La UE propone restringir la compra de segundas residencias en zonas tensionadas y penalizar fiscalmente las viviendas vacías

Con el 50% de los habitantes de las ciudades europeas que consideran que el acceso a la vivienda es un problema inmediato y urgente, la Comisión Europea ha dado un paso para facilitar la seguridad jurídica a las Administraciones públicas que decidan actuar. La Ley de Vivienda Asequible que se ha presentado este miércoles tiene como principales novedades que facilitará la restricción de la compra de segunda residencia en zonas tensionadas, especialmente a personas jurídicas, y propone que se pueda penalizar fiscalmente las viviendas vacías. Sin embargo, la Comisión ha diseñado unos condicionantes y exigencias muy estrictas para demostrar que una zona urbana está tensionada por los precios y obliga a las administraciones a demostrar que la actividad que se pretende restringir, ya sea alquiler temporal o turístico o la compra de vivienda no habitual, además de las medidas sobre la vivienda desocupada están contribuyendo a mejorar la accesibilidad a la vivienda.

Una de las medidas que tendrán respaldo legal es la limitación de pisos turísticos en áreas con mercados tensionados, pero es menos relevante para España porque ya está recogida en la Ley de Vivienda que aprobó el Gobierno. En este caso, Bruselas añade que las autoridades tienen que demostrar que esta actividad comercial tiene un impacto adverso en acceso a la vivienda residencial durante los tres años anteriores a la adopción de la medida.

Desde la institución europea apuntan que el objetivo de este paquete normativo es preservar un contingente de viviendas para que sean hogares permanentes y no se conviertan en un producto para la especulación. El paso de la Comisión es decisivo y ha supuesto un revulsivo en Bruselas. De hecho, las formaciones políticas de derechas han mostrado su posición contraria a la propuesta de la restricción a la compra de segunda vivienda. Ha sido tal la marejada que desde la institución europea se han insistido constantemente que no es obligatorio cumplir con estas medidas, las cuales ya están en la legislación de varios países europeos. Ahora queda un largo camino legislativo, ya que la medida tiene que pasar por el Parlamento europeo y el Consejo Europeo.

Dan Jørgensen, comisario de Energía y Vivienda, ha declarado en la presentación de las medidas que “hay una crisis de la vivienda. Tenemos que actuar. Hoy estamos dando a los Estados miembros y a los gobiernos locales herramientas que pueden utilizar para introducir medidas que ayuden a resolver algunos de los problemas a los que nos enfrentamos. Las cifras son claras. En los últimos diez años, los alquileres han aumentado un 59% en Berlín, un 75% en Madrid y un 103% en Lisboa. Esto significa que personas con empleos normales —enfermeras, profesores, policías— a menudo ya no pueden vivir en los lugares donde trabajan y prestan sus servicios. Una vivienda, un hogar, no debería un producto de mercado. Tener un hogar es un derecho humano”.

Seguridad jurídica frente a la alta litigiosidad

Lo que pretende la iniciativa es estableces un marco jurídico para que ayuntamientos y comunidades autónomas, en el caso de España, no tengan que enfrentarse a una alta carga de litigiosidad por las denuncias de grandes propietarios contra las medidas para bajar impuestos. París, Ámsterdam y Florencia, por ejemplo, han introducido sistemas de licencias o restricciones a los nuevos alquileres de corta duración. Los esfuerzos de estos ayuntamientos han sido respondidos con demandas judiciales. Airbnb recurrió la multa de 64 millones de euros impuesta por España por ofrecer anuncios ilegales. La Comisión ve como un problema que las denuncias tengan a las autoridades locales inmersas en costosas y prolongadas batallas judiciales.

La Comisión asegura que La Ley de Vivienda Asequible “protege la seguridad jurídica y las expectativas legítimas”: las condiciones vinculadas a la adquisición “no podrán aplicarse con carácter retroactivo”, deberán establecerse disposiciones transitorias adecuadas y, a la hora de abordar la desocupación prolongada, la forma en que la institución europea se refiere a las viviendas vacías, deberán tenerse en cuenta los periodos justificados de no ocupación. Además, recalcan que la propuesta resalta la necesidad de complementar estas restricciones con políticas activas para aumentar la oferta de vivienda social y asequible.

Los alquileres de corta duración registrados representan oficialmente alrededor del 1,2% del parque total de viviendas de la UE, el problema es que en determinadas zonas de afluencia turística suben hasta el 20% de los inmuebles. A pesar de la evidente presión sobre los precios, Bruselas ha impuesto una serie de condicionantes, que son más estrictos que en la legislación española, para que una zona urbana sea declarada como zona tensionada de precios.

Exigencias para declarar zona tensionada

Por un lado, hay un umbral de asequibilidad, es decir, el nivel de precios de la vivienda al que los ciudadanos no tienen capacidad de acceder. La propuesta es que se calcule con la variable entre la mediana de los ingresos disponibles de los hogares y el precio medio de adquisición de una vivienda en esa área. Para que este criterio sea elegible, el precio de la vivienda respecto a la capacidad adquisitiva de los ciudadanos tendrá que haber aumentado durante diez años

Además, para determinar que una zona está tensionada con los precios de la vivienda, las autoridades tendrán que probar que la tendencia de mercado muestran que en los siguientes tres años los precios de las viviendas no van a bajar en esa zona. Aquí se tiene que tener en cuenta aspectos como la oferta y la demanda de vivienda y la demografía.

El mismo principio se aplicará a las restricciones sobre la adquisición de viviendas que no vayan a constituir residencia principal. Las autoridades deberán acreditar que estas operaciones están contribuyendo de manera efectiva al deterioro de la disponibilidad de vivienda para residencia permanente.

Una zona tensionada puede comprender desde un barrio o distrito hasta un municipio completo, pero tienen que estar claramente delimitado por la Administración competente. Además, la extensión de la zona tensionada no se podrá realizar sin una justificación que refuerce los criterios para su designación.

Criterios para aplicar medidas a la “desocupación prolongada”

La nueva normativa establece que para que una Administración pública pueda aplicar restricciones o medidas dirigidas a la desocupación prolongada como la penalización fiscal debe basarse en criterios objetivos que demuestren que dicha vacante reduce la disponibilidad de vivienda habitual. La evaluación tiene que tener en cuenta la duración acumulada de la no ocupación, el número de inmuebles en manos de un mismo propietario dentro de la zona tensionada y si la propiedad o adquisición de los inmuebles es por parte de personas jurídicas.

El Reglamento establece expresamente que las medidas sobre viviendas vacías no se aplicarán cuando la falta de ocupación responda a causas justificadas por la situación del propietario como ausencia temporal por razones de trabajo, estudios o formación; motivos de salud, cuidado por dependencia o emergencia social, procesos de herencia o sucesión que se encuentren en trámites legales; impedimentos judiciales que imposibiliten la ocupación o el arrendamiento del inmueble o el estado de inhabitabilidad del inmueble.

Regulación específica para personas jurídicas

La nueva normativa establece que las Administraciones no pueden discriminar directa ni indirectamente por razones de nacionalidad ni por el Estado miembro de establecimiento en el caso de las personas jurídicas (empresas o sociedades). Ahora bien, abre la puerta a que las restricciones o medidas se puedan aplicar si se utiliza para un fin distinto a la residencia habitual o principal.

Dentro del marco permitido, las autoridades pueden aplicar instrumentos como reservar inmuebles con precios asequibles a categorías específicas de compradores, como primeros compradores o familias de ingresos medios y bajos. También se pueden exigir declaraciones sobre el uso previsto del inmueble antes de formalizar la compra.

Al regular el uso no residencial o la desocupación prolongada, las normas deben calibrarse evaluando de forma específica la adquisición por parte de personas jurídicas y el número de inmuebles acumulados por un mismo propietario en la zona tensionada.

Desde la Comisión se insta a las autoridades a considerar límites cuantitativos (topes), incentivos fiscales o regímenes transitorios antes de aplicar prohibiciones absolutas de adquisición. Todas estas medidas solo serán aplicables a los inmuebles adquiridos con posterioridad a la fecha de entrada en vigor de la medida. Las personas o entidades que hayan comprado con anterioridad no quedan sujetas a estas nuevas restricciones de adquisición.