Movimiento Sumar Castilla-La Mancha ha reclamado al Gobierno de Emiliano García-Page que actúe “de manera inmediata” para impedir que las viviendas turísticas puedan anunciarse en plataformas digitales sin disponer del correspondiente registro autonómico.

La formación realiza esta petición después de que el pasado 19 de mayo el Tribunal Supremo anulase la ventanilla habilitada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para la gestión de estos registros, al considerar que dicha competencia corresponde a las comunidades autónomas.

Para el responsable de Vivienda de Movimiento Sumar Castilla-La Mancha, José Luis Resuela, la sentencia deja claro que la Junta “no puede seguir mirando hacia otro lado”.

Recuerda que “Emiliano García-Page siempre está dispuesto a acudir a los tribunales cuando considera que el Estado invade competencias autonómicas” y espera que “ejerza esas competencias con la misma contundencia”.

Datos que no concuerdan: “Estarían operando sin inscripción”

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en noviembre de 2025 existían 721 viviendas turísticas en la ciudad de Toledo, 320 en Cuenca, 207 en Albacete, 61 en Ciudad Real y 42 en Guadalajara.

Sin embargo, los datos del Registro de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Castilla-La Mancha correspondientes a mayo de 2026 reflejan cifras significativamente inferiores en la mayoría de las ciudades analizadas. En Toledo figuran registradas 641; en Cuenca, 330; en Albacete, 99; en Ciudad Real, 41; y en Guadalajara, 22.

La diferencia entre ambas fuentes apunta, dice Movimiento Sumar, “a la posible existencia de un número relevante de viviendas turísticas que estarían operando sin inscripción en el registro autonómico”. En Toledo la diferencia supera el 10% del total estimado por el INE, mientras que en Albacete y Guadalajara ronda el 50%.

La situación, abundala formación, “resulta especialmente llamativa en municipios turísticos de menor tamaño”. En Sigüenza, el INE estima la existencia de 79 viviendas turísticas, mientras que únicamente 22 figuran registradas ante la Junta. En Almagro, las estimaciones del INE alcanzan las 110 viviendas frente a las 64 registradas.

Movimiento Sumar recuerda que muchas de estas ciudades han experimentado importantes incrementos en los precios de la vivienda durante los últimos años, especialmente en alquiler, y considera imprescindible reforzar los mecanismos de control para garantizar el cumplimiento de la normativa vigente.

“Si una vivienda turística no puede anunciarse sin acreditar su inscripción en el registro autonómico, desaparece el incentivo para operar al margen de la ley. La Junta tiene capacidad para actuar y debe hacerlo de inmediato”, sostiene Resuela.

La formación reclama al Ejecutivo regional que establezca mecanismos de colaboración con las plataformas digitales, refuerce las labores de inspección y garantice que ningún alojamiento turístico pueda comercializarse sin cumplir previamente todos los requisitos legales.

Vivienda pide recuperar los inmuebles ilegales para programas de vivienda asequible

Precisamente hoy, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha alentado a las comunidades autónomas a recuperar las más de 111.000 viviendas de uso turístico (VUT) ilegales que hay repartidas por todo el territorio nacional para incorporarlas a programas de vivienda asequible.

Cree que ese proceso podría llevarse a acabo “ahora mismo” porque las comunidades autónomas “tienen los recursos”. En este contexto, ha recordado que el próximo mes de julio el Gobierno repartirá los primeros 800 millones del Plan Estatal de Vivienda 2026-2031, que cuenta con una dotación total de 7.000 millones para todo el periodo, de la que el 60% corre a cuenta del Estado y el 40% de las comunidades autónomas.

El Parlament balear ha instat aquest dimarts el Govern de Marga Prohens (PP) a impedir que futures reformes normatives permetin noves places turístiques en edificis plurifamiliars, si bé PP i Vox han rebutjat estendre aquesta prohibició als adossats, aparellats i habitatges unifamiliars aïllats que comparteixen parcel·la amb altres edificacions.

La negativa de conservadors i extrema dreta ha impedit tirar endavant el punt més ambiciós d'una iniciativa amb la qual el PSIB-PSOE pretenia blindar qualsevol possibilitat de creixement de l'oferta turística en tipologies residencials que, segons els socialistes, continuen funcionant en la pràctica com a conjunts plurifamiliars.

Entitats com Terraferida fa anys que alerten, a més, de l'expansió massiva de xalets i macrourbanitzacions en sòl rústic -molts d'ells amb piscina-, un procés que, segons els ecologistes, està transformant progressivament l'illa. Segons el darrer inventari elaborat per l'entitat, entre 2021 i 2024 es varen construir o ampliar 846 habitatges d'aquest tipus —cinc cada setmana— sobre 546 hectàrees de sòl agrari i forestal. Terraferida alerta que el fenomen ja no respon al model tradicional d'habitatge aïllat, sinó a grans xalets de luxe amb piscines i jardins, molts d'ells vinculats al lloguer turístic.

La proposta partia d'una crítica directa a les successives excepcions introduïdes per l'Executiu de Prohens al seu compromís de no permetre “ni una plaça turística més” en habitatges residencials. Mentre que la prohibició afecta els edificis plurifamiliars -els tradicionals blocs de pisos-, PP i Vox han mantingut fora del veto els adossats, aparellats i determinats habitatges unifamiliars situats en parcel·les amb altres edificacions.

L'esquerra sosté que aquestes tipologies, tot i que jurídicament no siguin considerades plurifamiliars, compleixen en molts casos una funció residencial similar i podrien continuar incorporant-se al mercat turístic, mantenint oberta una via per a la creació de noves places en plena crisi d'accés a l'habitatge.

En concret, el Govern del PP va deixar fora de la prohibició de noves places turístiques els adossats i aparellats a través del decret turístic aprovat l'abril de 2025. No només això. Amb el suport de Vox, els populars varen ampliar de manera encoberta aquesta via en incloure, a través de la seva llei òmnibus, els habitatges unifamiliars aïllats que comparteixen parcel·la amb altres edificacions. Una excepció que, per als socialistes, no és menor, atès que podria afectar al voltant de 12.000 immobles a les Balears.

Les novetats introduïdes recentment pels dos socis d'investidura reserven, a més, un 25% de les places de la borsa temporal turística per a allotjaments que s'implantin en edificis declarats Bé d'Interès Cultural (BIC) o catalogats, tant en sòl urbà com rústic. El percentatge fins i tot podrà ampliar-se o reduir-se mitjançant una simple resolució del conseller insular de Turisme.

Els socialistes sostenen que aquestes modificacions contradiuen el discurs oficial de contenció turística i poden acabar traslladant més habitatges del mercat residencial cap a usos turístics en un moment de màxima tensió habitacional. A l'exposició de motius de la iniciativa debatuda aquest dimarts alerten que cada habitatge que abandona el mercat residencial per convertir-se en allotjament turístic redueix les possibilitats d'emancipació dels joves, dificulta la contractació de treballadors essencials i agreuja els problemes d'accés a l'habitatge en un territori sotmès a una forta pressió turística i urbanística.

La Cambra sí que ha aprovat reclamar al Govern que garanteixi que cap modificació normativa permeti noves places turístiques en edificis plurifamiliars, prioritzi el dret a l'habitatge davant el lloguer vacacional i reforci la inspecció i el control de l'oferta turística il·legal.

Cultura sostenible

La comissió parlamentària també ha donat llum verda a una àmplia bateria de mesures per impulsar una estratègia de cultura sostenible a les Balears, una iniciativa defensada per la diputada socialista Malena Riudavets que ha comptat amb un ampli suport parlamentari. Vox, tanmateix, ha quedat pràcticament tot sol en la seva oposició a bona part de les propostes, incloses les dirigides a reforçar la presència del català i del patrimoni cultural de les illes en les polítiques públiques.

La proposició no de llei insta el Govern a elaborar una estratègia balear de cultura sostenible amb participació dels consells, ajuntaments, agents culturals i professionals del sector. La iniciativa també reclama incorporar criteris de sostenibilitat social, ambiental, territorial i de governança en les convocatòries públiques, programes i equipaments culturals dependents de la comunitat autònoma.

Entre les mesures aprovades figuren també l'elaboració d'un mapa d'equipaments i projectes culturals per millorar la coordinació entre illes, la posada en marxa de programes de suport a la mobilitat interinsular d'artistes i creadors, l'impuls de xarxes estables de col·laboració entre teatres, auditoris i centres culturals i l'adopció de mesures per garantir l'accessibilitat universal i la inclusió cultural.

La Cambra autonòmica també ha donat suport a promoure línies de suport a la professionalització i estabilització del sector cultural mitjançant el foment de condicions laborals dignes i la sostenibilitat dels projectes culturals. Aquest punt ha tirat endavant malgrat el vot en contra de Vox.

Un dels aspectes que ha evidenciat més diferències ha estat el relatiu a la llengua catalana. El Parlament ha aprovat instar el Govern a reforçar la presència del català i del patrimoni cultural material i immaterial de les Balears dins les polítiques públiques culturals. La proposta ha rebut dotze vots favorables i l'únic rebuig de Vox, que s'ha tornat a desmarcar del consens de la resta de formacions.

L'extrema dreta també ha votat en contra de l'elaboració d'una estratègia cultural sostenible, de la incorporació de criteris de sostenibilitat en l'acció cultural pública, del mapa cultural balear i de les mesures destinades a la professionalització del sector, mentre que ha optat per l'abstenció en qüestions com la mobilitat interinsular d'artistes, la creació de xarxes de col·laboració entre equipaments culturals o les polítiques d'accessibilitat i inclusió.

L'únic punt de la iniciativa que no ha prosperat ha estat el que plantejava crear mecanismes d'avaluació i indicadors d'impacte cultural, social i territorial per mesurar els resultats de les polítiques impulsades pel Govern. La proposta ha estat rebutjada pels vots del PP i del diputat no adscrit Llorenç Córdoba, mentre que PSIB i Més per Mallorca hi han votat a favor i Vox s'ha abstingut.

La comissió ha aprovat finalment impulsar accions de formació i sensibilització en matèria de cultura sostenible dirigides tant a les administracions públiques com als professionals i agents culturals de les illes, una mesura que ha tornat a comptar amb l'oposició dels de Santiago Abascal.

El Parlament balear ha instado este martes al Govern de Marga Prohens (PP) a impedir que futuras reformas normativas permitan nuevas plazas turísticas en edificios plurifamiliares, si bien PP y Vox han rechazado extender esta prohibición a adosados, pareados y viviendas unifamiliares aisladas que comparten parcela con otras edificaciones.

La negativa de conservadores y extrema derecha ha impedido sacar adelante el punto más ambicioso de una iniciativa con la que el PSIB-PSOE pretendía blindar cualquier posibilidad de crecimiento de la oferta turística en tipologías residenciales que, según los socialistas, continúan funcionando en la práctica como conjuntos plurifamiliares.

Entidades como Terraferida llevan años alertando, además, de la expansión masiva de chalés y macrourbanizaciones en suelo rústico -muchos de ellos con piscina-, un proceso que, según los ecologistas, está transformando progresivamente la isla. Según el último inventario elaborado por la entidad, entre 2021 y 2024 se construyeron o ampliaron 846 viviendas de este tipo -cinco cada semana- sobre 546 hectáreas de suelo agrario y forestal. Terraferida alerta de que el fenómeno ya no responde al modelo tradicional de vivienda aislada, sino a grandes chalés de lujo con piscinas y jardines, muchos de ellos vinculados al alquiler turístico.

La propuesta partía de una crítica directa a las sucesivas excepciones introducidas por el Ejecutivo de Prohens a su compromiso de no permitir “ni una plaza turística más” en viviendas residenciales. Mientras la prohibición afecta a los edificios plurifamiliares -los tradicionales bloques de pisos-, PP y Vox han mantenido fuera del veto a los adosados, pareados y determinadas viviendas unifamiliares situadas en parcelas con otras edificaciones.

La izquierda sostiene que estas tipologías, aunque jurídicamente no sean consideradas plurifamiliares, cumplen en muchos casos una función residencial similar y podrían seguir incorporándose al mercado turístico, manteniendo abierta una vía para la creación de nuevas plazas en plena crisis de acceso a la vivienda.

En concreto, el Govern del PP dejó fuera de la prohibición de nuevas plazas turísticas a adosados y pareados a través del decreto turístico aprobado en abril de 2025. No solo eso. Con el apoyo de Vox, los populares ampliaron de forma encubierta esa vía al incluir, a través de su ley ómnibus, a las viviendas unifamiliares aisladas que comparten parcela con otras edificaciones. Una excepción que, para los socialistas, no es menor, dado que podría afectar a alrededor de 12.000 inmuebles en Balears.

Las novedades introducidas recientemente por los dos socios de investidura reservan además un 25% de las plazas de la bolsa temporal turística para alojamientos que se implanten en edificios declarados Bien de Interés Cultural (BIC) o catalogados, tanto en suelo urbano como rústico. El porcentaje incluso podrá ampliarse o reducirse mediante una simple resolución del conseller insular de Turismo.

Los socialistas sostienen que estas modificaciones contradicen el discurso oficial de contención turística y pueden acabar trasladando más viviendas desde el mercado residencial hacia usos turísticos en un momento de máxima tensión habitacional. En la exposición de motivos de la iniciativa debatida este martes alertan de que cada vivienda que abandona el mercado residencial para convertirse en alojamiento turístico reduce las posibilidades de emancipación de los jóvenes, dificulta la contratación de trabajadores esenciales y agrava los problemas de acceso a la vivienda en un territorio sometido a una fuerte presión turística y urbanística.

La Cámara sí ha aprobado reclamar al Govern que garantice que ninguna modificación normativa permita nuevas plazas turísticas en edificios plurifamiliares, priorice el derecho a la vivienda frente al alquiler vacacional y refuerce la inspección y el control de la oferta turística ilegal.

Cultura sostenible

La comisión parlamentaria también ha dado luz verde a una amplia batería de medidas para impulsar una estrategia de cultura sostenible en Balears, una iniciativa defendida por la diputada socialista Malena Riudavets que ha contado con un amplio respaldo parlamentario. Vox, sin embargo, se ha quedado prácticamente solo en su oposición a buena parte de las propuestas, incluidas las dirigidas a reforzar la presencia del catalán y del patrimonio cultural de las islas en las políticas públicas.

La proposición no de ley insta al Govern a elaborar una estrategia balear de cultura sostenible con participación de consells, ayuntamientos, agentes culturales y profesionales del sector. La iniciativa también reclama incorporar criterios de sostenibilidad social, ambiental, territorial y de gobernanza en convocatorias públicas, programas y equipamientos culturales dependientes de la comunidad autónoma.

Entre las medidas aprobadas figuran además la elaboración de un mapa de equipamientos y proyectos culturales para mejorar la coordinación entre islas, la puesta en marcha de programas de apoyo a la movilidad interinsular de artistas y creadores, el impulso de redes estables de colaboración entre teatros, auditorios y centros culturales y la adopción de medidas para garantizar la accesibilidad universal y la inclusión cultural.

La Cámara autonómica también ha respaldado promover líneas de apoyo a la profesionalización y estabilización del sector cultural mediante el fomento de condiciones laborales dignas y la sostenibilidad de los proyectos culturales. Este punto ha salido adelante pese al voto en contra de Vox.

Uno de los aspectos que ha evidenciado mayores diferencias ha sido el relativo a la lengua catalana. El Parlament ha aprobado instar al Govern a reforzar la presencia del catalán y del patrimonio cultural material e inmaterial de Balears dentro de las políticas públicas culturales. La propuesta ha recibido doce votos favorables y el único rechazo de Vox, que ha vuelto a desmarcarse del consenso del resto de formaciones.

La extrema derecha también ha votado en contra de la elaboración de una estrategia cultural sostenible, de la incorporación de criterios de sostenibilidad en la acción cultural pública, del mapa cultural balear y de las medidas destinadas a la profesionalización del sector, mientras ha optado por la abstención en cuestiones como la movilidad interinsular de artistas, la creación de redes de colaboración entre equipamientos culturales o las políticas de accesibilidad e inclusión.

El único punto de la iniciativa que no ha prosperado ha sido el que planteaba crear mecanismos de evaluación e indicadores de impacto cultural, social y territorial para medir los resultados de las políticas impulsadas por el Govern. La propuesta ha sido rechazada por los votos del PP y del diputado no adscrito Llorenç Córdoba, mientras que PSIB y Més per Mallorca han votado a favor y Vox se ha abstenido.

La comisión ha aprobado finalmente impulsar acciones de formación y sensibilización en materia de cultura sostenible dirigidas tanto a las administraciones públicas como a los profesionales y agentes culturales de las islas, una medida que ha vuelto a contar con la oposición de los de Santiago Abascal.

Las fachadas y los portales de bloques de apartamentos turísticos han aparecido vandalizadas en las últimas horas en varias localidades asturianas con mensajes contra el negocio de la vivienda, la turistificación de los barrios y la especulación inmobiliaria.

Las pintadas llevan inscrito el lema 'Su negocio, nuestra ruina. 6J XIXÓN', que es el elegido para la manifestación que el Sindicatu Vivienda d'Asturies y el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Asturias han convocado para el próximo sábado, día 6, que saldrá al mediodía desde la Plaza del Humedal y recorrerá las calles de Gijón/Xixón.

Con esta movilizacion, ambas organizaciones quieren reivindicar la expropiación de viviendas vacías y pisos turísticos para destinarlas a uso social.

Acabar con los desahucios y alquileres indefinidos, así como condicionar la compra de vivienda a uso residencial, la desmercantilización de la vivienda pública y el desmantelamiento de las empresas de desocupación son algunos de los objetivos que persiguen con estas acciones.

Sin embargo, la fórmula elegida para denunciar esta situación y la celebración de la manifestación no se ha limitado a una convocatoria a los medios de comunicación para exponer sus reivindicaciones o a su difusión a través de las redes sociales, sino que se ha recurrido a vandalizar las fachadas como acción de protesta contra el modelo turístico en la comunidad autónoma.

Reivindicada a través de redes sociales

Estas acciones han sido reivindicadas y difundidas posteriormente a través de las redes sociales por colectivos y organizaciones vinculados al movimiento por la vivienda.

Estos colectivos aseguran que esta forma de protesta es “una denuncia valiente y contundente de la situación habitacional desesperada de las familias y juventud trabajadora de Asturias, que viven dedicando la mayor parte de sus ingresos a pagar sus viviendas para que rentistas y fondos buitre se forren a costa de su miseria”.

La presión turística

Desde los sindicatos convocantes de la manifestación mantienen que “en Asturias la presión turística es uno de los principales problemas para el acceso a una vivienda, en la que las instituciones han hecho entre poco y nada por solucionarlo, y en muchos casos han agravado el problema, favoreciendo el negocio privado mediante colaboración público-privada”.

Los sindicatos se han unido para convocar esta manifestación con la que quieren denunciar la precaria situación que se registra en Asturias ante el empeoramiento progresivo del acceso a la vivienda que achacan a la “inacción y falta de voluntad” de las administraciones.

La primera Ley de Vivienda de Cantabria, en tramitación en el Parlamento, refleja la fijación del Gobierno de Cantabria (PP) con un sí y un no rotundos: sí a la lucha contra la ocupación y no a poner límites a los precios de alquiler y venta. Y, tras más de un año de proceso, las posiciones de los partidos de la oposición también empiezan a entreverse, con un PRC que se queda de perfil mientras pide “cambios profundos” en el documento y un PSOE (impulsor con el PRC de una liberalizadora ley del Suelo en la pasada legislatura) en contra.

Pero quien ha mantenido su prioridad legislativa bien visible ha sido, dentro y fuera del hemiciclo, el consejero de Vivienda de Cantabria, Roberto Media (PP): ha dedicado la legislatura a posicionar la ocupación de viviendas sin contrato, que sistemáticamente llama “okupación”, como el principal problema a atajar para resolver el acceso a la vivienda.

La posibilidad de poner topes a los precios de venta y alquiler no es una opción, pese a las solicitudes de municipios como Castro, Comillas o Astillero. En la última comisión estatal de vivienda, en Madrid, Media ha enfatizado que la declaración de zonas tensionadas no va a incorporarse a la ley autonómica con el PP: “En Cantabria no vamos a aplicar zonas tensionadas, por mucho que la ministra se empeñe en ello, y que aumente las cantidades de dinero para aquellas comunidades autónomas que así lo hagan; nosotros no lo vamos a hacer”.

Y el consejero, ha dicho, tiene un argumento: las políticas de zonas tensionadas, que forman parte del Plan Estatal de Vivienda del que Cantabria recibe (y aporta) fondos, “se ha visto que son absolutamente equivocadas, que no llevan más que a la ruina del futuro del las políticas de vivienda y del futuro de nuestros hijos; y no vamos a hipotecar el futuro de nuestros hijos”, ha dicho como si arrendar una vivienda fuera una profesión.

La ocupación, según ha defendido Media durante la legislatura, mantiene “más de 50.000” viviendas vacías en Cantabria por “el miedo” que infunde en los propietarios. Por eso, como medida principal de su ley de vivienda, la iniciativa del gobierno incluye una oficina, que puso en marcha en 2025, para denunciar por teléfono o por email casos de ocupaciones. La inclusión de la oficina en la ley buscaría blindar el servicio público. Teóricamente, una vez resuelto el conflicto con la futura legislación, destrabaría la problemática de vivienda asequible, según un consejero que rechaza unos datos oficiales que minimizan la dimensión de los casos de ocupación.

Los datos van a la baja

En Cantabria hubo, en 2025, un total de 10 demandas en juzgados civiles por ocupaciones ilegales de vivienda. Esta cifra supuso una reducción del 47% respecto al año anterior y un 77% menos respecto a 2020, cuando hubo 43 demandas, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

De 2020 a 2025, Cantabria pasó de 52 a 115 denuncias por allanamiento/usurpación de inmuebles, según datos consultados en el portal estadístico de criminalidad del Ministerio del Interior. De los hechos constitutivos de delito, Guardia Civil y Policía Nacional pasaron de esclarecer 31 casos, por los que se produjeron dos detenciones, a 76, por los que hubo 11 detenciones.

La Fiscalía de Cantabria habla de usurpaciones para definir los actos que el Gobierno de Cantabria califica de “okupaciones”. Y tambien ofrece una panorama estadístico a la baja: un 24% menos de casos de diligencias previas en la fase de instrucción (búsqueda de indicios para evaluar si hay pruebas para un juicio). Si en 2024 contabilizó 113 diligencias previas, en 2025 hubo 86 diligencias.

Fuentes de la Fiscalía aclaran que “la mayoría” de las registradas bajo el concepto de 'usurpacion', son las llamadas “okupaciones” de casas: “Se ocupan pisos deterioriados, en desuso, o no terminada la construcción y con tiempo prolongado de abandono”, especifican.

El dato comprobable en cada institución es testimonial en relación a la población y va a la baja, pero choca con la retórica sostenida.

El Gobierno autonómico ha justificado en varias ocasiones que los datos de los juzgados son bajos por los procesos de mediación previos y porque los casos se dilatan hasta llegar a los tribunales, lo cual alteraría las cifras. Los datos del Ministerio del Interior indican un crecimiento, pero son cifras testimoniales en relación a la población. Y, sobre todo, la estadística estatal no distingue si la vivienda está habitada o no lo está, por lo que no es posible establecer una correlación entre estos datos, los casos judicializados de ocupación que reflejan los juzgados y la teoría de Media sobre el porqué de la vivienda vacía.

La radiografía de la vivienda en Cantabria, en los últimos cinco años, es una panorama de escasa oferta de vivienda pública de alquiler asequible-; de un aumento modesto de la vivienda nueva (de 742 a 1867, según el Colegio de Aparejadores), y de un incomprobable número oficial de vivienda vacía —el Gobierno solo ha informado verbalmente de las 50.000 viviendas—. Todo esto en un contexto de suelo rústico disponible para construir vivienda (tras el acuerdo PSOE-PRC en la pasada legislatura) y una visión liberalizadora del suelo por parte del PP para aumentar la construccción.

“La sensación” de Media

En los últimos cinco años, las cifras de desahucios no han dejado de bajar: 191 en 2025, dejando a Cantabria 12 puntos por debajo de la media nacional en la tasa por cada 10.000 habitantes (32 frente a 50), según datos del CGPJ. Pero la sensación que Media busca trasladar es que alguna vez, alguna persona, puede ocupar la casa de alguien. Y la palabra 'sensación' es una literalidad. El consejero de Vivienda, Roberto Media, lleva toda la legislatura enroscado en que un solo caso es suficiente. En febrero de 2025, tres meses antes de que la iniciativa saliese a exposición pública, Media dijo: “Da igual una o mil, la sensación de los ciudadanos es de que le puede tocar a cualquiera”.

Un año después, en abril de 2026, Media encontró un caso: denunció públicamente y ante la Guardia Civil “la ocupación ilegal” de una de las tres viviendas de protección oficial en régimen de alquiler, rehabilitadas por la empresa cántabra de la vivienda, Gesvican, en Orejo (Marina de Cudeyo).

En su nota de prensa, citó también “intentos de ocupación” en viviendas públicas en Cerrias (Piélagos), que “obligaron al Ejecutivo a contratar servicios de vigilancia”. Una situación de intento de ocupación que, según Media, se repitió en Arnuero, donde “tras varios intentos” de ocupación, el Gobierno invirtió “250.000 euros de dinero público” en seguridad.

Media, gran defensor de la colaboración público-privada en la construcción de vivienda, tiene por delante un proceso de discusión parlamentaria. Por ahora, el Gobierno autonómico, en 2026, ha vuelto a subir, por tercera vez esta legislatura, el precio del metro cuadrado de la VPO para compensar a las constructoras, no piensa declarar zonas tensionadas ni se plantea tampoco poner freno a la vivienda turística, esté o no regularizada. Y, mientras no contempla poner tope al precio del alquiler o de la venta, la compraventa sigue cayendo y el alquiler sigue subiendo.

El Ayuntamiento de Castro fue famoso durante los años del ladrillo por un nivel de polémicas urbanísticas que lo llevó a ser bautizado como 'La Marbella del norte'. Ese mismo municipio se convierte, veinte años después, en el primero de Cantabria que pone coto a la urbanización en suelo rústico ordinario y echa el freno a la Ley del Suelo autonómica que ha favorecido así la construcción de viviendas en este tipo de suelo, provocando un aumento de las segundas residencias de uso turístico.

La Ley del Suelo, impulsada por el PP con apoyo del PRC en 2022 y modificada en 2024, liberalizó la construcción en suelo rústico ordinario. La medida fue vendida como una fórmula contra la despoblación, para fijar habitantes mediante “áreas de desarrollo rural”. Pero el efecto, en parte, está siendo la tramitación de vivienda de segundo uso, los alojamientos turísticos y las piscinas. Y aunque el PRC avanzó recientemente una propuesta para frenar este uso en zonas rurales, el PP ha rechazado la idea.

El Ayuntamiento de Castro, una coalición del PSOE y la formación local CastroVerde, se ha amparado en un resquicio de autonomía que deja la Ley del Suelo, que permite a los consistorios para limitar la construcción total o parcial en suelo rústico ordinario, mediante la aprobación definitiva de una ordenanza municipal, que entra ahora en vigor, tras su publicación en el Boletín Oficial de Cantabria.

En la práctica, Castro con 9.500 hectáreas de superficie, regresa al sistema previo a la Ley del Suelo, en el que la figura que manda su Plan General de Ordenación (PGOU), que data de 1996 y que impide la construcción en suelo rústico en un municipio que dispone de alrededor de 8.000 hectáreas de suelo rústico protegido y solo 115 hectáreas de suelo rústico ordinario, siendo estas últimas hectáreas donde se ha podido urbanizar en los cuatro años previos, según cálculos de la concejalía de Urbanismo de Castro.

La iniciativa de crear un decreto que impida el uso del suelo rústico ordinario provino de CastroVerde, el socio del gobierno municipal del PSOE, en 2024. Dos años después, la ordenanza es una realidad, en un municipio donde solo alrededor del 10% del suelo rústico carece de protección. “En Castro, la Ley del Suelo no iba a tener mucha incidencia”, reconoce el concejal de Urbanismo, Eduardo Amor (Castro Verde).

La ordenanza solo recibió dos alegaciones, pero además el concejal de Urbanismo también es consciente de que Castro ya cuenta con un PGOU con unas condiciones restrictivas sobre los usos del suelo, pero también tiene claro el mensaje que buscaba trasladar con la limitación: “Que se entienda que es un tipo de suelo donde no se puede urbanizar porque queríamos dar protección ecológica y de servicios a la ciudadanía, como el agua”, en un extenso municipio como Castro, con nueve juntas vecinales diseminadas, marcado por el urbanismo desaforado durante años.

“El Ayuntamiento cuenta ahora con más técnicos y herramientas que, en los años dos mil, no tenía. Siempre he defendido que Castro tuvo un crecimiento que no pudo asumir, el Ayuntamiento no tenía los recursos”, dice Amor, en política desde 2011.

En Castro, la memoria histórica urbanística es un tema sensible. A partir de 2008, hubo un estallido de casos vinculados a la corrupción urbanística tras la explosión de la burbuja de la construcción: fueron imputados y en varios casos condenados alcaldes, concejales, funcionarios y políticos de diversas siglas. El entonces titular del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número 2, Luis Acayro Sánchez, instruyó una veintena de causas por corrupción en el municipio. Diez años después, todavía quedaban 110 imputados en siete causas pendientes de juicio o sentencia. En 2025, Acayro fue inhabilitado por el Tribunal Supremo para la carrera judicial. Hoy, al menos los casos más emblemáticos por su alto impacto, como los casos 'Sobresueldos' o 'Proconor', estan cerrados.

El municipio donde hace dos décadas se normalizaron los juicios por delitos por prevaricación administrativa y urbanística, era ya entonces uno de los municipios más turísticos de Cantabria. Pero solo en verano de 2025, recibió más de 30.400 visitantes, 4.000 más que el verano anterior, convirtiéndose, en uno de los “más concurridos”, según el Gobierno autonómico. Hace años que tiene la categoría autonómica de de 'Zona de Gran Influencia Turística', que permite a los comercios de más de 300 metros cuadrados abrir cuando quieran.

“Vista la importancia de preservar el territorio frente a la expansión urbana descontrolada, la especulación y la degradación ambiental, se justifica la regulación del suelo rústico con figuras de protección”, reza el preámbulo de la ordenanza.

“Aumentar la oferta”

El municipio —como ocurre en el resto del país— afronta un panorama con el alquiler y la compra de vivienda complicado, que ya solicitó con poco éxito al Gobierno de Cantabria ser declarado como zona tensionada, para limitar las rentas a grandes propietarios y subidas al alquiler, pero el consejero de Urbanismo, Roberto Media, rechazó frontalmente la idea: “La solución no pasa por declarar zonas tensionadas, sino por aumentar la oferta de vivienda asequible y de calidad”, dijo antes de pedir un estudio a la Universidad de Cantabria que lo avalase.

La propuesta de zona tensionada, planteada por el Grupo Municipal Podemos, buscaba, en parte, responder a una realidad que se suma al decreto que impide la construcción en suelo rústico: “Castro tiene poco suelo rústico, pero es relativo, tiene unos 100 kilómetros cuadrados”, advierte Alberto Martínez, concejal de Podemos en el ayuntamiento.

Con la nueva ordenanza sobre suelo rústico, si llegan solicitudes de tramitación de viviendas en Castro sobre suelo rústico ordinario, con autorización de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU), que es el organismo autonómico que regula las peticiones de edificar, entre otras materias, serán frenadas en este Ayuntamiento que, durante los cuatro años de vigencia de la Ley, solo ha recibido “dos o tres solicitudes”.

Tovalloles netes, llençols acabats de canviar, càpsules de cafè, bugaderia industrial, neteja “diària”, petits kits de bany... En els darrers anys, propietaris i empreses dedicades al lloguer turístic han intentat “colar” a Hisenda despeses i deduccions pròpies de la indústria hotelera. L'objectiu: aconseguir un tractament fiscal molt més favorable, accedir a avantatges en l’IVA i ampliar les desgravacions possibles a l'IRPF. Els tribunals, però, han anat estrenyent el setge sobre aquells que intenten equiparar pisos turístics i vil·les vacacionals amb hotels, desmuntant un per un arguments basats en canvis de tovalloles, serveis de bugaderia i esmorzars de cortesia.

La 'batalla' fiscal es lliura en ple auge del lloguer vacacional. Mentre col·lectius socials denuncien que el boom de les plataformes de lloguer turístic i la pressió inversora vinculada al negoci vacacional han transformat barris sencers, disparat el preu de l’habitatge i multiplicat la rendibilitat de pisos, xalets i vil·les turístiques, provocant que nombrosos residents es vegin expulsats dels seus barris com a conseqüència de la imparable gentrificació, la patronal del lloguer turístic recrimina que s'utilitzi aquest sector com a “cap de turc” de la crisi habitacional i que s'“estigmatitzi” un àmbit que reclama més seguretat jurídica.

Segons les últimes dades oficials de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), al novembre de 2025 hi havia a Espanya 329.764 habitatges turístics -més d'1,6 milions de places en total- anunciades en plataformes digitals com Airbnb, Booking o Vrbo, xifra que equival a l'1,24% del parc total d'habitatges del país. A Balears, l'INE comptabilitzava 19.398 habitatges turístics i més de 124.000 places vacacionals, equivalent a gairebé el 3% de tots els habitatges de l'arxipèlag. Mentrestant, les administracions han intensificat les inspeccions i sancions contra els habitatges turístics que operen de manera il·legal.

En paral·lel a l’expansió d’aquest fenomen, un altre front ha anat creixent silenciosament: el de com han de tributar aquests allotjaments i fins on pot arribar l’Agència Tributària (AEAT) a l’hora d’acceptar deduccions vinculades a una activitat que intenta acostar-se fiscalment al model hoteler. El fenomen ha atret tant petits propietaris com societats especialitzades en l’explotació d’allotjaments turístics, algunes convertides ja en autèntiques gestores d’habitatges repartits per diferents enclavaments vacacionals.

Ni les tovalloles ni la neteja ocasional basten

Una de les sentències més recents, dictada pel Tribunal Superior de Justícia de Balears (TSJIB), afecta dos particulars que havien declarat els ingressos del seu habitatge turístic com a rendiments d’activitat econòmica per ampliar les deduccions a l’IRPF. Entre les despeses que pretenien computar figuraven costos vinculats al manteniment de l’immoble, la neteja o la reposició de roba de llit i tovalloles. La clau del litigi era demostrar que el pis no era un simple lloguer vacacional, sinó una activitat equiparable a un negoci hoteler. Per això, els propietaris al·legaven “reforços puntuals de neteja”, atenció permanent les 24 hores i serveis de bugaderia i canvi de llençols, fundes de coixí i draps de cuina.

Davant això, el tribunal desmunta un per un aquests arguments. La sentència conclou que no existeix una estructura empresarial ni la prestació de serveis equiparables als del sector hoteler, asseverant que l'atenció al client “no és diferent de la que tot arrendador ha de dispensar” davant incidències normals en un habitatge llogat i subratllant que la neteja únicament pot equiparar-se a la d'un hotel quan es presta “diàriament o amb una periodicitat fixa”, no quan es limita a l'entrada i sortida d'hostes o a neteges ocasionals sol·licitades per alguns clients.

La resolució afecta, en la pràctica, la manera en què tributen milers d'habitatges vacacionals a l'IRPF. El TSJIB avala el criteri d'Hisenda i determina que, si no existeixen veritables serveis hotelers, els ingressos han de declarar-se com a rendiments del capital immobiliari i no com a activitat econòmica, cosa que limita de manera notable les possibles deduccions. El tribunal rebutja, així mateix, un altre dels arguments habituals en aquest tipus de litigis: deduir despeses durant tot el temps en què l'habitatge va estar anunciat o disponible en plataformes turístiques. La Sala fixa que les despeses només poden prorratejar-se en funció dels dies en què l'immoble va estar efectivament llogat.

El TSJIB avala el criteri d'Hisenda i determina que, si no existeixen veritables serveis hotelers, els ingressos s'han de declarar com a rendiments del capital immobiliari i no com a activitat econòmica, cosa que limita de manera notable les possibles deduccions

Té, cafè i sabó de mans sota la lupa

La màxima instància judicial ja s'havia pronunciat en termes similars el gener de 2025 arran d'un litigi impulsat per Inversiones y Promociones Fonseca Nieto S.L., una societat que defensava que l'habitatge turístic que explotava oferia autèntics serveis hotelers i, per tant, podia deduir-se l'IVA: va arribar a al·legar que oferia “tè, cafè, sucre, sabó de mans i paper higiènic”, a més d'atenció 24 hores i neteges durant les estades. El conflicte afectava, en concret, una regularització de 63.309 euros. Els magistrats van examinar els registres de neteja aportats per la mercantil i van concloure que la majoria eren posteriors a la sortida dels hostes i no comparables a les neteges diàries de la indústria hotelera.

Es tracta d'una diferència que canvia per complet el resultat fiscal: si el lloguer turístic es considera una mera cessió d'habitatge, l'activitat queda exempta d'IVA i les deduccions són molt més limitades. Si, per contra, existeixen veritables serveis hotelers, el propietari pot desgravar més despeses i compensar les quotes suportades. La qüestió pivota sobre un precepte concret de la Llei de l'IVA: l'article 20.U.23è, que estableix que el lloguer d'habitatges està exempt d'aquest impost, però introdueix una excepció: deixa d'estar exempt quan l'arrendador presta “serveis complementaris propis de la indústria hotelera”.

D'aquesta manera, per a un propietari convencional, el lloguer d'habitatge està exempt d'IVA i, per tant, no pot deduir-se l'impost suportat en reformes, obres, mobiliari, manteniment o construcció. Però si aconsegueix acreditar que explota l'immoble com un allotjament hoteler -amb serveis equivalents als d'un hotel- l'activitat passa a tributar al 10% d'IVA i s'obre la porta a elevades deduccions.

Per a un propietari convencional, el lloguer d'habitatge està exempt d'IVA i, per tant, no es pot deduir l'impost suportat en reformes, obres, mobiliari, manteniment o construcció. Però si aconsegueix acreditar que explota l'immoble com un allotjament hoteler, l'activitat passa a tributar al 10% d'IVA i s'obre la porta a elevades deduccions fiscals

La mateixa batalla s'està lliurant en altres comunitats autònomes. A Andalusia, el Tribunal Superior de Justícia va analitzar el cas de Riad del Ciprés SL, empresa que al·legava que els seus apartaments turístics funcionaven realment com allotjaments hotelers i que, per tant, podia beneficiar-se d'un tractament fiscal més favorable en l'IVA. Per sostenir-ho, assegurava que oferia esmorzars, neteja diària, bugaderia industrial, canvi de llençols i tovalloles, articles d'higiene personal (els anomenats amenities) i atenció permanent les 24 hores, i fins i tot va aportar factures de bugaderia industrial i referències en plataformes turístiques per acreditar aquests serveis.

El litigi afectava quotes de 5.015 euros, però el tribunal va desmuntar bona part de les proves. La sentència subratlla que “la posada a disposició del client de cafès, sucre i altres productes no constitueix serveis propis de restauració” i afegeix que “el canvi de roba i la seva neteja prestat a l'entrada i sortida del període contractat” tampoc basta per parlar de serveis complementaris propis de la indústria hotelera. Els magistrats fins i tot van reparar en el reduït import de les factures de bugaderia -uns 85 euros en total durant diversos mesos- per concloure que no demostraven l'existència d'un autèntic servei hoteler de canvi diari de roba de llit i tovalloles.

Tiquets de supermercat i vil·les de luxe

També l'Audiència Nacional ha hagut de dirimir aquest tipus de conflictes fiscals. El febrer passat va analitzar el cas de Ogladenis S.L.U., enfrontada amb Hisenda per l'explotació de tres vil·les turístiques de luxe situades a Catalunya i valorades en més de cinc milions d'euros. L'empresa defensava que no gestionava simples habitatges vacacionals, sinó allotjaments equiparables a petits hotels, i al·legava, com en els altres casos, oferir neteja periòdica, canvi de llençols, atenció permanent les 24 hores, esmorzars, servei de transfer, càtering i assistència continuada als hostes.

Amb això pretenia mantenir importants deduccions d'IVA vinculades tant a la construcció com a l'explotació dels immobles. Per “acreditar” que realment prestava serveis hotelers, la mercantil va arribar a aportar factures modificades, publicitat en línia, comentaris de clients i converses amb hostes. En algunes factures apareixia fins i tot la frase “amb servei d'esmorzar i neteja diària inclosos”.

L'AEAT va frenar les pretensions de l'empresa en asseverar que els habitatges funcionaven realment com a arrendaments exempts d'IVA i que, per tant, no podia deduir-se aquestes quotes. En la seva sentència, l'AN va detectar, a més, contradiccions entre diferents versions de les factures i l'activitat efectivament demostrada, així com inconsistències entre la publicitat de les vil·les i els serveis que realment podien prestar-se.

Hisenda va revisar fins i tot tiquets de supermercat, el nombre de treballadors contractats, les hores materials necessàries per netejar les propietats i les dimensions de les vil·les, que sumaven 18 habitacions, 12 banys i més de 400 metres quadrats cadascuna. El tribunal considera “físicament i materialment impossible” que l'empresa pogués prestar el servei de neteja diària que afirmava realitzar, especialment tenint en compte que durant part de la temporada només hi havia una netejadora per atendre totes les propietats.

L'AN va més enllà i analitza una qüestió molt més complexa: l'anomenat “autoconsum per canvi d'afectació”, és a dir, promocions immobiliàries concebudes inicialment per a la venda o per a una activitat econòmica amb dret a deduir-se l'IVA, però que finalment acaben destinant-se al lloguer d'habitatges exempt d'aquest impost.

L'Audiència Nacional va més enllà i analitza una qüestió encara més complexa: l'anomenat "autoconsum per canvi d'afectació", és a dir, promocions immobiliàries concebudes inicialment per a la venda o per a una activitat econòmica amb dret a deduir-se l'IVA, però que finalment acaben destinant-se al lloguer d'habitatges exempt d'aquest impost

El de l'“autoconsum per canvi d'afectació” és, precisament, un dels fronts que també afloren en una sentència dictada el 2024 pel Tribunal Superior de Justícia de Múrcia sobre SC2 Patrimonios S.L., vinculada a Proyectos y Promociones Vistas Mágicas S.L.. En aquest cas, Hisenda va sostenir que un habitatge inicialment lligat a una promoció immobiliària havia acabat utilitzant-se com a arrendament residencial, cosa que obligava a regularitzar les deduccions d'IVA practicades durant la construcció. El conflicte va acabar derivant en una liquidació de més de 80.000 euros i una sanció addicional de més de 43.000 euros.

El criteri que ara estan aplicant diferents tribunals arrenca, en bona mesura, d'una sentència clau del Tribunal Supremo dictada el novembre de 2020. En ella, l'alt tribunal va fixar que, per determinar si un lloguer turístic ha de tributar com una activitat hotelera, no basta que l'allotjament tengui llicència turística, s'anunciï en plataformes vacacionals o es comercialitzi com a apartament turístic. El determinant, subratlla l'Alt Tribunal, és que existeixin autèntics “serveis complementaris propis de la indústria hotelera”, com neteja periòdica durant l'estada, restauració o una atenció equiparable a la d'un hotel.

Sobre la base de la mateixa doctrina, no totes les resolucions tomben les pretensions dels propietaris. El desembre de 2025, el TSJ d'Andalusia sí va reconèixer el dret d'una empresa d'apartaments turístics a deduir-se l'IVA perquè, a diferència d'altres casos, va considerar acreditat que existia una veritable obligació de prestar serveis propis d'hostalatge. La clau radica en el fet que la societat, Escolástica Inversiones S.L., explotava un edifici complet d'apartaments turístics i va aconseguir demostrar que oferia neteja diària durant l'estada -encara que fos “a demanda” del client-, a més de canvi de llençols, atenció permanent, gestió d'entrades i productes d'acollida. El tribunal va entendre que l'important no era que tots els hostes sol·licitassin efectivament aquests serveis, sinó que l'empresa assumia contractualment l'obligació d'oferir-los, cosa que l'apropava al funcionament d'un establiment hoteler.

La sentència introdueix així un matís rellevant davant altres resolucions més restrictives: basta acreditar de manera sòlida l'existència real i continuada d'algun dels “serveis complementaris propis de la indústria hotelera” previstos a la Llei de l'IVA perquè l'activitat deixi d'estar exempta i el propietari o l'empresa puguin deduir-se les quotes suportades.

Toallas limpias, sábanas recién cambiadas, cápsulas de café, lavandería industrial, limpieza “diaria”, pequeños kits de baño... En los últimos años, propietarios y empresas dedicadas al alquiler turístico han intentado “colar” a Hacienda gastos y deducciones propios de la industria hotelera. El objetivo: lograr un tratamiento fiscal mucho más favorable, acceder a ventajas en el IVA y ampliar las desgravaciones posibles en el IRPF. Los tribunales, sin embargo, han estrechado el cerco sobre quienes intentan equiparar pisos turísticos y villas vacacionales con hoteles, desmontando uno por uno argumentos basados en cambios de toallas, servicios de lavandería y desayunos de cortesía.

La 'batalla' fiscal se libra en pleno auge del alquiler vacacional. Mientras colectivos sociales denuncian que el boom de plataformas de alquiler turístico y la presión inversora ligada al negocio vacacional han transformado barrios enteros, disparado el precio de la vivienda y multiplicado la rentabilidad de pisos, chalés y villas turísticas, provocando con ello que numerosos residentes se vean expulsados de sus barrios como consecuencia de la imparable gentrificación, la patronal del alquiler turístico recrimina que se utilice este sector como “cabeza de turco” de la crisis habitacional y que se “estigmatice” a un ámbito que reclama mayor seguridad jurídica.

Según los últimos datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE), en noviembre de 2025 había en España 329.764 viviendas turísticas -más de 1,6 millones de plazas en total- anunciadas en plataformas digitales como Airbnb, Booking o Vrbo, lo que equivale al 1,24% del parque total de viviendas del país. En Balears, el INE contabilizaba 19.398 viviendas turísticas y más de 124.000 plazas vacacionales, equvalente a casi el 3% de todas las viviendas del archipiélago. Mientras tanto, las administraciones han intensificado las inspecciones y sanciones contra las viviendas turísticas que operan de forma ilegal.

En paralelo a la expansión de este fenómeno, otro frente ha ido creciendo silenciosamente: el de cómo deben tributar estos alojamientos y hasta dónde puede llegar la Agencia Tributaria (AEAT) a la hora de aceptar deducciones vinculadas a una actividad que intenta acercarse fiscalmente al modelo hotelero. El fenómeno ha atraído tanto a pequeños propietarios como a sociedades especializadas en la explotación de alojamientos turísticos, algunas convertidas ya en auténticas gestoras de viviendas repartidas por distintos enclaves vacacionales.

Ni las toallas ni la limpieza ocasional bastan

Una de las sentencias más recientes, dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Balears (TSJIB), afecta a dos particulares que habían declarado los ingresos de su vivienda turística como rendimientos de actividad económica para ampliar las deducciones en el IRPF. Entre los gastos que pretendían computar figuraban costes vinculados al mantenimiento del inmueble, la limpieza o la reposición de ropa de cama y toallas. La clave del litigio estaba en demostrar que el piso no era un simple alquiler vacacional, sino una actividad equiparable a un negocio hotelero. Para ello, los propietarios alegaban “refuerzos puntuales de limpieza”, atención permanente las 24 horas y servicios de lavandería y cambio de sábanas, fundas de almohada y trapos de cocina.

Frente a ello, el tribunal desmonta uno por uno esos argumentos. La sentencia concluye que no existe una estructura empresarial ni la prestación de servicios equiparables a los del sector hotelero, aseverando que la atención al cliente “no es distinta de la que todo arrendador debe dispensar” ante incidencias normales en una vivienda alquilada y subrayando que la limpieza únicamente puede equipararse a la de un hotel cuando se presta “a diario o con una periodicidad fija”, no cuando se limita a la entrada y salida de huéspedes o a limpiezas ocasionales solicitadas por algunos clientes.

La resolución afecta, en la práctica, a la forma en que tributan miles de viviendas vacacionales en el IRPF. El TSJIB avala el criterio de Hacienda y determina que, si no existen verdaderos servicios hoteleros, los ingresos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario y no como actividad económica, lo que limita de forma notable las posibles deducciones. El tribunal rechaza, asimismo, otro de los argumentos habituales en este tipo de litigios: deducirse gastos durante todo el tiempo en que la vivienda estuvo anunciada o disponible en plataformas turísticas. La Sala fija que los gastos solo pueden prorratearse en función de los días en que el inmueble estuvo efectivamente alquilado.

El TSJIB avala el criterio de Hacienda y determina que, si no existen verdaderos servicios hoteleros, los ingresos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario y no como actividad económica, lo que limita de forma notable las posibles deducciones

Té, café y jabón de manos bajo la lupa

La máxima instancia judicial ya se había pronunciado en términos similares en enero de 2025 a raíz de un litigio impulsado por Inversiones y Promociones Fonseca Nieto S.L., una sociedad que defendía que la vivienda turística que explotaba ofrecía auténticos servicios hoteleros y, por tanto, podía deducirse el IVA: llegó a alegar que ofrecía “té, café, azúcar, jabón de manos y papel higiénico”, además de atención 24 horas y limpiezas durante las estancias. El conflicto afectaba, en concreto, a una regularización de 63.309 euros. Los magistrados examinaron los registros de limpieza aportados por la mercantil y concluyeron que la mayoría eran posteriores a la salida de los huéspedes y no comparables a las limpiezas diarias de la industria hotelera.

Se trata de una diferencia que cambia por completo el resultado fiscal: si el alquiler turístico se considera una mera cesión de vivienda, la actividad queda exenta de IVA y las deducciones son mucho más limitadas. Si, por el contrario, existen verdaderos servicios hoteleros, el propietario puede desgravar más gastos y compensar las cuotas soportadas. La cuestión pivota sobre un precepto concreto de la Ley del IVA: el artículo 20. Uno. 23º, que establece que el alquiler de viviendas está exento de este impuesto, pero introduce una excepción: deja de estar exento cuando el arrendador presta “servicios complementarios propios de la industria hotelera”.

De este modo, para un propietario convencional, el alquiler de vivienda está exento de IVA y, por tanto, no puede deducirse el impuesto soportado en reformas, obras, mobiliario, mantenimiento o construcción. Pero si logra acreditar que explota el inmueble como un alojamiento hotelero -con servicios equivalentes a los de un hotel- la actividad pasa a tributar al 10% de IVA y se abre la puerta a elevadas deducciones.

Para un propietario convencional, el alquiler de vivienda está exento de IVA y, por tanto, no puede deducirse el impuesto soportado en reformas, obras, mobiliario, mantenimiento o construcción. Pero si logra acreditar que explota el inmueble como un alojamiento hotelero, la actividad pasa a tributar al 10% de IVA y se abre la puerta a elevadas deducciones

La misma batalla se está librando en otras comunidades autónomas. En Andalucía, el Tribunal Superior de Justicia analizó el caso de Riad del Ciprés SL, empresa que alegaba que sus apartamentos turísticos funcionaban realmente como alojamientos hoteleros y que, por tanto, podía beneficiarse de un tratamiento fiscal más favorable en el IVA. Para sostenerlo, aseguró que ofrecía desayunos, limpieza diaria, lavandería industrial, cambio de sábanas y toallas, artículos de aseo (los llamados amenities ) y atención permanente las 24 horas, e incluso aportó facturas de lavandería industrial y referencias en plataformas turísticas para acreditar esos servicios.

El litigio afectaba a cuotas de 5.015 euros, pero el tribunal desmontó buena parte de las pruebas. La sentencia subraya que “la puesta a disposición del cliente de cafés, azúcar y otros productos no constituye servicios propios de restauración” y añade que “el cambio de ropa y su limpieza prestado a la entrada y salida del período contratado” tampoco basta para hablar de servicios complementarios propios de la industria hotelera. Los magistrados incluso repararon en el reducido importe de las facturas de lavandería -unos 85 euros en total durante varios meses- para concluir que no demostraban la existencia de un auténtico servicio hotelero de cambio diario de ropa de cama y toallas.

Tickets de supermercado y villas de lujo

También la Audiencia Nacional ha tenido que dirimir este tipo de conflictos fiscales. El pasado febrero analizó el caso de la mercantil Ogladenis S.L.U., enfrentada con Hacienda por la explotación de tres villas turísticas de lujo situadas en Catalunya y valoradas en más de cinco millones de euros. La empresa defendía que no gestionaba simples viviendas vacacionales, sino alojamientos equiparables a pequeños hoteles, y alegaba, como en los demás casos, ofrecer limpieza periódica, cambio de sábanas, atención permanente las 24 horas, desayunos, servicio de transfer, catering y asistencia continuada al huésped.

Con ello pretendía mantener importantes deducciones de IVA vinculadas tanto a la construcción como a la explotación de los inmuebles. Para 'acreditar' que realmente prestaba servicios hoteleros, la mercantil llegó a aportar facturas modificadas, publicidad online, comentarios de clientes y conversaciones con huéspedes. En algunas facturas aparecía incluso la frase “con servicio de desayuno y limpieza diaria incluidos”.

La AEAT frenó las pretensiones de la empresa al aseverar que las viviendas funcionaban realmente como arrendamientos exentos de IVA y que, por tanto, no podía deducirse esas cuotas. En su sentencia, la AN detectó además contradicciones entre distintas versiones de las facturas y la actividad efectivamente demostrada, además de inconsistencias entre la publicidad de las villas y los servicios que realmente podían prestarse.

Hacienda revisó incluso tickets del supermercado, el número de trabajadores contratados, las horas materiales necesarias para limpiar las propiedades y las dimensiones de las villas, que sumaban 18 habitaciones, 12 baños y más de 400 metros cuadrados cada una. El tribunal considera “física y materialmente imposible” que la empresa pudiera prestar el servicio de limpieza diaria que afirmaba realizar, especialmente teniendo en cuenta que durante parte de la temporada solo había una limpiadora para atender todas las propiedades.

La AN va más allá y analiza una cuestión mucho más compleja: el llamado “autoconsumo por cambio de afectación”, es decir, promociones inmobiliarias concebidas inicialmente para la venta o para una actividad económica con derecho a deducirse el IVA, pero que finalmente acaban destinándose al alquiler de viviendas exento de ese impuesto.

La Audiencia Nacional va más allá y analiza una cuestión más compleja: el llamado "autoconsumo por cambio de afectación", es decir, promociones inmobiliarias concebidas inicialmente para la venta o para una actividad económica con derecho a deducirse el IVA, pero que finalmente acaban destinándose al alquiler de viviendas exento de ese impuesto

El del “autoconsumo por cambio de afectación” es, precisamente, uno de los frentes que también afloran en una sentencia dictada en 2024 por el Tribunal Superior de Murcia sobre SC2 Patrimonios S.L., vinculada a Proyectos y Promociones Vistas Mágicas S.L. En ese caso, Hacienda sostuvo que una vivienda inicialmente ligada a una promoción inmobiliaria había terminado utilizándose como arrendamiento residencial, lo que obligaba a regularizar las deducciones de IVA practicadas durante la construcción. El conflicto acabó derivando en una liquidación de más de 80.000 euros y una sanción adicional de más de 43.000 euros.

Una moción de Iniciativa por La Gomera (IxLG) para regular el uso turístico de viviendas en el municipio salió adelante con respaldo de ASG y CC, que forman el gobierno municipal a pesar de la abstención del PSOE, durante la sesión ordinaria del Pleno del Ayuntamiento de San Sebastián de La Gomera celebrada este jueves.

La portavoz municipal y concejala de Iniciativa por La Gomera (IxLG), Luz Marina Medina Martín, ha destacado el amplio consenso alcanzado en torno a una iniciativa que considera “clave para garantizar el equilibrio entre el desarrollo turístico y el derecho a la vivienda de la población residente”.

La moción aprobada plantea la necesidad de que el consistorio cumpla con lo establecido en la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, adaptando el planeamiento urbanístico municipal a la realidad actual y estableciendo límites claros al uso turístico del parque residencial.

En este sentido, Medina Martín ha subrayado que ahora “lo importante es que este acuerdo plenario no se quede en una declaración de intenciones y se traduzca en acciones concretas por parte del gobierno municipal”. La concejala espera que se inicien cuanto antes los trabajos necesarios para modificar el Plan General de Ordenación y desarrollar las medidas recogidas en la moción.

Entre las propuestas aprobadas se encuentra destinar al menos el 80% de las viviendas a uso residencial habitual, limitar al 20% el uso turístico, evitar la concentración de viviendas vacacionales en determinadas zonas y elaborar un estudio de capacidad de carga que analice el impacto del turismo sobre la vivienda, los servicios públicos y el entorno.

Asimismo, la iniciativa contempla la apertura de un proceso participativo que permita implicar a la ciudadanía, colectivos sociales y agentes económicos en la definición de esta regulación.

Desde Iniciativa por La Gomera (IxLG) destacan que esta medida no busca prohibir la vivienda vacacional, sino ordenarla de manera que sea compatible con el derecho a la vivienda y con un modelo de desarrollo sostenible para el municipio.

“Con este paso, avanzamos hacia un modelo más justo y equilibrado para San Sebastián de La Gomera. Ahora toca cumplir lo aprobado y dar respuesta a una de las principales preocupaciones de nuestros vecinos y vecinas”, concluyó la concejala.

La Dirección General de Turismo del Gobierno de Navarra ha creado un buzón para denuncias anónimas de pisos turísticos clandestinos tras haber detectado en 2025 40 alojamientos de este tipo sin licencia. La creación de este mecanismo forma parte del nuevo plan de inspección que ha aprobado el Gobierno foral para los años 2026 y 2027 y que contempla entre sus líneas estratégicas los objetivos de asegurar el mantenimiento de unos estándares de calidad de la oferta turística de Navarra, detectar y perseguir los servicios turísticos clandestinos, garantizar los derechos de las personas usuarias de los servicios turísticos, evitar el destino fraudulento de subvenciones concedidas en materia turística, asesorar en el cumplimiento de la normativa vigente y unificar criterios ante circunstancias homogéneas de la actividad empresarial.

Según explican desde el Ejecutivo navarro, “en su compromiso con el sector turístico reglado y de calidad”, la Dirección General de Turismo “vuelve a situar como prioridad” de su nuevo Plan de inspección la lucha contra la oferta clandestina, especialmente en el ámbito de los apartamentos y viviendas turísticas que ejercen la actividad de forma clandestina. “Para maximizar la eficacia de este control, se habilita un buzón de denuncias anónimas para que la ciudadanía pueda colaborar en la detección de ofertas clandestinas que, además de suponer una competencia desleal, pueden afectar a la convivencia vecinal y al mantenimiento de un modelo turístico sostenible y de calidad”, añaden.

Cada una de las líneas estratégicas se desglosa en una serie de programas, como el dedicado al control y verificación del cumplimiento de la normativa turística de aquellos alojamientos turísticos que inicien su actividad o que hayan efectuado modificaciones, especialmente las que hayan dado lugar a reclasificación del establecimiento.

Se realizarán controles a través de la información obtenida fundamentalmente a través de internet o de cualquier otro medio de difusión o a través del nuevo buzón de colaboración ciudadana

Balance de inspecciones 2025

En el marco del Plan de Inspección de Turismo 2025, la Dirección General de Turismo realizó más de 600 actuaciones. El desglose de las inspecciones fue el siguiente: 299 de comprobación de inicio de actividad; 144 de modificación de actividad; 69 por cese de actividad y 116 por cumplimiento de la normativa turística. También se realizaron 71 comprobaciones destinadas a la eliminación de las actividades y servicios turísticos clandestinos. Por último, se emitieron 73 informes de adecuación a la normativa turística solicitados por promotores, entidades locales, otros departamentos del Ejecutivo o grupos de acción local. Además, se atendieron 172 consultas acerca de la normativa turística.

De las 71 actuaciones destinadas a la eliminación de la actividad clandestina 37 (52%) se iniciaron a instancia de la ciudadanía y 34 (48%) por la actuación inspectora de la Sección de Ordenacion, Calidad e infraestructuras de Turismo. Como consecuencia de estas actuaciones, se han abierto 41 expedientes sancionadores, 40 de alojamientos clandestinos y 1 sobre incumplimiento de garantías de AAVV, de los cuales 32 ya han concluido con sanciones económicas que alcanzan una media de 5.000 € por sanción. El resto de los expedientes se encuentran en tramitación. 

La mayor parte de estos alojamientos irregulares se localizan en Pamplona / Iruña (24) y su comarca (10)

El Plan de Inspección no solo busca la sanción, sino la protección de un modelo turístico equilibrado. Al eliminar la oferta ilegal, la Administración asegura que los visitantes reciban servicios seguros y profesionales, a la vez que se mitigan los efectos negativos del turismo descontrolado sobre el precio de la vivienda y el descanso de los residentes.

La Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha anulado la decisión del Ayuntamiento de Valencia de suspender la tramitación y otorgamiento de las licencias para la implantación de nuevos usos terciarios hoteleros como las viviendas turísticas en determinadas zonas de la ciudad.

Los magistrados han tomado esta decisión en una sentencia notificada este jueves en la que estiman parcialmente el primer recurso interpuesto contra esta moratoria municipal.

La razón de la nulidad parcial del acuerdo dictado por unanimidad de todos los grupos en el Pleno del Consistorio valenciano el 28 de mayo de 2024 reside en que este se remitió a un precepto legal, el artículo 68.1 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, vigente en ese momento, que no permitía adoptar esa medida.

“El precepto no incluía en el texto original, por tanto, ni la suspensión de la tramitación y otorgamiento de las licencias de cambio de uso, ni la suspensión de la eficacia de las declaraciones responsables, que se añadieron al citado artículo 68.1 en la modificación operada por el decreto-ley 7/2024 (redacción en la actualidad vigente, tras la Ley 6/2024, de 5 de diciembre, de la Generalitat, de simplificación administrativa”, según recoge la resolución judicial a la que ha tenido acceso elDiario.es.

La Sala cita jurisprudencia del Tribunal Supremo según la cual la suspensión cautelar de la tramitación y otorgamiento de licencias acordada por la administración promotora de un plan urbanístico con el fin de facilitar el estudio o reforma de la ordenación urbanística, en cuanto se trata de una medida limitativa de derechos individuales, “ha de interpretarse de manera restrictiva”.

El Alto Tribunal valenciano considera por ello contrario a derecho el acuerdo del Pleno, en tanto que suspende la tramitación y otorgamiento de esas licencias para el cambio de uso a otros usos terciarios hoteleros como la eficacia de las declaraciones responsables que se hubieran presentado para implantar esos nuevos usos.

Los magistrados rechazan en cambio -de ahí la estimación parcial y no total del recurso- declarar la nulidad de la suspensión de la tramitación y otorgamiento de las licencias de edificación para nuevos usos terciarios hoteleros.

En este caso, según establece la sentencia, el Ayuntamiento sí justificó suficientemente con datos “la procedencia de la medida cautelar” a fin de “proteger el entorno urbano y garantizar el derecho a disfrutar de la vivienda, que constituyen, cabe reiterarlo, imperiosas razones de interés general a efectos de aquella normativa”.

A juicio de la Sala, la moratoria que afecta a las licencias de edificación resulta “necesaria y proporcionada”, ya que -como argumentaba el acuerdo del Pleno- solo por ese medio “se puede impedir con garantías de éxito (…) la consolidación de nuevos usos terciarios hoteleros mediante la obtención de nuevas licencias contrarias a la ordenación urbanística en estudio”. La sentencia dictada ahora por el TSJCV no es firme y contra ella cabe recurso de casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo.

El Ayuntamiento estudia recurrir al Supremo

Están por ver las consecuencias derivadas del fallo teniendo en cuenta que la moratoria decayó el pasado mes de marzo por la entrada en vigor de la nueva ordenanza reguladora.

Sin embargo, fuentes municipales han comentado que el TSJCV confirma que la suspensión de licencias para nuevos usos hoteleros y turísticos era necesaria, proporcionada y fundada en razones de interés general: proteger el entorno urbano y el derecho a una vivienda digna ante el crecimiento descontrolado de las viviendas de uso turístico (VUT) en la ciudad.

Las mismas fuentes han explicado que la única matización del tribunal se refiere a una cuestión estrictamente técnico-jurídica: “Si la redacción del artículo 68.1 del TRLOTUP, vigente en mayo de 2024, amparaba expresamente la suspensión de licencias de cambio de uso y la eficacia de las declaraciones responsables. El Ayuntamiento defendió —y sigue defendiendo— que las licencias de edificación incluyen los cambios de uso, interpretación que comparte la propia legislación urbanística estatal”.

En este sentido, han añadido que el Decreto-Ley 7/2024 del Consell, posterior al acuerdo municipal, clarificó y amplió el artículo 68.1 del TRLOTUP incluyendo expresamente la potestad de la administración promotora de acordar la suspensión de la tramitación y otorgamiento de licencias por cambios de uso y otros títulos habilitantes distintos a las licencias, como las declaraciones responsables. “Todo ello confirma que el Ayuntamiento actuó en la dirección correcta y con la debida diligencia para proteger los barrios residenciales de Valencia”, han asegurado.

El PRC propondrá limitar la construcción de segundas residencias en suelo rústico en Cantabria, en el proceso de aprobación de la Ley de Vivienda. Así lo ha avanzado este miércoles el portavoz regionalista, Pedro Hernando, en una comparecencia ante los medios en el Parlamento, sin adelantar detalles de su futura enmienda, justo antes de advertir que el turismo no puede convertirse en un “elemento disfuncional” del mundo rural.

“Convertir el mundo rural en una segunda residencia de las comunidades autónomas cercanas y de la gente que viene a utilizar Cantabria como un elemento vacacional no es el modelo”, ha señalado ante las medidas que está tomando en este sentido el Gobierno de María José Sáenz de Buruaga (PP).

La reacción de Hernando responde a la reciente petición del Ejecutivo del PP a los ayuntamientos para que faciliten las autorizaciones de uso turístico en las viviendas construidas en suelo rústico. Tal y como ha publicado El Diario Montañes, esa orden llegó específicamente desde la Consejería de Urbanismo, en la última reunión de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU).

El departamento que dirige Roberto Media (PP) instó a los ayuntamientos de Cantabria a no denegar permisos de actividad turística a las viviendas levantadas en suelo rústico con licencias de construcción de la CROTU, propuesta que fue autorizada por la comisión.

La Consejería presentó la aclaración para los alcaldes, después de comprobar que algunos secretarios y técnicos municipales se negaban a autorizar las licencias o mostraban dudas al respecto porque consideraban que contravenía el sentido de fijar población en las zonas rurales que tiene la Ley del Suelo —modificada en 2024 con el apoyo del PRC—.

Un año después, el Gobierno aprobó otra modificación clave: la del decreto de viviendas turísticas, dejando en manos de los municipios las autorizaciones para que un propietario inscribiese su vivienda en el registro autonómico. Por lo tanto, sin la aprobación, la actividad de vivienda turistica sería ilegal. En la actualidad, la Consejería de Turismo analiza las peticiones, mientras la de Urbanismo pide ahora a los ayuntamientos que relajen las autorizaciones para uso turístico para construcciones legales.

Los tres colegios profesionales que recientemente se negaron a votar el futuro Plan Regional de Ordenación del Territorio (PROT) rechazaron la iniciativa de Urbanismo, aprobada en la CROTU gracias a la mayoría con la que cuenta el Gobierno en este órgano.

El argumento que utiliza el Gobierno de Buruaga es que, si el inmueble se ha construido legalmente, su uso es secundario. Consultado sobre si esta situación no pervertiría el sentido de la Ley del Suelo pactada con el PP, el portavoz regionalista ha elegido enfocarse en el decreto y ha reconocido que es “llamativo” que el Gobierno de Cantabria haya aprobado un decreto para limitar las viviendas turísticas y por “inacción”, lo anule mediante una orden: “Resulta que todas las viviendas que hayan pedido un informe al ayuntamiento, se haya emitido o no, van a poder ser este verano viviendas turísticas. Ese no era el objetivo del decreto”, ha recordado.

En algunos estatutos de las comunidades de vecinos es habitual encontrar un artículo que señala que dentro de los domicilios no podrá ejercerse “ninguna profesión y oficio”. En los textos más antiguos, se apunta que las casas deberán destinarse “única y exclusivamente a honesta vivienda”. Esta formulación, que se empleaba mucho antes de que Airbnb fuera uno de los lugares de referencia donde encontrar alojamiento vacacional, ha sido uno de los motivos principales por los que miles de viviendas no han obtenido el número de registro que las habilita para anunciarse en plataformas.

“Las limitaciones estatuarias son las que más limitaciones han generado”, explicaba en un acto organizado por el Colegio de Registradores el vocal de usuarios Ángel Chacón. En total, de las más de 412.000 solicitudes recibidas se han rechazado 86.275, que no cumplen con los requisitos. Algunas son fácilmente subsanables, como la falta de contratos de gestión entre propietarios y agencias o discrepancias en el número de ocupantes. Otras, como el veto de las comunidades, habilitadas desde abril de 2025 a prohibir estos usos por una mayoría de tres quintos o la propia limitación en los estatutos, o el uso de viviendas de protección oficial para alojamiento vacacional, son insalvables.

Los datos no responden a una estadística concreta, sino a la percepción de los encargados de gestionar esa ventanilla única, obligatoria desde el 1 de julio de 2025. Pero hay una serie que sí permite evaluar, en parte, el efecto de la medida. Desde 2020, el Instituto Nacional de Estadística (INE) realiza dos veces al año un web scraping, una técnica de rastreo que permite estimar el número de viviendas de uso turístico que se anuncian en todo el territorio.

El último dato del INE se publicó hace unas semanas, con datos de noviembre. La cifra total muestra un descenso en términos interanuales de más de 46.000 anuncios. Desde mayo, el último registro antes de la entrada en vigor de la obligatoriedad de la ventanilla única, fueron más de 52.000.

Aunque los expertos consultados consideran que es pronto para medir el impacto de la ventanilla única, sí apuntan a una profesionalización. “Desde distintas administraciones se está trabajando para regularizar el sector. Antes era una especie de ley de la selva, en la que se ponían las casas en las plataformas sin ningún requerimiento. En el momento en el que hay más trámites, registros, etc. buena parte de la oferta más amateur va saliendo del mercado y se queda el núcleo duro del negocio, agencias y grandes propietarios”, explica el vicedecano de la Facultad de Turismo en la Universidad Complutense de Madrid, Manuel de la Calle Vaquero.

“El hecho de que haya un mayor control hace que quieren quiera operar de manera oculta lo tenga aún más difícil y, quien está pensándoselo pero que hay una tramitación más complicada, tal vez se eche para atrás”, coincide el profesor de Derecho Público de la Universidad de Málaga, Manuel Moreno. La clave es qué ocurrirá con esas 50.000 viviendas turísticas menos, que el Gobierno quiere canalizar al alquiler de larga estancia. Los expertos tienen dudas de que ese trasvase se vaya a producir de forma automática. En un contexto de auge de discursos vinculados a una supuesta inseguridad jurídica de los caseros, mantener esas casas vacías o venderlas también puede ser una opción.

De lo que hay más evidencia es de los efectos colaterales de este tipo de alojamientos. Fedea publicó un documento de trabajo en el que analiza la literatura económica empírica sobre las externalidades de los alquileres turísticos y de corta duración. Entre las aportaciones positivas se sitúa una mayor variedad y flexibilidad de la oferta vacacional, sobre todo en periodos de alta ocupación, una redistribución del gasto hacia zonas residenciales, un impulso al sector servicios y aumento del empleo y los ingresos empresariales.

Al otro lado de la balanza, la documentación analizada señalaba efectos perniciosos sobre la asequibilidad de la vivienda, impactos adversos en los residentes y una mayor competencia para el sector hotelero tradicional. Unos efectos que se dan cuando el alquiler turístico alcanza “una concentración elevada”.

En el siguiente mapa se puede consultar la concentración y el número de viviendas de uso turístico por sección censal. Un análisis al detalle permite diferenciar grandes núcleos urbanos saturados de zonas rurales donde este tipo de servicios pueden suponer un revulsivo para la economía local o las regiones costeras, donde este tipo de alojamiento ha ido ganando terreno.

Fevitur, la patronal del alquiler de corta estancia, emitió un comunicado en el que lamentaba que el registro estatal deja fuera del mercado a “más de 64.000 viviendas turísticas legales”, que en realidad solo tienen vetada su promoción en plataformas y defienden que la salida de 46.000 viviendas “tan solo supone un 0,17% del parque residencial construido”. Sin embargo, si se analiza por zonas, ese porcentaje se dispara en las áreas más tensionadas, porque estos alojamientos se encuentran en muchos casos en zonas residenciales.

“En los grandes destinos urbanos, hay una concentración absoluta, fundamentalmente en el centro de las ciudades”, señala De la Calle, que apunta a una “tensión en el mercado de alquiler y venta”. En las zonas más céntricas de Madrid, como algunos distritos censales en torno a la Puerta del Sol, Malasaña o Chueca, estos alojamientos turísticos llegan a bloquear hasta el 20% de las viviendas para uso residencial. En Barcelona, son el 15,9% en la zona de Plaça de Catalunya. Y, en Sevilla, superan el 20% en buena parte del centro de la ciudad, con picos por encima del 30% en Santa Cruz.

Estos son solo tres ejemplos, porque la dinámica se repite en varias ciudades con atractivo turístico, como Granada, Mallorca o Canarias. Uno de los casos más claros de la tensión es Málaga, donde hay secciones céntricas con más del 50 y más del 90% de viviendas dedicadas al alquiler vacacional. Sin embargo, hay siete provincias donde han aumentado los anuncios y la malagueña es donde más se han incrementado, hasta el 6%, con un total de 48.261 viviendas.

“En muy poco tiempo, en [la ciudad de] Málaga se ha pasado de decir que las viviendas de uso turístico no tenían ningún impacto y eran buenas para la ciudad a una intervención a partir de 2024, con una modificación del plan general de ordenación urbanística, que les pone coto”, explica Moreno Linde. Este experto apunta también a un fenómeno de reubicación, ante determinadas normativas que buscan limitar esta actividad allí donde tensionan el acceso al uso residencial o la convivencia en los barrios. “Lo que hacen estos planteamientos es impedir que se implanten más en estas zonas, pero no en el resto”, explica.

Con matices, es algo similar a lo que ocurre en Madrid. El Ayuntamiento de José Luis Martínez Almeida aprobó el Plan Reside, con el que restringe la dispersión de pisos turísticos en edificios de viviendas en la almendra central, pero sí permite reconvertir bloques completos. Esto ha provocado, por un lado, la expulsión de inquilinos de escaleras enteras, en los casos en los que los caseros quieran cambiar el uso de los inmuebles, como ha pasado con dos bloques propiedad de la Casa de Alba. Por otro, se prevé una traslación de la presión a aquellos distritos donde las restricciones son más laxas.

“En general, la normativa que se está aplicando parte de una situación en la que los que están se quedan y los nuevos no pueden entrar”, señala De la Calle, que coincide en que, “en Madrid, se intenta limitar la presión sobre los centros urbanos, mientras las condiciones de implantación son más flexibles en las zonas más periféricas”. Estas no se verán afectadas por igual, porque las lógicas de inversión se decantan hacia aquellas áreas mejor comunicadas. “Carabanchel, Lucero o Usera son zonas muy dinámicas, donde se trasladará parte de la presión. En Vallecas irá hacia la parte más cercana a Pacífico”, razona el experto.

Al margen de la reducción de anuncios interanual, si se amplía el foco al inicio de la estadística experimental, la comunidad autónoma donde más se han reducido las ofertas es en Catalunya. La comparativa no es del todo exacta, porque el INE cambió la fecha en la que hacía el rastreo, al considerar que el mes de noviembre se ajustaba más a la demanda turística. Sin embargo, si se compara el último dato con el publicado en febrero de 2020, los pisos en alquiler turístico aumentaron en 35.000 unidades en el conjunto del Estado, pese a una caída en esta comunidad de más de 8.000, algo superior a Balears. En Madrid ha habido un descenso de 2.500 anuncios en estos cinco años, especialmente desde agosto de 2024; además de una caída testimonial, de apenas un centenar en Murcia.

“La referencia siempre ha sido Barcelona”, indica el vicedecano de turismo de la Complutense, “mientras el resto de ciudades van aplicando las medidas que empezaron implantarse allí hace años”. En esta localidad, el alcalde Jaume Collboni se comprometió, ya en 2024, a no renovar ninguna de las 10.000 licencias que había en la ciudad, lo que supone la eliminación de esta actividad para 2028, cuando todas caduquen.

Pese a los datos y las normativas más o menos laxas que tratan de poner coto a una actividad que ha tensionado ya las zonas más centricas de las principales ciudades españolas, los expertos señalan que el fénomeno, extendido a escala global, ha llegdo para quedarse. Lo harán, eso sí, los actores más profesionalizados: “La lógica de la economía colaborativa era una estrategia de márketing”.

El número de viviendas vacacionales disponibles en Canarias el pasado febrero (las registradas oficialmente) ascendía a 42.896, un 4% menos que el mismo mes de 2025 y el dato más bajo en dos años.

Mayor fue el descenso del número de plazas disponibles en esta modalidad alojativa (176.657), concretamente un 6,6% menos respecto a febrero de 2025, según la estadística experimental de vivienda vacacional que publica el Instituto Canario de Estadística (Istac).

En el segundo mes del año, 42.262 viviendas vacacionales recibieron alguna reserva, lo que supone un 92,7% del total de las disponibles en Canarias en las plataformas digitales analizadas.

La mayor parte de este tipo de viviendas está en Tenerife, que concentra el 41% del total; en Gran Canaria están ubicadas el 23%, y en Lanzarote y Fuerteventura, el 15% y el 14%, respectivamente.

Arona es el municipio con mayor oferta de viviendas vacacionales en Canarias, con 4.231, seguido de Adeje (3.815), San Bartolomé de Tirajana (3.670), La Oliva (3.335), Yaiza (2.362) y Tías (2.079).

Cifras superiores a las totales de La Palma (1.972), La Gomera (824) y El Hierro (461).

Los municipios con menor implantación del alquiler vacacional son Valleseco (16 viviendas ofertadas en plataformas), Artenara (23), San Andrés y Sauces (26), La Victoria (26), Barlovento (33), Betancuria (35), Firgas (39), Arafo (39) y Vilaflor (42).

En cuanto a las capitales de provincia, Las Palmas de Gran Canaria cuenta con 2.101 viviendas vacacionales disponibles por 910 en Santa Cruz de Tenerife.

La Dirección General de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Cantabria tramita la construcción en suelo rústico de seis apartamentos turísticos más en Liencres. Con esta nueva promoción ya son 20 los alojamientos vacacionales proyectados desde principios de año, a los que suman siete piscinas.

Todo ello sobre suelo rústico, que el Gobierno de Cantabria del Partido Popular permite urbanizar con el argumento contribuir a reducir la despoblación, en la estrategia de liberalización del suelo rústico que impulsó esta legislatura para permitir la construcción de viviendas unifamiliares y “asentar población” en núcleos rurales. Frente a este objetivo, un gran número de los expedientes presentados ante la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU) son para el negocio de viviendas turísticas, que no generan más habitantes en los pueblos.

De los 20 alojamientos turísticos que se están tramitando en suelo rústico desde principios de año, 14 se localizan en el pueblo de Liencres, dentro del municipio de Piélagos, a través de dos proyectos. Uno de ellos estará ubicado en una parcela rústica de 1.846 metros cuadrados en el barrio de Las Mazas, en la entrada del pueblo, a la orilla de la carretera comarcal que lleva hasta el Parque Natural de las Dunas de Liencres. El otro, que tramita ahora Urbanismo, es un proyecto para otros 6 alojamientos turísticos en una parcela de 3.610 metros cuadrados de superficie en el barrio El Cutío.

Actualmente en la parcela hay dos construcciones deterioradas: un cobertizo y una estructura de dos plantas sin cerramiento. Los promotores proyectan construir un edificio con forma rectangular cuyo cuerpo principal se corresponde con la estructura de hormigón existente. Se distribuirá en apartamentos turísticos, cuatro en planta baja y dos en planta primera.

Según detalla el proyecto, consultado por elDiario.es, la intervención aprovecha la estructura existente de hormigón que formaliza un volumen de planta cuadrada de dos alturas, que se completa con construcciones de planta baja y obra nueva tras demoler la construcción de bloque existente. Su acceso principal se realiza por el sur por una calle municipal.

Un apartamento en la playa a mejor precio gracias a las ayudas públicas para la vivienda. Este era el chollo que anunciaba la promotora de viviendas de VPO en el sector Nou Nazareth de Sant Joan d'Alacant. El Ayuntamiento, gobernado por el PP, ya mantenía bajo investigación esta promoción debido a diversas anomalías detectadas en el proceso de comercialización, un escenario que el PSPV atribuye a la dejadez de funciones del gobierno local encabezado por Santiago román.

Los socialistas denuncian que se ha permitido una gestión opaca en un suelo de titularidad pública, lo que recuerda inevitablemente al reciente escándalo de las VPO en Alicante capital, donde el PP también se vio salpicado por irregularidades en la adjudicación y el control de inmuebles protegidos.

La polémica ha cobrado fuerza tras difundirse la publicidad de la promotora adjudicataria, Promored, que en su portal web invitaba a adquirir estos inmuebles como destino vacacional. El anuncio especificaba textualmente que la promoción resulta “excelente tanto para residir todo el año como para una segunda vivienda: más luz, más aire libre y el mar cerca”. Esta oferta choca frontalmente con la legislación vigente, que prohíbe taxativamente el uso de viviendas de protección pública como segunda residencia, ya que su fin social es garantizar el derecho a un hogar habitual y permanente para personas con recursos limitados.

El origen del conflicto radica en la vulneración de los principios de transparencia y concurrencia competitiva que deben regir cualquier adjudicación de suelo público. Según las denuncias del PSPV, la mercantil habría estado captando clientes y solicitando adelantos económicos de 1.750 euros en concepto de reserva para unas viviendas que todavía no contaban con la calificación provisional obligatoria ni con el contrato de venta del suelo formalizado. Esta práctica no solo supone un riesgo financiero para los solicitantes, sino que evidencia una falta de tutela administrativa por parte del consistorio, que habría permitido que una empresa privada gestionara a su arbitrio un recurso público destinado a las familias más vulnerables del municipio.

Asimismo, las sospechas sobre el proceso de selección de los beneficiarios han aumentado tras conocerse registros de entrada en el Ayuntamiento que alertan sobre adjudicaciones presuntamente arbitrarias. El PSPV ha destacado casos de ciudadanos que consiguieron una vivienda de tres dormitorios de forma casi inmediata tras presentar una queja formal, mientras cientos de inscritos que mostraron interés meses antes de la adjudicación de la parcela fueron ignorados por la comercializadora. Esta gestión discrecional de las listas de espera, sumada al silencio de la concejala de Vivienda, Charo Tomás, ha llevado a los socialistas a exigir una comisión de investigación urgente y a advertir con elevar el expediente a la Fiscalía si no se depuran responsabilidades políticas ante lo que califican como un fraude al interés general.

Apenas un 17,2% de las viviendas turísticas de Andalucía cumplen los requisitos para poder anunciarse en las principales plataformas, como Booking o Airbnb. Así lo admite la patronal de propietarios y gestoras de viviendas turísticas de Andalucía (AVVAPro), que alerta de un “colapso” por la “barrera burocrática insalvable” del nuevo Registro Único puesto en marcha por el Ministerio de Vivienda, al que pide una moratoria que evite la retirada de miles de anuncios. AVVAPro alerta de “graves perjuicios económicos, jurídicos y reputacionales” para “familias y profesionales”. Desde julio, la inscripción y puesta al día en ese registro es requisito para obtener el código con el que anunciarse en las plataformas de referencia.

En Andalucía hay 153.517 viviendas que cuentan con una licencia vigente concedida por la Junta de Andalucía para operar como vivienda turística, pero una inmensa mayoría no han completado los dos procesos obligatorios para inscribirse en el Registro Único, aprobado en diciembre de 2024 y puesto en marcha en julio de 2025. De esta forma, 86.411 (el 57%) no se han inscrito, y de las 67.106 que sí lo han hecho, sólo el 40% (unas 26.840) han presentado en tiempo (antes del 2 de marzo) el nuevo modelo con las estancias de 2025, según los datos de AVVAPro. Según estas cifras, casi 130.000 estarían en el limbo.

En teoría, a partir de este martes sólo una mínima parte de las viviendas con licencia, poco más de 25.000, podrían anunciarse en plataformas como Airbnb o Booking. El resto, tendrán una licencia en vigor concedida por la administración competente en materia de turismo (la Junta de Andalucía), pero podrían ver revocado su acceso al principal canal de comercialización de estos alojamientos al no haber recibido un número de registro por no cumplir con las exigencias del Ministerio.

Según la patronal, el impacto sobre la actividad turística en algunos municipios puede ser mayúsculo. Los bajos porcentajes de inscripción “amenazan con paralizar la oferta turística legal en zonas que dependen en gran medida de las VUT para diversificar su economía”, alerta AVVAPro.

Dos registros

El atasco afecta a viviendas que operan de acuerdo con los criterios establecidos por la Junta de Andalucía y están inscritas en el registro autonómico. Es decir, legalmente; al menos, a priori. Esas viviendas deben ahora inscribirse también en el Registro Único estatal para poder anunciarse en las principales webs. Y Andalucía, cuyo turismo representa en torno al 13% del PIB, es la comunidad autónoma en las que el registro único ha rechazado más inscripciones, 21.000, según las cifras ofrecidas por el Ministerio hace un mes. Siete de los 20 municipios con mayor número de peticiones denegadas están en Málaga: Marbella (2.993), Málaga (1.845), Benalmádena (1.035), Fuengirola (719), Mijas (664) y Estepona (505).

Fuentes del Ministerio apuntan a la laxitud de algunas comunidades autónomas para verificar los requisitos legales para obtener la licencia, mientras que en el Registro único “se comprueba verdaderamente” la documentación. “Hay CCAA que no comprueban si las viviendas tienen las licencias necesarias, si las comunidades de propietarios han autorizado la actividad económica...”, explican.

En Andalucía, basta una declaración responsable de que la vivienda no incumple ninguna normativa municipal y es compatible con el PGOU para poder inscribirla en el registro, sin perjuicio de que luego pueda revisarse esa inscripción a petición de los ayuntamientos. La Junta de Andalucía dice haber desinscrito más de 13.000 viviendas turísticas hasta febrero de 2026, si bien este medio desveló que en Málaga caducaron cientos de expedientes de desinscripción por la inacción combinada de Ayuntamiento y Junta.

Con todo, el Ministerio rebaja el impacto sobre la operatividad del sector del nuevo registro único. Fuentes del departamento que dirige Isabel Rodríguez explican que de las más de 150.000 con licencia en vigor, hay muchas que no están operando realmente o que se comercializan por otras vías. En noviembre de 2025, el INE calculaba 91.757 viviendas turísticas operativas en Andalucía en las principales plataformas, por las 150.000 inscritas en el Registro. “El registro andaluz no tiene por qué ser una foto de las viviendas que se quieren publicar en plataformas”, subrayan.

De esta forma, las que no han cumplido aún los dos requisitos del nuevo registro no serían 130.000, como da a entender la patronal, sino como máximo unas 65.000 (91.757 del total que se anunciaban menos 26.840 que ya están inscritas y han presentado el registro de estancias de 2025).

Choque de competencias

De fondo, late una disputa entre la Junta de Andalucía (además de otras comunidades autónomas y las patronales) y el Gobierno central sobre cómo afrontar el fenómeno de los pisos turísticos y su impacto sobre la disponibilidad de vivienda, particularmente en zonas con una abundante oferta turística disparada en los últimos años y escasez de vivienda asequible, como Málaga, la Costa del Sol, Cádiz o algunos barrios de Sevilla. El Gobierno central no oculta su voluntad de sacar viviendas del mercado turístico para reincorporarlas al residencial. El Gobierno andaluz, a través del consejero Arturo Bernal, ha calificado esta visión de “ideologizada”.

El choque es de competencias, porque la Junta de Andalucía tiene las de Turismo (y por tanto, la concesión de licencias de pisos turísticos) y la administración central tiene las de Vivienda. En Andalucía existe desde 2016 un registro para todas las viviendas turísticas, pero el Ministerio impuso la obligación de que, desde julio de 2025, estas viviendas se inscribieran también en un nuevo registro, aduciendo que la Unión Europea obliga a contar con uno “único” para todo el territorio. Si no están inscritas en ese registro las viviendas no obtienen un código con el que anunciarse en las principales plataformas.

La Comisión ha dado hasta finales de mayo para que Junta y Gobierno central eliminen esta duplicidad, mientras en el Tribunal Supremo se dirime cuál de las dos administraciones es competente.

Plazo “suficiente”

En medio de esta batalla legal, la denuncia del lobby de las viviendas turísticas apunta a un problema práctico, que algunos operadores trasladan desde hace tiempo: las delegaciones territoriales de la Junta de Andalucía en algunas provincias con muchas viviendas turísticas (Cádiz o Málaga) están tardando en entregar la acreditación de que la vivienda tiene uso turístico; además, los registros de la propiedad (que operan el nuevo registro del Ministerio) también están saturados.

A esto se ha sumado la entrada en vigor de un nuevo requisito, previsto en el Decreto de diciembre de 2024 pero cuyo cumplimiento no se ha exigido hasta este 2 de marzo: un modelo en el que se consignen las estancias en cada vivienda turística a lo largo del año, a presentar también ante el Registro de la Propiedad, al que se carga con un nuevo trámite.

Fuentes del Ministerio aseguran que se han presentado la “inmensa mayoría” de los modelos, sin cuantificar ni desglosar por comunidades. El Ministerio cree que el plazo de un mes que ha dado es suficiente “dada la simplicidad del modelo” y que ha ofrecido ayuda presencial y telefónica a quien la ha necesitado. “En cualquier caso, el Colegio de Registradores está trabajando con el Ministerio de Justicia para determinar la forma de proceder con los restantes casos en los que no ha habido depósito.

Según la patronal, el problema es de gestión. “No se puede penalizar a propietarios legales por la incapacidad del sistema para procesar las solicitudes”, señala AVVAPro.

El “muro burocrático” sería generalizado en todas las provincias, pero afecta especialmente a provincias como Málaga, Cádiz o Huelva. En Málaga, la provincia con mayor volumen de licencias (87.370, el 57% de todas las de Andalucía), sólo se han completado 36.939 registros. En Cádiz, se han completado 7.306 registros de 23.497 viviendas con licencia.

Según AVVAPro, los peores datos se dan en municipios costeros y pueblos pequeños donde las viviendas turísticas “representan la principal fuente de ingresos”, como El Bosque (2% de registros sobre licencias), Barbate (12%), Arcos de la Frontera (11%), Chipiona (8%), Chiclana de la Frontera (28%), Conil de la Frontera (31%), Jabugo (4%), Almonte (17%), Isla Cristina (27%), Lepe (24%), Benahavís y Benalmádena (25%).

La Comisión Europea acaba de remitir al Gobierno español sus observaciones al anteproyecto de Ley de Turismo Sostenible de Andalucía, que se tramita ahora ante el Parlamento andaluz. En el documento, el Ejecutivo comunitario alerta de que la obligación de que los pisos turísticos se inscriban en el Registro de Turismo de Andalucía para anunciarse en plataformas se añade a la obligación similar de inscribirlos también en el registro recién creado por el Ministerio de Vivienda, y que esa duplicidad es “contraria” a una norma europea que está a punto de entrar en vigor.

La Comisión pide a las “autoridades españolas” que corrijan esto con urgencia, pero ni Junta de Andalucía ni Gobierno de España parecen dispuestos a ceder, porque implicaría eliminar uno de los dos registros o, como mínimo, modificarlo sustancialmente. Hay dos registros y solo puede quedar uno.

El asunto se dirime en clave de competencias, y sobre ello deberá pronunciarse próximamente el Tribunal Supremo, ante el que el Gobierno andaluz impugnó el registro único que el Gobierno central puso en marcha el año pasado, por entender que no tiene competencias para ello. La Junta de Andalucía tiene competencias exclusivas en materia de Turismo, el Gobierno las tiene de Vivienda. El registro único obliga a obtener un código para anunciar el piso turístico en Airbnb o Booking, no para ejercer la actividad.

La divergencia entre el Gobierno central y el andaluz es también de modelo: la Junta de Andalucía acusa al Gobierno central de enfocar el asunto desde un punto de vista “exclusivamente ideológico” que daña al turismo, mientras el Gobierno apunta a Andalucía por la manga ancha con la que operan las viviendas turísticas, tensionando el mercado del alquiler, como demuestran algunos estudios. “Emplazamos a la Junta de Andalucía a seguir la línea del Gobierno y a priorizar la vivienda para vivir”, dicen fuentes del Ministerio.

La Comisión Europea deja claro que los establecimientos de alojamiento turístico de Andalucía no pueden estar obligados a inscribirse en dos registros (el del Ministerio y el de la Junta), porque eso contraviene el Reglamento sobre alquileres de corta duración de la UE, que entrará en vigor para todos los países el próximo 20 de mayo. Antes de esa fecha, la duplicidad debe estar corregida.

Además, la Comisión cree que “existe el riesgo” de que la nueva ley andaluza sea contraria al Reglamento comunitario de Servicios Digitales, ya en vigor, por imponer requisitos adicionales a las web y plataformas, como facilitar datos a las autoridades o retirar anuncios de los que incumplan, bajo posibilidad de sanción de hasta 100.000 euros si no cumplen. Las autoridades europeas recuerdan que España ya designó a la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia para supervisar la aplicación del Reglamento, y que la facultad de la Junta de Andalucía para imponer sanciones podría entrar en colisión. A esto se suma la complejidad jurídica de exigir el cumplimiento a plataformas web radicadas fuera de España.

Ambas interpretan la advertencia europea como un respaldo

Tanto la Junta de Andalucía como el Ministerio interpretan a su favor la advertencia de la Comisión, que en ningún caso señala cuál de las dos administraciones debe suprimir o modificar su registro, ni cuál tiene competencias.

La Consejería de Turismo de Andalucía emitió este jueves una nota en la que asegura que “la UE da la razón a Andalucía”. “Bruselas ha ratificado nuestra tesis de que una misma vivienda no puede estar sometida a más de un procedimiento de registro cuando ya existe uno obligatorio”, asegura el consejero Arturo Bernal.

La tesis de la Junta es que, si no puede haber dos registros, sólo debe quedar el suyo, que llegó primero y además tiene las competencias en Turismo. Andalucía tiene este registro desde 2016. La inscripción es sencilla: basta presentar una declaración responsable de que se cumple la normativa municipal (por ejemplo, que no hay una moratoria a nuevas VUT en el municipio, que no está en una zona declarada saturada, o que cumple con la zonificación del PGOU) y, recientemente, acreditar que la comunidad de propietarios no las ha prohibido en el edificio.

En la práctica, incluso las VUT que no cumplen pueden operar durante meses porque la comprobación de la declaración responsable ocurre a posteriori y es lenta, sobre todo en puntos con mucha demanda como Cádiz o Málaga. La Junta ha firmado protocolos con algunos ayuntamientos mecanismos para agilizar la vigilancia, pero en la práctica se producen casos como el de Málaga, donde el Ayuntamiento dejó caducar expedientes de desinscripción que él mismo inició en el verano de 2024, unos 1.500 según algunas fuentes, de modo que ahora debe reiniciarlos. Mientras, las VUT que no cumplen los requisitos siguen operando.

El otro registro, el estatal, fue creado en diciembre de 2024, y es obligatorio desde el pasado 1 de julio. La Junta de Andalucía lo llevó al Tribunal Supremo por entender que invade sus competencias. Fuentes del Ministerio recalcan que el Registro estatal se crea precisamente para trasponer una directiva europea, que obliga tener un registro único de viviendas de corta duración, y subrayan el éxito de su puesta en marcha, gestionado por el Colegio de Registradores. Desde julio, en toda España han denegado la solicitud de 86.000 viviendas turísticas o de temporada para obtener un número de registro y, por tanto, para anunciarse en plataformas.

A la cabeza está Andalucía, con 21.872 viviendas turísticas o de temporada a las que el Ministerio ha denegado la inscripción, y para las cuales puede pedir a las plataformas que retiren los anuncios. Málaga, meca del alquiler turístico, copa siete de los 20 primeros municipios con más solicitudes denegadas. Sin embargo, esto no implica que dejen de estar inscritas en el registro autonómico. El Gobierno andaluz las sigue considerando legales, e insiste en que la Junta es la única administración competente para declarar la ilegalidad de una vivienda turística. El hecho de que el Gobierno las haya “declarado como ilegales no tiene ninguna consecuencia jurídica”, dice el Ejecutivo de Moreno.

Un proyecto de ley ya en el Parlamento

En medio de una disputa con evidentes trazas políticas, la intervención del sistema de control de disposiciones normativas de la Comisión Europea (TRIS, en la jerga comunitaria) supone una advertencia técnica que puede acabar desembocando en un procedimiento de infracción contra España.

El TRIS es un mecanismo de evaluación previa de disposiciones normativas de un Estado miembro que pueden afectar al mercado interior. Es decir, España consulta con la Comisión si una determinada norma (de rango autonómico o estatal) impone nuevas barreras al comercio, dificulta la libre circulación de bienes o servicios o rompe la armonización del mercado único. Y esa es la advertencia que ha lanzado el Ejecutivo comunitario.

España envió el proyecto de Ley de Turismo Sostenible de Andalucía en octubre, y ha recibido respuesta ahora. El anteproyecto de Ley de Turismo Sostenible comenzó su tramitación parlamentaria la semana pasada superando varias enmiendas a la totalidad. Entre sus muchas disposiciones, introduce obligaciones para webs, canales o plataformas que publicitan establecimientos o servicios turísticos sujetos a inscripción obligatoria, señalando que sólo pueden publicitarse los establecimientos inscritos en el Registro andaluz.

Deberá debatirse en comisión antes de su aprobación final en Pleno, si es que no decae antes por la convocatoria de elecciones autonómicas, previstas como tarde para el próximo mes de junio.

La Dirección General de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Gobierno de Cantabria ha tramitado durante el primer mes del año la construcción de seis piscinas y doce alojamientos turísticos sobre suelo rústico en la comunidad autónoma. Lo ha hecho gracias a la reforma de la Ley del Suelo que impulsó el Gobierno de Cantabria que preside María José Sáenz de Buruaga (PP) para, según señalaron con esta modificación de la normativa urbanística, fijar población rural favoreciendo la construcción de viviendas unifamiliares en las parcelas no urbanizables de los vecinos de estas localidades rurales.

Sin embargo, la política de liberalización urbanística de Cantabria empieza a generar un efecto contrario al objetivo con la, cada vez más frecuente, construcción de segundas residencias, alojamientos turísticos y piscinas privadas, como evidencia las cifras de los proyectos tramitados a lo largo del mes de enero de 2026.

Los proyectos de alojamientos turísticos consultados por elDiario.es estarán ubicados en suelo rústico de Liencres -donde se tramita una vivienda con ocho apartamentos-, Liaño y Cabezón de la Sal. Además, en San Pedro del Romeral y Soba se han solicitado autorizaciones para reconvertir tres cabañas para uso turístico.

Más piscinas privadas

Los permisos para construir piscinas en suelo no urbanizable también crecen. Solo en enero, la Dirección de Urbanismo y Ordenación del Territorio ha tramitado seis, vinculadas a viviendas particulares en localizaciones como Cabezón de la Sal, Liencres, Orejo, Galizano y San Miguel de Meruelo.

Las piscinas en suelo rústico de protección ordinaria tienen la consideración de “instalaciones deportivas al aire libre” aunque sean privadas y estén vinculadas a una vivienda particular.

Por tanto, no hay limitaciones para que puedan construirse en suelo rústico, incluso protegido. Se adscriben a la categoría de usos deportivos y de ocio que comprende la instalación de piscinas públicas o privadas, tirolinas, parques de aventuras, paint-ball, campos de golf, pistas deportivas (tenis, pádel, etcétera), motocross, campos de fútbol, pistas de motos, cross, karts, ciclismo, laberintos, junto con las instalaciones cubiertas necesarias.

Mayor control y más estricto. El Gobierno de Asturias endurece la normativa que regula las Viviendas de Uso Turístico (VUT) con la aprobación de un decreto donde, entre otras novedades, prohibe la entrega de llaves mediante el sistema de cajetines en la calle e incluye la obligatoriedad de contar con un baño por cada cuatro plazas y disponer de sistema de monitorización de ruido.

Esta es una de las principales actuaciones que han sido aprobadas este lunes por el Ejecutivo autonómico en su sesión del Consejo de Gobierno.

El decreto aprobado regula las viviendas vacacionales y de uso turístico. La vicepresidenta Gimena Llamedo ha explicado que esta normativa busca aumentar la calidad de la oferta, facilitar la convivencia entre visitantes y población y combatir prácticas ilegales.

La nueva normativa, que desarrolla la reciente reforma de la Ley de Turismo, responde a la evolución del mercado y al incremento de alojamientos gestionados a través de plataformas digitales y, según expone el Gobierno asturiano, está diseñada para facilitar el derecho a la vivienda.

Los requisitos

El decreto incorpora las medidas relativas a publicidad, normas internas, recepción o estándares de calidad que deben reunir estas viviendas. Entrará en vigor a los 20 días de su publicación en el Boletín Oficial del Principado (BOPA).

Las viviendas turísticas deberán incluir su número de signatura del Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Principado y su localización exacta en cualquier tipo de publicidad o plataforma de comercialización.

Contactos de emergencia

Los alojamientos deberán facilitar información sobre normas internas, accesos, condiciones de uso, contactos de emergencias (policía, 112, bomberos y servicios sanitarios), horarios de entrada y salida y precios.

Además se requiere un servicio de recepción presencial o a distancia de la clientela. Por tanto, no será posible la entrega de llaves a través de cajetines o similares ubicados en la vía pública.

Internet “salvo en zonas sin cobertura”

La normativa establece estándares precisos de calidad y seguridad que deben cumplir estas viviendas, entre los que destacan la instalación de un baño por cada cuatro plazas, límites de ocupación por superficie, con un máximo de ocho plazas, un botiquín, un extintor de seis kilogramos de polvo ABC por planta, conexión a internet o teléfono, salvo en zonas sin cobertura, un plano de evacuación y señalización de salidas al exterior, así como un sistema de monitorización de ruido.

La normativa establece entre otros requisitos unos límites de ocupación por superficie, con un máximo de ocho plazas, la dotación de un botiquín, un extintor de seis kilogramos de polvo ABC por planta, conexión a internet o teléfono salvo en zonas sin cobertura, un plano de evacuación y señalización de salidas al exterior, así como un sistema de monitorización de ruido

Los alojamientos tendrán que ofertar servicios de reparación y mantenimiento, limpieza diaria (excepto cocina y menaje) y cambio de lencería cada cuatro días. También se ofrecerá información turística sobre el entorno en el que se ubican.

Los plazos para cumplir estos requisitos se dividen en dos tramos: 12 meses para alcanzar la ratio de baños y las superficies mínimas y seis para el resto.

Los incumplimientos

El texto también detalla los plazos de suspensión que pueden aplicarse en caso de incumplimiento, que van desde un período mínimo de seis meses a un máximo de cuatro años. Entre esos incumplimientos figuran la falta del certificado de la comunidad, la inexistencia de seguro de responsabilidad civil, el incumplimiento de habitabilidad o seguridad o falsedad en la declaración responsable.

La norma también reconoce la función clave de las entidades locales en el ejercicio de sus competencias, de manera particular las urbanísticas, para establecer limitaciones a las viviendas de uso turístico por razones de interés general.

El papel de los ayuntamientos

También se prevé la suscripción de convenios entre la Administración autonómica y las entidades locales para facilitarles asesoramiento y formación técnica e impulsar medidas de simplificación.

En el procedimiento de comprobación del cumplimiento de requisitos posterior a la declaración responsable que deben presentar los promotores, el Principado recabará al ayuntamiento correspondiente un informe sobre aquellos que afecten a su competencia y comprobará la existencia de las cédulas de ocupación en los casos en que sean necesarias. De este modo, la persona titular de la actividad tendrá que aportar la documentación acreditativa del resto de los requisitos.

Aumentan las inspecciones

La vicepresidenta del Ejecutivo autonómico, Gimena Llamedo, ha señalado en rueda de prensa, tras la celebración del Consejo de Gobierno, que la norma ha sido elaborada en “diálogo” con los sectores implicados, supone dar un “salto de calidad” y “pondrá coto” a quienes no cumplan con los requisitos exigidos.

Además, ha destacado el aumento del número de inspecciones realizadas en este tipo de alojamientos, que han pasado de 248 al inicio de la legislatura a 3.070 a finales del pasado año, con 261 sanciones. También se han retirado 115 anuncios ilegales en plataformas digitales de un total de 177, dado que “no atendían a la normativa vigente”.

Retirada de anuncios

Por otro lado, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha notificado a las plataformas a distancia la existencia de 86.275 viviendas turísticas y temporales ilegales, de las que 1.560 corresponden a Asturias, y les ha pedido que retiren sus anuncios.

Se trata de viviendas que han solicitado el número de registro de alquiler de corta duración, pero que no lo han obtenido porque no cumplen los requisitos.

Desde el pasado mes de julio, es obligatorio un código, que otorgan los Registradores de la Propiedad y que se comparte con las plataformas a través de la Ventanilla Única Digital del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, para poder comercializar en las plataformas los alquileres de corta duración.