Catalunya, laboratorio de regulación de la vivienda: qué funciona y qué no

Catalunya es, de lejos, la comunidad autónoma que más ha intervenido en el mercado de la vivienda. Los precios disparados del alquiler y el fuerte rechazo social a los desahucios han empujado al Parlament y a la Generalitat a sacar adelante medidas para frenar una crisis habitacional que, pese a la intensa actividad legislativa, persiste.

La comunidad fue la primera en topar los precios del alquiler, con una ley propia en 2020, y en 2024 lo volvió a hacer, en base a la Ley de Vivienda. Ha aprobado una regulación de arrendamientos de temporada y de habitaciones, y en el horizonte está una reducción de los pisos turísticos. En paralelo, Salvador Illa fía la salida de la crisis a la construcción de 50.000 viviendas asequibles antes de 2030, para lo que ha modificado también normativa urbanística.

De toda esta batería de políticas de vivienda, ¿cuáles han funcionado y cuáles han fracasado? A continuación, las más destacadas. 

Dos años de tope a los alquileres

Alumna aventajada de la Ley de Vivienda, Catalunya ha limitado desde marzo de 2024 la subida de los precios del alquiler en 271 municipios, declarados como zona de mercado tensionado. Dos años y medio después, algunos han salido al verse mejorada su situación, como Lleida, pero las principales ciudades continuarán con el tope. 

Desde su aplicación, los precios de los nuevos contratos regulados ha frenado su espiral de subidas. En Barcelona, donde todavía se pagan 1.137 euros al mes de media, el descenso ha sido del 4,3% entre el primer trimestre de 2026 y el de 2024. En el resto de Catalunya, en las zonas tensionadas ha bajado un 1,2%, mientras que en las que tienen precios libres (en su mayoría, municipios pequeños) han crecido un 9,5%. 

Esta medida, sin embargo, tiene dos derivadas que han dado pie a las críticas. Una es la fuga hacia el alquiler de temporada para esquivarlo, lo que empujó a aprobar un decreto que regulara estos arrendamientos, cuyos precios están muy por encima de los de larga duración y suelen quedar fuera de los análisis. La otra tiene que ver con la disminución de la oferta, y es más compleja. 

Qué pasa con la oferta

La caída de los contratos que se firman cada trimestre es una realidad, del 17% desde el inicio de la regulación en Barcelona. Con todo, esto se puede deber a una mayor estabilidad: la población se mueve menos. A nivel global, el saldo entre contratos que acaban y empiezan sigue siendo ligeramente positivo (salvo en el tercer trimestre de 2026). 

Sea como sea, lo que acreditan las plataformas de anuncios es que su oferta de alquiler de larga duración se ha desplomado, y en ciudades como Barcelona es habitual ver colas de cientos de personas para aspirar a pisos que, de otro modo, son adjudicados en minutos.

Unos juegos del hambre que se intuyen a través de la creciente demanda: un 19% de los catalanes busca “activamente” piso, y entre los jóvenes se ha disparado solo en un año del 27% al 37%, según la encuesta del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (OH-B). 

Regulación de temporada e inspecciones

El disparado crecimiento de los alquileres de temporada, como forma de evitar las limitaciones de precio, llevó al Parlament a aprobar en diciembre su sujeción al tope del resto de alquileres residenciales, con los votos de PSC, ERC, Comuns y CUP. Desde entonces, han descendido en los registros oficiales, aunque menos de lo que se esperaba. En Barcelona, además, siguen copando mayoritariamente los anuncios en webs como Idealista. 

En cuanto a las habitaciones, cuyo precio sumado ahora no puede superar el del conjunto del piso con el índice de precios, es una incógnita su impacto. Muchas se alquilan de forma irregular, con un solo contrato y subarriendos, y hay empresas de colivings que continúan operando. 

Tras su batería legislativa, Catalunya ha constatado que no tiene suficientes inspectores para hacerla cumplir. Ahora existe el compromiso de la Generalitat de crear un cuerpo de inspectores que controle mejor el cumplimiento del tope de precios, que detecte alquileres de temporada fraudulentos, o anuncios que no incluyen los requisitos necesarios. 

El golpe a los pisos turístico, por llegar

Es la promesa estrella de Jaume Collboni: afirma que suprimirá todos los pisos turísticos de Barcelona, unos 10.000, en 2028. Esta medida, que deberá acometer si gana de nuevo la alcaldía, descansa sobre un decreto ley catalán cuyos efectos están todavía por ver. 

La regulación, aprobada en 2023, acaba con las licencias a perpetuidad, fija un máximo de 10 viviendas turísticas por cada 100 habitantes y obliga a los ayuntamientos con más viviendas turísticas (a partir de 5 por cada 100 habitantes) a regularlos con licencia urbanística, que se puede pedir y conceder hasta noviembre de 2028. 

Los 50.000 pisos y la regulación urbanística

La promesa estrella de la legislatura de Salvador Illa es ganar 50.000 pisos asequibles para el mercado de la vivienda antes de 2030, una apuesta de ampliación del parque protegido que considera ineludible para salir de la crisis de precios y accesibilidad. Para ello, busca construir nuevas VPO públicas, con ayudas a privados, y acelerar compras directas o mediante tanteo y retracto (como los pisos de Criteria o Divarian). 

También en este punto hay novedades normativas, pensadas para agilizar la construcción, pero de nuevo es pronto para calibrar su eficacia. Entre otros, plantea externalizar algunos trámites en licencias de obras para descargar de trabajo a los ayuntamientos. 

En materia urbanística y para ampliar el parque, destaca además la reserva del 30% que impulsó para Barcelona Ada Colau, y que Collboni no ha modificado –pese a quererlo– por falta de apoyos. La norma obliga a las nuevas construcciones y a la gran rehabilitación de destinar uno de cada tres pisos a uso protegido, pero no ha logrado las cifras esperadas. 

Liderazgo en desahucios

Catalunya fue también pionera en aprobar una ley que obligaba a los grandes propietarios a ofrecer alquiler social antes de desahuciar. La primera norma fue en 2014, luego vendrían otras, pero las tumbó el Tribunal Constitucional. Con esa ley, la Generalitat forzó 20.000 alquileres sociales que iban a ser desalojos entre 2017 y 2023. 

A pesar de tener programas también innovadores como la unidad antidesahucios de Barcelona, Catalunya nunca ha dejado de ocupar los puestos más destacados en cuanto a desahucios, a expensas del escudo social del Gobierno desde el revés del Constitucional. En 2025, Catalunya sufrió 13 desalojos por impago de hipoteca por cada 100.000 habitantes, solo superada por Murcia, y 61,7 por alquileres, por encima de todas las demás comunidades. 

La “compra especulativa”, en negociación

La prohibición de las compras especulativas centró parte del debate político de vivienda este año en Catalunya, a raíz de la propuesta de un abogado experto en urbanismo que posteriormente abanderaron los Comuns.

Ahora que se plantea el veto a los fondos buitre en el decreto estatal de vivienda, cabe recordar que esta propuesta, aunque con diferencias, se tramitó en el Parlament por lectura única. Pero un duro revés del Consejo de Garantías Estatutarias, que cree que vulnera el derecho a la propiedad, la dejó congelada. 

La propuesta catalana, distinta a la estatal, pasaba por permitir a los ayuntamientos que, mediante la normativa urbanística, puedan prohibir la adquisición de inmuebles si no es para vivir en ellos. Inicialmente, no distinguía entre grandes o pequeños compradores, pero el Govern pactó dejar fuera a quienes no son grandes tenedores, así como las compras de fincas enteras si son para destinar a alquiler asequible. 

La fiscalidad y las ayudas a la compra

En el capítulo fiscal, quizás la menos vistosa de las políticas de vivienda, Catalunya cuenta con deducciones del alquiler, con ciertos requisitos de vulnerabilidad, y un impuesto de transmisiones patrimoniales del 10%, entre los más elevados del estado. Recientemente, se aprobaron rebajas al 5% para jóvenes en primera compra, que ahora se valora extender. 

Además de contar con ayudas al alquiler para familias pobres, para facilitar la compra de un primer piso la Generalitat ha puesto en marcha un crédito a interés 0%, de un máximo de 50.000 euros, para cubrir la entrada. Por ahora ha servido a unos 2.000 jóvenes, cuyo nuevo piso a cambio solo se podrá vender a precio limitado de VPO.