias normales en una vivienda alquilada y subrayando que la limpieza únicamente puede equipararse a la de un hotel cuando se presta “a diario o con una periodicidad fija”, no cuando se limita a la entrada y salida de huéspedes o a limpiezas ocasionales solicitadas por algunos clientes.

La resolución afecta, en la práctica, a la forma en que tributan miles de viviendas vacacionales en el IRPF. El TSJIB avala el criterio de Hacienda y determina que, si no existen verdaderos servicios hoteleros, los ingresos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario y no como actividad económica, lo que limita de forma notable las posibles deducciones. El tribunal rechaza, asimismo, otro de los argumentos habituales en este tipo de litigios: deducirse gastos durante todo el tiempo en que la vivienda estuvo anunciada o disponible en plataformas turísticas. La Sala fija que los gastos solo pueden prorratearse en función de los días en que el inmueble estuvo efectivamente alquilado.

El TSJIB avala el criterio de Hacienda y determina que, si no existen verdaderos servicios hoteleros, los ingresos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario y no como actividad económica, lo que limita de forma notable las posibles deducciones

Té, café y jabón de manos bajo la lupa

La máxima instancia judicial ya se había pronunciado en términos similares en enero de 2025 a raíz de un litigio impulsado por Inversiones y Promociones Fonseca Nieto S.L., una sociedad que defendía que la vivienda turística que explotaba ofrecía auténticos servicios hoteleros y, por tanto, podía deducirse el IVA: llegó a alegar que ofrecía “té, café, azúcar, jabón de manos y papel higiénico”, además de atención 24 horas y limpiezas durante las estancias. El conflicto afectaba, en concreto, a una regularización de 63.309 euros. Los magistrados examinaron los registros de limpieza aportados por la mercantil y concluyeron que la mayoría eran posteriores a la salida de los huéspedes y no comparables a las limpiezas diarias de la industria hotelera.

Se trata de una diferencia que cambia por completo el resultado fiscal: si el alquiler turístico se considera una mera cesión de vivienda, la actividad queda exenta de IVA y las deducciones son mucho más limitadas. Si, por el contrario, existen verdaderos servicios hoteleros, el propietario puede desgravar más gastos y compensar las cuotas soportadas. La cuestión pivota sobre un precepto concreto de la Ley del IVA: el artículo 20. Uno. 23º, que establece que el alquiler de viviendas está exento de este impuesto, pero introduce una excepción: deja de estar exento cuando el arrendador presta “servicios complementarios propios de la industria hotelera”.

De este modo, para un propietario convencional, el alquiler de vivienda está exento de IVA y, por tanto, no puede deducirse el impuesto soportado en reformas, obras, mobiliario, mantenimiento o construcción. Pero si logra acreditar que explota el inmueble como un alojamiento hotelero -con servicios equivalentes a los de un hotel- la actividad pasa a tributar al 10% de IVA y se abre la puerta a elevadas deducciones.

Para un propietario convencional, el alquiler de vivienda está exento de IVA y, por tanto, no puede deducirse el impuesto soportado en reformas, obras, mobiliario, mantenimiento o construcción. Pero si logra acreditar que explota el inmueble como un alojamiento hotelero, la actividad pasa a tributar al 10% de IVA y se abre la puerta a elevadas deducciones

La misma batalla se está librando en otras comunidades autónomas. En Andalucía, el Tribunal Superior de Justicia analizó el caso de Riad del Ciprés SL, empresa que alegaba que sus apartamentos turísticos funcionaban realmente como alojamientos hoteleros y que, por tanto, podía beneficiarse de un tratamiento fiscal más favorable en el IVA. Para sostenerlo, aseguró que ofrecía desayunos, limpieza diaria, lavandería industrial, cambio de sábanas y toallas, artículos de aseo (los llamados amenities ) y atención permanente las 24 horas, e incluso aportó facturas de lavandería industrial y referencias en plataformas turísticas para acreditar esos servicios.

El litigio afectaba a cuotas de 5.015 euros, pero el tribunal desmontó buena parte de las pruebas. La sentencia subraya que “la puesta a disposición del cliente de cafés, azúcar y otros productos no constituye servicios propios de restauración” y añade que “el cambio de ropa y su limpieza prestado a la entrada y salida del período contratado” tampoco basta para hablar de servicios complementarios propios de la industria hotelera. Los magistrados incluso repararon en el reducido importe de las facturas de lavandería -unos 85 euros en total durante varios meses- para concluir que no demostraban la existencia de un auténtico servicio hotelero de cambio diario de ropa de cama y toallas.

Tickets de supermercado y villas de lujo

También la Audiencia Nacional ha tenido que dirimir este tipo de conflictos fiscales. El pasado febrero analizó el caso de la mercantil Ogladenis S.L.U., enfrentada con Hacienda por la explotación de tres villas turísticas de lujo situadas en Catalunya y valoradas en más de cinco millones de euros. La empresa defendía que no gestionaba simples viviendas vacacionales, sino alojamientos equiparables a pequeños hoteles, y alegaba, como en los demás casos, ofrecer limpieza periódica, cambio de sábanas, atención permanente las 24 horas, desayunos, servicio de transfer, catering y asistencia continuada al huésped.

Con ello pretendía mantener importantes deducciones de IVA vinculadas tanto a la construcción como a la explotación de los inmuebles. Para 'acreditar' que realmente prestaba servicios hoteleros, la mercantil llegó a aportar facturas modificadas, publicidad online, comentarios de clientes y conversaciones con huéspedes. En algunas facturas aparecía incluso la frase “con servicio de desayuno y limpieza diaria incluidos”.

La AEAT frenó las pretensiones de la empresa al aseverar que las viviendas funcionaban realmente como arrendamientos exentos de IVA y que, por tanto, no podía deducirse esas cuotas. En su sentencia, la AN detectó además contradicciones entre distintas versiones de las facturas y la actividad efectivamente demostrada, además de inconsistencias entre la publicidad de las villas y los servicios que realmente podían prestarse.

Hacienda revisó incluso tickets del supermercado, el número de trabajadores contratados, las horas materiales necesarias para limpiar las propiedades y las dimensiones de las villas, que sumaban 18 habitaciones, 12 baños y más de 400 metros cuadrados cada una. El tribunal considera “física y materialmente imposible” que la empresa pudiera prestar el servicio de limpieza diaria que afirmaba realizar, especialmente teniendo en cuenta que durante parte de la temporada solo había una limpiadora para atender todas las propiedades.

La AN va más allá y analiza una cuestión mucho más compleja: el llamado “autoconsumo por cambio de afectación”, es decir, promociones inmobiliarias concebidas inicialmente para la venta o para una actividad económica con derecho a deducirse el IVA, pero que finalmente acaban destinándose al alquiler de viviendas exento de ese impuesto.

La Audiencia Nacional va más allá y analiza una cuestión más compleja: el llamado "autoconsumo por cambio de afectación", es decir, promociones inmobiliarias concebidas inicialmente para la venta o para una actividad económica con derecho a deducirse el IVA, pero que finalmente acaban destinándose al alquiler de viviendas exento de ese impuesto

El del “autoconsumo por cambio de afectación” es, precisamente, uno de los frentes que también afloran en una sentencia dictada en 2024 por el Tribunal Superior de Murcia sobre SC2 Patrimonios S.L., vinculada a Proyectos y Promociones Vistas Mágicas S.L. En ese caso, Hacienda sostuvo que una vivienda inicialmente ligada a una promoción inmobiliaria había terminado utilizándose como arrendamiento residencial, lo que obligaba a regularizar las deducciones de IVA practicadas durante la construcción. El conflicto acabó derivando en una liquidación de más de 80.000 euros y una sanción adicional de más de 43.000 euros.

La moratoria de licencias de alojamientos turísticos en Logroño se levantó el pasado 9 de abril y puso en marcha de nuevo los trámites de nuevos alojamientos que se habían quedado congelados un año antes. Solo unos días después, este 13 de mayo, el Ayuntamiento de Logroño ha iniciado la declaración de zona saturada del Casco Antiguo, donde el 14% de las viviendas ya están destinadas al uso turístico. Sin embargo, las críticas se centran ahora en los plazos, ya que hasta la aprobación definitiva, la zona podría sumar muchas plazas turísticas.

Entre las licencias reactivadas al caer la moratoria, se encuentra un apartamento turístico en la calle Caballerías. El pasado 12 de mayo, el BOR publicaba la solicitud de licencia ambiental para la instalación de un bloque con cinco apartamentos turísticos en el número 11-13 de esta calle. Sin embargo, estos alojamientos no solo permiten desde ya la reserva, sino que llevan funcionando desde 2023, tal y como reflejan las valoraciones de los clientes en las webs de reserva.

El Gobierno de La Rioja ha confirmado que la empresa Vacacional Renting España SL presentó la comunicación de inicio de actividad de un establecimiento de apartamentos turísticos en la calle Caballerías el 13 de enero de 2023. Por tanto, se le inscribió en el registro de proveedores con cinco apartamentos y 23 plazas Pero este permiso no es suficiente para operar: falta la licencia ambiental municipal, con la que todavía no cuentan.

El expediente se presentó de manera telemática solo dos días antes de que el Ayuntamiento el 6 de noviembre de 2025 suspendiera la tramitación de expedientes, por lo que, como han confirmado fuentes del consistorio, se paralizó. Al levantar la moratoria, se continuó con esta tramitación pero, como aclaran desde el Ayuntamiento, “el hecho de estar en tramitación quiere decir que está estudiándose para su resolución por parte de las unidades técnicas y no se sabe aun si será favorable o desfavorable”.

Sin esta licencia municipal no se puede operar aunque sí se disponga de la del Gobierno de La Rioja, como es este caso. Tal y como confirma el Ayuntamiento, para operar es necesario tener la licencia ambiental y la licencia de actividades y obra y licencia de aperturas y, en caso de detectar actividad sin licencia, se abre un expediente y se estudia la tramitación de su sanción correspondiente. No obstante, no se ha facilitado más información sobre la posible tramitación de una multa.

Este bloque de apartamentos turísticos no es el único que ha activado su tramitación tras levantarse la moratoria. En los últimos días, el BOR ha publicado la solicitud de licencia ambiental para la ampliación de tres a cinco apartamentos turísticos, localizados en la calle Ateneo Riojano y Esteban Manuel Villegas. También se ha pedido licencia para instalar tres alojamientos en la calle Ollerías. La misma empresa que lleva tres años funcionando sin licencia en el número 11-13 de la calle Caballerías, tiene otros alojamientos en el número 15 que, mientras en este caso si tienen licencia municipal, no han empezado a operar. La comunicación para la ampliación de los apartamentos se solicitó al Gobierno de La Rioja el 5 de mayo de 2023 que, tras la pertinente inspección, se resolvió con la concesión de dos apartamentos situados en planta primera y segunda y denegando otros dos tipo dúplex ubicados en la tercera.

El caso de la calle Caballerías muestra que, mientras los expedientes esperan a resolverse, el negocio no espera y se salta la legislación. La realidad en el Casco Antiguo de Logroño es que estos apartamentos ya están llenos y que el mercado turístico avanza más rápido que la capacidad de inspección de la administración.

El Grupo Municipal Socialista exige la suspensión inmediata de nuevas licencias de pisos turísticos en el Casco Antiguo de Logroño y denuncia “la tomadura de pelo” de Conrado Escobar al declarar ayer al centro histórico como zona saturada, un trámite que tardará casi un año en hacerse efectivo y que permitirá la creación de más pisos turísticos.

El concejal del Grupo Municipal Socialista, Álvaro Foncea, ha comparecido en unarueda de prensa para hacer pública esta reclamación del PSOE con el fin de “parar ya la apertura de nuevas viviendas turísticas y bares de noche en el Casco Antiguo de Logroño”.

Foncea ha lamentado que la tramitación de licencias de 23 nuevos apartamentos turísticos “en solo un mes” es debido a la decisión de Conrado Escobar de “levantar la suspensión de nuevas licencias” que el Pleno aprobó en noviembre del año 2025.

Una medida que el PP de Logroño tomó el pasado 9 de abril y que contó con el rechazo del PSOE, que propuso “continuar con la suspensión de estas licencias hasta la aprobación definitiva de la modificación del Plan General”. Una petición que “es perfectamente legal al amparo del artículo 82.4 LOTUR”, ha precisado el concejal Foncea y que hubiera evitado la creación de más pisos turísticos en la ciudad.

Tras la aparición en los medios de comunicación de la proliferación de nuevas licencias, Escobar ha actuado “intentado engañar a los ciudadanos” ya que la declaración del Casco Antiguo como zona saturada “no entrará en vigor hasta dentro de un año”, ha destacado el edil.

Por lo tanto, hasta esta fecha, “podrán seguir llegando más peticiones de pisos turísticos en el centro de la ciudad sin impedimento alguno”, ha subrayado Foncea.

Por ello, el Grupo Socialista ha registrado de manera urgente “la suspensión de licencias de apartamentos turísticos, así como de pubs y discotecas que se ubiquen en el Casco Antiguo”, ha afirmado el concejal.

Además, ha apuntado la necesidad “de limitar la instalación de viviendas turísticas en los bajos de los ejes peatonales” y “determinar cuántos alojamientos turísticos se necesitan para calificar a un barrio como zona saturada”.

Logroño declara el Casco Antiguo como zona saturada para viviendas turísticas. Así ha acordado este miércoles en la Junta de Gobierno Local y tras analizar la evolución de este tipo de alojamientos. A cierre de 2025, esta zona de Logroño, comprendida entre avenidas de Navarra y de Viana, las calles San Gregorio y Once de Junio; y los Muros de Bretón de los Herreros, de la Mata, del Carmen y de Cervantes, contaba con 3.819 habitantes y 3.029 viviendas, de las que 431 estaban destinadas al uso turístico (286 viviendas de uso turístico, 76 apartamentos y 15 pensiones). Esto supone que el 14 por ciento del parque de viviendas de esta zona de la ciudad.

Así, y tras este análisis, el Ayuntamiento de Logroño ha aprobado este miércoles y de forma inicial la declaración del centro histórico como zona saturada para los usos recogidos en el apartado 1.f) del artículo 2.2.3 de las normas urbanísticas del Plan General Municipal referentes a pensiones, establecimientos de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico.

El acuerdo será sometido a exposición pública durante veinte días mediante su publicación en el Boletín Oficial de La Rioja, el tablón de edictos del Ayuntamiento, la página web municipal y un periódico de difusión local. Transcurrido este plazo, y tras el análisis de las alegaciones recibidas, será aprobado de nuevo en las próximas semanas, ya de forma definitiva, por la Junta de Gobierno Local.

Esta iniciativa se apoya en la necesidad de adecuar el marco urbanístico municipal a la evolución del fenómeno del alojamiento turístico cuya expansión en determinadas zonas consolidadas de la ciudad ha generado efectos significativos en el acceso a la vivienda, la convivencia, la movilidad, la capacidad de los servicios públicos y, en definitiva, la sostenibilidad urbana, social y ambiental del municipio.

La declaración del centro histórico como zona saturada entrará en vigor con la aprobación definitiva de la modificación puntual del Plan General Municipal para la regulación de los alojamientos turísticos y sus condiciones de implantación, que fue aprobada de forma inicial en el Pleno ordinario del mes de abril para dotar a la ciudad de una normativa moderna, clara, sistemática y aplicable con seguridad jurídica que priorice, entre otros aspectos, el uso residencial y preserve el equilibrio entre la sostenibilidad urbana y la convivencia.

Subida del precio del alquiler y cambio en el comercio

Con esta declaración y una vez que entre en vigor, se suspende la concesión de nuevas licencias para viviendas de uso turístico en esta zona. Antes, si la persona interesada en abrir una vivienda de estas características cumplía con la normativa técnica y los estatutos de la comunidad, tenía licencia de apertura. Ahora, y cuando la declaración entre en vigor, el cupo se considera completo por lo que no se permitirán nuevas altas para evitar que el uso turístico desplace totalmente al residencial.

Con este tipo de declaraciones de zonas saturadas se persigue evitar la gentrificación, es decir, que la zona se llene de pisos turísticos porque esto conlleva una subida del precio del aquiler ya que los propietarios prefieren el alquiler vacacional (más rentable) que el de larga duración, reduciendo la oferta para los logroñeses. Y además influye en el comercio. Las tiendas de barrio cierran para dar paso a negocios enfocados exclusivamente al turista (souvenirs, cadenas de comida rápida).

El Gobierno de Almeida saca pecho de las cifras de su plan para intentar reducir el enorme número de viviendas turísticas ilegales que operan actualmente en Madrid. Según cifras oficiales de la Agencia de Actividades, durante el año pasado este organismo municipal logró que 323 viviendas de uso turístico ilegales volvieran a destinarse al uso residencial. La cifra es ligeramente superior a las 293 clausuradas en 2024, informan las mismas fuentes.

Estas actuaciones forman parte del informe de gestión de la Agencia, que será aprobado este jueves en la reunión de su Consejo Rector. También incluye que las viviendas turísticas inspeccionadas fueron 1.526 el año pasado (casi el triple que las 567 del año 2024) y que de todas ellas se detectaron hasta 1.351 pisos turísticos ilegales.

En cuanto a las sanciones, se impusieron hasta 117 multas por la implantación y desarrollo de un uso incompatible con la ordenación urbanística, derivado del ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico sin la preceptiva licencia. La cifra también es mayor que el año anterior, aunque en este caso lo interesante es la cuantía de las multas.

Las sanciones suman 3,5 millones de euros: una por valor de 60.000 euros, siete por valor de 20.000 euros y 110 de 30.000 euros cada una, en aplicación del régimen sancionador de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. Al menos dos de estas multas han sido tumbadas por la justicia, según varias sentencias del pasado mes de febrero.

Aparte de estas cifras, se impusieron además 144 multas coercitivas de entre 1.000 y 3.000 euros. La aplicación de estas últimas no han presentado problemas legales.

El informe señala que la actuación frente a las Viviendas de Uso Turístico irregulares es global, al iniciarse “con el cese de las viviendas que no cumplen con la legalidad y continúa con la imposición de multas coercitivas y sanciones, cuya tramitación ha tenido como resultado un elevado porcentaje de restablecimiento de la legalidad, al cesar el uso turístico en las viviendas”.

La Dirección General de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Gobierno de Cantabria ha tramitado 24 proyectos de alojamientos turísticos sobre suelo rústico desde que empezó el año. De ellos, 14 se localizan en el pueblo de Liencres, dentro del municipio de Piélagos, a través de dos proyectos distintos.

Uno de ellos, con ocho apartamentos turísticos, estará ubicado en una parcela rústica de 1.846 metros cuadrados en el barrio de Las Mazas, en la entrada del pueblo, a la orilla de la carretera comarcal que lleva hasta el Parque Natural de las Dunas de Liencres. El otro es un proyecto para otros 6 alojamientos turísticos en una parcela de 3.610 metros cuadrados de superficie en el barrio El Cutío.

A ellos se suma ahora la construcción de un edificio de cuatro apartamentos turísticos en una parcela de suelo rústico en Valdáliga promovido por un particular vinculado al negocio de hostelería y el alquiler de inmuebles. El proyecto de Valdáliga estima invertir casi 600.000 euros en construir cuatro apartamentos en planta baja sobre 644 metros cuadrados con piscina y una zona de aparcamiento para seis vehículos.

El consejero de Fomento, Roberto Media (PP), explicó hace unos meses que las autorizaciones en suelo rústico han permitido, a su juicio, que “mucha gente joven tenga hoy una vivienda en unas condiciones razonables sin irse de su pueblo, en un terreno que han comprado o heredado de sus padres”.

Pero en la práctica está generando el efecto contrario al alimentar el negocio de las viviendas turísticas en la comunidad autónoma. De hecho, recientemente desde la propia Consejería se ha dado un paso más al pedir a los ayuntamientos cántabros que no pongan trabas a los usos turísticos del suelo rústico en sus respectivos municipios.

En este sentido, el Gobierno que preside María José Saenz de Buruaga (PP) anunció el pasado viernes que no tiene intención de limitar la construcción de segunda residencia en suelo rústico en la futura Ley de Vivienda de Cantabria, actualmente en tramitación, como ha planteado el PRC. El Ejecutivo autonómico considera que los criterios establecidos en la Ley del Suelo son “buenos” para los municipios, porque la segunda vivienda en suelo rústico “supone ingresos” para los ayuntamientos en impuestos y en licencias.

La directora Escénica y Dramaturga Nuria Hernando se dio cuenta de que ella también era parte del problema del turismo masivo cuando tras querer escapar de su día a día tomó el vuelo más barato que partiera aquel día desde Bilbao aterrizó en Lisboa. “Allí alquilamos una vivienda turística en uno de los barrios más gentifricados e hicimos todo lo turístico. Hasta que cogiendo un autobús de línea una mujer nos gritó que otra vez iba a llegar tarde al trabajo por culpa de los turistas. Algo en mi cabeza hizo 'click' al darme cuenta de que aquello que me molestaba en mi ciudad, yo también lo estaba haciendo. Cuesta ver que al viajar también somos parte del problema”, explica a este periódico.

Con el objetivo de reflexionar sobre ello y tratar de darle una solución, que no pasa solo por lo individual, Hernando ha creado 'Free Tour-X', una obra de teatro relacional que convierte el Casco Viejo de cualquier ciudad en un escenario. Este sábado y domingo, 18 y 19 de abril Bilbao será el escenario de la obra. “El recorrido se ha creado tras una investigación exhaustiva acerca de las heridas del turismo masivo en la ciudad. Comienza como uno de tantos 'free tours' que parten de la Plaza del Teatro Arriaga y recorre las calles con ejemplos concretos: una zapatería histórica que ahora es un café de especialidad o una tienda de disfraces que ahora es una consigna para maletas”, detalla.

La obra ha sido desarrollada a través de residencias artísticas en Madrid (Esquina Nua), Pamplona (Teatrodix) y ahora recala en Bilbao, la ciudad de la dramaturga, con el programa de Artistas en Residencia de BilbaoEszena. “Es importante que la obra cuente con la participación de vecinos afectados y también de artistas y performers locales, en el caso de Bilbao a actriz Juana Lor o la artista Haizea F. Allika. Me parece más valioso que la ciudad la explique alguien que ha vivido su transformación de cerca y hable desde lo que le hace sentir esta situación”, reconoce Hernando.

Para participar, el público necesita llevar consigo un teléfono y auriculares. A través de una aplicación web, los asistentes reciben audios, vídeos e instrucciones que guían la experiencia. “En el caso de Bilbao, encontramos 60 viviendas de uso turístico en tan solo cuatro calles. Queremos utilizar el teatro relacional como un altavoz para contar qué ocurre con los habitantes de una ciudad cuando esta se convierte en un producto”, sostiene la creadora, cuya obra, a medio camino entre la performance y el teatro, presenta las limitaciones legales al turismo o las estrategias de resistencia vecinal contando con la participación de los habitantes de los barrios, que se han visto desplazados por la compra de edificios por parte de fondos de inversión o la proliferación de negocios orientados a los visitantes vacacionales.

El estreno se realizará en el marco del Festival BLV ART 2026 del Ayuntamiento de Bilbao, el sábado 18 a las 17:00h y el domingo 19 de abril a las 11:30h. Las entradas pueden adquirirse en la web Kultura Bilbao. Esta obra es la última producción de la compañía de teatro y danza emergente Perpetûa Vastarda. Se trata de una compañía de Artes Vivas creada por Nuria Hernando (Bilbao) y María Pizarro (Barakaldo) en el año 2024, con el objetivo de producir, investigar y promover espacios creativos híbridos. Su nombre es 'Free Tour-X' porque, con la aplicación web y el formato de teatro relacional se puede extrapolar a otras ciudades afectadas por la misma problemática. “Se trata de un problema que afecta a prácticamente todas las ciudades y, si desde las instituciones no se pone solución, no sabemos cómo podrá acabar”, reconoce Hernando, que sostiene que aunque la responsabilidad no sea únicamente individual, es importante realizar una reflexión sobre la situación que están viviendo las ciudades por el turismo masivo.

La Dirección General de Turismo del Gobierno de Navarra ha creado un buzón para denuncias anónimas de pisos turísticos clandestinos tras haber detectado en 2025 40 alojamientos de este tipo sin licencia. La creación de este mecanismo forma parte del nuevo plan de inspección que ha aprobado el Gobierno foral para los años 2026 y 2027 y que contempla entre sus líneas estratégicas los objetivos de asegurar el mantenimiento de unos estándares de calidad de la oferta turística de Navarra, detectar y perseguir los servicios turísticos clandestinos, garantizar los derechos de las personas usuarias de los servicios turísticos, evitar el destino fraudulento de subvenciones concedidas en materia turística, asesorar en el cumplimiento de la normativa vigente y unificar criterios ante circunstancias homogéneas de la actividad empresarial.

Según explican desde el Ejecutivo navarro, “en su compromiso con el sector turístico reglado y de calidad”, la Dirección General de Turismo “vuelve a situar como prioridad” de su nuevo Plan de inspección la lucha contra la oferta clandestina, especialmente en el ámbito de los apartamentos y viviendas turísticas que ejercen la actividad de forma clandestina. “Para maximizar la eficacia de este control, se habilita un buzón de denuncias anónimas para que la ciudadanía pueda colaborar en la detección de ofertas clandestinas que, además de suponer una competencia desleal, pueden afectar a la convivencia vecinal y al mantenimiento de un modelo turístico sostenible y de calidad”, añaden.

Cada una de las líneas estratégicas se desglosa en una serie de programas, como el dedicado al control y verificación del cumplimiento de la normativa turística de aquellos alojamientos turísticos que inicien su actividad o que hayan efectuado modificaciones, especialmente las que hayan dado lugar a reclasificación del establecimiento.

Se realizarán controles a través de la información obtenida fundamentalmente a través de internet o de cualquier otro medio de difusión o a través del nuevo buzón de colaboración ciudadana

Balance de inspecciones 2025

En el marco del Plan de Inspección de Turismo 2025, la Dirección General de Turismo realizó más de 600 actuaciones. El desglose de las inspecciones fue el siguiente: 299 de comprobación de inicio de actividad; 144 de modificación de actividad; 69 por cese de actividad y 116 por cumplimiento de la normativa turística. También se realizaron 71 comprobaciones destinadas a la eliminación de las actividades y servicios turísticos clandestinos. Por último, se emitieron 73 informes de adecuación a la normativa turística solicitados por promotores, entidades locales, otros departamentos del Ejecutivo o grupos de acción local. Además, se atendieron 172 consultas acerca de la normativa turística.

De las 71 actuaciones destinadas a la eliminación de la actividad clandestina 37 (52%) se iniciaron a instancia de la ciudadanía y 34 (48%) por la actuación inspectora de la Sección de Ordenacion, Calidad e infraestructuras de Turismo. Como consecuencia de estas actuaciones, se han abierto 41 expedientes sancionadores, 40 de alojamientos clandestinos y 1 sobre incumplimiento de garantías de AAVV, de los cuales 32 ya han concluido con sanciones económicas que alcanzan una media de 5.000 € por sanción. El resto de los expedientes se encuentran en tramitación. 

La mayor parte de estos alojamientos irregulares se localizan en Pamplona / Iruña (24) y su comarca (10)

El Plan de Inspección no solo busca la sanción, sino la protección de un modelo turístico equilibrado. Al eliminar la oferta ilegal, la Administración asegura que los visitantes reciban servicios seguros y profesionales, a la vez que se mitigan los efectos negativos del turismo descontrolado sobre el precio de la vivienda y el descanso de los residentes.

El Partido Socialista de Logroño llevará al próximo pleno municipal varias medias relacionadas con el problema de las viviendas de uso turístico en Logroño. Y es que califican de “decepcionante” el plan del alcalde de Logroño, Conrado Escobar, la modificación del Plan General Municipal que propone el Gobierno municpal para atajar “el problema de las viviendas de uso turístico” (VUT) en Logroño, ya que “no aborda el problema de fondo y deja casi todo igual”. Alonso ha ahondado en la cuestión criticando “los diez largos meses que van a transcurrir desde el inicio de la tramitación de las zonas saturadas hasta su aplicación”, un periodo de tiempo en el que “todo seguirá igual”.

Y es que el portavoz del Grupo Socialista ha lamentado que, durante ese tiempo, “van a poder entrar nuevas solicitudes de vivienda de uso turístico en toda la ciudad, incluido en el Casco Antiguo en edificios o bloques enteros”. Alonso ha recordado que el PSOE ha defendido “la necesidad de la regulación de este tipo de viviendas desde hace más de dos años” y ha precisado que la última regulación la hizo el Partido Socialista en el año 2021.

En este sentido, el concejal ha indicado que desde la propuesta que lanzó el Grupo Socialista en 2024, se han creado 250 viviendas de uso turístico en la ciudad. Para solucionar el problema, el edil Álvaro Foncea ha informado de las cinco enmiendas que el PSOE planteará este jueves en el Pleno ordinario del mes de abril.

Las medidas del PSOE para frenar las viviendas turísticas en Logroño

La primera se centra en “mantener la suspensión de licencias en el Casco Antiguo hasta que se declare como zona saturada”, ya que actualmente “se duplica la zona de riesgo de rotura del equilibrio” según los índices de la Consejería de Turismo, ha detallado Foncea.

La segunda enmienda que ha registrado el PSOE reclama “la prohibición de viviendas de uso turístico en planta baja de ejes comerciales y turísticos”, con el objetivo de “preservar los escaparates de la vida urbana de la ciudad”, ha informado.

La tercera enmienda presentada solicita “la declaración del Casco Antiguo como zona saturada por superar el diez por ciento sobre el total de viviendas” y la cuarta es “la fijación del mismo porcentaje de viviendas de uso turístico para declarar zonas saturadas”.

Por último, Álvaro Foncea ha detallado que la quinta enmienda que el PSOE ha planteado pide al Gobierno de Escobar “un estudio anual sobre la cantidad de viviendas de uso turístico existentes por distritos y secciones censales” con el fin de “poder tomar decisiones en consecuencia”.

En algunos estatutos de las comunidades de vecinos es habitual encontrar un artículo que señala que dentro de los domicilios no podrá ejercerse “ninguna profesión y oficio”. En los textos más antiguos, se apunta que las casas deberán destinarse “única y exclusivamente a honesta vivienda”. Esta formulación, que se empleaba mucho antes de que Airbnb fuera uno de los lugares de referencia donde encontrar alojamiento vacacional, ha sido uno de los motivos principales por los que miles de viviendas no han obtenido el número de registro que las habilita para anunciarse en plataformas.

“Las limitaciones estatuarias son las que más limitaciones han generado”, explicaba en un acto organizado por el Colegio de Registradores el vocal de usuarios Ángel Chacón. En total, de las más de 412.000 solicitudes recibidas se han rechazado 86.275, que no cumplen con los requisitos. Algunas son fácilmente subsanables, como la falta de contratos de gestión entre propietarios y agencias o discrepancias en el número de ocupantes. Otras, como el veto de las comunidades, habilitadas desde abril de 2025 a prohibir estos usos por una mayoría de tres quintos o la propia limitación en los estatutos, o el uso de viviendas de protección oficial para alojamiento vacacional, son insalvables.

Los datos no responden a una estadística concreta, sino a la percepción de los encargados de gestionar esa ventanilla única, obligatoria desde el 1 de julio de 2025. Pero hay una serie que sí permite evaluar, en parte, el efecto de la medida. Desde 2020, el Instituto Nacional de Estadística (INE) realiza dos veces al año un web scraping, una técnica de rastreo que permite estimar el número de viviendas de uso turístico que se anuncian en todo el territorio.

El último dato del INE se publicó hace unas semanas, con datos de noviembre. La cifra total muestra un descenso en términos interanuales de más de 46.000 anuncios. Desde mayo, el último registro antes de la entrada en vigor de la obligatoriedad de la ventanilla única, fueron más de 52.000.

Aunque los expertos consultados consideran que es pronto para medir el impacto de la ventanilla única, sí apuntan a una profesionalización. “Desde distintas administraciones se está trabajando para regularizar el sector. Antes era una especie de ley de la selva, en la que se ponían las casas en las plataformas sin ningún requerimiento. En el momento en el que hay más trámites, registros, etc. buena parte de la oferta más amateur va saliendo del mercado y se queda el núcleo duro del negocio, agencias y grandes propietarios”, explica el vicedecano de la Facultad de Turismo en la Universidad Complutense de Madrid, Manuel de la Calle Vaquero.

“El hecho de que haya un mayor control hace que quieren quiera operar de manera oculta lo tenga aún más difícil y, quien está pensándoselo pero que hay una tramitación más complicada, tal vez se eche para atrás”, coincide el profesor de Derecho Público de la Universidad de Málaga, Manuel Moreno. La clave es qué ocurrirá con esas 50.000 viviendas turísticas menos, que el Gobierno quiere canalizar al alquiler de larga estancia. Los expertos tienen dudas de que ese trasvase se vaya a producir de forma automática. En un contexto de auge de discursos vinculados a una supuesta inseguridad jurídica de los caseros, mantener esas casas vacías o venderlas también puede ser una opción.

De lo que hay más evidencia es de los efectos colaterales de este tipo de alojamientos. Fedea publicó un documento de trabajo en el que analiza la literatura económica empírica sobre las externalidades de los alquileres turísticos y de corta duración. Entre las aportaciones positivas se sitúa una mayor variedad y flexibilidad de la oferta vacacional, sobre todo en periodos de alta ocupación, una redistribución del gasto hacia zonas residenciales, un impulso al sector servicios y aumento del empleo y los ingresos empresariales.

Al otro lado de la balanza, la documentación analizada señalaba efectos perniciosos sobre la asequibilidad de la vivienda, impactos adversos en los residentes y una mayor competencia para el sector hotelero tradicional. Unos efectos que se dan cuando el alquiler turístico alcanza “una concentración elevada”.

En el siguiente mapa se puede consultar la concentración y el número de viviendas de uso turístico por sección censal. Un análisis al detalle permite diferenciar grandes núcleos urbanos saturados de zonas rurales donde este tipo de servicios pueden suponer un revulsivo para la economía local o las regiones costeras, donde este tipo de alojamiento ha ido ganando terreno.

Fevitur, la patronal del alquiler de corta estancia, emitió un comunicado en el que lamentaba que el registro estatal deja fuera del mercado a “más de 64.000 viviendas turísticas legales”, que en realidad solo tienen vetada su promoción en plataformas y defienden que la salida de 46.000 viviendas “tan solo supone un 0,17% del parque residencial construido”. Sin embargo, si se analiza por zonas, ese porcentaje se dispara en las áreas más tensionadas, porque estos alojamientos se encuentran en muchos casos en zonas residenciales.

“En los grandes destinos urbanos, hay una concentración absoluta, fundamentalmente en el centro de las ciudades”, señala De la Calle, que apunta a una “tensión en el mercado de alquiler y venta”. En las zonas más céntricas de Madrid, como algunos distritos censales en torno a la Puerta del Sol, Malasaña o Chueca, estos alojamientos turísticos llegan a bloquear hasta el 20% de las viviendas para uso residencial. En Barcelona, son el 15,9% en la zona de Plaça de Catalunya. Y, en Sevilla, superan el 20% en buena parte del centro de la ciudad, con picos por encima del 30% en Santa Cruz.

Estos son solo tres ejemplos, porque la dinámica se repite en varias ciudades con atractivo turístico, como Granada, Mallorca o Canarias. Uno de los casos más claros de la tensión es Málaga, donde hay secciones céntricas con más del 50 y más del 90% de viviendas dedicadas al alquiler vacacional. Sin embargo, hay siete provincias donde han aumentado los anuncios y la malagueña es donde más se han incrementado, hasta el 6%, con un total de 48.261 viviendas.

“En muy poco tiempo, en [la ciudad de] Málaga se ha pasado de decir que las viviendas de uso turístico no tenían ningún impacto y eran buenas para la ciudad a una intervención a partir de 2024, con una modificación del plan general de ordenación urbanística, que les pone coto”, explica Moreno Linde. Este experto apunta también a un fenómeno de reubicación, ante determinadas normativas que buscan limitar esta actividad allí donde tensionan el acceso al uso residencial o la convivencia en los barrios. “Lo que hacen estos planteamientos es impedir que se implanten más en estas zonas, pero no en el resto”, explica.

Con matices, es algo similar a lo que ocurre en Madrid. El Ayuntamiento de José Luis Martínez Almeida aprobó el Plan Reside, con el que restringe la dispersión de pisos turísticos en edificios de viviendas en la almendra central, pero sí permite reconvertir bloques completos. Esto ha provocado, por un lado, la expulsión de inquilinos de escaleras enteras, en los casos en los que los caseros quieran cambiar el uso de los inmuebles, como ha pasado con dos bloques propiedad de la Casa de Alba. Por otro, se prevé una traslación de la presión a aquellos distritos donde las restricciones son más laxas.

“En general, la normativa que se está aplicando parte de una situación en la que los que están se quedan y los nuevos no pueden entrar”, señala De la Calle, que coincide en que, “en Madrid, se intenta limitar la presión sobre los centros urbanos, mientras las condiciones de implantación son más flexibles en las zonas más periféricas”. Estas no se verán afectadas por igual, porque las lógicas de inversión se decantan hacia aquellas áreas mejor comunicadas. “Carabanchel, Lucero o Usera son zonas muy dinámicas, donde se trasladará parte de la presión. En Vallecas irá hacia la parte más cercana a Pacífico”, razona el experto.

Al margen de la reducción de anuncios interanual, si se amplía el foco al inicio de la estadística experimental, la comunidad autónoma donde más se han reducido las ofertas es en Catalunya. La comparativa no es del todo exacta, porque el INE cambió la fecha en la que hacía el rastreo, al considerar que el mes de noviembre se ajustaba más a la demanda turística. Sin embargo, si se compara el último dato con el publicado en febrero de 2020, los pisos en alquiler turístico aumentaron en 35.000 unidades en el conjunto del Estado, pese a una caída en esta comunidad de más de 8.000, algo superior a Balears. En Madrid ha habido un descenso de 2.500 anuncios en estos cinco años, especialmente desde agosto de 2024; además de una caída testimonial, de apenas un centenar en Murcia.

“La referencia siempre ha sido Barcelona”, indica el vicedecano de turismo de la Complutense, “mientras el resto de ciudades van aplicando las medidas que empezaron implantarse allí hace años”. En esta localidad, el alcalde Jaume Collboni se comprometió, ya en 2024, a no renovar ninguna de las 10.000 licencias que había en la ciudad, lo que supone la eliminación de esta actividad para 2028, cuando todas caduquen.

Pese a los datos y las normativas más o menos laxas que tratan de poner coto a una actividad que ha tensionado ya las zonas más centricas de las principales ciudades españolas, los expertos señalan que el fénomeno, extendido a escala global, ha llegdo para quedarse. Lo harán, eso sí, los actores más profesionalizados: “La lógica de la economía colaborativa era una estrategia de márketing”.

El Gobierno local elevará al próximo pleno municipal la modificación puntual de las normas urbanísticas del Plan General Municipal para regular los alojamientos turísticos y sus condiciones de implantación en la ciudad, tras aprobarse en la Junta de Gobierno.

Tal y como han explicado los concejales de Alcaldía y de Urbanismo, Celia Sanz e Íñigo López Araquistáin, se continua así la hoja de ruta iniciada por el actual Ejecutivo tras suspender en noviembre de 2025 las licencias de apartamentos y viviendas de uso turístico en la ciudad. “Con esta modificación de las normas urbanísticas del Plan General Municipal, Logroño contará con una regulación clara sobre este tipo de viviendas. Una modificación planteada desde la apuesta por un modelo turístico sostenible y de calidad que contribuya al desarrollo económico y la dinamización de nuestra ciudad pero que al mismo tiempo asegure un equilibrio con la convivencia y la habitabilidad de logroñesas y logroñeses” ha señalado Celia Sanz.

Los ediles han destacado que la modificación supone que se “regula claramente las condiciones y los requisitos para declarar cualquier zona de la ciudad como zona saturada en esta materia, introduciendo que esta declaración pueda realizarse de manera ágil mediante un acuerdo de la Junta de Gobierno local. Se trata de un paso muy importante que permitirá al Ejecutivo que cuando una zona de la ciudad y según los datos existentes supere los indicadores establecidos, se pueda declarar zona saturada y por tanto no conceder nuevas licencias mientras esa situación se mantenga”.

Así, han añadido que una vez que se apruebe la norma reguladora el Ejecutivo local iniciará el análisis de la situación en la ciudad y aplicará el procedimiento que se establece respecto a la declaración de zona saturada.

En concreto se modifican varios artículos de las normas urbanísticas del Plan General de Logroño el 1.2.22, 2.1.1, 2.1.27, 2.2.3 y 2.2.11, lo que va a suponer:

Tras la aprobación inicial de estas modificaciones en el pleno municipal se abrirá un plazo de un mes de información pública a partir de su publicación en el BOR. 

Como ya ha sucedido en otras zonas de València tales como Patraix, la Saïdia o El Cabanyal, donde los residentes se han opuesto frontalmente a grandes complejos de apartamentos turísticos, la polémica ha llegado también al barrio de Russafa.

Allí, la empresa Puerto Rico Project 2022 adquirió hace cuatro años una nave abandonada incrustada en el patio interior de una manzana rodeada por las calles Puerto Rico, Pintor Gisbert, Cuba y Filipinas en la que pretende construir 34 minipisos turísticos de entre 29 y 33 metros cuadrados de superficie útil, además de 66 plazas de aparcamiento en un sótano de dos plantas.

Los vecinos afectados de los edificios que rodean esta nave, unos 330 de 29 comunidades, se han agrupado en una plataforma y en colaboración con otra entidad vecinal del barrio, la Plataforma per Russafa, presentaron este lunes una serie de acciones para visibilizar su rechazo a un proyecto que consideran que alterará la normal convivencia en sus diferentes edificios, cuyas viviendas dan a lo su se pondría convertir en un complejo de apartamentos turísticos.

Virginia Fuentes y Miguel Cañas, portavoces de los afectados, expusieron los peligros de este proyecto en un contexto de barrio y ciudad saturados y con una declaración de Zona Acústicamente Saturada (ZAS): “Un proyecto de dos sótanos de aparcamientos de coches y 34 apartamentos turísticos en el interior de la isla de casas, con entradas y salidas de coches por la calle Puerto Rico, que contemplaría otros cinco bajos turísticos”.

Según Virginia Fuentes, “la dinámica de ciudad neoliberal pone todos sus recursos, espacios y bienes subordinados a la especulación y al interés económico, donde los intereses del vecindario, su calidad de vida y su derecho a vivir pasan a un segundo o tercer plano”. Y es esta dinámica la que provoca “unos impactos terribles en su población, que cada vez encuentra más difícil poder habitarlo”. En definitiva, “la invasión de apartamentos turísticos en la ciudad transforma los barrios en escaparates que nos expulsan de nuestras casas y deterioran el tejido vecinal, así como las identidades de barrio”, afirmó Fuentes.

Ante esta amenaza, Miguel Cañas desgranó las acciones que han desarrollado y las previstas en unos días. Por un lado, comentaron que han presentado alegaciones al proyecto con el asesoramiento la cooperativa El Rogle. Las enmiendas presentadas cuestionan aspectos clave como el cumplimiento de la normativa urbanística vigente, especialmente después de las recientes actualizaciones reguladoras. También ponen de relieve la posible existencia de incompatibilidades con el planeamiento o con criterios de protección urbana.

Además, los portavoces de la plataforma han destacado la estructura empresarial de la promotora, “bajo diferentes denominaciones sociales o vehículos mercantiles, que esconde un mismo patrón de actuación, con los mismos objetivos y consecuencias sobre el barrio”, informó Cañas, quien exigió al Ayuntamiento transparencia ante sospechas de “algún tipo de trato preferente por parte de la administración, y por eso exigimos transparencia”.

Según denunciaron, “este macroproyecto turístico dentro de una isla de casas supone un cambio de paradigma significativo respecto al planeamiento urbano de València” puesto que “la construcción dentro de los patios interiores rompe la estructura tradicional y la escala del barrio, creando un precedente para futuros desarrollos especulativos”, al tiempo que “genera presión sobre infraestructuras y servicios locales, desvirtuando el equilibrio urbano y afectando negativamente la cohesión del barrio”.

Por todos estos motivos, los afectados exigen la paralización del proyecto, la declaración de Russafa como zona turísticamente saturada, así como la declaración de València como “zona de mercado residencial tensionado” para favorecer los alquileres.

Para visibilizar su oposición al proyecto, la Plataforma per Russafa, junto a la de afectados, hará una cadena humana que rodeará toda la manzana el próximo sábado 28 de marzo a las 11.00 horas. Además, llevarán a cabo una campaña informativa, junto con el reparto, iniciado antes de Fallas, de más de 140 pancartas en los balcones para la sensibilización del barrio. También participarán en el pleno del Ayuntamiento el próximo martes 31 de marzo.

La empresa defiende el proyecto

A preguntas de elDiario.es, fuentes de la empresa Puerto Rico Project 2022 se han mostrado sorprendidos por el revuelo que ha causado el proyecto puesto que no elimina vivienda residencial, sino que transforma “una nave que lleva entre 40 y 50 años cerrada y llena de basura en lo único que permite el planeamiento en estos casos que es este tipo de vivienda”.

Además, han explicado que en la última reunión que mantuvieron con el Ayuntamiento plantearon la posibilidad de transformar el proyecto en un hotel, pero la respuesta municipal fue negativa puesto que el expediente ya se había iniciado como apartamentos y ya no se podía modificar una vez tramitado.

Sobre los posibles problemas de convivencia han explicado que se trata de apartamentos de alto nivel y que no están pensados para “turismo mochilero”, al tiempo que han puesto de relieve que lo que realmente generan conflictos de convivencia son las viviendas de uso residencial que se reconvierten en apartamentos turísticos dentro de las propias comunidades de vecinos: “Si nos dejaran hacer viviendas lo haríamos, pero la normativa no lo permite. Somos los primeros interesados en acoplarnos al barrio porque también somos vecinos del barrio, vivimos en Russafa y defendemos que debe haber un orden, un comercio, una hostelería en condiciones”.

Com ja ha passat en altres zones de València, com ara Patraix o a la Saïdia, on els residents s’han oposat frontalment a grans complexos d’apartaments turístics, la polèmica ha arribat també al barri de Russafa.

Allí, l’empresa Puerto Rico Project 2022 va adquirir fa quatre anys una nau abandonada incrustada al pati interior d’una poma envoltada pels carrers de Puerto Rico, Pintor Gisbert, Cuba i les Filipines en què pretén construir 34 minipisos turístics entre 29 i 33 metres quadrats de superfície útil, a més de 66 places d’aparcament en un soterrani de dues plantes.

Els veïns afectats dels edificis que envolten aquesta nau, uns 330 de 29 comunitats, s’han agrupat en una plataforma i en col·laboració amb una altra entitat veïnal del barri, la Plataforma per Russafa, van presentar dilluns una sèrie d’accions per a visibilitzar el seu rebuig a un projecte que consideren que alterarà la convivència normal en els seus diferents edificis, els habitatges dels quals donen al que suposaria convertir en un complex d’apartaments turístics.

Virginia Fuentes i Miguel Cañas, portaveus dels afectats, van exposar els perills d’aquest projecte en un context de barri i ciutat saturats i amb una declaració de zona acústicament saturada (ZAS): “Un projecte de dos soterranis d’aparcaments de cotxes i 34 apartaments turístics a l’interior de l’illa de cases, amb entrades i eixides de cotxes pel carrer de Puerto Rico, que preveuria cinc baixos turístics més”.

Segons Virginia Fuentes, “la dinàmica de ciutat neoliberal posa tots els seus recursos, els espais i els béns subordinats a l’especulació i a l’interés econòmic, on els interessos del veïnat, la seua qualitat de vida i el seu dret a viure passen a un segon o tercer pla”. I és aquesta dinàmica la que provoca “uns impactes terribles en la seua població, que cada vegada troba més difícil poder habitar-lo”. En definitiva, “la invasió d’apartaments turístics a la ciutat transforma els barris en aparadors que ens expulsen de les nostres cases i deterioren el teixit veïnal, així com les identitats de barri”, va afirmar Fuentes.

Davant aquesta amenaça, Miguel Cañas va desgranar les accions que han desenvolupat i les previstes d’ací a uns dies. D’una banda, van comentar que han presentat al·legacions al projecte amb l’assessorament la cooperativa El Rogle. Les esmenes presentades qüestionen aspectes clau com el compliment de la normativa urbanística vigent, especialment després de les recents actualitzacions reguladores. També posen en relleu la possible existència d’incompatibilitats amb el planejament o amb criteris de protecció urbana.

A més, els portaveus de la plataforma han destacat l’estructura empresarial de la promotora, “amb diferents denominacions socials o vehicles mercantils, que amaga un mateix patró d’actuació, amb els mateixos objectius i conseqüències sobre el barri”, va informar Cañas, que va exigir a l’Ajuntament transparència davant sospites d’“alguna mena de tracte preferent per part de l’Administració, i per això exigim transparència”.

Segons van denunciar, “aquest macroprojecte turístic dins d’una illa de cases suposa un canvi de paradigma significatiu respecte del planejament urbà de València”, ja que “la construcció dins dels patis interiors trenca l’estructura tradicional i l’escala del barri, i crea un precedent per a futurs desenvolupaments especulatius”, alhora que “genera pressió sobre infraestructures i serveis locals, desvirtuant l’equilibri urbà i afectant negativament la cohesió del barri”.

Per tots aquests motius, els afectats exigeixen la paralització del projecte, la declaració de Russafa com a zona turísticament saturada, així com la declaració de València com a “zona de mercat residencial tensionat” per a afavorir els lloguers.

Per a visibilitzar la seua oposició al projecte, la Plataforma per Russafa, juntament amb la d’afectats, farà una cadena humana que envoltarà tota l’illa dissabte que ve 28 de març a les 11.00. A més, duran a terme una campanya informativa, juntament amb el repartiment, iniciat abans de les Falles, de més de 140 pancartes als balcons per a la sensibilització del barri. També participaran en el ple de l’Ajuntament dimarts que ve 31 de març.

L’empresa defensa el projecte

A preguntes d’elDiario.es, fonts de l’empresa Puerto Rico Project 2022 s’han mostrat sorpresos pel renou que ha causat el projecte, perquè no elimina habitatge residencial, sinó que transforma “una nau que ja està entre 40 i 50 anys tancada i plena de brutícia en l’única cosa que permet el planejament en aquests casos, que és aquesta mena d’habitatge”.

A més, han explicat que en l’última reunió que van mantindre amb l’Ajuntament van plantejar la possibilitat de transformar el projecte en un hotel, però la resposta municipal va ser negativa, perquè l’expedient ja s’havia iniciat com a apartaments i ja no es podia modificar una vegada tramitat.

Sobre els possibles problemes de convivència, han explicat que es tracta d’apartaments d’alt nivell i que no estan pensats per a “turisme de motxilla”, al mateix temps que han posat en relleu que el que realment generen conflictes de convivència són els habitatges d’ús residencial que es reconverteixen en apartaments turístics dins de les mateixes comunitats de veïns: “Si ens deixaren fer habitatges, en faríem, però la normativa no ho permet. Som els primers interessats a acoblar-nos al barri, perquè també som veïns del barri, vivim a Russafa i defensem que ha d’haver-hi un ordre, un comerç, una hostaleria en condicions”.