Canarias es la cuarta región de Europa con más pernoctaciones en pisos turísticos

La paradoja se repite. El turismo enfrenta una vez más dos realidades que conviven en Canarias. Por un lado, una demanda que no deja de crecer y mantiene al archipiélago entre los destinos más demandados de Europa. Por otro, un debate cada vez más intenso sobre el impacto que ese éxito tiene en el acceso a la vivienda, la movilidad, los servicios públicos y el territorio.

Según los últimos datos analizados por elDiario.es y la Urban Journalism Network, a través del infome elaborado por la Eurostar sobre las reservas en plataformas de Airbnb, Booking y Expedia, Canarias se sitúa como la cuarta región con mayor presión turística de Europa. En un espacio de apenas 7.447 kilómetros cuadrados, repartidos entre sus ocho islas habitadas, se registraron alrededor de 13.000 noches reservadas en viviendas turísticas por cada 1.000 habitantes, casi el doble que en comunidades como Andalucía o la Comunitat Valenciana, lo que refleja la elevada intensidad del uso turístico del territorio en relación con su población residente.

El auge de las viviendas turísticas tiene uno de sus principales epicentros en Tenerife. La isla concentra el mayor número de pernoctaciones del archipiélago y, entre 2018 y 2025, las noches de estancia prácticamente se duplicaron, pasando de 5,4 a 12,5 millones, un incremento del 132,9% que coloca a la provincia de Santa Cruz de Tenerife entre las que más actividad registran en España. El fenómeno se percibe con especial intensidad en Puerto de la Cruz, la séptima ciudad del país con mayor presión de este tipo de alojamientos, después de que las noches de estancia por cada 1.000 habitantes crecieran un 106,9% en esos siete años.

Este crecimiento coincide con el aumento del debate sobre la saturación turística y sus efectos sobre la calidad de vida de la población local. El malestar social se ha hecho visible en las numerosas manifestaciones celebradas durante los últimos años, donde miles de personas reclamaron acabar con el turismo masivo y avanzar hacia un modelo más sostenible.

Aunque el 60% de las reservas en viviendas turísticas correspondieron a visitantes internacionales, el turismo nacional también ha ganado peso en los últimos años. Desde 2018, el número de españoles que optan por este tipo de alojamiento dentro del territorio nacional se ha más que duplicado, una tendencia que ha contribuido a incrementar la presión sobre la oferta de viviendas turísticas en el archipiélago. También ha aumentado el número de pernoctaciones anuales en viviendas turísticas. Como contábamos, Tenerife es la isla con mayor incremento, pero a nivel regional, los extranjeros han pasado de pasar 11,2 noches en 2018 a más de 23 días en 2025. Este incremento ha intensificado la presión sobre la oferta de viviendas disponibles, ya que un mayor número de inmuebles permanece destinado al uso turistico gran parte del año, que limita a su vez el territorio destinado a viviendas de uso residencial por la condicion insular.

Este fenómeno tiene implicaciones tanto para el sector turístico como para el mercado residencial. Por un lado, consolida el peso de las viviendas vacacionales como alternativa a la oferta hotelera tradicional, pero inevitablemente reduce la disponibilidad de vivienda para la población residente y contribuye al encarecimiento de los precios del alquiler con mayor actividad turística. Además, el desplazamiento de parte de la demanda desde los hoteles hacia las viviendas turísticas modifica la distribución del gasto turístico y plantea nuevos retos para la planificación del destino, el equilibrio entre la actividad económica y el acceso a la vivienda, y la gestión sostenible de los recursos del archipiélago.

El antropólogo e investigador en turismo Claudio Milano asegura que sí “existe una descentralización” de la vivienda turística, pero que eso no está implicando una reducción en las zonas más turísticas, “no hay una relajación, sino al contrario”. Se le suma además el fenómeno de “estudiantes internacionales, nómadas digitales y residentes temporales, flotantes, que pasan unos meses en una ciudad” y pueden tensionar aún más el mercado de la vivienda. Asimismo, alerta que las regulaciones municipales o autonómicas tienen poco impacto porque “se enfrentan a multinacionales que no tienen sede fiscal en España” y “es complicado aplicar medidas disuasorias fiscales”, además de que existe “una falta de fiscalización real de su cumplimiento”. Y hay formas de saltárselas como empadronarse en una vivienda y después alquilar.

Canarias, destino de invierno para los extranjeros

El turista extranjero sigue prefiriendo los meses de invierno para visitar las islas. Diciembre y enero son los meses con mayor pernoctación en viviendas turísticas por habitante foráneo.

En el caso del turismo nacional, la ruleta cambia. Los españoles prefieren los meses de julio y agosto para pasar sus vacaciones en Canarias, aunque incluso en esa temporada siguen pernoctando más extranjeros que españoles, con 189 más por cada 1.000 habitantes.

Esta marcada estacionalidad, unida al crecimiento de las estancias de larga duración y al aumento de la demanda de viviendas turísticas, ha intensificado el debate sobre los efectos de este modelo de alojamiento en el mercado residencial canario. Diversos especialistas señalan que la expansión de las viviendas vacacionales está contribuyendo a transformar el uso del parque de viviendas y a incrementar la presión sobre el acceso a la vivienda.

El Gobierno de Canarias echó el freno de mano al alquiler vacacional tras las masivas protestas sociales en la isla y optó por aprobar la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas con el objetivo de atajar la crisis de la vivienda y evitar que los residentes se vayan de sus barrios. Esta normativa prohíbe dar de alta a nuevos pisos turísticos durante cinco años (salvo que los ayuntamientos demuestren que tienen espacio para ellos) y veta por completo el uso vacacional en las viviendas protegidas (VPO). Con un tope general del 10% por municipio, esta ley pretende devolver el control del territorio a las comunidades de vecinos y a los alcaldes, quienes ahora tienen el poder de decidir dónde y cuántos turistas pueden alojarse en suelo residencial para evitar el colapso del archipiélago.

Sin embargo, aunque la medida ha conseguido paralizar el ascenso de los pisos turísticos, no ha logrado rebajar la presión de la crisis de la vivienda. El geógrafo Agustín Cocola, miembro del Grupo de Investigación en Análisis Territorial y Estudios Turísticos de la Universitat Rovira i Virgili, en Catalunya, asegura que “el alquiler turístico ya ha transformado estructuralmente muchos mercados locales y, aunque el crecimiento se frene, el volumen acumulado sigue siendo muy alto. Por tanto, hablaría más de una fase de ajuste que de un cambio de tendencia con efectos claros sobre el acceso a la vivienda”.

Por su parte, el economista especialista en vivienda de la consultora Ksnet, Pablo Tucat, sostiene que medidas como las limitaciones municipales o el registro único estatal, tumbado recientemente por el Supremo, deberían tener algún efecto y alerta de e “limitaciones de recursos públicos a la hora de fiscalizar”. “Las multas a las viviendas turísticas han sido elevadas, por lo que también deberían disuadir”, añade.

El investigador Claudio Milano también se refiere a una “turistificación de la vida cotidiana” y sostiene que existen “evidencias científicas de sobra” sobre el impacto de este fenómeno en los precios de la vivienda. Según explica, “a partir de las plataformas, el turismo se mete en nuestras fincas”, al favorecer la incorporación de viviendas residenciales al mercado turístico. En su opinión, “nunca hubo tanta presión como en los últimos 15 años”, ya que una parte creciente del parque residencial se ha orientado al alojamiento turístico y al alquiler temporal, modalidades que ofrecen una rentabilidad superior al alquiler residencial tradicional.