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ENTREVISTA | NÚRIA LAMBEA, EXPERTA EN POLÍTICAS DE VIVIENDA

“En los países con más vivienda social en alquiler predomina el modelo de gestión privada sin ánimo de lucro”

Toni Ferrera

Las Palmas de Gran Canaria —

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El principal problema social en Canarias es la dificultad para acceder a una vivienda digna. Así lo ha expresado en reiteradas ocasiones el Diputado del Común y también lo confirman distintas encuestas difundidas en los últimos años. El parque público de viviendas sociales en el Archipiélago representa menos del 1%, existen más de 211.000 casas vacías, según el INE, y los alquileres no han parado de aumentar.

En este contexto, el consejero canario de Vivienda del Gobierno regional, Pablo Rodríguez (CC), ha anunciado un decreto con el que pretende “multiplicar” la construcción de casas sociales a través de la colaboración público-privada, la finalización de edificios inacabados aún víctimas del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 y la captación de domicilios vacíos, hasta ahora un fracaso en el Archipiélago. Rodríguez ha desdeñado de momento la aplicación de la Ley de Vivienda que permite aplicar controles a los precios de los alquileres.

Núria Lambea Llop es subdirectora de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili y experta en materia de políticas de vivienda social y asequible. Ha publicado un libro donde desgrana al detalla los modelos de gestión de las casas sociales en Europa. Y apunta en esta entrevista qué ha funcionado y qué no en el Viejo Continente. Spoiler: los mejores resultados han llegado cuando las viviendas han sido tratadas como un derecho, no simplemente un bien del mercado.

En Canarias tenemos un cóctel explosivo en el mercado de la vivienda. No hay casas sociales, existen muchos bienes inmuebles vacíos y los alquileres no paran de aumentar. ¿Cómo hemos llegado a este punto en el que todo parecen ser malas noticias?

La inestabilidad en el propio sector y en la economía en general no ha ayudado. La legislación, por ejemplo, en temas de alquileres, cambia cada dos por tres. También la normativa en temas de ocupaciones de vivienda… Desde la crisis [financiera] en 2008, apenas ha habido construcción de vivienda social y hemos ido a otros programas de captación de casas vacías. Cada vez es más difícil acceder a un préstamo hipotecario para acceder a una vivienda en propiedad por miedo a una nueva burbuja inmobiliaria y al final acaba solo comprando quien tiene más poder adquisitivo.

Todo está ligado también a la incertidumbre laboral, a una precariedad, sobre todo en los más jóvenes. Y al final se ha polarizado un poco todo. El pobre o el de clase media, digamos, que se ha visto relegado al alquiler. Y luego, en cambio, la propiedad, que está prohibitiva.

El Archipiélago tiene nuevo gobierno desde verano de 2023. Y la receta del consejero de Vivienda para atajar la crisis habitacional prioriza de momento el ladrillo y desdeña regular los alquileres con la ley estatal aprobada el año pasado. ¿Debemos ponernos a construir como si no hubiera un mañana? Lo pregunto porque esa edificación no va a terminarse pronto. Y la emergencia es urgente, claro.

La política de construcción de vivienda protegida no es una mala política. Pero no debe ser la única. También te digo que todos los programas de emergencia habitacional nacidos a raíz de la crisis de 2008 para familias vulnerables están muy bien, sí, pero nos estamos olvidando de personas con ingresos bajos o medio que no son candidatos para entrar dentro de esas ayudas. O gente joven… En definitiva, población que no puede acceder a una vivienda social y tampoco al mercado privado.

Una política de vivienda tiene que ir a largo plazo. Y el largo plazo también pasa por la construcción. ¿Construcción desmesurada sin saber dónde construimos o para qué? No. El paso previo es analizar qué tenemos. Qué parque, dónde, en qué condiciones, quién lo gestiona y cuál es la necesidad real. No te puedes poner a construir vivienda, así como así, sin saber si hay demanda, porque a veces se levantan promociones que quedan vacías porque están en medio de la nada y nadie quiere ir a vivir en ellas.

Lo interesante sería combinar una construcción a medio y largo plazo, pero sin dejar de lado esas políticas más cortoplacistas.

El Ejecutivo regional dice que va a utilizar lo que se conoce como derecho de superficie, que básicamente pone a disposición de operadores privados un suelo público para incrementar la oferta de vivienda. El consejero ha dicho que esos convenios durarán 75 años y que esto mismo se ha hecho en Catalunya, Madrid o Valencia. También que serán contratos asequibles. ¿Qué resultados ha tenido esto en España? ¿Y cuál es su valoración de la política?

El derecho de superficie divide la propiedad del suelo de la propiedad de la construcción. La administración, para no perder ese terreno y no despatrimonializarse, lo que hace es cederlo hasta [un máximo de] 99 años. Al cabo del tiempo precisado, la propiedad revierte a la administración. ¿Qué es lo que han hecho algunas comunidades autónomas? Pues acabar vendiendo el suelo al propietario privado.

En España, el derecho de superficie se ha utilizado como política pública para decir: no, no queremos privatizar parque público. Pero luego, muchas veces, lo que se ha acabado viendo en las últimas décadas es que ese suelo se termina vendiendo. Porque los partidos políticos cambian y las propiedades en materia de vivienda, también.

Es un concepto un poco complejo, eso sí. Porque tú eres un superficiario de la construcción, no propietario cien por cien. Es una figura un tanto extraña, legalmente hablando. En Catalunya, en cambio, tenemos desde 2015 la propiedad temporal, en la que tú vendes una vivienda, un bloque, lo que sea, durante 75 años, y al cabo de ese tiempo todo eso revierte. Pero vendes la totalidad. Suelo y construcción.

Cuando dices en un estudio que “la tendencia histórica a construir viviendas sociales para la venta impidió que las autoridades reflexionaran más seriamente sobre el sistema de gestión de las viviendas sociales”, ¿a qué te refieres? ¿No crees que las viviendas sociales deben otorgarse en propiedad después de un tiempo?

En España, la vivienda social que se construía, se vendía. La propiedad ha ido ligada históricamente a otorgar poder adquisitivo a la ciudadanía. Al final, tener una vivienda es patrimonio y riqueza. Pero hacer eso nos ha impedido tener ese cojín de viviendas sociales en momentos de crisis tan necesario. Y hemos tenido que ingeniárnosla con 40.000 programas distintos para captar vivienda. Y ahora, también, hemos llegado a un punto en que tener un parque grande de vivienda social genera problemas: ¿y esto cómo se gestiona? ¿Y quién lo hace? ¿Y bajó qué criterios?

Creo que la virtud está en el punto medio. No me parece mal que haya ciertas viviendas de protección que puedan ser adquiridas en propiedad. Pero tenemos que construir para tener un parque de casas sociales en alquiler, porque se ha visto y demostrado que ese parque era inexistente cuando nos pegó la crisis y no sabíamos qué hacer con todas esas familias vulnerables. Que haya un cojín mínimo. Necesario para cualquier dificultad o crisis.

En Canarias tenemos dos organismos encargados de la gestión de la vivienda pública. El ICAVI y Visocan. Ambos tienen sus funciones, pero en los últimos años precisamente no se han llevado bien porque eran gestionadas por diferentes partidos políticos dentro del mismo gobierno. Leí en un informe que firmaste que en España las políticas de vivienda cuentan con administraciones con competencias superpuestas y objetivos políticos contradictorios. Creo que somos un gran ejemplo.

Todo eso es fruto de que se están utilizando las políticas de vivienda como instrumento político. En ámbito estatal se aprueba una cosa, pero a nivel autonómico se aprueba otra, y pueden a veces ser incluso, pues eso, contradictorias o incoherentes entre ellas. Y acaba todo judicializándose y sin beneficiar absolutamente a nadie. Tampoco a los inversores, que dicen: no voy a meter mi dinero en España porque el tema está fatal.

Tenemos una problemática de competencias. Todo el mundo quiere ser competente en materia de vivienda. Y la gran problemática de la vivienda es que necesita de una estrategia a largo plazo, con una financiación constante.

Tú qué has estudiado los modelos de gestión de vivienda social en Europa, ¿cuáles han sido los más efectivos?

Si te vas a los informes de la OCDE y también a nivel de la Unión Europea, verás que los países con mayor porcentaje de vivienda social en alquiler son aquellos en los que hay modelos de gestión privadas sin ánimo de lucro. Como Países Bajos, Inglaterra, Dinamarca… Hay alguna excepción, hay países donde predomina el modelo público. Pero en la gran mayoría lo hacen los modelos de gestión privada sin ánimo de lucro.

Son países que, en su momento, en los años 80, 90, lo que hicieron fue privatizar gran parte del parque público. Porque era un parque deficitario, porque la administración no podía sostener ese nivel, no tenía los recursos para gestionarlo, y lo que hicieron fue transmitir ese parque público a entidades privadas sin ánimo de lucro o con lucro límite.

Es un poco raro escuchar eso de entidades que gestionan sin ánimo de lucro la vivienda, más ahora que se ha convertido en un activo económico tan codiciado.

Claro, porque en España siempre se ha construido para vender. Nunca se ha puesto el foco en la gestión. Tú cuando piensas en una ONG, piensas en una entidad que se dedica a [ayudar a] colectivos vulnerables específicos. ¿Qué ha pasado? Que esas mismas entidades se han dado cuenta de que muchas veces, aparte de esa necesidad, todas recibían casos de personas que no podían acceder a una vivienda por cuestiones económicas. 

Y entonces se han puesto las pilas para ser gestores de viviendas. Así han crecido varias entidades privadas. Para ello es necesario una normativa legal y luego una clara línea de financiación pública. Por eso han tenido éxito en esos países. Aquí no tenemos ni una cosa ni la otra, de momento.

Ese mismo informe que mencionaba anteriormente pide la intervención paulatina de la administración pública en el mercado de la vivienda. ¿Cómo debería hacerse? ¿También para regular alquileres?

La intervención debe estar porque hay colectivos que quedan fuera del mercado privado. Eso es una realidad. Pero también es verdad que esa intervención debe ser cuanto más positiva, mejor. Es decir, al propietario que no pone una vivienda en alquiler, ofrécele programas de rehabilitación o ayudas. No vayas con el látigo a castigarle. Y eso está demostrado a nivel europeo, que somos mucho más eficaces cuando la administración trabaja con incentivos positivos. Por imposición, la gente no suele responder.

En Alemania, sí es verdad que tienen un sistema de control de rentas, pero es más flexible. Lo tienen coordinado con los distintos lobbies del sector, tanto el Estado, como propietarios y arrendatarios. Entonces, al llegar a ese consenso con unos precios medios, aunque no los impongas, la gente los va a seguir.

¿Por qué hay viviendas vacías? ¿Y qué hacer para recuperarlas?

Muchos propietarios te dicen que sus viviendas no cuentan con unos requisitos mínimos de habitabilidad. Necesitan de rehabilitación y algunos no tienen dinero para ello. También pueden estar vacías por miedo a que destrocen la casa. O por miedo a que el inquilino entre, pero pierda el trabajo a los pocos meses, deje de pagar y tarde mucho en salir.

Hay que hacer un estudio de si realmente hay tantas viviendas vacías como dice el INE. Y eso se hace a través de censos o inspecciones municipales. ¿Y después? Abrir ayudas a la rehabilitación, por ejemplo. En Catalunya funcionó muy bien durante años. Que la administración actúe de intermediario entre el propietario y el inquilino para que la vivienda sea alquilada a precio social. Que se den unas garantías. A partir de ahí, trabajar. Pero sin el análisis previo, no hay nada que hacer.