La empresa canaria de vivienda social rechaza vender sus casas a inquilinos como obliga la ley por miedo a arruinarse
Es una “obligación de hacer de difícil o imposible cumplimiento”. Así resume la empresa canaria de vivienda social, Visocan, su decisión de bloquear en los tribunales la venta de una de sus viviendas de protección oficial (VPO) a una inquilina a la que ya había ofrecido acceder a la propiedad del inmueble hace casi tres años.
La entidad pública reconoce que la arrendataria, Araceli Refoyo, presidenta de la asociación Viviendas Sociales en Lucha, que representa a gran parte de los más de 3.000 adjudicatarios del II Plan de Vivienda del Archipiélago (1992-1995), cumple con los requisitos de entrega del domicilio, entre los que se encuentra haber pagado el 50% de su precio de venta original, fijado en 37.000 euros.
Pero Visocan ha advertido a la justicia de que traspasar esa vivienda respetando el precio de referencia cuando fue entregada (hace más de treinta años), tal y como establece el Decreto 1/2023, que regula las medidas de acceso a la propiedad de las VPO en las Islas, le supondría ahora un coste inasumible que la llevaría directamente a la quiebra.
Refoyo demandó a la compañía para que entregara cuanto antes el inmueble mediante una “demanda de obligación de hacer”, como se conoce en el ámbito jurídico a la acción que busca forzar a la otra parte a realizar una actividad o prestar un servicio pactado que, hasta ahora, se ha negado a ejecutar o facilitar. La fecha prevista para la vista del juicio es el 25 de mayo.
Visocan ha respondido que, “a pesar de haber realizado el ofrecimiento de venta de la vivienda (…), no puede asumir en este momento” esa operación, pues “la venta de todo su stock de viviendas construidas y destinadas al alquiler haría peligrar el equilibrio patrimonial de la empresa y podría llevar aparejada la disolución de la misma”.
La compañía facturó 28,5 millones de euros en 2024 y la inmensa mayoría de esos ingresos (27,8 millones) provino directamente de las rentas de las 6.000 VPO que gestiona. Por su actividad principal (cobrar alquileres, pagar nóminas, mantenimiento de las casas…), registró un resultado positivo de 3,3 millones de euros. Pero al incorporar gastos financieros y tributarios, reportó unas pérdidas de 215.000 euros. El curso anterior, 2023, sí contabilizó ganancias cifradas en 5,1 millones.
Visocan incorporó a la contestación de la demanda de Refoyo un informe del Instituto Canario de la Vivienda (ICAVI) que dice que el valor máximo de su casa asciende a 133.700 euros, una cifra muy superior al precio original (37.000 euros).
Ante esa enorme disparidad, la entidad sostiene que la Agencia Tributaria consideraría su venta como una operación a título lucrativo, es decir, una donación encubierta. Y que por tanto tendría que integrar esos 100.000 euros de diferencia (que, en la práctica, estaría dejando de percibir) en la base imponible del impuesto de sociedades, que grava los beneficios al 25%.
La compañía recuerda que un informe de 2018 de la consultora Luján Asesores concluyó que si eso ocurriera tendría que pagar una media de 13.087 euros por cada vivienda. A partir de una muestra de 742 inmuebles, el gasto sería de 9,7 millones, destacó el documento. Y a eso habría que sumarle el impuesto de plusvalía municipal, que grava el aumento del valor de los terrenos urbanos al transmitir una propiedad.
Visocan invoca el artículo 5.2 del Decreto 1/2023, que establece que la venta de sus VPO “en ningún caso (…) podrá suponer un detrimento presupuestario o patrimonial”. Y recuerda a su vez ante la justicia el artículo 1184 del Código Civil, que estipula que “también quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resulte legal o físicamente imposible”.
Una norma caída en saco roto
El Decreto 1/2023 fue aprobado por el anterior Gobierno de Canarias para permitir el acceso a la propiedad de las viviendas protegidas construidas en el Archipiélago antes de 1996, tanto las de promoción pública, gestionadas por el ICAVI, como las de protección privada, administradas por Visocan. En total, son alrededor de 10.500 casas.
Estas viviendas protegidas no tienen nada que ver con las promovidas en las Islas a partir de 2024, año en que se aprobó otra norma que prohíbe a las VPO de nueva construcción dar el salto al mercado privado en el momento en que finalice su calificación pública.
A los adjudicatarios de las 3.000 viviendas del II Plan de Vivienda de Canarias (1992-1995), cuya gestión recayó en Visocan, sí se les prometió desde el principio que podrían acceder a la compra de los inmuebles “a medio plazo”. La aprobación del Decreto 1/2023 pretendía facilitar e incentivar ese acceso. Pero una portavoz de la Consejería de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad del Ejecutivo regional, liderada por Pablo Rodríguez (CC), considera que la norma “no facilita per se la entrega de las viviendas”, sino que solo “establece el procedimiento por el cual se puede adquirir la propiedad, previa convocatoria pública”.
“Los interesados deben presentar una solicitud y acreditar que cumplen todos los requisitos y tramitarse, posteriormente, por la administración. Cada solicitud tiene un devenir distinto, teniendo en cuenta que se cumpla todo lo anterior. Ya luego es ir caso por caso”, agrega esta fuente.
La asociación Viviendas Sociales en Lucha ha presentado múltiples escritos ante la Consejería denunciando un bloqueo deliberado por parte de la administración para culminar este proceso.
El último, interpuesto en marzo, acusa a Visocan de actuar con mala fe al no adjuntar documentos esenciales en las cartas de acceso a la propiedad, como la liquidación pendiente de abonar, con el objetivo de intentar “agotar los plazos establecidos en la ley para dejarla sin cumplimiento”, según la organización.
También critican que el Decreto 1/2023 supedite la entrega de las viviendas de Visocan a que el Gobierno de Canarias abone las ayudas concedidas a los inquilinos para la compra de sus casas, y solo si existe dinero en las arcas públicas para ello. Pese a que la empresa pública ha pedido esos fondos, el ICAVI no ha respondido. Al menos hasta 2025.
La norma además “antepone los intereses de una empresa pública por encima de los intereses de las personas, supeditando la entrega de nuestras viviendas a la existencia de disponibilidades presupuestarias y colocando el interés económico de Visocan por encima de la preocupación o necesidades de la ciudadanía”, remacha la asociación.
La plataforma sostiene asimismo que el ICAVI está ofertando la propiedad de viviendas públicas de la década de los 70 a inquilinos por un precio superior al original. Un documento visto por Canarias Ahora detalla en concreto que el ICAVI ha cifrado en 54.700 euros el valor de una VPO en Las Remudas (Telde) construida en 1973.
La inquilina, según ha podido saber este periódico, comenzó a vivir en la vivienda en 1999, pero empezó a pagar el alquiler en 2015. Hasta el momento ha abonado 18.900 euros en concepto de renta. Le quedan otros 8.500 para alcanzar el 50% del valor de la casa (27.300 euros). Ella ha presentado un escrito ante el ICAVI exigiendo que se revise ese precio de venta al constatar, dice, que VPO de promociones posteriores han sido traspasadas por un coste “bastante inferior”.
El Ejecutivo regional defiende, por su parte, que “no le casa esa información con ningún expediente abierto ahora mismo” y que, “de todas formas, las viviendas de Las Remudas fueron rehabilitadas”, o sea, “no están sin tocar desde los 70”.
La asociación Viviendas Sociales en Lucha ha avisado de que recurrirá a la “vía jurídica que sea oportuna” para hacer frente a lo que consideran un trato “desigual, arbitrario y carente de justificación objetiva” por parte de la administración. También instan al Gobierno regional a que proceda a llevar a cabo “sin más dilación” los trámites necesarios para reconocerles el derecho de propiedad. Y solicitan por último una reunión “urgente” con la nueva directora del ICAVI, María del Pino de León Hernández, después de la dimisión del anterior director, Antonio Ortega, tras ser procesado por delito sexual.