Cantabria registró en julio un total de 765.124 pernoctaciones en alojamientos turísticos extrahoteleros (apartamentos, albergues, campings, establecimientos de turismo rural), lo que representa un incremento del 4,1% más que en el mismo mes de 2025, mientras que a nivel nacional subieron un 0,9% según los datos de los institutos nacional y cántabro de estadística publicados este lunes.

Y en relación a los viajeros que se hospedaron en este tipo de alojamientos, aumentaron en Cantabria un 4,3% en el sexto mes del año, hasta los 186.917.

Del global de pernoctaciones, 603.518 fueron realizadas por residentes en España, un 0,3% más, y 161.606 por extranjeros, lo que supone un repunte del 21,4%.

Y de los 186.917 viajeros que se alojaron en establecimientos extrahoteleros de Cantabria en junio, 139.034 eran residentes en el país -0,7%) y los 47.880 restantes procedían del extranjero (+22,3%).

La estancia media bajó un 0,2%, hasta situarse en 4,09 días, y el número de plazas estimadas aumentó un 0,1%, hasta las 54.000.

Viajeros por tipo de alojamiento

En julio, casi el 64% de las pernoctaciones extrahoteleras fueron en campings, concretamente 488.109, un 4% más. Tras los campings, el segundo mayor volumen de pernoctaciones se dio en alojamientos de turismo rural, con 151.951 y un incremento del 9,2%, el mayor de los extrahoteleros en la comunidad. De ellas, 52.604 fueron en casas rurales, un 5,4% más.

Además, se registraron 57.049 pernoctaciones en apartamentos, un 1,3% más que en el mismo mes de 2025, y 9.493 en albergues, con un descenso del 14,2%, el único de los extrahoteleros.

En cuanto a los viajeros, en julio fueron mayoritarios los que se alojaron en los campings, concretamente 105.085, lo que supone un incremento del 7,8% en relación al séptimo mes de 2025.

Otros 50.604 se alojaron en establecimientos de turismo rural, pese a decrecer un 2,1%; 27.600 en apartamentos, donde subieron un 6,4%, y los 3.628 restantes en albergues (-11%).

Datos nacionales

En el conjunto del país, las pernoctaciones en alojamientos turísticos extrahoteleros superaron los 22,5 millones en julio, con un aumento del 0,9% respecto al mismo mes del año pasado.

El aumento de las pernoctaciones en alojamientos extrahoteleros en julio se vio impulsado por los españoles, cuyas pernoctaciones crecieron un 4,2% interanual, frente a un retroceso del 2,2% de las realizadas por los extranjeros. La estancia media en julio fue de 4,5 pernoctaciones por viajero, según los datos del instituto estadístico español.

En cuanto a los precios, el Índice de Precios de Apartamentos Turísticos (IPAP) subió un 6,2% en julio respecto al mismo mes de 2025, mientras que el Índice de Precios de Campings (IPAC) amplió su repunte al 6,3%. Por su parte, el Índice de Precios de Turismo Rural (IPTR) se incrementó un 1,5% en comparación con julio de 2025. Las pernoctaciones en apartamentos turísticos no variaron en julio en tasa interanual, mientras que crecieron las realizadas en albergues (+2,2%), en alojamientos rurales (+3,9%) y en campings (+1,2%).

Un habitatge de Santa Eulària des Riu era comercialitzat com a allotjament turístic sense autorització ha acabat precintat i amb una sanció de 275.001 euros. L'actuació ha estat duta a terme conjuntament per la Policia Local de Santa Eulària i el servei d'inspecció turística del Consell d’Eivissa després que els agents documentessin durant 2025 que l'immoble s'oferia per a estades turístiques malgrat mancar-ne del títol habilitant necessari.

La investigació ha permès acreditar, segons l'Ajuntament de Santa Eulària, que l'immoble havia experimentat de facto un canvi d'ús de residencial a turístic mitjançant la seva comercialització a través d'una plataforma especialitzada en lloguer vacacional.

L'expedient sancionador s'ha dirigit contra diverses de les persones que, d'acord amb la documentació recaptada durant les actuacions, estaven vinculades a l'explotació turística de l'immoble. Entre elles es troba la persona encarregada de comercialitzar l'habitatge, l'amfitrió que havia publicat l'anunci a la plataforma de lloguer vacacional i els arrendataris de l'immoble que, al seu torn, participaven en la seva comercialització.

El procediment també arriba als dos propietaris de l'habitatge.

El Consell d'Eivissa, que és l'administració competent per sancionar en matèria de lloguer turístic il·legal, ha fixat finalment una multa de 275.001 euros, en considerar els fets una infracció molt greu de la normativa turística.

A més de la sanció econòmica, les administracions han acordat el precinte de l'habitatge amb l'objectiu d'impedir que pugui continuar utilitzant-se com a allotjament turístic mentre no existeixi autorització per desenvolupar aquesta activitat.

L'expedient s'emmarca en l'enduriment de la lluita contra l'intrusisme turístic a Eivissa, on les administracions han reforçat en els últims anys la inspecció d'habitatges anunciats en plataformes digitals.

Des de gener de 2025, el Consell d'Eivissa havia iniciat 262 expedients sancionadors per lloguer turístic il·legal fins a abril de 2026. De tots ells, 51 havien estat qualificats de a infraccions molt greus, mentre que s'havien executat deu precintes i quatre més es trobaven aleshores en tramitació. La recaptació per sancions va assolir els 1,07 milions d'euros el 2025, enfront dels 77.672 euros registrats el 2016.

L'estratègia insular combina les inspeccions presencials amb la vigilància de les plataformes digitals. Entre març de 2019 i març de 2026, gairebé 15.000 places turístiques irregulars -14.532, en concret- han desaparegut dels principals webs turístics a Eivissa, segons les dades del Consell Insular. La retirada d'aquesta oferta il·legal s'ha convertit en un dels principals fronts de la institució insular davant la pressió turística i, especialment, davant la greu crisi d'accés a l'habitatge que travessa l'illa.

La pressió també s'ha traduït en importants sancions per la via urbanística. L'Ajuntament d'Eivissa va imposar el juny de 2026 una multa de 793.443,74 euros després d'acreditar el canvi d'ús d'un habitatge residencial a turístic sense el títol habilitant corresponent. El novembre de 2025, altres dos expedients urbanístics per habitatges destinats il·legalment al lloguer turístic a la capital insular van sumar més de 740.000 euros en sancions.

La normativa balear, a més, ha reforçat la responsabilitat sobre els qui intervenen en la comercialització d'allotjaments turístics sense autorització. El Decret Llei 4/2025 contra l'oferta il·legal preveu expressament com a infraccions la publicitat, contractació o comercialització d'estades turístiques que incompleixin els requisits establerts per la normativa. També estableix regles de responsabilitat per a les persones que intervinguin en una infracció.

Una vivienda de Santa Eulària des Riu que estaba siendo comercializada como alojamiento turístico sin autorización ha acabado precintada y con una sanción de 275.001 euros. La actuación ha sido llevada a cabo conjuntamente por la Policía Local de Santa Eulària y el servicio de inspección turística del Consell d’Eivissa después de que los agentes documentaran durante 2025 que el inmueble se ofertaba para estancias turísticas pese a carecer del título habilitante necesario.

La investigación ha permitido acreditar, según el Ayuntamiento de Santa Eulària, que el inmueble había experimentado de facto un cambio de uso de residencial a turístico mediante su comercialización a través de una plataforma especializada en alquiler vacacional.

El expediente sancionador se ha dirigido contra varias de las personas que, de acuerdo con la documentación recabada durante las actuaciones, estaban vinculadas a la explotación turística del inmueble. Entre ellas se encuentra la persona encargada de comercializar la vivienda, el anfitrión que había publicado el anuncio en la plataforma de alquiler vacacional y los arrendatarios del inmueble que, a su vez, participaban en su comercialización.

El procedimiento también alcanza a los dos propietarios de la vivienda.

El Consell d'Eivissa, que es la administración competente para sancionar en materia de alquiler turístico ilegal, ha fijado finalmente una multa de 275.001 euros, al considerar los hechos una infracción muy grave de la normativa turística.

Además de la sanción económica, las administraciones han acordado el precinto de la vivienda con el objetivo de impedir que pueda continuar utilizándose como alojamiento turístico mientras no exista autorización para desarrollar esta actividad.

El expediente se enmarca en el endurecimiento de la lucha contra el intrusismo turístico en Eivissa, donde las administraciones han reforzado en los últimos años la inspección de viviendas anunciadas en plataformas digitales.

Desde enero de 2025, el Consell d'Eivissa había iniciado 262 expedientes sancionadores por alquiler turístico ilegal hasta abril de 2026. De todos ellos, 51 habían sido calificados como infracciones muy graves, mientras que se habían ejecutado diez precintos y otros cuatro se encontraban entonces en tramitación. La recaudación por sanciones alcanzó los 1,07 millones de euros en 2025, frente a los 77.672 euros registrados en 2016.

La estrategia insular combina las inspecciones presenciales con la vigilancia de las plataformas digitales. Entre marzo de 2019 y marzo de 2026, casi 15.000 plazas turísticas irregulares -14.532, en concreto- han desaparecido de las principales webs turísticas en Eivissa, según los datos del ConsellInsular. La retirada de esta oferta ilegal se ha convertido en uno de los principales frentes de la institución insular ante la presión turística y, especialmente, ante la grave crisis de acceso a la vivienda que atraviesa la isla.

La presión también se ha traducido en importantes sanciones por la vía urbanística. El Ayuntamiento de Eivissa impuso en junio de 2026 una multa de 793.443,74 euros después de acreditar el cambio de uso de una vivienda residencial a turístico sin el título habilitante correspondiente. En noviembre de 2025, otros dos expedientes urbanísticos por viviendas destinadas ilegalmente al alquiler turístico en la capital insular sumaron más de 740.000 euros en sanciones.

La normativa balear, además, ha reforzado la responsabilidad sobre quienes intervienen en la comercialización de alojamientos turísticos sin autorización. El Decreto-ley 4/2025 contra la oferta ilegal contempla expresamente como infracciones la publicidad, contratación o comercialización de estancias turísticas que incumplan los requisitos establecidos por la normativa. También establece reglas de responsabilidad para las personas que intervengan en una infracción.

“Una mansió històrica on el luxe es viu sense límits”. Amb aquest reclam s'anuncia una exclusiva propietat de Palma que ofereix vuit suites, piscina, spa, xef privat i una experiència concebuda per a clients internacionals d'alt poder adquisitiu. El preu: tarifes que arriben als quatre dígits per nit, més de 18.000 euros per setmana. La imatge idíl·lica, tanmateix, ha acabat topant amb la Justícia. El Tribunal Superior de Justícia de les Balears (TSJIB) ha confirmat una sanció de 30.601 euros en considerar acreditat que l'habitatge es comercialitzava durant tot l'any malgrat estar autoritzat únicament per a lloguar-lo dos mesos.

El cas de DUX Mansion no és una excepció. Mentre milers de persones tornaran a sortir aquest diumenge als carrers per denunciar els efectes de la turistificació, els tribunals han anat resolent una successió de procediments que mostren una cara menys visible del principal motor econòmic de l'arxipèlag. Vil·les de luxe sancionades per funcionar de facto com a hotels, habitatges d'ús turístic que han perdut la seva llicència per incomplir requisits bàsics, projectes urbanístics frustrats o sofisticades estructures empresarials dissenyades per obtenir avantatges fiscals formen part del catàleg de conflictes sotmesos a l'escrutini dels tribunals.

Vil·la de luxe promocionada com a hotel

Un dels casos més recents és el de DUX Mansion. L'habitatge, la web del qual continua activa, es promociona com una “vil·la d'estil colonial” antany residència “del cèlebre general Jaime Garau de Montaner”. Com assenyala l'establiment, després de la seva finalització el 1922, l'edifici “va ser dissenyat a l'estil Art Déco cubà, amb una torre central i un balcó senyorial”. Compost per amplis jardins i “piscina climatitzada amb música subaquàtica”, la propietat ofereix serveis premium propis d'un “hotel boutique”, com esmorzars continentals i la possibilitat de contractar un xef privat.

L'explotació turística de la vil·la, tanmateix, va acabar sent objecte el 2022 d'una sanció de 30.601 euros per part del Govern balear que, el passat mes de maig, el Tribunal Superior de Justícia de Balears (TSJIB) va confirmar íntegrament. La Sala contenciosa administrativa assenyala que la vil·la s'anunciava i comercialitzava durant tot l'any, malgrat que la declaració responsable presentada per la titular únicament autoritzava el lloguer turístic durant els mesos d'octubre i desembre. A això se sumaven dos incompliments més: la prestació de serveis de restauració impropis d'aquest tipus d'habitatges i l'absència del número d'inscripció al Registre Turístic en la publicitat de l'allotjament.

Durant el procediment, la propietària va sostenir que l'esmorzar i el xef privat no formaven part de l'activitat turística pròpiament dita, sinó que eren serveis externs que cada client podia contractar lliurement. També va defensar que el fet que l'habitatge aparegués disponible durant tot l'any en diferents pàgines web no significava que realment pogués reservar-se fora dels mesos autoritzats, ja que posteriorment era necessari formalitzar cada reserva. Cap d'aquests arguments no ha convençut els magistrats, que consideren acreditades les tres infraccions i donen suport íntegrament a l'actuació de l'Administració autonòmica.

Més enllà d'aquest cas concret, la sentència llança un avís al creixent mercat del lloguer de luxe: comercialitzar un habitatge turístic amb serveis propis d'un hotel boutique o ampliar de facto l'activitat autoritzada pot acabar derivant en sancions econòmiques, fins i tot quan els propietaris sostinguin que aquests serveis són prestats per empreses externes o que la publicitat a internet no reflecteix la disponibilitat real de l'immoble.

L'agroturisme amb la cèdula d'habitabilitat caducada

A Felanitx (Mallorca), un habitatge va perdre la seva llicència turística no perquè hagués sobrepassat el nombre de places autoritzades o incomplert les condicions d'explotació, sinó perquè el document que n'acreditava l'habitabilitat feia més d'una dècada que estava caducat. El propietari va presentar la corresponent declaració responsable (DRIAT) assegurant que reunia tots els requisits per iniciar l'activitat turística. No obstant això, durant la tramitació de l'expedient, el Govern va comprovar que la cèdula d'habitabilitat havia expirat el 2012, diversos anys abans de la presentació de la declaració.

La defensa va al·legar que el defecte es podia esmenar. Va explicar que havia sol·licitat successives pròrrogues per renovar la cèdula i que l'Administració li hauria d'haver permès regularitzar la situació abans de cancel·lar la inscripció. El Tribunal Superior, però, rebutja aquest plantejament: el sistema de declaració responsable es basa en la confiança que l'interessat ja compleix tots els requisits quan comunica l'inici de l'activitat, és a dir, no és un mecanisme per començar a explotar un habitatge mentre es completen els tràmits pendents.

El TSJIB assenyala que el sistema de declaració responsable es basa en la confiança que l'interessat ja compleix tots els requisits quan comunica l'inici de l'activitat, és a dir, no és un mecanisme per començar a explotar un habitatge mentre es completen els tràmits pendents

Per a la Sala, una cèdula d'habitabilitat caducada manca de qualsevol eficàcia jurídica i equival, a efectes legals, a no disposar-ne. Aquesta circumstància bastava per cancel·lar la inscripció al Registre Turístic i impedir que l'habitatge continués llogant-se a visitants. La sentència consolida així la interpretació que els tribunals realitzen de la normativa turística balear, on la manca d'un únic requisit documental pot fer decaure per complet l'autorització.

Es tracta d'un criteri que apareix reforçat en una altra resolució dictada pel TSJIB. El protagonista en aquest cas és l'agroturisme Cas Contador, a Algaida. Tot i que l'establiment va romandre inscrit durant anys al Registre Turístic, una comprovació posterior de la Conselleria de Turisme va revelar que mai no havia reunit tots els requisits necessaris per operar. Entre ells figurava una autorització essencial: la llicència municipal de canvi d'ús a agroturisme, la sol·licitud de la qual no va arribar fins tres anys després d'iniciar-se l'explotació turística. La Sala conclou que aquesta circumstància bastava per cancel·lar la inscripció i obligar al cessament de l'activitat.

El somni frustrat de White Island Dream

Una altra resolució del mateix òrgan judicial trasllada el focus fins a Eivissa, on una empresa promotora pretenia obtenir autorització turística per a un habitatge unifamiliar, comercialitzat com White Island Dream, i incorporar-lo a l'exclusiu mercat del lloguer vacacional de l'illa, un dels més rendibles del Mediterrani durant la temporada alta. No obstant això, la inspecció urbanística va detectar un obstacle insalvable: l'habitatge presentat com a unifamiliar aïllada formava realment part d'un complex integrat per sis immobles sotmesos al règim de propietat horitzontal. Aquesta configuració urbanística impedia obtenir la inscripció turística pretesa.

A Eivissa, una empresa pretenia obtenir autorització turística per a un habitatge unifamiliar, comercialitzada com a White Island Dream. No obstant això, l'habitatge presentat com a unifamiliar aïllat formava part en realitat d'un complex integrat per sis immobles

La sentència recolza així els arguments del Consell d'Eivissa i considera ajustada a dret tant la denegació de la inscripció turística com la declaració d'ineficàcia de la declaració responsable presentada per iniciar l'activitat. La resolució posa fi al litigi en confirmar que la configuració urbanística de l'immoble impedeix la seva explotació com a habitatge vacacional conforme a la normativa vigent a les Balears.

La via judicial també ha servit per confirmar que una llicència urbanística no pot utilitzar-se per neutralitzar una sentència penal ferma. A Sóller, un propietari va intentar reactivar la tramitació d'una llicència per adaptar una finca a ús d'agroturisme, modernitzar-la i ampliar les seves instal·lacions després d'haver estat condemnat per un delicte contra l'ordenació del territori. La jurisdicció penal ja havia declarat les obres il·legalitzables i n'havia ordenat la demolició, a més de la restitució del terreny al seu estat original.

Malgrat això, el promotor va intentar mantenir viu el procediment administratiu amb l'esperança d'obtenir una legalització posterior. El jutjat va rebutjar de pla aquesta possibilitat en recordar que l'Administració no podia revisar el que ja havia estat resolt mitjançant una sentència penal ferma. La resolució suposa un nou suport judicial al principi que la disciplina urbanística no pot convertir-se en un mecanisme per deixar sense efecte decisions adoptades per la jurisdicció penal.

Grans inversions sota la lupa

Les resolucions del TSJIB també arriben a les grans operacions immobiliàries lligades al turisme. La màxima instància judicial de les illes ha donat la raó a l'Agència Tributària enfront d'ICON Mallorca SLU, controlada per la societat suïssa Flimex Immobilien und Verwaltungs AG, en un litigi relacionat amb la compra, per 10,2 milions d'euros, d'una finca de més d'1,6 milions de metres quadrats a Porreres (Mallorca).

La màxima instància judicial de les illes ha donat la raó a l'Agència Tributària enfront d'ICON Mallorca SLU, controlada per la societat suïssa Flimex Immobilien und Verwaltungs AG, en un litigi relacionat amb la compra, per 10,2 milions d'euros, d'una finca de més d'1,6 milions de metres quadrats a Porreres (Mallorca)

La controvèrsia girava al voltant d'un suposat préstec intragrup de fins a 25 milions d'euros concedit per la matriu suïssa. Hisenda va entendre que aquell finançament no responia a una operació econòmica real, sinó que ocultava una aportació de capital dissenyada per generar interessos fiscalment deduïbles i reduir la tributació futura a Espanya. Durant la inspecció tributària, el representant de la societat va explicar que la intenció inicial era vendre la finca. Al no trobar comprador, ICON va sol·licitar el febrer de 2016 a l'Ajuntament de Porreres llicència per desenvolupar un projecte d'agroturisme sota el nom de Sa Basstida.

Després d'analitzar l'operació, els magistrats van donar suport íntegrament la tesi de l'Agència Tributària i van confirmar tant la regularització fiscal com les sancions imposades. Entre altres elements, el tribunal destaca l'absència de garanties, la inexistència d'un calendari de devolució, l'elevada quantia -25 milions d'euros-; el fet que aquesta mai va ser elevada a escriptura pública, que les parts podien modificar lliurement el tipus d'interès i que el mateix beneficiari efectiu controlava simultàniament tant la societat prestadora com la deutora.

Mentre el debat sobre la turistificació torna a omplir els carrers de l'arxipèlag, els tribunals fa temps que escriuen una altra crònica del turisme balear. Les sentències no parlen de xifres rècord de visitants, d'ocupació hotelera ni de la capacitat de càrrega de les illes, sinó d'inspeccions, recursos administratius, expedients sancionadors, llicències urbanístiques i maniobres tributàries. Conflictes que delimiten fins a on pot arribar el negoci turístic i on comencen els límits que marca la llei.

“Una mansión histórica donde el lujo se vive sin límites”. Con este reclamo se anuncia una exclusiva propiedad de Palma que ofrece ocho suites, piscina, spa, chef privado y una experiencia concebida para clientes internacionales de alto poder adquisitivo. El precio: tarifas que alcanzan los cuatro dígitos por noche, más de 18.000 euros por semana. La imagen idílica, sin embargo, ha acabado topándose con la Justicia. El Tribunal Superior de Justicia de Balears (TSJIB) ha confirmado una sanción de 30.601 euros al considerar acreditado que la vivienda se comercializaba durante todo el año pese a estar autorizada únicamente para alquilarse dos meses.

El caso de DUX Mansion no es una excepción. Mientras miles de personas volverán a salir este domingo a las calles para denunciar los efectos de la turistificación, los tribunales han ido resolviendo una sucesión de procedimientos que muestran una cara menos visible del principal motor económico del archipiélago. Villas de lujo sancionadas por funcionar de facto como hoteles, viviendas vacacionales que han perdido su licencia por incumplir requisitos básicos, proyectos urbanísticos frustrados o sofisticadas estructuras empresariales diseñadas para obtener ventajas fiscales forman parte del catálogo de conflictos sometidos al escrutinio de los tribunales.

Villa de lujo promocionada como hotel

Uno de los casos más recientes es el de DUX Mansion. La vivienda, cuya web continúa activa, se promociona como una “villa de estilo colonial” antaño residencia “del célebre general Jaime Garau de Montaner”. Como señala el establecimiento, tras su finalización en 1922, el edificio “fue diseñado al estilo Art Déco cubano, con una torre central y un balcón señorial”. Compuesta por amplios jardines y “piscina climatizada con música subacuática”, la propiedad ofrece servicios premium propios de un hotel boutique, como desayunos continentales y la posibilidad de contratar un chef privado.

La explotación turística de la villa, sin embargo, acabó siendo objeto en 2022 de una sanción de 30.601 euros por parte del Govern balear que, el pasado mes de mayo, el Tribunal Superior de Justicia de Balears (TSJIB) confirmó íntegramente. La Sala de lo Contencioso-Administrativo señala que la villa se anunciaba y comercializaba durante todo el año, a pesar de que la declaración responsable presentada por la titular únicamente autorizaba el alquiler turístico durante los meses de octubre y diciembre. A ello se sumaban otros dos incumplimientos: la prestación de servicios de restauración impropios de este tipo de viviendas y la ausencia del número de inscripción en el Registro Turístico en la publicidad del alojamiento.

Durante el procedimiento, la propietaria sostuvo que el desayuno y el chef privado no formaban parte de la actividad turística propiamente dicha, sino que eran servicios externos que cada cliente podía contratar libremente. También defendió que el hecho de que la vivienda apareciera disponible durante todo el año en distintas páginas web no significaba que realmente pudiera reservarse fuera de los meses autorizados, ya que posteriormente era necesario formalizar cada reserva. Ninguno de esos argumentos ha convencido a los magistrados, que consideran acreditadas las tres infracciones y respaldan íntegramente la actuación de la Administración autonómica.

Más allá de este caso concreto, la sentencia lanza un aviso al creciente mercado del alquiler de lujo: comercializar una vivienda turística con servicios propios de un hotel boutique o ampliar de facto la actividad autorizada puede acabar derivando en sanciones económicas, incluso cuando los propietarios sostengan que esos servicios son prestados por empresas externas o que la publicidad en internet no refleja la disponibilidad real del inmueble.

El agroturismo con la cédula de habitabilidad caducada

En Felanitx (Mallorca), una vivienda perdió su licencia turística no porque hubiera sobrepasado el número de plazas autorizadas o incumplido las condiciones de explotación, sino porque el documento que acreditaba su habitabilidad llevaba más de una década caducado. El propietario presentó la correspondiente declaración responsable (DRIAT) asegurando que reunía todos los requisitos para iniciar la actividad turística. Sin embargo, durante la tramitación del expediente, el Govern comprobó que la cédula de habitabilidad había expirado en 2012, varios años antes de la presentación de la declaración.

La defensa alegó que el defecto podía subsanarse. Explicó que había solicitado sucesivas prórrogas para renovar la cédula y que la Administración debería haberle permitido regularizar la situación antes de cancelar la inscripción. El Tribunal Superior, sin embargo, rechaza ese planteamiento: el sistema de declaración responsable se basa en la confianza de que el interesado ya cumple todos los requisitos cuando comunica el inicio de la actividad, es decir, no es un mecanismo para comenzar a explotar una vivienda mientras se completan los trámites pendientes.

El TSJIB señala que el sistema de declaración responsable se basa en la confianza de que el interesado ya cumple todos los requisitos cuando comunica el inicio de la actividad, es decir, no es un mecanismo para comenzar a explotar una vivienda mientras se completan los trámites pendientes

Para la Sala, una cédula de habitabilidad caducada carece de cualquier eficacia jurídica y equivale, a efectos legales, a no disponer de ella. Esa circunstancia bastaba para cancelar la inscripción en el Registro Turístico e impedir que la vivienda siguiera alquilándose a visitantes. La sentencia consolida así la interpretación que los tribunales realizan de la normativa turística balear, donde la falta de un único requisito documental puede hacer decaer por completo la autorización.

Se trata de un criterio aparece reforzado en otra resolución dictada por el TSJIB. El protagonista en este caso es el agroturismo Cas Contador, en Algaida. Aunque el establecimiento permaneció inscrito durante años en el Registro Turístico, una comprobación posterior de la Conselleria de Turismo reveló que nunca había reunido todos los requisitos necesarios para operar. Entre ellos figuraba una autorización esencial: la licencia municipal de cambio de uso a agroturismo, cuya solicitud no llegó hasta tres años después de iniciarse la explotación turística. La Sala concluye que esa circunstancia bastaba para cancelar la inscripción y obligar al cese de la actividad.

El sueño frustrado de White Island Dream

Otra resolución del mismo órgano judicial traslada el foco hasta Eivissa, donde una empresa promotora pretendía obtener autorización turística para una vivienda unifamiliar, comercializada como White Island Dream, e incorporarla al exclusivo mercado del alquiler vacacional de la isla, uno de los más rentables del Mediterráneo durante la temporada alta. Sin embargo, la inspección urbanística detectó un obstáculo insalvable: la vivienda presentada como unifamiliar aislada formaba realmente parte de un complejo integrado por seis inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. Esa configuración urbanística impedía obtener la inscripción turística pretendida.

En Eivissa, una empresa pretendía obtener autorización turística para una vivienda unifamiliar, comercializada como White Island Dream. Sin embargo, la vivienda presentada como unifamiliar aislada formaba parte en realidad de un complejo integrado por seis inmuebles

El fallo respalda así los argumentos del Consell de Eivissa y considera ajustada a derecho tanto la denegación de la inscripción turística como la declaración de ineficacia de la declaración responsable presentada para iniciar la actividad. La resolución pone fin al litigio al confirmar que la configuración urbanística del inmueble impide su explotación como vivienda vacacional conforme a la normativa vigente en Balears.

La vía judicial también ha servido para confirmar que una licencia urbanística no puede utilizarse para neutralizar una sentencia penal firme. En Sóller, un propietario intentó reactivar la tramitación de una licencia para adaptar una finca a uso de agroturismo, modernizarla y ampliar sus instalaciones después de haber sido condenado por un delito contra la ordenación del territorio. La jurisdicción penal ya había declarado las obras ilegalizables y ordenado su demolición, además de la restitución del terreno a su estado original.

Pese a ello, el promotor trató de mantener vivo el procedimiento administrativo con la esperanza de obtener una legalización posterior. El juzgado rechazó de plano esa posibilidad al recordar que la Administración no podía revisar lo que ya había sido resuelto mediante una sentencia penal firme. La resolución supone un nuevo respaldo judicial al principio de que la disciplina urbanística no puede convertirse en un mecanismo para dejar sin efecto decisiones adoptadas por la jurisdicción penal.

Grandes inversiones bajo la lupa

Las resoluciones del TSJIB también alcanzan a las grandes operaciones inmobiliarias ligadas al turismo. La máxima instancia judicial de las islas ha dado la razón a la Agencia Tributaria frente a ICON Mallorca SLU, controlada por la sociedad suiza Flimex Immobilien und Verwaltungs AG, en un litigio relacionado con la compra, por 10,2 millones de euros, de una finca de más de 1,6 millones de metros cuadrados en Porreres (Mallorca).

La máxima instancia judicial de las islas ha dado la razón a la Agencia Tributaria frente a ICON Mallorca SLU, controlada por la sociedad suiza Flimex Immobilien und Verwaltungs AG, en un litigio relacionado con la compra, por 10,2 millones de euros, de una finca de más de 1,6 millones de metros cuadrados en Porreres (Mallorca)

La controversia giraba en torno a un supuesto préstamo intragrupo de hasta 25 millones de euros concedido por la matriz suiza. Hacienda entendió que aquella financiación no respondía a una operación económica real, sino que ocultaba una aportación de capital diseñada para generar intereses fiscalmente deducibles y reducir la tributación futura en España. Durante la inspección tributaria, el representante de la sociedad explicó que la intención inicial era vender la finca. Al no encontrar comprador, ICON solicitó en febrero de 2016 al Ayuntamiento de Porreres licencia para desarrollar un proyecto de agroturismo bajo el nombre de Sa Basstida.

Tras analizar la operación, los magistrados respaldaron íntegramente la tesis de la Agencia Tributaria y confirmaron tanto la regularización fiscal como las sanciones impuestas. Entre otros elementos, el tribunal destaca la ausencia de garantías, la inexistencia de un calendario de devolución, la elevada cuantía -25 millones de euros-; el hecho de que ésta nunca fue elevada a escritura pública, que las partes podían modificar libremente el tipo de interés y que el mismo beneficiario efectivo controlaba simultáneamente tanto la sociedad prestamista como la prestataria.

Mientras el debate sobre la turistificación vuelve a llenar las calles del archipiélago, los tribunales llevan tiempo escribiendo otra crónica del turismo balear. Las sentencias no hablan de cifras récord de visitantes, de ocupación hotelera ni de la capacidad de carga de las islas, sino de inspecciones, recursos administrativos, expedientes sancionadores, licencias urbanísticas y maniobras tributarias. Conflictos que delimitan hasta dónde puede llegar el negocio turístico y dónde empiezan los límites que marca la ley.

L'Audiència Provincial de les Balears ha rebutjat l'intent d'una empresa immobiliària de desnonar una inquilina a Eivissa a la qual acusava de subarrendar l'habitatge per a ús turístic basant-se, fonamentalment, en una fotografia d'una persona amb maletes a les zones comunes i en diversos missatges de WhatsApp remesos per una veïna. El tribunal conclou que les proves aportades per la societat no són suficients per acreditar que l'arrendatària explotés l'immoble com a allotjament vacacional.

La sentència confirma íntegrament la resolució del Jutjat de Primera Instància número 4 d'Eivissa, que ja havia desestimat la demanda interposada per Lowestolf Norm SL, una societat constituïda el 2015 els administradors de la qual figuren al capdavant de nombroses societats vinculades al sector immobiliari i turístic a l'illa. Encara que la inquilina ja havia abandonat l'habitatge durant la tramitació del procediment i va lliurar les claus l'octubre del 2023, l'empresa va mantenir la seva reclamació econòmica i exigia el pagament de 50.000 euros, és a dir, 500 euros per cada dia que, segons la immobiliària, havia transcorregut des de la resolució del contracte fins al lliurament efectiu de l'immoble.

El litigi es va iniciar després que la immobiliària demandés l'arrendatària en considerar que aquesta havia vulnerat el contracte en cedir o subarrendar l'habitatge a tercers per a ús turístic, una conducta expressament prohibida tant pel contracte com per l'article 8 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), que impedeix a l'inquilí subarrendar o cedir l'habitatge sense el consentiment escrit del propietari.

Segons l'empresa, la sospita va sorgir després de les queixes d'una veïna de la comunitat, a les quals s'afegia una fotografia presa a les zones comunes de l'edifici en les quals apareixia una dona amb maletes i bosses de gran mida. La immobiliària entenia que aquests indicis demostraven que l'habitatge estava sent utilitzat per a lloguer vacacional i va decidir resoldre el contracte d'arrendament mitjançant un burofax abans d'acudir als tribunals per reclamar el desnonament i una indemnització.

No obstant això, el tribunal considera que l'empresa no va aconseguir demostrar aquests fets, asseverant que l'única prova consistia en missatges de WhatsApp remesos per una veïna i en diverses fotografies d'una dona amb maletes, elements que, per si sols, no permeten acreditar l'existència d'un subarrendament o d'una activitat de lloguer turístic.

La sentència dictada en primera instància ja indicava que, juntament amb la demanda, “no es va aportar prova alguna d'aquests subarrendaments, aportant-se posteriorment una sèrie de wasaps i fotografies que no permeten tenir per acreditats els subarrendaments ni l'activitat de lloguer turístic al·legada”. “Estem davant de missatges d'una veïna i una fotografia d'una persona amb maletes per les zones comunes que no ens permeten tenir per acreditats els fets constitutius de la pretensió actora, per la qual cosa la demanda ha de ser desestimada”, afegia la resolució, confirmada íntegrament per l'Audiència.

El tribunal afegeix que l'empresa ni tan sols va proposar declarar com a testimoni la veïna que va alertar dels fets ni el president de la comunitat de propietaris, malgrat que ambdós podien haver aportat informació rellevant. Tampoc va incorporar els estatuts o acords comunitaris que, segons sostenia, prohibien expressament el lloguer turístic a l'edifici.

La sentència, contra la qual cap recurs de cassació davant del Tribunal Suprem, també posa en dubte un altre dels pilars de la demanda. Lowestolf Norm SL assegurava haver comunicat a l'arrendatària la resolució del contracte mitjançant un burofax. No obstant això, l'Audiència observa que la comunicació es va remetre a una adreça diferent de la que figurava en el contracte d'arrendament, per la qual cosa tampoc va quedar demostrat que la demandada tingués coneixement efectiu d'aquesta resolució contractual.

Una penalització de 500 euros diaris

L'empresa no només pretenia recuperar l'habitatge. El contracte incloïa una clàusula que imposava una penalització de 500 euros per cada dia que transcorregués des de la resolució del contracte fins al lliurament efectiu de l'immoble, a més d'una altra indemnització equivalent a una anualitat de renda. Amb base en aquesta clàusula, la immobiliària va arribar a reclamar 50.000 euros malgrat que l'arrendatària ja havia abandonat el pis durant la tramitació del procediment.

Encara que l'Audiència no entra a valorar la legalitat d'aquesta penalització, sí que recorda que el jutjat de primera instància havia advertit que podria tractar-se d'una condició abusiva en tractar-se d'un contracte signat entre una empresa i una consumidora. En qualsevol cas, considera innecessari pronunciar-se sobre aquesta qüestió perquè la demanda havia de desestimar-se prèviament per falta de prova del suposat lloguer turístic.

La Audiencia Provincial de Balears ha rechazado el intento de una empresa inmobiliaria de desahuciar a una inquilina en Eivissa a la que acusaba de subarrendar la vivienda para uso turístico basándose, fundamentalmente, en una fotografía de una persona con maletas en las zonas comunes y en varios mensajes de WhatsApp remitidos por una vecina. El tribunal concluye que las pruebas aportadas por la sociedad no son suficientes para acreditar que la arrendataria explotara el inmueble como alojamiento vacacional.

La sentencia confirma íntegramente el fallo del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa, que ya había desestimado la demanda interpuesta por Lowestolf Norm SL, una sociedad constituida en 2015 cuyos administradores figuran al frente de numerosas sociedades vinculadas al sector inmobiliario y turístico en la isla. Aunque la inquilina ya había abandonado la vivienda durante la tramitación del procedimiento y entregó las llaves en octubre de 2023, la empresa mantuvo su reclamación económica y exigía el pago de 50.000 euros, es decir, 500 euros por cada día que, según la inmobiliaria, había transcurrido desde la resolución del contrato hasta la entrega efectiva del inmueble.

El litigio se inició después de que la inmobiliaria demandase a la arrendataria al considerar que ésta había vulnerado el contrato al ceder o subarrendar la vivienda a terceros para uso turístico, una conducta expresamente prohibida tanto por el contrato como por el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que impide al inquilino subarrendar o ceder la vivienda sin el consentimiento escrito del propietario.

Según la empresa, la sospecha surgió tras las quejas de una vecina de la comunidad, a las que se añadía una fotografía tomada en las zonas comunes del edificio en las que aparecía una mujer con maletas y bolsas de gran tamaño. La inmobiliaria entendía que esos indicios demostraban que la vivienda estaba siendo utilizada para alquiler vacacional y decidió resolver el contrato de arrendamiento mediante un burofax antes de acudir a los tribunales para reclamar el desahucio y una indemnización.

Sin embargo, el tribunal considera que la empresa no logró demostrar esos hechos, aseverando que la única prueba consistía en mensajes de WhatsApp remitidos por una vecina y en varias fotografías de una mujer con maletas, elementos que, por sí solos, no permiten acreditar la existencia de un subarriendo o de una actividad de alquiler turístico.

La sentencia dictada en primera instancia ya indicaba que, junto a la demanda, “no se aportó prueba alguna de dichos subarrendamientos, aportándose posteriormente una serie de wasaps y fotografías que no permiten tener por acreditados los subarriendos ni la actividad de alquiler turístico alegada”. “Estamos ante mensajes de una vecina y una fotografía de una persona con maletas por las zonas comunes que no nos permiten tener por acreditados los hechos constitutivos de la pretensión actora, por lo que la demanda debe ser desestimada”, añadía la resolución, confirmada íntegramente por la Audiencia.

El tribunal añade que la empresa ni siquiera propuso declarar como testigo a la vecina que alertó de los hechos ni al presidente de la comunidad de propietarios, pese a que ambos podían haber aportado información relevante. Tampoco incorporó los estatutos o acuerdos comunitarios que, según sostenía, prohibían expresamente el alquiler turístico en el edificio.

La sentencia, contra la que cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, también pone en duda otro de los pilares de la demanda. Lowestolf Norm SL aseguraba haber comunicado a la arrendataria la resolución del contrato mediante un burofax. Sin embargo, la Audiencia observa que la comunicación se remitió a una dirección distinta de la que figuraba en el contrato de arrendamiento, por lo que tampoco quedó demostrado que la demandada tuviera conocimiento efectivo de esa resolución contractual.

Una penalización de 500 euros diarios

La empresa no solo pretendía recuperar la vivienda. El contrato incluía una cláusula que imponía una penalización de 500 euros por cada día que transcurriera desde la resolución del contrato hasta la entrega efectiva del inmueble, además de otra indemnización equivalente a una anualidad de renta. Con base en esa cláusula, la inmobiliaria llegó a reclamar 50.000 euros pese a que la arrendataria ya había abandonado el piso durante la tramitación del procedimiento.

Aunque la Audiencia no entra a valorar la legalidad de esa penalización, sí recuerda que el juzgado de primera instancia había advertido de que podría tratarse de una condición abusiva al tratarse de un contrato celebrado entre una empresa y una consumidora. En cualquier caso, considera innecesario pronunciarse sobre esa cuestión porque la demanda debía desestimarse previamente por falta de prueba del supuesto alquiler turístico.

Llogar un habitatge al costat del mar costa avui fins al doble que fa cinc anys. L'escalada de preus ha situat les Balears com el principal exponent de la tensió del mercat residencial a la costa espanyola: Sant Josep de sa Talaia, Calvià i Santa Eulària des Riu ocupen els tres primers llocs del rànquing nacional de municipis amb el lloguer de platja més car, segons l'Índex Immobiliari de Fotocasa corresponent el juny de 2026.

El municipi eivissenc de Sant Josep de sa Talaia encapçala la classificació amb un preu mitjà de 25,56 euros per metre quadrat al mes, seguit de Calvià (24,64 euros) i Santa Eulària des Riu (23,53 euros). Després d'ells figuren Barcelona (21,71 euros), Mogán (21,55 euros), San Bartolomé de Tirajana (21,49 euros), Sitges (21,43 euros), Palamós (20,72 euros), Laredo (20,53 euros), La Oliva (19,94 euros), Arona (19,93 euros), Adeje (19,87 euros), Estepona (19,59 euros), Llucmajor (19,52 euros) i Badalona (19,32 euros).

Segons el portal immobiliari, quatre de cada deu municipis costaners analitzats ja superen el preu mitjà del lloguer a Espanya, que al juny es va situar en 14,79 euros per metre quadrat al mes. L'informe atribueix aquesta evolució al creixent atractiu de les zones litorals no només com a destinació vacacional, sinó també com a lloc de residència permanent, en un context marcat per una oferta insuficient per absorbir l'augment de la demanda.

La directora d'Estudis i portaveu de Fotocasa, María Matos, sosté que el mercat del lloguer a la costa travessa “una de les majors tensions de la seva història”. Al parer seu, la combinació entre l'auge del turisme residencial, el creixent interès per viure al costat del mar durant tot l'any i l'escassetat d'habitatge disponible ha convertit aquests municipis en alguns dels mercats més tensionats del país.

“Aquest augment del preu no només encareix les estades vacacionals, sinó que també dificulta l'accés a l'habitatge per a la població resident”, assenyala Matos.

Les dades reforcen la pressió que des de fa anys suporta el mercat residencial balear, on l'increment dels lloguers s'ha convertit en un dels principals factors que dificulten l'accés a l'habitatge per a treballadors i residents, especialment en els municipis amb un atractiu turístic més elevat.

Alquilar una vivienda junto al mar cuesta hoy hasta el doble que hace cinco años. La escalada de precios ha situado a Baleares como el principal exponente de la tensión del mercado residencial en la costa española: Sant Josep de sa Talaia, Calvià y Santa Eulària des Riu ocupan los tres primeros puestos del ranking nacional de municipios con el alquiler de playa más caro, según el Índice Inmobiliario de Fotocasa correspondiente a junio de 2026.

El municipio ibicenco de Sant Josep de sa Talaia encabeza la clasificación con un precio medio de 25,56 euros por metro cuadrado al mes, seguido de Calvià (24,64 euros) y Santa Eulària des Riu (23,53 euros). Tras ellos figuran Barcelona (21,71 euros), Mogán (21,55 euros), San Bartolomé de Tirajana (21,49 euros), Sitges (21,43 euros), Palamós (20,72 euros), Laredo (20,53 euros), La Oliva (19,94 euros), Arona (19,93 euros), Adeje (19,87 euros), Estepona (19,59 euros), Llucmajor (19,52 euros) y Badalona (19,32 euros).

Según el portal inmobiliario, cuatro de cada diez municipios costeros analizados ya superan el precio medio del alquiler en España, que en junio se situó en 14,79 euros por metro cuadrado al mes. El informe atribuye esta evolución al creciente atractivo de las zonas litorales no solo como destino vacacional, sino también como lugar de residencia permanente, en un contexto marcado por una oferta insuficiente para absorber el aumento de la demanda.

La directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, sostiene que el mercado del alquiler en la costa atraviesa “una de las mayores tensiones de su historia”. A su juicio, la combinación entre el auge del turismo residencial, el creciente interés por vivir junto al mar durante todo el año y la escasez de vivienda disponible ha convertido estos municipios en algunos de los mercados más tensionados del país.

“Este aumento del precio no solo encarece las estancias vacacionales, sino que también dificulta el acceso a la vivienda para la población residente”, señala Matos.

Los datos refuerzan la presión que desde hace años soporta el mercado residencial balear, donde el incremento de los alquileres se ha convertido en uno de los principales factores que dificultan el acceso a la vivienda para trabajadores y residentes, especialmente en los municipios con mayor atractivo turístico.

Castilla-La Mancha prepara una nueva Ley de Turismo que podría ver la luz en el Consejo de Gobierno a finales de 2026. Uno de los objetivos de la nueva normativa será actualizar el marco que permite el funcionamiento de pisos y alquileres turísticos, técnicamente denominados Viviendas de Uso Turístico (VUT), con el objetivo de atajar la masificación y elevar el control administrativo.

Las cifras indican que es necesario. Castilla-La Mancha superó los dos millones de pernoctaciones en 2025 con reservas realizadas en este tipo de alojamientos. Se registraron 956 pernoctaciones por cada 1.000 habitantes, el dato más bajo de España solo por detrás de Extremadura (880 pernoctaciones por cada 1.000 habitantes), pero con una llamativa tendencia al alza: la demanda de este tipo de alojamientos turísticos ha crecido un 257% desde el año 2018.

El año pasado unas 5.500 personas se alojaron cada día (como media) en la región, según datos analizados por elDiario.es y la Urban Journalism Network. Es una cifra muy alejada de la comunidad que lidera el ranking, Andalucía, con más de 50 millones de pernoctaciones (136.000 personas de media se alojan allí cada día), pero sigue creciendo.

Además, si hablamos de estacionalidad, la comunidad de Castilla-La Mancha es un destino elegido durante todo el año, aunque es el mes de agosto el que acapara el 13% del total de las estancias anuales, con 125 pernoctaciones por cada 1.000 habitantes. La mayoría de ellas (103) corresponden a viajeros nacional y el resto a visitantes extranjeros.

El siguiente mes preferido, según los datos de 2025, es abril tuvo que ver con la Semana Santa, uno de los grandes atractivos de la comunidad autónoma, que concentra a miles de personas. Se registraron 103 pernoctaciones por cada 1.000 habitantes, la mayor parte con alojamiento de personas procedentes de cualquier punto de España.

Toledo ha triplicado cifras desde 2018

Uno de los datos llamativos es el que arroja la ciudad de Toledo, ciudad 'Patrimonio de la Humanidad', que en los últimos años está concentrando la atención turística y también las quejas de quienes residen en el Casco Histórico de la ciudad en fechas claves como la Navidad o la Festividad del Corpus. También el parque temático Puy du Fou atrae ya a unos dos millones de personas cada año y se ha convertido en foco turístico que genera necesidades de alojamiento. El propio parque abrirá tres hoteles en los próximos años para incrementar la capacidad de acogida que hoy están absorbiendo, en parte, las viviendas turísticas.

La evolución es significativa. La capital de Castilla-La Mancha ha triplicado desde 2018 el número de noches en viviendas turísticas.

Los viajeros eligen este tipo de alquileres vacacionales cada vez más y al mismo tiempo se incrementa el número de posibilidades porque cada vez hay más oferta, a pesar de los anuncios por parte de sucesivos gobiernos locales de poner tope a la densidad de viviendas turísticas.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) en mayo de 2026 había en Toledo 750 viviendas turísticas operando con 3.814 plazas, 30 viviendas más que en noviembre de 2025 y 150 más que hace tres años, lo que supone un incremento del 25% desde la llegada del actual gobierno municipal de PP y Vox al Ayuntamiento.

Toledo cobra una tasa turística a los autobuses que traen grupos a la ciudad, pero no la impone a los viajeros ni tampoco a las viviendas turísticas. Izquierda Unida (IU) propone instaurar una tasa municipal que grave la actividad económica de estos piso o apartamentos turísticos y defiende reinvertir lo recaudado mediante la tasa a los autobuses en mejorar el transporte público de la ciudad, pero PP y Vox ponen esa pelota en el tejado del Gobierno de Castilla-La Mancha a través de la futura nueva Ley de Turismo.

En toda Europa se eligen cada vez más viviendas turísticas en vez de hoteles

Los visitantes eligen cada vez más las viviendas turísticas en lugar de los hoteles y es un fenómeno que se repite en toda Europa. Lo dicen los últimos datos de la Eurostat sobre las reservas en plataformas de Airbnb, Booking y Expedia, publicados este mes y analizados por elDiario.es y la Urban Journalism Network, una red de periodistas de la que forma parte este medio.

Los datos recogidos no incluyen ningún tipo de alojamiento en hoteles ni en campings que, en ocasiones, también pueden reservarse en esas mismas páginas web.

Cuatro comunidades autónomas españolas se encuentran entre las diez regiones de toda Europa donde se pasan más noches en viviendas turísticas.

Castilla-La Mancha no está entre ellas. Tampoco lo están las provincias o las ciudades castellanomanchegas que no ocupan puestos relevantes en el ranking que lideran Andalucía, la Comunitat Valenciana o Canarias, aunque el fenómeno aquí también se repite.

(*) Este artículo fue coordinado por la Urban Journalism Network y sus socios.

Gráficos y mapas: Bene Brandhofer, David Meidinger.

Coordinación: Hendrik Lehmann, Gaby Khazalova.

En un escenario de crisis generalizada de acceso a la vivienda, ya sea mediante compra o alquiler, por el continuo incremento de precios, hay una comunidad que parece haber dado con la tecla para frenar “la sangría”. Navarra ha sido la única comunidad de España en la que la vivienda se abarató en abril. Lo hizo en un 3,9%, si bien en el primer trimestre del año subió un 10,5%, la segunda comunidad en la que menos aumentó. Además, desde que se declaró el año pasado la zona de mercado residencial tensionado en 21 municipios, también han caído los precios del alquiler. ¿A qué se debe? Los expertos apuntan a varios factores, pero coinciden en destacar que la comunidad foral lleva tiempo apostando por impulsar políticas públicas de vivienda. “En Navarra todo se hace distinto, tenemos que verla como el modelo”, señala Ignacio Ezquiaga, economista e investigador de Funcas.

Navarra es una de las comunidades con un mayor parque de vivienda pública —más del 20% de las viviendas son protegidas—. Solo en 2025 se finalizaron 870 viviendas, de las que 449 tienen algún tipo de protección. Para alcanzar esas cifras la comunidad foral ha impulsado la construcción a través de su empresa pública Nasuvinsa, también en colaboración con promotores privados, y ha adquirido vivienda usada a través del tanteo y retracto. “Un dato difícilmente extrapolable al resto de España es que en Navarra uno de cada dos inquilinos no paga a precio de mercado porque o vive en una vivienda pública, o en una vivienda de un promotor privado que ha recibido subvención pública, o recibe ayudas al alquiler”, destaca el experto en vivienda y director de Nasuvinsa, Javier Burón.

“Las autoridades públicas no pueden influir demasiado en el mercado libre, pero sí que pueden ir creando zonas protegidas para que una parte de la oferta no sea a precio de mercado libre. Y eso es lo que Navarra no ha dejado de hacer en las últimas décadas”, apunta Ezquiaga. “Tenemos que ver a Navarra como un modelo de lo que tiene que seguir el resto de España en su conjunto, que el mercado no sea solo libre”, apostilla.

La ampliación del parque público de vivienda sigue siendo “una de las piezas fundamentales” de la hoja de ruta de las políticas del Departamento de Vivienda de Navarra, tal y como reconoce su consejera, Begoña Alfaro (Contigo/Zurekin). En este sentido, además de la empresa pública Nasuvinsa, se ha sacado ya a licitación la creación de una compañía mixta, cuyo capital estará dividido al 50% entre la administración y el sector privado, y con la que se pretende movilizar un mayor número de viviendas de alquiler social. La previsión es que en pocos años se puedan añadir al parque público medio millar de inmuebles.

“No va a ser un modelo de colaboración como al que nos tiene acostumbrado la derecha, en el que la Administración asume las pérdidas y la parte privada patrimonializa las ganancias. Aquí se irá al 50% en absolutamente todo”, explica Alfaro.

Otro elemento clave según los expertos consultados es que en Navarra la calificación protegida es permanente en las viviendas del régimen de compraventa y, desde hace una semana, también en las de alquiler. El Parlamento de Navarra aprobó una modificación de la ley para que, pasados 21 años de la construcción de vivienda protegida de alquiler, los promotores no puedan venderla, ni siquiera a precio tasado, quedándose así de manera permanente en régimen de alquiler asequible. Se trata de una medida que tiene carácter retroactivo a todas aquellas viviendas que todavía no hayan perdido la calificación, es decir, las construidas en los últimos 20 años, 2.248 viviendas que perderían su protección próximamente.

“No estamos en contra de que los promotores privados hagan negocio, pero la colaboración público-privada tiene que ser simbiótica y no parasitaria. Ahora hay límites, las viviendas tienen que seguir en alquiler y si se quieren vender tiene que ser a un operador que las siga gestionando en alquiler. Sigue siendo un negocio, no les volverá multimillonarios, pero siguen ganando dinero”, sostiene Javier Burón.

Regulación del mercado

También ha tenido su reflejo en los precios la regulación del mercado. Hace un año, Navarra se sumó a Catalunya y declaró 21 municipios, entre ellos Pamplona y Tudela, los principales núcleos urbanos, como zonas de mercado residencial tensionado fijando así un tope a los precios del alquiler. Un año después, los datos reflejan una caída del 7% en los precios. “Son datos concluyentes que permiten concluir que intervenir funciona”, celebra la consejera de Vivienda, Begoña Alfaro, que reconoce que no esperaba que la medida tuviese un reflejo “tan rápido” en los datos.

“Pero es una medida que por sí sola y sostenida en el tiempo tampoco va a resolver las cosas porque está concebida para hacer de torniquete, para contener los precios. Debe de ir acompañada de otras políticas”, añade el director de Nasuvinsa, Javier Burón. “El mercado está intervenido en toda España, el asunto es a favor de quién”.

Además, por el momento la intervención en los precios no ha tenido su reflejo en un descenso en el número de contratos, que si bien se han reducido ligeramente en el último trimestre, se explica porque la mayoría se prorrogan. “Cuando un propietario pierde el incentivo de poder incrementar lo que quiera el precio del alquiler es más fácil que prorrogue el contrato a su inquilino y, por tanto, hay menos rotación”, sostiene Alfaro.

A la intervención del mercado se le sumará ahora otra medida aprobada en la Cámara Foral, la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones, subterfugio al que recurrían algunos propietarios para esquivar el tope a los precios del alquiler.

Por todo ello, los expertos consultados coinciden en señalar que el caso navarro no es casual y que los datos no son accidentales, son el resultado del impulso de políticas de vivienda. “Aquí hay un sistema. ¿Es perfecto? No, necesita mejoras a futuro, pero hay un plan de juego que viene de lejos, no se ha creado hoy. En otras comunidades o no tienen plan de juego o el plan es que pase lo que decida el mercado. Y el mercado endógenamente no produce vivienda permanentemente asequible”, asegura Javier Burón.

“Es una cuestión de voluntad política. Una política orientada de forma consistente a aumentar el parque público de vivienda. Porque el objetivo de las autoridades tiene que ser doble: al mismo tiempo que impulsas medidas para que el mercado libre gire y baje los precios, tienes que hacer oferta para un mercado protegido con viviendas asequibles”, indica el economista Ignacio Ezquiaga.

“Los gobiernos eligen a quién defender, y los encabezados por el PP han demostrado que no defienden de forma prioritaria los intereses de la ciudadanía, sino que están al servicio de una minoría económica. Nosotros tenemos resultados contrastados y acreditados, no hay otra explicación a que no apliquen estas medidas”, concluye la consejera Begoña Alfaro, que esta misma semana recibió la visita del consejero vasco del ramo, Denis Itxaso, para interesarse por las políticas navarras de vivienda.

“Vivienda ideal para personal sanitario. A escasos metros del hospital Valdecilla. Cuatro habitaciones. Disponible en julio y agosto. 3.000 euros al mes. Si vas a trabajar este verano en Santander y buscas una vivienda amplia, cómoda y perfectamente ubicada, esta puede ser una excelente opción. Especialmente adecuada para médicos internos residentes (MIR), enfermeros, fisioterapeutas, personal sanitario desplazado o equipos profesionales que necesiten alojamiento temporal durante los meses de verano”.

La irrechazable propuesta de este anuncio -publicado en un popular portal inmobiliario- consiste en pagar 750 euros por una habitación en un piso compartido con otras tres personas. No concreta si quiera los metros del piso, pero sí que cuenta con dos baños “completos” con plato de ducha y mampara, todo un lujo también a compartir entre cuatro inquilinos.

De otro lado, en el grupo de Facebook 'Alojamiento para personal sanitario del Servicio Cántabro de Salud', alguien escribe: “Busco piso en Santander, Torrelavega y alrededores de menos de 600 euros. Soy sanitaria de larga duración”. Son solo algunos ejemplos de lo que una persona en búsqueda activa de vivienda en Cantabria se puede encontrar estos días.

Si bien la normalización de prácticas abusivas dificulta más, si cabe, el acceso a una vivienda de las personas con menos recursos, los desproporcionados precios del mercado del alquiler en Cantabria acentúan a su vez la llamada ‘fuga de talento’.

La crisis de vivienda es ya una realidad para colectivos cualificados como personal sanitario, docentes, empleados públicos o universitarios que ven condicionadas sus decisiones y proyectos de vida a las soluciones habitacionales disponibles (o inexistentes). El impacto es todavía mayor a las puertas del verano, una época en la que los anuncios de alquiler no estacional prácticamente desaparecen de los portales inmobiliarios.

Los médicos MIR que pierde Valdecilla

El alto precio de la vivienda en Santander influyó decisivamente para que Miguel (25 años, Oviedo) renunciara a hacer el MIR en el Hospital Valdecilla. Explica que para un residente de primer año en Santander que realiza dos guardias, el sueldo ronda los 1.600 euros. Cuando el año pasado barajó la posibilidad de elegir Santander como destino para hacer su residencia los alquileres de pisos completos se situaban entre los 900 y 1.000 €, mientras que una habitación en piso compartido no bajaba de los 500 €. Admite que esto hace que sea “muy difícil vivir de forma independiente sin ayuda familiar” o sin ver seriamente mermada la capacidad de ahorro.

En su opinión, el problema principal en Santander no es solo el precio, sino la disponibilidad anual. “Muchos caseros solo alquilan de septiembre a junio, reservando los meses de verano para el turismo. Dado que los residentes suelen incorporarse en el mes de junio, este modelo de alquiler es ”muy limitante“ e incompatible con su vida profesional.

Aunque la vivienda, dice, no fue el único factor, Miguel admite que sí influyó en que decidiera finalmente quedarse en Oviedo.

Profesores interinos destinados a zonas costeras

La situación tampoco es muy halagüeña después del verano. Docentes interinos o sanitarios que llegan en septiembre a municipios como Laredo, Noja, Santoña, Castro Urdiales, Suances o Comillas descubren que apenas hay alquiler anual. Los propietarios prefieren contratos de 9 o 10 meses y deben abandonar la vivienda en junio.

Hay ayuntamientos, centros de salud o colegios que tienen problemas para cubrir plazas porque los trabajadores no encuentran vivienda cerca o porque los alquileres son incompatibles con sus salarios. La cuestión es cómo atraer profesionales a determinadas zonas si no existe vivienda disponible.

Santander, ciudad universitaria cada vez menos accesible

Otra de las preguntas que surgen alrededor del problema habitacional es si puede una ciudad seguir siendo atractiva para estudiantes de enseñanzas superiores o personal investigador si el alojamiento consume una parte creciente de sus becas, salarios y ayudas familiares.

Lorena (23 años, Alicante) acaba de concluir el tercer curso del doble grado en Periodismo y Comunicación Audiovisual en Santander y a pesar de contar con varias ofertas para hacer prácticas en medios de comunicación este verano, no ha podido quedarse en Cantabria. Su presupuesto no le permite costearse los 1.400 euros al mes que su casera les pide a ella y a su compañera en verano por el piso que comparten en la zona de Puertochico y que durante el curso académico les cuesta 850 €. Ni siquiera el hecho de volver a renovar el contrato de alquiler a partir del mes de septiembre para el curso 2026-27 les ha servido para obtener un trato preferente o cierta rebaja en el periodo estival por parte de la propietaria.

Lorena lamenta que sus decisiones estén totalmente condicionadas por esta situación. “Es triste, porque sabes que estás perdiendo oportunidades por el hecho de no tener donde vivir y piensas ¿y si este tren no vuelve a pasar?”, admite con un tono de resignación que invita a reflexionar sobre en qué momento la sociedad comenzó a fallarle a los de su generación. “Llevo cinco años viviendo en Santander y me acuerdo el primer año de estar mirando pisos con compañeros y había bastantes de 600 o 650 euros y ahora no bajan de 800 u 850” y “también han aumentado mucho los anuncios que directamente solo quieren alquileres temporales”, añade.

La situación de Pedro, estudiante de 4º curso de ADE (Administración y Dirección de Empresas), es similar. El piso que comparte con otros tres compañeros de universidad y por el que pagan 1.400 euros en la zona centro de Santander casi duplica su precio en verano, alcanzando los 2.600 euros de renta. En su caso tiene exámenes de convocatoria extraordinaria hasta el 14 de julio, por lo que está obligado a quedarse y más teniendo en cuenta la distancia que le separa de su lugar de origen, México.

“Tengo unas amigas que me prestan su sofá la primera semana de julio, porque los exámenes extraordinarios acaban el día 14 y yo tengo que dejar el piso donde vivo a finales de junio”. Después, otras compañeras de estudios le acogerán una semana en el salón de su piso de tres habitaciones, en el que vaticina que van a coincidir unos ocho estudiantes expulsados igualmente por la avaricia de los alquileres vacacionales.

La residencia universitaria tampoco es una opción alcanzable para ninguno de ellos. El coste de una habitación tipo estudio se sitúa alrededor de los 800 €, según detallan.

Como a ellos, que están formándose para abrirse puertas en el mercado laboral, la dificultad para alquilar afecta directamente a quienes podrían cubrir vacantes en sanidad, educación o sectores tecnológicos. Y cuando un territorio no puede ofrecer un proyecto de vida a las personas que necesita para sostener sus servicios públicos y su economía, el problema deja de ser únicamente inmobiliario para convertirse en un problema de futuro.

La cuestión es si una comunidad con una alta tasa de envejecimiento como Cantabria -con un 25% de población mayor de 64 años, según el Instituto Cántabro de Estadística (ICANE)- puede permitirse perder talento por culpa de la vivienda.

Sin mención al problema habitacional

El presidente de CEOE-CEPYME Cantabria, Enrique Conde, lamentaba recientemente esa 'fuga de talento' joven de Cantabria y pedía traer de vuelta a quienes se han marchado, debido -en su opinión- a la “menor capacidad del tejido empresarial regional frente a otras comunidades y a la búsqueda de mayores oportunidades de desarrollo profesional, conciliación, bienestar laboral, inclusión y diversidad” por parte de los jóvenes.

Ante directivos y responsables de Recursos Humanos, Conde reclamaba implantar medidas contra este fenómeno pero sin mencionar el problema de la vivienda. Una omisión significativa en un contexto en el que el encarecimiento de los alquileres y la escasez de oferta se han convertido ya en un factor determinante para fijar o expulsar población joven y cualificada de la comunidad autónoma.

Para David Sanjuan, presidente del Consejo de la Juventud de Cantabria, las cifras contradicen cualquier discurso de optimismo institucional y advierten de un encarecimiento “clarísimo” del alquiler habitacional, que solo en Santander ha subido un 15%. Sanjuan explica que para los estudiantes que buscan una habitación en pisos compartidos, las opciones “han pasado de costar entre 180 y 250 euros a no bajar ahora de los 300-350 euros”.

El alquiler de una vivienda completa supondría más del 90% de los ingresos de los jóvenes cántabros

Según los datos que maneja el Consejo, el coste de una habitación consume ya casi el 50% del salario neto de un joven en Cantabria, mientras que el alquiler de una vivienda completa supondría destinar más del 90% de sus ingresos. Sanjuan critica que esta precariedad se ve agravada por la “especulación” en periodos estivales, donde muchos propietarios optan por expulsar a los inquilinos jóvenes en junio para priorizar el alquiler turístico, más rentable ante un verano que además tiende a alargarse cada vez más por el cambio climático.

Por su parte, Sanjuan es rotundo al reclamar soluciones jurídicas inmediatas como la declaración de “zonas tensionadas”. En su opinión, esta es la única fórmula actual para “destensionar el mercado” y “frenar una especulación que no solo expulsa a los jóvenes de sus casas, sino que está forzando una emigración laboral agravada por la falta de competitividad de los sueldos frente al coste de la vida en la región”, apunta.

Viviendas de alquiler transformadas en alojamiento vacacional

El precio de los alquileres en Cantabria ha aumentado un 33,6% desde 2015, según el Ministerio de Vivienda. En los municipios más poblados (Santander, Torrelavega, Castro Urdiales o Laredo) las subidas rondan entre el 31% y el 35%. Y tal como advierte el Consejo de la Juventud, solo el 13,9% de los jóvenes cántabros está emancipado, llegando Cantabria a liderar la tasa más baja de todo el país en tres de los últimos seis años.  

Además, la desaparición de alquileres de larga duración a favor de alquileres temporales para estudiantes o visitantes es directamente proporcional al aumento de viviendas turísticas registrado en Cantabria durante los últimos cinco años.

Según el INE, la comunidad pasó de 4.886 viviendas turísticas en 2020 a 6.229 en 2025, un aumento del 27,5%, mientras que las plazas disponibles crecieron alrededor de un 32%, hasta superar las 32.000. Todo ello pese a que en 2025 se produjo una ligera reducción vinculada a cambios regulatorios y a la depuración de registros.

Algunos de los recuerdos más entrañables de la infancia de Mohammed al-Sbeih transcurren en la pequeña granja familiar situada en las colinas al sur de Belén, donde tres generaciones de su familia cultivaron trigo y cebada.

“Era una parcela difícil de cultivar porque estaba en una ladera con bancales, pero era un lugar precioso”, recuerda Sbeih.

Ahora, sin embargo, las viviendas y carreteras del asentamiento israelí de Neve Daniel ocupan los terrenos donde la familia Sbeih cultivaba sus cereales, y las vistas panorámicas al mar se han convertido en el principal reclamo de una vivienda turística anunciada en Booking.com.

La descripción en la página web de reservas señala: “Los huéspedes pueden relajarse en el jardín o en la terraza, disfrutar del aire fresco y del entorno pintoresco”. Añade que la casa de Neve Daniel cuenta con una zona de pícnic y es “ideal para encuentros al aire libre”.

Un informe reciente de Ekō, una organización estadounidense que impulsa campañas de incidencia sobre grandes empresas por su impacto social y político, identifica 41 alojamientos anunciados en Booking.com situados en 14 asentamientos israelíes ilegales de la Cisjordania ocupada. Los anuncios se concentran en dos grandes zonas: el valle del Jordán, incluido el mar Muerto, y el cinturón de asentamientos construido alrededor de Jerusalén Este. Dos de las propiedades se encuentran dentro de la ciudad vieja de Jerusalén, en un territorio ocupado por Israel en 1967 y anexionado en 1980.

Los asentamientos implican el traslado de población civil al territorio ocupado, una práctica prohibida por el IV Convenio de Ginebra y por el Estatuto de Roma —el tratado fundacional de la Corte Penal Internacional—, que considera este tipo de colonización un crimen de guerra.

Asentamientos ilegales

La principal filial operativa de Booking.com tiene su sede en Países Bajos, donde la fiscalía neerlandesa estudia una denuncia penal presentada por el European Legal Support Center, una organización jurídica europea que presta apoyo legal a activistas y organizaciones vinculadas a la defensa de los derechos de los palestinos.

La denuncia sostiene que las reservas de casas o apartamentos en los asentamientos pueden constituir blanqueo de capitales según la legislación neerlandesa, dado que la actividad comercial subyacente está vinculada a asentamientos ilegales.

La Corte Internacional de Justicia (CIJ) emitió en julio de 2024 un dictamen consultivo a petición de la Asamblea General de la ONU. Confirmó la ilegalidad de los asentamientos y afirmó que los gobiernos y las organizaciones tenían la obligación de no reconocer como legal la situación creada por los asentamientos israelíes en los territorios palestinos ocupados.

Israel es signatario de los Convenios de Ginebra, pero sostiene que estos no se aplican a Cisjordania porque no formaba parte de otro territorio soberano antes de la guerra de 1967, que dio lugar a la ocupación israelí, ya que el dominio jordano sobre el territorio no estaba reconocido internacionalmente. Israel también argumentó que la CIJ no tenía jurisdicción.

La empresa estadounidense Airbnb también ofrece propiedades en alquiler en los asentamientos. Una investigación de The Guardian en febrero de 2025 encontró 760 habitaciones en hoteles, apartamentos y casas anunciadas por las dos empresas. Airbnb dijo en 2018 que dejaría de anunciar alquileres en los asentamientos, pero unos meses más tarde dio marcha atrás tras una impugnación legal por parte de anfitriones, posibles anfitriones y huéspedes.

Qué dice Booking.com

Booking.com introdujo en 2022 un sistema de etiquetado para los asentamientos que aconseja a los posibles huéspedes que consulten las advertencias del Gobierno “para tomar una decisión informada sobre su estancia en esta zona, que puede considerarse afectada por el conflicto”. La advertencia aparece en letra pequeña y no figura en las descripciones de las viviendas anunciadas, sino solo al realizar una búsqueda con el nombre del asentamiento donde se encuentran.

Un portavoz de Booking.com señala: “Nuestra misión es facilitar que todo el mundo pueda descubrir el mundo y como tal creemos no nos corresponde decidir dónde pueden o no pueden viajar los usuarios”.

“Seguimos vigilando de cerca la situación, incluida la posibilidad de cambios legislativos, y aplicamos rigurosamente los principios y procesos descritos en nuestra declaración de derechos humanos, tal y como hacemos en todas las zonas en disputa o afectadas por conflictos del mundo”, indica.

Cada día que Booking.com sigue sin actuar es un día más en el que obtiene beneficios del despojo de tierras palestinas y sostiene a un gobierno implicado en crímenes atroces

Ekō — Informe 'Booking.com: vive la ocupación ilegal israelí'

En el apartado dedicado a las “zonas afectadas por conflictos”, la política de derechos humanos de Booking.com señala: “Cuando determinemos que nuestras actividades de alojamiento puedan estar directamente vinculadas a impactos negativos sobre los derechos humanos, adoptaremos las medidas oportunas”.

La batalla de Sbeih

Ekō ha impulsado campañas de sensibilización e incidencia vinculadas a empresas y sobre cuestiones muy diversas, desde la denuncia de la venta por Internet de gelatina elaborada a partir de burros sacrificados hasta iniciativas de recaudación de fondos para combatir la contaminación por plásticos en los océanos.

El informe de Ekō, titulado Booking.com: vive la ocupación ilegal israelí, afirma: “Cada día que Booking.com sigue sin actuar es un día más en el que obtiene beneficios del despojo de tierras palestinas y sostiene a un gobierno implicado en crímenes atroces”.

Sbeih no es optimista sobre las perspectivas de obtener una reparación. Su familia lleva perdiendo batallas legales en los tribunales israelíes desde que le fueron confiscadas sus cinco hectáreas de tierras de cultivo en 1982. “Presentamos toda la documentación ante el tribunal, las escrituras de propiedad y un certificado de un experto agrícola que confirmaba que el terreno se estaba utilizando. La otra parte no presentó nada, ni un solo documento”, dice.

Sé que se trata de una gran empresa y que, muy probablemente, tienen muchas inversiones en todo el mundo, y que esto es algo insignificante. Pero cuando robas 10 dólares es como robar un millón de dólares, y debes ser juzgado del mismo modo

Mohammad al-Sbeih — Palestino desposeído de sus tierras

La confiscación de la tierra se mantuvo con el argumento que la zona era vital para la seguridad nacional, un patrón habitual en las expropiaciones en Cisjordania a lo largo de varias décadas.

Tras esa decisión judicial, la ladera permaneció vacía y sin uso durante unos 20 años. Cada vez que la familia intentaba visitarla desde su hogar en Al Jader, a las afueras de Belén, los militares les obligaban a retroceder.

Con el tiempo, la parcela familiar quedó absorbida por el asentamiento de Neve Daniel, que se expandió desde su ubicación original en una granja de propiedad judía. Sbeih solía llevar a sus hijos y nietos a un mirador desde donde podía mostrarles las tierras de la familia, pero eso ya no es posible debido a las restricciones de movimiento que se impusieron cuando estalló la guerra de Gaza en octubre de 2023.

A pesar de tantos años de decepciones, Sbeih no pudo contener las lágrimas cuando los investigadores de Ekō le mostraron por primera vez el mapa de la vivienda anunciada en Booking.com el mes pasado. “Pensé que mis hijos y mis nietos tendrían que estar disfrutando de ese lugar tan hermoso. Iba a ser para ellos”, lamenta. “Sé que se trata de una gran empresa y que, muy probablemente, tienen muchas inversiones en todo el mundo, y que esto es algo insignificante. Pero robar 10 dólares es como robar un millón, y debes ser juzgado del mismo modo”.

Traducción de Emma Reverter

El Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra ha iniciado un expediente sancionador, con una propuesta de multa de 16.499,50 euros, por la utilización indebida de una vivienda de protección oficial en la Comarca de Pamplona como alojamiento turístico, “una práctica expresamente prohibida por la normativa vigente”, recuerdan desde el Ejecutivo foral.

La actuación se inició tras detectar que la vivienda se anunciaba en una conocida plataforma de alquileres vacacionales como apartamento turístico. “Las comprobaciones realizadas confirmaron que el inmueble no figuraba inscrito en el Registro de Turismo de Navarra pero que se ofertaba como alojamiento turístico desde, al menos, el año 2023”, explica el Despartamento de Vivienda.

El alquiler de una VPO para uso turístico es una infracción grave según la Ley Foral del Derecho a la Vivienda en Navarra, que establece que las viviendas protegidas se tienen que destinar “a domicilio habitual y permanente”. Por ello, el Gobierno navarro ha iniciado el expediente sancionador a la persona titular de la vivienda, con una propuesta de multa de 16.499,50 euros, dentro del rango previsto para este tipo de infracciones, entre 3.001 y 30.000 euros.

“Las viviendas protegidas tienen como finalidad facilitar el acceso a la vivienda a precios asequibles, por lo que están sujetas a unas condiciones específicas que regulan su uso, transmisión y alquiler”, informan desde el Departamento.

La principal obligación es que la vivienda tiene que utilizarse como domicilio habitual y permanente, no puede utilizarse como segunda residencia ni mantenerse vacía de forma prolongada sin causa justificada. Además, no se puede destinar a usos turísticos. Esto incluye tanto alquilar la vivienda completa como ofrecer habitaciones en plataformas de alquiler vacacional.

No obstante, el alquiler completo o por habitaciones de una vivienda protegida sí que es posible, pero hay que respetar los límites de precios fijados para las VPO, asegurarse que siempre se usa como domicilio habitual y que la persona inquilina cumple con los requisitos para acceder a la vivienda protegida, así como solicitar la autorización de la Dirección General de Vivienda.

Las viviendas protegidas también se pueden vender, pero al igual que en el alquiler, es necesario cumplir con todos los requisitos que marca la legislación. Asimismo, se pueden donar, intercambiar e incluso ceder temporalmente para que la ocupe un familiar. Para todos estos casos, es necesario contar con la autorización de la Dirección General de Vivienda.

El Parlament balear ha instat aquest dimarts el Govern de Marga Prohens (PP) a impedir que futures reformes normatives permetin noves places turístiques en edificis plurifamiliars, si bé PP i Vox han rebutjat estendre aquesta prohibició als adossats, aparellats i habitatges unifamiliars aïllats que comparteixen parcel·la amb altres edificacions.

La negativa de conservadors i extrema dreta ha impedit tirar endavant el punt més ambiciós d'una iniciativa amb la qual el PSIB-PSOE pretenia blindar qualsevol possibilitat de creixement de l'oferta turística en tipologies residencials que, segons els socialistes, continuen funcionant en la pràctica com a conjunts plurifamiliars.

Entitats com Terraferida fa anys que alerten, a més, de l'expansió massiva de xalets i macrourbanitzacions en sòl rústic -molts d'ells amb piscina-, un procés que, segons els ecologistes, està transformant progressivament l'illa. Segons el darrer inventari elaborat per l'entitat, entre 2021 i 2024 es varen construir o ampliar 846 habitatges d'aquest tipus —cinc cada setmana— sobre 546 hectàrees de sòl agrari i forestal. Terraferida alerta que el fenomen ja no respon al model tradicional d'habitatge aïllat, sinó a grans xalets de luxe amb piscines i jardins, molts d'ells vinculats al lloguer turístic.

La proposta partia d'una crítica directa a les successives excepcions introduïdes per l'Executiu de Prohens al seu compromís de no permetre “ni una plaça turística més” en habitatges residencials. Mentre que la prohibició afecta els edificis plurifamiliars -els tradicionals blocs de pisos-, PP i Vox han mantingut fora del veto els adossats, aparellats i determinats habitatges unifamiliars situats en parcel·les amb altres edificacions.

L'esquerra sosté que aquestes tipologies, tot i que jurídicament no siguin considerades plurifamiliars, compleixen en molts casos una funció residencial similar i podrien continuar incorporant-se al mercat turístic, mantenint oberta una via per a la creació de noves places en plena crisi d'accés a l'habitatge.

En concret, el Govern del PP va deixar fora de la prohibició de noves places turístiques els adossats i aparellats a través del decret turístic aprovat l'abril de 2025. No només això. Amb el suport de Vox, els populars varen ampliar de manera encoberta aquesta via en incloure, a través de la seva llei òmnibus, els habitatges unifamiliars aïllats que comparteixen parcel·la amb altres edificacions. Una excepció que, per als socialistes, no és menor, atès que podria afectar al voltant de 12.000 immobles a les Balears.

Les novetats introduïdes recentment pels dos socis d'investidura reserven, a més, un 25% de les places de la borsa temporal turística per a allotjaments que s'implantin en edificis declarats Bé d'Interès Cultural (BIC) o catalogats, tant en sòl urbà com rústic. El percentatge fins i tot podrà ampliar-se o reduir-se mitjançant una simple resolució del conseller insular de Turisme.

Els socialistes sostenen que aquestes modificacions contradiuen el discurs oficial de contenció turística i poden acabar traslladant més habitatges del mercat residencial cap a usos turístics en un moment de màxima tensió habitacional. A l'exposició de motius de la iniciativa debatuda aquest dimarts alerten que cada habitatge que abandona el mercat residencial per convertir-se en allotjament turístic redueix les possibilitats d'emancipació dels joves, dificulta la contractació de treballadors essencials i agreuja els problemes d'accés a l'habitatge en un territori sotmès a una forta pressió turística i urbanística.

La Cambra sí que ha aprovat reclamar al Govern que garanteixi que cap modificació normativa permeti noves places turístiques en edificis plurifamiliars, prioritzi el dret a l'habitatge davant el lloguer vacacional i reforci la inspecció i el control de l'oferta turística il·legal.

Cultura sostenible

La comissió parlamentària també ha donat llum verda a una àmplia bateria de mesures per impulsar una estratègia de cultura sostenible a les Balears, una iniciativa defensada per la diputada socialista Malena Riudavets que ha comptat amb un ampli suport parlamentari. Vox, tanmateix, ha quedat pràcticament tot sol en la seva oposició a bona part de les propostes, incloses les dirigides a reforçar la presència del català i del patrimoni cultural de les illes en les polítiques públiques.

La proposició no de llei insta el Govern a elaborar una estratègia balear de cultura sostenible amb participació dels consells, ajuntaments, agents culturals i professionals del sector. La iniciativa també reclama incorporar criteris de sostenibilitat social, ambiental, territorial i de governança en les convocatòries públiques, programes i equipaments culturals dependents de la comunitat autònoma.

Entre les mesures aprovades figuren també l'elaboració d'un mapa d'equipaments i projectes culturals per millorar la coordinació entre illes, la posada en marxa de programes de suport a la mobilitat interinsular d'artistes i creadors, l'impuls de xarxes estables de col·laboració entre teatres, auditoris i centres culturals i l'adopció de mesures per garantir l'accessibilitat universal i la inclusió cultural.

La Cambra autonòmica també ha donat suport a promoure línies de suport a la professionalització i estabilització del sector cultural mitjançant el foment de condicions laborals dignes i la sostenibilitat dels projectes culturals. Aquest punt ha tirat endavant malgrat el vot en contra de Vox.

Un dels aspectes que ha evidenciat més diferències ha estat el relatiu a la llengua catalana. El Parlament ha aprovat instar el Govern a reforçar la presència del català i del patrimoni cultural material i immaterial de les Balears dins les polítiques públiques culturals. La proposta ha rebut dotze vots favorables i l'únic rebuig de Vox, que s'ha tornat a desmarcar del consens de la resta de formacions.

L'extrema dreta també ha votat en contra de l'elaboració d'una estratègia cultural sostenible, de la incorporació de criteris de sostenibilitat en l'acció cultural pública, del mapa cultural balear i de les mesures destinades a la professionalització del sector, mentre que ha optat per l'abstenció en qüestions com la mobilitat interinsular d'artistes, la creació de xarxes de col·laboració entre equipaments culturals o les polítiques d'accessibilitat i inclusió.

L'únic punt de la iniciativa que no ha prosperat ha estat el que plantejava crear mecanismes d'avaluació i indicadors d'impacte cultural, social i territorial per mesurar els resultats de les polítiques impulsades pel Govern. La proposta ha estat rebutjada pels vots del PP i del diputat no adscrit Llorenç Córdoba, mentre que PSIB i Més per Mallorca hi han votat a favor i Vox s'ha abstingut.

La comissió ha aprovat finalment impulsar accions de formació i sensibilització en matèria de cultura sostenible dirigides tant a les administracions públiques com als professionals i agents culturals de les illes, una mesura que ha tornat a comptar amb l'oposició dels de Santiago Abascal.

El Parlament balear ha instado este martes al Govern de Marga Prohens (PP) a impedir que futuras reformas normativas permitan nuevas plazas turísticas en edificios plurifamiliares, si bien PP y Vox han rechazado extender esta prohibición a adosados, pareados y viviendas unifamiliares aisladas que comparten parcela con otras edificaciones.

La negativa de conservadores y extrema derecha ha impedido sacar adelante el punto más ambicioso de una iniciativa con la que el PSIB-PSOE pretendía blindar cualquier posibilidad de crecimiento de la oferta turística en tipologías residenciales que, según los socialistas, continúan funcionando en la práctica como conjuntos plurifamiliares.

Entidades como Terraferida llevan años alertando, además, de la expansión masiva de chalés y macrourbanizaciones en suelo rústico -muchos de ellos con piscina-, un proceso que, según los ecologistas, está transformando progresivamente la isla. Según el último inventario elaborado por la entidad, entre 2021 y 2024 se construyeron o ampliaron 846 viviendas de este tipo -cinco cada semana- sobre 546 hectáreas de suelo agrario y forestal. Terraferida alerta de que el fenómeno ya no responde al modelo tradicional de vivienda aislada, sino a grandes chalés de lujo con piscinas y jardines, muchos de ellos vinculados al alquiler turístico.

La propuesta partía de una crítica directa a las sucesivas excepciones introducidas por el Ejecutivo de Prohens a su compromiso de no permitir “ni una plaza turística más” en viviendas residenciales. Mientras la prohibición afecta a los edificios plurifamiliares -los tradicionales bloques de pisos-, PP y Vox han mantenido fuera del veto a los adosados, pareados y determinadas viviendas unifamiliares situadas en parcelas con otras edificaciones.

La izquierda sostiene que estas tipologías, aunque jurídicamente no sean consideradas plurifamiliares, cumplen en muchos casos una función residencial similar y podrían seguir incorporándose al mercado turístico, manteniendo abierta una vía para la creación de nuevas plazas en plena crisis de acceso a la vivienda.

En concreto, el Govern del PP dejó fuera de la prohibición de nuevas plazas turísticas a adosados y pareados a través del decreto turístico aprobado en abril de 2025. No solo eso. Con el apoyo de Vox, los populares ampliaron de forma encubierta esa vía al incluir, a través de su ley ómnibus, a las viviendas unifamiliares aisladas que comparten parcela con otras edificaciones. Una excepción que, para los socialistas, no es menor, dado que podría afectar a alrededor de 12.000 inmuebles en Balears.

Las novedades introducidas recientemente por los dos socios de investidura reservan además un 25% de las plazas de la bolsa temporal turística para alojamientos que se implanten en edificios declarados Bien de Interés Cultural (BIC) o catalogados, tanto en suelo urbano como rústico. El porcentaje incluso podrá ampliarse o reducirse mediante una simple resolución del conseller insular de Turismo.

Los socialistas sostienen que estas modificaciones contradicen el discurso oficial de contención turística y pueden acabar trasladando más viviendas desde el mercado residencial hacia usos turísticos en un momento de máxima tensión habitacional. En la exposición de motivos de la iniciativa debatida este martes alertan de que cada vivienda que abandona el mercado residencial para convertirse en alojamiento turístico reduce las posibilidades de emancipación de los jóvenes, dificulta la contratación de trabajadores esenciales y agrava los problemas de acceso a la vivienda en un territorio sometido a una fuerte presión turística y urbanística.

La Cámara sí ha aprobado reclamar al Govern que garantice que ninguna modificación normativa permita nuevas plazas turísticas en edificios plurifamiliares, priorice el derecho a la vivienda frente al alquiler vacacional y refuerce la inspección y el control de la oferta turística ilegal.

Cultura sostenible

La comisión parlamentaria también ha dado luz verde a una amplia batería de medidas para impulsar una estrategia de cultura sostenible en Balears, una iniciativa defendida por la diputada socialista Malena Riudavets que ha contado con un amplio respaldo parlamentario. Vox, sin embargo, se ha quedado prácticamente solo en su oposición a buena parte de las propuestas, incluidas las dirigidas a reforzar la presencia del catalán y del patrimonio cultural de las islas en las políticas públicas.

La proposición no de ley insta al Govern a elaborar una estrategia balear de cultura sostenible con participación de consells, ayuntamientos, agentes culturales y profesionales del sector. La iniciativa también reclama incorporar criterios de sostenibilidad social, ambiental, territorial y de gobernanza en convocatorias públicas, programas y equipamientos culturales dependientes de la comunidad autónoma.

Entre las medidas aprobadas figuran además la elaboración de un mapa de equipamientos y proyectos culturales para mejorar la coordinación entre islas, la puesta en marcha de programas de apoyo a la movilidad interinsular de artistas y creadores, el impulso de redes estables de colaboración entre teatros, auditorios y centros culturales y la adopción de medidas para garantizar la accesibilidad universal y la inclusión cultural.

La Cámara autonómica también ha respaldado promover líneas de apoyo a la profesionalización y estabilización del sector cultural mediante el fomento de condiciones laborales dignas y la sostenibilidad de los proyectos culturales. Este punto ha salido adelante pese al voto en contra de Vox.

Uno de los aspectos que ha evidenciado mayores diferencias ha sido el relativo a la lengua catalana. El Parlament ha aprobado instar al Govern a reforzar la presencia del catalán y del patrimonio cultural material e inmaterial de Balears dentro de las políticas públicas culturales. La propuesta ha recibido doce votos favorables y el único rechazo de Vox, que ha vuelto a desmarcarse del consenso del resto de formaciones.

La extrema derecha también ha votado en contra de la elaboración de una estrategia cultural sostenible, de la incorporación de criterios de sostenibilidad en la acción cultural pública, del mapa cultural balear y de las medidas destinadas a la profesionalización del sector, mientras ha optado por la abstención en cuestiones como la movilidad interinsular de artistas, la creación de redes de colaboración entre equipamientos culturales o las políticas de accesibilidad e inclusión.

El único punto de la iniciativa que no ha prosperado ha sido el que planteaba crear mecanismos de evaluación e indicadores de impacto cultural, social y territorial para medir los resultados de las políticas impulsadas por el Govern. La propuesta ha sido rechazada por los votos del PP y del diputado no adscrito Llorenç Córdoba, mientras que PSIB y Més per Mallorca han votado a favor y Vox se ha abstenido.

La comisión ha aprobado finalmente impulsar acciones de formación y sensibilización en materia de cultura sostenible dirigidas tanto a las administraciones públicas como a los profesionales y agentes culturales de las islas, una medida que ha vuelto a contar con la oposición de los de Santiago Abascal.

El alquiler vacacional en Canarias sigue en retroceso un mes más con una caída el pasado abril del 18% en el número de viviendas anunciadas en las plataformas digitales de intermediación (las registradas oficialmente) y de un 19% del número de plazas, en comparación con hace un año.

El Instituto Canario de Estadística (Istac) recoge en su estadística experimental de vivienda vacacional que en el cuarto mes del año en curso había anunciadas en los portales especializados 42.367 unidades (frente a las 43.381 de marzo) y 173.770 plazas (178.037 el mes anterior).

También refleja este estudio del Istac que el 94,18% de las viviendas ofertadas en alquiler vacacional en Canarias recibieron al menos una reserva el pasado abril.

Un mes en el que la facturación total de esta actividad ascendió a los 74 millones de euros, frente a los 120 de marzo pese a los festivos de Semana Santa.

La mayoría de la oferta de esta modalidad alojativa se concentra en Tenerife, que acapara el 41% del total, pese a que en el último mes se dejaron de anunciar en las plataformas 511 unidades y en comparación con abril de 2025 son 3.195 menos.

A continuación figuran Gran Canaria (22% del total), Lanzarote (16%) y Fuerteventura (14%).

Arona es el municipio de Canarias que concentra más viviendas vacacionales (4.046), seguido de San Bartolomé de Tirajana (3.366), Adeje (3.642), La Oliva (3.263) y Yaiza (2.050)

En el polo opuesto figuran Firgas (22), Valleseco (25), Barlovento (29) y Betancuria (30)

Tovalloles netes, llençols acabats de canviar, càpsules de cafè, bugaderia industrial, neteja “diària”, petits kits de bany... En els darrers anys, propietaris i empreses dedicades al lloguer turístic han intentat “colar” a Hisenda despeses i deduccions pròpies de la indústria hotelera. L'objectiu: aconseguir un tractament fiscal molt més favorable, accedir a avantatges en l’IVA i ampliar les desgravacions possibles a l'IRPF. Els tribunals, però, han anat estrenyent el setge sobre aquells que intenten equiparar pisos turístics i vil·les vacacionals amb hotels, desmuntant un per un arguments basats en canvis de tovalloles, serveis de bugaderia i esmorzars de cortesia.

La 'batalla' fiscal es lliura en ple auge del lloguer vacacional. Mentre col·lectius socials denuncien que el boom de les plataformes de lloguer turístic i la pressió inversora vinculada al negoci vacacional han transformat barris sencers, disparat el preu de l’habitatge i multiplicat la rendibilitat de pisos, xalets i vil·les turístiques, provocant que nombrosos residents es vegin expulsats dels seus barris com a conseqüència de la imparable gentrificació, la patronal del lloguer turístic recrimina que s'utilitzi aquest sector com a “cap de turc” de la crisi habitacional i que s'“estigmatitzi” un àmbit que reclama més seguretat jurídica.

Segons les últimes dades oficials de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), al novembre de 2025 hi havia a Espanya 329.764 habitatges turístics -més d'1,6 milions de places en total- anunciades en plataformes digitals com Airbnb, Booking o Vrbo, xifra que equival a l'1,24% del parc total d'habitatges del país. A Balears, l'INE comptabilitzava 19.398 habitatges turístics i més de 124.000 places vacacionals, equivalent a gairebé el 3% de tots els habitatges de l'arxipèlag. Mentrestant, les administracions han intensificat les inspeccions i sancions contra els habitatges turístics que operen de manera il·legal.

En paral·lel a l’expansió d’aquest fenomen, un altre front ha anat creixent silenciosament: el de com han de tributar aquests allotjaments i fins on pot arribar l’Agència Tributària (AEAT) a l’hora d’acceptar deduccions vinculades a una activitat que intenta acostar-se fiscalment al model hoteler. El fenomen ha atret tant petits propietaris com societats especialitzades en l’explotació d’allotjaments turístics, algunes convertides ja en autèntiques gestores d’habitatges repartits per diferents enclavaments vacacionals.

Ni les tovalloles ni la neteja ocasional basten

Una de les sentències més recents, dictada pel Tribunal Superior de Justícia de Balears (TSJIB), afecta dos particulars que havien declarat els ingressos del seu habitatge turístic com a rendiments d’activitat econòmica per ampliar les deduccions a l’IRPF. Entre les despeses que pretenien computar figuraven costos vinculats al manteniment de l’immoble, la neteja o la reposició de roba de llit i tovalloles. La clau del litigi era demostrar que el pis no era un simple lloguer vacacional, sinó una activitat equiparable a un negoci hoteler. Per això, els propietaris al·legaven “reforços puntuals de neteja”, atenció permanent les 24 hores i serveis de bugaderia i canvi de llençols, fundes de coixí i draps de cuina.

Davant això, el tribunal desmunta un per un aquests arguments. La sentència conclou que no existeix una estructura empresarial ni la prestació de serveis equiparables als del sector hoteler, asseverant que l'atenció al client “no és diferent de la que tot arrendador ha de dispensar” davant incidències normals en un habitatge llogat i subratllant que la neteja únicament pot equiparar-se a la d'un hotel quan es presta “diàriament o amb una periodicitat fixa”, no quan es limita a l'entrada i sortida d'hostes o a neteges ocasionals sol·licitades per alguns clients.

La resolució afecta, en la pràctica, la manera en què tributen milers d'habitatges vacacionals a l'IRPF. El TSJIB avala el criteri d'Hisenda i determina que, si no existeixen veritables serveis hotelers, els ingressos han de declarar-se com a rendiments del capital immobiliari i no com a activitat econòmica, cosa que limita de manera notable les possibles deduccions. El tribunal rebutja, així mateix, un altre dels arguments habituals en aquest tipus de litigis: deduir despeses durant tot el temps en què l'habitatge va estar anunciat o disponible en plataformes turístiques. La Sala fixa que les despeses només poden prorratejar-se en funció dels dies en què l'immoble va estar efectivament llogat.

El TSJIB avala el criteri d'Hisenda i determina que, si no existeixen veritables serveis hotelers, els ingressos s'han de declarar com a rendiments del capital immobiliari i no com a activitat econòmica, cosa que limita de manera notable les possibles deduccions

Té, cafè i sabó de mans sota la lupa

La màxima instància judicial ja s'havia pronunciat en termes similars el gener de 2025 arran d'un litigi impulsat per Inversiones y Promociones Fonseca Nieto S.L., una societat que defensava que l'habitatge turístic que explotava oferia autèntics serveis hotelers i, per tant, podia deduir-se l'IVA: va arribar a al·legar que oferia “tè, cafè, sucre, sabó de mans i paper higiènic”, a més d'atenció 24 hores i neteges durant les estades. El conflicte afectava, en concret, una regularització de 63.309 euros. Els magistrats van examinar els registres de neteja aportats per la mercantil i van concloure que la majoria eren posteriors a la sortida dels hostes i no comparables a les neteges diàries de la indústria hotelera.

Es tracta d'una diferència que canvia per complet el resultat fiscal: si el lloguer turístic es considera una mera cessió d'habitatge, l'activitat queda exempta d'IVA i les deduccions són molt més limitades. Si, per contra, existeixen veritables serveis hotelers, el propietari pot desgravar més despeses i compensar les quotes suportades. La qüestió pivota sobre un precepte concret de la Llei de l'IVA: l'article 20.U.23è, que estableix que el lloguer d'habitatges està exempt d'aquest impost, però introdueix una excepció: deixa d'estar exempt quan l'arrendador presta “serveis complementaris propis de la indústria hotelera”.

D'aquesta manera, per a un propietari convencional, el lloguer d'habitatge està exempt d'IVA i, per tant, no pot deduir-se l'impost suportat en reformes, obres, mobiliari, manteniment o construcció. Però si aconsegueix acreditar que explota l'immoble com un allotjament hoteler -amb serveis equivalents als d'un hotel- l'activitat passa a tributar al 10% d'IVA i s'obre la porta a elevades deduccions.

Per a un propietari convencional, el lloguer d'habitatge està exempt d'IVA i, per tant, no es pot deduir l'impost suportat en reformes, obres, mobiliari, manteniment o construcció. Però si aconsegueix acreditar que explota l'immoble com un allotjament hoteler, l'activitat passa a tributar al 10% d'IVA i s'obre la porta a elevades deduccions fiscals

La mateixa batalla s'està lliurant en altres comunitats autònomes. A Andalusia, el Tribunal Superior de Justícia va analitzar el cas de Riad del Ciprés SL, empresa que al·legava que els seus apartaments turístics funcionaven realment com allotjaments hotelers i que, per tant, podia beneficiar-se d'un tractament fiscal més favorable en l'IVA. Per sostenir-ho, assegurava que oferia esmorzars, neteja diària, bugaderia industrial, canvi de llençols i tovalloles, articles d'higiene personal (els anomenats amenities) i atenció permanent les 24 hores, i fins i tot va aportar factures de bugaderia industrial i referències en plataformes turístiques per acreditar aquests serveis.

El litigi afectava quotes de 5.015 euros, però el tribunal va desmuntar bona part de les proves. La sentència subratlla que “la posada a disposició del client de cafès, sucre i altres productes no constitueix serveis propis de restauració” i afegeix que “el canvi de roba i la seva neteja prestat a l'entrada i sortida del període contractat” tampoc basta per parlar de serveis complementaris propis de la indústria hotelera. Els magistrats fins i tot van reparar en el reduït import de les factures de bugaderia -uns 85 euros en total durant diversos mesos- per concloure que no demostraven l'existència d'un autèntic servei hoteler de canvi diari de roba de llit i tovalloles.

Tiquets de supermercat i vil·les de luxe

També l'Audiència Nacional ha hagut de dirimir aquest tipus de conflictes fiscals. El febrer passat va analitzar el cas de Ogladenis S.L.U., enfrontada amb Hisenda per l'explotació de tres vil·les turístiques de luxe situades a Catalunya i valorades en més de cinc milions d'euros. L'empresa defensava que no gestionava simples habitatges vacacionals, sinó allotjaments equiparables a petits hotels, i al·legava, com en els altres casos, oferir neteja periòdica, canvi de llençols, atenció permanent les 24 hores, esmorzars, servei de transfer, càtering i assistència continuada als hostes.

Amb això pretenia mantenir importants deduccions d'IVA vinculades tant a la construcció com a l'explotació dels immobles. Per “acreditar” que realment prestava serveis hotelers, la mercantil va arribar a aportar factures modificades, publicitat en línia, comentaris de clients i converses amb hostes. En algunes factures apareixia fins i tot la frase “amb servei d'esmorzar i neteja diària inclosos”.

L'AEAT va frenar les pretensions de l'empresa en asseverar que els habitatges funcionaven realment com a arrendaments exempts d'IVA i que, per tant, no podia deduir-se aquestes quotes. En la seva sentència, l'AN va detectar, a més, contradiccions entre diferents versions de les factures i l'activitat efectivament demostrada, així com inconsistències entre la publicitat de les vil·les i els serveis que realment podien prestar-se.

Hisenda va revisar fins i tot tiquets de supermercat, el nombre de treballadors contractats, les hores materials necessàries per netejar les propietats i les dimensions de les vil·les, que sumaven 18 habitacions, 12 banys i més de 400 metres quadrats cadascuna. El tribunal considera “físicament i materialment impossible” que l'empresa pogués prestar el servei de neteja diària que afirmava realitzar, especialment tenint en compte que durant part de la temporada només hi havia una netejadora per atendre totes les propietats.

L'AN va més enllà i analitza una qüestió molt més complexa: l'anomenat “autoconsum per canvi d'afectació”, és a dir, promocions immobiliàries concebudes inicialment per a la venda o per a una activitat econòmica amb dret a deduir-se l'IVA, però que finalment acaben destinant-se al lloguer d'habitatges exempt d'aquest impost.

L'Audiència Nacional va més enllà i analitza una qüestió encara més complexa: l'anomenat "autoconsum per canvi d'afectació", és a dir, promocions immobiliàries concebudes inicialment per a la venda o per a una activitat econòmica amb dret a deduir-se l'IVA, però que finalment acaben destinant-se al lloguer d'habitatges exempt d'aquest impost

El de l'“autoconsum per canvi d'afectació” és, precisament, un dels fronts que també afloren en una sentència dictada el 2024 pel Tribunal Superior de Justícia de Múrcia sobre SC2 Patrimonios S.L., vinculada a Proyectos y Promociones Vistas Mágicas S.L.. En aquest cas, Hisenda va sostenir que un habitatge inicialment lligat a una promoció immobiliària havia acabat utilitzant-se com a arrendament residencial, cosa que obligava a regularitzar les deduccions d'IVA practicades durant la construcció. El conflicte va acabar derivant en una liquidació de més de 80.000 euros i una sanció addicional de més de 43.000 euros.

El criteri que ara estan aplicant diferents tribunals arrenca, en bona mesura, d'una sentència clau del Tribunal Supremo dictada el novembre de 2020. En ella, l'alt tribunal va fixar que, per determinar si un lloguer turístic ha de tributar com una activitat hotelera, no basta que l'allotjament tengui llicència turística, s'anunciï en plataformes vacacionals o es comercialitzi com a apartament turístic. El determinant, subratlla l'Alt Tribunal, és que existeixin autèntics “serveis complementaris propis de la indústria hotelera”, com neteja periòdica durant l'estada, restauració o una atenció equiparable a la d'un hotel.

Sobre la base de la mateixa doctrina, no totes les resolucions tomben les pretensions dels propietaris. El desembre de 2025, el TSJ d'Andalusia sí va reconèixer el dret d'una empresa d'apartaments turístics a deduir-se l'IVA perquè, a diferència d'altres casos, va considerar acreditat que existia una veritable obligació de prestar serveis propis d'hostalatge. La clau radica en el fet que la societat, Escolástica Inversiones S.L., explotava un edifici complet d'apartaments turístics i va aconseguir demostrar que oferia neteja diària durant l'estada -encara que fos “a demanda” del client-, a més de canvi de llençols, atenció permanent, gestió d'entrades i productes d'acollida. El tribunal va entendre que l'important no era que tots els hostes sol·licitassin efectivament aquests serveis, sinó que l'empresa assumia contractualment l'obligació d'oferir-los, cosa que l'apropava al funcionament d'un establiment hoteler.

La sentència introdueix així un matís rellevant davant altres resolucions més restrictives: basta acreditar de manera sòlida l'existència real i continuada d'algun dels “serveis complementaris propis de la indústria hotelera” previstos a la Llei de l'IVA perquè l'activitat deixi d'estar exempta i el propietari o l'empresa puguin deduir-se les quotes suportades.

Toallas limpias, sábanas recién cambiadas, cápsulas de café, lavandería industrial, limpieza “diaria”, pequeños kits de baño... En los últimos años, propietarios y empresas dedicadas al alquiler turístico han intentado “colar” a Hacienda gastos y deducciones propios de la industria hotelera. El objetivo: lograr un tratamiento fiscal mucho más favorable, acceder a ventajas en el IVA y ampliar las desgravaciones posibles en el IRPF. Los tribunales, sin embargo, han estrechado el cerco sobre quienes intentan equiparar pisos turísticos y villas vacacionales con hoteles, desmontando uno por uno argumentos basados en cambios de toallas, servicios de lavandería y desayunos de cortesía.

La 'batalla' fiscal se libra en pleno auge del alquiler vacacional. Mientras colectivos sociales denuncian que el boom de plataformas de alquiler turístico y la presión inversora ligada al negocio vacacional han transformado barrios enteros, disparado el precio de la vivienda y multiplicado la rentabilidad de pisos, chalés y villas turísticas, provocando con ello que numerosos residentes se vean expulsados de sus barrios como consecuencia de la imparable gentrificación, la patronal del alquiler turístico recrimina que se utilice este sector como “cabeza de turco” de la crisis habitacional y que se “estigmatice” a un ámbito que reclama mayor seguridad jurídica.

Según los últimos datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE), en noviembre de 2025 había en España 329.764 viviendas turísticas -más de 1,6 millones de plazas en total- anunciadas en plataformas digitales como Airbnb, Booking o Vrbo, lo que equivale al 1,24% del parque total de viviendas del país. En Balears, el INE contabilizaba 19.398 viviendas turísticas y más de 124.000 plazas vacacionales, equvalente a casi el 3% de todas las viviendas del archipiélago. Mientras tanto, las administraciones han intensificado las inspecciones y sanciones contra las viviendas turísticas que operan de forma ilegal.

En paralelo a la expansión de este fenómeno, otro frente ha ido creciendo silenciosamente: el de cómo deben tributar estos alojamientos y hasta dónde puede llegar la Agencia Tributaria (AEAT) a la hora de aceptar deducciones vinculadas a una actividad que intenta acercarse fiscalmente al modelo hotelero. El fenómeno ha atraído tanto a pequeños propietarios como a sociedades especializadas en la explotación de alojamientos turísticos, algunas convertidas ya en auténticas gestoras de viviendas repartidas por distintos enclaves vacacionales.

Ni las toallas ni la limpieza ocasional bastan

Una de las sentencias más recientes, dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Balears (TSJIB), afecta a dos particulares que habían declarado los ingresos de su vivienda turística como rendimientos de actividad económica para ampliar las deducciones en el IRPF. Entre los gastos que pretendían computar figuraban costes vinculados al mantenimiento del inmueble, la limpieza o la reposición de ropa de cama y toallas. La clave del litigio estaba en demostrar que el piso no era un simple alquiler vacacional, sino una actividad equiparable a un negocio hotelero. Para ello, los propietarios alegaban “refuerzos puntuales de limpieza”, atención permanente las 24 horas y servicios de lavandería y cambio de sábanas, fundas de almohada y trapos de cocina.

Frente a ello, el tribunal desmonta uno por uno esos argumentos. La sentencia concluye que no existe una estructura empresarial ni la prestación de servicios equiparables a los del sector hotelero, aseverando que la atención al cliente “no es distinta de la que todo arrendador debe dispensar” ante incidencias normales en una vivienda alquilada y subrayando que la limpieza únicamente puede equipararse a la de un hotel cuando se presta “a diario o con una periodicidad fija”, no cuando se limita a la entrada y salida de huéspedes o a limpiezas ocasionales solicitadas por algunos clientes.

La resolución afecta, en la práctica, a la forma en que tributan miles de viviendas vacacionales en el IRPF. El TSJIB avala el criterio de Hacienda y determina que, si no existen verdaderos servicios hoteleros, los ingresos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario y no como actividad económica, lo que limita de forma notable las posibles deducciones. El tribunal rechaza, asimismo, otro de los argumentos habituales en este tipo de litigios: deducirse gastos durante todo el tiempo en que la vivienda estuvo anunciada o disponible en plataformas turísticas. La Sala fija que los gastos solo pueden prorratearse en función de los días en que el inmueble estuvo efectivamente alquilado.

El TSJIB avala el criterio de Hacienda y determina que, si no existen verdaderos servicios hoteleros, los ingresos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario y no como actividad económica, lo que limita de forma notable las posibles deducciones

Té, café y jabón de manos bajo la lupa

La máxima instancia judicial ya se había pronunciado en términos similares en enero de 2025 a raíz de un litigio impulsado por Inversiones y Promociones Fonseca Nieto S.L., una sociedad que defendía que la vivienda turística que explotaba ofrecía auténticos servicios hoteleros y, por tanto, podía deducirse el IVA: llegó a alegar que ofrecía “té, café, azúcar, jabón de manos y papel higiénico”, además de atención 24 horas y limpiezas durante las estancias. El conflicto afectaba, en concreto, a una regularización de 63.309 euros. Los magistrados examinaron los registros de limpieza aportados por la mercantil y concluyeron que la mayoría eran posteriores a la salida de los huéspedes y no comparables a las limpiezas diarias de la industria hotelera.

Se trata de una diferencia que cambia por completo el resultado fiscal: si el alquiler turístico se considera una mera cesión de vivienda, la actividad queda exenta de IVA y las deducciones son mucho más limitadas. Si, por el contrario, existen verdaderos servicios hoteleros, el propietario puede desgravar más gastos y compensar las cuotas soportadas. La cuestión pivota sobre un precepto concreto de la Ley del IVA: el artículo 20. Uno. 23º, que establece que el alquiler de viviendas está exento de este impuesto, pero introduce una excepción: deja de estar exento cuando el arrendador presta “servicios complementarios propios de la industria hotelera”.

De este modo, para un propietario convencional, el alquiler de vivienda está exento de IVA y, por tanto, no puede deducirse el impuesto soportado en reformas, obras, mobiliario, mantenimiento o construcción. Pero si logra acreditar que explota el inmueble como un alojamiento hotelero -con servicios equivalentes a los de un hotel- la actividad pasa a tributar al 10% de IVA y se abre la puerta a elevadas deducciones.

Para un propietario convencional, el alquiler de vivienda está exento de IVA y, por tanto, no puede deducirse el impuesto soportado en reformas, obras, mobiliario, mantenimiento o construcción. Pero si logra acreditar que explota el inmueble como un alojamiento hotelero, la actividad pasa a tributar al 10% de IVA y se abre la puerta a elevadas deducciones

La misma batalla se está librando en otras comunidades autónomas. En Andalucía, el Tribunal Superior de Justicia analizó el caso de Riad del Ciprés SL, empresa que alegaba que sus apartamentos turísticos funcionaban realmente como alojamientos hoteleros y que, por tanto, podía beneficiarse de un tratamiento fiscal más favorable en el IVA. Para sostenerlo, aseguró que ofrecía desayunos, limpieza diaria, lavandería industrial, cambio de sábanas y toallas, artículos de aseo (los llamados amenities ) y atención permanente las 24 horas, e incluso aportó facturas de lavandería industrial y referencias en plataformas turísticas para acreditar esos servicios.

El litigio afectaba a cuotas de 5.015 euros, pero el tribunal desmontó buena parte de las pruebas. La sentencia subraya que “la puesta a disposición del cliente de cafés, azúcar y otros productos no constituye servicios propios de restauración” y añade que “el cambio de ropa y su limpieza prestado a la entrada y salida del período contratado” tampoco basta para hablar de servicios complementarios propios de la industria hotelera. Los magistrados incluso repararon en el reducido importe de las facturas de lavandería -unos 85 euros en total durante varios meses- para concluir que no demostraban la existencia de un auténtico servicio hotelero de cambio diario de ropa de cama y toallas.

Tickets de supermercado y villas de lujo

También la Audiencia Nacional ha tenido que dirimir este tipo de conflictos fiscales. El pasado febrero analizó el caso de la mercantil Ogladenis S.L.U., enfrentada con Hacienda por la explotación de tres villas turísticas de lujo situadas en Catalunya y valoradas en más de cinco millones de euros. La empresa defendía que no gestionaba simples viviendas vacacionales, sino alojamientos equiparables a pequeños hoteles, y alegaba, como en los demás casos, ofrecer limpieza periódica, cambio de sábanas, atención permanente las 24 horas, desayunos, servicio de transfer, catering y asistencia continuada al huésped.

Con ello pretendía mantener importantes deducciones de IVA vinculadas tanto a la construcción como a la explotación de los inmuebles. Para 'acreditar' que realmente prestaba servicios hoteleros, la mercantil llegó a aportar facturas modificadas, publicidad online, comentarios de clientes y conversaciones con huéspedes. En algunas facturas aparecía incluso la frase “con servicio de desayuno y limpieza diaria incluidos”.

La AEAT frenó las pretensiones de la empresa al aseverar que las viviendas funcionaban realmente como arrendamientos exentos de IVA y que, por tanto, no podía deducirse esas cuotas. En su sentencia, la AN detectó además contradicciones entre distintas versiones de las facturas y la actividad efectivamente demostrada, además de inconsistencias entre la publicidad de las villas y los servicios que realmente podían prestarse.

Hacienda revisó incluso tickets del supermercado, el número de trabajadores contratados, las horas materiales necesarias para limpiar las propiedades y las dimensiones de las villas, que sumaban 18 habitaciones, 12 baños y más de 400 metros cuadrados cada una. El tribunal considera “física y materialmente imposible” que la empresa pudiera prestar el servicio de limpieza diaria que afirmaba realizar, especialmente teniendo en cuenta que durante parte de la temporada solo había una limpiadora para atender todas las propiedades.

La AN va más allá y analiza una cuestión mucho más compleja: el llamado “autoconsumo por cambio de afectación”, es decir, promociones inmobiliarias concebidas inicialmente para la venta o para una actividad económica con derecho a deducirse el IVA, pero que finalmente acaban destinándose al alquiler de viviendas exento de ese impuesto.

La Audiencia Nacional va más allá y analiza una cuestión más compleja: el llamado "autoconsumo por cambio de afectación", es decir, promociones inmobiliarias concebidas inicialmente para la venta o para una actividad económica con derecho a deducirse el IVA, pero que finalmente acaban destinándose al alquiler de viviendas exento de ese impuesto

El del “autoconsumo por cambio de afectación” es, precisamente, uno de los frentes que también afloran en una sentencia dictada en 2024 por el Tribunal Superior de Murcia sobre SC2 Patrimonios S.L., vinculada a Proyectos y Promociones Vistas Mágicas S.L. En ese caso, Hacienda sostuvo que una vivienda inicialmente ligada a una promoción inmobiliaria había terminado utilizándose como arrendamiento residencial, lo que obligaba a regularizar las deducciones de IVA practicadas durante la construcción. El conflicto acabó derivando en una liquidación de más de 80.000 euros y una sanción adicional de más de 43.000 euros.

El Govern balear ha decidit ampliar a grans propietaris i habitatges turístics el programa públic 'Lloguer Segur', una iniciativa impulsada per l'Executiu de Marga Prohens (PP) amb l'objectiu de captar habitatges buits i treure'ls al mercat residencial. Mentre el Govern defensa que aquesta obertura és necessària per incrementar l'oferta de lloguer “assequible”, l'esquerra i els col·lectius socials fa temps que qüestionen l'enfocament del programa en considerar que prioritza la concessió d'incentius als propietaris mentre els preus continuen fora de l'abast de bona part de la població treballadora.

Es dóna la circumstància que Balears és una de les Comunitats Autònomes que compten amb un major nombre d'habitatges en mans de grans tenidors, és a dir, d'aquells que posseeixen més d'una desena d'immobles: a finals de 2024, la xifra pujava a un total de 26.061 habitatges -el 4,53% del parc total de l'arxipèlag-, d'acord a la investigació duta a terme per elDiario.es amb dades inèdites del Cadastre. De totes elles, 6.672 pertanyen a tenidors que posseeixen més de cent immobles.

Malgrat negar el “fracàs” d'una mesura presentada com una de les peces centrals del pla de xoc autonòmic en habitatge -amb prou feines ha aconseguit incorporar 82 immobles a tot l'arxipèlag davant les entre 2.000 i 3.000 vivendes previstes inicialment-, el Govern ha decidit ampliar el programa de 'Lloguer Segur': el nou disseny permetrà que s'hi adhereixin titulars de múltiples habitatges, persones jurídiques, pisos turístics, habitatges afectats per ocupacions o desnonaments per impagament i fins i tot immobles pendents de reforma, alhora que es reforcen les garanties econòmiques per als propietaris i s'obre la porta a bestretes públiques de fins a 50.000 euros per rehabilitar habitatges privats.

El programa manté, així mateix, un dels seus requisits més polèmics: només podran accedir a aquests habitatges aquells que acreditin almenys cinc anys de residència a Balears, una condició que el Govern ha estès a altres mesures i que deixa fora una part significativa de la població migrant i nouvinguda a les illes malgrat treballar-hi i residir-hi.

A partir d'ara, els propietaris amb llicència de lloguer vacacional podran cedir els seus immobles al 'Lloguer Segur' encara que no duguin sis mesos buits, com es preveia fins ara. El Govern sosté que pretén així facilitar el retorn de pisos turístics al mercat residencial, malgrat que les rendes màximes previstes continuen molt per sobre del que nombrosos col·lectius consideren lloguers realment assequibles.

A Mallorca i Menorca, l'Executiu pagarà als propietaris fins a 1.500 euros mensuals per habitatge -2.100 euros a Eivissa i Formentera-, de manera que els preus màxims que hauran d'abonar els inquilins se situaran en 1.050 euros a Mallorca i Menorca, i en 1.470 euros a Eivissa i Formentera, unes xifres, amb tot, allunyades de la capacitat econòmica de treballadors, joves i famílies expulsades de l'accés a un habitatge digne.

El Govern també permetrà incorporar habitatges procedents de desnonaments per impagament i casos d'ocupació il·legal sense necessitat d'acreditar que duien mesos buits. L'Executiu justifica aquesta decisió en la necessitat d'oferir “seguretat jurídica” als propietaris i incentivar que tornin a posar els seus immobles en lloguer. A més, l'Institut Balear de l'Habitatge (Ibavi) podrà avançar fins a 50.000 euros per finançar reformes o rehabilitacions, quantitat que posteriorment es descomptarà de les rendes futures percebudes pel propietari.

Un altre dels elements més qüestionats és el paper protagonista atorgat al sector immobiliari en la gestió del programa. El 'Lloguer Segur' compta com a entitats col·laboradores amb el Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària (COAPI) i el Col·legi d'Administradors de Finques de Balears (CAFBAL), encarregats de participar tant en la captació d'habitatges com en la gestió i seguiment dels contractes.

Una de les formacions més crítiques ha estat Més per Menorca, que considera “inconcebible que una presumpta política d'habitatge consisteixi a subvencionar els qui ja estan en condicions d'accedir a un habitatge sense ajudes i, en canvi, exclogui els qui tenen majors dificultats -per no dir impossibilitat- d'accedir-hi si no és amb el suport de l'administració”. Els ecosobiranistes critiquen, en aquest sentit, que mitjançant aquest programa es destinin “ingents quantitats de diners públics a subsidiar l'especulació de les classes rendistes” en lloc d'impulsar mesures més intervencionistes per mobilitzar habitatge buit sense dependre de transferir recursos públics al sector immobiliari privat..

La mesura s'inscriu, a més, dins l'estratègia de l'Executiu de Prohens d'apostar per estímuls tributaris o alliberar sòl mentre rebutja declarar les illes com a zona tensionada o regular la compra d'habitatges per part de no residents. Al març del passat any, PP i Vox van impedir amb els seus vots que el Parlament balear prengués en consideració una proposició de llei del PSIB-PSOE dirigida a declarar, enmig de l'actual emergència residencial, zones de mercat residencial tensionadas en l'arxipèlag i topar amb això els preus dels lloguers. De la mateixa manera, a l'abril, tots dos socis d'investidura van tornar a rebutjar una moció de Podem dirigida a instar el Govern a declarar com a zona tensionada tots els municipis de Balears i considerar gran tenidor a aquells que tinguin cinc o més habitatges.

L'especulació inmobiliària, l'irrupció massiva de fons d'inversió internacionals y la turistització són alguns dels factors que han empès a centenars de persones a la precarització residencial. Al gener, el preu mitjà del lloguer era un 70,2% més alt que en 2021 en Balears enfront d'una demanda que ha aconseguit nivells extrems: 147 persones s'interessen per cada habitatge disponible en tot just deu dies, gairebé deu vegades més del que els experts consideren compatible amb un mercat equilibrat. A Palma, els seus residents han de destinar gairebé el 70% del seu salari brut mensual al lloguer d'un habitatge mitjà de 90 metres quadrats, el preu dels quals aconsegueix els 1.767 euros al mes, segons les últimes dades publicades per pisos.com. En aquest context, centenars de persones s'han vist abocades a viure amuntegades eninfrahabitatges, caravanes i edificis abandonats.