Una administradora explica quién debe pagar las reparaciones de humedades en una comunidad de propietarios

Cuando el moho o el agua hacen acto de presencia en la pared del salón o del dormitorio, el instinto suele apuntar al vecino de arriba o al estado de la fachada. Sin embargo, saber de quién es realmente la responsabilidad de la reparación no siempre tiene una respuesta fácil.

“La regla general es determinar el origen de la avería o del daño y comprobar si afecta a un elemento común del edificio o a un elemento privativo”, afirma Ana Prego, administradora de fincas de la junta de gobierno del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Galicia (COAFGA), que advierte de que “no siempre el lugar donde se manifiesta el daño coincide con el lugar donde se encuentra su causa”.

Para aclarar la situación cuando surgen discrepancias o la complejidad de la avería lo requiere, la práctica habitual de las administraciones de fincas consiste en dar parte a la compañía de seguros comunitaria para que realice las comprobaciones necesarias.

“Si el origen no queda suficientemente acreditado, la comunidad puede encargar un informe técnico o pericial independiente”, señala Prego, que resuelve que una vez esclarecidas las causas el reparto de los costes está claro: si el origen está en un elemento común, como la fachada o la cubierta, la comunidad debe llevar a cabo la reparación; si proviene de una instalación o espacio privativo, corresponde al propietario.

Cuando las humedades surgen en paredes exteriores, la administradora pide prudencia y un procedimiento especialmente minucioso. “En este tipo de incidencias es fundamental no identificar automáticamente el lugar donde aparece la humedad con su origen”, asegura Prego, ya que la procedencia puede ser la fachada, pero también puede estar en la cubierta, en una terraza, una bajante o incluso en una instalación privativa.

Una vez que se determine que la filtración viene de la fachada, la comunidad está obligada a reparar el origen de esa entrada de agua, al tratarse de un elemento común. “Cuando además se han producido daños en el interior de una vivienda, el orden de actuación es importante: primero debe repararse correctamente la causa que los está provocando y, posteriormente, tramitar los daños a través del seguro de la comunidad cuando el siniestro esté incluido en las coberturas de la póliza”, detalla la experta, que subraya que “reparar o pintar una pared sin haber solucionado previamente la entrada de agua únicamente ocultará temporalmente el problema y es muy probable que la humedad vuelva a aparecer”.

Cuando no lo cubre el seguro

Un error frecuente entre los propietarios es confundir las coberturas de un seguro con la responsabilidad legal del edificio. “La obligación de conservar y reparar y la existencia de cobertura aseguradora son cuestiones distintas”, aclara Prego. Puede ocurrir que la comunidad sea civilmente responsable de un daño, pero que, debido a las condiciones particulares o exclusiones de la póliza contratada, la aseguradora no asuma el siniestro. En estos casos, la administradora confirma que la comunidad sigue teniendo la obligación de responder ante el afectado.

“La Ley de Propiedad Horizontal impone a la comunidad el deber de realizar las actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus elementos comunes”, recuerda la experta. “Si, además, la comunidad ya conoce la existencia de una deficiencia y no adopta las medidas necesarias para solucionarla, su falta de actuación adquiere especial relevancia a efectos de una posible reclamación”, añade.

Por ello, Prego aconseja documentar la incidencia, adoptar medidas provisionales si hay riesgo de agravamiento y promover la reparación sin demoras. “La prevención y una actuación temprana son especialmente importantes”, recalca, ya que ignorar una pequeña incidencia suele derivar en reparaciones mucho más costosas y posibles reclamaciones a largo plazo.

Ante la desesperación por los tiempos de reacción, algunos propietarios deciden contratar a un operario privado y reclamar el coste a la junta. Sin embargo, la administradora alude a la claridad de la ley al respecto: “Un propietario no debería intervenir unilateralmente sobre un elemento común y posteriormente limitarse a presentar la factura a la comunidad, la propia ley establece que cuando un propietario advierta la necesidad de reparaciones urgentes, debe comunicarlo sin dilación al administrador”.

Solo hay dos situaciones excepcionales en las que Prego confirma que procede la actuación directa por parte del propietario: una verdadera emergencia, en la que exista un riesgo inmediato de que se produzcan o agraven daños severos; o la inacción de la comunidad si el propietario ha comunicado la existencia de un problema, ha solicitado su reparación y la comunidad, pese a conocerlo, no adopta las medidas necesarias. “Existen pronunciamientos del Tribunal Supremo que han reconocido ese derecho cuando se han acreditado las circunstancias del caso, pero no se trata de un derecho automático”, matiza la profesional.