Para miles de propietarios de viviendas construidas durante el desarrollo urbanístico de mediados del siglo XX en España, el término aluminosis es sinónimo de pesadilla hecha realidad. También conocida como “la enfermedad del hormigón”, se trata de una degradación estructural provocada por el uso de cemento aluminoso o con una proporción inadecuada de aluminio, que puede poner en peligro la estructura del edificio. 

“No todos los edificios construidos con cemento aluminoso presentan necesariamente aluminosis o riesgo estructural inmediato. Sin embargo, la mera presencia del material puede afectar al valor del inmueble y generar conflictos en una compraventa”, advierte Josep Mª Güell, abogado inmobiliario en Habitat Abogados. Son factores como la humedad o una mala ventilación los que pueden desencadenar un proceso químico que provoca la pérdida de resistencia del hormigón, haciendo que las viguetas se vuelvan porosas y frágiles.

En Catalunya, la incidencia es especialmente notable “en edificios construidos durante los años 60, que los estudios cifran en un 50%, especialmente en determinadas zonas urbanas”, asegura el abogado. Los síntomas son visibles, aclara, e incluyen “la presencia de humedades, fisuras, deformaciones o pérdida de resistencia estructural”, además aconseja estar informado sobre antecedentes de aluminosis en la misma finca o en edificios similares de la zona.

Una patología reclamable

En un mercado inmobiliario tan asfixiante como el actual, el experto aconseja no dejarse llevar por la prisa al firmar una compraventa en edificios de cierta antigüedad. “Antes de comprar conviene solicitar información al vendedor sobre el estado estructural del edificio, revisar actas de comunidad e informes técnicos, comprobar si existen derramas o antecedentes de aluminosis, y dejar constancia documental en el contrato”, incide.

De hecho, la recomendación del abogado para los compradores más cautos es encargar la cata de una viga o un análisis preventivo. “Se trata de una prueba relativamente económica que puede evitar conflictos posteriores tanto para el comprador como para el vendedor”, detalla, especialmente teniendo en cuenta que el desconocimiento del vendedor sobre el estado de la finca no siempre le exime de su responsabilidad legal.

Enfrentarse a la aluminosis

Si la sospecha se confirma, “los propietarios y la comunidad tienen la obligación legal de conservar el edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad”, informa Güell. En la práctica, esto puede implicar “encargar informes técnicos periódicos, realizar controles estructurales, adoptar medidas preventivas, ejecutar obras de rehabilitación o refuerzo, e incluso desalojos parciales o totales en casos graves”, enumera. 

Desde el punto de vista legal, la presencia de esta patología puede considerarse un vicio oculto, afirma el experto, es decir, un defecto reclamable: “Cuando existe aluminosis desarrollada o deterioro estructural, la situación puede incluso justificar la resolución de la compraventa”.

Para quienes se encuentren en esta situación de sospecha sobre su nueva vivienda, Güell anima a actuar rápidamente, primero reuniendo toda la documentación disponible, “actas de comunidad, informes técnicos, derramas o antecedentes”, apunta.

Después, conviene “encargar una prueba de laboratorio o test de aluminosis y consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario, para revisar contratos y plazos legales, y solicitar un informe pericial que permita valorar el alcance del problema y las posibles reclamaciones”, resume el experto, que subraya que “actuar pronto puede ser clave para evitar la pérdida de acciones legales o dificultades probatorias”.

También existen ayudas públicas y programas de financiación para comunidades o localidades que deben afrontar rehabilitaciones estructurales, aunque “dependen de cada convocatoria y administración”, señala el abogado.

“Immer mehr deutsche Immobilienbesitzer auf Mallorca interessieren sich für den Pacto Sucesorio” (“cada vegada més propietaris alemanys a Mallorca s'interessen pel Pacte Successori”). L'afirmació la fa un dels despatxos especialitzats en clients estrangers amb propietats a Balears, que resumeix d'aquesta manera la transformació d'una antiga institució del dret civil balear, la definició successòria -lligada des de l'edat mitjana a les herències familiars i a la transmissió tradicional del patrimoni mallorquí-, en una sofisticada eina d'“optimització” fiscal i “planificació successòria transfronterera”. Mentre milers de residents afronten preus de compra i lloguer inassumibles per a la gran majoria, part de l'ecosistema jurídic-fiscal promociona l'illa com l'escenari ideal per a “Erben & Schenken” (“heretar i donar”).

La definició successòria -nascuda fa segles per ordenar el repartiment familiar de béns i preservar la continuïtat patrimonial- permet avançar l'herència en vida sempre que l'hereu renunciï anticipadament a la legítima que li correspondria en el futur. La importància d'aquesta figura resideix en un tractament fiscal que, en molts casos, resulta més favorable que el de les donacions tradicionals i en un elevat blindatge jurídic que dificulta revertir o impugnar la transmissió una vegada formalitzada. A través d'aquests pactes, les famílies poden decidir en vida qui rep què, evitar incerteses futures i ordenar la successió amb precisió, transformant l'herència, en la pràctica, en una operació planificada i executada abans de la mort.

L'elevat pes del comprador estranger a les Balears, tanmateix, ha impulsat l'interès internacional -especialment europeu- per la definició successòria: amb l'auge dels pactes hereditaris, Mallorca ha vist proliferar un ecosistema d'assessories internacionals, family offices i despatxos especialitzats en planificació fiscal i transmissió patrimonial dirigits a propietaris estrangers amb patrimoni i inversions a les illes, sobretot alemanys, britànics, suïssos i austríacs.

La mateixa terminologia utilitzada per aquests despatxos reflecteix el grau de refinament assolit pel negoci patrimonial a Mallorca: algunes firmes ofereixen directament serveis de “Steuer–und Vermögensplanung für deutsche Familien” (“planificació fiscal i patrimonial per a famílies alemanyes”), prometen “maximale Kontrolle über ihr Erbe” (“màxim control sobre l'herència”) i anuncien estratègies per “reduir la càrrega fiscal de manera legal i eficient”. Una d'aquestes arriba a assenyalar que la major de les Balears s'ha convertit en un “Steuerparadies” (“paradís fiscal”) per conservar, transmetre i blindar patrimoni immobiliari entre generacions, consolidant-se com “un centre estratègic per a la planificació patrimonial”.

L'elevat pes del comprador estranger a Balears, els avantatges fiscals associats a aquestes operacions i el fort blindatge jurídic que dificulta revertir o impugnar la transmissió una vegada formalitzada han impulsat l'interès internacional -especialment europeu- per la definició successòria

L'expansió internacional d'aquestes fórmules successòries es produeix en un context marcat per la creixent pressió immobiliària sobre Balears, on l'encariment sostingut de l'habitatge, l'increment dels inversors immobiliaris, la concentració de propietats en mans de grans tenidors, l'expansió del lloguer vacacional i l'escassetat d'habitatge públic han convertit l'accés residencial en un dels principals problemes socials de les illes.

Des de fa anys, ciutadans d'altres països -alemanys, britànics i francesos al capdavant- amb elevada capacitat adquisitiva competeixen en el mercat immobiliari balear per propietats els preus de les quals resulten inassequibles per a gran part de la població resident. El 2025, el 29,8% de les operacions de compravenda i el 15,2% de les hipoteques van estar protagonitzades per compradors internacionals, molt per damunt de la mitjana estatal: la demanda es va incrementar fins a les 97.500 transaccions, enfront de les prop de 93.000 del 2024, d'acord a les dades recentment publicades pel Col·legi de Registradors de la Propietat, Béns Mobles i Mercantils.

En aquest context, Mallorca ha deixat de ser únicament una destinació residencial o turística per convertir-se també en un espai de planificació patrimonial internacional lligat a grans revaloritzacions immobiliàries. Algunes publicacions dirigides a propietaris europeus destaquen precisament l'atractiu d'utilitzar pactes successoris sobre immobles amb “elevades plusvàlues encara no gravades”, consolidant una lògica en la qual l'habitatge apareix no només com a residència, sinó també com a actiu hereditari i fiscal. Una situació a la qual se suma el gir tributari impulsat PP i Vox en la seva batalla per reduir al màxim la recaptació fiscal. Tot just arrencar l'actual legislatura, el Govern de Marga Prohens va suprimir l'impost de successions i donacions, una mesura amb la qual els més rics han deixat de pagar a les arques públiques prop de 400 milions d'euros.

L'atractiu fiscal balear

En els darrers anys, la jurisprudència balear ha reforçat la definició successòria com una figura especialment sòlida i difícil de revertir. Ho reflecteix, entre altres resolucions consultades per elDiario.es, una sentència dictada el 2024 per l'Audiència Provincial de Palma, que va rebutjar que una dona de 91 anys pogués recuperar els immobles entregats al seu fill mitjançant definició successòria després d'acusar-lo d'apropiar-se dels seus diners. El tribunal va concloure que el pacte no podia revocar-se com una donació ordinària precisament per la seva naturalesa contractual. En un altre cas, els magistrats varen rebutjar la reclamació d'un fill que exigia més de 67.000 euros en considerar que una finca transmesa en vida a la seva germana mitjançant definició successòria havia alterat l'equilibri hereditari familiar.

L'Audiència Provincial de Palma va rebutjar que una dona de 91 anys pogués recuperar els immobles lliurats al seu fill mitjançant definició successòria després d'acusar-lo d'apropiar-se dels seus diners. El tribunal va concloure que el pacte no podia revocar-se com una donació ordinària precisament per la seva naturalesa contractual

L'amplitud d'aquestes figures arriba fins i tot als menors d'edat. En una sentència del passat mes de març, el Tribunal Superior de Justícia de Balears (TSJIB) va concloure que un menor d'edat major de 16 anys pot renunciar vàlidament a la seva legítima en un pacte successori encara que no estigui emancipat. El cas partia d'una liquidació de l'impost sobre successions i donacions realitzada per l'Agència Tributària autonòmica (ATIB), que va considerar que una escriptura de definició atorgada a favor d'una menor havia de tributar com una donació ordinària. L'Administració entenia que, en no estar emancipada, la menor mancava de capacitat per renunciar als seus drets successoris. Tanmateix, el tribunal rebutja aquesta interpretació i assenyala que la normativa balear no prohibeix expressament aquest supòsit. Davant aquest silenci, sosté que s'ha d'aplicar de manera supletòria el Codi Civil, concretament l'article 166, que permet als menors majors de 16 anys actuar amb consentiment en document públic i amb l'assistència dels seus representants legals.

De l'Edat Mitjana a les herències “optimitzades”

La definició successòria enfonsa les seves arrels en el dret civil mallorquí medieval, consolidat després de la conquesta de Jaume I i desenvolupat per la Corona d'Aragó com un mecanisme per ordenar la transmissió del patrimoni familiar i evitar conflictes hereditaris. En una societat tradicionalment basada en la continuïtat de la casa i la propietat, aquests pactes permetien distribuir béns en vida i assegurar l'estabilitat del llinatge. Avui, segles després, aquella institució històrica ha fet el salt de les notaries locals a les publicacions dirigides a clients estrangers d'elevat poder adquisitiu, als quals ofereixen serveis de nachfolgeplanung -planificació successòria- i detallen fins i tot com utilitzar aquesta figura evitant determinades càrregues fiscals associades a les donacions convencionals.

La definició successòria enfonsa les seves arrels en el dret civil mallorquí medieval, consolidat després de la conquesta de Jaume I i desenvolupat per la Corona d'Aragó com un mecanisme per ordenar la transmissió del patrimoni familiar i evitar conflictes hereditaris

Un dels despatxos especialitzats en clients alemanys, Stein & Partner -entre les especialitats del qual es troba l'“estructuració d'inversions i empreses per a l'optimització fiscal”- descriu els pactes successoris balears com a eines de “planificació successòria transfronterera” i admet que “molts ciutadans europeus” estan utilitzant aquestes fórmules per transferir en vida immobles als seus fills a Mallorca. En una de les seves publicacions, assegura que “moltes famílies a Balears utilitzen aquesta possibilitat de planificació fiscal especialment per a immobles amb elevades plusvàlues encara no gravades”. Una altra de les webs, Mallorca Tax, encapçala un dels seus posts amb el títol The Balearic Pacto Sucesorio Explained for Foreign Property Owners.

El contrast fiscal entre Alemanya i Balears apareix de manera recurrent en aquest tipus de publicacions. Part de l'“atractiu” que aquests despatxos atorguen als pactes successoris a les illes s'alimenta també de la comparació fiscal amb altres països europeus. Algunes publicacions jurídiques alemanyes destaquen que les herències i donacions entre familiars directes a les illes gaudeixen de bonificacions pràcticament inexistents a Alemanya, presentant l'arxipèlag com un territori pràcticament lliure d'imposts per heretar o donar.

La batalla jurídica pels estrangers residents

Un dels grans punts d'inflexió d'aquestes operacions es va produir el 2016, quan el Tribunal Suprem (TS) va establir que la transmissió de béns mitjançant pacte successori no generava guany patrimonial a l'IRPF per a qui els cedia, equiparant-la fiscalment a una herència i reforçant així el seu atractiu davant les donacions tradicionals. La decisió va convertir la definició balear en una fórmula molt més avantatjosa que la donació tradicional, especialment per transmetre immobles revaloritzats. “És així des del moment en què el donatari tributarà al tipus del 0% –i, en alguns casos, a l'1%– per l'Impost de Successions i Donacions, mentre que el donant està exempt de tributar per l'IRPF”, explica a elDiario.es el vicedegà del Col·legi Notarial de Balears, Bartolomé Bibiloni. El notari admet que la reduïda fiscalitat ha estat un dels factors decisius en l'auge recent d'aquestes operacions.

Un dels grans punts d'inflexió d'aquestes operacions es va produir el 2016, quan el Tribunal Suprem va establir que la transmissió de béns mitjançant pacte successori no generava guany patrimonial en l'IRPF per a qui els cedía, equiparant-la fiscalment a una herència i reforçant així el seu atractiu enfront de les donacions tradicionals

Quant a l'accés d'estrangers a aquesta figura, la Compilació del Dret Civil balear –la normativa civil pròpia de les illes– exigia tradicionalment que qui atorgàs una definició successòria tengués “veïnatge civil mallorquí”, una condició jurídica vinculada a l'arrelament en un territori amb dret civil propi i que els ciutadans estrangers no podien adquirir formalment. Aquest requisit limitava l'accés als pactes successoris a aquells que ostentaven aquesta vinculació civil específica.

La controvèrsia va esclatar el 2019, quan la Direcció General dels Registres i del Notariat va rebutjar la inscripció d'una definició successòria atorgada per una ciutadana francesa resident a Mallorca a favor dels seus fills en considerar precisament que una estrangera no podia tenir veïnatge civil mallorquí.

Tanmateix, l'Audiència Provincial de Palma i posteriorment el TSJIB varen desmuntar aquesta interpretació en aplicar el Reglament Europeu de Successions, que situa la residència habitual -i no el veïnatge civil- com a principal criteri de connexió. La decisió ampliava de facto l'abast dels pactes successoris balears: els estrangers considerats residents a les illes, és a dir, Balears constituís el seu principal centre de vida personal o familiar, també podien acollir-se a aquestes figures històriques del dret civil balear. Allò que durant segles havia funcionat com una institució lligada a famílies mallorquines passava així a convertir-se en una eina accessible per a residents internacionals amb patrimoni immobiliari a Balears.

La controvèrsia va esclatar el 2019, quan la Direcció General dels Registres i del Notariat va rebutjar la inscripció d'una definició successòria atorgada per una dona francesa resident a Mallorca a favor dels seus fills en considerar que una estrangera no podia tenir veïnatge civil mallorquí. Els tribunals van desmuntar aquesta interpretació en aplicar el Reglament Europeu de Successions, que situa la residència habitual com a principal criteri de connexió

La llei que va consolidar el fenomen

El fenomen es va acabar de consolidar amb l'aprovació de la llei 8/2022 de successió voluntària paccionada o contractual de les Illes Balears, una norma que va reconèixer expressament la necessitat d'adaptar els pactes successoris al seu “protagonisme actual”. La reforma va modernitzar i ampliar la regulació d'aquestes històriques figures, va aclarir aspectes que havien generat conflictes interpretatius i va introduir noves possibilitats –com els pactes entre padrins i nets– per respondre a la seva creixent utilització com a eina de planificació patrimonial i successòria.

A parer de Bibiloni, la normativa ha representat una “fita important” en el dret civil balear “en ser la primera i, possiblement, l'única llei sectorial que tracta dels pactes successoris a tot el territori nacional”. “El mèrit de la llei ha estat regular [la definició successòria] amb més detall, desenvolupar alguns dels seus aspectes i deixar algunes idees perfectament clares per tal d'evitar les confusions que es produïen, especialment en l'àmbit fiscal”, subratlla el notari, qui va ser president del Consell Assessor del Dret Civil de les Illes Balears entre els anys 2018 i 2023, període durant el qual es va aprovar la norma. És autor, a més, del Manual Civil i Fiscal dels pactes successoris en el Dret Civil de les Illes Balears.

La Llei balear 8/2022 de successió pactada o contractual ha representat una fita important en el nostre Dret civil, en ser la primera i, possiblement, l'única llei sectorial que tracta dels pactes successoris en tot el territori nacional

Bartolomé Bibiloni — Vicedegà del Col·legi Notarial de Balears

La internacionalització dels pactes successoris balears va generar un profund debat dins l'àmbit jurídic. El catedràtic de Dret Civil de la Universitat de les Illes Balears Pedro Antonio Munar considera que el fenomen s'ha d'analitzar amb matisos i rebutja interpretar l'obertura de la definició successòria a residents estrangers com una anomalia jurídica. En declaracions a elDiario.es, recorda que el Reglament Europeu de Successions va introduir precisament el criteri de la residència habitual per determinar la llei aplicable a les herències en contextos de mobilitat internacional. “No és que un senyor digui: ‘Tenc una casa a Mallorca’ i ja està. Ha d'acreditar una residència habitual real a Balears”.

Munar subratlla, a més, una paradoxa jurídica: mentre un ciutadà alemany o estatunidenc resident habitual a Mallorca pot acollir-se al dret civil balear i utilitzar pactes successoris, un espanyol amb veïnatge civil comú –“de Guadalajara, per exemple”– no pot fer-ho encara que visqui temporalment a les illes, perquè la seva successió continua regint-se pel Codi Civil estatal. No existeix una discriminació, sosté, perquè la llei aplicable no és la mateixa per a l'europeu que per a l'espanyol que no tengui veïnatge civil balear. El jurista insisteix, a més, que l'auge actual no pot explicar-se únicament per raons fiscals: “Avui a Balears les donacions entre pares i fills també estan pràcticament bonificades”, apunta, assenyalant que en alguns casos “fins i tot és més fàcil fer una donació que un pacte successori”.

El catedràtic de Dret Civil de la UIB Pere Antoni Munar subratlla una paradoxa jurídica: mentre un ciutadà alemany o nord-americà resident habitual a Mallorca es pot acollir al dret civil balear i utilitzar pactes successoris, un espanyol amb veïnatge civil comú no pot fer-ho encara que visqui temporalment a les illes, perquè la seva successió continua regint-se pel Codi Civil estatal

Herències en vida i crisi d'habitatge

El vicedegà del Col·legi Notarial assenyala, per la seva banda, que els “importants avantatges” que ofereixen els pactes successoris “també beneficien els estrangers”. “Els estrangers residents a les nostres illes, de la nacionalitat que sigui, poden atorgar un pacte successori, de definició o de liquidació, com els naturals d'aquestes, és a dir, com qui ostenta el veïnatge civil balear. Les discussions que es pogueren plantejar en un moment anterior varen quedar resoltes, primer, pel TSJIB i, després, per la mateixa Llei 8/2022, ja de manera definitiva”, recalca.

El notari, tanmateix, rebutja que existeixi un ús generalitzat d'aquestes figures en resposta a una “estratègia determinada” per part dels compradors estrangers. Segons assenyala, es tracta d'una “tendència per la qual s'inclinen aquells que duen vivint o habitant per períodes una propietat que posseeixen a les illes, i que, en tenir ja una edat avançada, desitgen cedir-la als seus fills”. “No és freqüent que es comprin els immobles pensant en aquesta futura possibilitat”, sentencia.

Bibiloni conclou que l'auge dels pactes successoris també ha incidit “en la millora de les relacions familiars”: “No és el mateix reunir tots els membres d'una família vivint els pares que quan ha mort algun d'ells -o ambdós-”, afirma. Al seu judici, la creixent utilització d'aquestes fórmules es relaciona a més amb el problema d'accés a l'habitatge, especialment entre els més joves. “Amb els pactes successoris els pares estan disposats a desprendre's d'alguna propietat per facilitar que els fills es puguin permetre una residència a baix cost”, sentencia.

“Immer mehr deutsche Immobilienbesitzer auf Mallorca interessieren sich für den Pacto Sucesorio” (“cada vez más propietarios alemanes en Mallorca se interesan por el Pacto Sucesorio”). La afirmación la realiza uno de los bufetes especializados en clientes extranjeros con propiedades en Balears, que resume de este modo la transformación de una antigua institución del derecho civil balear, la definición sucesoria –ligada desde la Edad Media a las herencias familiares y a la transmisión tradicional del patrimonio mallorquín–, en una sofisticada herramienta de “optimización” fiscal y “planificación sucesoria transfronteriza”. Mientras miles de residentes afrontan precios de compra y alquiler inasumibles para la gran mayoría, parte del ecosistema jurídico-fiscal promociona la isla como el escenario ideal para “Erben & Schenken” (“heredar y donar”).

La definición sucesoria –nacida siglos atrás para ordenar el reparto familiar de bienes y preservar la continuidad patrimonial– permite adelantar la herencia en vida siempre que el heredero renuncie anticipadamente a la legítima que le correspondería en el futuro. La importancia de esta figura reside en un tratamiento fiscal que, en muchos casos, resulta más favorable que el de las donaciones tradicionales y en un elevado blindaje jurídico que dificulta revertir o impugnar la transmisión una vez formalizada. A través de estos pactos, las familias pueden decidir en vida quién recibe qué, evitar incertidumbres futuras y ordenar la sucesión con precisión, transformando la herencia, en la práctica, en una operación planificada y ejecutada antes del fallecimiento.

El elevado peso del comprador extranjero en Balears, sin embargo, ha impulsado el interés internacional –especialmente europeo– por la definición sucesoria: con el auge de los pactos hereditarios, Mallorca ha visto proliferar un ecosistema de asesorías internacionales, family offices y despachos especializados en planificación fiscal y transmisión patrimonial dirigidos a propietarios extranjeros con patrimonio e inversiones en las islas, sobre todo alemanes, británicos, suizos y austríacos.

La propia terminología utilizada por estos despachos refleja el grado de refinamiento alcanzado por el negocio patrimonial en Mallorca: algunas firmas ofrecen directamente servicios de “Steuer–und Vermögensplanung für deutsche Familien” (“planificación fiscal y patrimonial para familias alemanas”), prometen “maximale Kontrolle über ihr Erbe” (“máximo control sobre la herencia”) y anuncian estrategias para “reducir la carga fiscal de forma legal y eficiente”. Una de estas ellas llega a señalar que la mayor de las Balears se ha convertido en un “Steuerparadies” (“paraíso fiscal”) para conservar, transmitir y blindar patrimonio inmobiliario entre generaciones, consolidándose como “un centro estratégico para la planificación patrimonial”.

El elevado peso del comprador extranjero en Balears, las ventajas fiscales asociadas a estas operaciones y el fuerte blindaje jurídico que dificulta revertir o impugnar la transmisión una vez formalizada han impulsado el interés internacional -especialmente europeo- por la definición sucesoria

La expansión internacional de estas fórmulas sucesorias se produce en un contexto marcado por la creciente presión inmobiliaria sobre Balears, donde el encarecimiento sostenido de la vivienda, el incremento de los inversores inmobiliarios, la concentración de propiedades en manos de grandes tenedores, la expansión del alquiler vacacional y la escasez de vivienda pública han convertido el acceso residencial en uno de los principales problemas sociales de las islas.

Desde hace años, ciudadanos de otros países –alemanes, británicos y franceses a la cabeza– con elevada capacidad adquisitiva compiten en el mercado inmobiliario balear por propiedades cuyos precios resultan inasumibles para gran parte de la población residente. En 2025, el 29,8% de las operaciones de compraventa y el 15,2% de las hipotecas estuvieron protagonizadas por compradores internacionales, muy por encima de la media estatal: la demanda se incrementó hasta las 97.500 transacciones, frente a las cerca de 93.000 de 2024, de acuerdo a los datos recién publicados por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles.

En este contexto, Mallorca ha dejado de ser únicamente un destino residencial o turístico para convertirse también en un espacio de planificación patrimonial internacional ligado a grandes revalorizaciones inmobiliarias. Algunas publicaciones dirigidas a propietarios europeos destacan precisamente el atractivo de utilizar pactos sucesorios sobre inmuebles con “elevadas plusvalías aún no gravadas”, consolidando una lógica en la que la vivienda aparece no solo como residencia, sino también como activo hereditario y fiscal. Una situación a la que se suma el giro tributario impulsado PP y Vox en su batalla por reducir al máximo la recaudación fiscal. Nada más arrancar la actual legislatura, el Govern de Marga Prohens suprimió el impuesto de sucesiones y donaciones, una medida con la que los más ricos han dejado de pagar a las arcas públicas cerca de 400 millones de euros.

El atractivo fiscal balear

En los últimos años, la jurisprudencia balear ha reforzado la definición sucesoria como una figura especialmente sólida y difícil de revertir. Lo refleja, entre otras resoluciones consultadas por elDiario.es, una sentencia dictada en 2024 por la Audiencia Provincial de Palma, que rechazó que una mujer de 91 años pudiera recuperar los inmuebles entregados a su hijo mediante definición sucesoria tras acusarle de apropiarse de su dinero. El tribunal concluyó que el pacto no podía revocarse como una donación ordinaria precisamente por su naturaleza contractual. En otro caso, los magistrados rechazaron la reclamación de un hijo que exigía más de 67.000 euros al considerar que una finca transmitida en vida a su hermana mediante definición sucesoria había alterado el equilibrio hereditario familiar.

La Audiencia Provincial de Palma rechazó que una mujer de 91 años pudiera recuperar los inmuebles entregados a su hijo mediante definición sucesoria tras acusarle de apropiarse de su dinero. El tribunal concluyó que el pacto no podía revocarse como una donación ordinaria precisamente por su naturaleza contractual

La amplitud de estas figuras llega incluso a los menores de edad. En una sentencia del pasado mes de marzo, el Tribunal Superior de Justicia de Balears (TSJIB) concluyó que un menor de edad mayor de 16 años puede renunciar válidamente a su legítima en un pacto sucesorio aunque no esté emancipado. El caso partía de una liquidación del impuesto sobre sucesiones y donaciones realizada por la Agencia Tributaria autonómica (ATIB), que consideró que una escritura de definición otorgada en favor de una menor debía tributar como donación ordinaria. La Administración entendía que, al no estar emancipada, la menor carecía de capacidad para renunciar a sus derechos sucesorios. Sin embargo, el tribunal rechaza esta interpretación y señala que la normativa balear no prohíbe expresamente este supuesto. Ante ese silencio, sostiene que debe aplicarse de forma supletoria el Código Civil, en concreto el artículo 166, que permite a los menores mayores de 16 años actuar con consentimiento en documento público y con la asistencia de sus representantes legales.

De la Edad Media a las herencias “optimizadas”

La definición sucesoria hunde sus raíces en el derecho civil mallorquín medieval, consolidado tras la conquista de Jaume I y desarrollado por la Corona de Aragón como un mecanismo para ordenar la transmisión del patrimonio familiar y evitar conflictos hereditarios. En una sociedad tradicionalmente basada en la continuidad de la casa y la propiedad, estos pactos permitían distribuir bienes en vida y asegurar la estabilidad del linaje. Hoy, siglos después, aquella institución histórica ha saltado de las notarías locales a las publicaciones dirigidas a clientes extranjeros de elevado poder adquisitivo, a quienes ofrecen servicios de nachfolgeplanung –planificación sucesoria– y detallan incluso cómo utilizar esta figura evitando determinadas cargas fiscales asociadas a las donaciones convencionales.

La definición sucesoria hunde sus raíces en el derecho civil mallorquín medieval, consolidado tras la conquista de Jaume I y desarrollado por la Corona de Aragón como un mecanismo para ordenar la transmisión del patrimonio familiar y evitar conflictos hereditarios

Uno de los despachos especializados en clientes alemanes, Stein & Partner –entre cuyas especialidades se encuentra la “estructuración de inversiones y empresas para la optimización fiscal”– describe los pactos sucesorios baleares como herramientas de “planificación sucesoria transfronteriza” y admite que “muchos ciudadanos europeos” están utilizando estas fórmulas para transferir en vida inmuebles a sus hijos en Mallorca. En una de sus publicaciones, asegura que “muchas familias en Baleares utilizan esta posibilidad de planificación fiscal especialmente para inmuebles con elevadas plusvalías aún no gravadas”. Otra de las webs, Mallorca Tax, encabeza uno de sus post con el título The Balearic Pacto Sucesorio Explained for Foreign Property Owners.

El contraste fiscal entre Alemania y Balears aparece de forma recurrente en este tipo de publicaciones. Parte del 'atractivo' que estos despachos otorgan a los pactos sucesorios en las islas se alimenta también de la comparación fiscal con otros países europeos. Algunas publicaciones jurídicas alemanas destacan que las herencias y donaciones entre familiares directos en las islas disfrutan de bonificaciones prácticamente inexistentes en Alemania, presentando el archipiélago como un territorio prácticamente libre de impuestos para heredar o donar.

La batalla jurídica por los extranjeros residentes

Uno de los grandes puntos de inflexión de estas operaciones se produjo en 2016, cuando el Tribunal Supremo (TS) estableció que la transmisión de bienes mediante pacto sucesorio no generaba ganancia patrimonial en el IRPF para quien los cedía, equiparándola fiscalmente a una herencia y reforzando así su atractivo frente a las donaciones tradicionales. La decisión convirtió la definición balear en una fórmula mucho más ventajosa que la donación tradicional, especialmente para transmitir inmuebles revalorizados. “Es así desde el momento en que el donatario tributará al tipo del 0% –y, en algunos casos, al 1%– por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, mientras que el donante está exento de tributar por el IRPF”, explica a elDiario.es el vicedecano del Colegio Notarial de Balears, Bartolomé Bibiloni. El notario admite que la reducida fiscalidad ha sido uno de los factores decisivos en el auge reciente de estas operaciones.

Uno de los grandes puntos de inflexión de estas operaciones se produjo en 2016, cuando el Tribunal Supremo (TS) estableció que la transmisión de bienes mediante pacto sucesorio no generaba ganancia patrimonial en el IRPF para quien los cedía, equiparándola fiscalmente a una herencia y reforzando así su atractivo frente a las donaciones tradicionales

En cuanto al acceso de extranjeros a esta figura, la Compilación del Derecho Civil balear –la normativa civil propia de las islas– exigía tradicionalmente que quien otorgara una definición sucesoria tuviera “vecindad civil mallorquina”, una condición jurídica vinculada al arraigo en un territorio con derecho civil propio y que los ciudadanos extranjeros no podían adquirir formalmente. Ese requisito limitaba el acceso a los pactos sucesorios a quienes ostentaban esa vinculación civil específica.

La controversia estalló en 2019, cuando la Dirección General de los Registros y del Notariado rechazó la inscripción de una definición sucesoria otorgada por una ciudadana francesa residente en Mallorca a favor de sus hijos al considerar precisamente que una extranjera no podía tener vecindad civil mallorquina.

Sin embargo, la Audiencia Provincial de Palma y posteriormente el TSJIB desmontaron esa interpretación al aplicar el Reglamento Europeo de Sucesiones, que sitúa la residencia habitual -y no la vecindad civil- como principal criterio de conexión. La decisión ampliaba de facto el alcance de los pactos sucesorios baleares: los extranjeros considerados residentes en las islas, es decir, que Balears constituyera su principal centro de vida personal o familiar-, también podían acogerse a estas figuras históricas del derecho civil balear. Lo que durante siglos había funcionado como una institución ligada a familias mallorquinas pasaba así a convertirse en una herramienta accesible para residentes internacionales con patrimonio inmobiliario en Balears.

La controversia estalló en 2019, cuando la Dirección General de los Registros y del Notariado rechazó la inscripción de una definición sucesoria otorgada por una mujer francesa residente en Mallorca a favor de sus hijos al considerar que una extranjera no podía tener vecindad civil mallorquina. Los tribunales desmontaron esa interpretación al aplicar el Reglamento Europeo de Sucesiones, que sitúa la residencia habitual como principal criterio de conexión

La ley que consolidó el fenómeno

El alcance internacional de esta figura terminó de consolidarse con la aprobación de la ley 8/2022 de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears, una norma que reconoció expresamente la necesidad de adaptar los pactos sucesorios a su “protagonismo actual”. La reforma modernizó y amplió la regulación de estas históricas figuras, clarificó aspectos que habían generado conflictos interpretativos e introdujo nuevas posibilidades –como los pactos entre abuelos y nietos– para responder a su creciente utilización como herramienta de planificación patrimonial y sucesoria.

A juicio de Bibiloni, la normativa ha representado un “hito importante” importante en el Derecho civil balear “al ser la primera y, posiblemente, la única ley sectorial que trata de los pactos sucesorios en todo el territorio nacional”. “El mérito de la ley ha sido regular [la definición sucesoria] con más detalle, desarrollar algunos de sus aspectos y dejar alguna ideas perfectamente claras a fin de evitar las confusiones que se producían, en especial en el ámbito fiscal”, subraya el notario, quien fue presidente del Consell Asesor del Derecho civil de las Illes Balears entre los años 2018 y 2023, periodo durante el cual se aprobó la norma. Es autor, además, del Manual Civil y Fiscal de los pactos sucesorios en el Derecho Civil de las Illes Balears.

La Ley balear 8/2022 de sucesión paccionada o contractual ha representado un hito importante en nuestro Derecho civil, al ser la primera y, posiblemente, la única ley sectorial que trata de los pactos sucesorios en todo el territorio nacional

Bartolomé Bibiloni — Vicedecano del Colegio Notarial de Balears

La internacionalización de los pactos sucesorios baleares generó un profundo debate dentro del ámbito jurídico. El catedrático de Derecho Civil de la Universitat de les Illes Balears (UIB) Pedro Antonio Munar considera que el fenómeno debe analizarse con matices y rechaza interpretar la apertura de la definición sucesoria a residentes extranjeros como una anomalía jurídica. En declaraciones a elDiario.es, recuerda que el Reglamento Europeo de Sucesiones introdujo precisamente el criterio de la residencia habitual para determinar la ley aplicable a las herencias en contextos de movilidad internacional. “No es que un señor diga: ‘Tengo una casa en Mallorca’ y ya está. Tiene que acreditar una residencia habitual real en Balears”.

Munar subraya, además, una paradoja jurídica: mientras un ciudadano alemán o estadounidense residente habitual en Mallorca puede acogerse al derecho civil balear y utilizar pactos sucesorios, un español con vecindad civil común –“de Guadalajara, por ejemplo”– no puede hacerlo aunque viva temporalmente en las islas, porque su sucesión continúa rigiéndose por el Código Civil estatal. No existe una discriminación, sostiene, porque la ley aplicable no es la misma para el europeo que para el español que no tenga vecindad civil balear. El jurista insiste además en que el auge actual no puede explicarse únicamente por razones fiscales: “Hoy en Balears las donaciones entre padres e hijos también están prácticamente bonificadas”, apunta, señalando que en algunos casos “incluso es más fácil hacer una donación que un pacto sucesorio”.

El catedrático de Derecho Civil de la UIB Pedro Antonio Munar subraya una paradoja jurídica: mientras un ciudadano alemán o estadounidense residente habitual en Mallorca puede acogerse al derecho civil balear y utilizar pactos sucesorios, un español con vecindad civil común no puede hacerlo aunque viva temporalmente en las islas, porque su sucesión continúa rigiéndose por el Código Civil estatal

Herencias en vida y crisis de vivienda

El vicedecano del Colegio Notarial señala, por su parte, que las “importantes ventajas” que ofrecen los pactos sucesorios “también benefician a los extranjeros”. “Los extranjeros residentes en nuestras islas, de la nacionalidad que sea, pueden otorgar un pacto sucesorio, de definición o de finiquito, como los naturales de las mismas, es decir, como quien ostenta la vecindad civil balear. Las discusiones que pudieron plantearse en un momento anterior quedaron zanjadas, primero, por el TSJIB y, después, por la propia Ley 8/2022, ya de forma definitiva”, recalca.

El notario, sin embargo, rechaza que exista un uso generalizado de estas figuras en respuesta a una “estrategia determinada” por parte de los compradores extranjeros. Según señala, se trata de una “tendencia por la que se inclinan aquellos que llevan viviendo o habitando por periodos una propiedad que poseen en las islas, y que, al tener ya una avanzada edad, desean cederla a sus hijos”. “No es frecuente que se compren los inmuebles pensando en esa futura posibilidad”, sentencia.

Bibiloni concluye que el auge de los pactos sucesorios también ha incidido “en la mejoría de las relaciones familiares”: “No es lo mismo reunir a todos los miembros de una familia viviendo los padres que cuando ha fallecido alguno de ellos –o ambos–”, afirma. A su juicio, la creciente utilización de estas fórmulas se relaciona además con el problema de acceso a la vivienda, especialmente entre los más jóvenes. “Con los pactos sucesorios los padres están dispuestos a desprenderse de alguna propiedad para facilitar que los hijos puedan permitirse una residencia a bajo coste”, sentencia.

“Les Illes Balears són encara un dels destins més segurs i atractius d'Europa tant per a viure com per a invertir”. Així resumeix la immobiliària internacional Engel & Völkers el seu últim informe, en el qual situa a l'arxipèlag com un dels principals “refugis” immobiliaris del continent. No obstant això, la presidenta del Govern, Marga Prohens (PP), ha evitat pronunciar-se sobre aquest diagnòstic quan l'oposició li ha interpel·lat en el Parlament i ha optat per reivindicar la propietat privada, carregant de nou contra l'okupació i apel·lant a la inseguretat que, segons sosté, sofreixen els propietaris. “La majoria dels propietaris no són senyors encorbatats, bancs i fons voltor, sinó petits propietaris, famílies, pensionistes i persones normals que són conscients de la situació”, ha reivindicat.

En el seu informe, Engel & Völkers, participada majoritàriament pel fons de capital de risc britànic Permira, situa Balears com un dels mercats residencials més dinàmics i atractius d'Europa per a la inversió internacional. “En un context global marcat per les tensions geopolítiques i la incertesa econòmica, l'estabilitat s'ha convertit en un valor cada vegada més preuat. I això és precisament el que ofereix Balears. ”Un enclavament segur dins de la Unió Europea, allunyat de zones de conflicte, amb un alt nivell de vida i unes condicions difícils d'igualar al Mediterrani“, assevera l'estudi.

Durant el ple del Parlament, el portaveu del PSIB-PSOE, Iago Negueruela, s'ha recolzat en aquest estudi per a acusar el Govern d'afavorir un model que expulsa als residents: “L'habitatge per a la gent d'aquí és la seva gran promesa, però vegem quins han fet en tres anys. Balears s'ha convertit en el refugi immobiliari d'Europa. I ho diu un mallorquí de soca-rel d'una empresa de soca-rel”, ha ironitzat en al·lusió a Engel & Völkers. En aquesta línia, ha recriminat que sigui “l'empresa de capçalera” de l'Executiu del PP la que estigui “marcant el finançament i la construcció en aquesta comunitat autònoma”.

“Això és on està anant l'habitatge en Balears i per això no es lloga, senyora Prohens, perquè afavoreix que els grans fons comprin aquí”, ha prosseguit el socialista, qui també ha fet referència a les manifestacions realitzades pel gerent de l'empresa immobiliària a Balears, Florian Hofer, qui assevera que, “de cara al futur, Mallorca manté una posició excepcional” gràcies a “una àmplia base internacional de compradors” i “una trajectòria demostrada de resiliència”. “Per això el 40% de les compres les fan alemanys. Per això s'està convertint en un paradís per a invertir”, ha retret Negueruela.

Enfront d'això, la líder autonòmica ha asseverat que el Govern està revertint la situació heretada després de “vuit anys de despropòsits” -en al·lusió a les dues anteriors legislatures d'esquerres-, defensant mesures com les rebaixes fiscals i els estímuls a la compra per a joves. “Treballem per a canviar el rumb: tant de bo es canviés d'un dia per a un altre, però el tenim clar: habitatge assequible per a la gent d'aquí”, ha etzibat. La presidenta ha reivindicat, així mateix, que durant els últims anys s'han registrat els nivells més alts de visats d'habitatge, la majoria d'ells per a plurifamiliars, assegurant a més que la compra d'habitatge per part d'estrangers ha caigut un 33% respecte a 2023, mentre “va guanyant pes la compra d'habitatge per a residents”.

En un altre moment de la sessió plenària, el portaveu de Més per Mallorca, Lluís Apestegua, ha lamentat la situació de “angoixa vital” que afecta desenes de milers de famílies després de decaure el reial decret llei que incloïa la pròrroga automàtica dels contractes de lloguer, denunciant que en els últims cinc anys els lloguers han pujat un 70% i posant en dubte que el mercat lliure pugui resoldre el problema. El ecosoberanista ha defensat la intervenció pública per a frenar una escalada de preus que, afirma, està empenyent a àmplies capes de la població cap a la precarització.

Enfront d'això, Prohens ha optat per un discurs de defensa del petit propietari, rebutjant la imatge de grans tenidors com a responsables únics de la crisi i reivindicant que “la majoria de propietaris no van encorbatats”. Així mateix, ha criticat que “la gent ja no vol posar el seu habitatge en lloguer” per les polítiques de l'esquerra que, en la seva opinió, “protegir els okupes en lloc de protegir els propietaris”.

“Las Islas Baleares siguen afianzándose como uno de los destinos más seguros y atractivos de Europa tanto para vivir como para invertir”. Así resume la inmobiliaria internacional Engel & Völkers su último informe, en el que sitúa al archipiélago como uno de los principales “refugios” inmobiliarios del continente. Sin embargo, la presidenta del Govern, Marga Prohens (PP), ha evitado pronunciarse sobre ese diagnóstico cuando la oposición le ha interpelado en el Parlament y ha optado por reivindicar la propiedad privada, cargando de nuevo contra la okupación y apelando a la inseguridad que, según sostiene, sufren los propietarios. “La mayoría de los propietarios no son señores encorbatados, bancos y fondos buitre, sino pequeños propietarios, familias, pensionistas y personas normales que son conscientes de la situación”, ha reivindicado.

En su informe, Engel & Völkers, participada mayoritariamente por el fondo de capital de riesgo británico Permira, sitúa Balears como uno de los mercados residenciales más dinámicos y atractivos de Europa para la inversión internacional. “En un contexto global marcado por las tensiones geopolíticas y la incertidumbre económica, la estabilidad se ha convertido en un valor cada vez más preciado. Y eso es precisamente lo que ofrece Baleares: un enclave seguro dentro de la Unión Europea, alejado de zonas de conflicto, con un alto nivel de vida y unas condiciones difíciles de igualar en el Mediterráneo”, asevera el estudio.

Durante el pleno del Parlament, el portavoz del PSIB-PSOE, Iago Negueruela, se ha apoyado en este estudio para acusar al Govern de favorecer un modelo que expulsa a los residentes: “La vivienda para la gente de aquí es su gran promesa, pero veamos qué han hecho en tres años. Balears se ha convertido en el refugio inmobiliario de Europa. Y lo dice un mallorquín de pura cepa de una empresa de pura cepa”, ha ironizado en alusión a Engel & Völkers. En esta línea, ha recriminado que sea “la empresa de cabecera” del Ejecutivo del PP la que esté “marcando la financiación y la construcción en esta comunidad autónoma”.

“Esto es adonde está yendo la vivienda en Balears y por eso no se alquila, señora Prohens, porque favorece que los grandes fondos compren aquí”, ha proseguido el socialista, quien también ha hecho referencia a las manifestaciones realizadas por el gerente de la empresa inmobiliaria en Baleares, Florian Hofer, quien asevera que, “de cara al futuro, Mallorca mantiene una posición excepcional” gracias a “una amplia base internacional de compradores” y “una trayectoria demostrada de resiliencia”. “Por eso el 40% de las compras las hacen alemanes. Por eso se está convirtiendo en un paraíso para invertir”, ha reprochado Negueruela.

Frente a ello, la líder autonómica ha aseverado que el Govern está revirtiendo la situación heredada tras “ocho años de despropósitos” -en alusión a las dos anteriores legislaturas de izquierdas-, defendiendo medidas como las rebajas fiscales y los estímulos a la compra para jóvenes. “Trabajamos para cambiar el rumbo: ojalá se cambiara de un día para otro, pero lo tenemos claro: vivienda asequible para la gente de aquí”, ha espetado. La presidenta ha reivindicado, asimismo, que durante los últimos años se han registrado los niveles más altos de visados de vivienda, la mayoría de ellos para plurifamiliares, asegurando además que la compra de vivienda por parte de extranjeros ha caído un 33% respecto a 2023 mientras “va ganando peso la compra de vivienda para residentes”.

En otro momento de la sesión plenaria, el portavoz de Més per Mallorca, Lluís Apestegua, ha lamentado la situación de “angustia vital” que afecta a decenas de miles de familias tras decaer el real decreto ley que incluía la prórroga automática de los contratos de alquiler, denunciando que en los últimos cinco años los alquileres han subido un 70% y poniendo en duda que el mercado libre pueda resolver el problema. El ecosoberanista ha defendido la intervención pública para frenar una escalada de precios que, afirma, está empujando a amplias capas de la población hacia la precarización.

Frente a ello, Prohens ha optado por un discurso de defensa del pequeño propietario, rechazando la imagen de grandes tenedores como responsables únicos de la crisis y reivindicando que “la mayoría de propietarios no van encorbatados”. Asimismo, ha criticado que “la gente ya no quiere poner su vivienda en alquiler” por las políticas de la izquierda que, en su opinión, “proteger a los okupas en lugar de proteger a los propietarios”.

El preu de l'habitatge a Balears continua desbocat. Al març, el cost mitjà -tant d'obra nova com de segona mà- es va disparar un 20,3% interanual, molt per sobre de la mitjana estatal (+14,7%), segons les últimes dades publicades per Tinsa.

L'arxipèlag es consolida així com un dels territoris on més s'encareix l'accés a l'habitatge en un context de forta pressió del mercat i escassetat d'oferta. En termes mensuals, els preus també continuen a l'alça: al març van pujar un 1% respecte al febrer, en línia amb Canàries, dos mercats tradicionalment influïts per la demanda estrangera.

A nivell estatal, l'increment va ser fins i tot lleugerament superior, amb una pujada de l'1,1% mensual, accelerant-se respecte al 0,8% registrat el mes anterior. Aquest repunt es produeix en un escenari marcat per l'augment de la inflació, vinculat en part a la inestabilitat internacional i la guerra a Orient Mitjà.

En el conjunt d'Espanya, el preu de l'habitatge acumula un increment del 14,7% en l'últim any, situant-se 11,1 punts per sobre de la inflació, cosa que evidencia una creixent desconnexió entre el mercat immobiliari i l'evolució dels salaris i el cost de la vida.

A Balears, la combinació de la pressió turística, l'expansió del lloguer de temporada, l'escassetat d'habitatge públic i el pes de la inversió estrangera continua reduint l'oferta disponible per a residents, cosa que està expulsant progressivament la població local del mercat, dificultant tant l'accés a la compra com al lloguer i agreujant la bretxa entre els qui poden assumir els preus i els qui queden fora.

El precio de la vivienda en Balears continúa desbocado. En marzo, el coste medio -tanto de obra nueva como de segunda mano- se disparó un 20,3% interanual, muy por encima de la media estatal (+14,7%), según los últimos datos publicados por Tinsa.

El archipiélago se consolida así como uno de los territorios donde más se encarece el acceso a la vivienda en un contexto de fuerte presión del mercado y escasez de oferta. En términos mensuales, los precios también continúan al alza: en marzo subieron un 1% respecto a febrero, en línea con Canarias, dos mercados tradicionalmente influidos por la demanda extranjera.

A nivel estatal, el incremento fue incluso ligeramente superior, con una subida del 1,1% mensual, acelerándose respecto al 0,8% registrado el mes anterior. Este repunte se produce en un escenario marcado por el aumento de la inflación, vinculado en parte a la inestabilidad internacional y la guerra en Oriente Medio.

En el conjunto de España, el precio de la vivienda acumula un incremento del 14,7% en el último año, situándose 11,1 puntos por encima de la inflación, lo que evidencia una creciente desconexión entre el mercado inmobiliario y la evolución de los salarios y el coste de la vida.

En Balears, la combinación de la presión turística, la expansión del alquiler vacacional, la escasez de vivienda pública y el peso de la inversión extranjera continúa reduciendo la oferta disponible para residentes, lo que está expulsando progresivamente a población local del mercado, dificultando tanto el acceso a la compra como al alquiler y agravando la brecha entre quienes pueden asumir los precios y quienes quedan fuera.

La compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros cayó un 4,4 % interanual en la segunda mitad de 2025, pero no es una tendencia que se haya producido en Castilla-La Mancha, donde este tipo de compras aumentó un 21,5%, frene a la tendencia descendente en el conjunto de España.

De hecho, la compraventa de este tipo de vivienda aumentó en nueve comunidades autónomas y retrocedió en ocho de ellas. Cayó la cifra de las compraventas de extranjeros en la Comunidad de Madrid (-20,3 %); Islas Canarias (-10,8 %) e Islas Baleares (-10,2 %). Por su parte, los crecimientos más intensos se dieron en Castilla-La Mancha (21,5 %); Extremadura (13,8 %); Aragón (11 %) y Castilla y León (10,4 %).

En el segundo semestre del pasado año los extranjeros compraron 66.629 viviendas libres en España, el 18,4 % del total, frente al 19,5 % que se registró en el mismo periodo de 2024 y al 20,9 % de 2023, según el Consejo General del Notariado.

Los extranjeros residentes copan casi el 63% de las operaciones

Los extranjeros residentes concentraron el 62,8 % de las operaciones, el 3,3 % más. Sin embargo, las de los no residentes cayeron un 15,1 % y concentraron el 37,2 % restante en un contexto marcado por el fin de los visado de oro (golden visa) y el anuncio del Gobierno de penalizar fiscalmente las adquisiciones de los extracomunitarios no residentes.

Según los notarios, el volumen de compraventas de extranjeros cayó en el segundo semestre respecto al previo, tanto entre residentes como no residentes. En estos últimos, el ajuste se produce tras el fuerte crecimiento post pandemia, con un máximo en 2022.

Entre los extranjeros residentes, pese al leve retroceso frente a la primera mitad de 2025, alcanzaron el segundo mayor volumen histórico.

Además, en el segundo semestre de 2025, las compraventas realizadas por extranjeros no residentes se concentraron en Comunidad Valenciana, con 9.926 operaciones (40 % del total); Andalucía con 6.263 compraventas (25,3 %); Cataluña (2.151; 8,7 %); Murcia (1.933; 7,8 %) o Canarias (1.843; 7,4 %).

Pagan un 5 % más y los extranjeros no residentes 3.242 euros/m2

Las viviendas adquiridas por extranjeros tuvieron un precio medio de 2.479 euros/m², un 5 % más. Los no residentes desembolsaron los importes más elevados, 3.242 euros/m², frente a los 1.963 euros/m² de los extranjeros residentes y los 1.839 euros/m² de los españoles.

El precio medio pagado por los extranjeros no residentes aumentó un 5,8 %, el de extranjeros residentes lo hizo un 9,4 % y el de los españoles un 7,4 %.

Por comunidades, los precios crecieron en 16, especialmente en Cantabria (17,2 %); Murcia (14,1 %); La Rioja (13,4 %); Navarra (12,6 %); Comunidad de Madrid (11,6 %); Asturias (10,5 %) y Extremadura (10,3 %). Solo se redujeron en Galicia (-4,9 %).

Reino Unido y Marruecos lideran la demanda extranjera en España

El mayor número de operaciones correspondió a Reino Unido, 5.178, el 7,8 % del total, seguido de Marruecos con 5.154 (7,7 %); Italia (4.397; 6,6 %); Alemania (4.351; 6,5 %) y Rumanía (4.339; 6,5 %). El resto de compradores extracomunitarios realizó 8.213 operaciones, el 12,3 % del total.

Entre los extranjeros residentes, los marroquíes encabezaron las compraventas (12,1 % del total), seguidos de italianos y rumanos, mientras que entre los no residentes fueron los más destacados los de Países Bajos (12,6 %), Alemania (11,9 %) y Reino Unido (11,5 %).

“Aquesta barriada s’ha tornat infernal”. Antoni, de 79 anys, ho diu sense embuts, recolzat a la vorera d’un carrer on ja gairebé no reconeix ningú. Ha viscut tota la vida a Santa Catalina, antic barri pesquer que ara descriu com a irreconeixible: “Mallorquins en queden pocs ja”. Als voltants, façanes acabades de rehabilitar i aparadors en anglès, alemany... i en suec. En aquesta barriada de Palma, es multipliquen els negocis i les immobiliàries escandinaves que anuncien habitatges amb preus que arriben a les set xifres mentre, a pocs metres, els darrers veïns de tota la vida observen com el barri canvia de mans. L’idioma varia segons la taula. El preu, sempre a l’alça. “Aquí no s’hi pot viure, aquí no s’hi pot dormir”, lamenta Antoni, que assenyala el renou constant, els conflictes nocturns i una sensació d’abandonament que, diu, ningú no ha sabut frenar.

La transformació no és només perceptiva. El preu de l’habitatge a Santa Catalina se situa ja entorn dels 6.200 euros per metre quadrat —fa una dècada, rondava els 2.500—, amb pujades de més del 14 % només en el darrer any, segons Idealista. Pel que fa al lloguer, el més barat que s’ofereix en aquest portal immobiliari ascendeix a 1.100 euros: un pis de 50 metres sense moblar. El gestiona MallorcaByrån Real Estate, una de les nombroses immobiliàries sueques implantades a la zona. I és que aquestes agències actuen com a intermediàries clau en aquest circuit, connectant compradors del nord d’Europa amb un mercat local cada vegada més inaccessible. El resultat, visible al carrer, és un desplaçament progressiu: contractes que no es renoven, lloguers que es disparen i veïns que se’n van. Antoni és un d’ells: “Estic esperant anar-me’n d’aquí ben aviat, a una altra zona més tranquil·la”.

A pocs metres apareix Tomeu, que ha sentit fragments de la conversa i s’hi afegeix. “És que és un tema que em bull la sang”, justifica. Per a ell, la transformació no és una dada, sinó una pèrdua personal. “Allà els meus padrins tenien una botiga, Casa Paco”, explica, assenyalant una cantonada. En aquell mateix lloc es varen conèixer els seus pares. Avui, però, el local ha canviat de mans i de funció: “Ara és el típic bar de torrades d’alvocat”. El contrast li fa mal. El seu relat dibuixa amb precisió el canvi de model: del comerç de proximitat al consum global. En un local pròxim, recorda, hi havia una papereria on la seva padrina li comprava “cotxets”. Ara és un establiment de vins “de deu euros la copa on no hi entra cap mallorquí”. Al seu voltant, el que queda del barri original és ja residual: “Només queden alguns negocis de sempre, i poca cosa més”.

Només queden alguns comerços dels de sempre. Aquí hi havia una papereria en la qual la meva àvia em comprava cotxets. Ara és un lloc de vins de deu euros la copa on no entra cap mallorquí

Tomeu — Veí de Santa Catalina

'Lilla sverige' (o la 'petita Suècia')

Aquest “poca cosa més” és el rastre d’un barri que durant dècades va funcionar com una comunitat: un entramat d’habitatges assequibles, famílies treballadores i una identitat profundament arrelada a la mar i al port. En el seu lloc ha emergit un altre espai, cada vegada més globalitzat, on l’habitatge s’ha convertit en un producte d’inversió. La transformació ha estat tan intensa que alguns mitjans i immobiliàries el descriuen directament com 'lilla sverige' -'la petita Suècia'-. No és una exageració ni una etiqueta casual. És la conseqüència visible de més d’una dècada d’inversió estrangera —principalment escandinava— que ha alterat no només el preu de l’habitatge, sinó també la composició social i cultural del barri.

Durant dècades, Santa Catalina era un entramat d'habitatges assequibles, famílies treballadores i una identitat profundament arrelada a la mar i al port. En el seu lloc ha emergit un altre espai, cada vegada més globalitzat, on l'habitatge s'ha convertit en un producte d'inversió. La transformació ha estat tan intensa que alguns mitjans i immobiliàries ho descriuen com 'la petita Suècia'

El punt d’inflexió se situa després de la crisi de 2008. A partir de 2013, amb la recuperació del mercat, la inversió sueca va trobar a Santa Catalina un enclavament ideal: cèntric, proper a la mar i amb un parc immobiliari antic susceptible de revalorització. El que per a molts era la seva llar, per a altres es va convertir en una oportunitat. Edificis sencers començaren a canviar de mans. El patró es repeteix: compra a preus relativament baixos, rehabilitació integral i posterior venda com a producte de luxe dirigit a compradors internacionals. En paral·lel, els antics residents van desapareixent: contractes que no es renoven, lloguers que es disparen, obres que s’allarguen durant anys. El desplaçament no sempre és abrupte, però sí constant.

El negoci immobiliari

En aquest procés, les agències immobiliàries exerceixen un paper clau. No només intermedien en la compravenda d’habitatges, sinó que actuen com a pont entre el capital estranger i el mercat local, identificant propietats amb potencial, assessorant inversions i gestionant actius. Un dels pilars d’aquest fenomen ha estat precisament la implantació d’agències escandinaves especialitzades en compradors del nord d’Europa.

Una d’elles és BO Mallorca, fundada per l’empresària Vivian Grunblatt, que reivindica el seu arrelament al barri davant la percepció d’una immobiliària vinculada exclusivament a capital estranger. “He nascut i crescut aquí i he viscut aquí la major part de la meva vida”, subratlla en declaracions a elDiario.es. La seva relació amb Santa Catalina es remunta a més de quatre dècades: “Els meus pares sempre han tengut despatx i després casa a Santa Catalina, així que fa més de 40 anys que estic en aquest barri”. Des de fa dues dècades dirigeix la seva pròpia immobiliària a la zona, cosa que, assegura, li ha permès observar de primera mà la seva transformació.

Pel que fa a l’escalada de preus, Grunblatt rebutja que es pugui explicar únicament per l’arribada de compradors internacionals: “En termes generals, el principal factor darrere la manca d’habitatge a preus assequibles a Palma és l’escassetat d’oferta, especialment d’obra nova. Durant els darrers deu anys, la creació de nous habitatges ha estat limitada, fet que ha generat una pressió constant sobre els preus”. En el cas de Santa Catalina, afegeix, l’encariment respon també a la seva evolució com a barri: “Avui dia compta amb una oferta gastronòmica, cultural i esportiva molt atractiva, fet que ha incrementat notablement la seva demanda”. Aquest atractiu, sosté, no només ha captat compradors estrangers —principalment suecs i alemanys—, sinó també residents locals amb alt poder adquisitiu. “L’augment de preus no es pot atribuir únicament a la demanda estrangera, sinó a una combinació de factors”, insisteix, en un context en què, a més, els habitatges amb terrassa o vistes a la mar són els que assoleixen els valors més elevats.

En termes generals, el principal factor darrere de la falta d'habitatge a preus assequibles a Palma és l'escassetat d'oferta, especialment d'obra nova. Durant els últims deu anys, la creació de nous habitatges ha estat limitada, la qual cosa ha generat una pressió constant sobre els preus

Vivian Grunblatt — Propietària de l'agència inmobiliària BO Mallorca Real Estate

Una altra de les empreses que s’han establert a la ‘petita Suècia de Palma’ és Fastighetsbyrån, presentada com la major xarxa immobiliària de Suècia. Des de la seva oficina al carrer Protectora de Palma comercialitza habitatges que arriben a preus de fins a 17,5 milions d’euros. Al capdavant d’aquesta estructura hi ha Mattias Rosenlund, un dels perfils clau en la implantació del negoci immobiliari escandinau a Palma. La seva activitat no es limita a la intermediació: forma part d’una xarxa que acompanya tot el procés d’inversió, des de la recerca de propietats fins a la gestió posterior de l’actiu. La seva figura exemplifica com el capital estranger accedeix de manera directa al mercat residencial local.

A aquesta xarxa s’hi afegeixen altres firmes com Svensk Fastighetsförmedling Real Estate: “Hem portat el model immobiliari suec a Espanya i l’acompanyarem durant tot el procés fins que gaudeixi del sol, la calor i la seva llar espanyola”, es pot llegir al seu web, on apareixen suggerents recomanacions com “desperti’s amb vistes a la serra i a la mar”. També SkandiaMäklarna, que va obrir oficina a Palma per captar clients escandinaus interessats en zones cèntriques amb alt potencial de revalorització.

Altres mirades: entre la crítica i la resignació

Davant el malestar generalitzat, un altre veí, Raúl, introdueix una mirada diferent sobre el que està passant a Santa Catalina. Nascut al barri i amb tota la seva família vinculada als seus carrers, recorda un passat molt diferent de l’actual: “Fa 25 o 30 anys això era un autèntic desastre. Ningú volia viure aquí. Era un suburbi”. Segons el seu relat, aquesta degradació va ser precisament el que va devaluar el barri i va permetre que, anys després, es convertís en un objectiu atractiu per a la inversió. A diferència d’altres veïns, Raúl no assenyala només els compradors estrangers. “El problema no és del que compra, el problema és del que ven”, afirma. I ho explica amb cruesa: “Et ve un suec i et paga quatre vegades més del que val... i què fas?”. En la seva opinió, la pujada de preus i la transformació del barri responen també a la decisió de qui va vendre les seves propietats quan el mercat es va començar a disparar. “De tots els meus amics de quan érem petits no en queda cap”, reconeix.

El problema no és del que compra, el problema és del que ven. Si et ve un suec i et paga quatre vegades més del que val... què fas?”

Raúl — Veí de Santa Catalina

La seva pròpia història reflecteix aquesta contradicció. Raúl vivia en un pis amb lloguer antic —“pagava 117 euros”— quan la propietària va decidir vendre l’edifici per més de mig milió d’euros. No obstant això, en el seu cas va aconseguir una sortida excepcional: un acord de lloguer amb opció de compra que li va permetre adquirir l’habitatge i, posteriorment, tota la finca. “Ara tot és molt car, està enfocat als estrangers, sí”, admet. Però insisteix en el seu diagnòstic: el canvi del barri no s’explica només per qui arriba, sinó també per qui decideix marxar.

A prop d’un dels bars de sempre, el Isleño, dos argentins, Francisco i Gustavo, observen la transformació de Santa Catalina amb una barreja de resignació i anàlisi. Francisco ho resumeix de manera directa: “Cada vegada hi ha menys residents perquè els pisos estan buits o comprats per a ús vacacional”. Després de tres dècades a Mallorca, assegura que el canvi ha estat progressiu, però evident: “Palma ja està una mica envaïda. Ja no és la Palma que m’agradava”. I en el cas concret del barri, ho descriu amb ironia: “Santa Catalina és l’ambaixada sueca”. La conversa deriva ràpidament cap als preus. “Ja ni la compra pots fer, i els cafès costen tres, quatre, cinc euros”, comenta Gustavo. Fins i tot sortir a dinar s’ha convertit en una excepció: “L’altre dia vàrem anar tres a menjar menú i ens vàrem gastar 90 euros”. Per a ells, el problema no és només la presència estrangera, sinó un canvi de model més ampli: “Això ja és tot luxe”.

Francisco, que treballa en el sector turístic, amplia la mirada i situa el fenomen en un context més ampli. “S’està portant tot cap al luxe, menys gent però de més qualitat”, explica, en referència a una estratègia que, segons ell, s’està replicant a tot Balears. No obstant això, adverteix de les seves contradiccions: manca de treballadors, precarietat en el servei i dificultats per sostenir aquest model. Tot i així, ambdós coincideixen en el diagnòstic final: “Aquí ja no hi ha marxa enrere”.

Residents suecs: “És la millor zona”

A més de les agències immobiliàries, a Santa Catalina també s’hi han implantat altres negocis com una fleca sueca, Palma Brand, que reflecteix el canvi del barri i l’arribada de residents estrangers. A l’interior gairebé no s’hi parla espanyol. Molt menys català. Dues clientes, Christin i Ebba, conversen en suec mentre esperen una comanda. Viuen a la zona i no dubten a explicar per què aquest barri s’ha convertit en un dels més atractius per als seus compatriotes. “És la millor zona”, assegura Christin. Destaca la seva ubicació —“és a prop del centre, però sense ser al centre”— i el seu estil de vida: “Els restaurants, l’ambient… és preciós”. També menciona la connexió amb la resta de l’illa i la mar: “Tens tot el que necessites aquí”.

Tanmateix, el seu relat introdueix un matís revelador. “Molts suecs se’n van de Santa Catalina”, diu. El motiu és el mateix que els va atreure: “Hi ha massa suecs”. Segons explica Ebba, la concentració ha arribat a un punt incòmode: “No pots sortir a sopar sense vigilar el que dius, perquè tothom t’entén”. Sobre els preus, apunten a una idea clara: “Els espanyols venen perquè reben molts de doblers”. I conclouen: “Al final, tot depèn dels doblers”.

Sobre la pujada de preus, la seva explicació barreja factors. D'una banda, Christin relativitza el pes dels suecs enfront d'altres compradors: “Els alemanys o els britànics són molts més”. Però també apunta a la dinàmica del mercat: “Els espanyols venen perquè reben molts diners”. En la seva opinió, si els propietaris locals romanguessin en els seus habitatges, el barri seria més divers. “Podria haver-hi una comunitat amb espanyols, suecs, alemanys…”, assenyala. Però conclou amb una idea clara: “Al final, tot depèn dels diners”. En el mateix carrer, un rètol és l'única cosa que queda de Swedish Stuff, un altre forn que va florir a Santa Catalina, però va acabar tancant les seves portes.

A Thomas Bakeshop, Michelle atén els seus clients entre pans i pastissos, però també entre llibres en diversos idiomes. Fa una dècada que viu al barri i defensa el caràcter internacional del lloc. “És el meu somni viure en una ciutat on hi hagi gent de tot el món”, explica. Per a ella, aquesta barreja és precisament l’atractiu: “Aquí ve gent d’Espanya, de Mallorca, d’Amèrica Llatina, d’Alemanya, d’Àsia… tothom és benvingut”. Davant les crítiques veïnals, Michelle, que juntament amb el seu marit regenta Thomas Bakeshop, relativitza el focus sobre el barri i assenyala: “El problema de l’habitatge no és només d’aquí, és de tota Mallorca”. En el seu cas, assegura no haver tengut dificultats, però reconeix la complexitat del context: “És molt complicat”. El seu discurs reflecteix una altra de les mirades presents a Santa Catalina: la d’aquells que entenen la transformació com a part d’una dinàmica global i no exclusivament com un conflicte local.

El problema de l'habitatge no és només de Santa Catalina, sinó de tota Mallorca

Michelle — Copropietària del forn Thomas Bakeshop

La pèrdua de negocis històrics

Durant dècades, els negocis van pertànyer a famílies locals o van allotjar lloguers assequibles, transformats ara en promocions d'alt standing, reduint el nombre d'habitatges i multiplicant el seu valor. El Bar Progreso, obert en 1920 a la Plaça Progrés, va ser durant gairebé un segle un dels símbols del Santa Catalina popular. Regentat durant dècades per la mateixa família, va tancar en 2016 després de la jubilació dels seus propietaris, posant fi a 96 anys d'història. En el seu lloc s'han succeït nous negocis de restauració internacional, reflex del canvi comercial del barri, on els antics bars de tota la vida han estat substituïts per locals orientats a un públic global.

L'impacte de la xarxa immobiliària en Santa Catalina ha adoptat formes que van des del subtil fins al conflictiu. En 2024, veïns van denunciar noves estratègies de captació: immobiliàries que deixaven publicitat en les bústies oferint taxacions gratuïtes acompanyades de brioixos de canyella, una imatge que il·lustra com el desembarcament de capital estranger es filtra fins i tot en els gestos més quotidians. Les actuacions poden aconseguir formes més agressives, com l'assetjament o assetjament psicològic immobiliari: actuacions destinades a forçar la sortida d'un resident mitjançant pressió, fustigació o deterioració de les seves condicions de vida. El Codi Penal, en el seu article 172, les reconeix com a delicte quan es dirigeixen a “impedir a un altre amb violència o intimidació fer el que la llei no prohibeix o compel·lir-li a realitzar el que no vol”, mentre que la Llei estatal d'Habitatge l'identifica com una vulneració del dret a l'habitatge.

Diversos estudis acadèmics coincideixen a assenyalar Santa Catalina com un dels casos més clars de gentrificació a Palma. Recerques de la Universitat de Barcelona, la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB) i el col·lectiu Palma XXI documenten com l'arribada d'inversió estrangera i els processos de rehabilitació urbana han anat acompanyats d'un augment sostingut del preu de l'habitatge i del desplaçament de la població resident. En el seu Informe sobre la gentrificació al barri de Santa Catalina, des de l’Observatori de Gentrificació de Palma XXI descriuen amb claredat el procés que ha viscut la zona en la darrera dècada, marcada per una intensa pressió immobiliària i una transformació social accelerada.

El document parla d’una “revalorització del barri associada a l’arribada de nous residents amb major poder adquisitiu”, una dinàmica que ha convertit un dels antics barris populars de Palma en un espai cada vegada més inaccessible per als seus propis veïns. El canvi no és només una qüestió de preus, sinó de qui es pot quedar. L’informe adverteix d’un procés de substitució progressiva: “La població resident tradicional és substituïda per nous perfils amb major capacitat adquisitiva”. Un fenomen que ja no és puntual, sinó estructural. Comprar és cada vegada més difícil, però quedar-se de lloguer tampoc és una opció realista per a molts. El resultat és un desplaçament silenciós: veïns que se’n van sense titulars, sense desnonaments visibles, però empesos per un mercat que ja no poden assumir.

Per part seva, un estudi de l'investigador Ismael Yrigoy Cadena, inclòs en el llibre El món vist de les ciutats, analitza la transformació de Santa Catalina com a resultat de la interacció entre conversió en zona de vianants i inversió estrangera, vinculant-la amb processos de desplaçament poblacional.

“Esta barriada se ha vuelto infernal”. Antoni, de 79 años, lo dice sin rodeos, apoyado en la acera de una calle donde ya no reconoce a casi nadie. Lleva toda la vida en Santa Catalina, antiguo barrio pesquero que ahora describe como irreconocible: “Mallorquines quedan pocos ya”. En los alrededores, fachadas recién rehabilitadas y escaparates en inglés, alemán... y en sueco. En esta zona de Palma se multiplican los negocios y las inmobiliarias escandinavas que anuncian viviendas cuyo precio alcanza las siete cifras mientras, a pocos pasos, los últimos vecinos de toda la vida observan cómo la barriada cambia de manos. El idioma varía según la mesa de cada bar. El precio, siempre al alza. “Aquí no se puede vivir, aquí no se puede dormir”, lamenta Antoni, quien, en su caso, apunta al ruido constante, los conflictos nocturnos y a una sensación de abandono que, dice, nadie ha sabido frenar.

La transformación no es solo perceptiva. El precio de la vivienda en Santa Catalina se sitúa ya en torno a los 6.200 euros por metro cuadrado -hace una década rondaba los 2.500-, con subidas de más del 14% solo en el último año, según Idealista. En cuanto al alquiler, el más barato que se oferta en este portal inmobiliario asciende a 1.100 euros: un piso de 50 metros sin amueblar. Lo administra Mallorcabyrån Real Estate, una de las numerosas inmobiliarias suecas implantadas en la zona. Y es que estas agencias actúan como intermediarias clave en ese circuito, conectando compradores del norte de Europa con un mercado local cada vez más inaccesible. El resultado, visible en la calle, es un desplazamiento progresivo: contratos que no se renuevan, alquileres que se disparan y vecinos que se marchan. Antoni es uno de ellos: “Estoy esperando irme de aquí enseguida, a otra zona más tranquila”.

A pocos metros aparece Tomeu, quien ha escuchado ecos de la conversación y se suma a la misma. “Es que es un tema que me hierve la sangre”, justifica. Para él, la transformación no es un dato, sino una pérdida personal. “Ahí mis abuelos tenían un colmado, Casa Paco”, explica, señalando una esquina. En ese mismo lugar se conocieron sus padres. Hoy, sin embargo, el local ha cambiado de manos y de función: “Ahora es el típico bar de tostadas de aguacate”. El contraste le duele. Su relato dibuja con precisión el cambio de modelo: de comercio de proximidad a consumo global. En un establecimiento próximo, recuerda, había una papelería donde su abuela le compraba “cochecitos”. Ahora es una vinoteca “de diez euros la copa donde no entra ningún mallorquín”. A su alrededor, lo que queda del barrio original es ya residual: “Solo quedan algunos negocios de siempre, y poco más”.

Solo quedan algunos comercios de los de siempre. Ahí había una papelería en la que mi abuela me compraba cochecitos. Ahora es un sitio de vinos de diez euros la copa donde no entra ningún mallorquín

Tomeu — Vecino de Santa Catalina

'Lilla sverige' (o la 'pequeña Suecia')

Ese “poco más” es el rastro de un barrio que durante décadas funcionó como comunidad: un entramado de viviendas asequibles, familias trabajadoras y una identidad profundamente arraigada al mar y al puerto. En su lugar ha emergido otro espacio, cada vez más globalizado, donde la vivienda se ha convertido en un producto de inversión. La transformación ha sido tan intensa que algunos medios e inmobiliarias lo describen directamente como “la pequeña Suecia”. No es una exageración ni una etiqueta casual. Es la consecuencia visible de más de una década de inversión extranjera –principalmente escandinava– que ha alterado no solo el precio de la vivienda, sino también la composición social y cultural del barrio.

Durante décadas, Santa Catalina era un entramado de viviendas asequibles, familias trabajadoras y una identidad profundamente arraigada al mar y al puerto. En su lugar ha emergido otro espacio, cada vez más globalizado, donde la vivienda se ha convertido en un producto de inversión. La transformación ha sido tan intensa que algunos medios e inmobiliarias lo describen como "la pequeña Suecia"

El punto de inflexión se sitúa tras la crisis de 2008. A partir de 2013, con la recuperación del mercado, la inversión sueca encontró en Santa Catalina un enclave ideal: céntrico, cercano al mar y con un parque inmobiliario antiguo susceptible de revalorización. Lo que para muchos era su hogar, para otros se convirtió en una oportunidad. Edificios enteros comenzaron a cambiar de manos. El patrón se repite: compra a precios relativamente bajos, rehabilitación integral y posterior venta como producto de lujo dirigido a compradores internacionales. En paralelo, los antiguos residentes van desapareciendo: contratos que no se renuevan, alquileres que se disparan, obras que se prolongan durante años. El desplazamiento no siempre es abrupto, pero sí constante.

El negocio inmobiliario

En este proceso, las agencias inmobiliarias desempeñan un papel clave. No solo intermedian en la compra y venta de viviendas, sino que actúan como puente entre el capital extranjero y el mercado local, identificando propiedades con potencial, asesorando inversiones y gestionando activos. Uno de los pilares de este fenómeno ha sido precisamente la implantación de agencias escandinavas especializadas en compradores del norte de Europa.

Una de ellas es BO Mallorca, fundada por la empresaria Vivian Grunblatt, quien reivindica su arraigo en el barrio frente a la percepción de una inmobiliaria vinculada exclusivamente a capital extranjero. “He nacido y crecido aquí y he vivido aquí la mayor parte de mi vida”, subraya en declaraciones a elDiario.es. Su relación con Santa Catalina se remonta a más de cuatro décadas: “Mis padres siempre han tenido despacho y luego casa en Santa Catalina, así que hace más de 40 años que estoy en este barrio”. Desde hace dos décadas dirige su propia inmobiliaria en la zona, lo que, asegura, le ha permitido observar de primera mano su transformación.

Sobre la escalada de precios, Grunblatt rechaza que pueda explicarse únicamente por la llegada de compradores internacionales: “En términos generales, el principal factor detrás de la falta de vivienda a precios asequibles en Palma es la escasez de oferta, especialmente de obra nueva. Durante los últimos diez años, la creación de nuevas viviendas ha sido limitada, lo que ha generado una presión constante sobre los precios”. En el caso de Santa Catalina, añade, el encarecimiento responde también a su evolución como barrio: “Hoy en día cuenta con una oferta gastronómica, cultural y deportiva muy atractiva, lo que ha incrementado notablemente su demanda”. Ese atractivo, sostiene, no solo ha captado a compradores extranjeros –principalmente suecos y alemanes–, sino también a residentes locales con alto poder adquisitivo. “El aumento de precios no puede atribuirse únicamente a la demanda extranjera, sino a una combinación de factores”, insiste, en un contexto en el que, además, las viviendas con terraza o vistas al mar son las que alcanzan los valores más elevados.

En términos generales, el principal factor detrás de la falta de vivienda a precios asequibles en Palma es la escasez de oferta, especialmente de obra nueva. Durante los últimos diez años, la creación de nuevas viviendas ha sido limitada, lo que ha generado una presión constante sobre los precios

Vivian Grunblatt — Propietaria de la agencia inmobiliaria BO Mallorca Real Estate

Otra de las empresas que se han asentado en la 'pequeña Suecia de Palma' es Fastighetsbyrån, presentada como la mayor red inmobiliaria de Suecia. Desde su oficina en la calle Protectora de Palma comercializa viviendas que alcanzan precios de hasta 17,5 millones de euros. Al frente de esta estructura se sitúa Mattias Rosenlund, uno de los perfiles clave en la implantación del negocio inmobiliario escandinavo en Palma. Su actividad no se limita a la intermediación: forma parte de una red que acompaña todo el proceso de inversión, desde la búsqueda de propiedades hasta la gestión posterior del activo. Su figura ejemplifica cómo el capital extranjero accede de forma directa al mercado residencial local.

A esta red se suman otras firmas como Svensk Fastighetsförmedling Real Estate: “Hemos traído el modelo inmobiliario sueco a España y le acompañaremos durante todo el proceso hasta que disfrute del sol, el calor y su hogar español”, se lee en su web, en la que asoman sugerentes recomendaciones como “despiértese con vistas a la sierra y al mar”. También SkandiaMäklarna, que abrió oficina en Palma para captar clientes escandinavos interesados en zonas céntricas con alto potencial de revalorización.

Otras miradas: entre la crítica y la resignación

Frente al malestar generalizado, otro vecino, Raúl, introduce una mirada distinta sobre lo que está ocurriendo en Santa Catalina. Nacido en el barrio y con toda su familia vinculada a sus calles, recuerda un pasado muy diferente al actual: “Hace 25 o 30 años esto era un auténtico desastre. Nadie quería vivir aquí. Era un suburbio”. Según su relato, esa degradación fue precisamente lo que devaluó el barrio y permitió que, años después, se convirtiera en un objetivo atractivo para la inversión. A diferencia de otros vecinos, Raúl no señala solo a los compradores extranjeros. “El problema no es del que compra, el problema es del que vende”, afirma. Y lo explica con crudeza: “Te viene un sueco y te paga cuatro veces más de lo que vale... ¿y qué haces?”. En su opinión, la subida de precios y la transformación del barrio responden también a la decisión de quienes vendieron sus propiedades cuando el mercado empezó a dispararse. “De todos mis amigos de cuando éramos pequeños no queda ninguno”, reconoce.

El problema no es del que compra, el problema es del que vende. Si te viene un sueco y te paga cuatro veces más de lo que vale... ¿qué haces?

Raúl — Vecino de Santa Catalina

Su propia historia refleja esa contradicción. Raúl vivía en un piso con alquiler antiguo –“pagaba 117 euros”– cuando la propietaria decidió vender el edificio por más de medio millón de euros. Sin embargo, en su caso, logró una salida excepcional: un acuerdo de alquiler con opción a compra que le permitió adquirir la vivienda y, posteriormente, toda la finca. “Ahora es todo muy caro, está enfocado a los extranjeros, sí”, admite. Pero insiste en su diagnóstico: el cambio del barrio no se explica solo por quienes llegan, sino también por quienes decidieron marcharse.

Junto a uno de los bares de siempre, el Isleño, dos argentinos, Francisco y Gustavo, observan la transformación de Santa Catalina con una mezcla de resignación y análisis. Francisco lo resume de forma directa: “Cada vez hay menos residentes porque los pisos están vacíos o comprados para uso vacacional”. Tras tres décadas en Mallorca, asegura que el cambio ha sido progresivo, pero evidente: “Palma ya está un poco invadida. Ya no es la Palma que me gustaba”. Y en el caso concreto del barrio, lo describe con ironía: “Santa Catalina es la embajada sueca”. La conversación deriva rápidamente hacia los precios. “Ya ni la compra puedes hacer, y los cafés cuestan tres, cuatro, cinco euros”, comenta Gustavo, comparando el coste de la vida actual con el de hace años. Incluso salir a comer se ha convertido en algo excepcional: “El otro día fuimos tres a comer menú y nos gastamos 90 euros”. Para ellos, el problema no es solo la presencia extranjera, sino un cambio de modelo más amplio: “Esto ya es todo lujo”, señala uno, describiendo una evolución que ha llevado a sustituir la cantidad por la exclusividad.

Francisco, quien trabaja en el sector turístico, amplía la mirada y sitúa el fenómeno en un contexto más amplio. “Se está llevando todo hacia el lujo, menos gente, pero de más calidad”, explica, en referencia a una estrategia que, según él, se está replicando en toda Balears. Sin embargo, advierte de sus contradicciones: falta de trabajadores, precariedad en el servicio y dificultades para sostener ese modelo. Aun así, ambos coinciden en el diagnóstico final: “Aquí ya no hay vuelta atrás”, una frase que resume la sensación compartida de que la transformación del barrio es ya irreversible.

Residentes suecos: “Es la mejor zona”

Además de agencias inmobiliarias, en Santa Catalina también se han implantado otros negocios como una panadería sueca, Palma Brand, que refleja el cambio del barrio y la llegada de residentes extranjeros. Apenas se habla español en su interior. Mucho menos catalán. Dos clientas, Christin y Ebba, conversan en sueco mientras esperan un pedido. Viven en la zona y no dudan en explicar por qué este barrio se ha convertido en uno de los más atractivos para sus compatriotas. “Es la mejor zona”, asegura Christin. Destaca su ubicación –“está cerca del centro, pero sin estar en el centro”– y su estilo de vida: “Los restaurantes, el ambiente… es precioso”. También menciona la conexión con el resto de la isla y el mar: “Tienes todo lo que necesitas aquí, buenas comunicaciones y estás cerca de la ciudad y del mar”.

Sin embargo, su relato introduce un matiz revelador. Según percibe, “muchos suecos se están yendo de Santa Catalina”. El motivo, paradójicamente, es el mismo que atrajo a tantos: “Hay demasiados suecos”. Según describe Ebba, la concentración ha llegado a un punto incómodo incluso para ellos: “No puedes salir a cenar sin tener cuidado con lo que dices, porque todo el mundo te entiende”. A su juicio, el barrio ha alcanzado un nivel de saturación que está empujando a parte de esta comunidad a buscar otras zonas.

Sobre la subida de precios, su explicación mezcla factores. Por un lado, Christin relativiza el peso de los suecos frente a otros compradores: “Los alemanes o los británicos son muchos más”. Pero también apunta a la dinámica del mercado: “Los españoles venden porque reciben mucho dinero”. En su opinión, si los propietarios locales permanecieran en sus viviendas, el barrio sería más diverso. “Podría haber una comunidad con españoles, suecos, alemanes…”, señala. Pero concluye con una idea clara: “Al final, todo depende del dinero”. En la misma calle, un letrero es lo único que queda de Swedish Stuff, otra panadería que floreció en Santa Catalina, pero acabó echando el cierre.

En Thomas Bakeshop, Michelle atiende a sus clientes entre panes y pasteles, pero también entre libros en varios idiomas. Lleva una década viviendo en el barrio y defiende el carácter internacional del lugar. “Es mi sueño vivir en una ciudad donde hay gente de todo el mundo”, explica. Para ella, esa mezcla es precisamente el atractivo: “Aquí viene gente de España, de Mallorca, de América Latina, de Alemania, de Asia… todo el mundo es bienvenido”. Frente a las críticas vecinales, Michelle, quien junto a su marido regenta Thomas Bakeshop, relativiza el foco sobre el barrio y señala: “El problema de la vivienda no es solo de aquí, es de toda Mallorca”. En su caso, asegura no haber tenido dificultades, pero reconoce la complejidad del contexto: “Es muy complicado”. Su discurso refleja otra de las visiones presentes en Santa Catalina: la de quienes entienden la transformación como parte de una dinámica global y no exclusivamente como un conflicto local.

El problema de la vivienda no es solo de Santa Catalina, sino de toda Mallorca

Michelle — Propietaria de la panadería Thomas Bakeshop

La pérdida de históricos negocios

Durante décadas, los negocios pertenecieron a familias locales o alojaron alquileres asequibles, transformados ahora en promociones de alto standing, reduciendo el número de viviendas y multiplicando su valor. El Bar Progreso, abierto en 1920 en la Plaça Progreso, fue durante casi un siglo uno de los símbolos del Santa Catalina popular. Regentado durante décadas por la misma familia, cerró en 2016 tras la jubilación de sus propietarios, poniendo fin a 96 años de historia. En su lugar se han sucedido nuevos negocios de restauración internacional, reflejo del cambio comercial del barrio, donde los antiguos bares de toda la vida han sido sustituidos por locales orientados a un público global.

El impacto de la red inmobiliaria en Santa Catalina ha adoptado formas que van desde lo sutil hasta lo conflictivo. En 2024, vecinos denunciaron nuevas estrategias de captación: inmobiliarias que dejaban publicidad en los buzones ofreciendo tasaciones gratuitas acompañadas de bollos de canela, una imagen que ilustra cómo el desembarco de capital extranjero se filtra incluso en los gestos más cotidianos. Las actuaciones pueden alcanzar formas más agresivas, como el acoso o mobbing inmobiliario: actuaciones destinadas a forzar la salida de un residente mediante presión, hostigamiento o deterioro de sus condiciones de vida. El Código Penal, en su artículo 172, las reconoce como delito cuando se dirigen a “impedir a otro con violencia o intimidación hacer lo que la ley no prohíbe o compelerle a realizar lo que no quiere”, mientras que la Ley estatal por el Derecho a la Vivienda lo identifica como una vulneración del derecho a la vivienda.

Diversos estudios académicos coinciden en señalar Santa Catalina como uno de los casos más claros de gentrificación en Palma. Investigaciones de la Universitat de Barcelona, la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB) y el colectivo Palma XXI documentan cómo la llegada de inversión extranjera y los procesos de rehabilitación urbana han ido acompañados de un aumento sostenido del precio de la vivienda y del desplazamiento de la población residente. En su 'Informe sobre la gentrificació al barri de Santa Catalina', desde el Observatori de Gentrificació de Palma XXI describen con claridad el proceso que ha vivido la zona en la última década, marcada por una intensa presión inmobiliaria y una transformación social acelerada.

El documento habla de una “revalorización del barrio asociada a la llegada de nuevos residentes con mayor poder adquisitivo, una dinámica que ha convertido uno de los antiguos barrios populares de Palma en un espacio cada vez más inaccesible para sus propios vecinos. El cambio no es solo una cuestión de precios, sino de quién puede quedarse. El informe advierte de un proceso de sustitución progresiva: ”La población residente tradicional es sustituida por nuevos perfiles con mayor capacidad adquisitiva“. Un fenómeno que ya no es puntual, sino estructural. Comprar es cada vez más difícil, pero quedarse de alquiler tampoco es una opción realista para muchos. El resultado es un desplazamiento silencioso: vecinos que se marchan sin titulares, sin desahucios visibles, pero empujados por un mercado que ya no pueden asumir.

Por su parte, un estudio del investigador Ismael Yrigoy Cadena, incluido en el libro El mundo visto de las ciudades, analiza la transformación de Santa Catalina como resultado de la interacción entre peatonalización e inversión extranjera, vinculándola con procesos de desplazamiento poblacional.

Hace unos cinco años ya escribíamos sobre uno de los grandes problemas de nuestro país, pues el acceso a una vivienda digna era misión imposible para la clase trabajadora, dado que el derecho a la vivienda chocaba con lo que las élites y el sistema capitalista salvaje defendían: considerarlo como un instrumento de negocio, un producto estratégico de los mercados.

El tiempo pasa muy rápido y la vivienda sigue siendo una de las principales preocupaciones para la mayoría de la ciudadanía. España se enfrenta a una crisis de acceso a la vivienda que se ha convertido en uno de los principales problemas sociales y económicos del país en los inicios de 2026. Los precios de compraventa y, especialmente, de alquiler han alcanzado niveles récord en muchas ciudades, mientras que los salarios no crecen al mismo ritmo. Esto genera exclusión residencial, sobrecarga económica en las familias (con alquileres que absorben hasta el 50-60% de los ingresos en algunos casos) y tensiones demográficas y territoriales.

Un factor clave que agrava esta situación es el déficit estructural de vivienda pública y social protegida. España cuenta con un parque de vivienda social muy bajo en comparación con Europa, pues representa solo alrededor del 3% del stock total de viviendas (según diversas fuentes como Eurostat y Banco de España). La media europea se sitúa en torno al 9%, con países como Países Bajos (30%), Austria (24%) o Dinamarca (20%) muy por delante de nosotros. Este bajo porcentaje se debe a décadas de escasa promoción pública: en los últimos 10-12 años se han calificado o construido muy pocas unidades protegidas (a menudo menos de 15.000 al año), frente a ritmos de 60.000-80.000 anuales en periodos previos a la crisis de 2008. Además, muchas viviendas protegidas antiguas han pasado al mercado libre tras perder su calificación, lo que impide acumular un parque habitacional estable.

Se deben construir muchas más viviendas públicas sociales, y esto no es una opción, es una necesidad imperiosa. Nuestro país no puede permitirse seguir a la cola de Europa en este ámbito si quiere resolver su principal problema social. El camino impulsado en 2025 debe acelerarse drásticamente en 2026 y años siguientes, combinando inversión pública, suelo disponible y modelos de alquiler asequible estables y permanentes. Solo así se podrá garantizar el derecho a una vivienda digna para millones de personas. Recordemos que el derecho a la vivienda está reconocido en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, la Carta Social Europea y la Constitución Española, pero lamentablemente las políticas públicas, como decíamos anteriormente, tratan la vivienda como un simple objeto de mercado, priorizando la propiedad privada y abandonando la construcción de vivienda social.

Centrándonos en Castilla-La Mancha, en nuestra tierra, el problema también es real (subidas fuertes en alquiler, dificultades para jóvenes), pero menos agudo que en Madrid, Barcelona o Baleares gracias a precios base más bajos. La clave estará en si la nueva oferta (pública y privada) logra equilibrar la demanda en los próximos 2-3 años, especialmente en zonas tensionadas como Albacete o el eje Toledo-Guadalajara. Aunque los precios absolutos siguen siendo de los más bajos del país, se observa un encarecimiento notable en los últimos años, especialmente en alquiler, junto a dificultades de acceso para jóvenes y familias de rentas medias-bajas. Aunque Castilla-La Mancha no está entre las más caras (precios ≈30-40% por debajo de media nacional), el ritmo de aumento (especialmente alquiler) genera tensión.

Desde diferentes ámbitos se critica al presidente Emiliano García-Page por la política de vivienda social y de alquiler en Castilla-La Mancha, dado que Page está haciendo énfasis en rebajas fiscales e incentivos a la oferta pública/privada, olvidando posturas intervencionistas en este terreno. Ya en noviembre de 2025 se dejó pasar una gran oportunidad en la reforma del Estatuto de Autonomía, pues excluye la vivienda como un derecho fundamental, el nuevo texto estatutario dedica más tiempo al aumento de escaños en las Cortes regionales que a blindar derechos sociales clave como el acceso a una vivienda digna.

Debemos presionar para que se haga realidad una nueva Ley de Vivienda de Castilla-La Mancha, donde se garantice el derecho a una vivienda digna y se aporten soluciones estructurales como más parque público de alquiler social, no todo quede en anuncios de construcción y después la mayoría sin ejecución. La vivienda no puede seguir siendo un negocio para unos pocos mientras se convierte en un problema para la mayoría. Defender la vivienda es defender la dignidad y la calidad de vida de jóvenes, trabajadores y personas vulnerables.

Es el momento de poner la vivienda en el centro de la agenda pública, donde se camine hacia un Pacto de Estado para lograr un compromiso de todas y todos con un modelo de vivienda más justo, asequible y accesible para todas las personas.

Los castellanomanchegos menores de 36 años serán los grandes beneficiados de las medidas que el Gobierno de Castilla-La Mancha ha aprobado este martes para facilitar el acceso a la vivienda. ¿Qué precios se encontrarán aquellos jóvenes que acudan al mercado inmobiliario atraídos por estos incentivos?

Según los registros del Portal Estadístico del Notariado, que está impulsado por el Consejo General del Notariado, el precio medio de las compraventas de vivienda en Castilla-La Mancha firmadas en los últimos 12 meses ante notario fue de 110.919 euros. Se trata de un total de 36.549 operaciones que dejan un precio medio del metro cuadrado de 793 euros. Por otra parte, las residencias vendidas en la región el año pasado tuvieron una superficie media de 151 metros cuadrados.

En comparación con España, el importe medio de compra fue el doble que en Castilla-La Mancha: 213.522 euros con un precio medio de 1.895 euros el metro cuadrado a nivel nacional.

Además, los notarios han registrado un incremento de precios en las compraventas de viviendas en Castilla-La Mancha del 8,54% durante 2025. También recogen otros datos, como que la inmensa mayoría de vivienda comprada en la región el año pasado fue de segunda mano (93,9% frente al 6,1% de residencias de nueva construcción) o que la edad media de los compradores fue de 49 años.

¿Cuánto cuestan las casas en las 10 ciudades más pobladas?

Analizando las 10 ciudades más habitadas de la región, los datos muestran que, en 2025, el mayor precio medio de compra se dio en Illescas (Toledo), que se situó en 207.342 euros, para un precio medio de 1.396 euros el metro cuadrado. Siguiendo con la provincia de Toledo, las viviendas en la capital regional registraron un precio medio de venta de 174.380 euros, con una media de 1.189 euros el metro cuadrado. En cuanto a Talavera de la Reina, el precio medio del metro cuadrado fue de 808 euros, con un importe de venta de las viviendas 98.218 euros de media.

El metro cuadrado más caro de las ciudades analizadas hay que buscarlo en la provincia de Guadalajara. Concretamente, en la localidad de Azuqueca de Henares: 1.591 euros/m2, con un precio medio de venta de 172.056 euros. Por su parte, la ciudad de Guadalajara tiene el segundo metro cuadrado más caro según los registros de los notarios: 1.582 €/m2 y un coste promedio de las compraventas por valor de 175.685 euros.

El polo opuesto se dio en la provincia de Ciudad Real. Tanto Tomelloso (508 €/m2 y 74.557 euros de precio medio de compra) y Puertollano (519 €/m2 y 53.783 € de precio medio de compra) presentaron los registros más bajos en las diez ciudades más pobladas de Castilla-La Mancha.

Por su parte, Ciudad Real tuvo un precio medio de venta de 125.907 euros (1.158 € el metro cuadrado) y Cuenca de 132.011 euros (1.278 € el metro cuadrado).

Importantes diferencias entre el precio ofertado y el de compra

En una consulta realizada este lunes en la página web de uno de los principales portales inmobiliarios de España, se apreciaban importantes diferencias entre los precios que registra el Portal Estadístico del Notariado y los precios que piden actualmente los vendedores por sus viviendas.

El caso más extremo se da en Ciudad Real. De las 684 residencias que se anuncian en esta localidad, solo 69 tienen un precio inferior a los 155.747 euros que establecen los notarios como precio medio de compra en los últimos 12 meses. Es decir, un 90% de los vendedores de las viviendas ofertadas pide un precio superior al precio medio por el que se cerraron las compraventas durante el último año.

La tendencia se da en las diez ciudades analizadas. Sin salir de la provincia de Ciudad Real, en Tomelloso el 82,8% de las residencias publicitadas tienen un precio superior, mientras que en Puertollano son el 65,9%.

En Talavera de la Reina se pide un precio superior al precio medio de compraventa registrado por los notarios en el 75,8% de las ofertas. En Toledo, en el 72,8%; en Illescas, en el 85,1% y en Albacete en el 85,35% de los anuncios.

Por último, el 81,8% de las ofertas de la ciudad de Guadalajara piden un precio superior, algo que se da también en el 69% de los anuncios de Azuqueca de Henares y en el 65,9% de las viviendas anunciadas en la ciudad de Cuenca.

¿A qué se debe esta diferencia?

¿Cuál es la causa de una diferencia tan acusada entre el precio que piden actualmente los vendedores de viviendas en las principales ciudades de la región y el precio que se firmó ante notario en el último año? ¿Ha habido un importante incremento en los precios de las casas en los últimos meses? ¿O las expectativas de los vendedores son demasiado elevadas? Las fuentes consultadas indican que la segunda idea es la que más se corresponde con la realidad.

“Los precios ofertados son los precios de salida que los vendedores particulares hacen de sus viviendas, pero luego el precio real siempre suele rebajarse”, afirma Itziar Fernández, delegada de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) en Castilla-La Mancha.

Fernández añade que, según estudios realizados por la OCU a nivel nacional, el precio final de compra de las residencias suele rebajarse entre un 5 y un 10% con respecto al inicial.

“Creemos que puede deberse a una expectativa inicial demasiado alta de los propietarios que, viendo cómo está el mercado, lo que hacen es intentar incrementar el precio de su vivienda, sobrevalorándola”, concluye Fernández.

Por eso, la delegada regional de la OCU recomienda a las personas que se encuentren en proceso de compra de una vivienda que comparen “siempre”. “No podemos pretender, según está el mercado inmobiliario, obtener una rebaja significativa de más de un 25 o un 30 por ciento”, matiza Fernández, “pero sí que es habitual reducir el precio de la vivienda en torno a un 5 o un 10 por ciento”.

Para finalizar, también recomienda tener en cuenta “no solo el precio que nos va a costar la vivienda, sino todo lo que va aparejado a esta compraventa, como el coste de los impuestos o de las escrituras”.

El paquete de medidas destinadas a facilitar el acceso a la vivienda ya está aquí. El Gobierno de Castilla-La Mancha ha aprobado este martes un conjunto de solciones destinadas a hacer “más asequible” el acceso de las personas jóvenes de la región a su primera vivienda.

El que fuera anunciado la semana pasada por el presidente del Ejecutivo regional como “probablemente, el bloque de deducciones fiscales más importante de los que se han operado en España para ayudar a la adquisición y al alquiler de la vivienda” ha sido explicado el consejero de Hacienda, Administraciones Públicas y Transformación Digital, Juan Alfonso Ruiz Molina, en la rueda de prensa que ha ofrecido en Toledo para informar de los acuerdos del Consejo de Gobierno relacionados con su departamento.

Tras hablar García-Page el pasado viernes de una rebaja de “todo tipo de impuestos” y de un paquete de deducciones fiscales “enormemente sensible y yo creo que útil”, las medidas aprobadas se reducen a seis, cuatro de las cuales ya fueron anunciadas por el presidente castellanomanchego en el 'Plan Acción Vivienda' que presentó en el pasado Debate sobre el Estado de la Región 2025. Además, la práctica totalidad de las propuestas están limitadas a menores de 36 años.

Las medidas están incluidas en el Proyecto de Ley de Medidas Administrativas y Tributarias de Castilla-La Mancha, que ha sido aprobado este martes en el Consejo de Gobierno y que se remitirá a las Cortes regionales para su tramitación parlamentaria y aprobación definitiva.

Seis medidas para facilitar el acceso a una vivienda

Ruiz Molina ha explicado que los objetivos de este plan son reducir las cargas iniciales de la compra de vivienda. Por eso, “se reducen los impuestos inherentes a la adquisición”; financiar a coste cero la parte no cubierta por los bancos; y fomentar el ahorro previo, y que los jóvenes dispongan de los importes precisos para afrontar los gastos asociados a la adquisición.

¿Cuándo entrarán en vigor?

Este proyecto de ley, una vez que ha sido aprobado en Consejo de Gobierno, será remitido a las Cortes regionales para su tramitación parlamentaria, donde no se esperan impedimentos para que salga adelante dada la mayoría absoluta que tiene el Grupo Parlamentario Socialista.

Una vez que cuente con el respaldo de las Cortes, aquellas medidas que afecten al IRPF entrarán en vigor con carácter retroactivo a 1 de enero de 2025 para que puedan ser incluidas en la próxima campaña de la Renta, mientras que el resto lo harán a partir de su publicación.

El preu de l'habitatge de segona mà a Balears continua en nivells rècord i s'aferma com el més car de tot l'Estat. Al gener, el valor mitjà va assolir els 5.140 euros per metre quadrat, després d'un increment interanual del 2,28%, el tercer major repunt a nivell estatal.

L'encariment no només es consolida en termes anuals, sinó també mensuals, segons l'últim informe de pisos.com. En comparació amb desembre, els preus van pujar un 0,29%, l'augment més acusat de totes les comunitats autònomes. Amb aquests valors, Balears no només supera Madrid -on el metre quadrat se situa en 4.526 euros-, sinó que dobla àmpliament la mitjana estatal, fixada en 2.426 euros.

Palma reforça aquesta tendència. La capital balear registra els tercers preus més alts entre totes les capitals de província, amb 5.315 euros per metre quadrat, després de pujar un 0,13% mensual i un 1,96% interanual.

Des del sector immobiliari atribueixen aquest encariment persistent al desequilibri estructural entre oferta i demanda. “Molts propietaris no estan disposats a vendre si no és a preus elevats, bé perquè no necessiten liquiditat immediata o perquè aspiren a millorar d'habitatge en un mercat ja tensionat”, explica el director d'Estudis del portal.

La demanda, lluny de refredar-se, es manté “sorprenentment sòlida”, impulsada per compradors amb capacitat d'estalvi, ocupació estable i una percepció de l'habitatge com a actiu refugi davant la inflació, a més d'unes condicions hipotecàries que continuen sent competitives en termes històrics.

Les dades de Fotocasa reforcen aquest diagnòstic. Segons el seu índex immobiliari, el preu de l'habitatge de segona mà a Balears es va disparar un 14,4% interanual al gener, fins a situar-se en 5.293 euros per metre quadrat, la qual cosa eleva el valor mitjà d'un habitatge de 80 metres quadrats fins als 423.412 euros, més de 53.000 euros per sobre del preu registrat fa només un any.

L'encariment és generalitzat en tots els municipis analitzats, amb pujades especialment intenses a Manacor, Campos, Llucmajor, Ciutadella, Eivissa i Palma. Santa Eulària des Riu lidera el rànquing de preus, amb 8.564 euros per metre quadrat, seguida d'Eivissa, Calvià i Campos.

Per a la directora d'Estudis de Fotocasa, Balears opera ja en “nivells de preus mai vistos” i es consolida com la comunitat més cara d'Espanya. “No estem davant una bombolla, sinó davant un problema crònic d'escassetat d'oferta, agreujat per la insularitat i una demanda nacional i internacional que no cessa”, adverteix.

Una dinàmica que, segons l'experta, està generant una bretxa d'accessibilitat cada vegada més profunda, especialment per als residents locals i les rendes mitjanes. “El mercat immobiliari balear s'ha tornat pràcticament inaccessible per a una part creixent de la població”, conclou.

El tensionament del mercat s'estén també al lloguer. Al gener, el preu mitjà de l'arrendament a Balears va pujar un 7,1% interanual, fins als 19,1 euros per metre quadrat, amb Palma assolint els 18,4 euros després d'un increment del 7,7%. Una pressió addicional que reforça la sensació de bloqueig en l'accés a l'habitatge.

El precio de la vivienda de segunda mano en Balears continúa en niveles récord y se afianza como el más caro de todo el Estado. En enero, el valor medio alcanzó los 5.140 euros por metro cuadrado, tras un incremento interanual del 2,28%, el tercer mayor repunte a nivel estatal.

El encarecimiento no solo se consolida en términos anuales, sino también mensuales, según el último informe de pisos.com. En comparación con diciembre, los precios subieron un 0,29%, el aumento más acusado de todas las comunidades autónomas. Con estos valores, Balears no solo supera a Madrid -donde el metro cuadrado se sitúa en 4.526 euros-, sino que dobla ampliamente la media estatal, fijada en 2.426 euros.

Palma refuerza esta tendencia. La capital balear registra los terceros precios más altos entre todas las capitales de provincia, con 5.315 euros por metro cuadrado, tras subir un 0,13% mensual y un 1,96% interanual.

Desde el sector inmobiliario atribuyen este encarecimiento persistente al desequilibrio estructural entre oferta y demanda. “Muchos propietarios no están dispuestos a vender si no es a precios elevados, bien porque no necesitan liquidez inmediata o porque aspiran a mejorar de vivienda en un mercado ya tensionado”, explica el director de Estudios del portal.

La demanda, lejos de enfriarse, se mantiene “sorprendentemente sólida”, impulsada por compradores con capacidad de ahorro, empleo estable y una percepción de la vivienda como activo refugio frente a la inflación, además de unas condiciones hipotecarias que siguen siendo competitivas en términos históricos.

Los datos de Fotocasa refuerzan este diagnóstico. Según su índice inmobiliario, el precio de la vivienda de segunda mano en Balears se disparó un 14,4% interanual en enero, hasta situarse en 5.293 euros por metro cuadrado, lo que eleva el valor medio de una vivienda de 80 metros cuadrados hasta los 423.412 euros, más de 53.000 euros por encima del precio registrado hace solo un año.

El encarecimiento es generalizado en todos los municipios analizados, con subidas especialmente intensas en Manacor, Campos, Llucmajor, Ciutadella, Eivissay Palma. Santa Eulària des Riu lidera el ranking de precios, con 8.564 euros por metro cuadrado, seguida de Eivissa, Calvià y Campos.

Para la directora de Estudios de Fotocasa, Balears opera ya en “niveles de precios nunca vistos” y se consolida como la comunidad más cara de España. “No estamos ante una burbuja, sino ante un problema crónico de escasez de oferta, agravado por la insularidad y una demanda nacional e internacional que no cesa”, advierte.

Una dinámica que, según la experta, está generando una brecha de accesibilidad cada vez más profunda, especialmente para los residentes locales y las rentas medias. “El mercado inmobiliario balear se ha vuelto prácticamente inalcanzable para una parte creciente de la población”, concluye.

El tensionamiento del mercado se extiende también al alquiler. En enero, el precio medio del arrendamiento en Balears subió un 7,1% interanual, hasta los 19,1 euros por metro cuadrado, con Palma alcanzando los 18,4 euros tras un incremento del 7,7%. Una presión adicional que refuerza la sensación de bloqueo en el acceso a la vivienda.

El Gobierno de Castilla-La Mancha aprobará el martes que viene una serie de medidas encaminadas a facilitar “al máximo” la compra y alquiler de vivienda en la región.

Así lo ha anunciado este viernes el presidente del Ejecutivo castellanomanchego, Emiliano García-Page, que ha añadido que se trata “probablemente el bloque de deducciones fiscales más importante de los que se han operado en España para ayudar a la adquisición y al alquiler de la vivienda”.

Las medidas incluyen las rebajas de “todo tipo de impuestos y desgravaciones” en el impuesto de la renta para los adquirentes de nuevas viviendas.

Deducciones por compra y alquiler de vivienda

Según ha detallado Page, se busca adecuar la normativa de vivienda para facilitar la concesión de préstamos a tipo 0 en la parte no financiada por los bancos.

El paquete de medidas tributarias consiste en reducir un 40% el Impuesto de Transmisiones en la adquisición de la primera vivienda habitual (del 5 al 3%); reducir a la mitad los Actos Jurídicos Documentados (del 0,50 al 0,25%); también se incrementa el valor de la vivienda un 33% (pasando de los 180.000 euros a los 240.000) a efectos de estas deducciones.

Asimismo, se aprueba una nueva deducción del 15% en el IRPF por las aportaciones a cuentas de entidades crédito destinadas a la adquisición de vivienda y, finalmente, se incrementa un 11% (450 a 500 euros) las deducciones por arrendamiento de vivienda habitual.

La estimación es que se podrían beneficiar de estas deducciones más de 12.000 personas por un montante económico de ocho millones de euros.

“Queremos facilitar al máximo esa adquisición y vamos con un paquete de deducciones fiscales enormemente sensibles y útiles. Son varias reducciones importantes y también la ampliación del coste del precio al que le van a llegar esas deducciones para que sean los pisos de mayor nivel económico también los que se puedan beneficiar. Queremos responder con lo que está a nuestro alcance, que son ayudas, subvenciones, facilitar trámites, pero también ayudar económicamente a lo que está significando un tormento para muchísimas familias, que es poder adquirir una vivienda, e incluso poder tenerlo en alquiler”, ha explicado el presidente autonómico.

El PP critica que Page “anuncie y no ejecute”

Para el Partido Popular de Castilla-La Mancha, Page “anuncia y no ejecuta”. La diputada regional, Tania Andicoberry, ha resaltado que Emiliano García-Page ha vuelto a desmarcarse hoy “anunciando un paquete de medidas en materia de vivienda”, recordando que se trata de “unas medidas que ya anunció en el pasado debate sobre el Estado de la Región hace nada más y nada menos que cuatro meses”.

Según ha explicado, son unas medidas que “no se han ejecutado todavía, no se han puesto en práctica y no han favorecido ni ayudado a ni un solo castellanomanchego”.

Andicoberry ha reconocido que se trata de unas medidas “muy necesarias” y por ello es “importante que, una vez que se lleven a cabo y se pongan en práctica, sean aquellas que el PP ha estado proponiendo en las Cortes Regionales durante los últimos meses”. Ha recalcado que en esas propuestas han obtenido “el no rotundo del PSOE, ese rodillo sectario del PSOE castellanomanchego, por no escuchar de verdad las necesidades que tiene nuestra tierra”.

El precio de la vivienda sigue al alza

Los últimos datos publicados en diciembre por el Instituto Nacional de Estadística (INE) con datos del Índice de Precios de Vivienda (IPV) reflejaron que el precio de la vivienda libre en Castilla-La Mancha creció un 11,6% en el tercer trimestre de 2025 con relación al mismo periodo del curso anterior. Un incremento que cuenta con la particularidad de estar más pronunciado a nivel interanual en la vivienda de nueva construcción, con un 12% de aumento respecto al pasado año.

En cuanto a la vivienda de segunda mano, el precio acusó un notable incremento en la región, del 2,8% para situarse a un 11,5% de aumento respecto al mismo periodo de 2024.

Por otra parte, la compraventa de viviendas ha caído un 8% en la región en octubre de este año en comparación con el mismo periodo del pasado ejercicio, firmando 3.195 operaciones, según el avance de datos provisionales de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.

El concejal del Grupo Municipal Socialista en el Ayuntamiento de Ciudad Real, Dionilo Sánchez Lucas, ha denunciado este martes en rueda de prensa un “exceso de precio y falta de transparencia” en el procedimiento seguido por el equipo de Gobierno municipal del Partido Popular para la adquisición de varias parcelas colindantes al yacimiento Parque Arqueológico de Alarcos.

Fue el pasado mes de noviembre cuando el alcalde Francisco Cañizares anunció la compra de 45 hectáreas de terreno en las inmediaciones del yacimiento arqueológico para seguir impulsándolo cultural y turísticamente.

Sánchez Lucas ha afirmado hoy que, tras analizar detenidamente el expediente aprobado por la Junta de Gobierno Local, desde su grupo municipal se han detectado “importantes irregularidades”, tanto en la definición de las fincas que se compran como en la valoración económica aplicada, “muy por encima de los precios medios de mercado”.

El edil socialista ha argumentado que el Grupo Municipal Socialista está de acuerdo con la adquisición de terrenos para proteger y poner en valor el entorno de Alarcos, pero “siempre a un precio justo y con total transparencia”, algo que, a su juicio, “no se cumple en este caso”.

Dudas con los informes técnicos y las notas del Registro

Según ha afirmado, el expediente contiene tres informes técnicos y dos notas simples del Registro de la Propiedad, pero “no existe coincidencia entre ellos” respecto a las fincas adquiridas ni a sus superficies, y no consta ningún plano general que delimite claramente los terrenos objeto de compra.

Así, el concejal ha asegurado que mientras el acuerdo con la parte vendedora habla de la adquisición íntegra de dos fincas registrales, los informes técnicos hacen referencia a parcelas catastrales distintas y con superficies sensiblemente diferentes.

“Un sobrecoste cercano a los 450.000 euros”

En cuanto al precio, Sánchez Lucas ha señalado que el Ayuntamiento va a pagar 930.000 euros por los terrenos, cuando, atendiendo a los precios medios del Ministerio de Agricultura y al aprovechamiento real de las parcelas, su valor de mercado no superaría los 500.000 euros, “lo que supone un sobrecoste cercano a los 450.000 euros que acabarán pagando todos los ciudadanos de Ciudad Real”.

El concejal ha subrayado que la valoración se ha realizado tomando como referencia exclusiva los datos catastrales, calificando grandes superficies como de regadío, sin que en el expediente conste ninguna concesión de agua ni autorización de aprovechamiento de aguas subterráneas, requisito imprescindible para considerar un terreno como regable.

“Se están pagando tierras como si fueran de regadío cuando, en su mayoría, deberían considerarse de secano o pastos”, ha advertido.

Como ejemplo, ha citado parcelas concretas en las que el Ayuntamiento paga “el doble o incluso quintuplica el valor real”, así como la posible inclusión en la valoración de una parcela situada en el término municipal de Poblete que ni siquiera aparece de forma clara en todos los informes, lo que podría suponer el pago de 36.000 euros por una finca que, dice, “no se sabe si se está comprando”.

Ante esta situación, Dionilo Sánchez Lucas ha exigido al equipo de Gobierno del PP, con Francisco Cañizares al frente, que solicite una valoración independiente de un perito experto en fincas rústicas antes de elevar la compra a escritura pública, ya que existen “dudas más que razonables de que se esté pagando el precio justo”.

Finalmente, el concejal socialista ha criticado la improvisación y falta de planificación del Gobierno municipal, avanzando que en el presupuesto de 2026 solo figura una partida genérica de 50.000 euros para adquisición de patrimonio, “sin explicar a qué responde, fruto de la improvisación y la falta de proyectos del gobierno del Partido Popular”, y ha recordado que las compras de terrenos realizadas por anteriores gobiernos socialistas, por ejemplo los terrenos para la ampliación del parque forestal de La Atalaya, se hicieron siempre a precios de mercado.

“El Partido Popular está pagando casi el doble del valor real de estos terrenos, con dinero público y sin la claridad necesaria. Desde el PSOE seguiremos exigiendo rigor, transparencia y defensa del interés general”, ha concluido.

El PP rechaza las afirmaciones del PSOE: “No se sostienen”

El portavoz del equipo de Gobierno del Ayuntamiento de Ciudad Real, Guillermo Arroyo, ha respondido a las críticas vertidas por el Grupo Municipal Socialista asegurando que se trata de afirmaciones que “no se sostienen ni en datos ni en hechos”.

Su reacción dice ser “contundente” porque, afirma el portavoz, el procedimiento es “absolutamente legal y transparente” y afean a los socialistas que cuestionen “el trabajo técnico y profesional de los funcionarios municipales, que siempre han actuado con rigor y conforme a la ley”.

“Parece que el Partido Socialista ha llegado tarde al Día de los Santos Inocentes, porque lo que plantea sobre esta operación es únicamente una estrategia de confusión”, ha afirmado Arroyo.

El portavoz del equipo de Gobierno ha recordado que el expediente de adquisición de los terrenos cuenta con un total de seis informes técnicos favorables, entre ellos el informe de Cultura, de Medio Ambiente, del director general de Urbanismo, del secretario general del Pleno, del área de Asesoría Jurídica y de Intervención, “que certifican que todo el procedimiento se ha realizado conforme a la legalidad vigente y atendiendo a la valoración de los técnicos municipales”.

“Estamos hablando de un proceso avalado por informes técnicos cualificados, no de decisiones políticas arbitrarias”, ha insistido Arroyo, quien ha lamentado que “una vez más el PSOE prefiera sembrar sospechas y atacar a quienes cumplen con su deber, en lugar de aportar propuestas serias y constructivas que beneficien a Ciudad Real”.

Además asegura que la adquisición de estos terrenos “responde al interés general y a la voluntad de proteger y poner en valor un enclave patrimonial estratégico para la ciudad, garantizando siempre la máxima transparencia y el cumplimiento estricto de la ley”.

Tot començava amb una promesa: una finca rústica o un apartament prop del mar, un contracte d'opció de compra i una transferència inicial per 'reservar' la propietat. Els diners canviaven de mans, però la compravenda mai no arribava a tancar-se. Era el modus operandi que suposadament emprava Monica T., empresària d'origen alemany establerta a Mallorca i propietària d'una immobiliària que operava en un segment molt demandat del mercat: habitatges i finques destinades a compradors estrangers, principalment, en algunes de les zones més demandades de la illa. Malgrat deure milers d'euros i estar pendent de dos judicis per presumpta estafa, l'acusada es troba en parador desconegut. La Fiscalia sol·licita per a ella tres anys de presó en cadascun dels procediments.

Encara que amb diferents afectats, tots dos casos tenen un mateix denominador: els clients van entregar a compte importants quantitats de diners per l'opció de compra de les respectives propietats, però mai no van arribar a adquirir-les. En una de les investigacions també està encausada la mare de Monica T., Waltraud H., per a qui el ministeri públic demana tres anys de presó. Cap de les dues va acudir a la vista oral celebrada a principis d'aquest mes a l'Audiència Provincial de Balears, que les ha posat en cerca i captura, tal com va informar Diario de Mallorca i han confirmat fonts jurídiques a elDiario.es, que no descarten que ambdues es trobin a Alemanya.

Monica T. és administradora única de la societat Mallorca Sun Dreams S.L., constituïda a principis de 2014 a les Balears. El seu objecte social, la intermediació i la gestió immobiliària, d'acord amb les dades del Registre Mercantil consultades per aquest diari. La seva activitat econòmica real, tanmateix, és difícil de rastrejar: des de 2021 no publica moviments mercantils ni comptes recents en els butlletins oficials.

Monica T. és administradora única de la societat Mallorca Sun Dreams S.L., constituïda a principis de 2014 a Balears. El seu objecte social, la intermediació i la gestió immobiliària. La seva activitat econòmica real, tanmateix, és difícil de rastrejar: des de 2021 no publica moviments mercantils ni comptes recents en els butlletins oficials

La seva escassa activitat i el fet que l'empresa comuniqués en 2018 un “tancament provisional” han alimentat les sospites d'opacitat atès que, després de l'aparent clausura temporal, podrien ocultar-se, segons les mateixes fonts, conductes situades al marge dels procediments de transparència en aquest tipus d'operacions. Es tracta, de fet, de pràctiques a les quals no és aliè el mercat immobiliari balear, tensionat per l'àmplia demanda internacional atreta per l'atractiu residencial de les illes i la rendibilitat -una demanda que s'eleva notablement en determinades zones, pressiona a l'alça els preus i redueix l'oferta disponible, generant amb això un clima d'urgència en moltes operacions- i caracteritzat per una legislació urbanística fragmentada -amb planejaments municipals diferents, múltiples figures de protecció territorial i un gran nombre d'habitatges en situació irregular o afectats per expedients sancionadors que, malgrat la seva aparença de legalitat, arrosseguen càrregues urbanístiques o limitacions que només afloren quan ja s'ha entregat una part substancial dels diners-.

No en va, molts dels procediments incoats en els jutjats de Balears comparteixen elements comuns: cobrament de quantitats en concepte d'arres i reserves sense les degudes garanties, societats sense activitat declarada que han continuat actuant com a intermediàries, o compradors que han descobert, mesos després, que l'immoble no era legalitzable ni estava en condicions de ser venut. A això se suma, en alguns dels casos, la dificultat de perseguir penalment els responsables quan abandonen el país abans de la celebració dels seus respectius judicis.

Es tracta de pràctiques a les quals no és aliè el mercat immobiliari balear, tensionat per l'àmplia demanda internacional -que s'eleva notablement a determinades zones, pressiona a l'alça els preus i redueix l'oferta disponible, generant amb això un clima d'urgència en moltes operacions- i caracteritzat per una legislació urbanística fragmentada

Finques amb càrregues ocultes i arres perdudes

Un dels procediments que componen l'acusació contra Monica T. -i que implicaria també la seva mare- es remunta a 2016. Segons l'escrit fiscal, ambdues dones, actuant suposadament d'acord amb la propietària d'una finca rústica a Artà, van convèncer una compradora estrangera perquè entregués 26.500 euros en concepte d'arres, el 10% del preu final pactat (265.000 euros), per poder reservar la propietat. Tanmateix, la Fiscalia sosté que les acusades van ocultar deliberadament que la finca tenia una ordre de demolició per obres il·legals anteriors i van assegurar falsament que la propietat estava lliure de càrregues. Malgrat això, es va signar el contracte d'opció de compra i es va transferir els diners. L'operació mai no es va materialitzar.

El segon cas investigat data de 2014, quan un ciutadà alemany va entregar 16.400 euros després de signar un contracte d'opció de compra d'un apartament a la zona de Cala Millor, a l'est de Mallorca. El comprador no només no va arribar a adquirir l'immoble, sinó que tampoc va recuperar els diners. La intermediària ni tan sols havia informat les propietàries de l'immoble sobre la suposada venda, tal com sosté el ministeri públic.

En un dels casos, Monica T. i la seva mare van ocultar deliberadament -segons la Fiscalia- que la finca tenia una ordre de demolició per obres il·legals anteriors i van assegurar falsament que la propietat estava lliure de càrregues. En l'altre, un ciutadà alemany va entregar 16.400 euros després de signar un contracte d'opció de compra d'un apartament: no només no va arribar a adquirir l'immoble, sinó que tampoc va recuperar els diners

En els últims anys, les estafes i impagaments estan a l'ordre del dia en el mercat immobiliari. El passat mes d'octubre, l'equip contra la ciberdelinqüència de la Guàrdia Civil de les Balears va recuperar i va retornar a la víctima un total de 800.000 euros estafats en la compra d'un habitatge a Palma mitjançant el mètode conegut com 'man in the middle'. Es tracta d'una de les estafes cada vegada més comunes i d'un mètode en el qual, amb tècniques informàtiques, els estafadors s'entremeten en les comunicacions entre les parts, en aquest cas entre la immobiliària, el client i el despatx d'advocats d'aquest.

Impagaments per vil·les de luxe i empreses fantasma

A Mallorca, la quina de una web alemanya de vil·les vacacionals, Fincaurlaub.de, ha deixat en l'últim any reserves cancel·lades a última hora i milers d'euros sense retornar. Els fets, tanmateix, no només afecten els propis turistes, sinó també a molts propietaris, que tampoc han vist ni un euro dels lloguers pactats.

Així mateix, un Jutjat de la illa investiga la presumpta estafa per part del propietari d'una empresa que va prometre als seus clients la construcció de les seves respectives vivendes i, finalment, va deixar aixecats només els fonaments. El modus operandi amb què hauria actuat l'investigat era pràcticament el mateix en tots els casos: després de contractar els serveis de l'empresa, Design Modular Haus S.L., i realitzar els primers pagaments, la constructora va començar a exigir nous abonaments sota prettext de l'encariment dels materials arran de la pandèmia i sota l'advertència que, en cas contrari, no podria començar els treballs.

Després d'accedir a les seves demandes, mesos més tard, el propietari de la mercantil, il·localitzable malgrat els múltiples intents per contactar amb ell, va deixar els treballs completament paralitzats, emportant-se amb ell, a més, els estris destinats a algunes de les obres i pertanyents als afectats. Els perjudicats, més d'una vintena, es van hipotecar per pagar unes sumes que, asseguren, podrien superar el milió d'euros en total. 

Per altra banda, al setembre va quedar vist per a sentència el macrojudici per la major estafa immobiliària orquestrada a Mallorca, els acusats de la qual haurien defraudat, a través d'una enredada xarxa d'empreses pantalla, fins a 3,3 milions d'euros a almenys 235 persones. Per quan els perjudicats van començar a sospitar, els integrants del grup criminal ja s'havien desfet de tots els seus actius patrimonials i havien dilapidat tots els diners en restaurants de luxe, cotxes d'alta gamma, serveis de companyia, casinos i hotels mentre el principal cervell de la trama, Carlos García Roldán, que nega les acusacions, s'havia fugat a Colòmbia: “Havia d'haver fet una suspensió de pagaments i ens hauríem estalviat tot això. No raonava ni pensava amb coherència”, va arribar a assegurar.

Mentre tant, l'Audiència Provincial intenta ara localitzar Mónica T. i la seva mare perquè responguin davant la Justícia per uns fets que, de confirmar-se, tornarien a posar el focus sobre les escletxes del mercat immobiliari balear i la manca de controls efectius en determinades operacions.

Todo comenzaba con una promesa: una finca rústica o un apartamento cerca del mar, un contrato de opción de compra y una transferencia inicial para 'reservar' la propiedad. El dinero cambiaba de manos, pero la compraventa nunca llegaba a cerrarse. Era el modus operandi que supuestamente empleaba Monica T., empresaria de origen alemán afincada en Mallorca y dueña de una inmobiliaria que operaba en un segmento muy demandado del mercado: viviendas y fincas destinadas a compradores extranjeros, principalmente, en algunas de las zonas más solicitadas de la isla. Pese a adeudar miles de euros y estar pendiente de dos juicios por presunta estafa, la acusada se encuentra en paradero desconocido. La Fiscalía solicita para ella tres años de prisión en cada uno de los procedimientos.

Aunque con distintos afectados, ambos casos tienen un mismo denominador: los clientes entregaron a cuenta importantes cantidades de dinero por la opción de compra de las respectivas propiedades, pero nunca llegaron a adquirilas. En una de las investigaciones también está encausada la madre de Monica T., Waltraud H., para quien el ministerio público pide tres años de cárcel. Ninguna de las dos acudió a la vista oral celebrada a principios de este mes en la Audiencia Provincial de Balears, que las ha puesto en busca y captura, tal como informó Diario de Mallorca y han confirmado fuentes jurídicas a elDiario.es, que no descartan que ambas se encuentren en Alemania.

Monica T. es administradora única de la sociedad Mallorca Sun Dreams S.L., constituida a principios de 2014 en Balears. Su objeto social, la intermediación y la gestión inmobiliaria, de acuerdo a los datos del Registro Mercantil consultados por este periódico. Su actividad económica real, sin embargo, es difícil de rastrear: desde 2021 no publica movimientos mercantiles ni cuentas recientes en los boletines oficiales.

Monica T. es administradora única de la sociedad Mallorca Sun Dreams S.L., constituida a principios de 2014 en Balears. Su objeto social, la intermediación y la gestión inmobiliaria. Su actividad económica real, sin embargo, es difícil de rastrear: desde 2021 no publica movimientos mercantiles ni cuentas recientes en los boletines oficiales

Su escasa actividad y el hecho de que la empresa comunicara en 2018 un “cierre provisional” han alimentado las sospechas de opacidad dado que, tras la aparente clausura temporal, podrían ocultarse, según las mismas fuentes, conductas situadas al margen de los cauces de transparencia en este tipo de operaciones. Se trata, de hecho, de prácticas a las que no es ajeno el mercado inmobiliario balear, tensionado por la amplia demanda internacional atraída por el atractivo residencial de las islas y la rentabilidad -una demanda que se eleva notablemente en determinadas zonas, presiona al alza los precios y reduce la oferta disponible, generando con ello un clima de urgencia en muchas operaciones- y caracterizado por una legislación urbanística fragmentada -con planeamientos municipales distintos, múltiples figuras de protección territorial y un gran número de viviendas en situación irregular o afectadas por expedientes sancionadores que, pese a su apariencia de legalidad, arrastran cargas urbanísticas o limitaciones que solo afloran cuando ya se ha entregado una parte sustancial del dinero-.

No en vano, muchos de los procedimientos incoados en los juzgados de Balears comparten elementos comunes: cobro de cantidades en concepto de arras y reservas sin las debidas garantías, sociedades sin actividad declarada que han continuado actuando como intermediarias, o compradores que han descubierto, meses después, que el inmueble no era legalizable ni estaba en condiciones de ser vendido. A ello se suma, en algunos de los casos, la dificultad de perseguir penalmente a los responsables cuando abandonan el país antes de la celebración de sus respectivos juicios.

Se trata de prácticas a las que no es ajeno el mercado inmobiliario balear, tensionado por la amplia demanda internacional -que se eleva notablemente en determinadas zonas, presiona al alza los precios y reduce la oferta disponible, generando con ello un clima de urgencia en muchas operaciones- y caracterizado por una legislación urbanística fragmentada

Fincas con cargas ocultas y arras perdidas

Uno de los procedimientos que componen la acusación contra Monica T. -y que implicaría también a su madre- se remonta a 2016. Según el escrito fiscal, ambas mujeres, actuando supuestamente de acuerdo con la propietaria de una finca rústica en Artà, convencieron a una compradora extranjera para que entregase 26.500 euros en concepto de arras, el 10% del precio final pactado (265.000 euros), para poder reservar la propiedad. Sin embargo, la Fiscalía sostiene que las acusadas ocultaron deliberadamente que la finca tenía una orden de derribo por obras ilegales anteriores y aseguraron falsamente que la propiedad estaba libre de cargas, pese a lo cual se firmó el contrato de opción de compra y se transfirió el dinero. La operación nunca se materializó.

El segundo caso investigado data de 2014, cuando un ciudadano alemán entregó 16.400 euros tras firmar un contrato de opción de compra de un apartamento en la zona de Cala Millor, al este de Mallorca. El comprador no solo no llegó a adquirir el inmueble, sino que tampoco recuperó el dinero. La intermediaria ni siquiera había informado a las propietarias del inmueble sobre la supuesta venta, tal como sostiene el ministerio público.

En uno de los casos, Monica T. y su madre ocultaron deliberadamente -según la Fiscalía- que la finca tenía una orden de derribo por obras ilegales anteriores y aseguraron falsamente que la propiedad estaba libre de cargas. En el otro, un ciudadano alemán entregó 16.400 euros tras firmar un contrato de opción de compra de un apartamento: no solo no llegó a adquirir el inmueble, sino que tampoco recuperó el dinero

En los últimos años, las estafas e impagos están a la orden del día en el mercado inmobiliario. El pasado mes de octubre, el equipo de la Guardia Civil de Balears contra la ciberdelincuencia recuperó y devolvió a la víctima un total de 800.000 euros estafados en la compra de una vivienda en Palma mediante el método conocido como 'man in the middle'. Se trata de una de las estafas cada vez más comunes y de un método en el que, con técnicas informáticas, los estafadores se entrometen en las comunicaciones entre las partes, en este caso entre la inmobiliaria, el cliente y el despacho de abogados de éste.

Impagos por villas de lujo y empresas fantasma

En Mallorca, la quiebra de una web alemana de villas vacacionales, Fincaurlaub.de, ha dejado en el último año reservas canceladas a última hora y miles de euros sin devolver. Los hechos, sin embargo, no solo afectan a los propios turistas, sino también a muchos propietarios, que tampoco han visto ni un euro de los alquileres pactados.

Asimismo, un Juzgado de la isla investiga la presunta estafa por parte del propietario de una empresa que prometió a sus clientes la construcción de sus respectivas viviendas y, finalmente, dejó levantados solo los cimientos. El modus operandi con el que habría actuado el investigado era prácticamente el mismo en todos los casos: tras contratar los servicios de la empresa, Design Modular Haus S.L., y realizar los primeros pagos, la constructora comenzó a exigir nuevos abonos so pretexto del encarecimiento de los materiales a raíz de la pandemia y bajo la advertencia de que, de lo contrario, no podría comenzar los trabajos.

Tras acceder a sus demandas, meses más tarde, el dueño de la mercantil, ilocalizable pese a los múltiples intentos por contactar con él, dejó los trabajos completamente paralizados, llevándose consigo, además, los enseres destinados a algunas de las obras y pertenecientes a los afectados. Los perjudicados, más de una veintena, se hipotecaron para pagar unas sumas que, aseguran, podrían superar el millón de euros en total.

Por otro lado, en septiembre quedó visto para sentencia el macrojuicio por la mayor estafa inmobiliaria orquestada en Mallorca, cuyos acusados habrían defraudado, a través de una enmarañada red de empresas pantalla, hasta 3,3 millones de euros a al menos 235 personas. Para cuando los perjudicados comenzaron a sospechar, los integrantes del grupo criminal ya se habían deshecho de todos sus activos patrimoniales y habían dilapidado todo el dinero en restaurantes de lujo, coches de alta gama, servicios de compañía, casinos y hoteles mientras el principal cerebro de la trama, Carlos García Roldán, quien niega las acusaciones, se había fugado a Colombia. “Tenía que haber hecho una suspensión de pagos y nos hubiéramos ahorrado todo esto. No razonaba ni pensaba con coherencia”, llegó a asegurar.

Mientras tanto, la Audiencia Provincial intenta ahora localizar a Mónica T. y a su madre para que respondan ante la Justicia por unos hechos que, de confirmarse, volverían a poner el foco sobre las grietas del mercado inmobiliario balear y la falta de controles efectivos en determinadas operaciones.

El precio de la vivienda sigue sin tocar techo y se dispara un 12,8% en el tercer trimestre de 2025. Es la subida más fuerte en este periodo en los últimos 18 años, el primer registro del Instituto Nacional de Estadística. Según los datos del INE, el incremento registrado de julio a septiembre supone un aumento del 2,9% respecto al trimestre anterior y sitúa la subida acumulada en lo que llevamos de año en el 10,9%, por encima de las previsiones iniciales para este ejercicio.

La vivienda nueva se ha encarecido en el tercer trimestre un 9,7% en términos interanuales y un 8,8% en lo que va de año. Las de segunda mano, la mayoría de las que se venden y compran en un contexto de baja producción, ha subido un 11,2% desde enero y un 13,4% respecto al tercer trimestre de 2024. Respecto al trimestre anterior, los incrementos han sido de un 0,8 y un 3,3%, respectivamente.

Por comunidades autónomas, los precios han experimentado una mayor subida en términos interanuales en Murcia (15% más), Aragón (14,6%), Castilla y León (14,4%), Madrid (14,2%) y La Rioja (14,1%). En Asturias, Galicia y Valencia las subidas también han estado por encima de la media, con un 13,5, un 13,4 y un 13,1%. Balears registró una subida de un 12,8%, respecto al mismo periodo del año anterior. El resto son Cantabria (12,6%), Extremadura (12,5%), Andalucía (12,4%), Canarias (12,2%), Castilla-La Mancha y Euskadi (11,6%), Catalunya (11,3%) y Navarra (10,9%).

Con el auge de los precios de las casas, que dificulta el acceso a miles de familias y tensiona también los alquileres, el INE ha publicado, también este viernes, la estadística sobre ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual. Según este instituto, “las inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas en los registros de propiedad disminuyeron un 3,8% en tasa anual” pero “las ejecuciones sobre viviendas de personas físicas se incrementaron un 19,7%”.

Además, las ejecuciones iniciadas sobre viviendas habituales crecieron un 19,3% respecto al tercer trimestre del año pasado. En total, fueron 2.066 familias amenazadas por un desahucio.