Los pisos en nuda propiedad atraen a los inversores en Balears a pesar de los precios desorbitados

El encarecimiento constante de la vida en Balears, que afecta sobre todo al mercado inmobiliario, pero también a la cesta de la compra o el resto de servicios básicos, ha hecho que convivan en las islas dos generaciones atrapadas en distintos ángulos de la misma situación: la especulación, el constante aumento de los precios y una marginación del residente que parece no tener fin. Los jóvenes, ahogados por los precios de los alquileres y sin posibilidad de hipotecarse, encaran un escenario sin apenas alternativas reales de acceso a una vivienda. Los mayores, tras una larga vida laboral, reciben ahora pensiones insuficientes, que, a veces, les abocan a vender sus propiedades –las que con tanto esfuerzo adquirieron– para obtener liquidez.

El escenario habitacional ha impulsado nuevas fórmulas de venta, como la nuda propiedad, que lejos de representar una posible solución social, se ha convertido en un producto más de inversión con operaciones incluso millonarias detrás y que solo en algunos casos deja opción a compra asequible. Los destinatarios son, casi siempre, inversores dispuestos a esperar años para tomar posesión de los inmuebles, que se rebajan porque la disponibilidad para el comprador no es inmediata, sino que el propietario conserva para sí mismo el usufructo hasta su fecha de fallecimiento o hasta su renuncia a ese derecho.  “Es una forma de capitalizar los últimos años de vida, sin perder el uso de la vivienda”, apunta Zenón Helguera, delegado de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) en las Pitiusas.

La oferta de nuda propiedad en las islas, lejos de poder ser una alternativa –aunque nimia– a adquirir una vivienda, se dirige principalmente a empresas interesadas en invertir, alcanzando incluso el sector del lujo. Una treintena de inmuebles están a la venta bajo esta modalidad en el archipiélago y al menos cinco de ellos superan el millón de euros, según los anuncios publicados en Idealista.

La vivienda más cara es una finca rústica en Ses Salines (Mallorca), valorada en 3,25 millones de euros, con más de 600 metros cuadrados construidos sobre una parcela de 15.000 metros rodeada de olivos y con vistas al Mediterráneo. La mansión (edificada en 2021), con cinco habitaciones y cuatro cuartos de baño, presume de integrar tradición y confort moderno, con espacios amplios, un gran porche orientado al suroeste, piscina privada y equipamientos como gimnasio, jacuzzi o garaje doble. Y funciona, así, como escaparate de un mercado que ofrece lujo rural, bajo el formato de nuda propiedad, dirigido a compradores con alta capacidad adquisitiva. “Esta villa ofrece una experiencia de vida única en un entorno de absoluta privacidad”, describe el anunciante. 

La segunda oferta más cara es un chalet independiente en la localidad de Sant Agustí (Eivissa) y valorado en 2,5 millones. Sobre una parcela de 14.000 metros cuadrados, la casa, construida en 1970 y reformada parcialmente, cuenta con piscina, jardín y cuatro habitaciones. La propiedad mantiene un alto precio –8.333 euros– por metro cuadrado pese a tratarse de una vivienda con más de cinco décadas de antigüedad y su condición de nuda propiedad.

A estas dos propiedades les siguen otros dos inmuebles de alto valor. El primero es un chalet con licencia turística para once plazas en Santa Ponça (Calvià), en venta por 1,75 millones de euros. “El inmueble se transmite con usufructo vitalicio a favor de un hombre nacido en 1942, quien mantendrá el uso y disfrute de la propiedad hasta su fallecimiento”, se detalla. 

La segunda es un palacete señorial en pleno casco histórico de Alaró, de 700 metros cuadrados y catalogado por su valor patrimonial, cuya nuda propiedad se ofrece por 1,65 millones. Este último caso está dirigido expresamente a inversores: el comprador adquiere el inmueble por debajo de su valoración –2,2 millones– a cambio de respetar un usufructo vitalicio, adquiriendo un “alto valor patrimonial”, señala la oferta. El requisito para hacerse con él es efectuar religiosamente tres pagos de 550.000 euros cada uno hasta llegar a abonar el precio total.

Según describe el vendedor, una oportunidad “única” de adquirir una propiedad con múltiples posibilidades de transformación o reposicionamiento futuro, en uno de los destinos “más cotizados del Mediterráneo”. El resto de viviendas sin disponibilidad inmediata van desde los 87.000 euros por un piso en Son Oliva, en Mallorca, que se debe abonar en un pago único, hasta los 950.000 euros que cuesta un bajo interior sin ascensor construido en 2003 en el municipio de Calvià. Eso sí, con jardín, piscina y aire acondicionado. Los fondos de inversión ven en estas opciones una oportunidad inmobiliaria muy “rentable”, señala Eduard Vila, abogado experto en temas de vivienda y mercado inmobiliario. Al bajo precio actual se le suma que probablemente en el futuro el valor de los inmuebles sea mayor. 

Descenso de compras

Las operaciones de compraventa de nuda propiedad frenaron su ritmo en 2024 tras dos ejercicios consecutivos de abultados aumentos: un 11,3% en 2023 y un 23,7% en 2022. El último Anuario de los Registradores de la Propiedad contabilizó el año pasado 1.817 transacciones en todo el país, un 1,5% menos que el año anterior. Pese al descenso, el volumen continúa lejos de los mínimos, marcados en 2020, cuando apenas se registraron 1.093 operaciones, como reflejan los datos del informe, publicado en Idealista.

El parón ha sorprendido incluso a los registradores, que daban por hecho que el mercado mantendría su tendencia al alza. En Balears en concreto, las compras se han desplomado un 37,9%. Los motivos, explica Zenón, son la escasa oferta en el parque de vivienda y el elevado precio per se, que se incrementa aún más con la escasez en la oferta. Esto ha moderado el apetito de los inversores en este segmento de mercado. 

Otra fuerte subida de precio se ha dado en el segmento de las viviendas okupadas. La compraventa de estos inmuebles, que hasta hace poco era residual, sí ha irrumpido en los últimos años con fuerza en el mercado inmobiliario balear, convirtiéndose en un potente nicho. Los portales suman decenas de anuncios con precios que se han duplicado en apenas un año y que, de hecho, no distan demasiado del [desorbitado] coste de un inmueble de segunda mano. En Mallorca, estas operaciones se concentran en barrios obreros de la periferia de Palma -en la capital, el metro cuadrado asciende a 4.000 euros-, como Son Gotleu o Son Oliva, aunque también en municipios del interior como Llucmajor o Manacor. En estas zonas rurales, se ofrecen chalets que, incluso ocupados ilegalmente, rozan el millón de euros. 

Además, existen más fórmulas para jugar en el delicado mercado de la vivienda. Uno de los campos en los que más se especula es el del cálculo de tasación –marcado por la Ley de Tasación–, asegura Vila. Hay distintas maneras de tasar: la primera es sumando todos los costes de producción (mano de obra, aparejador, arquitecto…), la segunda es hacer un promedio según la rentabilidad en ‘x’ años y la tercera es fijándose en lo que han pedido de alquiler los vecinos en los últimos seis meses. “En todas, sale un precio de la vivienda mucho más alto que si se mirara realmente lo que vale y no lo que se pide”, detalla el abogado especialista.

Durante la pandemia, –explica– se habían estabilizado los precios, pero poco después se volvieron a disparar. Otra de las fórmulas para la especulación es la promoción de zonas específicas revalorizadas con la construcción de nuevas infraestructuras o ‘depuradas’ a través de redadas antidroga. Es el caso del barrio chino, en Palma, o de sa Penya, en la ciudad de Eivissa: “Es muy típico coger zonas deprimidas y eliminar el problema, siempre, cuando antes ha habido una compra del terreno; una inversión”.