El precio medio de los alquileres en La Orotava creció un 68% en cuatro años, con subidas de hasta un 129% en hasta tres barrios
Uno de los pocos estudios a fondo de la situación inmobiliaria en los municipios del norte de Tenerife lo encargó el Ayuntamiento de La Orotava, está datado en noviembre de 2024, se enfoca en el periodo 2019-2023 (con comparativas hasta 2001 y análisis de 2024) y se entregó en la última comisión de Urbanismo local, la celebrada a principios del pasado mes de julio. Este estudio, del que se habló en esa reunión pero no se difundió a los grupos municipales, ya se ha entregado a la oposición y refleja a las claras algo que se sabe de sobra en la localidad, Tenerife, Canarias, España y buena parte del mundo occidental: los precios de compra venta y alquiler de viviendas se han disparado en general en casi todos los distritos y no parece que la tendencia haya caído o vaya a caer en demasía en el futuro.
En el caso de La Orotava, las conclusiones de este análisis exhaustivo elaborado por la compañía Deloitte reflejan que, en esos años estudiados, el precio medio del alquiler aumentó casi un 68% (justamente el 67,9), con subidas desorbitadas de hasta el 129% en zonas de la parte alta (Pinolere, Bebedero y Aguamansa), algo a priori bastante llamativo y hasta chocante, si bien un trabajo de este tipo ofrece detalles muy interesantes y destripa el mercado inmobiliario local a fondo en cada uno de los barrios o distritos en los que se dividió la localidad con más territorio de la isla picuda.
De 2019 a 2023, la población orotavense se mantuvo “prácticamente estable, con una variación del +0,3%. Sin embargo -y como remarca el informe-, el número de hogares siguió creciendo a un ritmo del +1,1% anual, lo que ha generado una mayor presión sobre el parque residencial. Este crecimiento se ha producido en paralelo a una reducción del tamaño medio del hogar, que ha pasado de 2,7 a 2,3 personas en dos décadas (-0,4 puntos), reflejando cambios en la estructura familiar”, se sostiene en las conclusiones.
Eso sí, si la población en general no ha experimentado un incremento relevante, sí lo hizo la extranjera (del 8,6%) en esos años, lo que, para los encargados del análisis, confirma “una progresiva diversificación sociodemográfica del municipio, tendencia que influye directamente en la tipología de vivienda demandada y refuerza la importancia de una planificación urbana sensible a las necesidades por distrito”. Así, en los años analizados (que en este caso se refieren a un lustro), la población local aumentó en 425 habitantes (el +1%), con el 94% de españoles y 6% de extranjeros de la cifra global. En cuanto a las edades, el 59% se encontraba entre los 40 y 59 años, así como los que tienen más de 60. Entre 2006-2023, estos grupos de población crecieron el 34% y 35%, confirmando el envejecimiento poblacional que se da en otras zonas, mientras que, entre 2001 y 2021, “los hogares aumentaron en 3.508, el 1,1% al año”.
Estas cifras tienen peso, según el informe, en los precios de venta y alquiler. Si los últimos subieron una media del 67,9% en La Orotava, la compra se incrementó el 10%, superando el crecimiento del IPC regional (+15%). Entre las ventas por distritos, sobresalen las “subidas del precio en Las Cuevas–Los Gómez, del 52%”, una zona con muchos chalés y casas unifamiliares con fincas anexas, así como en el casco (+41%). Esto contrasta con la estabilidad en núcleos tan populosos como La Perdoma (con un aumento de sólo el 1%) y, más aún, con el descenso del 1% en núcleos como El Durazno (-1%).
En cambio, el precio del alquiler evidenció una presión mucho mayor, destacando no sólo ese incremento desmesurado en El Bebedero, Pinolere y Aguamansa (a unos 900 metros sobre el mar), sino del 53% en otros barrios de la parte alta, como ocurrió en Chasna. “Estas diferencias reflejan dinámicas locales muy distintas y consolidan el alquiler como el segmento más tensionado del mercado inmobiliario”, concluye el informe.
El análisis también se detiene en la renta por cada hogar en ese periodo, que subió una media del 22,9%, si bien con una clara diferencia respecto a ese 67,9% del mercado del alquiler. “Esta brecha ha generado que la tasa de esfuerzo para el alquiler sea más del doble que la registrada para la compra de viviendas, con un aumento del 42%”.
Disponibilidad de suelo para nuevas promociones
En otro apartado, el informe se detiene en el terreno disponible de La Orotava para un total de hasta 5.554 nuevas viviendas, “repartidas entre suelos urbanos (974 casas a corto plazo) y suelos urbanizables (4.574 a medio y largo plazo). La mayor parte del desarrollo previsto se concentra en el distrito centro, que aporta 884 viviendas urbanas a corto plazo y 3.966 urbanizables, representando más del 85% del total previsto. Otros distritos, como La Perdoma, San Antonio, Benijos y El Bebedero, Pinolere y Aguamansa también incorporan nuevas unidades, aunque en volúmenes más reducidos (405 y 188). En todos los casos, se contempla un horizonte de puesta en mercado que va desde menos de dos años hasta más de cinco, siendo sólo el 18% del total (974 casas) activable en el corto plazo”.