La mayoría de los grandes municipios de Canarias cumplen los requisitos de la UE para ser declarados zona tensionada

La mayoría de los municipios más poblados de Canarias cumplen los criterios establecidos este miércoles por la Unión Europea (UE) para ser declarados zona tensionada, según la Ley de Vivienda Asequible que acaba de presentar la Comisión Europea.

Esa norma, que todavía tiene que pasar por el Parlamento Europeo y por el Consejo de la UE (es decir, por los estados miembros), considera zona tensionada aquellas ubicaciones en las que el precio medio de una vivienda equivale, como mínimo, a ocho años de la renta media de sus habitantes. Además, esa proporción entre precio y renta debe haber aumentado en la última década. Este último requisito, sin embargo, no sería necesario acreditarlo si el esfuerzo para comprar una vivienda equivale a diez o más años de renta.

Pues bien, esos criterios cuantitativos se cumplen en 26 de los 30 municipios más poblados del Archipiélago, según un análisis de Canarias Ahora con datos del Consejo General del Notariado y del Instituto Nacional de Estadística (INE) entre 2015 y 2023. De ese listado, solo se quedarían fuera las localidades de Ingenio, Agüimes, Arrecife y Arucas.

La demarcación más tensionada es Adeje. En 2023, el último año con datos actualizados de renta media, el esfuerzo para comprar una vivienda equivalía a 24,57 años de salario. En segundo lugar se sitúa Guía de Isora, también en el sur de Tenerife, con 24,32 años de renta necesarios. Le siguen San Miguel de Abona (18,02), Mogán (17,28) y Tías (17,27).

Las cuatro ciudades de Canarias con más de 100.000 habitantes también cumplirían los criterios para ser declaradas zona tensionada. En Las Palmas de Gran Canaria, el precio de una vivienda equivale a 10,75 años de salario; en Santa Cruz de Tenerife, a 12,32. En La Laguna y Telde, el esfuerzo alcanza los 12,55 y 10,46 años, respectivamente.

Ingenio no entraría en esta categoría porque el esfuerzo para comprar una vivienda en ese municipio equivale a 7,29 años de renta. En Arucas, Agüimes y Arrecife, el motivo de exclusión sería otro: la proporción entre el precio de la vivienda y la renta no ha aumentado desde 2015 (el primer año con datos de precios del Consejo General del Notariado), sino todo lo contrario. En estos tres municipios, aunque el esfuerzo supera los ocho años y no llega a diez, la renta ha crecido más que el precio de la vivienda y, por tanto, la presión sobre el mercado no se ha incrementado.

Para lograr la clasificación de zona tensionada hace falta también acreditar que es improbable que la situación remita en los tres años siguientes. Para ello, es obligatorio analizar indicadores como la evolución del crecimiento demográfico o del saldo migratorio positivo; la escasez de visados de obra nueva, el déficit de viviendas destinadas al alquiler de larga duración o el ritmo de creación de hogares frente al de construcción de nuevas viviendas. Y, por último, la concentración de viviendas de alquiler vacacional o el volumen de compras protagonizadas por no residentes.

Además, hay que acreditar ante la UE el “impacto adverso significativo” durante los tres años anteriores a la propuesta. En ese periodo debe quedar demostrado cómo el precio de la vivienda ha provocado la expulsión de población local o cómo la expansión de las viviendas de alquiler turístico ha reducido paralelamente el número de viviendas disponibles para el alquiler residencial.

En caso de obtener la declaración de zona tensionada, los ayuntamientos podrían imponer restricciones a las viviendas vacacionales, pero solo a aquellas que no constituyan la residencia habitual del propietario. También podrían limitar la compra o el uso de inmuebles para fines no residenciales. Esto último incluye reservar viviendas asequibles para uso propio o para colectivos específicos, como jóvenes o compradores de primera vivienda; penalizar fiscalmente las viviendas vacías; o exigir declaraciones previas de uso antes de la compra.

Las restricciones solo afectarían a las propiedades adquiridas después de la entrada en vigor de la ley, sin efecto retroactivo. Las medidas tendrían un plazo máximo de vigencia de cinco años, prorrogable tras una evaluación previa. Además, las limitaciones deberían ir acompañadas de medidas estructurales destinadas a impulsar la oferta de vivienda asequible y social.

Bruselas ha advertido de que entre 2013 y 2024 el precio medio de la vivienda en la UE se incrementó casi un 60%, mientras que la renta de los hogares solo lo hizo un 40%. La crisis de la vivienda, según la Comisión Europea, está afectando especialmente a los hogares de rentas bajas y medias, a los jóvenes y a trabajadores esenciales (como docentes, sanitarios o personal de emergencias) y de temporada, que no pueden permitirse vivir en los municipios donde trabajan.

La propuesta de la UE identifica a las islas y los destinos turísticos como las zonas con mayores desequilibrios en este sentido. Señala que la escasez de suelo en estos territorios dificulta que la oferta de vivienda pueda reaccionar con rapidez ante incrementos de la demanda. Y recuerda también el impacto de la vivienda vacacional, que representa un porcentaje elevado del parque residencial en estos lugares.

“La Unión se enfrenta a una crisis de asequibilidad de la vivienda que debilita la cohesión social y amenaza la competitividad general... Los trabajadores esenciales y el personal de temporada ya no pueden permitirse vivir en las comunidades a las que sirven”, recoge la propuesta de ley.

“Los inmuebles residenciales se utilizan cada vez más para fines distintos de la residencia permanente. Esto incluye el uso para alojamiento turístico (como alquileres de corta duración), uso ocasional e inversión. En algunos municipios o barrios bajo tensión, las residencias no principales representan una parte muy significativa del parque residencia”, agrega.

Bruselas remacha que su objetivo es “establecer un marco común” para desplegar y evaluar “medidas destinadas a salvaguardar la asequibilidad y disponibilidad de la vivienda” en el continente.