El problema de la vivienda
La vivienda se ha convertido probablemente en uno de los mayores problemas cotidianos de muchas familias. Jóvenes que trabajan y aun así no pueden independizarse. Parejas que llevan meses buscando un alquiler que puedan pagar. Familias que destinan una parte cada vez mayor de sus ingresos a la vivienda. Personas que, después de una separación o cualquier cambio en su vida, descubren que encontrar una casa se ha convertido en una carrera de obstáculos.
La preocupación está plenamente justificada. La cuestión es si estamos afrontando bien el problema.
Nuestra Constitución, recoge en su artículo 47, el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y encarga expresamente a los poderes públicos promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo. En unos artículos antes, el 33 reconoce el derecho a la propiedad privada y establece que su función social delimitará su contenido de acuerdo con las leyes.
Los dos preceptos forman parte de la misma Constitución y conviene leerlos juntos.
Durante demasiados años, décadas mejor dicho, hemos tenido en España una política pública de vivienda muy inferior a las necesidades reales. Se ha construido poca vivienda protegida, se ha producido poco suelo verdaderamente disponible para edificar, muchos desarrollos urbanísticos llevan años bloqueados y una parte muy importante del parque de viviendas permanece cerrada.
Canarias no permanece al margen de este problema y añade circunstancias propias. La insularidad, la fragmentación territorial, el coste de las infraestructuras, los mercados inmobiliarios de dimensiones muy diferentes entre unas islas y otras y la enorme dificultad para convertir nuevo suelo en solares complican todavía más la situación.
Cuando el problema de la vivienda ha terminado explotando, buena parte de las respuestas públicas se han dirigido hacia quienes ya tienen una vivienda. Se limitan usos, se imponen obligaciones, se endurecen determinadas condiciones y se pretende recuperar para el mercado residencial viviendas que sus propietarios destinan legítimamente a otros fines.
Creo que ahí estamos cometiendo un error de base.
¿Es igual cualquier propietario?
Pensemos en una familia que vive en su casa y tiene además un pequeño apartamento que compró hace veinte años. Durante mucho tiempo pagó su hipoteca. Ahora lo alquila y esos ingresos ayudan a pagar los estudios de un hijo, complementan una pensión o forman parte de los recursos ordinarios de la familia y, en muchos casos, son necesarios para su sustento.
Pensemos también en quien ha heredado la casa de sus padres, ha gastado buena parte de sus ahorros en rehabilitarla y obtiene de ella una pequeña renta.
Y pongamos al lado un fondo o una sociedad que compra quinientas, mil o varios miles de viviendas porque forman parte de una cartera de activos de la que pretende obtener la máxima rentabilidad. Es lo que coloquialmente llamamos un “fondo buitre”.
Jurídicamente todos son propietarios y todos tienen derechos. Económica y socialmente representan realidades completamente distintas.
La política de vivienda debería partir de esa diferencia.
La función social de la propiedad permite una intervención pública sobre determinados usos y situaciones. Pero esa intervención debería graduarse atendiendo también a la realidad sobre la que actúa. La concentración de cientos o miles de viviendas dentro de una estrategia puramente empresarial o especulativa admite un tratamiento muy distinto del de una familia que dispone de una o dos viviendas además de la suya. En esos casos, la función social de la propiedad debería reflejarse con mucha más intensidad.
Para muchas familias, una segunda vivienda representa el ahorro acumulado durante años. Algunas personas constituyen un plan de pensiones; otras mantienen sus ahorros en el banco; otras compraron una pequeña vivienda pensando en su jubilación o en el futuro de sus hijos.
Tratar de la misma manera situaciones tan distintas conduce fácilmente a políticas equivocadas y resulta éticamente poco comprensible.
¿Quién debe pagar la protección de un inquilino vulnerable?
Hay familias que atraviesan situaciones muy difíciles. Una pérdida de empleo, una enfermedad, una separación o cualquier otro problema grave puede hacer imposible seguir pagando el alquiler. Una sociedad decente debe ofrecer una respuesta a esas personas.
La pregunta aparece inmediatamente después.
¿Quién debe soportar económicamente esa protección?
Imaginemos a una persona jubilada que tiene una segunda vivienda alquilada y recibe 700 euros mensuales. Una parte importante de sus ingresos depende de esa renta. El arrendatario deja de pagar y, por circunstancias de vulnerabilidad suficientemente justificadas, los poderes públicos consideran que debe permanecer durante un tiempo en la vivienda mientras se busca una solución.
La medida puede ser socialmente razonable.
El problema aparece cuando toda la factura termina en manos del propietario.
Durante ese tiempo deja de percibir la renta y continúa pagando IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y los demás gastos que le correspondan. Puede tener incluso una hipoteca sobre esa vivienda. Cuando finalmente recupera el inmueble, puede encontrarse además con desperfectos que tendrá que afrontar y, si encima el inquilino era insolvente, no percibirá nada, ni rentas debidas ni reparación por los daños sufridos en su vivienda.
La protección de una persona vulnerable constituye una política social y las políticas sociales deben financiarse con recursos públicos.
Hay además otra consecuencia que muchas veces olvidamos.
Las normas modifican comportamientos.
Un propietario que conoce casos de personas que han pasado muchos meses sin cobrar y con dificultades para recuperar su vivienda o, simplemente, ya ha vivido esta situación con anterioridad, ¿qué va a decir? ¡Otra vez, a mí, no me toca! La próxima ocasión que vaya a dar el piso en alquiler, quizá exija dos nóminas indefinidas, un aval, mayores garantías o un nivel de ingresos que muchas familias no pueden acreditar. Otro propietario directamente decide no alquilar.
Después llega una pareja joven con unos ingresos normales y descubre que nadie quiere asumir el riesgo de alquilarle.
Una medida concebida para proteger al arrendatario puede terminar cerrando el mercado precisamente a quienes tienen una situación económica más débil.
¿Por qué hay 211.331 viviendas vacías en Canarias?
El dato merece detenerse en él.
El Censo de Población y Viviendas de 2021 contabilizó 211.331 viviendas vacías en Canarias, prácticamente una vivienda de cada cinco.
El propio Gobierno de Canarias ha puesto en duda la cifra por la forma en que se calcula, a partir del consumo eléctrico, y probablemente la real sea algo menor, pero se le aproxima.
Naturalmente, esas 211.331 viviendas no pueden aparecer mañana en los portales inmobiliarios y solucionar de golpe el problema. Algunas están situadas en lugares donde apenas existe demanda. Otras necesitan una rehabilitación completa. Muchas están afectadas por herencias, proindivisos o conflictos familiares. Habrá viviendas reservadas legítimamente para hijos o familiares y otras integradas en patrimonios empresariales.
Pero la dimensión del dato impide tratarlo como una cuestión secundaria.
Detrás de cada vivienda cerrada puede haber una historia distinta.
Una persona hereda una casa antigua que necesita 50.000 euros de obras y sencillamente no puede pagarlos.
Cuatro hermanos heredan la vivienda de sus padres. Uno quiere vender, otro conservarla, otro vive fuera y nadie termina tomando una decisión.
Otro propietario tiene un piso perfectamente habitable y podría alquilarlo, pero teme el impago y prefiere mantenerlo cerrado.
En otro caso existe un problema registral o jurídico que lleva años sin resolverse.
Todo eso es vivienda ya construida. Calles, redes, servicios e infraestructuras ya existen alrededor de muchas de esas casas.
Antes de pensar siempre en ocupar más territorio, merece la pena preguntarse qué podemos hacer para recuperar una parte de ese enorme patrimonio residencial.
Y también qué estamos haciendo para que quien podría alquilar una vivienda deje de tener miedo a hacerlo.
¿Es realmente la vivienda vacacional la causa del problema?
He escrito bastante sobre esta cuestión y mantengo la misma posición.
La vivienda vacacional debe estar regulada. Debe cumplir condiciones de seguridad, salubridad, convivencia y calidad, y su implantación puede requerir límites cuando existan problemas territoriales, turísticos o residenciales reales y acreditados.
Lo que cuestiono es que la falta de vivienda creada durante décadas termine convirtiéndose en la razón para impedir a una familia destinar legítimamente su propiedad a una actividad turística.
La Ley canaria 6/2025 estableció un marco muy restrictivo para el uso turístico de las viviendas. La norma reconoce en su preámbulo la singularidad de La Palma, La Gomera y El Hierro y la existencia de un régimen turístico específico para las llamadas Islas Verdes; sin embargo, esa singularidad tiene un reflejo mínimo en el articulado. Esta Ley no me gusta, nunca me ha gustado y, personalmente, opino que su génesis deriva de otros intereses que no vienen al caso aquí ni mencionar.
Sin entrar a fondo en su contenido, la realidad de La Palma merece analizarse desde La Palma.
Una vivienda vacacional aquí puede ser la antigua casa familiar rehabilitada con ahorros. Los ingresos llegan directamente a su propietario. El visitante compra en el supermercado, alquila un vehículo, desayuna en una cafetería, va a restaurantes y se mueve por diferentes municipios.
Ese modelo ha permitido que muchas familias participen directamente de la actividad turística.
También existen operadores profesionales y empresas, por supuesto. Cuando se produce una concentración de viviendas capaz de generar un problema residencial acreditado, el tratamiento entonces, puede y debe ser diferente.
Lo que cuesta justificar es que una familia con una vivienda vacacional, de la que depende para sobrevivir, termine pagando las consecuencias de una política pública en general, ineficaz, en la que la construcción de vivienda pública ha sido casi inexistente, se ha movilizado poco suelo y no se han conseguido sacar al mercado miles de viviendas vacías.
Si hubiera vivienda residencial suficiente a precios razonables, la falta de vivienda dejaría de servir como argumento público para restringir el uso vacacional.
Por cierto, antes de seguir, y para los suspicaces, yo no tengo ninguna vivienda vacacional.
Continúo.
Podrían existir otras razones para regularlo. Ordenación turística, territorio, medio ambiente, convivencia o capacidad de determinadas zonas. Cada una tendría que acreditarse y regularse conforme al problema que realmente existe.
La escasez residencial tendría mucha menos relación con ello.
¿Dónde construimos entonces las viviendas que faltan?
Aquí llegamos a otro de los grandes problemas.
Muchos municipios tienen suelo clasificado por su planeamiento para crecer y, sin embargo, apenas disponen de solares donde realmente pueda construirse.
Un terreno puede llevar veinte años clasificado como urbanizable y continuar exactamente igual que el primer día.
¿Por qué?
Porque entre el suelo urbanizable que aparece coloreado en un Plan General y el solar donde mañana puede comenzar a construirse una vivienda hay un camino muy largo.
Hay que ordenar pormenorizadamente el suelo, gestionar el ámbito, reparcelarlo cuando proceda, realizar cesiones, redactar proyectos y ejecutar calles, aceras, saneamiento, abastecimiento, electricidad, telecomunicaciones y el resto de las infraestructuras necesarias.
Todo eso cuesta mucho dinero.
Y aquí aparece una realidad económica que se percibe especialmente en las islas pequeñas.
Urbanizar un metro de calle, instalar una red de saneamiento o ejecutar una infraestructura eléctrica puede costar lo mismo, e incluso más, en una isla que en un gran mercado inmobiliario peninsular. Lo que cambia radicalmente es el valor que tendrá después el suelo o la vivienda terminada.
En Madrid o en determinadas grandes ciudades puede afrontarse una urbanización muy costosa porque el valor final del producto permite recuperar la inversión.
En un municipio pequeño de una isla no capitalina los números pueden ser muy diferentes.
El propietario hace cuentas y descubre que necesita invertir una cantidad enorme para transformar el suelo y que, una vez terminado todo el proceso, difícilmente recuperará lo invertido. Y digo difícilmente por no decir imposible.
¿Qué hace entonces? Nada.
El suelo continúa siendo urbanizable en el Plan General. Pasan diez años. Pasan veinte. Y seguimos diciendo que el municipio dispone de suelo para construir, aunque en realidad no exista un solo solar disponible.
Ese problema lo conocemos perfectamente en La Palma, pero también se reproduce, con circunstancias distintas, en otras de nuestras islas canarias y en muchos lugares de España.
¿De verdad podemos esperar indefinidamente a que unos propietarios privados desarrollen actuaciones económicamente inviables y después sorprendernos porque falta suelo?
La vivienda pública también necesita suelo.
Podemos anunciar cien, quinientas o mil viviendas protegidas, pero para construirlas necesitamos parcelas adecuadas, urbanizadas, dotadas de servicios y situadas allí donde realmente exista demanda.
La promoción privada necesita exactamente lo mismo.
Por eso producir suelo también es hacer política de vivienda. Nuestros políticos deben entenderlo y asumirlo, y si hay que cambiar la legislación básica del suelo porque España tiene muchísimas realidades diferentes, pues se cambia.
¿Qué podemos hacer entonces?
Creo que aquí está la parte más importante.
Durante años hemos acumulado problemas y sería poco útil limitarnos ahora a buscar culpables. Hay medidas concretas que pueden adoptarse y que permiten actuar sobre cada una de las causas que hemos ido describiendo.
1. Volver a producir vivienda y suelo de manera sostenida
España necesita una política estable de vivienda pública y protegida que no aparezca únicamente cuando el problema alcanza las portadas de los periódicos.
Hace falta vivienda para alquiler social, pero también vivienda protegida para familias que trabajan y tienen unos ingresos normales y que, aun así, han quedado expulsadas del mercado libre. Y para construirla hace falta… suelo.
Cuando un sector resulta razonablemente viable, corresponde a la iniciativa privada desarrollarlo conforme a las reglas urbanísticas. Cuando pasan décadas, existe una necesidad evidente de vivienda y el desarrollo privado resulta económicamente inviable, los poderes públicos tienen instrumentos para intervenir. Pueden participar en la urbanización, utilizar sistemas públicos de ejecución o articular fórmulas de colaboración que permitan transformar ese suelo en solares.
La inversión pública puede obtener además un retorno para la sociedad en forma de suelo para vivienda protegida, equipamientos o patrimonio público. Al mismo tiempo aparecen solares privados sobre los que pueden construirse nuevas viviendas. La vivienda pública y la privada pueden formar parte de la misma solución cuando el objetivo consiste en aumentar realmente la oferta.
2. Recuperar una parte de las viviendas vacías
Las viviendas cerradas requieren políticas diferentes según la razón por la que permanecen vacías.
Cuando el problema es el coste de la rehabilitación, pueden establecerse ayudas suficientemente atractivas para que el propietario pueda acometer las obras. Esas ayudas pueden vincularse, cuando proceda, a que posteriormente la vivienda se incorpore durante un determinado periodo al mercado residencial. La Administración contribuye a recuperar el inmueble y, a cambio, consigue que una vivienda que llevaba años cerrada vuelva a utilizarse.
Cuando el problema es la desconfianza del propietario, la solución debe dirigirse precisamente a reducir ese riesgo. Programas públicos de alquiler seguro, garantías de cobro, cobertura frente a determinados daños e intermediación de la Administración pueden conseguir que muchos propietarios que hoy prefieren mantener una vivienda cerrada decidan alquilarla. Eso aumentaría la oferta sin necesidad de construir una sola vivienda nueva.
3. Proteger al inquilino sin abandonar al propietario
La vulnerabilidad social debe seguir siendo atendida. Pero si una Administración decide que una persona que ha dejado de pagar debe permanecer temporalmente en una vivienda, debe asumir también las consecuencias económicas de esa decisión.
La renta puede quedar garantizada durante ese tiempo y pueden establecerse mecanismos para cubrir los daños que excedan del desgaste normal de la vivienda. De esa manera nadie queda abandonado. El inquilino recibe la protección que necesita y el pequeño propietario continúa percibiendo la renta que legítimamente le corresponde.
Además, ofrecer esa seguridad puede animar a más propietarios a poner viviendas en alquiler. Una mayor oferta terminará beneficiando también a quienes buscan casa.
4. Ayudar a desbloquear viviendas atrapadas durante años
Herencias, copropiedades, discrepancias familiares y problemas documentales mantienen muchas viviendas fuera de uso. Aquí probablemente hacen falta políticas menos espectaculares, pero muy prácticas.
Servicios de mediación, asesoramiento jurídico y asistencia técnica pueden facilitar acuerdos entre herederos y propietarios, ayudar a regularizar determinadas situaciones y evitar que una vivienda permanezca quince años cerrada mientras se deteriora. Evidentemente no todos los conflictos tienen solución. Pero recuperar una parte de esas viviendas ya supondría un avance.
5. Diferenciar entre pequeños propietarios, grandes tenedores y realidades territoriales distintas
La política de vivienda tampoco debería aplicar las mismas reglas a situaciones económicas que nada tienen que ver entre sí.
Un pequeño propietario que obtiene una renta complementaria de una vivienda y una entidad que concentra cientos o miles de inmuebles tienen capacidades económicas, objetivos y posiciones en el mercado completamente diferentes. Las medidas más intensas deberían concentrarse allí donde existe verdadera acumulación, retención especulativa o capacidad para influir significativamente sobre el mercado residencial.
La misma lógica debería aplicarse territorialmente. España tiene mercados de vivienda muy diferentes. Madrid, Barcelona, una ciudad media, una localidad rural o una isla de ochenta mil habitantes difícilmente pueden recibir siempre la misma respuesta. En Canarias ocurre incluso entre islas.
La vivienda vacacional en una zona sometida a una enorme presión turística puede requerir determinadas medidas. En territorios como La Palma, donde buena parte de esa actividad pertenece a pequeños propietarios y contribuye a distribuir directamente los ingresos turísticos por la economía local, el análisis tiene que ser diferente. La regulación debe responder al problema que realmente existe en cada lugar.
Todo esto cuesta dinero. Construir vivienda pública cuesta dinero. Urbanizar suelo cuesta dinero. Rehabilitar viviendas cuesta dinero. Garantizar rentas y atender situaciones de vulnerabilidad también.
Pero precisamente ahí está la cuestión.
La política pública de vivienda debe ser financiada y asumida por los poderes públicos. No podemos convertir permanentemente al ciudadano particular en quien paga la factura de aquello que durante años no se hizo.
Durante demasiado tiempo hemos permitido que se acumulen la falta de vivienda pública, la parálisis del suelo, las viviendas cerradas y la desconfianza en el alquiler. Podemos seguir intentando administrar una oferta cada vez más escasa, enfrentando al inquilino con el propietario, al residente con la vivienda vacacional o buscando cada cierto tiempo un nuevo responsable particular del problema.
O podemos empezar a trabajar sobre sus causas.
La Constitución encargó a los poderes públicos promover las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna.
Después de demasiados años administrando el problema, quizá ha llegado el momento de ponerse las pilas y empezar a resolverlo de verdad.